Sprawozdanie zarządu - Spółdzielnia Mieszkaniowa "Przy

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU SM PRZY SGGW
za 2010 rok
Wstęp
W 2010 roku zarząd SM Przy SGGW działał w składzie:
Pan Michał Bud-Gusaim - w okresie od 1 stycznia do dnia 3 marca 2010 roku – zarząd za ten
okres nie otrzymał wynagrodzenia. Pan Michał Bud Gusaim zrezygnował ze stanowiska ze
względów osobistych.
Pan Krzysztof Plichta – w okresie od 3 marca do dnia 26 lipca 2010 roku – zarząd za ten
okres otrzymywał wynagrodzenie w wysokości 5 000,00 zł brutto miesięcznie wypłacane na
mocy umowy cywilnoprawnej. Pan Krzysztof Plichta zrezygnował ze stanowiska z powodu
„niemożności realizowania obowiązków statutowych zarządu”.
Pan Sławomir Straszewski – oddelegowany z rady nadzorczej do pracy w zarządzie
spółdzielni od dnia 9 sierpnia do 31 grudnia 2010 roku (30 czerwca 2011 roku) – zarząd ten
otrzymywał za ten okres wynagrodzenie w wysokości 4 500,00 zł netto + należny podatek
VAT miesięcznie na podstawie faktury świadczenia usług sprawowania zarządu. W 2010 roku
zarząd w osobie Sławomira Straszewskiego nie otrzymał premii. Premia w wysokości łacznej
10 558 zł netto + należny podatek VAT została przyznana zarządowi w marcu 2011 roku i jest
wyplacana w 3 równych ratach w okresie od kwietnia do czerwca 2011 roku
W okresie sprawozdawczym pełnomocnikiem zarządu był Pan Jacek Adamowicz. Biuro
spółdzielni działało jednoosobowo. Biuro prowadziła Pani Anna Mazur – Lewandowska.
Zarząd spółdzielni działał w oparciu o plan rzeczowo-finansowy przyjęty przez RN w dniu 23
lutego 2010 roku, którego podstawą były niezmienione stawki eksploatacyjnych w tym opłata
na fundusz remontowy.
Plan rzeczowo - finansowy na 2010 rok został zrealizowany w następujący sposób (tys.PLN):
Lp
1.
2.
P o z y c j a z p l a n u r z e c z o w o - Wartość planowana W a r t o ś ć
finansowego
zrealizowana
Przychody spółdzielni
2 093
2 150
Koszty spółdzielni ogółem
1 890
1 969
(bez wynagrodzenia
zarządu)
3.
4.
Przychody funduszu remontowego
Wykorzystanie funduszu
remontowego
277
-
277
552
Zmiany w składzie zarządu spowodowały, jak na niewielkie rozmiary naszej organizacji,
istotne przekształcenia w strukturze organizacyjno-osobowej spółdzielni w zakresie
administrowania i konserwacji. Do marca 2010 roku spółdzielnia zatrudniała w oparciu o
11
umowę cywilną administratora, Pana Mariusza Nesteruka, odpowiedzialnego m in. za
konserwację budynków w oparciu o firmę zewnętrzną.
Decyzją zarządu spółdzielni w osobie Pana Krzysztofa Plichty zrezygnowano z
administratora na rzecz podjęcia współpracy z konserwatorem budynków Panem Zbigniewem
Pawlickim, formalnie funkcjonującym w firmie KOMPLEX-HURT Pani Jolanty Pawlickiej
od dnia 4 maja 2010 roku. Niekonkurencyjność cenowa Pana Zbigniewa Pawlickiego,
niepunktualność i negatywna ocena jego wybranych usług zarówno przez zarząd w osobie
Pana Sławomira Straszewskiego jak i części mieszkańców spowodowały zakończenie tej
współpracy.
