Raport: Nowe centrum Trójmiasta Lubuskiego

Raport: Nowe centrum Trójmiasta Lubuskiego. Rewitalizacja ul. Bohaterów
Westerplatte i Dzielnicy Administracyjno-Biurowej w Zielonej Górze
Adam Fularz,
Klub Lubuski 2007
Przechadzka główna ulica Zielonej Góry: ul. Bohaterów Westerplatte, wrzuca nas w
małomiasteczkową atmosferę 30-tysięcznego miasta jakim Zielona Góra pozostała w
swym centrum ominiętym przez procesy urbanizacyjne w okresie absurdów
gospodarki planowej. Główna ulica handlowa Zielonej Góry w niczym nie przypomina
serca 200-tysięcznej aglomeracji, jaka winna tworzyć. Razi azjatycką estetyką,
podupadłymi budynkami administracyjnymi w rodzaju Centrum Biznesu, czy
odpychającą fasadą dawnych Domów Towarowych „Centrum” dziś mieszczących
lumpeksy. Centrum Zielonej Góry jest dalece nieestetyczną mieszanką inicjatywy
sektora prywatnego z resztkami własności państwowej, której efektem jest
odstraszający inwestorów i zwiedzających to miasto wygląd jego gospodarczego
centrum.
1. Tło
Zielona Góra jest miastem spauperyzowanym po upadku większości zakładów
przemysłowych w wyniku transformacji ustrojowej. Na te procesy dodatkowo nałoŜyła
się migracja zarobkowa szacowana przez autora na około połowy do 2/3 młodszych
mieszkańców miasta. Zielona Góra jest więc miastem starzejącym się, w lokalnych
czasopismach zauwaŜa się z przekąsem Ŝe jest to miasto starzejącej się populacji,
miasto „emerytów i rencistów”. W ostatnim okresie praktycznie nie ma miesiąca bez
zamknięcia kolejnego klubu dla młodzieŜy, a oferta kulturalna dla tych grup
wiekowych kurczy się w zastraszającym tempie. Miasto jest obecnie jedynym polskim
miastem uniwersyteckim bez klubu studenckiego, a Ŝycie studenckie praktycznie w
nim nie istnieje w porównaniu z innymi, często znacznie mniejszymi ośrodkami.
Emigrują całe grupy młodzieŜy z róŜnych środowisk, bowiem jedna osoba z danej
grupy ściąga do inny miast następnych ze swojej peer group. Proces ten przypomina
podobne procesy demograficzne w RFN.
1.1. Niepewność danych demograficznych
Ile naprawdę wynosi liczba mieszkańców miasta, trudno dociec z uwagi na
deklaratywny charakter tych danych. Osoba zameldowana na pobyt czasowy lub
stały w tym mieście moŜe od lat mieszkać za granicą. Mało reprezentatywne dane na
samplu mieszkańców jednej z ulic pokazują iŜ wyjechała ponad połowa osób w wieku
24- 30 lat. Konieczne są dokładniejsze badania tego procesu. JednakŜe nie ulega
wątpliwości iŜ miasto na całej długości przegrało w konkurencji z innymi miastami w
wyścigu o kapitał ludzki i finansowy.
Teoretycznie jednak miasto „na papierze” liczy blisko 120 tys. mieszkańców, a wraz z
Nową Solą i Sulechowem tworzy 200-tysięczną aglomerację.
1.2. Zielona Góra- miasto rumuńskiej estetyki?
Warto rozpocząć debatę nad estetyką centrum miasta. W opinii autora raportu,
obecnie mamy do czynienia z sytuacją w której wizyta zagranicznego inwestora
przyzwyczajonego
do
estetyki
miast
zachodnioeuropejskich
czy
wschodnioazjatyckich w centrum naszego miasta z duŜym prawdopodobieństwem
zniechęci go do inwestowania w mieście którego władze preferują estetykę
nieuporządkowaną typową dla gorszej części krajów III świata. Centrum miasta to
setki chaotycznie rozlokowanych reklam, zdewastowane budynki nadające się
jedynie do rozbiórki, nierównomierna zabudowa- parterowe pawilony obok
wielopiętrowych galerii handlowych. Taki obraz z reguły przedstawiają miasta
Rumunii, ale nie Europy Zachodniej.
2
2. Rewitalizacja ul. Bohaterów Westerplatte i Dzielnicy Administracyjno-Biurowej w
Zielonej Górze
3
Fot. Główna ulica miasta to chodniki sprzed kilkunastu lat, zdewastowana zieleń
miejska, oraz lokale komunalne zamiast potencjalnych biur.
