Kto dyktuje ceny nieruchomości?

Warszawa, 20.05.2009
Kto dyktuje ceny nieruchomości?
Kto dyktuje ceny nieruchomości? Teoretycznie odpowiedź powinna
brzmieć: klient. Czy jednak pojawiające się w mediach informacje o
średnich cenach to nie efekt oczekiwań klientów, a ogłoszeń
wystawianych przez pośredników nieruchomości? Czy w takim
przypadku wciąż można mówić o jakichkolwiek średnich cenach i
wykorzystywać je w analizach?
Ceny mieszkań od kilku miesięcy nieprzerwanie idą w dół. Patrząc na rozwój
sytuacji na rynku pracy, a przede wszystkim na coraz większą niechęć banków
do udzielania kredytów hipotecznych, można stwierdzić, że spadki będą trwać
jeszcze wiele miesięcy. Czy to jednak możliwe, że nie widzimy pełnego obrazu
sytuacji, tylko cały czas obserwujemy wirtualną rzeczywistość serwowaną nam
przez agencje pośrednictwa nieruchomości? Jak się bowiem okazuje, większość
informacji o cenach ofertowych powstaje na podstawie ogłoszeń dodawanych nie
przez samych klientów, a przez agentów nieruchomości!
Polski rynek nieruchomości jest bardzo młody. Można powiedzieć, że rozwinął się
w pełni dopiero po 2004 roku. Do tego momentu tylko nieliczni zaciągali kredyty
hipoteczne, trudno też mówić o historii, na podstawie której można by wskazać
rynkowe trendy. O ile na dojrzałych rynkach analizą rynku nieruchomości
zajmują się, poza największymi bankami, wyspecjalizowane firmy lub agencje
rządowe, tak w Polsce nawet Komisja Nadzoru Finansowego, oceniając polski
rynek nieruchomości, musi korzystać z nieaudytowanych danych jednego z
doradców finansowych. Okazuje się bowiem, że w naszym kraju nikt nie
publikuje zbiorczych danych na temat cen transakcyjnych obejmujących
przynajmniej większość rynku. To, co pojawia się w mediach, to średnia cena
ofertowa, ustalana w przeważającej większości nie przez klientów, a przez...
agencje nieruchomości. To one dyktują ceny, które następnie pojawiają się w
mediach.
Bezkrytyczne powielanie cen marzeń
Media podają swoim czytelnikom przede wszystkim ceny ofertowe, które
reprezentują cenę marzeń sprzedającego i które nie mają nic wspólnego z
rzeczywistością. To nie jedyny zarzut w stosunku do tak prezentowanych
danych. Kolejnym mankamentem jest fakt istotnych różnic w cenach
podawanych przez poszczególne serwisy. Czy to możliwe, żeby w tym
samym mieście średnia cena ofertowa różniła się w tym samym
miesiącu o 9 procent? Wydawałoby się, że średnia cena, to cena średnia. A
jednak. Nawet takie różnice występują w przypadku cen podawanych przez dwa
najaktywniejsze portale ogłoszeniowe. Co ciekawe, współpracują one też z
największymi doradcami finansowymi. Pikanterii dodaje fakt, że różnica
pomiędzy średnią ceną ofertową a transakcyjną dla klientów jednego z
nich w marcu wynosiła blisko 20 procent. Chociaż tak duża różnica to
między innymi wynik stosowania średniej arytmetycznej i mediany, ale
trudno znaleźć informacje o tym chociażby w publikowanych przez te
podmioty analizach. W marcu średnia cena metra kwadratowego mieszkania w
Bankier.pl S.A.
●
ul. Koszykowa 54
●
00-675 Warszawa
●
tel. (22) 630 82 45
●
fax (22) 630 85 83
Warszawie wynosiła w zależności od firmy publikującej dane: 9191 zł, 8433 zł i
7688 zł. Trzy różne ceny dla tego samego miasta... Również najnowsze dane z
kwietnia pokazują, że nie ma szans na stworzenie wiarygodnej średniej. Z
podawanych w mediach informacji średnia dla stolicy to odpowiednio 8853 zł,
8300 zł i 7755 zł.
Jeśli spojrzeć na to z punktu widzenia osoby zaciągającej kredyt, to przy
mieszkaniu za 500 tysięcy, przy 20 procentach różnicy w cenie, mowa o
różnicy 100 tysięcy złotych, W przypadku przeciętnego warszawiaka
oznacza to pracę na ekstra zarobek sprzedawcy przez kolejne 3 lata, nie
odkładając dla siebie z całej pensji ani złotówki! To nie wszystko. Do tego
należy przecież doliczyć dodatkowe przychody dla banku w postaci
około 140 tysięcy złotych odsetek przez kolejne 30 lat. Te pieniądze
mogłyby w tym czasie być przeznaczone nie na ratę kredytu, na drobne
przyjemności czy chociażby odłożone na przyszłą emeryturę. Dlatego czytając o
tym, że kupowanie mieszkania właśnie teraz jest najlepszą inwestycją, a za
miesiąc będzie już po promocjach, należy zawsze brać pod uwagę takie
obliczenia. Warto również pamiętać o ryzyku związanym z „łapaniem
spadającego noża”.