Od dnia 1 listopada 2010 roku obowiązki konserwatora spółdzielni powierzono, w oparciu o
umowę cywilną, Panu Zbigniewowi Lecińskiemu, formalnie funkcjonującego w firmie
ELZACH Pani Ewy Lecińskiej. W zakresie drobnych robót gospodarczych od dnia 1
października 2010 roku, podjęto współpracę z Panem Kamilem Burczyńskim, studentem
zaocznym SGGW, posiadającym podstawowe uprawnienia w zakresie robót elektrycznych
oraz konserwacji kotłów gazowych.
Od 1 listopada 2010 roku do dnia sporządzenia sprawozdania spółdzielnia posiada stałe grono
firm współpracujących tj.
ELZACH Ewa Lecińska
I.S Serwis Iwona Szybisz
KONSALNET
TIK-SOFT
Werbena (Blue point)
TELSAT
POLGARD
EL-MONTONIK
NOMA
ZID Serwis
Hiiii – OB K.Ignaczak
LEKARO
- konserwacja budynków
- usługi utrzymania czystości
- ochrona fizyczna obiektów
- usługowe prowadzenie ksiąg rachunkowych
- konserwacja zieleni
- zabezpieczenie przeciwpożarowe
- konserwacja systemu telewizji przemysłowej
- konserwacja bram garażowych
- konserwacja systemu powiadam. o zagrożeniu pożarowym.
- konserwacja wind.
- usługi kominiarskie
- wywóz śmieci
Prowadzona jest stała ocena jakości pracy dostawców. Zarząd widzi konieczność zmiany
niektórych dostawców usług.
W sytuacji spółdzielni tzn. istotnych potrzeb remontowych i ich skomplikowania oraz
prowadzonych spraw sądowych i sporów administracyjnych w procesie wyodrębnienia
własności zarząd bardzo dobrze ocenia współpracę z:
- inspektorem nadzoru budowlanego.
- adwokatem spółdzielni.
Działania bieżące podejmowane przez zarządy spółdzielni w 2010 roku.
Działania zarządów spółdzielni w I połowie 2010 roku były podporządkowane zakończeniu
robót inwestycyjnych, polegających na remontach tarasów i ocieplaniu elewacji budynków
rozpoczętych latem 2009 roku, naprawie szkód wyrządzonych przez niektóre firmy
budowlane, przygotowaniu WZCz. oraz przeprowadzeniu okresowego przeglądu
22
technicznego budynków. Działania kontrolne i wspomagające zarząd spółdzielni w osobie
Pana Krzysztofa Plichty prowadzone latem między posiedzeniami rady nadzorczej przez
przewodniczącego i sekretarza rady nadzorczej zmierzające do przyspieszenia tych prac przy
zachowaniu kryterium ekonomicznej racjonalności stały się argumentem podanym jako
przyczyna rezygnacji Pana Krzysztofa Plichty ze stanowiska.
W dniu 9 sierpnia 2010 roku rada nadzorcza oddelegowała do pracy w zarządzie Pana
Sławomira Straszewskiego. Zarząd ten podjął następujące prace w obszarze działalności
operacyjnej (bieżącej).
1. Dokonał oceny najpilniejszych prac remontowych w lokalach wynikających zarówno z
uszkodzeń w toku prac remontowych, normalnego zużycia oraz nieusuniętych awarii
sieci wodno-kanalizacyjnej. Prace rozpoczęto i częściowo zakończono w 17 lokalach
oraz usunięto 2 systemowe przecieki instalacji wodno-kanalizacyjnej. Ze względu na
znaczne rozmiary zalań mieszkań zakupiono urządzenia do osuszania pomieszczeń.
2. Dokonał oceny potrzeb mieszkańców w zakresie wymiany stolarki okiennej i pieców
gazowych i zaproponował mieszkańcom określone rozwiązania w tym względzie,
zapewniające zachowanie walorów kolorystycznych budynków i bezpieczeństwa
wynikającego z użytkowania kotłów gazowych.
