istotne informacje o stanie majątkowym i sytuacji

ISTOTNE INFORMACJE O STANIE MAJĄTKOWYM I SYTUACJI
FINANSOWEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ „NOWY DWÓR”
I. Wyniki ogólne
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Nowy Dwór” uzyskała za 2011r wynik finansowy w łącznej
kwocie 1 254 666,72zł, z czego:
-629 718,24zł - wynik na gospodarce zasobami mieszkaniowymi
1 884 384,96zł – wynik na pozostałej działalności Spółdzielni – nadwyżka bilansowa
Zbiorcze zestawienie przychodów i kosztów utrzymania nieruchomości zaliczanych
do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych pokazano w poniższej tabeli. Natomiast
zestawienie wyników w poszczególnych grupach kosztów – w rozbiciu na nieruchomości
pokazano w załączniku nr 1.
Lp.
Wyszczególnienie
Wpływy za
2011r
Koszty za
2011r
Wynik za
2011r
Eksploatacja lok.mieszkalnych1 tytuł prawny
14 291 933,35
14 953 250,77
-661 317,42
2 Co + Cw
10 528 978,51
10 528 978,51
0,00
3 900 308,90
3 900 308,90
0,00
889 670,92
855 590,79
34 080,13
1 124 606,19
1 024 402,84
100 203,35
167 844,85
164 984,85
2 860,00
7 Anteny zbiorcze - Azart
77 402,99
79 725,21
-2 322,22
8 Domofony
Garaże, lokale użytkowe – tytuł
prawny
9
20 549,21
18 320,74
2 228,47
277 581,94
372 506,03
-94 924,09
6 814,23
17 340,69
-10 526,46
31 285 691,09
31 915 409,33
-629 718,24
3 Woda i kanalizacja
4 Wywóz nieczystości
5 Gaz
6 Podatki lokalne
10 Usługi lokatorskie
Razem gospodarka zasobami
11 mieszkaniowymi
Wynik uzyskany na gospodarce zasobami mieszkaniowymi nie obejmuje rozliczeń z tytułu
kosztów ciepła oraz wody i kanalizacji, które ewidencjonowane są na koncie
rozrachunkowym i podlegają rozliczeniu w 2012r.Powyższe dotyczy:
1 090 335,88zł – dodatni wynik, na co + cw
-29 255,93zł – ujemny wynik na wodzie i kanalizacji
13 962,15zł - wynik, na co, cw, zw – dotyczy lokali mieszkalnych w gestii
Spółdzielni
Ujęte w tabeli wyniki na eksploatacji lokali zawierają uzyskane przez poszczególne
nieruchomości pożytki z najmu i dzierżawy części wspólnej nieruchomości. W 2011r kwota
netto tych pożytków wynosi 578 259,57zł ( za 2010r – 574 508,80zł)
Ujemny wynik na gospodarce zasobami mieszkaniowymi wynika z faktu obniżenia opłaty
czynszowej ( dotyczy tylko członków Spółdzielni) z tytułu narzutu kosztów
ogólnozakładowych, co zostanie sfinansowane z wyniku finansowego uzyskanego przez
Spółdzielnię na pozostałej działalności. Kwota dofinansowania za 2011r wynosi
1 259 725,01zł - co daje 0,34 zł/m2 miesięcznie.
Powyższa kwota znajduje swoje odzwierciedlenie w podziale wyniku finansowego (nadwyżki
bilansowej) za 2011r.Zarząd oraz Rada Nadzorcza podejmując decyzję o obniżeniu opłaty
czynszowej – w pozycji koszty ogólnozakładowe – oparły się na planowanych wpływach
z działalności własnej Spółdzielni na 2011r.
Kwota 1 259 725,01zł po zatwierdzeniu podziału nadwyżki bilansowej za 2011r skoryguje
ujemne wyniki na eksploatacji lokali wykazane w kolumnie 11 załącznika nr 1.
