D - Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Poznaniu

Sygnatura akt XII C 1305/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
P., dnia 27 kwietnia 2015 r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu XII Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący:SSO Małgorzata Małecka
Protokolant:p.o. stażysty W. F.
po rozpoznaniu w dniu 20 kwietnia 2015 r. w Poznaniu
sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki Komandytowej w W.
przeciwko Gminie Miejskiej P.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli i o zapłatę
1. Zobowiązuje pozwanego do złożenia oświadczenia woli o następującej treści:
„Gmina Miejska P. kupuje od (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki Komandytowej z siedzibą w W.
prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa, stanowiącej
działkę (...) K., położonej w rejonie ul. (...) w P., o powierzchni
15.656 m2, objętej Księgą Wieczystą KW (...) za cenę wykupu 15.566.900 zł (piętnaście milionów pięćset sześćdziesiąt
sześć tysięcy dziewięćset złotych)”,
2. Zasądza od pozwanego na rzecz powoda ustawowe odsetki od kwoty 15.566.900 zł (piętnaście milionów pięćset
sześćdziesiąt sześć tysięcy dziewięćset złotych) od dnia 1 maja 2013 r. do dnia zapłaty,
3. Kosztami procesu obciąża pozwanego i w związku z tym:
a. zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 120.417 zł, w tym tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego
kwotę 14.417 zł,
b. nakazuje ściągnąć od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa (Sąd Okręgowy w Poznaniu) kwotę 15.973,93 zł tytułem
nieuiszczonej części opłaty sądowej oraz części wynagrodzenia biegłego.
/-/ Małgorzata Małecka
UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 24 czerwca 2013 r. powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z
siedzibą w W. wniosła, na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w
związku
z art. 64 kc i art. 1047 kpc, o zobowiązanie pozwanej Gminy Miejskiej P. do złożenia oświadczenia woli o następującej
treści: „Gmina Miejska P. kupuje od (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki Komandytowej z siedzibą w
W. prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa, stanowiącej
działkę (...) K., położonej w rejonie ul. (...)
w P., o powierzchni 15.656 m2, objętej Księgą Wieczystą KW (...) za cenę wykupu 30.504.000 zł (trzydzieści milionów
pięćset cztery tysiące złotych 00/100)”, przy czym w przypadku przeprowadzenia w niniejszym procesie dowodu z
opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości na okoliczność określenia wartości rynkowej prawa użytkowania
wieczystego w/w nieruchomości, a tym samym ceny ( kwoty) wykupu, oraz w sytuacji, gdy cena ta zostanie określona
w wysokości odmiennej od wskazanej wyżej – powódka wniosła o zobowiązanie pozwanej do złożenia oświadczenia
woli dotyczącego zakupu prawa użytkowania wieczystego w/w nieruchomości za cenę (kwotę wykupu) odpowiadającą
wartości rynkowej tego prawa ustaloną przez biegłego, zastrzegając sobie prawo sprecyzowania wskazanego wyżej
żądania pozwu w przedmiotowym zakresie.
Nadto powódka wniosła o zasądzenie od strony pozwanej na rzecz strony powodowej odsetek w wysokości ustawowej
od kwoty stanowiącej wartość ( cenę) wykupu prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości,
liczonych za okres od dnia 1 maja 2013 r. do dnia dokonania zapłaty oraz o zasądzenie od strony pozwanej na rzecz
strony powodowej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
W uzasadnieniu powódka podała, że strona powodowa jest do dnia 5 grudnia
2089 r. użytkownikiem wieczystym nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa, stanowiącej działkę nr (...),
obręb 0-3 K., położonej w rejonie ulicy (...) w P., o powierzchni 15.656 m( 2). Strona powodowa nabyła prawo
użytkowania wieczystego nieruchomości na mocy umowy sprzedaży z dnia 1 lutego 2007 r. oraz porozumienia w
sprawie przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości z dnia 7 marca 2007 r. Strona powodowa,
pierwotnie działająca pod firmą (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa” nabyła prawo
użytkowania wieczystego nieruchomości w związku z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą, w celu
realizacji na nieruchomości inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z
garażem podziemnym. Strona powodowa jest spółką celową powstałą w celu realizacji inwestycji mieszkaniowych,
zaś planowana na nieruchomości inwestycja miała być głównym projektem realizowanym przez tę spółkę. W dalszej
kolejności powódka podała, że w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego, który stracił
moc z dniem 1 stycznia 2004 r. nieruchomość położona była na terenie przeznaczonym pod zabudowę (tereny
zabudowy śródmiejskiej mieszkaniowo- usługowej i usługowej okołomiejskiej z usługami podstawowymi). Teren
ten przewidziany był do przeznaczenia pod usługi w zabudowie średnio wysokiej i mieszkalnictwo średnio wysokie.
Z uwagi na to, że po 1 stycznia 2004 r. nieruchomość nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego,
powódka wystąpiła z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy w dniu 1 października 2007 r. Prezydent Miasta
P. wydał w dniu 28 kwietnia 2009 r. decyzję o warunkach zabudowy, zaś w dniu 15 maja 2009 r. decyzja stała się
ostateczna. Strona powodowa podała także, że podjęła szereg czynności koniecznych do przygotowania i realizacji
inwestycji, jak również czynności poprzedzających wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę.
W dniu 26 sierpnia 2009 r. powódka wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, wskazując
na wcześniejszą decyzję o warunkach zabudowy oraz projekt budowalny. W dniu 26 października 2009 r. wszedł w
życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego R. część B w P., zgodnie z którym nieruchomość znalazła
się w obszarze oznaczonym symbolem 05KD-Z – teren drogi publicznej oraz 5ZP – tereny zieleni urządzonej,
zaś jakiekolwiek inne przeznaczenie, w tym pod zabudowę, nie zostało dopuszczone. Tym samym postanowienia
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wykluczyły możliwość zagospodarowania nieruchomości pod
jakąkolwiek zabudowę, w tym mieszkaniową, zaś Prezydent Miasta P. decyzją z dnia 26 października 2009 r.
stwierdził wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy. Z kolei decyzją z dnia 16 listopada 2009 r. Prezydent Miasta
P. odmówił stronie powodowej udzielenia pozwolenia na budowę, wskazując, że projekt budowlany był niezgodny z
postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania, zaś decyzja
o warunkach zabudowy, jaką legitymowała się powódka, wygasła. Nadto powódka podała, że podjęła wszelkie
możliwe kroki prawne w celu zakwestionowania niekorzystnych postanowień miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego wnosząc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i domagając się stwierdzenia nieważności
uchwały Rady Miasta P. dot. uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego R. – Łacina część
B w P.. Wskazała także, że Naczelny Sąd Administracyjny w prawomocnym wyroku w tej sprawie przesądził, że
plan zagospodarowania przestrzennego w zakresie obejmującym nieruchomość jest obowiązujący, w tym nie jest
sprzeczny ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania. Powódka wyjaśniła, że obecnie nie jest w
stanie zrealizować na nieruchomości planowanej i przygotowywanej inwestycji w odniesieniu do której uzyskała
uprzednio decyzję o warunkach zabudowy. Z uwagi na powyższe powódka wystąpiła do pozwanej z wnioskiem o
wykup nieruchomości w trybie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym za cenę 30.504.000
zł. Pozwana odmówiła dokonania wykupu wskazując, że przeznaczenie obszaru obejmującego nieruchomość w
miejscowym planie zagospodarowania nie jest sprzeczne z przeznaczeniem tego terenu w planie ogólnym. Zdaniem
powódki, spełnione zostały wszystkie przesłanki roszczenia o wykup nieruchomości w trybie art. 36 ustawy o
planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odnośnie roszczenia odsetkowego powódka podniosła, że począwszy
od dnia
1 maja 2013 r. pozwana pozostaje w zwłoce z wykonaniem obowiązku wykupu. (k. 1-24 akt).
W odpowiedzi na pozew z dnia 16 sierpnia 2013 r. pozwana wniosła o oddalenie powództwa na koszt powódki oraz
o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 14.400 zł. W uzasadnieniu
pozwana zakwestionowała twierdzenia powódki, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
R.część B w P. spowodowało, że w stosunku do ustaleń ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego z 1994 r.,
a także ustaleń studium uwarunkowań
i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta P. i ustaleń decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy,
korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy stało się dla niej niemożliwe. Obecne przeznaczenie
nieruchomości nie jest, jej zdaniem, sprzeczne z przeznaczeniem tego terenu w planie miejscowym ogólnym, który
utracił moc w 2004 r., ponieważ ulice lokalne, zbiorcze dojazdowe oraz skwery, parki
i zieleńce nie stanowiły odrębnych, wydzielonych planem terenów i jako takie nie były im przypisane ustalenia
szczegółowe. Podniosła także, że warunkiem umożliwiającym korzystanie z roszczeń przewidzianych w art. 63 ust. 3
ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest stwierdzenie, że korzystanie z nieruchomości lub jej
części w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone.
Pozwana podniosła także, że nawet w przypadku wydania ostatecznej decyzji
o warunkach zabudowy, decyzja ta nie wywołuje żadnych skutków w sferze art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym i nie rodzi innych konsekwencji, prócz tych, że stanowi pierwszy etap do uzyskania
pozwolenia na budowę. Jednocześnie wskazała, że decyzja o warunkach zabudowy jedynie stwierdza dopuszczalność,
z punktu widzenia przepisów prawa, określonego rodzaju zamierzenia inwestycyjnego wobec wskazanego terenu, nie
przesądza natomiast możliwości realizacji inwestycji.
W dalszej kolejności pozwana stwierdziła, że prawo użytkowania wieczystego przysługującego w niniejszej sprawie
powódce było i jest ograniczonym prawem co do zakresu determinowanego celem na jakie zostało ustanowione.