3. Zapewnił dla wszystkich lokali ocenę stanu stolarki okiennej i kotłów gazowych z punktu
widzenia konieczności ich wymiany bądź wymiany uszczelek w oknach. Członkowie
spółdzielni podejmowali decyzje o wymianie uszczelek we własnym zakresie
4. Zaproponował mieszkańcom zainstalowanie sterowników kotłów gazowych oraz
czujników czadu. Proces instalowania tych urządzeń nie został do chwili obecnej
zakończony.
5. Dokonał oceny pracy dostawców usług zmieniając konserwatora spółdzielni od dnia 1
listopada 2010 roku.
6. W wyniku wzrostu kosztów ogrzewania elektrycznego budynków i spodziewanych
dalszych drastycznych wzrostów cen energii elektrycznej została rozpoczęta instalacja
zdalnego systemu sterowania pracą grzejników elektrycznych w budynku przy ul. Przy
Bażantarni 13.
7. Zakończyno prace naprawcze w zakresie instalacji nawadniania zieleni oraz proces
likwidacji skutków remontów w obszarze zieleni na dziedzińcach budynków.
8. Wykonanano prace malarskie na wybranych obróbkach blacharskich budynków,
elementach architektury terenów zielonych.
9. Zapewniono, poprzez umowę cywilną, ośnieżanie dachów budynków w okresie zimowym.
10. Zmodernizowano część sprzętu komputerowego biura spółdzielni.
11. Dokonano oceny sprawności systemu monitoringu budynków oraz dokonano jego
modernizacji w niezbędnym zakresie.
12. Zwiększono dostępność zarządu dla mieszkańców dostosowując dyżury do bieżących
potrzeb.
13. Podjęto działania wyjasniające wobec niektórych właścicieli zwierząt zgodnie z
wnioskami WZCz. spółdzielni z czerwca 2010 roku.
14. Dokonano tymczasowych napraw elewacji, zabezpieczeń balkonów oraz zabezpieczeń
przeciw ptakom.
Działania inwestycyjne podejmowane przez zarządy spółdzielni w 2010 roku.
1.
Zakończono remonty tarasów oraz ocieplenia budynków rozpoczętych w 2009 roku.
33
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Zikwidowano 8 tarasów w budynku przy ul. Przy Bażantarni 13 oraz przebudowano
zadaszenia 4 klatek schodowych.
Uzupełniono zieleń na dziedzińcach budynków, zainstalowano nowe elementy
architektury.
Zmodernizowano place zabaw dla dzieci.
Kontynuowano roboty na dachach budynków w zakresie uszczelniania koryt i wymiany
rur spustowych.
Wymieniono kratki ściekowe na dziedzińcu budynku przy ul. Przy Bażantarni 13 oraz w
garażach.
Wymieniono uszczelki w oknach klatek schodowych i wykonano odwodnienie okien
klatkowych.
44
W celu realizacji prac remontowych zakupiono do majątku spółdzielni:
a. rusztowania
b. urządzenia do osuszania pomieszczeń.
Łączne koszty remontów wyniosły 457 000 zł. i 92 000 zł. których spółdzielnia dochodzi od
wykonawcy, który uchylał się od realizacji zobowiązań gwarancyjnych.
Zarówno działania remontowe bieżące jak i inwestycyjne pozwoliły na pozytywny wynik
półrocznego przeglądu technicznego budynków jesienią 2010 roku.
Planowane działania zarządu spółdzielni na 2011 rok.
Działania bieżące zarządu spółdzielni, które z założenia powinny być skierowane na poprawę
komfortu zamieszkania oraz prowadzenia działalności gospodarczej powinny zostać
skierowane na:
· zdyscyplinowanie a w przypadku dalszych zaniechań, racjonalną zmianę niektórych
dostawców usług,
· obniżenie kosztów bieżącej eksploatacji w obszarach gdzie nie przyniesie to
pogorszenia jakości a jakość ta jest uznana jako prawidłowa,
· wspomaganie mieszkańców w działaniach dotyczących oszczędności nośników
energii i ewentualnych remontach,
· przeciwdziałanie zachowaniom niektórych mieszkańców, które obniżają poziom
bezpieczeństwa, komfort zamieszkania i wizerunek osiedla.
