Otwórz - KL Construction

31.03.2015
www.krn.pl
Ustaw a o ochronie praw nabyw cy lokalu m ieszkalnego lub dom u jednorodzinnego
Ostatnio w prow adzona aktualizacja:
Dz.U. z 2011 nr 232 poz. 1377
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
z dnia 16 w rześnia 2011 r.
Dz.U. z 2011 nr 232 poz. 1377
Rozdział 1
Przepisy ogólne
Art. 1.
Ustaw a reguluje zasady ochrony praw nabyw cy, w obec którego dew eloper zobow iązuje się do ustanow ienia
odrębnej w łasności lokalu mieszkalnego i przeniesienia w łasności tego lokalu na nabyw cę, albo do przeniesienia na
nabyw cę w łasności nieruchomości zabudow anej domem jednorodzinnym lub użytkow ania w ieczystego
nieruchomości gruntow ej i w łasności domu jednorodzinnego na niej posadow ionego stanow iącego odrębną
nieruchomość.
Art. 2.
1. Ustaw a określa:
1) środki ochrony w płat dokonyw anych przez nabyw cę;
2) zasady i tryb zaw ierania umów dew eloperskich;
3) obow iązki przedkontraktow e dew elopera;
4) treść umow y dew eloperskiej;
5) praw a i obow iązki stron umow y dew eloperskiej;
6) zasady postępow ania ze środkami nabyw cy w przypadku upadłości dew elopera.
2. Przepisy niniejszej ustaw y stosuje się rów nież do umow y, na podstaw ie której dew eloper zobow iązuje się do zaw arcia
umow y dew eloperskiej (umow a przedw stępna).
Art. 3.
Użyte w ustaw ie określenia oznaczają:
1) dew eloper — przedsiębiorcę w rozumieniu ustaw y z dnia 23 kw ietnia 1964 r. — Kodeks cyw ilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93,
z późn. zm. 2) ), który w ramach prow adzonej działalności gospodarczej na podstaw ie umow y dew eloperskiej zobow iązuje
się do ustanow ienia praw a, o którym mow a w art. 1, i przeniesienia tego praw a na nabyw cę;
2) lokal mieszkalny — samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustaw y z dnia 24 czerw ca 1994 r. o w łasności lokali (Dz.
U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), z w yłączeniem lokali o innym przeznaczeniu;
3) dom jednorodzinny — dom mieszkalny, jak rów nież samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregow ego
przeznaczona przede w szystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniow ych;
4) nabyw ca — osobę fizyczną, która na podstaw ie umow y dew eloperskiej upraw niona jest do przeniesienia na nią praw a,
o którym mow a w art. 1, oraz zobow iązuje się do spełnienia św iadczenia pieniężnego na rzecz dew elopera na poczet
ceny nabycia tego praw a;
http://prawo-nieruchomosci.krn.pl/web/php/drukuj_strona.php?type=3&id=483
1/9
31.03.2015
www.krn.pl
5) umow a dew eloperska — umow ę, na podstaw ie której dew eloper zobow iązuje się do ustanow ienia lub przeniesienia na
nabyw cę po zakończeniu przedsięw zięcia dew eloperskiego praw a, o którym mow a w art. 1, a nabyw ca zobow iązuje się
do spełnienia św iadczenia pieniężnego na rzecz dew elopera na poczet ceny nabycia tego praw a;
6) przedsięw zięcie dew eloperskie — proces, w w yniku realizacji którego na rzecz nabyw cy ustanow ione lub przeniesione
zostaje praw o, o którym mow a w art. 1, obejmujący budow ę w rozumieniu ustaw y z dnia 7 lipca 1994 r. — Praw o
budow lane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm. 3) ) oraz czynności faktyczne i praw ne niezbędne do
rozpoczęcia budow y oraz oddania obiektu budow lanego do użytkow ania, a w szczególności nabycie praw do
nieruchomości, na której realizow ana ma być budow a, przygotow anie projektu budow lanego lub nabycie praw do projektu
budow lanego, nabycie materiałów budow lanych i uzyskanie w ymaganych zezw oleń administracyjnych określonych
odrębnymi przepisami; częścią przedsięw zięcia dew eloperskiego może być zadanie inw estycyjne dotyczące jednego lub
w iększej liczby budynków , jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięw zięcia dew eloperskiego, mają zostać