Zatem sytuacja, w której następowałaby trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę
celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, powinna prowadzić do zmiany treści umowy
o ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Pozwana zauważyła, że w niniejszej sprawie taka sytuacja nie miała
miejsca. Pozwana zakwestionowała także przedłożony przez powódkę operat szacunkowy. (k. 238-256 akt).
W uzupełnieniu odpowiedzi na pozew z dnia 29 sierpnia 2013 r. pozwana wskazała, że w decyzji o warunkach
zabudowy uwzględniono przebieg projektowanej drogi publicznej oznaczonej jako 05 KD-Z, co następnie znalazło
odzwierciedlenie w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego R. część II. Wskazała także, że
w przypadku realizacji układu drogowego powstałaby konieczność wykupu terenu od właściciela lub wypłaty
odszkodowania za wywłaszczenie. Zatem za teren przeznaczony w planie zagospodarowania przestrzennego pod
budowę drogi publicznej, nie można skutecznie domagać się odszkodowania z art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż prowadziłoby to do podwójnego odszkodowania (wykupu) za ten sam teren.
Zakwestionowała także roszczenia powódki wskazując na art. 63 ust. 3 upzp. (k. 447-450 akt).
Pismem procesowym z dnia 12 listopada 2013 r. pozwana podtrzymała dotychczasowe zarzuty i twierdzenia (k.
500-501 akt).
Powódka pismem procesowym z dnia 14 listopada 2013 r. podniosła, że przy dokonywaniu oceny skutków uchwalenia
nowego planu zagospodarowania dla właścicieli
i użytkowników wieczystych nieruchomości nie można ustalać dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości
w oparciu o to, na jakie cele nieruchomość ta była przeznaczona w planie miejscowym, który utracił moc kilka lat przed
uchwaleniem nowego planu. Zdaniem powódki, istota sporu sprowadza się do rozstrzygnięcia, czy wobec uchwalenia
obecnie obowiązującego planu miejscowego doszło do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. Podniosła, że
skoro w chwili wydania decyzji o warunkach zabudowy nie obowiązywał plan miejscowy, to sama decyzja o warunkach
zabudowy wyznaczyła sposób korzystania z nieruchomości oraz że obecnie obowiązujący plan miejscowy wyłączył
możliwość korzystania z niej w sposób określony decyzją o warunkach zabudowy.
Zakwestionowała także twierdzenia pozwanej, że powódce nie przysługuje roszczenie o wykup nieruchomości.
Podkreśliła, że decyzja o warunkach zabudowy została wydana jedynie powódce, jako jedynemu podmiotowi
korzystającemu z przedmiotowej nieruchomości, zatem twierdzenia pozwanej, że decyzja o warunkach zabudowy
może być wydana na rzecz innych podmiotów, są bezprzedmiotowe.
W dalszej kolejności powódka zakwestionowała podniesiony przez pozwaną zarzut, że z uwagi na art. 63 upzp,
powódka nie może zgłaszać roszczenia sformułowanego
w pozwie. Powodowa spółka wskazała bowiem, że powyższy przepis nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie
oraz że uzyskana przez powódkę decyzja o warunkach zabudowy nie spowodowała zmian, które miały być podstawą
do formułowania roszczeń, zmiany takie spowodował natomiast miejscowy plan zagospodarowania. Nadto powódka
wskazała, że art. 63 upzp dotyczy sytuacji, gdy powodująca negatywne skutki decyzja o warunkach zabudowy zostanie
wydana dla innego podmiotu niż właściciel lub użytkownik wieczysty, którzy to mogą wystąpić z roszczeniami, zgodnie
z odpowiednio stosowanym art. 36 upzp.
Powódka podniosła także, że prawo użytkowania wieczystego powstało z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. na
rzecz ówczesnego zarządcy – Przedsiębiorstwa Handlu (...) w P. oraz że w decyzji Wojewody (...)
z dnia 12 grudnia 1991 r., zmienionej decyzją z dnia 14 października 1993 r. nie określono celu użytkowania wieczystego
przedmiotowej nieruchomości ani też nie nałożono na użytkownika wieczystego żadnych szczególnych obowiązków.
Wobec powyższego,
w ocenie powódki, niedopuszczalne jest – postulowane przez stronę pozwaną- ustalanie treści prawa i kreowanie
ograniczeń w korzystaniu z niego poprzez odwoływanie się do okoliczności towarzyszących powstaniu tego prawa, czy
też do wysokości opłaty rocznej
z tytułu użytkowania wieczystego. Zdaniem powódki, w przypadku użytkowania wieczystego powstałego ex lege,
sposób korzystania mogą wyznaczać jedynie ustawy oraz zasady współżycia społecznego. Powódka zakwestionowała
także twierdzenia pozwanej, że w braku wyraźnego określenia celu użytkowania wieczystego prawo to powstaje
w tych okolicznościach faktycznych, jakie istnieją w dniu przekształcenia, a więc i w tym celu, jakiemu służyła
wówczas nieruchomość. Podsumowując, powódka wskazała, że niezasadne są twierdzenia zawarte w odpowiedzi na
pozew, jakoby powódka miała dysponować jedynie ograniczonym co do zakresu prawem użytkowania wieczystego
i nigdy nie mogłaby zrealizować na nieruchomości planowanej inwestycji polegającej na wzniesieniu budynków
wielomieszkaniowych, lecz mogła prowadzić na nieruchomości tylko taką działalność, jaką w chwili powstania
użytkowania wieczystego prowadziło Przedsiębiorstwo (...). Zdaniem powódki, skutkowałoby to wprowadzeniem
elementu niepewności do obrotu prawnego, jaki był cel użytkowania wieczystego w chwili powstania tego prawa.
Powódka zakwestionowała także twierdzenia pozwanej odnośnie interpretacji pojęcia „korzystanie z nieruchomości”,
wskazując, że w jej ocenie pojęcie to oznacza faktyczne, ale też potencjalne przeznaczenie i cel danej nieruchomości
w ramach przysługującego prawa użytkowania wieczystego. Zdaniem powódki, gdyby ustawodawca miał zamiar jako
kryterium oceny roszczeń uregulowanych w art. 36 upzp przyjąć ograniczenia lub niemożność wykonywania prawa
własności lub prawa użytkowania wieczystego, użyłby w tych przepisach odpowiednich do tego określeń.
Nadto powódka zakwestionowała także, aby wartość prawa użytkowania winna być szacowana przy uwzględnieniu
rzekomego ograniczenia strony powodowej do korzystania z nieruchomości wyłącznie na cele gospodarcze.
Powódka nie zgodziła się również z zarzutami podniesionymi przez pozwaną w piśmie procesowym z dnia 29 sierpnia
2013 r. W szczególności powódka podała, że już na etapie ubiegania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
posiadała tytuł prawny do drogi wewnętrznej zlokalizowanej na terenie sąsiedniego osiedla, tym samym zarzut
braku dostępu do drogi publicznej jest zdaniem powódki chybiony. Powódka podniosła także, że czym innym jest
spełnienie przesłanki dostępu do drogi publicznej, a czym innym są obowiązki dotyczące realizacji przez inwestora
planowanego docelowego układu komunikacyjnego w ramach terenu objętego wnioskiem o wydanie decyzji o
warunkach zabudowy. Zarzuciła także, że pozwana podnosi argumenty, które naruszają zasadę trwałości ostatecznych
decyzji administracyjnych wyrażoną w art. 16 § 1 kpa, jak również przepisy art. 7 i 10 Konstytucji RP. Nadto
podniosła, że skoro powódka uzyskała decyzję o warunkach zabudowy, tym samym Prezydent Miasta P. wydając
decyzję stwierdził, że przesłanka dostępu do drogi publicznej została spełniona.
Powodowa spółka zakwestionowała także twierdzenia pozwanej, że powódka nie może skutecznie domagać się
odszkodowania w oparciu o art. 36 upzp, bowiem z uwagi na konieczność wykupu przez pozwaną planowanej drogi
publicznej, doszłoby wówczas do podwójnego odszkodowania za ten sam teren. Powódka wskazała, że nie domaga
się odszkodowania w oparciu o art. 36 ust. 1 upzp, a wykupu gruntu na postawie art. 36 ust. 2 upzp. Tym samym
hipotetyczne odszkodowanie za wykup drogi, nie może mieć wpływu na obecną wartość nieruchomości, której wykupu
domaga się powódka.
Powodowa spółka wskazała także, że bezzasadne dla niniejszej sprawy są twierdzenia pozwanej, jakoby na wartość
lokali mieszkalnych, które miały zostać wybudowane na nieruchomości, mogłoby negatywnie wpływać istnienie w
sąsiedztwie zakładu produkcyjnego Fabryka (...) M., wskazując, że wycena powinna obejmować wartość prawa
użytkowania wieczystego, nie zaś wartość lokali, które powódka planowała wybudować. (k. 502-526 akt).
Pismem z dnia 3 lutego 2014 r. pozwana ustosunkowując się do załączników do pisma powódki z dnia 14 listopada
2013 r. wskazała, że pisma te świadczą jedynie o podejmowaniu przez powódkę określonych czynności w celu realizacji
inwestycji oraz że załączniki te nie mają żadnego znaczenia w kontekście roszczenia powódki. (k. 542-543 akt).
Pismem z dnia 5 grudnia 2014 r. pozwana podniosła zarzut przedawnienia roszczenia powodowej spółki. Pozwana
wskazała, że roszczenie powódki ma związek z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą oraz że w sprawie
znajduje zastosowanie trzyletni termin przedawnienia. Tym samym, roszczenie powódki uległo przedawnieniu,
bowiem pozew został złożony po upływie 3 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego. (k. 677-683 akt).