Medialny punkt odniesienia tworzy wirtualną rzeczywistość
Wysokie ceny ofertowe nie biorą się same z siebie. Stanowią punkt odniesienia
dla wszystkich uczestników rynku – zarówno deweloperów, jak i kupujących i
sprzedających na rynku wtórnym. Ci ostatni wystawiając swoje mieszkanie,
sprawdzają ile wynosi cena podobnych lokali w okolicy. Kupujący, mając punkt
odniesienia w postaci ceny żądanej za podobne mieszkania, mają świadomość,
że maksymalne obniżki wynoszą na przykład 10 procent i tyle właśnie mniej
więcej obecnie negocjują. Także dla deweloperów jest to obok ceny metra
wyznaczonej w programie „Rodzina na swoim” pewien pułap odniesienia przy
wycenie swoich inwestycji. Z całą pewnością nie jest to koszt wybudowania
metra, który jest kilkadziesiąt procent niższy od cen transakcyjnych. A brak tych
ostatnich, zbieranych i ogłaszanych przez niezależne instytucje, nie stojące po
żadnej stronie rynku, to pięta achillesowa polskiego rynku. Efekt? Procentowy
wzrost cen nieruchomości, który można było obserwować w USA przez ostatnie
15 lat, w Polsce zajął niecałe 4 lata.
Akceptacja wysokich cen to nie tylko polska przypadłość. Globalizacja i łatwy
przepływ kapitału sprawiły, że ceny nieruchomości rosły w zawrotnym tempie na
całym świecie. Nie brakuje przecież i Polaków, którzy kupowali „apartamenty” w
Bułgarii czy Egipcie, licząc na szybki zarobek i przyczyniając się tym samym do
pompowania bańki na tamtych rynkach. Jak to się jednak dzieje, że praktycznie
wszystkie statystyki pokazują, że ceny ofertowe stoją w miejscu, a nawet
czasami lekko idą w górę?
Pośrednicy ustalają cenę
Uważna analiza ogłoszeń w internecie pomoże dostarczyć odpowiedzi. To nie
żaden cud czy silne postanowienie właścicieli mieszkań, którzy upierają się, żeby
nie rezygnować z wirtualnych milionów. Jak się okazuje, na największych
rynkach, nawet ponad 90 procent wszystkich ofert, które znajdziemy w
najpopularniejszych
serwisach
ogłoszeniowych,
to...
oferty
agencji
nieruchomości. To one, a nie bezpośrednio sprzedawcy dyktują medialne
przeświadczenie o wysokości i stabilności cen na rynku wtórnym. Ciekawa jest
Bankier.pl S.A.
●
ul. Koszykowa 54
●
00-675 Warszawa
●
tel. (22) 630 82 45
●
fax (22) 630 85 83
zależność, że ceny odbiegające od średniej wyznaczanej przez agencje, to
zazwyczaj oferta sprzedaży bezpośredniej. Patrząc jednak na liczbę ogłoszeń
agencyjnych, nie dziwi fakt, że ceny stoją w miejscu. Są one sztucznie
podtrzymywane na wysokim poziomie.
Stąd właśnie niewiarygodnie wysoka różnica pomiędzy cenami ofertowymi a
transakcyjnymi z tego samego miesiąca, z tego samego miasta! W interesie
pośredników jest przecież utrzymywanie wysokich cen ofertowych i ewentualna
ich obniżka w czasie negocjacji. W taki też sposób firmy te tłumaczą strategię
swoim klientom, w których imieniu działają. Jest to o tyle łatwiejsze, że
sprzedający mieszkania zarówno w internecie (skąd czerpią w większości wiedzę
na temat obowiązujących cen), jak i w mediach (które publikują dane z tego
samego źródła) widzą wysokie, nie mające nic wspólnego z rzeczywistością ceny.
To również na ich podstawie ustalają ceny klienci sprzedający mieszkanie bez
pośredników. Swoją ofertę odnoszą do ceny „rynkowej”.