Do rozliczenia z lokalami będzie kwota:
137 049,73zł - wynik na kosztach utrzymania lokali ( kolumna 8 załącznika nr 1)
-756 241,51zł - wynik na kosztach eksploatacji lokali (kolumna 11 załącznika nr 1)
1 259 725,01zł - dopłata do kosztów ogólnozakładowych
Łączna kwota skomasowanych w/w wyników i dopłaty podlegająca
z użytkownikami lokali z art. 6 ust. 1 wynosi 640 533,23zł – załącznik nr 2.
rozliczeniu
Wynik finansowy ( nadwyżka bilansowa) uzyskany na działalności innej niż
gospodarka zasobami mieszkaniowymi za 20011r wynosi kwotę 1 884 384,96zł,
co przedstawia poniższa tabela:
NADWYŻKA BILANSOWA ZA 12 m-cy 2011r
Wyszczególnienie
Wpływy za
2011r
Koszty za 2011r
Wynik za 2011r
3 361 666,82
1 832 039,42
1 529 627,40
57 651,13
28,98
57 622,15
Pozost. działalność operacyjna
435 843,38
349 083,37
86 760,01
Pozost. działalność finansowa
627 944,05
10 052,65
617 891,40
4 483 105,38
2 191 204,42
2 291 900,96
Przychody z najmu i dzierżawy
Pozostała sprzedaż (materiałów)
Ogółem brutto
-407 516,00
Podatek dochodowy
Ogółem netto:
4 483 105,38
2 191 204,42
1 884 384,96
Poniżej zestawiono koszty lokali mieszkalnych za lata 2010-2011
Lp.
1
Wyszczególnienie
koszty eksploatacji
w tym: f. remontowy
2 Co + Cw
3 Woda i kanalizacja
Koszty 2010r ( Koszty 2011r
%
w zł)
( w zł)
2011/2010
14 658 447,68 15 186 426,34
6 971 846,63
3,60%
7 577 331,71
8,68%
11 156 279,72 10 677 706,82
-4,29%
3 453 729,43
3 974 990,44
15,09%
868 409,87
870 531,13
0,24%
1 049 959,88
1 039 669,19
-0,98%
168 650,97
169 474,93
0,49%
7 Anteny zbiorcze - Azart
78 517,32
80 999,28
3,16%
8 Domofony
20 030,40
18 603,00
-7,13%
31 454 025,27 32 018 401,13
1,79%
4 Wywóz nieczystości
5 Gaz
6 Podatki lokalne
9 Razem koszty
Dane zawarte w powyższej tabeli obejmują koszty wszystkich lokali mieszkalnych, tj.: lokali,
za które pobierane są opłaty na podstawie art. 4 ust 1,2 i 4 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych oraz lokali mieszkalnych będących w gestii spółdzielni.
-wzrost kosztów eksploatacji jest wynikiem głównie podniesienia odpisu na fundusz
remontowy,
-wzrost kosztów wody i kanalizacji wynika z podwyżki ceny o 17,8% od 01.03.2011r
oraz wprowadzenia opłaty abonamentowej za zużycie wody i odprowadzenie ścieków.
II. Zadłużenie czynszowe lokali mieszkalnych:
Saldo zaległości czynszowych (różnica pomiędzy należnościami a nadpłatami czynszowymi)
na dzień 31.12.2011r wynosi wg ewidencji księgowej 2 249 265,34zł.
Na kwotę zaległości składają się następujące pozycje:




854 922,24zł - należności bieżące
368 319,75zł - roszczenia sporne
908 783,13zł - kwoty zasądzone
117 240,22zł - odsetki zasądzone
W 2011 roku nastąpił wzrost należności zasądzonych przekazanych do egzekucji.
Zestawienie zaległości czynszowych w stosunku do naliczeń - na poszczególnych
nieruchomościach pokazano w załączniku nr 3 i 3a
Wskaźnik zaległości czynszowych ogółem:
zaległość narastająca x 100 2 249 265,34 x 100
-------------------------------- = -------------------------------- = 6,80 %
naliczenia
33 068 919,96
Wskaźnik zaległości czynszowych ogółem:
zaległość narastająca x 100 2 132 025,12 x 100
-------------------------------- = ----------------------------- = 6,45 %
naliczenia
33 068 919,96
Wskaźnik zaległości czynszowych bieżących ( bez roszczeń spornych i kwot zasądzonych):
zaległość narastająca x 100
854 922,24 x 100
--------------------------------------- = ----------------------------- = 2,59 %
naliczenia
33 068 919,96
Wskaźnik zaległości czynszowych kształtował się w latach 2008-2011 następująco:
2009
2010
2011
6,10%
6,38%
6,80%
3,09%
3,11%
2,59%
W 2011r wysłano 906 wezwań do zapłaty i 261 monitów ostatecznych.
