czytaj - Komentarz praktyczny do ustawy deweloperskiej

132 – 135
132
Rozdział I
Elementy przedsięwzięcia deweloperskiego
Przedsięwzięcie deweloperskie zostało zdefiniowane jako proces,
w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy zostaje przeniesione
prawo, o którym mowa w art.1 ustawy deweloperskiej.
133
Częściami składowymi tego procesu są czynności faktyczne i prawne
o charakterze cywilnoprawnym i administracyjnoprawnym. Niektóre
z nich zostały wymienione w przepisie, katalog jednak nie jest zamknięty.
134
Ustawodawca posłużył się w powyższej definicji funktorem alternatywy nierozłącznej, spójnikiem „lub”, w sformułowaniu „w wyniku
realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione
zostaje prawo”, co należy odczytywać wraz z definicją pojęcia „umowy
deweloperskiej” zawartą w art. 3 pkt 5 ustawy deweloperskiej, ale przede
wszystkim w kontekście przepisu art. 1 ustawy deweloperskiej, wskazującego na zakres zastosowania ustawy i zasadniczy cel, który dzięki
stosowaniu jej przepisów ustawodawca pragnie osiągnąć w praktyce.
W związku z czym, aby uniknąć niekonsekwencji terminologicznej,
skoro zgodnie z art. 1 ustawy deweloperskiej deweloper zobowiązać
się może w umowie deweloperskiej bądź do ustanowienia odrębnej
własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu
na nabywcę, bądź do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub też do przeniesienia
na nabywcę prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej
i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, poprawnie zredagowany przepis art. 3
pkt 6 ustawy deweloperskiej, zawierający definicję legalną pojęcia
przedsięwzięcia deweloperskiego powinien zawierać sformułowanie:
„proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione
i przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1 lub przeniesione
zostaje prawo, o którym mowa w art. 1”.
135
Budowa
Budowa w rozumieniu Prawa budowlanego jest koniecznym elementem
procesu zwanego przedsięwzięciem deweloperskim, co wynika z pozostałych przepisów ustawy deweloperskiej, tylko bowiem patrząc przez
70
Przepisy ogólne
136 – 137
pryzmat całości jej postanowień można właściwie odkodować znaczenie
pojęcia przedsięwzięcia deweloperskiego, które harmonizować będzie
z ratio legis regulacji zawartej w ustawie o ochronie nabywcy.
W definicji umowy deweloperskiej ustawodawca wyraźnie zastrzega,
że deweloper wykonuje ów obowiązek po zakończeniu przedsięwzięcia
deweloperskiego. Definiując zaś termin „przedsięwzięcie deweloperskie”
ustawodawca postanawia, że jest to „proces, (…) obejmujący budowę
w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U.
z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.3)) oraz czynności faktyczne
i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności (…)”. Podstawiając więc
do definicji umowy deweloperskiej ową treść w miejsce pojęcia „przedsięwzięcie deweloperskie”, wypada uznać, że deweloper ma obowiązek
przenieść na nabywcę prawo określone w art. 1 ustawy deweloperskiej
dopiero po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, tj. w sytuacji, gdy zakończył się już proces obejmujący budowę w rozumieniu
Prawa budowlanego. Z powyższego wywodu jednoznacznie wynika,
że dopiero zakończenie budowy w rozumieniu prawa budowlanego,
potwierdzone uzyskaniem wymaganych zezwoleń administracyjnych,
a więc zakończenie przedsięwzięcia deweloperskiego, aktualizuje zasadniczy obowiązek dewelopera wynikający z umowy deweloperskiej
– obowiązek przeniesienia na nabywcę prawa określonego w art. 1
ustawy deweloperskiej.
136
Powyższa interpretacji odpowiada również w największej mierze ratio
legis ustawy deweloperskiej. Nie ulega bowiem wątpliwości, że przepisów
ustawy deweloperskiej nie należy stosować w tych wszystkich stanach
faktycznych, w których dom jednorodzinny lub budynek wielorodzinny
(a w jego ramach również i poszczególne lokale mieszkalne) są już
wybudowane, a deweloper zawiera z kupującymi umowy sprzedaży lub
umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży. Każdorazowo w takim bowiem przypadku mamy do czynienia z klasyczną
umową sprzedaży, a świadczenia z takiej umowy wzajemnej spełniane są
zgodnie z przepisem art. 488 § 1 KC jednocześnie, wobec czego ochrona
wpłat dokonywanych przez kupującego jest zbędna. Ponadto przepisów
ustawy deweloperskiej nie należy stosować również w tych wszystkich
137
71
138 – 139
Rozdział I
stanach faktycznych, w których dom jednorodzinny lub budynek wielorodzinny (a w jego ramach również i poszczególne lokale mieszkalne)
są już wybudowane, a deweloper zawiera z kupującymi przedwstępne
lub warunkowe umowy sprzedaży lub umowy ustanowienia odrębnej
własności lokali i ich sprzedaży.