Procentowy
udział
ogłoszeń
pochodzących
od
pośredników
nieruchomości w poszczególnych miastach w 3 największych serwisach
ogłoszeniowych*
Serwis A
73%
90%
80%
Warszawa
Kraków
Wrocław
Serwis B
96%
100%
100%
Serwis C
87%
90%
96%
* Analiza obejmowała pierwszych 50 ogłoszeń w danym mieście dostępnych na serwisie 14 maja 2009
Chociaż utrzymanie wysokich cen mieszkań jest w interesie agencji
nieruchomości, to trudno oczywiście mówić o jakiejś celowej czy skoordynowanej
akcji wszystkich firm. Każda z nich działa przecież na własny rachunek. Tak czy
inaczej, efekty takiej samej strategii zaciemniają rzeczywisty obraz rynku, a na
tej podstawie powstają błędne analizy. Jeszcze kilka miesięcy temu słyszeliśmy,
że najlepszym okresem do kupna jest I kwartał tego roku. Jak widać
deweloperzy cały czas ogłaszają kolejne obniżki cen, nie przestają budować, na
rynku wtórnym przybywa ofert, a ceny idą cały czas w dół. Warto o tym
pamiętać, kiedy kolejny raz przeczytamy o świetnej okazji zakupu wciąż
drogiego mieszkania, za kredyt z wyjątkowo wysoką marżą. Również w
przypadku, kiedy będzie się nam wmawiało, że najlepsze mieszkania
bezpowrotnie znikną i zostaną te o najgorszym rozkładzie i na parterze.
Dziwnym trafem deweloperzy w pierwszym rzędzie wyprzedają obecnie właśnie
takie lokale. Paradoks?
Pamiętajmy, że chociaż nie widzimy pieniędzy z kredytu i są one zazwyczaj tylko
cyferkami na potwierdzeniu przelewu, to jest to realny dług, który trzeba będzie
odpracować z odsetkami. Skoro jeden mit padł i okazało się, że mieszkania
mogą tanieć, warto dwa razy się zastanowić, czy nie poczekać na przykład
jeszcze 3 miesiące, zamiast przez kolejne 360 zastanawiać się nad słusznością
swojej decyzji. Lepiej nie łapać gołą ręką spadającego noża. Warto zatem
krytycznie podchodzić do pojawiających się cen, pamiętając, kto je najczęściej
wyznacza. Trzeba pamiętać chociażby o tym, że taka cena zawiera na przykład
wliczoną prowizję agencji (ponad 5 procent) i przynajmniej kilka procent rabatu
dla kupującego.
Bankier.pl S.A.
●
ul. Koszykowa 54
●
00-675 Warszawa
●
tel. (22) 630 82 45
●
fax (22) 630 85 83
Rynek postawiony na głowie
Ceny nieruchomości w Polsce bardzo szybko osiągnęły abstrakcyjny pułap,
przynajmniej biorąc pod uwagę zawartość naszych kieszeni. Nikt nie zastanawia
się, dlaczego na Zachodzie przez dziesięciolecia podstawowy kredyt w ofercie
przyznawano na 20 lat z wymaganym kilkudziesięcioprocentowym wkładem
własnym. Nikt już nie wspomina, że przez całe dziesięciolecia wartość
nieruchomości rosła wg wskaźnika inflacji plus 2-3 punkty procentowe. Nawet w
dobie największego kredytowego szaleństwa, banki wymagały dla najlepszych
ofert wkładu własnego i nie udzielały takich kredytów na więcej niż 30 lat. Do
tego zazwyczaj oferowano oprocentowanie o stałej stopie procentowej,
przynajmniej przez kilka pierwszych lat. Kredyty na dłuższy okres, na 100 i
więcej procent wartości nieruchomości o zmiennym oprocentowaniu, były
zarezerwowane dla bardziej ryzykownych klientów. W USA na przykład wszystkie
kredyty sub-prime miały właśnie takie warunki.
Największym „sukcesem” obecnej bańki jest deprecjacja wartości pieniędzy.
Polacy łatwo zaakceptowali to, że swoje mieszkania będą spłacać często ponad
30 lat i płacą za nie kwoty, których fizycznie nawet w małej części nie widzieli i
prawdopodobnie nie zobaczą na oczy. Również łatwo przyjęli fakt, że bez
żadnych powodów, poza jednym – że będzie drożej, cena mieszkania w ciągu 2
lat może wzrosnąć więcej niż dwukrotnie. Jeśli popatrzymy na praprzyczyny
obecnego kryzysu finansowego, to właśnie taka postawa miała wpływ na
wszystkie obecne wydarzenia. Wiele państw, firm i gospodarstw domowych z
niedowierzaniem patrzy teraz na koszty życia na kredyt. Tak właśnie kończą się
wszystkie spekulacyjne bańki. Na pocieszenie można tylko powiedzieć, że to nie
pierwsza taka sytuacja w historii. Niestety również nie ostatnia.
Michał Macierzyński, Bankier.pl
Więcej informacji:
Michał Macierzyński,
Analityk Bankier.pl
[email protected],
ul. Koszykowa 54,
00-675 Warszawa,
tel.: 0 503 003 386, 022 630 82 36
Bankier.pl S.A.
●
ul. Koszykowa 54
●
00-675 Warszawa
●
tel. (22) 630 82 45
●
fax (22) 630 85 83