Ustawa deweloperska nadzieje i zagrożenia

prawo
Ustawa deweloperska
nadzieje i zagrożenia
mec. Łukasz
Bernatowicz
Partner
zarządzający
w Kancelarii Prawnej Bernatowicz, Komorniczak,
Mazur Radcy Prawni i Doradcy Podatkowi sp. p.
Radca prawny z wieloletnim doświadczeniem w zakresie prawa cywilnego
i handlowego. Arbiter w Sądzie Arbitrażowym
przy Krajowej Izbie Gospodarczej w Warszawie.
Ekspert prawny Business Centre Club w Warszawie. Sporządza opinie prawne na zlecenie Kancelarii Prezydenta Rzeczpospolitej oraz Kancelarii Sejmu Rzeczpospolitej Polskiej.
Piotr
Rożański
Aplikant radcowski w Kancelarii Prawnej Bernatowicz, Komorniczak, Mazur
Radcy Prawni i Doradcy
Podatkowi sp. p. Absolwent Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie.
Ukończył również Podyplomowe Studia „Akademia Spółek” w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie. Aplikant radcowski przy Okręgowej Izbie
Radców Prawnych w Warszawie.
40 Builder
25 kwietnia br. weszła w życie ustawa z dnia
16 września 2011 r., o ochronie praw nabywcy lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która w języku
potocznym jest zwana ustawą deweloperską.
Jasną i ciemną stronę nowych przepisów przybliżają radcy
z Kancelarii Prawnej Bernatowicz, Komorniczak, Mazur
Radcy Prawni i Doradcy Podatkowi sp. p., którzy w nowo
rozpoczętym cyklu na łamach „Buildera” będą analizować
istotne zagadnienia i aktualne problemy prawne.
D
o momentu wejścia w życie
ustawy deweloperskiej, w polskim systemie prawnym nie istniała żadna regulacja prawna,
która stanowiłaby kompleksowe uregulowanie problematyki związanej z wybudowaniem lokalu mieszkalnego.
Praktyka wypełniała tę lukę prawną
w taki sposób, że zawierano umowę
nienazwaną, na podstawie której deweloper zobowiązywał się do wybudowania lokalu mieszkalnego, ustanowienia
jego odrębnej własności, a następnie
sprzedaży tego lokalu na rzecz nabywcy. Z uwagi na fakt, że umowa ta
w zdecydowanej większości przypadków była zawierana w zwykłej formie
pisemnej, stanowiła umowę przedwstępną w rozumieniu art. 389 Kodeksu
cywilnego, tzw. umowa o skutku słabszym. Był to jedynie pierwszy etap
procesu zmierzającego do zawarcia
umowy przeniesienia prawa własności
na nabywcę. Strony, na podstawie takiej umowy, nie były uprawnione do
żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, przenoszącej prawo własności na
drodze specjalnego powództwa w myśl
art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego. Niejako
odpowiedzią właśnie na to zagadnienie, jest ustanowienie wymogu zawierania umowy deweloperskiej w formie
aktu notarialnego. Pozostając w sferze
tych rozważań, należy ponadto zwrócić
uwagę na postanowienie sygnalizacyjne
Trybunału Konstytucyjnego z 2 sierpnia
2010 roku, w sprawie 3/10. Trybunał
Konstytucyjny, korzystając ze swych
uprawnień przyznanych w ustawie
o Trybunale Konstytucyjnym, zasygnalizował
Sejmowi
Rzeczpospolitej
Polskiej, że w systemie prawnym brak
jest regulacji prawnych, na podstawie
których ochrona nabywcy lokalu mieszkalnego byłaby zapewniona w sposób
należyty.
Przedsięwzięcie deweloperskie
Zasadnicze novum stanowi fakt, że
w art. 3 pkt. 6 ustawy deweloperskiej,
zostało zdefiniowane pojęcie „przedsięwzięcia deweloperskiego”. Zgodnie
z normatywną definicją, przez przedsięwzięcie deweloperskie należy rozumieć proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy zostaje ustanowione prawo odrębnej własności lokalu
mieszkalnego lub przeniesiona zostaje
własność tego lokalu na nabywcę, lub
też przeniesiona zostaje na nabywcę
własność nieruchomości zabudowanej
domem jednorodzinnym lub prawo
użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego,
stanowiącego odrębną nieruchomość.
Na całość przedsięwzięcia deweloperskiego składają się także czynności faklistopad 2012
tyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być
budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów
budowlanych i uzyskanie wymaganych
zezwoleń administracyjnych, określonych odrębnymi przepisami. Częścią
przedsięwzięcia deweloperskiego może
być zadanie inwestycyjne dotyczące
jednego lub większej liczby budynków,
jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku
w tym samym czasie i tworzą całość
architektoniczno – budowlaną.