Pismem z dnia 18 grudnia 2014 r. powódka ustosunkowując się do zgłoszonego zarzutu przedawnienia, wskazała,
że pozwana podniosła ten zarzut po upływie terminów wynikających z art. 207 § 6 kpc. Zdaniem powódki, nie ma
podstaw, aby uznać, że
w sprawie znajduje zastosowanie 3 letni termin przedawnienia, bowiem celem roszczenia zgłoszonego w pozwie
jest ochrona prawa własności, a więc pełni ono podobną funkcję, jak roszczenie wskazane w art. 222 kc i ma
na celu zapobieganie utrzymywaniu się stanu permanentnego ingerowania w zakresie uprawnień właścicielskich.
Roszczenie przewidziane w art. 222 kc nie ulega przedawnieniu, jeżeli dotyczy nieruchomości. Wobec powyższego,
skoro roszczenie wskazane w art. 36 upzp pełni podobną funkcję, zdaniem powódki, nie uległo ono zatem również
przedawnieniu. W dalszej kolejności powódka wyjaśniła, że nawet gdyby przyjąć, że roszczenie przedawnia się
stosownie do art. 118 kc, to jej zdaniem zastosowanie znalazłby 10-letni termin przedawnienia. Zakwestionowała także
twierdzenia pozwanej, że skoro powodowa spółka „jako spółka prawa handlowego” jest przedsiębiorcą, to dochodzone
w sprawie roszczenie ma związek z prowadzoną działalnością gospodarczą i podlega 3 – letniemu terminowi
przedawnienia. Powódka podniosła bowiem, że jest spółką celową, utworzoną dla realizacji określonego celu
gospodarczego, polegającego na zrealizowaniu inwestycji budowlanej na przedmiotowej nieruchomości. Powodowa
spółka sformułowała w pozwie roszczenie nie w celu prowadzenia działalności gospodarczej, lecz w celu zachowania
swojego majątku
(uzyskania ekwiwalentu za nieruchomość, której obiektywnie oceniając nie jest w stanie wykorzystać w zakładanym
wcześniej celu i do wykonywania swej działalności gospodarczej). Podniosła także, że jeśli w sprawie znajdowałby
zastosowanie 3 letni termin przedawnienia, roszczenia o wykup uregulowane w art. 36 ust. 1 upzp wygasłoby
wcześniej, aniżeli roszczenie wyrównawcze wskazane w art. 36 ust. 3 upzp. Podniosła także, że w sprawie
doszło do długotrwałego wstrzymania wykonania (obowiązywania) części miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego dotyczącej przedmiotowej nieruchomości, co sprawiło, że przez okres wstrzymania plan ten nie
obowiązywał, zaś strona powodowa była pozbawiona możliwości skutecznego dochodzenia roszczenia o wykup
nieruchomości. Powodowa spółka wyjaśniła, że miejscowy plan nie obowiązywał od dnia 29 grudnia 2009 r. do dnia
24 czerwca 2009 r. oraz przez okres
od 17 lutego do 17 października 2011 r., zatem nie obowiązywał łącznie przez 13 miesięcy
i 25 dni. Tym samym, zdaniem powódki, w okresach tych doszło do przerwy biegu terminu przedawnienia lub jego
zawieszenia, wskutek czego roszczenie dochodzone pozwem nie mogło ulec przedawnieniu. (k. 694-707 akt).
W piśmie z dnia 26 lutego 2015 r. powódka podtrzymała stanowisko odnośnie podniesionego przez pozwaną zarzutu
przedawnienia, uzupełniając je dodatkowo o zarzut nadużycia zarzutu przedawnienia dochodzonego roszczenia.
Powódka wskazała, że podniesienie przez pozwaną zarzutu przedawnienia 1,5 roku od wniesienia powództwa, co w
istocie może uniemożliwić skuteczne dochodzenie nie tylko roszczenia o wykup nieruchomości, ale również roszczenia
z art. 36 ust. 3 uzpz, które ograniczone jest 5 letnim terminem zawitym, stanowi nadużycie prawa (k. 808-827 akt).
Pismem z dnia 12 marca 2015 r. pozwana zakwestionowała stanowisko powódki, że zgłoszone w pozwie roszczenie nie
podlega przedawnieniu, wskazując, że takie przypadki wyraźnie wskazane są w ustawach oraz że koncepcja ta koliduje
z zakazem stosowania rozszerzającej wykładni wyjątków. Z kolei za uznaniem, że w sprawie znajduje zastosowanie
3 letni termin przedawnienia przemawia treść pozwu, gdzie powódka wyraźnie wskazuje, że jest spółką celową
i że zamierza zabudować przedmiotową nieruchomość. Zatem związek dochodzonego roszczenia z działalnością
gospodarczą powódki jest, zdaniem pozwanej, wyraźny. Pozwana zakwestionowała, że termin przedawnienia w
sprawie rozpoczął swój bieg po upływie terminu z art. 37 ust. 6 upzp, a więc po upływie 6 miesięcznego
terminu wyznaczonego przez ustawodawcę na zaspokojenie przez pozwaną roszczenia powódki i zdaniem pozwanej
ma on znaczenie jedynie dla określenia skutków finansowych niedochowania terminu wypłaty odszkodowania
lub wykupu nieruchomości. Zakwestionowała także, że w sprawie doszło do przerwania lub zawieszenia biegu
terminu przedawnienia oraz że zgłoszony przez pozwaną zarzut przedawnienia dotyczyć może roszczeń powódki
niezgłoszonych w pozwie ( roszczeń wyrównawczych). Wyjaśniła także, że zarzut przedawnienia został podniesiony
z uwagi na skuteczność zarzutu przedawnienia podniesionego w toczącej się przez tutejszym Sądem sprawie o
sygnaturze (...). Pozwana wskazała, że powódka mogła wytoczyć powództwo w terminie 3 lat od daty wejścia w życie
planu zagospodarowania przestrzennego. (k. 830-839 akt).
Na rozprawie z dnia 20 kwietnia 2015 r. strony podtrzymały dotychczasowe stanowisko w sprawie. (k. 880 akt).
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 12 września 1991 r. Wojewoda (...) wydał decyzję o ustanowieniu
z dniem 5 grudnia 1990 r. na rzecz Przedsiębiorstwa Handlu (...) w P. użytkowania wieczystego działek nr (...)
zapisanych w księdze wieczystej pod nr (...) oraz działki nr (...) zapisanej w księdze wieczystej Kw K. t.1 k. 23,
położonych przy ul. (...) w P..
Decyzją z dnia 14 października 1993 r. Wojewoda (...) potwierdził prawo użytkowania wieczystego gruntu i własność
budynków w stosunku do nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) na rzecz Przedsiębiorstwa Handlu (...) w P.,
wskazując, że grunt Skarbu Państwa, będący w zarządzie Przedsiębiorstwa Handlu (...) w P., położony w P. przy ul.
(...), oznaczony geodezyjnie obręb K., arkusz mapy 14, (...)
o powierzchni 12.0152 m ( 2) zapisany w Sądzie Rejonowym w P. kw (...) stał się
z dniem 5 grudnia 1990 r. przedmiotem użytkowania wieczystego przez Przedsiębiorstwo Handlu (...) w P..
W miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego, stanowiącym załącznik nr 2 do uchwały Rady
Miejskiej P. nr (...) z dnia 6 grudnia 1994 r., powyższa nieruchomość położona była na terenie przeznaczonym
pod zabudowę (tereny zabudowy śródmiejskiej mieszkaniowo- usługowej i usługowej okołomiejskiej z usługami
podstawowymi). Teren ten przewidziany był do przeznaczenia pod usługi w zabudowie średnio wysokiej i
mieszkalnictwa średnio wysokiego.
W dniu 1 stycznia 2004 r. miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego, stracił moc.
dowód: decyzja z dnia 12 grudnia 1991 r. (k. 415 – 416 akt), decyzja z dnia 14 października 1993 r. (k. 417-418 akt),
odpis z KRS Przedsiębiorstwa Handlu (...)
w P. (k. 419-426 i 427-434 akt), miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego m. P. z 6 grudnia 1994 r.
(k. 277-302 akt).
W dniu 21 grudnia 2006 r. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa została wpisana do
rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego.
Na mocy umowy sprzedaży z dnia 1 lutego 2007 r. oraz porozumienia w sprawie przeniesienia prawa użytkowania
wieczystego nieruchomości z dnia 7 marca 2007 r.
(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa nabyła od Przedsiębiorstwa Handlu (...) w P.
prawo użytkowania wieczystego nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa, stanowiącej działkę nr (...), obręb
0-3 K., położonej w rejonie ulicy (...) w P., o powierzchni 15.656 m2.
Niesporne oraz dowód: odpis pełny z rejestru przedsiębiorców powódki (k. 30-33 akt), odpis zwykły z księgi wieczystej
nr (...) (k. 44-49 akt), porozumienie w sprawie przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (k.
396-404 akt).
Od dnia 29 sierpnia 2007 r. spółka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa, działa pod
firmą (...) spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa. Przedmiotem działalności spółki jest m.in. budownictwo i
roboty budowlane związane z wznoszeniem budynków.
Powodowa spółka jest spółką celową powstałą w celu realizacji inwestycji mieszkaniowych, zaś planowana na
nieruchomości inwestycja miała być głównym projektem realizowanym przez tę spółkę.
Powodowa spółka jest do dnia 5 grudnia 2089 r. użytkownikiem wieczystym powyższej nieruchomości.
dowód: odpis pełny z rejestru przedsiębiorców powódki (k. 30-33 akt), odpis aktualny z rejestru przedsiębiorców
powódki (k. 465-467 akt), odpis aktualny z rejestru przedsiębiorców spółki (...) spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością (k. 468-471akt), odpis zwykły z księgi wieczystej nr (...) (k. 44-49 akt).
W 2007 r. powódka podjęła szereg prac przygotowawczych mających na celu realizację inwestycji w postaci
wybudowania na przedmiotowej nieruchomości zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem
podziemnym.
W dniu 10 i 16 maja 2007 r. powódka zleciła wykonanie na przedmiotowej nieruchomości prac geodezyjnych.
W dniu 18 czerwca 2007 r. powódka zawarła umowę na badanie gruntu i wód gruntowych.
