Przystępując do przygotowania wieloletniego planu remontów
Transkrypt
Przystępując do przygotowania wieloletniego planu remontów
Procedura tworzenia budżetu remontowego Przystępując do przygotowania wieloletniego planu remontów należy przygotować charakterystykę nieruchomości wraz ze stanem prawnym. Kolejne kroki dotyczą: Ustalenia potrzeb remontowych należy ustalić, które części nieruchomości wspólnej wymagają napraw lub wymiany a które tylko modernizacji lub aż modernizacji. W tym celu należy przygotować: ocenę stanu technicznego (przeglądy techniczne i w dużej wspólnocie ew. komisja inwestycyjna. Komisja rozprowadzi „Ankietą remontową", która wraz z danymi z przeglądów technicznych umożliwi przygotowanie analizy zakresu robót remontowo modernizacyjnych i ustalenie nie tylko potrzeb, ale i priorytetów) Wyceny kosztów planowanych remontów tu należy skorzystać z specjalisty budowlanego - wartość można obliczyć w oparciu o stawki np. z katalogów SEKOCENBUD. Oceny i analizy wielkości środków finansowych, które wspólnota jest w stanie przeznaczyć na remonty oraz wydatki kapitałowe (o znacznej wartości oraz ustalenie okresu ,w którym będzie w stanie wykonać zaplanowane remonty) - preliminarz. Wartość kwot odkładanych na fundusz remontowy każdego roku wyznaczana jest przez potrzeby kapitałowe wynikające z budżetu remontowego. Licząc uproszczoną metodą, wartość kapitału przyszłego dzieli się przez liczbę lat lub miesięcy, które oddzielają dzień obecny od planowanego remontu. Np. Planujemy wymienić dach za 5 lat. Koszt wymiany został wyliczony na 120.000 zł Właściciele muszą gromadzić na funduszu remontowym rocznie po 24.000 zł Hierarchizacji remontów ustalenia priorytetów korzystanie z ekspertyzy fachowca - rzeczoznawcy budowlanego Ustalenia źródeł finansowania poszczególnych remontów na co składa się np.: ustalenie wyższej stawki dla lokali użytkowych np. usytuowanych na wyższych kondygnacjach (uchwała w trybie art.12 ustawy)lokaty terminowe, obligacje, bony skarbowe Wyznaczenie cyklicznej składki na fundusz remontowy - zaliczki wpłacane na fundusz remontowy powinny być co roku rozliczone. Tzn. że wspólnota powinna każdego roku podejmować uchwałę w sprawie przeznaczenia salda wpłat na fundusz remontowy, które powstało po odjęciu od sumy wpłaconych zaliczek wydatków na remonty w danym roku. Jednakże na etapie podejmowania uchwały w sprawie utworzenia funduszu remontowego wspólnota może podjąć inną uchwałę. W praktyce nie dokonuje się zwrotu niewykorzystanych wpłat na fundusz remontowy. Procedura tworzenia budżetu remontowego Wspólnota może podjąć uchwałę w sprawie utworzenia i zasad wykorzystania i rozliczania funduszu (bez konieczności corocznych rozliczeń i prawa do zwrotu niewykorzystanego na remonty salda). Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22.02.2001 r sygn.akt I Aka 1309/00 Zarządca Wspólnoty mieszkaniowej powinien przeprowadzić analizę inwestycyjną opłacalności przedsięwzięcia inwestycyjnego (remontu). czy już remont przeprowadzić i zainwestować zgromadzone środki, czy ulokować je na korzystnie oprocentowanym rachunku bankowym i przeprowadzić remont w przyszłości. Taka analiza pozwala również ocenić efektywność działań przyszłych poprzez porównanie nakładów finansowych przeznaczonych na remont części nieruchomości wspólnej z korzyściami osiąganymi przez właścicieli (np. oszczędność na cieple zarówno z nieruchomości wspólnej jak i poszczególnych Lokali.