Działania w obszarze remontów inwestycyjnych w 2011 roku powinny być skoncentrowane
na:
· kontynuacji remontów tarasów za wyjatkiem tarasów przewidzianych do likwidacji,
· kontynuowaniu likwidacji/zabudowy tarasów zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na
budowę w 13 oraz rozpoczęcie projektowania likwidacji w budynku nr 11,
· przebudowach wadliwie funkcjonujacych elementów pokrycia dachowego,
· poprawie energooszczędności budynków.
Zarząd spółdzielni wyraża pogląd, że ogromne potrzeby remontowe osiedla przewyższające
skalę tzw. normalnego zużycia wynikają z błędnej polityki prowadzenia remontów w latach
1999 – 2007 a przede wszystkim niewłaściwego nadzoru nad prowadzonymi pracami
budowlanymi w latach 1996-2007 dopuszczającymi stosowanie niewłaściwych materiałów
oraz fatalnemu wykonawstwu robót. Znaczna część kosztów wynika także z zastosowanych
rozwiązań projektowych, niewłaściwych dla naszych warunków klimatycznych.
Wśród innych działań nie wymienionych powyżej podstawowym jest zakończenie procesu
wyodrębnienia własnosci.
Po blisko 3 latach bezczynności urzędów spółdzielnia w postępowaniu komunalizacyjnym
wniosła o uznanie jej za stronę postępowania tak, aby mogła wpływać na szybsze
rozstrzygnięcie sprawy. Wojewoda nie rozpoznał nawet naszego wniosku, wobec czego w
postępowaniu ze skargi na bezczynność Wojewódzki Sąd Administracyjny nakazał
rozpoznanie wniosku Spółdzielni Wojewodzie w terminie 1 miesiąca. Wnioski zostały
rozpoznane negatywnie. Złożono skargę do Krajowej Komisji Uwłaszczeniowej. Komisja
55
również długo zwlekała z wydaniem orzeczenia . Zrobiła to dopiero po nakazie Ministra
Spraw Wewnętrznych i Administracji, również negatywnie . Orzeczenia te są obecnie
zaskarżone do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Dotychczas nie ma rozstrzygnięcia
w tej sprawie.
66
Sprawy sądowe
Sprawy zakończone w 2010 roku:
1.z pozwu Marka Czaprackiego – o uchylenie uchwał Walnego Zgromadzenia – Sąd
Apelacyjny wyrokiem z 14.05.2010 r. oddalił apelację Powoda od wyroku
oddalającego powództwo – sprawa zakończona prawomocnie (sygn. akt: VI ACa
1179/09) ;
2.z pozwu Marka Czaprackiego – o uchylenie uchwały RN o wykreśleniu z grona
członków – Sąd Apelacyjny wyrokiem z 10.02.2010 r. zmienił wyrok Sądu
Okręgowego i powództwo oddalił – sprawa zakończona prawomocnie (sygn. akt: VI
ACa 571/09) ;
3.z pozwu Marka Czaprackiego o przywrócenie do pracy i odszkodowanie – Sąd
Okręgowy wyrokiem z 05.03.2010 r. oddalił apelację Powoda od wyroku
oddalającego powództwo – sprawa zakończona prawomocnie (sygn. akt: XXI Pa
511/09) ;
4.z pozwu Spółdzielni przeciwko Krzysztofowi Kawalec o wydanie piwnicy – Sąd
Okręgowy wyrokiem z 18.05.2010 r. oddalił apelację Spółdzielni od niekorzystnego
wyroku – sprawa zakończona prawomocnie (sygn. akt: V Ca 930/10). Sąd stwierdził,
że piwnica przeszła na własność osób , które nabyły lokal od Pana Kawalca.