W dniu 24 lipca 2007 r. strona powodowa zawarła z (...) umowę o prace projektowe zespołu mieszkaniowego w P..
W dniu 9 listopada 2007 r. Prezydent Miasta P. wydał postanowienie
o uzgodnieniu lokalizacji inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem
podziemnym w zakresie kwestii związanych z wyłączeniem gruntów z produkcji.
Pismem z dnia 13 listopada 2007 r. (...) S.A. wydał opinię odnośnie możliwości podłączenia do miejskiej sieci
wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej projektowanego zespołu budynków.
dowód: zlecenie wykonania prac geodezyjnych (k. 97-98 i 100 akt), umowa na badania gruntu i wód gruntowych
( k. 93-97 akt), umowa o prace projektowe (k. 75-91 akt), postanowienie z dnia 9 listopada 2007 r. (k. 102-103 akt),
pismo z dnia 13 listopada 2007 r. (k. 105-106 akt).
W dniu 1 października 2007 r. powódka, reprezentowana przez (...), wystąpiła z wnioskiem o ustalenie warunków
zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem
podziemnym na przedmiotowej nieruchomości. Do wniosku załączony został projekt koncepcyjny zespołu budynków.
dowód: wniosek o ustalenie warunków zabudowy (k. 108- 115 akt).
Zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta P. (P., Ł., R., Ż.) z
dnia 18 stycznia 2008 r., nieruchomość znajdowała się w granicach terenu oznaczonego symbolem D1, (...), co oznacza
tereny zabudowy średniowysokiej o funkcji usługowej/ z dopuszczeniem zabudowy średniowysokiej, mieszkaniowej
wielorodzinnej, blokowej i kwartałowej z usługami podstawowymi.
dowód: wyciąg ze studium zagospodarowania przestrzennego z dnia 18 stycznia 2008 r. (k. 54-73 i 329 – 360 akt),
W dniu 28 kwietnia 2009 r. Prezydent Miasta P. wydał decyzję o warunkach zabudowy dla przedmiotowej
nieruchomości, wskazując, że zabudowa może objąć maksymalnie 25% powierzchni działki oraz że 25 % działki ma
pozostać powierzchnią biologicznie czynną. W dniu 15 maja 2009 r. decyzja stała się ostateczna.
dowód: decyzja o ustaleniu warunków zabudowy (k. 117-124 akt), projekt koncepcyjny (k. 451-455 akt).
W dniu 25 czerwca 2009 r. (...) S.A. określił warunki techniczne do podłączenia projektowanego zespołu budynków
do miejskiej sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej oraz deszczowej.
dowód: pismo z dnia 25 czerwca 2009 r. (k.123-137 akt).
Uchwałą nr (...) Rady Miasta P. z dnia 7 lipca 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego R.część B
w P. przedmiotowa nieruchomość znalazła się w obszarze oznaczonym 05KD-Z - teren drogi publicznej oraz 5ZP –
tereny zieleni urządzonej.
dowód:
uchwała (...) Rady Miasta P. z dnia 7 lipca 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego R. część B w P. (k. 158- 167 i 258-276 akt).
Pismem z dnia 11 lipca 2009 r. powódka, reprezentowana przez (...), zwróciła się do Prezydenta Miasta P. o
uzgodnienie projektu koncepcyjnego budowy zespołu budynków na przedmiotowej nieruchomości.
Pismem z dnia 13 lipca 2009 r. (...) sp. z o.o. przedłużył ważność dostawy energii elektrycznej do 13 marca 2010 r.
dla inwestycji powódki.
W dniu 7 sierpnia 2009 r. powódka zawarła z Zarządem Dróg Miejskich
w P. umowę partycypacyjną nr DR/7/09, której przedmiotem było ustalenie szczegółowych warunków i wysokości
partycypacji inwestora w kosztach inwestycji drogowej, obejmującej kompleksową budowę drogi zbiorczej (zgodnie z
układem komunikacyjnym, ustalonym w uchwalonym w dniu 7 lipca 2009 r. miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego R. część B oznaczonej jako 05KD-Z.).
W dniu 17 sierpnia 2009 r. Prezydent Miasta P. pozytywnie zaopiniował koncepcję architektoniczno – urbanistyczną
budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym.
dowód: pismo z dnia 11 lipca 2009 r. (k. 139- akt), pismo z dnia 13 lipca 2009 r. (k. 141 akt), pismo Urzędu Miasta
P. z dnia 17 sierpnia 2009 r. (k. 143 akt), umowa partycypacyjna (k. 126-128 akt).
W dniu 26 sierpnia 2009 r. powódka, reprezentowana przez (...), złożyła wniosek o wydanie pozwolenia na budowę
zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym na przedmiotowej nieruchomości. Do
wniosku załączono m.in. projekt budowlany oraz decyzję o warunkach zabudowy.
(...) S.A. oraz Zarząd Dróg Miejskich w P. nie wniosły zastrzeżeń w związku z zakończonym postępowaniem
dowodowym w sprawie wydania decyzji pozwolenia na budowę.
dowód: wniosek o wydanie pozwolenia na budowę (k. 151- 156 akt), pismo z dnia 21 października 2010 r. (k. 147
akt), pismo z dnia 22 października 2009 r. (k. 149 akt).
Pismem z dnia 4 września 2009 r. powódka wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P. na
uchwałę nr (...) Rady Miasta P.
z dnia 7 lipca 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego R. – Łacina część
B w P., zarzucając naruszenie zasady, że projekt planu jest sporządzany na podstawie studium oraz że plan miejscowy
jest uchwalany po stwierdzeniu jego zgodności ze studium.
dowód: skarga z dnia 4 września 2009 r. (k. 176-182 akt).
W dniu 25 września 2009 r. powódka uzyskała zgodę na usunięcie drzew i krzewów z nieruchomości.
dowód: pismo z dnia 25 września 2009 r. (k. 145 akt).
W dniu 26 października 2009 r. wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego R. część B w P..
Decyzją z dnia 26 października 2009 r. Prezydent Miasta P. stwierdził wygaśnięcie decyzji z dnia 28 kwietnia 2009 r.
w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości. W uzasadnieniu wskazano, że ustalenia
zawarte w planie miejscowym są odmienne od ustaleń decyzji o warunkach zabudowy.
Decyzją z dnia 16 listopada 2009 r. Prezydent Miasta P. odmówił udzielenia pozwolenia na budowę z uwagi na
niezgodność projektu budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z dnia 29 października
2009 r.
dowód : decyzja z dnia 26 października 2009 r. (k. 169-170 i 496 -497 akt), decyzja z dnia 16 listopada 2009 r. (k.
172- 174 akt).
Wyrokiem z dnia 29 grudnia 2009 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w P. sygn. akt (...) w punkcie 1. stwierdził
nieważność § 9 uchwały Rady Miasta P. z dnia 7 lipca 2009 r., nr (...) w przedmiocie miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego (...) część B w P. w części dotyczącej terenu oznaczonego na rysunku planu
symbolem 5ZP w zakresie, w jakim na tym terenie w ogóle nie przewiduje przeznaczenia zgodnego z funkcją
mieszkaniową, przewidzianą w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta P. uchwała nr (...) Rady Miasta P. z dnia 18 stycznia 2008 r.; punkcie 2. stwierdził nieważność § 11 ww. uchwały z 7 lipca
2009 r. w części dotyczącej terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 05KD-Z w takim zakresie, w jakim wbrew
postanowieniom studium (uchwała Rady z 18 stycznia 2008 r.) na części działki nr [...] przewidziano przebieg drogi; w
punkcie 3. dalej idącą skargę oddalił; w punkcie 4. zasądził od Rady Miasta P. na rzecz strony skarżącej zwrot kosztów
postępowania sądowego; w punkcie 5. orzekł, że zaskarżona uchwała w części, w której stwierdzono jej nieważność,
nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w części w której stwierdzono nieważność, nie obowiązywał w
okresie od 29 grudnia 2009 r. do dnia 24 czerwca 2010 r.
uwagi na punkt 5 wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P. z dnia
29 grudnia 2009 r.
Na skutek skargi kasacyjnej wniesionej od powyższego wyroku przez Radę Miasta P., Naczelny Sąd Administracyjny
wyrokiem z dnia 24 czerwca 2010 r., sygn. akt (...) uchylił zaskarżony wyrok w punktach 1, 2, 4 oraz 5 i w tym zakresie
przekazał sprawę Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.
W wyniku ponownego rozpoznania sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w P. wyrokiem z dnia 17 lutego 2011 r.,
sygn. akt (...): w punkcie 1) stwierdził nieważność § 9 zaskarżonej uchwały w części dotyczącej terenu oznaczonego na
rysunku planu symbolem 5ZP w takim zakresie, w jakim wbrew postanowieniom Studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego miasta P. - uchwała nr (...) z dnia 18 stycznia 2008 r. , przewidziano tereny zieleni
urządzonej na obszarze, na którym znajduje się działka nr (...); w punkcie 2) stwierdził nieważność § 11 zaskarżonej
uchwały w części dotyczącej terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 05KD-Z w takim zakresie, w jakim
wbrew postanowieniom Studium, o którym mowa w pkt 1, na części działki nr [...] przewidziano przebieg drogi; w
punkcie 3) zasądził od Rady Miasta P. na rzecz skarżącej spółki kwotę 557 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania
sądowego; w punkcie 4) określił, że zaskarżona uchwała w części, w której stwierdzono jej nieważność nie podlega
wykonaniu do czasu uprawomocnienia się tego wyroku.
W wyniku wniesienia skargi kasacyjnej przez Radę Miasta P. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 17
października 2011 r., sygn. akt (...) uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez
Wojewódzki Sąd Administracyjny.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w części w której stwierdzono nieważność, nie obowiązywał w
okresie od 17 lutego 2011 r. do dnia 17 października 2011 r.
z uwagi na punkt 4 wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P. z dnia
17 lutego 2011 r.