Skierowano do sądu 99 spraw.
Lokatorzy wpłacili ogółem w 2011r kwotę 98 257,30zł tytułem odsetek za nieterminowe
płatności czynszu.
Zarząd nie utworzył odpisów aktualizujących należności na kwoty zasądzone
(w egzekucji komorniczej )trudno ściągalne i niezabezpieczone wkładem i wykazane
w bilansie na kwotę 281 380,21zł (wartość wymagalna wg stanu na dzień bilansowy
427 221,89zł). Z przedmiotowych spraw w roku obrotowym 2011-2012 (do dnia
sporządzenia niniejszego sprawozdania ) zwindykowano 98 150,12zł.Zarzad biorąc
pod uwagę na podstawie dotychczasowych działań duże prawdopodobieństwo
wyegzekwowania przedmiotowych wierzytelności odstąpił od utworzenia w/w
odpisów .W przypadkach ,w których egzekucja komornicza będzie mało skuteczna
i nie przyniesie pożądanego w bieżącym roku przewidywane jest podjęcie bardziej
radykalnych działań windykacyjnych ,łącznie z odsprzedażą wierzytelności.
III. Lokale użytkowe
Saldo zaległości czynszowych – bieżących - (różnica pomiędzy należnościami a nadpłatami
czynszowymi) na lokalach użytkowych wg ewidencji księgowej wynosi na dzień 31.12.2011r
kwotę 134 315,72zł.
Wskaźnik zadłużenia bieżącego dla lokali użytkowych wynosi:
zaległość narastająca x 100
------------------------------------naliczenia
134 315,72 x 100
= ------------------------ = 3,61%
3 716 498,15
Zadłużenie bieżące na lokalach użytkowych za 2011r w rozbiciu na działalności:
83 053,48zł - najem
19 761,64zł - tereny
9 879,83zł - reklama
1 691,92zł - garaże
20 096,38zł - byli – sprawy w toku
---------------134 483,25zł - zadłużenie razem
-167,54zł - nadpłaty ( do rozliczenia w 2012r)
------------------------------134 315,72zl - saldo wg stanu na dzień 31.12.2011r
W styczniu i lutym 2012r uregulowano zaległość na kwotę 78 156,71zł
Saldo zaległości zasądzonych – na lokalach użytkowych wynosi na dzień 31.12.2011r kwotę
11 995,36zł.
Najemcy lokali wpłacili ogółem w 2011r kwotę 10 706,09zł tytułem odsetek za nieterminowe
opłaty czynszu.
IV. Stan środków pieniężnych wg stanu na 31.12.2011 r.
 R- ek bieżący + środki w kasie 950 507,05 zł
 Lokata bankowa
10 604 955,61 zł
 R-ek f. specjalnych
52 926,92 zł
------------------------------------------------------------------------Ogółem środki pieniężne 11 608 389,58zł
W 2011r Spółdzielnia uzyskała środki finansowe w kwocie 430 855,02zł z lokat bankowych.
Zestawienie przychodów finansowych uzyskanych w 2011r:
430 857,09zł - odsetki od lokat bankowych oraz a’vista
98 257,30zł – odsetki za zwłokę w opłatach czynszu za lokale mieszkalne
10 706,09zł – odsetki za zwłokę w opłatach czynszu za lokale użytkowe
613,67zł – odsetki kredytowe – budynek 40
87 509,90zł - odsetki ustawowe po wyrokach
-------------------627 944,05zł – ogółem przychody finansowe
Kredyty w spłacie
W zobowiązaniach długoterminowych Spółdzielni występuje kredyt mieszkaniowy
zaciągnięty przed 31.05.1992r, którego spłatą objęci są indywidualni lokatorzy, użytkujący
lokale mieszkalne obciążone tym kredytem. W 2011r spłacono 38 161,15zł.