Sprawy w toku wg. stanu w dniu 31 grudnia 2010 roku.
1.z pozwu Mariana Grucy o zapłatę 25.912,70 zł (zwrot zatrzymanej przez spółdzielnię
kaucji gwarancyjnej)– zakończona wyrokiem z dnia 18.03.2011 r. zasądzającym
kwotę 25.541,52 zł (sygn. Akt: IX GC 1755/10) – sprawa prawomocnie zakończona.
2.z pozwu Zbigniewa Grzegorzewskiego o zapłatę – Sąd Rejonowy dla Warszawy
Mokotowa – II C 858/10 ,
3.z pozwu Krzysztofa Plichty o zapłatę – Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa – II
Cupr 134/11 ,
4.z pozwu BUDIMEX są o wydanie zaświadczenia – Sąd Okręgowy w Warszawie XVI
GC 765/10 .
77
Ważniejsze umowy, ich zakres i dostawcy, zawarte przez spółdzielnię w 2010 roku
oraz tryb udzielenia zamówienia na podstawie “Regulaminu udzielania
zamówień”.
Lp.
1
2
3
4
5
6
7
Nazwa dostawcy Przedmiot umowy/zlecenia; data i Tryb złożenia Roczna
rodzaj umowy
zamówienia wartość netto
(w zł)
dostawy/
usługi w
2010 roku
2d
45 258,00
ELZACH Ewa
Konserwacja techniczna osiedla
Lecińska
(Umowa z dnia 22.10.2010), remont
placu zabaw 11 (zlecenie z dnia
22.10.2010, umowa zdnia 23 .
09.2010), przeglady instalacji gazowej,
konserwacja kotłów CO/CWU
(zlecenia z dnia 22.10.2010); drobne
naprawy i koszenie trawników (umowa
zdnia 21.08.2010)
2d
79335,05
DUKAT BUD
Odśnieżanie dachów (umowa z dnia
Hanna
25.11.2010), roboty dachowe (umowa z
Kaczmarek
dnia 15.09.2010, aneks z dnia
25.11.2010)
60 098,00
TUI Warta SA
U m o w a ( p o l i s a ) u b e z p i e c z e n i a 2b (oferta
brokera)
budynków.
2d
41 220,09
Blue Poin
Konserwacja zieleni (umowa z dnia
(Werbena)
24.06.2010), prace dodatkowe
(zlecenie z dnia 16.09.2010 roku)
27403,64
Dariusz Jadacki Usługi budowlane
109720,93
KOMPLEX
Konserwacja techniczna osiedla
HURT
(zlecenie z dnia 4.10.2010), naprawa
placu zabaw 13 (umowa z dnia
26.07.2010) przegląd kotłów gazowych
i instalacji gazowej (zlecenie z dnia
23.10.2010)
2a
23 424,00
Marinos
Wymiana donic w budynku A-2
8
KOREX Z.
Ryczywolski
Zabudowy / likwidacja tarasów z
przebudową zadaszenia klatek
schodowych (umowy: z dnia 1.10.2010
i z dnia 21.06.2010)
2c
9
ALE GROTA
Wymiana uszczelek na klatkach
schodowych (zlecenie z dnia
28.10.2010)
2a
88
240 843,00 (z
kwoty tej
180 843,00
zostało
pokryte przez
członków
spółdzielni)
10350,12
10
Kontraktor SC
11
Lars lay Polska
Naprawa tarasów za gwaranta (umowa
z dnia 10 listopada 2010).
Naprawa placu zabaw 11 (zamówienia
z dnia 13 i 14.10.2010
2d
85 622 ,00
2a
12410,93
_________________________________
Niniejsze sprawozdanie zostało przyjęte na posiedzeniu Rady Nadzorczej w dniu 16 maja
2011 roku.
99