oddane do użytku w tym samym czasie i tw orzą całość architektoniczno-budow laną;
7) otw arty mieszkaniow y rachunek pow ierniczy — należący do dew elopera rachunek pow ierniczy w rozumieniu
przepisów ustaw y z dnia 29 sierpnia 1997 r. — Praw o bankow e (Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665, z późn. zm. 4) ) służący
gromadzeniu środków pieniężnych w płacanych przez nabyw cę, na cele określone w umow ie dew eloperskiej, z którego
w ypłata zdeponow anych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięw zięcia dew eloperskiego określonego w
tej umow ie;
8) zamknięty mieszkaniow y rachunek pow ierniczy — należący do dew elopera rachunek pow ierniczy w rozumieniu
przepisów ustaw y z dnia 29 sierpnia 1997 r. — Praw o bankow e służący gromadzeniu środków pieniężnych w płacanych
przez nabyw cę na cele określone w umow ie dew eloperskiej, z którego w ypłata zdeponow anych środków następuje
jednorazow o, po przeniesieniu na nabyw cę praw a, o którym mow a w art. 1;
9) trw ały nośnik informacji — materiał lub urządzenie umożliw iające przechow yw anie przez czas niezbędny, w ynikający z
charakteru informacji oraz celu ich sporządzenia lub przekazania, zaw artych na nim informacji w sposób uniemożliw iający
ich zmianę lub pozw alający na odtw orzenie informacji w w ersji i formie, w jakiej zostały sporządzone lub przekazane;
10) rozpoczęcie sprzedaży — podanie do publicznej w iadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferow ania lokali
mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięw zięcia dew eloperskiego.
Art. 4.
Dew eloper zapew nia nabyw com co najmniej jeden z następujących środków ochrony:
1) zamknięty mieszkaniow y rachunek pow ierniczy;
2) otw arty mieszkaniow y rachunek pow ierniczy i gw arancję ubezpieczeniow ą;
3) otw arty mieszkaniow y rachunek pow ierniczy i gw arancję bankow ą;
4) otw arty mieszkaniow y rachunek pow ierniczy.
Rozdział 2
Mieszkaniowy rachunek powierniczy
Art. 5.
1. Dla przedsięw zięcia dew eloperskiego dew eloper zaw iera umow ę o prow adzenie otw artego albo zamkniętego
mieszkaniow ego rachunku pow ierniczego, zw anego dalej „mieszkaniow ym rachunkiem pow ierniczym”.
2. Bank prow adzący mieszkaniow y rachunek pow ierniczy ew idencjonuje w płaty i w ypłaty odrębnie dla każdego nabyw cy.
3. Bank prow adzący mieszkaniow y rachunek pow ierniczy na żądanie nabyw cy informuje nabyw cę o dokonanych
w płatach i w ypłatach.
4. Praw o w ypow iedzenia umow y, o której mow a w ust. 1, przysługuje w yłącznie bankow i i tylko z w ażnych pow odów .
Art. 6.
1. W przypadku w ypow iedzenia umow y mieszkaniow ego rachunku pow ierniczego dew eloper niezw łocznie zakłada now y
rachunek pow ierniczy w innym banku, nie później niż w ciągu 60 dni od dnia w ypow iedzenia tej umow y.
2. Środki zgromadzone na likw idow anym mieszkaniow ym rachunku pow ierniczym są przekazyw ane przez bank, w którym
dotychczas prow adzono taki rachunek, na rachunek pow ierniczy otw arty przez dew elopera w innym banku.
3. W przypadku niezłożenia przez dew elopera dyspozycji przelew u środków , o których mow a w ust. 2, na mieszkaniow y
rachunek pow ierniczy w innym banku, w terminie 60 dni od dnia w ypow iedzenia tej umow y, bank zw raca środki
znajdujące się na rachunku nabyw com.
4. W czasie obow iązyw ania umow y, o której mow a w art. 5 ust. 1, oraz w okresie, o którym mow a w ust. 3, umow a o
http://prawo-nieruchomosci.krn.pl/web/php/drukuj_strona.php?type=3&id=483
2/9
31.03.2015
www.krn.pl
prow adzenie mieszkaniow ego rachunku pow ierniczego nie może ulec zmianie bez zgody nabyw cy, z w yjątkiem
oprocentow ania środków pieniężnych gromadzonych na rachunku, z tym że sposób ustalania w ysokości oprocentow ania
określony jest w tej umow ie.