Po ponownym rozpoznaniu sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w P. wyrokiem z dnia 7 marca 2012 r., sygn.
akt (...)oddalił skargę.
Wyrokiem z dnia 2 października 2012 r. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną wniesioną przez
powódkę.
dowód : wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 29 grudnia 2009 r. (k. 709-723 akt), wyrok
Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 czerwca 2010 r. (k. 724- 744 akt), wyrok Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego z dnia 17 lutego 2011 r. (k. 745-752 akt), wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17
października 2011 r. (k. 753-771 akt), wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 października 2012 r. (k.
184-192 i 475-487 akt).
Pismem z dnia 30 października 2012 r., uzupełnionym pismem z dnia 5 listopada 2012 r., powódka złożyła wniosek o
wykupienie przez pozwaną nieruchomości w trybie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
za kwotę 30.504.000 zł.
Pismem z dnia 18 grudnia 2012 r. pozwana odmówiła dokonania wykupu gruntu wskazując, że w sprawie nie zaszły
przesłanki skutkujące obowiązkiem realizacji przez pozwaną wykupu gruntu.
dowód : pismo z dnia 30 października 2012 r. (k. 194-196 akt), pismo z dnia 5 listopada2012 r. (k. 199-200 akt),
operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. N. (k. 209-233 akt), pismo z dnia 12 sierpnia
2013 r. (k. 395 akt),
Wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości na dzień 20 października 2014 r. wynosi
15.566.900,00 zł, przy uwzględnieniu stanu przedmiotu wyceny na dzień 25 października 2009 r.
Obecnie 43,91% powierzchni przedmiotowej nieruchomości stanowią tereny dróg publicznych, ulice klasy zbiorczej,
zaś 56,07% stanowią tereny zieleni urządzonej.
dowód: opinia biegłej z dziedziny szacowania nieruchomości M. M. (k. 618-671 akt), wyjaśnienia biegłej M. M.
( adnotacja 00:32:56 e-protokołu z dnia 5 lutego 2015 r. (k. 783-787 akt).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie kserokopii dokumentów urzędowych i prywatnych zgromadzonych
w aktach sprawy oraz opinii biegłej M. M..
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zgromadzonych w sprawie dokumentów urzędowych i prywatnych,
które uznał za w pełni wiarygodne. Zgodnie z treścią art. 244 k.p.c. dokumenty urzędowe stanowią dowód tego co
zostało w nich urzędowo zaświadczone. Zgodnie natomiast z treścią art. 245 k.p.c. dokumenty prywatne stanowią
dowód tego, że osoba, która je podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. Zgromadzone w sprawie
dokumenty nie były kwestionowane przez strony. Również Sąd nie znalazł podstaw, aby kwestionować zgromadzone
w sprawie dokumenty urzędowe i prywatne z urzędu. Wiarygodność kserokopii dokumentów również nie budziła
wątpliwości Sądu. Mimo, że kserokopia nie jest dokumentem, a stanowi jedynie element twierdzenia strony o
istnieniu dokumentu o treści odpowiadającej kserokopii, to w niniejszej sprawie żadna ze stron nie podniosła zarzutów
kwestionujących istnienie określonych dokumentów prywatnych czy urzędowych.
Sąd uznał za przydatną dla rozpoznania niniejszej sprawy opinię biegłej sądowej M. M. z dziedziny szacowania
nieruchomości. Biegła sporządziła opinię na okoliczność określenia wartości rynkowej prawa użytkowania
wieczystego nieruchomości dla której Sąd Rejonowy- P. w P. VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą
nr (...) według stanu tej nieruchomości - w zakresie jej przeznaczenia i sposobu korzystania na dzień poprzedzający
wejście w życie Miejscowego Planu Zagospodarowania tj. na dzień 25.10.2009r. z uwzględnieniem decyzji Prezydenta
Miasta P. z 28.04.2009 r. o ustaleniu warunków zabudowy (postanowienie Sądu z 9 stycznia 2014r. k. 528 akt). Nadto
Sąd postanowił uzupełnić postanowienie Sądu z 9 stycznia 2014r. w ten sposób, iż zlecił biegłej z zakresu wyceny
nieruchomości określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy
(...) w P. VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) na dzień sporządzenia opinii
( postanowienie dnia 6 października 2014 r. k. 608 akt).
Pozwana pismem z dnia 5 grudnia 2014 r. zgłosiła szereg zarzutów do opinii biegłej wskazując, że przy dokonywaniu
wyceny winna wziąć pod uwagę cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Podała również,
że jeżeli wskazany wyżej cel nie został określony, to stawka procentowa opłaty rocznej winna odzwierciedlać cel
wynikający ze sposobu korzystania z nieruchomości. Stwierdziła także, że biegła winna wyjaśnić dlaczego nie
uwzględniła przy szacowaniu celu użytkowania wieczystego, na który nieruchomość została oddana i czy w przypadku
uwzględnienia tego celu zmianie uległaby wysokość dokonanej wyceny. Pozwana wskazała także, że średnie ceny
gruntów przeznaczonych pod drogi kształtują się na poziomie 300-500 zł i są niższe aniżeli ceny nieruchomości
przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Nadto wskazała, że biegła winna wyjaśnić czy uwzględniła, że
43,91% powierzchni przedmiotowej nieruchomości stanowią tereny dróg publicznych i czy wpłynęło to na wycenę.
Z kolei pismem z dnia 8 grudnia 2014 r. pozwana zakwestionowała przyjętą metodę wyceny oraz założenie przez
biegłą, że w wyniku realizacji inwestycji miał powstać budynek mieszkaniowo – usługowy oraz stwierdziła, że kształt
działki winien mieć wpływ na wycenę. Poddała także pod wątpliwość czy przy wycenie nieruchomości położonej przy
ul. (...) wzięto pod uwagę okoliczność wydania pozwolenia na budowę oraz stwierdziła, że opinia uwzględnia jedynie
prognozy na 2014 r. W dalszej kolejności zakwestionowała niepoprawny sposób obliczenia powierzchni użytkowej
mieszkań. Pozwana zwróciła także uwagę na omyłki pisarskie w opinii co do podanych w niej dat. (k. 690-692 akt).
Strona powodowa nie miała zarzutów co do opinii biegłej(k. 695 akt).
Na rozprawie z dnia 5 lutego 2015 r. biegła M. M. podtrzymała opinię z dnia 27 października 2014 r. i ustosunkowała
się do zgłoszonych przez pozwaną zarzutów. Przede wszystkim stwierdziła, że skoro w decyzjach Wojewody nie
został wskazany cel użytkowania wieczystego, okoliczność ta nie została uwzględniona przy wycenie. Wyjaśniła, że
§ 28 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie i dotyczy
wyceny nieruchomości przy oddawaniu jej w użytkowanie wieczyste lub aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste.
Wyjaśniła także, że przedmiotem wyceny była nieruchomość według stanu sprzed wejścia w życie miejscowego planu
zagospodarowania i że wydana decyzja o warunkach zabudowy wskazywała na potencjał tej nieruchomości. Biegła
wyjaśniła także, że jeżeli funkcja usługowa towarzyszy mieszkaniowej, to nie oznacza się tego odrębnie w decyzji o
warunkach zabudowy. Nadto z uwagi na treść wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, wskazała w opinii, że
na parterze budynku możliwe było realizowanie funkcji usługowej. W ocenie biegłej, kształt działki nie ma znaczenia
dla wyceny, bowiem możliwe do zabudowania było jedynie 25% jej powierzchni. Odnośnie ceny transakcyjnej działki
przy ul. (...) (wziętej przez biegłą do porównania), w/w wyjaśniła nadto, że z aktu notarialnego nie wynikało czy
pozwolenie na budowę było przedmiotem sprzedaży, dlatego biegła nie uwzględniła tej okoliczności przy wycenie.
Wskazała również, że ma obowiązek zamieścić w wycenie analizę rynku w zakresie celu i przedmiotu wyceny oraz że w
wycenie zamieściła prognozy na 2014 r., z uwagi na to, że w chwili wydawania opinii rok 2014 r. jeszcze się nie skończył.
W odniesieniu zaś do kwestii obliczenia powierzchni użytkowej mieszkań podała, że ustaliła ją w oparciu o parametry
znajdujące się w decyzji o warunkach zabudowy oraz dokumentacji projektowej dołączonej do wniosku o pozwolenie
na budowę. W ten sposób uzyskała powierzchnię mniejszą niż gdyby wzięła pod uwagę jedynie decyzję o warunkach
zabudowy. Biegła potwierdziła, że opinia zawiera omyłki dotyczące błędów w datach na stronach 2,14 i 16 opinii,
jednak zaznaczyła, że nie miało to wpływu na wartość opinii. Biegła wyjaśniła także, że bez znaczenia pozostaje, czy
nieruchomość była w istocie wyceniana na dzień 24 czy tez 25 października 2009 r., istotne jest bowiem, że wycena ta
dotyczyła wartości prawa użytkowania wieczystego przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego.
W dalszej kolejności wyjaśniła, że zastosowała przy wycenie podejście porównawcze metodą porównywania parami
oraz że na wartość nieruchomości i jej potencjał ma wpływ kryterium powierzchni użytkowej mieszkań. Stwierdziła
także, że podobne transakcje były tylko dwie, stąd wzięła pod uwagę dwie podobne transakcje dotyczące prawa
własności oraz skorygowała uzyskany wynik. Biegła uwzględniła przy wycenie uwarunkowania planistyczne, w tym
możliwości inwestycyjne wynikające z tych uwarunkowań.
Po wyjaśnieniach złożonych przez biegłą strony nie miały do niej więcej pytań. Mając zatem na uwadze treść opinii,
szczegółowe wyjaśnienia złożone przez jej autora oraz fachowość i doświadczenie biegłej w wydawaniu opinii tego
rodzaju, Sąd uznał opinię za w pełni wiarygodną i przydatną dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.