4
2.1. PoraŜka władz miasta
Władze miasta odniosły druzgoczącą poraŜkę nawet w sprawach priorytetowychzapewnienia naleŜytej estetyki wokół siedzib jedynych firm inwestujących w Zielonej
Górze oraz posiadających tutaj biurowce. Od lat otoczeniem jedynego
zielonogórskiego biurowca z prawdziwego zdarzenia jest pokryta nieudolnym graffiti
ruina resztek dawnych schodów. Dodatkowo na wprost wyjścia z biurowca
umieszczono śmietniki (widoczne na jednym ze zdjęć). Za dopuszczenie do takiego
wykroczenia odpowiedzialność (nawet zwolnienie dyscyplinarne) powinien ponieść
architekt miejski, mający prawo nakładania sankcji i wysokich kar na osoby
niszczące ład estetyczny miasta, ale z niego niemal nie korzystający. Architekt
miejski nie zabiera Ŝadnego głosu w publicznych debatach, od lat nie jest znane jego
stanowisko w kluczowych sprawach takich jak wycinka lasów okalających miasto etc.
Jest to osoba nieobecna w dyskursie publicznym miasta, co sugeruje iŜ nie ma ona
wiele do zakomunikowania. Co więcej, ocena dokonań tej osoby sugeruje
konieczność powołania osobnej komisji do oceny jej dokonań.
5
2.2. Typowy zakres zadań architekta miejskiego
Architekt miejski winien metodą negocjacji osiągać kompromis z inwestorami mający
na celu stałą poprawę estetyki miasta. Winien dbać szczególnie o estetykę centrum
miasta, a takŜe o odpowiednie planowanie długofalowego rozwoju miasta, posiłkując
się w tym celu ekspertyzami specjalistów i obficie korzystając z know-how
zewnętrznych specjalistów. To winą architekta miejskiego jest brak terenów
inwestycyjnych, oraz brak jakichkolwiek planów i scenariuszy na tą okoliczność. W
poprawnie zarządzanym mieście tego typu sytuacja byłaby nie do pomyślenia, a o
całej sytuacji opinia publiczna zostałaby poinformowana odpowiednio wcześnie by
znaleźć antidota.
Co więcej, architekt miejska ma najwyraźniej problemy ze stwierdzeniem rzeczy
oczywistych, takich jak przekształcenie się znacznej części blokowisk na terenie
miasta w slumsy. Nie mogąc zauwaŜyć tej przemiany, oczywistej dla osób
postronnych (związanej z dopuszczeniem do róŜnorodnej kolorystycznie i
materiałowo zabudowy balkonów, czy tez zamienieniem terenów zielonych w wybiegi
dla psów etc) nie jest on przecieŜ w stanie temu w jakikolwiek sposób zaradzić.
6
2.3. Analiza otoczenia istniejącego biznesu
Otoczenie zielonogórskiego biznesu to slumsy z odpadającą farbą, od lat tolerowane
przez władze miasta. Dodatkowo nawet nie zadbano o estetyczny chodnik wobec
tego jedynego biurowca, są tam zuŜyte moralnie płytki sprzed bodaj dwóch dekad.
Brak jest jakiejkolwiek zadbanej zieleni miejskiej czy skweru, zamiast niego jest
zaniedbana zatoka dla taksówek. W ogóle w całym centrum miasta ze świeca szukać
zadbanego, równo przystrzyŜonego trawnika. Systemy nawadniające, znajdujące
zastosowanie na prywatnych posesjach zielonogórzan, najwyraźniej nie są znane
osobom odpowiadającym za estetykę miasta, co sugeruje tylko iŜ najwyŜsza pora
wymienić kadry za tą sytuację odpowiedzialne na lepiej wykształcone i zorientowane
w obecnych trendach, choćby nawet nie posiadających Ŝadnego doświadczenia
świeŜych absolwentów uczelni.
Co więcej, analiza kwartału ograniczonego ulicami Chopina i Westerplatte pokazuje
iŜ całe połacie centrum miasta są w ogóle pozbawione jakiejkolwiek szerszej zieleni
miejskiej, nawet w formie pojedynczych drzew czy klombów. Centrum miasta w
porównaniu z innymi centrami miast tej części kraju jest oparte na estetyce juŜ
zuŜytej moralnie (po definicję tego terminu odsyłamy do słowników) i jako kompletnie
démodé robi dość szokujące, jeśli nie odpychające wraŜenie.
