konkurs na opracowanie koncepcji urbanistyczno – architektonicznej

KONKURS NA OPRACOWANIE KONCEPCJI
URBANISTYCZNO – ARCHITEKTONICZNEJ
„NOWE CENTRUM USŁUGOWE” W TCZEWIE
KONKURS NA OPRACOWANIE KONCEPCJI URBANISTYCZNO – ARCHITEKTONICZNEJ „NOWE CENTRUM USŁUGOWE” W TCZEWIE.
Co mamy?
Gdzie czyhają pułapki?
Jednostka wojskowa pozostawiła po sobie spory, niezagospodarowany grunt w środku miasta.
Uzyskanie takiego sporego gruntu przy ważnym szlaku komunikacyjnym w nobilitowanym
miejscu jest niekwestionowaną okazją dla rozwoju miasta.
Powiązanie komunikacyjne
Opracowanie PricewaterhouseCoopers wykonane wraz z Instytutem Badań nad Gospodarką
Rynkową wskazuje potencjał miasta oraz kierunek rozwoju. Ma to zdecydowany wpływ na
kierunek rozwoju takich terenów jak przedmiotowy obszar 19 ha.
Co chcemy?
Wskazany w wyżej wspominanym opracowaniu kierunek rozwoju miasta zakłada, że będą
wymagane dodatkowe powierzchnie biurowe wynikające z rozwoju branż takich jak logistyka,
BPO/SSC, ICT. To wymaga powierzchni. Sporo powierzchni na biurka, biurowy szum, sklepiki,
które zaopatrzą pracowników w napoje, kanapki, mniejsze i większe restauracje. A wszystko to
powinno być zlokalizowane w odległości niedużego spaceru, aby można było wyskoczyć na
małe zakupy podczas przerwy, musi ładnie wyglądać, aby chciało się wyskakiwać i być
smacznie. Ale na „smacznie” nie mamy wpływu. Poza gastronomią do obsługi biur niezbędne
będą hotele, małe zakłady wytwórcze, jak drukarnie, rzemieślnicy i różni inni fachowcy, o
których prosty architekt i urbanista na etapie przygotowywania pracy konkursowej nie ma
pojęcia. A oni wszyscy wymagają dachu nad głową i powierzchni podłogi na sprzęty i
maszyny.
Ponadto warto pomyśleć, aby zadbać o inne potrzeby ludzi, którzy spędzają sporą część
swojego życia na pomnażaniu krajowego PKB. Przecież dla prawidłowego rozwoju niezbędny
jest odpowiedni wypoczynek, taki jak sport, udział w wydarzeniach sportowych oraz
kulturalnych.
Teren przylega do ulic Aleja Solidarności (droga krajowa nr 91) ul. Wojska Polskiego, Plac
Patriotów oraz Kazimierza Wielkiego. Do terenu dochodzi również droga Księżniczki Dobrawy.
Na teren opracowania wchodzi ulica Saperów.
Aby zapewnić odpowiednie powiązanie komunikacyjne należy przewidzieć właściwą liczbę
wjazdów mając na uwadze uwarunkowania wynikające z przepisów w zakresie, jakim powinny
odpowiadać drogi i ich usytuowanie. Stąd istnienie poważny problem z powiązaniem z drogą
główną ruchu przyspieszonego (Al. Solidarności). Odległość między skrzyżowaniami jest
właściwa z punktu widzenia rozporządzenia. Można liczyć na zjazd na Plac Patriotów, jako
dodatkowe powiązanie komunikacyjne. Tym samym właściwe wjazdy na teren mogą być
zagwarantowane z ulic Wojska Polskiego i Kazimierza Wielkiego, tym bardziej, że istnieje
skrzyżowanie z ul. Saperów.
Zagwarantowanie niezbędnej liczby miejsc parkingowych
Parkingi to poważny problem naszych czasów. Z jednej strony istnieje duża zapotrzebowanie
na miejsca parkingowe, bo w każdej rodzinie jest przynajmniej jedno auto. Oczywiście istnieje
cała masa teorii, jak z nadmiarem aut sobie radzić. Jednym z najlepszych rozwiązań jest
sprawna komunikacja miejska oparta na częstych kursach. Inna, którą można zaryzykować w
naszym przypadku, to zapewnienie miejsc pracy blisko miejsca zamieszkania. Dzięki temu
społeczeństwo nie będzie musiało wyprowadzać auta z domu, dojeżdżać do pracy, w trakcie
której auto trzeba przechować oraz nie będą tworzyły się korki. A największym zyskiem będzie
pięcio - dziesięciominutowy spacer, który wprowadzi choćby niewielki zakres codziennych
ćwiczeń fizycznych.