Postanowieniem z dnia 9 stycznia 2014 r. Sąd postanowił oddalić wniosek pozwanej o przesłuchanie w charakterze
świadków W. T., L. R., zgłoszony w odpowiedzi na pozew. Zauważyć należy, że wyżej wskazani świadkowie
zawnioskowani zostali na okoliczność celu w jakim Przedsiębiorstwo Handlu (...) w P. otrzymało przedmiotową
działkę w zarząd, a następnie w użytkowanie wieczyste oraz rodzaju prowadzonej na nieruchomości działalności do
czasu zbycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości powódce. W ocenie Sądu, przeprowadzenie powyższych
dowodów było niecelowe. Zauważyć bowiem należy, że Wojewoda działając w imieniu Skarbu Państwa nie wskazał
w decyzjach z 1991 r. oraz z 1993 r. celu na jaki nieruchomość została przekazana Przedsiębiorstwu (...) ani nie
nałożył na użytkownika wieczystego żadnych szczególnych obowiązków. Jednocześnie zauważyć należy, że brak
określenia w decyzji Wojewody z dnia 12 września 1991 r. potwierdzającej nabycie prawa użytkowania wieczystego
przez Przedsiębiorstwo (...) celu na jaki nieruchomość została przekazana, wynikał z ówczesnego brzmienia ustawy z
dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, która obligowała
właściwy organ administracji jedynie do określenia czasu trwania użytkowania wieczystego. Podkreślić należy, że
dopiero ustawa z dnia 7 października 1992 r., zmieniająca ustawę z zmianie powyższej ustawy, która weszła w życie w
dniu 24 grudnia 1992 r. nakazała, aby w decyzji określać również warunki użytkowania wieczystego z zachowaniem
zasad określonych w art. 236 Kodeksu cywilnego ( art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 7 października 1992 r. zmieniającej ustawę
o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Dz. U. Nr 91, poz. 455). Zatem niecelowe
było przeprowadzanie dowodu ze świadków na powyższą okoliczność i słuszność ma strona powodowa, że wniosek
o przeprowadzenie dowodu ze świadków na powyższe okoliczności miał na celu próbę modyfikacji treści prawa
użytkowania wieczystego ustalonego w drodze decyzji administracyjnej. Wobec powyższego, Sąd oddalił powyższy
wniosek dowodowy, uznając go za nieprzydatny dla rozstrzygnięcia sprawy.
Za nieprzydatny dla rozstrzygnięcia sprawy Sąd uznał również wniosek o przesłuchanie w charakterze świadka P. S..
Świadek ten miał być słuchany na okoliczność przeznaczenia działki (...) obręb 0-3 K., położonej w rejonie ul. (...) w
P. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego R., co nie było kwestionowane przez stronę powodową.
Postanowieniem z dnia 9 stycznia 2014 r. Sąd oddalił wniosek pozwanej
o przeprowadzenie dowodu z dokumentów w postaci prognozy oddziaływania na środowisko dotyczącej Miejscowego
Planu Zagospodarowania Przestrzennego R. część B w P. z maja 2008 r., pisma Państwowego Powiatowego
Inspektora Sanitarnego z 7.12.2004 r. opinii sanitarnej Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego z
5.08.2008r., postanowienia Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego z 8.09.2008r., pisma Miejskiej (...)
z 27.11.2012r., prognozy skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Pozwana wskazała, że zgłosiła wniosek o przeprowadzenie dowodu z powyższych dokumentów na okoliczność
ustalenia począwszy od 2005 r. koncepcji, aby teren obejmujący przedmiotową nieruchomość stanowił tereny zieleni
urządzonej oraz że powódka mogła uzyskać taką informację. Zdaniem Sądu, wobec wydania w dniu 28 kwietnia
2009 r. przez Prezydenta Miasta P. decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości, wskazującej,
że zabudowa może objąć maksymalnie 25% powierzchni działki oraz że 25 % działki ma pozostać powierzchnią
biologicznie czynną, przeprowadzanie dowodu z powyższych dokumentów było niecelowe i zbędne.
Sąd postanowieniem z dnia 20 kwietnia 2015 r. oddalił wniosek pozwanej
o przeprowadzenie dowodu z akt sprawy (...) na okoliczność celu na jaki Przedsiębiorstwo (...) otrzymało powyższą
działkę w zarząd, a następnie użytkowanie wieczyste. Zauważyć w tym miejscu należy, że Wojewoda (...) pismem z
dnia 11 września 2013 r. stwierdził, że nie jest w posiadaniu przedmiotowej dokumentacji oraz że dokumentacja ta
dotyczyła sprawy uwłaszczeniowej powyższego przedsiębiorstwa
i zakończyła się wydaniem decyzji z dnia 12 września 1991 r. stwierdzającej nabycie prawa użytkowania wieczystego
nieruchomości wskazanych we wniosku. Wobec powyższego oraz z powodów, dla których Sąd nie uwzględnił wniosku
pozwanego o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków, Sąd oddalił powyższy wniosek dowodowy.
Nadto Sąd postanowieniem z dnia 20 kwietnia 2015 r. oddalił wniosek pozwanej
o zobowiązanie powódki do przedłożenia odpisu umowy spółki powodowej, wpisanej do KRS pod numerem (...)
na okoliczność wykonywania prze powódkę działalności gospodarczej w sposób zorganizowany, ciągły, zarobkowy i
zawodowy z uwagi na to, że jest to okoliczność niesporna i przyznana przez powódkę w pozwie.
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.
Powódka w pozwie domagała się wykupu przedmiotowej nieruchomości w oparciu o art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy z
dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (uzpz), zgodnie z którym jeżeli, w związku
z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy
sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo
użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy wykupienia nieruchomości lub
jej części.
Z kolei art. 36 ust. 2 upzp stanowi, że realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, może nastąpić również w
drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem
zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.
Zauważyć należy, że art. 36 upzp jest konsekwencją art. 6 ust. 1 upzp stanowiącego, że ustalenia planu miejscowego
kształtują wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Jeżeli to kształtowanie
prawa własności spowoduje ograniczenie, a nawet pozbawienie właściciela nieruchomości prawa dysponowania tą
nieruchomością, to następstwem takiego stanu rzeczy staje się konieczność odpowiedniej rekompensaty za zaistniałe
skutki w sferze prawa własności. Dotyczy to również użytkowania wieczystego nieruchomości. (por. E.Radziszewski,
Komentarz do art.36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, LEX).
Analizując zasadność roszczenia powódki należało ustalić, czy w związku
z uchwaleniem planu miejscowego, korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodny z
dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Tym samym zauważyć należy, że
musi zachodzić związek przyczynowy pomiędzy uchwaleniem planu miejscowego bądź jego zmianą a skutkiem w
postaci ograniczenia prawa własności (użytkowania wieczystego), polegającym na uniemożliwieniu lub istotnym
ograniczeniu korzystania z nieruchomości, przy czym chodzi o korzystanie faktyczne lub zgodne z dotychczasowym
przeznaczeniem, tj. w taki sposób, w jaki właściciel może to potencjalnie czynić w granicach określonych
przepisami prawa. Niewątpliwie więc ustawodawca użył dwóch odmiennych pojęć w postaci "korzystania z
nieruchomości w dotychczasowy sposób" i "korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym
przeznaczeniem". Korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób oznacza faktyczny sposób wykorzystywania
nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Korzystanie natomiast z nieruchomości
w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem oznacza, że decydujące jest przeznaczenie nieruchomości
bądź w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, bądź w akcie administracyjnym. (por. wyrok Sądu
Apelacyjnego w S.z dnia 24 kwietnia 2014 r. (...)). Podkreślenia w tym, miejscu wymaga, że "korzystanie z
nieruchomości w dotychczasowy sposób" w rozumieniu art. 36 ust. 1 u.p.z.p. oznacza każdy zgodny z prawem
dotychczasowy sposób używania nieruchomości w określonym celu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada
2013 r. II CSK 98/13).
Pozwana zakwestionowała, aby wydana w sprawie decyzja o warunkach zabudowy mogła odnieść skutek na gruncie
art. 36 upzp, bowiem nie ma mocy równej planowi zagospodarowania przestrzennego. Zatem w ocenie pozwanej,
decyzja o warunkach zabudowy nie może określać przeznaczenia terenu.
Zgodnie z art. 4 ust. 1 upzp, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie
sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego. Zgodnie z ustępem 2, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji
o lokalizacji inwestycji celu publicznego (pkt 1), sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych
inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy (pkt 2). Wskazać w tym miejscu także należy,
że stosowanie do art. 6 ust. 1 upzp, ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują,
wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Zgodnie z ustępem 2, każdy
ma prawo, w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z
warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (pkt
1), ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek
organizacyjnych (pkt 2).
Kwestia wydawania decyzji o warunkach zabudowy wynika z art. 61 ust. 1 upzp, zgodnie z którym, wydanie decyzji o
warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: co najmniej
jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie
wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania
zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii
zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren ma dostęp do drogi publicznej; istniejące lub projektowane
uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga
uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty
zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której
mowa w art. 88 ust. 1 oraz decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Zatem w braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego indywidualna decyzja ustalająca warunki
zabudowy i zagospodarowania danego terenu określa przeznaczenie tego terenu do czasu uchwalenia miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego. Przyjęcie innej interpretacji byłoby nielogiczne i sprzeczne z ratio legis
wspomnianej regulacji, także w świetle przepisu art. 63 ust. 3 ww. ustawy, który przewiduje, że decyzja o warunkach
zabudowy może wywoływać skutki określone w art. 36, a zatem taka decyzja również może powodować zmianę
przeznaczenia terenu, w związku
z którym korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny
z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego
w P. z dnia 18 października 2012 r. (...).).
Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy zauważyć, że miejscowy plan zagospodarowania
przestrzennego z 1994 r. utracił moc z dniem 1 stycznia 2004 r. Decyzją z dnia 28 kwietnia 2009 r. Prezydent Miasta
P. na wniosek powódki ustalił
warunki zabudowy, wskazując, że zabudowa może objąć maksymalnie 25% powierzchni działki oraz że 25 % działki ma
pozostać powierzchnią biologicznie czynną. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy było możliwe, stosownie do art. 4
ust. 2 upzp, z uwagi na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zauważyć także należy, że w chwili
wydawania decyzji o warunkach zabudowy obowiązywało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego miasta P. (P., Ł., R., Ż.) z dnia 18 stycznia 2008 r., zgodnie z którym, nieruchomość znajdowała
się w granicach terenu oznaczonego symbolem D1, (...), co oznacza tereny zabudowy średniowysokiej o funkcji
usługowej/ z dopuszczeniem zabudowy średniowysokiej, mieszkaniowej wielorodzinnej, blokowej i kwartałowej z
usługami podstawowymi. Powódka w toku postępowania wykazała także, że podejmowała szereg działań faktycznych
mających na celu przygotowanie inwestycji.
Pomocniczo wskazać należy, że powyższe potwierdzają także zapisy ustawy z dnia
21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) określające
zasady ustalania wartości nieruchomości, zgodnie z którymi w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie
nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2). Natomiast w przypadku braku studium
lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3).
Podsumowując zatem powyższe, Sąd podzielił twierdzenia powódki, że uzyskana przez nią decyzja o warunkach
zabudowy oraz działania podjęte w celu realizacji inwestycji składają się na sposób korzystania z nieruchomości, o
którym mowa w art. 36 upzp.
Bezzasadny okazał się także zarzut pozwanej, że przysługujące powódce prawo użytkowania wieczystego jest prawem
ograniczonym co do zakresu determinowanego celem na jakie zostało ustanowione. Jak wyżej wskazano, decyzją
Wojewody (...)
z dnia z dnia 12 września 1991 r. Przedsiębiorstwo (...) nabyło z dniem 5 grudnia 1990 r. prawo użytkowania
wieczystego gruntów będących dotychczas w jej zarządzie.
W decyzji nie wskazano celu jaki wiązał się z prawem użytkowania wieczystego. Zauważyć bowiem należy,
że przekształcenie dotychczasowego zarządu w prawo wieczystego użytkowania nastąpiło z mocy samego prawa i w
celu uregulowania stanu prawnego nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy, co nastąpiło w
następstwie wzruszenia zasady jedności własności państwowej. Z dniem 5 grudnia 1990 r., tj. w dacie wejścia w życie
ustawy zmieniającej ustawę o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, państwowe i komunalne osoby
prawne, spełniające przesłanki przewidziane w powołanych przepisach, uzyskały z mocy prawa prawo wieczystego
użytkowania, bez ustalania jego przeznaczenia, oraz prawo własności postawionych na tych gruntach budynków. (por.
uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 1998 r. III CZP 33/98). Jak wyżej wskazano, obowiązek
wskazywania w decyzji uwłaszczeniowej warunków użytkowania wieczystego z zachowaniem zasad określonych w art.
236 Kodeksu cywilnego został uregulowany dopiero począwszy od 24 grudnia 1992 r. ( art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 7
października 1992 r. zmieniającej ustawę o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.
Dz. U. Nr 91, poz. 455). Co istotne, także decyzja Wojewody (...) dnia 14 października 1993 r. potwierdzająca prawo
użytkowania wieczystego gruntu także nie określiła celu ustanowienia użytkowania wieczystego. Zatem argumentację
pozwanej, że prawo użytkowania wieczystego przysługujące powódce zdeterminowane jest celem na jakie zostało
ustanowione, wobec braku określenia tej kwestii w powyższych decyzjach, uznać należy za nietrafną.
Wskazać w tym miejscu także należy, że przepis artykułu 36 upzp należy rozpatrywać w połączeniu z określoną w
art. 140 k.c. definicją prawa własności i wynikającym z tego prawa uprawnieni do korzystania z nieruchomości w
określony sposób, zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa. Uprawnienie to obejmuje sposoby
korzystania nie tylko faktyczne, ale również potencjalne, o ile mieszczą się w granicach podmiotowego prawa własności
wyznaczonego przez miejscowe akty planistyczne. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w P. z dnia 18 października 2012 r.
(...)). Sąd Najwyższy wyjaśnił, że przewidziane we wspomnianym przepisie roszczenia przysługują właścicielowi
nieruchomości bądź użytkownikowi wieczystemu, gdy uchwalony lub zmieniony plan uniemożliwia im lub istotnie
ogranicza zarówno kontynuowanie dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości, jak i pozbawia ich
potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem (por.: wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 9 września 2009 r. V CSK 46/09, LEX nr 529731).
Wobec niezasadności zarzutów pozwanej Sąd uznał, że powódka wykazała w niniejszym postępowaniu zasadność
roszczenia uregulowanego z art. 36 ust. 1 pkt 2 upzp. Zauważyć bowiem należy, że korzystanie z nieruchomości zgodnie
z dotychczasowym przeznaczaniem i w dotychczasowy sposób, o którym mowa w powyższym przepisie wyznaczała
decyzja o warunkach zabudowy z dnia 28 kwietnia 2009 r., wskazująca na możliwość zabudowy 25% powierzchni
działki oraz faktyczne działania powódki zmierzające w kierunku realizacji inwestycji. Z uwagi na wejście w życie
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w dniu 26 października 2009 r. przedmiotowa nieruchomość
znalazła się w obszarze oznaczonym 05KD-Z - teren drogi publicznej oraz 5ZP – tereny zieleni urządzonej. W dalszej
kolejności z uwagi na kolizję ustaleń zawartych w planie miejscowym i ustaleń decyzji o warunkach zabudowy, decyzją
z dnia 26 października 2009 r. Prezydent Miasta P. stwierdził wygaśnięcie decyzji w sprawie ustalenia warunków
zabudowy. Nadto decyzją z dnia 16 listopada 2009 r. Prezydent Miasta P. odmówił udzielenia pozwolenia na budowę z
uwagi na niezgodność projektu budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z powyższych
decyzji wynika zatem wprost, że z uwagi na wejście w życie planu zagospodarowania przestrzennego niemożliwe
stało się korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób i zgodnie z dotychczasowym przeznaczaniem,
bowiem powódka nie mogła zrealizować inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków na przedmiotowej
nieruchomości.
W niniejszej sprawie okoliczność, że na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
nastąpiła w istocie zmiana w sposobie korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym sposobem korzystania
z nieruchomości, stanowi szkodę jaką poniósł powódka.
Z art. 36 ust. 1 upzp, wynika, że właścicielowi przysługuje roszczenie o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą
szkodę. Koniecznym jest zatem ustalenie zakresu pojęcia szkody, której naprawienia właściciel nieruchomości może
dochodzić. W tym zakresie wskazać należy na przepis art. 361 § 1 k.c., według którego zobowiązany do odszkodowania
ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła (§ 1), a
w tych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje
straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono (§ 2).
W orzecznictwie wskazuje się, że naprawienie szkody ma zapewnić całkowitą kompensatę doznanego uszczerbku,
nie dopuszczając jednak do nieuzasadnionego wzbogacenia poszkodowanego. Szkodą jest powstała wbrew woli
poszkodowanego różnica między obecnym jego stanem majątkowym a stanem, jaki zaistniałby, gdyby nie nastąpiło
zdarzenie wywołujące szkodę (orzeczenie SN z dnia 11 lipca 1957 r., 2 CR 304/57, OSN 1958 nr III, poz. 76). Szkodą
jest różnica między tym, czym poszkodowany dysponowałby w zakresie wartości, których szkoda dotyczy, gdyby nie
było zdarzenia powodującego szkodę, a tym, czym dysponuje rzeczywiście na skutek tego zdarzenia (uchwała składu
siedmiu sędziów SN z dnia 22 listopada 1963 r., III PO 31/63, OSNCP 1964 nr 7-8, poz. 128; uchwała SN z dnia 3
stycznia 1967 r., III PZP 38/66, OSNCP 1967 Nr 3, poz. 49; uchwała SN z dnia 31 maja 1994 r., III CZP 68/94, Wokanda
1994 nr 7, s.9).
Żądanie powódki znajduje postawę prawną także w art. 64 kc, który wskazuje, że prawomocne orzeczenie sądu
stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.
Wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości ustalona prze biegłą na dzień 20 października
2014 r. wyniosła 15.566.900,00 zł, przy uwzględnieniu stanu przedmiotu wyceny na dzień 25 października 2009 r.
Rozpoznając powyższą sprawę, należało odnieść się również do podniesionego przez pozwaną zarzutu
przedawnienia roszczenia powódki. Pozwana wskazała bowiem, że roszczenie powódki ma związek z prowadzoną
przez nią działalnością gospodarczą oraz że w sprawie znajduje zastosowanie trzyletni termin przedawnienia. Tym
samym roszczenie powódki uległo przedawnieniu, bowiem pozew został złożony po upływie 3 lat od daty wejścia
w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem Sądu, zarzut przedawnienia roszczenia
powódki okazał się nieskuteczny.
Zgodnie z art. 118 kc, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla
roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata.