Bank decyduje
Jak można było się spodziewać, ustawa nakłada na deweloperów wiele dodatkowych obowiązków, które mają zapewniać ochronę nabywcy lokalu. Od
razu w tym miejscu należy zaznaczyć,
że obowiązki te odznaczają się znacznym obciążeniem finansowym deweloperów. Przede wszystkim należy wskazać na art. 4 ustawy, zgodnie z którym
deweloper jest obowiązany zapewnić
nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony: zamknięty
mieszkaniowy rachunek powierniczy,
otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową, otwarty mieszkaniowy rachunek
powierniczy i gwarancję bankową,
otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Negatywnie ocenić należy
Skupienie w rękach banków
szerokich kompetencji kontrolnych
i decyzyjnych w kluczowych dla
dewelopera kwestiach finansowych,
wydaje się nieuzasadnione, biorąc
pod uwagę brak kompetencji tych
instytucji w zakresie kontrolowania
inwestycji budowlanych, a także
możliwy konflikt interesów na linii
deweloper – bank.
okoliczność, że to de facto bank decyduje o spełnieniu przez dewelopera
przesłanek do wypłaty środków zgromadzonych na tych rachunkach. To
bowiem bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia określonego w harmonogramie
przedsięwzięcia
deweloperskiego,
przed dokonaniem wypłaty z otwartego
mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienlistopad 2012
niku budowy, potwierdzonego przez
wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, przy czym koszty takiej kontroli
ponosi deweloper. Bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym, mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Zgodnie
z ustawą, koszty prowadzenia rachunku powierniczego, jak również ustanowienia gwarancji bankowej bądź ubezpieczeniowej ponosi również deweloper. Zatem skupienie tak szerokich
kompetencji kontrolnych i decyzyjnych
w kluczowych dla dewelopera kwestiach finansowych, w rękach banków,
wydaje się nieuzasadnione, biorąc pod
uwagę brak kompetencji tych instytucji
w zakresie kontrolowania inwestycji
budowlanych, a także możliwy konflikt
interesów na linii deweloper – bank.
Przesuwanie kosztów
W myśl art. 26 ust. 2 ustawy deweloperskiej, wynagrodzenie notariusza za
wszystkie czynności wykonywane
w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym – obciążają
w równych częściach dewelopera i nabywcę. W związku z wprowadzeniem
przez ustawę takich wymogów, powstaje zasadnicza obawa, iż powyższe dodatkowe koszty firmy deweloperskie
przesuną na nabywców, tak aby zrekompensować koszty przedsięwzięcia.
Wymogi informacyjne
Kolejnym ważnym obowiązkiem nałożonym na deweloperów jest określenie w art. 22 ustawy deweloperskiej
minimalnego katalogu postanowień
o charakterze informacyjnym, które to
postanowienia deweloperzy są obowiązani uwzględnić w swoich wzorcach
umownych. Przykładowo postanowienia obowiązkowe dotyczą informacji o:
•zgodzie banku na bezobciążeniowe
wyodrębnienie lokalu mieszkalnego
i przeniesienie jego własności po
wpłacie pełnej ceny przez nabywcę,
•terminie rozpoczęcia i zakończenia
prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego,
•numerze pozwolenia na budowę
wraz z oznaczeniem organu, który je
wydał i informacją, czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone,
•położeniu oraz istotnych cechach
domu jednorodzinnego, będącego
przedmiotem umowy deweloperskiej,
lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny, będący
przedmiotem tej umowy czy też określenie lokalu w budynku.
Przypomnijmy, że w porządku prawnym przed dniem wejścia w życie ustawy deweloperskiej nie istniały żadne
wskazówki o charakterze normatywnym, dotyczące minimalnej treści umowy. Jedną z możliwości kwestionowania
przez nabywców postanowień umownych stanowiło zainicjowanie kontroli
przez Urząd Ochrony Konkurencji
Nie ulega wątpliwości, że poprzez
wprowadzenie ustawy
deweloperskiej, wzmocniona
została ochrona nabywców w
procesie budowania i nabywania
mieszkań. Nieodległa przyszłość
pokaże jednak, jak nowa regulacja
prawna zostanie oceniona przez
sektor budownictwa
mieszkaniowego i – prędzej czy
później – Sąd Najwyższy.
i Konsumentów lub też kwestionowanie
określonych postanowień w drodze powództwa przed Sądem Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie.
W przypadku uznania przez ten Sąd
postanowień za niedozwolone, postanowienia te trafiały na listę klauzul abuzywnych, prowadzoną przez Prezesa
UOKiK. W wyniku działania polskiego
ustawodawcy obecnie jest tak, że gdy
deweloper nie zamieści w umowie postanowień, o których mówi art. 22 ustawy deweloperskiej, to nabywcy przysługuje ustawowe prawo do odstąpienia od
umowy w terminie 30 dni od dnia jej
zawarcia. Wtedy umowa zostanie potraktowana tak, jak gdyby nigdy nie została zawarta. Zarówno deweloper jak
i nabywca będą wtedy zobowiązani do
zwrotu otrzymanych już świadczeń.
Dwie strony medalu
Nie ulega zatem wątpliwości, że poprzez wprowadzenie ustawy deweloperskiej, wzmocniona została ochrona
nabywców w procesie budowania i nabywania mieszkań. Mogłoby się zatem
wydawać, że zasadniczy cel przytoczonego na wstępie postanowienia sygnalizacyjnego Trybunału Konstytucyjnego
został osiągnięty. Natomiast jest i druga
strona medalu – nieodległa przyszłość
pokaże, jak nowa regulacja prawna zostanie oceniona przez sektor budownictwa mieszkaniowego i – prędzej czy
później – Sąd Najwyższy.
n
Builder 41