Czy warto całość przeznaczać na usługi? A może część terenów, które są zarośnięte
wiekowymi drzewami powinny stanowić tereny zielone? A co z tą sporą dziurą w ziemi? Czy nie
warto zostawić jej jako ciekawy teren do bardziej wymagających spacerów? Czy może
przeznaczyć jakiś fragment na zabudowę mieszkaniową?
Tym samym proponuje się, aby miejsca parkingowe sytuować wzdłuż ulic (proponowane są
ulice o przekrojach 20-30m), co pozwala na zapewnienie dużego zasobu miejsc parkingowych
dla odwiedzających. Ponadto, dla mieszkańców i pracowników należy zapewnić miejsca
parkingowe w podziemiach budynku lub pod częścią parteru, na przykład przez podniesienie
zielonego stropu na podwórcu kwartału.
Co nam towarzyszy?
Wykreowanie tkanki miejskiej
Mamy fajne towarzystwo. Przede wszystkim aleje Solidarności, czyli dawna droga krajowa nr 1.
Dzięki wybudowanej autostradzie A1 nie jest już tak uczęszczana jak kiedyś. Jednak przez jej
rangę i przepustowość stanowi ważny element kształtujący przestrzeń. Bezpośrednio od
północy przylega modernistyczne osiedle mieszkaniowe, od zachodu mamy
wielkoprzestrzenne obiekty handlowe i więcej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, jednak
rozproszonej. Od wschodu i południa jest szkoła i niewielkie osiedle domków jednorodzinnych.
Jakie mamy możliwości?
Dziewiętnaście hektarów to całkiem sporo. Mając na uwadze towarzystwo warto strefować
proponowaną zabudowę i funkcje budynków. No i należy mieć na uwadze tworzące się osie
kompozycyjne.
Plac jest prawie pusty. Zastanawialiśmy się nad zagospodarowaniem istniejącego budynku.
Nie wyszło. Potraktowaliśmy teren jako niezabudowany z rosnącymi drzewami. Na wstępie
należy zastanowić się nad gabarytem obiektów i forma kształtowania zespołów
urbanistycznych. Funkcja obiektów wpływa w znacznym stopniu na formę oraz
zagospodarowanie obszaru przylegającego.
Charakter miejskiej przestrzeni nadają obudowane ulice i zwarta zabudowa. Obiekty
nobilitowane wymagają placu, który umożliwi przyglądanie się z dystansu. Takie place mogą
stanowić ważny element przestrzeni publicznych w tym obszary, na których będzie możliwe
organizowanie imprez masowych.
KONKURS NA OPRACOWANIE KONCEPCJI URBANISTYCZNO – ARCHITEKTONICZNEJ „NOWE CENTRUM USŁUGOWE” W TCZEWIE.
Co proponujemy:
Co uzyskaliśmy
Podział na funkcje
Przez zróżnicowanie wysokości oraz wprowadzenie budynków wysokich otrzymaliśmy
charakterystyczną sylwetę miasta. Ponadto usytuowanie obiektów zamyka osie kompozycyjne
wynikające z przebiegu ulic Aleja Solidarności oraz Aleja Kociewska. Z powodu wprowadzenia
bliźniaczych obiektów na przedłużeniu osi tworzonych przez ulicę Kazimierza Wielkiego oraz
Jedności Narodu otrzymaliśmy bramy wjazdowe na obszar opracowania.
Proponujemy wydzielenie trzech podstawowych części różniących się zdecydowanie
sposobem zagospodarowania:



zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna
zabudowa usługowa
tereny zieleni urządzonej
Na terenach zabudowy mieszkaniowej najwłaściwsze wydaje się zaproponowanie zabudowy
kwartałowej. Na terenach zabudowy usługowej proponuje się, w zależności od gabarytów
budynku – zabudowę kwartałową lub budynki wolnostojące. Dopuszczalne są usługi
wbudowane w parterze, ewentualnie na pierwszym piętrze.
Zabudowa usługowa posiada dodatkowy, wewnętrzny podział:



Część publiczna - place i usługi. Usługi związane z edukacją, kulturą, sztuką, sportem.
Dopuszczalne są usługi w zakresie administracji i sądownictwa. Cześć zawiera halę
sportową, naprzeciwko usytuowano obiekt wielofunkcyjny, który może zostać
wykorzystany jako miediateka, galerie, muzea lub nawet szkoła wyższa. W tej części
również zaproponowaliśmy budynek administracji publicznej, który może być
wykorzystany jako administracja samorządowa lub budynek sądowy.
Część mieszkaniowo – usługowa. Usługi - biura lub/i mieszkania w formie loftów dla
młodych, aktywnych osób spędzających dużo czasu w pracy.