2.4. Nowy architekt miejski
Badając efekty pracy architekta miejskiego, sugeruje się wyciągnięcie wobec niego
konsekwencji dyscyplinarnych oraz rozpisanie nowego konkursu na to stanowisko.
Obecny architekt nie był w stanie przeciwdziałać nawet licznym samowolom
budowlanym, nie wspominając o tym iŜ to za jego kadencji pozostałe biurowce
pomalowano np. na zielono czy w Ŝółto-niebieskie pasy. Tego typu przypadki przy
głównej ulicy miasta odstraszają inwestorów, który nie zainwestują w mieście nie
potrafiącym zapewnić najbardziej podstawowej estetyki wokół inwestycji wartych
miliony PLN. Jeden rzut oka na efekt działalności władz miejskich odpowiedzialnych
za wygląd miasta zrazi kaŜdego inwestora.
Sugeruje się bezapelacyjnie rozpisanie nowego konkursu na stanowisko Architekta
Miejskiego. Wzorem innych miast proponuje się dla centrum miasta ograniczenie
stosowania tablic reklamowych na elewacjach zabudowy do małogabarytowych,
moŜliwych do umieszczania wyłącznie na poziomach parterów obok szyldu firmy lub
lokalu, o tradycyjnej formie, materiale i liternictwie. MoŜna to osiągnąć odpowiednimi
zapisami nakładającymi konieczność uzyskania zgody na tablice innego typu niŜ
standardowe oraz sukcesywną kontrolą przestrzegania tego typu zapisów.
Otoczenie biurowca Nafty i Gazu jest i tak relatywnie bardziej estetyczne w
porównaniu z resztą tego obszaru biurowców- slamsów pomiędzy ul. Chopina a ul.
Westerplatte. Konieczna jest rewitalizacja dzielnicy biurowców pomiędzy ul. Chopina
a ul. Westerplatte. Zamiast zdewastowanych chodników, krzywych latarń i
obskurnych parkingów konieczna jest tutaj elegancja typowa dla otoczenia dzielnic
biznesu. DH Hermes winien zostać bezapleacyjnie wyburzony. Miasto winno
przeprowadzić negocjacje z właścicielami biurowców celem poprawy ich często
tandetnej, bazarowej estetyki. NaleŜy wyjaśnić kto zezwolił na ich obecną
„kolorystykę”. Zielona Góra będzie miała tutaj swoje nowe „downtown”, nowoczesną i
elegancką dzielnicę biznesową, która przestanie odstraszać biznes.
7
2.5. Brak nowoczesnych chodników
Obecnie Zielona Góra poza schodami koło budynku sądu przy ul. Jedności nawet nie
ma Ŝadnego fragmentu spełniającego obecne standardy budowy chodników! Nawet
w tej, wydawałoby się prozaicznej dziedzinie trotuarów władze miejskie nie radzą
sobie, a obecna infrastruktura jest zuŜyta zarówno moralnie jak i fizycznie. Wystarczy
wycieczka do miast okolicznych (Poznania, Frankfurtu, Wrocławia) by dostrzec
nowoczesne, zwykle granitowe chodniki w centrum miasta. Centrum Zielonej Góry z
przestarzałymi, mającymi nierzadko ponad dekadę chodnikami nadaje się do
wymiany całej powierzchni jego chodników, tysięcy metrów bieŜących powierzchni.
Są to miliony złotych. Brak konsekwentnej polityki odnawiania chodników
doprowadził do sytuacji w której ich stan mocno razi, a sytuacja miasta, które chwile
swej świetności gospodarczej przeŜywało za wczesnego Balcerowicza, robi się
zrozumiała na pierwszy rzut oka dla kaŜdego inwestora.
3. Przyczyny niepowodzeń to rynek nieruchomości
Zielona Góra wydaje się miastem zatrzymanych procesów przekształceń
własnościowych. Jest bardzo wątpliwe, aby na prywatnym rynku nieruchomości
funkcjonowały takie obiekty jak DH Hermes o zniszczonej nieestetycznej, pełnej
przypadkowych reklam fasadzie. Prywatny inwestor wyremontowałby taki budynek
by móc przyciągnąć klientów i najemców płacących wyŜsze czynsze.
