Rugi, czyli o grabieży spółdzielni mieszkaniowych

Rugi,
czyli
o
grabieży
spółdzielni mieszkaniowych
Centrum Warszawy jest osaczane przez nieuczciwych handlarzy
długami spółdzielni mieszkaniowych. Nie tylko wyprowadzają
pieniądze i majątek, ale także przerzucają konsekwencje na
mieszkańców.
Rugi (znane z historii: pruskie, chłopskie, irlandzkie) nie
odeszły w przeszłość. „Czyszczenie kamienic” już znamy. Dziś
nastaje czas rugów ze spółdzielni mieszkaniowych. A prawnicy
przez swoją opieszałość i krótkowzroczność ułatwiają jego
legitymizację.
Oto mechanizm.
Wyprowadzanie majątku umożliwiały blankietowe uchwały rady
nadzorczej, dające zarządowi wolną rękę w nabywaniu i
wyzbywaniu się majątku, oraz ustanawianie obciążeń (hipoteki).
Kreowano zatem sztuczne zobowiązania – umowy „o współpracę”
czy „doradztwo”, z wielomilionowymi karami umownymi, które
zapadały na rzecz spółek-kontrahentów, honoraria za usługi
prawne sięgające setek tysięcy złotych.
Zainteresowany rugami skupuje długi spółdzielni. Czasem są i
„normalne” długi, ale ten wypadek, który znam, dotyczy długów
sztucznie wykreowanych przy nielegalnej współpracy z zarządem.
Zarząd następnie te długi uznawał (bez jakiegokolwiek sporu),
poddawał się egzekucji poprzez akt notarialny (bez sądu) i
jednocześnie zgadzał się na zabezpieczenie tych długów
hipotekami. Windykator zainteresowany rugami tworzył sobie w
ten sposób portfel, skupując roszczenia wobec spółdzielni. I
czekał. Od czasu do czasu wpisywał hipotekę lub egzekucję w
księdze wieczystej dowolnie wybranej nieruchomości
spółdzielni, na jej udziale w użytkowaniu wieczystym,
oczywiście bez zgody mieszkańców (choć prawo tego wymaga).
Wybierał te nieruchomości, gdzie było sporo lokali
nieprzekształconych.
I teraz dochodzimy do mechanizmu umożliwiającego przerzucenie
długów spółdzielni na spółdzielców. Jest to operacja sprzeczna
z podstawową zasadą prawa spółdzielczego – że spółdzielca za
długi spółdzielni nie odpowiada. Co gorsza, poprzez wpis
zagrożone są prawa spółdzielców mających nieprzekształcone we
własność prawo do lokalu, aż do utraty mieszkania włącznie.
Znów zatem mechanizm: gdy na udziale spółdzielni ciąży
hipoteka, wówczas w momencie przekształcenia we własność
spółdzielca także zostanie tym wpisem obciążony. Jego
spółdzielcze prawo do lokalu, którego zlicytować za długi
spółdzielni nie można, staje się prawem otwartym na taką
licytację. Powstająca tu hipoteka łączna działa jak
odpowiedzialność solidarna. Właściciel mieszkania odpowiada
nim zatem za cały wpisany dług spółdzielni. I od wyboru
wierzyciela zależy, od którego z wierzycieli objętych łączną
hipoteką będzie żądał zapłaty. (Niech się potem sądzą między
sobą o zwrot swych części). I podkreślam: tu nie chodzi o
długi zabezpieczone hipoteką, które powstały z kredytu na dane
mieszkanie, albo choćby z jakichś remontów czy ulepszeń
nieruchomości, gdzie wpisano hipotekę. To dług powstały z
wyprowadzenia pieniędzy i majątku spółdzielni w wyniku
naruszającej prawo działalności zarządu!
Jeszcze gorzej, w 2014 r. ukształtowała się w orzecznictwie
Sądu Najwyższego interpretacja, że także przy przekształceniu
własności z mocy prawa (np. na skutek zakończenia upadłości
spółdzielni), także świeżo upieczony właściciel mieszkania
ląduje z hipoteką łączną z tytułu długu spółdzielni.
To oznacza, że opisany proceder przerzucania skutków
przestępstwa na spółdzielców przyniósł skutki: takiego wpisu z
mocy prawa nie można zaskarżyć ani oprotestować. Brak jest
bowiem jakichkolwiek instrumentów odwrócenia zaistniałej
sytuacji.
Tak więc, zainwestowawszy w portfel długów spółdzielni wraz ze
zgodą na ich zabezpieczenie, rugujący osacza poszczególne
osiedla spółdzielni i czeka na moment, gdy będzie mógł wszcząć
egzekucje już nie z mało atrakcyjnego udziału spółdzielni w
użytkowaniu wieczystym, ale z łatwo poddających się egzekucji
poszczególnych mieszkań przekształconych we własność.
W tej chwili centrum Warszawy jest (w różnych spółdzielniach)
obiektem takiego osaczania. Za kilka lat będzie widać tego
skutki. Przekształcający się nie sprawdzają, czy spółdzielnia
nie ma hipotecznie zabezpieczanych długów. Prawnikom do głowy
nie przychodzi, że przepisy o hipotece łącznej mogą być
wykorzystane do zabezpieczenia dętych zobowiązań i obejścia
zasady ochrony mieszkania i spółdzielczego prawa do lokalu. A
mnie nie przyszło do głowy, jak łatwo jest legalizować skutki
przestępczej grabieży spółdzielni mieszkaniowych. Więc
ostrzegam. Póki czas.
Ewa Łętowska – pierwsza polska Rzeczniczka Praw Obywatelskich
(1988–1992), sędzia Naczelnego Sądu Administracyjnego
(1999–2002) i Trybunału Konstytucyjnego (2002–2011).