Art. 7.
1. W przypadku spełnienia w arunku gw arancji, w rozumieniu ustaw y z dnia 14 grudnia 1994 r. o Bankow ym Funduszu
Gw arancyjnym (Dz. U. z 2009 r. Nr 84, poz. 711, z późn. zm. 5) ), dew eloper w ciągu 20 dni od dnia spełnienia w arunku
gw arancji, zaw iera umow ę o prow adzenie mieszkaniow ego rachunku pow ierniczego z innym bankiem.
2. Wysokość roszczenia dew elopera w stosunku do Bankow ego Funduszu Gw arancyjnego z tytułu środków
gw arantow anych zgromadzonych na mieszkaniow ym rachunku pow ierniczym stanow i kw ota obliczona w edług zasad
ustalonych w art. 23 ustaw y z dnia 14 grudnia 1994 r. o Bankow ym Funduszu Gw arancyjnym.
3. W przypadku spełnienia w arunku gw arancji, w rozumieniu art. 2 pkt 4 ustaw y z dnia 14 grudnia 1994 r. o Bankow ym
Funduszu Gw arancyjnym, w szelkie kw oty w ypłacone dew eloperow i na zaspokojenie w ierzytelności w ynikających z
umow y o prow adzenie mieszkaniow ego rachunku pow ierniczego są przekazyw ane w yłącznie na mieszkaniow y rachunek
pow ierniczy otw arty przez dew elopera w innym banku.
Art. 8.
Dew eloper ma praw o dysponow ać środkami w ypłacanymi z otw artego mieszkaniow ego rachunku pow ierniczego,
w yłącznie w celu realizacji przedsięw zięcia dew eloperskiego, dla którego prow adzony jest ten rachunek. Do kontroli
w ykonania obow iązków przepis art. 12 stosuje się odpow iednio.
Art. 9.
Koszty, opłaty i prow izje za prow adzenie mieszkaniow ego rachunku pow ierniczego obciążają dew elopera.
Rozdział 3
Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego
Art. 10.
Bank w ypłaca dew eloperow i środki pieniężne w płacone przez nabyw cę na zamknięty mieszkaniow y rachunek
pow ierniczy po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umow y przenoszącej na nabyw cę praw o, o którym mow a w art. 1, w
stanie w olnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z w yjątkiem obciążeń na które w yraził zgodę nabyw ca.
Art. 11.
Bank w ypłaca dew eloperow i środki zgromadzone na otw artym mieszkaniow ym rachunku pow ierniczym po stw ierdzeniu
zakończenia danego etapu realizacji przedsięw zięcia dew eloperskiego.
Art. 12.
1. Bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięw zięcia dew eloperskiego określonego w harmonogramie
przedsięw zięcia dew eloperskiego, przed dokonaniem w ypłaty z otw artego mieszkaniow ego rachunku pow ierniczego na
rzecz dew elopera, na podstaw ie w pisu kierow nika budow y w dzienniku budow y, potw ierdzonego przez w yznaczoną
przez bank osobę posiadającą odpow iednie upraw nienia budow lane.
2. W zakresie kontroli, o której mow a w ust. 1, bank uzyskuje praw o w glądu do rachunków bankow ych dew elopera oraz
kontroli dokumentacji.
3. Koszty kontroli, o której mow a w ust. 1, ponosi dew eloper.
Art. 13.
W przypadku odstąpienia od umow y dew eloperskiej zgodnie z art. 29 przez jedną ze stron, bank w ypłaca nabyw cy
przypadające mu środki pozostałe na mieszkaniow ym rachunku pow ierniczym niezw łocznie po otrzymaniu ośw iadczenia o
odstąpieniu od umow y dew eloperskiej.
Art. 14.
1. W przypadku rozw iązania umow y dew eloperskiej, innego niż na podstaw ie art. 29, strony przedstaw ią zgodne
ośw iadczenia w oli o sposobie podziału środków pieniężnych zgromadzonych przez nabyw cę na mieszkaniow ym
rachunku pow ierniczym.