Kwota kredytu do spłaty na dzień 31.12.2011r - 212 257,61zł
Niewniesione wkłady wynikające z ratalnej spłaty wkładu na budynku nr 40 wynoszą
na dzień 31.12.2011r. 139 263,42zł – spłata w 2011 roku - 148 914,46zł.
V. Fundusze (kapitały) własne
Zmianę stanu funduszy pokazano w poniższej tabeli.
Lp
.
wyszczególnienie
B.O.
zwiększenia
Zmniejszenia
stan na
31.12.11r
1 Fundusz udziałowy
344 634,05
18 850,00
8 527,30
354 956,75
2 Fundusz zasobowy
45 895 559,04
126 505,10
234 180,88
45 787 883,26
Fundusz wkładów
mieszkaniowych i
3 budowlanych
36 762 887,25
1 224 198,60
2 639 843,35
35 347 242,50
8 199 475,63
372 429,72
703 275,57
7 868 629,78
91 202 555,97
1 741 983,42
3 585 827,10
89 358 712,29
Fundusz z
przeszacowania
4 zasobów
5 Razem:
Spadek wartości funduszy jest wynikiem głównie wyodrębnień lokali dokonanych w 2011 r.
Wyodrębnione lokale nie są majątkiem spółdzielni.
VI. Fundusz remontowy
Zestawienie wyników – wg poszczególnych działalności za 2011 rok:
Fundusz Remontowy mienia i CFR
Wynik na 31.12.2011r
2 550 103,15
Fundusz Remontowy garaży - Rogowska 3
BO
odpis za 12 m-cy 11r
pozostałe zwiększenia
Wykonane remonty
Wynik na 31.12.2011r
97 728,04
23 321,04
255,00
-48 976,66
72 327,42
Fundusz Remontowy - pozostały
BO
Wykonane remonty
Wynik na 31.12.2011r
38 149,23
-15 095,84
23 053,39
Fundusz Remontowy - wymiana wodomierzy
BO
Koszty wymiany za 12 m-cy 11r
Opłata licznikowa za12 m-cy 11r
Wpływy z odsprzedaży używanych
Wynik na 31.012.2011r
474,58
-127 759,41
247 618,88
4 003,65
124 337,70
Fundusz Remontowy - wymiana ciepłomierzy- bud 40
BO
Koszty wymiany za 12 m-cy 11r
Opłata -naliczenie za 12 m-cy 11r
Wynik na 31.12.2011r
-45 395,64
0,00
10 897,46
-34 498,18
Fundusz Remontowy - nieruchomości
BO
Odpis od zas za 12 m-cy 11r
Pozostałe zwiększenia
Wykonane remonty
Wynik na 31.12.2011r
Wynik ogółem na 31.12.2011r
-10 695 066,88
7 577 655,47
372 960,13
-7 321 296,92
-10 065 748,20
-7 330 424,72
a/ fundusz remontowy lokali mieszkalnych
Zestawienie kosztów i wpływów funduszu remontowego lokali mieszkalnych za 2011r:
Lp.
wyszczególnienie
Koszty
1
856-NN-800 Wynik z roku ubiegłego
2
856-NN-099 Odpis od zasobów za 12 m-cy
3
856-NN-803 Pozostałe zwiększenia
4
856-NN-804 Premia termo+obsługa kredytu
5
856-NN-808 Materiały bezpośrednie
6
856-NN-811 Prace dociepleniowe
7
856-NN-812 Roboty blacharsko-dekarskie
12 579,96
8
856-NN-813 Roboty malarskie
92 935,35
9
856-NN-814 Roboty ogólnobudowlane
10 695 066,88
7 577 655,47
39 710,13
4 051,29