Podobnie ma się sprawa z Centrum Biznesu- to równieŜ jest budynek
niedokończonych przekształceń własnościowych. Komunalna forma własności
spowodowała rabunkową gospodarkę ta nieruchomością i zainwestowanie środków
odtworzeniowych w inną działalność. Budynek został doprowadzony do stanu w
którym razi estetyką i wymaga pilnego remontu. Inaczej będzie raził przechodniów, i
z czasem moŜe zacząć przynosić deficyty. Będzie sprzedany wówczas za ułamek
jego wartości.
Konieczne jest przywrócenie funkcji miastotwórczych. Sugeruje się by stworzyć w
tym obrębie centralny plac miasta wraz np. z publicznym zegarem ulicznym
mogącym być charakterystycznym miejscem spotkań (miasto nie ma ani jednego
8
takiego urządzenia). Plac taki mógłby powstać zamiast parkingu przed Centrum
Biznesu. Zegar elektroniczny mógłby takŜe znaleźć się na fasadzie jednego z
budynków na tej ulicy.
3.1. Teoria ekonomiczna
3.1.1. Zielona Góra miastem uśpionego kapitału
Ekonomika rozwoju uczy Ŝe brak jasno sprecyzowanych tytułów własności powoduje
uśpienie kapitału. Dlaczego centrum nieodległego Wolsztyna jest atrakcyjne i pełne
sklepów o dość nowoczesnym wystroju wnętrza, podczas gdy centrum Zielonej Góry
to nieliczne sklepy z nieatrakcyjnym, od lat niezmienionym wystrojem wnętrza, i
praktycznie brak większych inwestycji nawet w porównaniu z tak małymi miastami
Wielkopolski?
Klucz do tej sytuacji to uśpiony kapitał o którym mówi Hernando de Soto. Ten
peruwiański ekonomista z kręgów ekonomii rozwoju (economics of development)
głosi tezę Ŝe rozwój gospodarczy takich krajów jak Japonia był moŜliwy właśnie
dzięki jasno sprecyzowanym prawom własności. De Soto zauwaŜa Ŝe w krajach
rozwijających się prawa własności nie są jasno sprecyzowane.
Jeśli spojrzymy na casus Zielonej Góry i porównany rynek nieruchomości np. z
Wolsztynem, to przekonamy się iŜ tylko bardzo niewielka część nieruchomości moŜe
być przedmiotem obrotu na rynku. Reszta jest własnością komunalną i jest z
ekonomicznego punktu widzenia martwa dla obrotu, albo jako źródło kapitału.
Mieszkańcy czy uŜytkownicy tych domów nie mogą dysponować tym majątkiem- np.
sprzedać go i się wyprowadzić w tańsze miejsce. Jest on ekonomicznie martwy.
Problemy własnościowe są z duŜym prawdopodobieństwem główną przyczyną
upadku gospodarczego miast Ziem Odzyskanych. Wszak cała Polska Zachodnia
wciąŜ Ŝyje na tymczasowych papierach i rozwiązaniach prawnych w stylu dzierŜawy
ziemi na okres 99 lat, a mieszkańcy generalnie nie posiadają jednoznacznych tytułów
własności. Podobnie większość substancji mieszkaniowej ma wciąŜ nieuregulowany
status prawny, i tylko w nielicznych miastach, jak np. w Kamieniu Pomorskim
wyprzedano wszystkie nieruchomości komunalne.
3.2. Propozycje poprawy sytuacji
Zaleca się wyprzedaŜ moŜliwie duŜej liczby nieruchomości komunalnych przy
głównych ciągach handlowych miasta. Nawet jeśli czasowo „zepsuje” to rynek
nieruchomości (co jest tez w duŜej mierze przyczyną dla której to developerzy mocno
lobują w takich procesach decyzyjnych) to długofalowo spowoduje rozkwit
gospodarczy i napływ inwestycji do nieruchomości które zmieniły stan prawny. Gdy
były one w posiadaniu komunalnym, uniemoŜliwiało to inwestycje, bowiem
przedsiębiorca inwestowałby w nieswój majątek. Własność prywatna umoŜliwi np.
przebudowę wielu lokali na restauracje czy kawiarnie.
Zaniechanie „prywatyzacji” lokali w centrum miasta spowoduje pogłębienie się
upadku centrum, a deptak przestanie być atrakcyjnym miejscem na robienie
zakupów czy spędzenie wieczoru. MoŜe stać się pustą, wymarła dzielnicą z
historycznymi budowlami. Tak się stało m.in. w Cottbus. Taki jest teŜ
najprawdopodobniejszy scenariusz dla starówki w Zielonej Górze w przypadku
utrzymania status quo.
9