Część usługowa. Powierzchnie biurowe, obsługa pracowników biurowych w tym
restauracje, sklepy, inkubatory przedsiębiorczości z pomieszczeniami biurowymi oraz
niewielkimi halami ukierunkowanymi na powstawanie i rozwój drobnych firm usługowych.
Kompozycja
W celu uzyskania odpowiednich wskaźników zabudowy oraz stworzenia wnętrz
urbanistycznych zdecydowano, aby budynki usytuować w układzie tradycyjnym
kwartałowym.
Wytypowano sześć dominant, które powinny oddziaływać na otoczenie zespołu. Jedna,
usytuowana na przedłużeniu al. Kociewskiej będzie stanowić zamknięcie osi ulicy. Wszystkie
sześć będzie stanowić zespół tworzący charakterystyczną sylwetę urbanistyczną.
Ponadto w samym zespole wytypowano dominanty lokalne, które będą stanowić zamknięcia
wewnętrznych osi kompozycyjnych.
Dla usytuowania zgrabnej i ciekawej sylwety zaproponowana zabudowa różni się gabarytami
w szczególności wysokością. Zaproponowano pełne spektrum wysokości obiektów
usytuowanych w sposób, aby stanowiły zgrabny zespół.
Na terenie opracowania usytuowano budynki niskie, której gabaryt wynika z funkcji.
Usytuowano również budynki wysokie. Mają one na celu zdominowanie zabudowy i
ściągnięcie uwagi na nowopowstały zespół.
Usytuowanie zespołu budynków wysokich na zakręcie Alei Solidarności tworzy wielkomiejską
panoramę bogatego i intensywnie rozwijającego się miasta.
Uzyskano duże przestrzenie publiczne, sformowane przez place w zabudowie usługowej.
Podstawowym obszarem przestrzeni publicznej jest plac między halą sportową, a budynkiem
miedateki i innych funkcji kulturalnych. Wykorzystaliśmy i pozostawiliśmy istniejący staw,
zmieniając jego kształt. Wykorzystaliśmy również lokalizację rosnących drzew i rozwinęliśmy
obszar placu jako plac/park przed czarnym budynkiem administracyjnym. Tym samym
potrzymaliśmy płynne przejście między obszarem przestrzeni publicznej a terenem zieleni.
Ponadto uzyskano przestrzenie publiczne pomiędzy budynkami usługowymi w formie dwóch
podłużnych dużych placów oraz dwóch intymnych, niewielkich wnętrz między budynkami
inkubatora. Ze względu na intensywne wykorzystanie nawierzchni przez transport towarów i
komunikację pieszą place wymagają utwardzonej nawierzchni.
Proponujemy stosunkowo rozbudowany układ ulic. Podstawowe układu stanowi jedyna droga
publiczna przechodząca na przestrzał przez całość terenu. Powiązanie tej drogi z zewnętrznym
układem komunikacyjnym wraz z wjazdem związanym ze skrzyżowaniem z ul. Jedności Narodu
stanowić będą podstawę dostępu komunikacyjnego. Reszta dróg proponowana jest jako
drogi wewnętrzne w dużej mierze bez przejazdu. Ma to na celu uspokojenie oraz
wyeliminowanie zbędnego ruchu. Ponadto, jak wcześniej wspomniano, rozbudowana sieć
komunikacyjna umożliwi usytuowanie znacznej ilości miejsc parkingowych wzdłuż ulic ponadto
da szansę utrzymania możliwie dużej ilości istniejącej zieleni.
Zadbaliśmy, aby układ ulic formował wnętrza zamknięte. Przesuwaliśmy osie dróg po to, aby
likwidować osie widoków na przestrzał oraz, aby stosunkowo skomplikowany układ dróg
uniemożliwiał rozwijanie dużych prędkości. Są to drogi osiedlowe, a zatem prędkości
samochodów powinny być dostosowane do współistnienia z ruchem pieszym i rowerowym.
Wielokrotne zakręcanie i skrzyżowania równorzędne skutecznie przeciwdziałają
nieodpowiedzialnym zrachowaniom na drodze w skali osiedla.
Zaproponowane zagospodarowanie daje dodatkowe możliwości przyszłym inwestorom. Na
dachach trzeciej kondygnacji zespołu wysokich budynków biurowych możliwe jest sytuowanie
dachów zielonych. Front parteru i pierwszego piętra tych budynków może być wykorzystany
na usługi drobne, a tył parteru na garaż. Dzięki temu obniży to koszty budowy garażów,
ponieważ nie ma potrzeby wykopywania piwnic.
Proponuje się usytuowanie obiektów inkubatorów przedsiębiorczości, w których na
preferencyjnych warunkach zostaną wynajęte powierzchnie biurowe i hale nowozakładanym
firmom w pierwszych dwóch, trzech latach funkcjonowania.