czytaj - Komentarz praktyczny do ustawy deweloperskiej
Transkrypt
czytaj - Komentarz praktyczny do ustawy deweloperskiej
219 – 221 Rozdział I Art. 4 Deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony: 1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; 2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową; 3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową; 4. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. 219 Jedną z najistotniejszych zmian wprowadzonych ustawą deweloperską jest nałożenie na deweloperów obowiązku zapewnienia nabywcom co najmniej jednego z wymienionych w przepisie środków ochrony. Wybór konkretnego rodzaju środka ochrony spośród wymienionych w omawianym przepisie należy do dewelopera. Mieszkaniowy rachunek powierniczy (m.r.p.) – informacje ogólne 220 Wśród środków ochrony nabywcy wyróżnia się przede wszystkim nowy instrument ochrony w postaci mieszkaniowego rachunku powierniczego (m.r.p.). M.r.p. ma zadanie chronić środki finansowe nabywcy, wpłacane przez nabywcę na poczet przyszłego zakupu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Pieczę nad prawidłowością wykorzystania środków zdeponowanych na m.r.p. mają sprawować banki prowadzące rachunek powierniczy. Środki deponowane przez nabywców przyszłych substancji mieszkaniowych będą mogły być wykorzystane przez dewelopera pod ścisłym nadzorem banku prowadzącego m.r.p, jedynie na cele związane z inwestycją, która wskazana została w umowie deweloperskiej, zawartej pomiędzy nabywcą i deweloperem. Mieszkaniowy rachunek powierniczy może przybrać dwojaką formę: otwartego lub zamkniętego m.r.p. 221 Ustawa deweloperska przewiduje jedną formę zamkniętego m.r.p. oraz trzy dopuszczalne warianty ochrony, w których wykorzystuje się rachunek powierniczy o charakterze otwartym. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy może przybierać formę: 92 Przepisy ogólne 222 – 224 a. powiązaną z gwarancją ubezpieczeniową; b. powiązaną z gwarancją bankową; c. bez zabezpieczenia w postaci dwóch powyższych instrumentów gwarantujących zwrot wcześniej przekazanych przez nabywcę środków na rachunek powierniczy. Dotychczas instytucja rachunku powierniczego funkcjonowała na podstawie art. 59 Prawa bankowego, zgodnie z którym na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku na podstawie odrębnej umowy przez osobę trzecią. Regulacja mieszkaniowego rachunku powierniczego stanowi więc lex specialis w stosunku do przepisów prawa bankowego, zapewniając nabywcom szerszy zakres ochrony. 222 Zasadniczym aspektem rozróżniającym m.r.p. od produktu bankowego oferowanego przed wejściem w życie nowej regulacji, jest fakt szczegółowego określenia w ustawie deweloperskiej ram i celów m.r.p. Ustawa deweloperska określa bowiem ramy i zasady funkcjonowania m.r.p. (w tym, w zakresie charakteru tych umów, tj. otwarty i zamknięty), których nie posiadały dotychczasowe rachunki powiernicze. Funkcjonowanie rachunków powierniczych regulowane było do tej pory ustawą Prawo bankowe i wolą stron zawierających umową prowadzenia rachunku powierniczego. Natomiast obecnie mieszkaniowy rachunek powierniczy dodatkowo został obwarowany regulacją ustawy deweloperskiej. Podstawową różnicą wyróżniającą m.r.p. od innych rachunków powierniczych jest fakt, że prawo wypowiedzenia m.r.p. przysługuje wyłącznie bankowi i to tylko wyłącznie z ważnych powodów (patrz: art. 5 ust. 4 ustawy deweloperskiej). 