138
Granicę – kiedy ponad wszelką wątpliwość można twierdzić, że budynek
(czy lokal mieszkalny) został już wybudowany, a tym samym wyznaczenie ścisłej granicy pomiędzy obowiązkiem stosowania przepisów ustawy
deweloperskiej, a nieskrępowanym przepisami tej ustawy układaniem
stosunków prawnych pomiędzy deweloperem a kupującym w ramach
umowy sprzedaży – wyznaczać będzie dopuszczanie obiektu budowlanego
do użytkowania, tzn. uzyskanie przez dewelopera ostatecznej decyzji
o pozwoleniu na użytkowanie wybudowanego obiektu, w sytuacji gdy
pozwolenie takie jest wymagane bądź niewniesienie sprzeciwu przez
właściwy organ w drodze decyzji w terminie 21 dni od dnia doręczenia
zawiadomienia o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego. Oznacza
to, że powyższe zdarzenia wyznaczać będą ścisłą granicę czasową dla
dopuszczalności zawierania umów deweloperskich.
139
Definicja legalna budowy zawarta w art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego
obejmuje wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu,
a także odbudowę, rozbudowę oraz nadbudowę obiektu budowlanego,
z zakresu pojęciowego tej definicji wyłączona jest natomiast przebudowa zdefiniowana odrębnie w art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego jako
wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana
parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura,
powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba
kondygnacji. Jeśli zatem w konkretnym przypadku przedsiębiorca będzie dokonywał jedynie przebudowy istniejącego obiektu budowlanego
i zobowiązywał się po dokonanej przebudowie przenosić na nabywców
prawa, opisane w art. 1 ustawy deweloperskiej, to przepisy komentowanej
ustawy o ochronie nabywcy można stosować jedynie w drodze analogii
legis, jeśli przyjmie się założenie, że istnieją podstawy do jej stosowania.
72
Przepisy ogólne
140 – 142
Podział przedsięwzięcia deweloperskiego
Zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy deweloperskiej, deweloper może zdecydować o podziale przedsięwzięcia deweloperskiego na części określane
przez ustawodawcę zadaniami inwestycyjnymi. Zadanie inwestycyjne
będzie częścią przedsięwzięcia deweloperskiego, jeśli dotyczyć będzie
jednego lub większej liczby budynków, które, zgodnie z harmonogramem
przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym
samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną.
140
Należy podkreślić, że w przypadku, gdy w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego zostało wydzielonych kilku zadań inwestycyjnych, czyli części przedsięwzięcia deweloperskiego, nie są to
etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego w rozumieniu art.
24 ustawy deweloperskiej. W ustawie deweloperskiej ustawodawca
w szeregu przepisów posługuje się wyłącznie pojęciem przedsięwzięcia
deweloperskiego, nie uwzględniając możliwości wystąpienia istotnych
różnic w realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego w przypadku, gdy
deweloper wyodrębnił poszczególne zadania inwestycyjne w ramach
danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Jedynie w przepisie art. 17
ust. 2 ustawy deweloperskiej ustawodawca zastrzega, że w przypadku
wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego prospekt informacyjny sporządza się dla zadania inwestycyjnego.
141
Przepisy przejściowe
Pojęcie przedsięwzięcia deweloperskiego odgrywa również decydującą rolę w przepisach przejściowych zawartych w art. 37 i 38 ustawy
deweloperskiej. Zgodnie z art. 37 ustawy deweloperskiej, przepis art.
4 ustawy deweloperskiej stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich,
w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia
w życie ustawy. Jeśli zatem deweloper rozpoczął sprzedaż (w rozumieniu definicji zawartej w art. 3 pkt 10 ustawy deweloperskiej) w ramach
danego przedsięwzięcia deweloperskiego po dniu 29 kwietnia 2012 roku
jest zobowiązany zapewnić nabywcom co najmniej jeden ze wskazanych
w art. 4 ustawy deweloperskiej środków ochrony dokonywanych przez
nich wpłat na poczet ceny.