4 144 020,97
1 764 970,63
143 673,29
11 856-NN-816 Roboty instal -hydrauliczne
374 842,55
12 856-NN-817 Pozostałe remonty-szkody
11 318,40
14 Razem obroty
15 Stan środków na dzień 31.12.2011r
333 250,00
29 036,89
10 856-NN-815 Roboty instal - elektryczne
13 856-NN-825 Remonty dźwigów
Wpływy
743 867,59
18 016 363,80
7 950 615,60
-10 065 748,20
zestawienie wyników na f. remontowym lokali mieszkalnych w rozbiciu na
nieruchomości:
Nr
nier
wyszczególnienie
wynik na
31.12.2010r
wynik na
31.12.2011r
1
Rogowska 60-66
414,38
-16 475,24
2
Rogowska 78-86
-719 023,03
-540 111,38
3
Rog.54-58, Zemska 9-17
-1 351 196,31
-1 110 163,40
4
Rogowska 68-76
280 767,89
431 476,49
5
Rogowska 96-104
15 676,97
-13 852,44
6
Zemska 19-29
158 423,19
414 293,30
7
Rogowska 106-114
-455 081,26
-911 546,02
8
Rogowska 116-130
-2 049 441,13
-1 657 286,88
9
Zemska 1-7
31 319,29
171 525,06
10
Zem.10-16,Now. 105-107
217 009,05
253 365,55
11
Nowodw. 95-103
-1 423 095,73
-1 131 598,53
12
Rog.136-144,Zem.38-44
-1 267 741,02
-1 014 474,98
13
Zemska 18-24
343 768,61
-825 102,34
14
Zemska 26-36
383 513,52
-1 384 545,88
15
Rogowska 146-156
-459 795,91
-338 269,41
16
Budz.120-134, R.158-160
136 165,95
312 343,76
17
Budziszyńska 117-135
-1 449 589,25
-1 039 811,90
18
Rogowska 88-94
-30 746,27
1 874,55
19
Wojrowicka 46-56
-4 212,60
84 411,92
20
Wojrowicka 32-44
-1 410 156,63
-1 009 085,36
21
Budz.110-116, R. 172-176
17 277,34
30 513,25
22
Rogowska 162-170
-436 008,16
-323 348,40
23
Budziszyńska 76-96
31 091,01
309 514,67
24
Rogowska 42-52
60 045,67
54 257,38
25
Komorowska 2-22
-124 445,78
47 178,88
26
Nowodworska 79-91
15 206,72
-79 894,53
27
Rogowska 34-40
92 763,21
88 190,20
28
Rogowska 20-32
15 592,43
-14 784,07
29
Rogowska 2-18
23 277,73
181 706,67
31
Nowodworska 1-15
6 506,94
-20 854,06
32
Budzisz. 14-16
-487,27
33 289,90
33
Gubińska 1, Budz.36
-554 276,10
-383 141,01
35
Gubińska 8
-881 782,32
-710 948,62
40
Wojr.4-14a, Budz.25-33
93 191,99
45 604,67
Ogłoszenia do rozliczenia
0,00
0,00
Razem
-10 695 066,88
-10 065 748,20
Zestawienie prac termomodernizacyjnych rozliczonych w 2011r
nr
nier
koszt zadania
inwestycyjnego
adres
koszt
podlegający
rozliczeniu z
lokatorami
uzyskana
premia
termomod.
kwota do
spłaty przez
lokatorów
7
Rogowska 106 - 114
1 585 793,18
1 523 357,61
152 500,00
1 370 857,61
14
Zemska 26 - 36
2 266 368,97
2 147 094,82
180 750,00
1 966 344,82
Razem
3 852 162,15
3 670 452,43
333 250,00
3 337 202,43
b/ Centralny fundusz remontowy oraz f. remontowy mienia.
lp.