Sąd w tym zakresie w całości poparł stanowisko powódki, że o związku roszczenia z prowadzeniem działalności
gospodarczej powinny decydować okoliczności istniejące w chwili jego powstania i za takie czynności uznaje się
działania podejmowane w celu realizacji zadań mieszczących się w przedmiocie działalności w sposób pośredni lub
bezpośredni pod warunkiem, że zachodzi pomiędzy nimi normalny i funkcjonalny związek. Roszczenia te mogą nadto
wynikać z różnych zdarzeń prawnych i nie muszą być związane ze stosunkami kontraktowymi przedsiębiorcy, a więc
roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia mogą być również kwalifikowane jako związane z prowadzeniem
działalności gospodarczej. Należy także rozróżnić działania związane z działalnością gospodarczą oraz związane z
prowadzeniem przedsiębiorstwa, które nie polegają na prowadzeniu działalności gospodarczej - nie polegają na
uczestnictwie w obrocie gospodarczym, nie prowadzą do wytwarzania dóbr materialnych i nie przynoszą żadnego
zysku. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 2013 r. II CSK 104/13). Jednocześnie mimo, że zawarte w
art. 118 k.c. wyrażenie, "związane z prowadzeniem działalności gospodarczej" jest określeniem bardzo szerokim, co
nie oznacza jednak "jakiegokolwiek związku z prowadzoną działalnością gospodarczą" (por. wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 10 stycznia 2014 r. I CSK 213/13). Co istotne, czynności podejmowane przez podmiot gospodarczy trzeba
uznać za wchodzące w zakres jego działalności gospodarczej wówczas, gdy pozostają w normalnym funkcjonalnym
związku przyczynowym z tą działalnością, a w szczególności są podejmowane w celu realizacji zadań związanych z
przedmiotem działalności tego podmiotu. Tylko wtedy, gdy czynności nie są dokonywane z zamiarem osiągnięcia
tego celu i pozostają poza zakresem statutowego funkcjonowania podmiotu gospodarczego, jako dokonane przy
okazji jego prowadzenia, można je uznać za pozbawione cech działalności gospodarczej (por. uchwała Sądu
Najwyższego z dnia 11 czerwca 1992 r. III CZP 64/92). Wskazać także należy, że w orzecznictwie podnosi się,
że dodatkowym elementem jest aktywność podmiotów gospodarczych, która, leży u podstaw każdej działalności
gospodarczej i stanowi jej istotę i sens. Czynności pozbawione tego aspektu nie są działalnością gospodarczą.
Czerpanie pożytków z rzeczy na podstawie stosunku cywilnego, czy pobieranie pożytków z prawa nie mogą być uznane
za działalność gospodarczą. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 października 1996 r. III RN 4/96). Wreszcie
analizując kwestię terminu przedawnienia roszczenia powódki należy sięgnąć do ratio legis uregulowania zawartego
w art. 118 k.c. Wprowadzając krótszy, trzyletni termin przedawnienia dla roszczeń związanych z prowadzeniem
działalności gospodarczej, ustawodawca uwzględnił wymogi prawidłowego funkcjonowania gospodarki rynkowej. W
stosunkach między partnerami działalności gospodarczej, profesjonalistami, roszczenia powinny być realizowane
sprawnie i szybko. Instrumentem "nakłaniającym" podmioty gospodarcze do takiego sprawnego działania jest krótki,
trzyletni termin przedawnienia. W odniesieniu do stosunków między przedsiębiorstwem państwowym a organem
sprawującym nadzór trudno mówić o istnieniu partnerstwa w obrocie gospodarczym. ( por. uchwała 7 sędziów Sądu
Najwyższego z dnia 14 maja 1998 r. III CZP 12/98).
Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy stwierdzić należy, że powódka bezspornie jest spółką celową, powołaną
w celu zrealizowania inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków wraz z garażem podziemnym.
Postępowanie wykazało, że powódka podejmowała szereg czynności mających na celu przygotowanie wskazanej
wyżej inwestycji. Co istotne, działalność powódki została uniemożliwiona poprzez uchwalenie w 2009 r. miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego. W dalszej kolejności powódka zakwestionowała postanowienia uchwały
Rady Gminy wprowadzającej miejscowy plan zagospodarowania na drodze zaskarżenia powyższej uchwały do
sądu administracyjnego. Tok instancji został wyczerpany po oddaleniu przez Naczelny Sąd Administracyjny skargi
kasacyjnej powódki w dniu 2 października 2012 r., co ostatecznie potwierdziło obowiązywanie miejscowego planu
zagospodarowania. Powódka szukając zatem ochrony prawnej poprzez złożenie wniosku o wykup nieruchomości
w trybie art. 36 ust. 1 upzp, a następnie złożenie pozwu w niniejszej sprawie dała wyraz rezygnacji z realizacji
inwestycji na przedmiotowej działce. Wobec powyższego, Sąd rozpatrujący niniejszą sprawę doszedł do przekonania,
że roszczenie o wykup nieruchomości, zgłoszone w niniejszej sprawie nie pozostaje w związku z prowadzoną przez
powódkę działalnością gospodarczą, skoro uchwalenie miejscowego planu uniemożliwiło powódce prowadzenie tej
działalności.
Z kolei w świetle wyżej przytoczonego orzecznictwa, samo żądanie wykupu jest związane nie z prowadzeniem
działalności, mającej polegać na wzniesieniu zespołu budynków, lecz w istocie jest związane z zaniechaniem
prowadzenia przez powódkę tego przedsięwzięcia gospodarczego.
Na marginesie wskazać także należy, że powódka nie pozostała bierna w realizacji swoich uprawnień mających na
celu najpierw wzruszenie uchwalonego planu, zaś po wyczerpaniu toku instancji administracyjnej, związanych z
dochodzeniem roszczenia
o wykup gruntu. Wbrew twierdzeniom pozwanej nie było możliwe wcześniejsze dochodzenie roszczenia wykup, aniżeli
po ostatecznym rozstrzygnięciu przez sądy administracyjne skargi powódki. Trudno bowiem uznać, że możliwe jest
jednoczesne korzystanie z dwóch wzajemnie się wykluczających uprawnień przysługujących powódce.
Nadto co istotne, zarówno w wyroku z dnia 29 grudnia 2009 r., jak i w wyroku z dnia 17 lutego 2011 r. Wojewódzki
Sąd Administracyjny orzekł, że miejscowy plan w części,
w której stwierdzono jego nieważność, nie podlega wykonaniu. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargi
kasacyjne od powyższych wyroków w dniu 24 czerwca 2010 r. oraz w dniu 17 października 2011 r. Tym samym słusznie
powódka podniosła,
że w okresie od 29 grudnia 2009 r. do 24 czerwca 2010 r. (niemalże 6 miesięcy) oraz
w okresie od 17 lutego 2011 r. oraz 17 października 2011 r. (8 miesięcy) czyli łącznie przez okres 13 miesięcy i
25 dni miejscowy plan w części, w której stwierdzono jego nieważność, nie obowiązywał. W toku postępowania
sądowo administracyjnego powódka domagała się uchylenia niekorzystnych dla niej postanowień miejscowego planu,
wskazując, że zamierza kontynuować realizację inwestycji. Biorąc zatem pod uwagę, że w powyższych okresach moc
prawna niekorzystnych postanowień miejscowego planu była wstrzymana, strona powodowa nie mogła wcześniej
zgłosić na drodze sądowej roszczenia o wykup nieruchomości, bowiem naraziłaby się na zarzut przedwczesności
zgłoszonego roszczenia.
Nadto zauważyć należy, że termin przedawnienia roszczeń wynikających z art. 36 ust. 1 ustawy upzp może rozpocząć
swój bieg najwcześniej po upływie wskazanego w art. 37 ust. 9 upzp 6 miesięcznego terminu wyznaczonego przez
ustawodawcę gminom na zaspokojenie roszczeń, liczonego od otrzymania wskazanego tam wezwania od właściciela
lub użytkownika wieczystego. Tym samym do czasu ostatecznego oraz prawomocnego zakończenia postępowania
sądowoadministracyjnego, a zatem do dnia 2 października 2012 r. strona powodowa nie miała prawnej możliwości
skutecznego wstąpienia z żądaniem wykupu nieruchomości od pozwanej gminy (wniosek o wykup został złożony w
dniu 30 października 2012 r., zaś pozew złożony w dniu 26 czerwca 2013 r.). Powyższe dodatkowo przemawia za
uznaniem, że roszczenie objęte pozwem nie jest przedawnione, nawet w przypadku zastosowania 3 letniego terminu
przedawnienia.
Mając zatem na uwadze powyższe i uznając roszczenie powódki za zasadne, Sąd uwzględnił powództwo i orzekł jak
w punkcie 1 wyroku.
W punkcie 2 wyroku Sąd zasądził odsetki na podstawie art. 481 §1 k.c. w zw. z art. 455 k.c. Zauważyć należy, że
art. 37 ust. 9 upzp wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3, powinno
nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku
opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu
nieruchomości przysługują odsetki ustawowe. Wniosek o wykup nieruchomości został pozwanej złożony w dniu 30
października 2012 r., zatem 6 miesięczny termin upłynął w dniu 30 kwietnia 2013 r., stąd wniosek powódki w zakresie
zasądzenia odsetek także okazał się zasadny i Sąd orzekł jak w punkcie 2 wyroku.
O kosztach Sąd orzekł na zasadzie art. 98 kpc. Na koszty procesu złożyły się: kwota 100.000 zł tytułem wpisu od pozwu,
17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, kwota 14.400 zł (7.200 zł za każde żądanie objęte pozwem - pkt 1 i
2) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego oraz 6.000 zł tytułem zaliczki uiszczonej na poczet wynagrodzenia
biegłej, czyli łącznie 120.417,00 zł. Sąd orzekając o kosztach zastępstwa procesowego miał bowiem na uwadze § 6 pkt
7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 roku (Dz. U. 2002 nr 163 poz. 1349).
Z kolei na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych ( Dz. U. z 2010 r. Nr 90, poz.
594 z późn. zm.) nakazał ściągnąć od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa - Okręgowego w P. kwotę 15.973,93 zł tytułem
nieuiszczonej części opłat sądowych ( opłata sądowa od pozwu w zakresie żądania z jego punktu 2 wynosząca 15.248
zł nie została uiszczona -powódka nie była wezwana do jej uiszczenia) oraz części wynagrodzenia biegłej ( 725,93 zł).
/-/ SSO Małgorzata Małecka