73
142
143 – 146
Rozdział I
143
Skoro częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie
inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli
budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego,
mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną, to należy uznać, że jeśli deweloper rozpoczął
sprzedaż w ramach określonego zadania inwestycyjnego przed dniem
29 kwietnia 2012 roku (obejmującego np. budowę jednego budynku
spośród pięciu w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego) to
nie będzie zobowiązany zapewnić nabywcom środków ochrony dokonywanych przez nich wpłat wskazanych w art. 4 ustawy deweloperskiej
również w odniesieniu do kolejnych zadań inwestycyjnych w ramach
tegoż przedsięwzięcia deweloperskiego, choćby sprzedaż w ich ramach
miała nastąpić nawet po kilku latach od dnia wejścia w życie ustawy
odeweloperskiej.
144
Jednak, stosownie do treści art. 38 ustawy deweloperskiej, w przypadku
przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie
sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy, deweloper
w prospekcie informacyjnym ma obowiązek zamieścić w sposób widoczny dla nabywcy informację o braku stosowania środków ochrony,
o których mowa w art. 4 ustawy deweloperskiej.
Przedsięwzięcie deweloperskie –
rekomendacje ZBP.
145
ZBP rekomenduje bankom przy precyzowaniu wymogów otwierania
i zamykania m.r.p. definiowanie pojęcia przedsięwzięcia deweloperskiego jako przedsięwzięcia opisanego w prospekcie informacyjnym
sporządzonym przez dewelopera.
146
ZBP rekomenduje bankom również ujednolicanie i doprecyzowanie definicji przedsięwzięcia deweloperskiego, poprzez przyjęcie założenia, że:
a. przedsięwzięciem deweloperskim jest zarówno całość procesu
realizacyjnego, jak również wyodrębniony etap (lub kilka etapów)
tego procesu,
b. w przypadku prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego
dla przedsięwzięcia deweloperskiego rozumianego jako jeden etap,
czy kilka etapów – zakres przedmiotowego etapu albo przedmio-
74
Przepisy ogólne
c.
d.
e.
f.
g.
147 – 149
towych etapów (np. pum) wynika z dotyczącego ich pozwolenia
na budowę (w tym dokumentów składanych wraz z wnioskiem
o jego wydanie np. projektu budowlanego),
zakres przedsięwzięcia deweloperskiego (całość, czy jeden etap
lub kilka etapów) określa prospekt informacyjny przedkładany
w banku wraz z wnioskiem o otwarcie i prowadzenie m.r.p.,
w przypadku prowadzenia m.r.p. dla przedsięwzięcia deweloperskiego rozumianego jako jeden etap czy kilka etapów – wypłata
środków zgromadzonych na tym rachunku odbywa się zgodnie
z harmonogramem dotyczącym przedmiotowego etapu albo przedmiotowych etapów,
jedno pozwolenie na budowę może dotyczyć kilku przedsięwzięć
deweloperskich, definiowanych jak w pkt. 1,
jedna umowa z generalnym wykonawcą może dotyczyć kilku
przedsięwzięć deweloperskich, definiowanych jak w pkt. 1,
posiadacz m.r.p. zobowiązany jest udokumentować rozpoczęcie
sprzedaży dla przedmiotowego etapu albo przedmiotowych etapów.
Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
Najbardziej doniosłe znaczenie, w odniesieniu do realizacji celu ustawy,
mają definicje mieszkaniowych rachunków powierniczych.
Ustawa definiuje dwa typy m.r.p.: otwarty i zamknięty. Różnią się
one przede wszystkim chwilą wypłaty deweloperowi zgromadzonych
tam środków.
147
Istotą rachunku powierniczego jest to, że na rachunku bankowym
należącym do powiernika (w przypadku ustawy deweloperskiej będzie
to deweloper) przechowywane są środki pieniężne powierzone mu przez
powierzającego (nabywców lokali mieszkalnych).
148
Przepis art. 59 ust. 1 Prawa bankowego wprost wskazuje, że są to środki
powierzone powiernikowi przez osobę trzecią na podstawie odrębnej
umowy (umowy powierniczej).
149
75