wyszczególnienie
kwota
Roboty dociepleniowe
wpływy:
BO - wynik na ociepleniach
1 868 775,53
Razem wpływy:
1 868 775,53
wykonane prace:
1. docieplenie budynków:
172 666,64
budynek nr 7
53 392,49
budynek nr 14
119 274,15
2 Docieplenie attyk:
4 187,39
Zemska 7
1 419,35
Budziszyńska 96
2 768,04
I. wynik na ociepleniach
1 691 921,50
Zestawienie prac z funduszu remontowego mienia wspólnego:
Roboty remontowe ( mienie wspólne)
BO - wynik na remontach mienia
553 567,37
podział wyniku za 2010r na remonty mienia wspólnego
203 467,53
podział wyniku za 2010r na wymianę nawierzchni boiska = przy
nieruchomości nr 21 ( mienie wspólne)
200 000,00
wpłaty na remonty mienia - nie członkowie ( za 12 m-cy)
Razem wpływy:
29 800,67
986 835,57
remonty mienia:
montaż rurociągu kanalizacji deszczowej=Rogowska 130
koszt ogłoszeń na wymiany nawierzchni
5 914,48
505,61
mapki pod miejsca postojowe
1 230,00
miejsca postojowe - Rogowska 156A, 158
27 041,19
miejsca postojowe - Komorowska 22
15 422,15
miejsca postojowe - Zemska 30,32
27 602,33
nawierzchnia z kostki betonowej Rogowska 130 (pod kontener)
remont nawierzchni asfaltowych
1 585,86
41 171,54
wymiana nawierzchni na kostkę oraz remont
schodów=Wojrowicka 46 - plac zabaw
8 991,47
opracowanie koncepcji ścieżki zdrowia - Rogowska
wykonanie nawierzchni pod miejsca postojowe - Rogowska
156a
wycena kosztorysowa boiska - Budziszyńska 110
4 305,00
3 610,23
492,00
formowanie wału z ziemi - teren rekreacyjny
2 074,64
Razem remonty mienia:
139 946,50
II. wynik na remontach mienia
846 889,07
BO - wpływy na monitoring osiedla
11 292,58
III. wolne środki na monitoring osiedla
11 292,58
Wynik ogółem na 31.12.2011r
2 550 103,15
VII. Rozliczenia z lokatorami z tytułu ocieplenia budynków oraz przekształcenia prawa
użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności.
a) Zestawienie kosztów ocieplenia ( modernizacji) nieruchomości – w spłacie
Nier
BO na
01.01.2011r
Wpłaty w 2011r
Pozostało do spłaty
na 31.12.2011r
1
34 279,83
24 851,45
9 428,38
5
370 071,23
82 895,83
287 175,40
21
503 180,30
116 308,86
386 871,44
28
410 604,79
100 050,70
310 554,09
1 318 136,15
324 106,84
994 029,31
Razem
b) Wykup gruntu
Wszystkie nieruchomości gruntowe pod budynkami mieszkalnymi są gruntami własnymi spółdzielni.
Wartość ich przekształcenia pozostaje w ratalnej spłacie przez lokatorów.
W 2011roku większość budynków spłaciła należności z tego tytułu.
Pozostały do spłaty:
Nr nier
BO na
01.01.2011r
Wpłaty w 2011r
Pozostało do
spłaty na
31.12.2011r
6
6 861,53
6 570,55
290,98
10
50 289,87
26 677,35
23 612,52
17
24 319,66
23 672,39
647,27
28
35 847,90
23 906,73
11 941,17
31
96 264,05
50 725,01
45 539,04
32
7 741,95
3 349,59
4 392,36
33
6 903,85
2 703,98
4 199,87
35
32 425,82
17 318,44
15 107,38
40
25 782,08
7 885,80
17 896,28
Razem
286 436,71
162 809,84
123 626,87
VIII. Informacje ogólne.
1.W roku obrotowym 2011 nie nastąpiły istotne zdarzenia wpływające na działalność
Spółdzielni.
2.Spółdzielnia wykonuje swoją bieżącą działalność realizując Uchwałę nr 8 Walnego
Zgromadzenia Członków Spółdzielni dotyczącą kierunków programu inwestycyjnotechnicznego Spółdzielni „Nowy Dwór” we Wrocławiu.
3.Spółdzielnia posiada zobowiązanie wobec banku z tytułu kredytu mieszkaniowego
zaciągniętego w roku 1992 na realizację budynku przy ul. Gubińskiej 8. Wartość kredytu
pozostająca do spłaty na dzień bilansowy wynosi 212 257,61zł. Kredyt jest spłacany zgodnie
z umową ,a jego całkowita spłata ma nastąpić w roku 2045 (nie biorąc pod uwagę wielkości
normatywu). Ryzyko kredytowe na jakie jest narażona Spółdzielnia to ryzyko zmienności
stopy procentowej ,która jest ustalona w następujący sposób : stopa bazowa na poziomie
stopy referencyjnej powiększonej o 1 punkt procentowy.
4.Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania Zarząd spółdzielni stwierdza ,że nie są
mu znane ryzyka i zagrożenia działalności Spółdzielni. Zarząd zgodnie z prowadzoną
polityką finansową nie widzi zagrożenia w dalszej działalności Spółdzielni.