223 Umowa m.r.p. jest zawierana tylko pomiędzy deweloperem a bankiem. Dewelopera natomiast wiąże również umowa deweloperska, mająca charakter umowy powierniczej z nabywcą, stanowiącej podstawę wpłat na m.r.p. Nabywca nie jest zaś formalnie stroną umowy o prowadzenie rachunku powierniczego. Powierzający środki (kupujący – nabywca) zobowiązuje się w umowie do zgromadzenia na rachunku określonej sumy środków pieniężnych, która zostanie w przyszłości wypłacona przez bank beneficjentowi (tj. powiernikowi). Bank natomiast zobo- 224 93 225 – 229 Rozdział I wiązuje się do dokonania zapłaty na rzecz sprzedającego (posiadacza rachunku – powiernika), dopiero jednak po uprzednim spełnieniu przez niego określonego w umowie świadczenia. Szerzej komentarz do art. 5 ust. 4 ustawy deweloperskiej 225 W przypadku zaistnienia sytuacji, w której zostało przeciwko deweloperowi (powiernikowi) wszczęte postępowanie egzekucyjne albo ogłosi on upadłość, nabywca ma gwarancję zwrotu pieniędzy zgromadzonych na m.r.p. Także w sytuacji kiedy deweloper (powiernik) jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, w przypadku jego śmierci zgromadzone na rachunku środki nabywcy nie wchodzą do masy spadkowej. 226 Ustawa nakłada na dewelopera obowiązek stosowania rachunku powierniczego w formie zamkniętej lub otwartej. W drugim przypadku prawa klientów muszą być dodatkowo wzmocnione gwarancją bankową lub ubezpieczeniową, które umożliwią nabywcom odzyskanie wpłaconych pieniędzy, gdy zostanie ogłoszona upadłość dewelopera. 227 Obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dotyczy wszystkich deweloperów rozpoczynających inwestycję po dacie wejścia w życie ustawy deweloperskiej i tych, którzy rozpoczęli inwestycję przed datą jej wejścia w życie, ale nie ogłosili sprzedaży przed 29 kwietnia 2012 roku. 228 Należy zgodzić się ze stanowiskiem PZFD, które słusznie wskazuje, że ustawa deweloperska nie przewiduje żadnych sankcji za nieoferowanie m.r.p. Jednak takie działanie stanowi oczywiste naruszenie ustawy deweloperskiej i będzie ścigane przez UOKiK jako naruszenie zbiorowych interesów konsumentów i może skutkować poważną karą. 229 Podkreślenia wymaga również fakt, iż treść przepisu art. 15. ust. 1 ustawy deweloperskiej w sposób oczywisty jest niezgodna z art. 4 tej ustawy23. Rodzi to możliwość szantażowania deweloperów pozwami za niezapewnienie gwarancji, jednak takie pozwy nie mają szans na pozytywne rozstrzygnięcie i mogą być uznane za próbę wyłudzenia nienależnego świadczenia. Sformułowanie w art. 15 ustawy dewelo23 Podobnie stanowisko PZFD. 94 Przepisy ogólne 230 – 234 perskiej jest oczywistym błędem legislacyjnym, sprzecznym z całą konstrukcją ustawy. Zabezpieczenie na środkach zgromadzonych na m.r.p. Wątpliwości interpretacyjne budzi sprawa możliwości ustanowienia zabezpieczenia na środkach zgromadzonych na m.r.p. przez bank finansujący przedsięwzięcie deweloperskie. Instytucja powiernictwa powoduje, że środki zgromadzone na rachunku powierniczym należą do nabywców, natomiast deweloper jest jedynie powiernikiem, o którym mowa w art. 59 Prawa bankowego. Bank finansujący przedsięwzięcie deweloperskie nie będzie mógł więc co do zasady zabezpieczyć wierzytelności przysługującej mu wobec dewelopera na środkach zgromadzonych na rachunku powierniczym, np. w formie ustanowienia zastawu lub dokonania przelewu praw z tego rachunku. 230 Ustanowienie zabezpieczenia na środkach zdeponowanych na rachunku powierniczym mogłoby więc zostać uznane za próbę obejścia art. 59 Prawa bankowego, zgodnie z którym środki zgromadzone na takim rachunku są ustawowo chronione w przypadku egzekucji z majątku dewelopera oraz ogłoszenia jego upadłości, z zastrzeżeniem odrębności wynikających w tym zakresie z art. 425 (2) PUiN. 231 Gwarancja bankowa – informacje ogólne Instytucja gwarancji bankowej nie została uregulowana kompleksowo w prawie polskim. Jedynie art. 81 ustawy Prawo bankowe określa charakter prawny gwarancji. 232 Gwarancję bankową można zdefiniować jako jednostronne zobowiązanie banku (gwaranta), na podstawie którego – po spełnieniu przez podmiot uprawniony (beneficjenta gwarancji) określonych warunków zapłaty (stwierdzone określonymi w tym zapewnieniu dokumentami), bank (gwarant) wykona świadczenie pieniężne na rzecz beneficjenta gwarancji – bezpośrednio albo za pośrednictwem innego banku. 233 Powyższy przepis odnosi się co prawda do gwarancji bankowej, ale definicja przyjęta w Prawie bankowym, po zamianie podmiotu wystawia- 234 95