2. Bank w ypłaca środki zgromadzone na mieszkaniow ym rachunku pow ierniczym w nominalnej w ysokości niezw łocznie po
otrzymaniu ośw iadczeń, o których mow a w ust. 1.
Rozdział 4
Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa
Art. 15.
1. Dew eloper zapew ni nabyw cy gw arancję bankow ą lub gw arancję ubezpieczeniow ą, na mocy której bank lub zakład
ubezpieczeń w ypłaci nabyw cy — na jego żądanie — środki w w ysokości w płaconych na rzecz dew elopera kw ot w
przypadku:
1) ogłoszenia upadłości dew elopera, albo
2) odstąpienia przez nabyw cę od umow y dew eloperskiej na podstaw ie art. 29 ust. 1 pkt 6.
http://prawo-nieruchomosci.krn.pl/web/php/drukuj_strona.php?type=3&id=483
3/9
31.03.2015
www.krn.pl
2. W przypadku odstąpienia przez nabyw cę od umow y dew eloperskiej na podstaw ie art. 29 ust. 1 pkt 6 w ysokość
w ypłaty, o której mow a w ust. 1, pomniejsza się o kw otę środków w ypłaconych nabyw cy z mieszkaniow ego rachunku
pow ierniczego.
3. Gw arancja bankow a lub gw arancja ubezpieczeniow a w ygasa w dniu podpisania aktu notarialnego umow y
przenoszącej na nabyw cę praw o, o którym mow a w art. 1, w stanie w olnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich,
z w yjątkiem obciążeń na które w yraził zgodę nabyw ca.
Art. 16.
1. W przypadku stosow ania zabezpieczenia roszczeń nabyw cy, o których mow a w art. 15, z chw ilą w ypłaty środków z
tytułu udzielonej gw arancji bankow ej lub gw arancji ubezpieczeniow ej, roszczenia przysługujące nabyw cy przeciw ko
bankow i prow adzącemu rachunek pow ierniczy przechodzą na gw aranta.
2. Gw arancja bankow a i gw arancja ubezpieczeniow a nie obejmują odsetek od w płaconych środków oraz utraconych
korzyści.
Rozdział 5
Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej
Art. 17.
1. Dew eloper, który rozpoczyna sprzedaż obow iązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego
przedsięw zięcia dew eloperskiego.
2. W przypadku w yodrębnienia z przedsięw zięcia dew eloperskiego zadania inw estycyjnego prospekt informacyjny
sporządza się dla zadania inw estycyjnego.
Art. 18.
1. Dew eloper jest obow iązany na żądanie osoby zainteresow anej zaw arciem umow y dew eloperskiej doręczyć jej prospekt
informacyjny w raz z załącznikami.
2. Prospekt informacyjny w raz z załącznikami dew eloper doręcza nieodpłatnie na trw ałym nośniku informacji.
3. W przypadku doręczenia prospektu informacyjnego w raz z załącznikami w yłącznie na trw ałym nośniku informacji innym
niż papier, dew eloper przekazujący prospekt informacyjny w raz z załącznikami jest obow iązany, na żądanie osoby
zainteresow anej zaw arciem umow y dew eloperskiej, do udostępnienia prospektu informacyjnego w raz z załącznikami w
postaci papierow ej w lokalu przedsiębiorstw a.
Art. 19.
1. W przypadku zmiany informacji zaw artych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku informację o zmianie doręcza
się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny w raz z załącznikami, w postaci:
1) aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w którym określone są aktualne informacje, albo
2) now ego prospektu informacyjnego lub now ego załącznika, w którym zmiana w skazana jest w sposób umożliw iający jej
zidentyfikow anie, w szczególności poprzez zamieszczenie stosow nych przypisów .
2. Za w yraźną uprzednią zgodą osoby zainteresow anej zaw arciem umow y dew eloperskiej informacja o zmianie prospektu
informacyjnego lub załącznika może zostać doręczona w formie innej niż ta, o której mow a w ust. 1.
3. Dew eloper jest obow iązany doręczyć informacje, o których mow a w ust. 1, w czasie umożliw iającym zapoznanie się z
ich treścią przed zaw arciem umow y dew eloperskiej.
Art. 20.
1. Dew eloper jest obow iązany przekazać nabyw cy szczegółow e informacje dotyczące sw ojej sytuacji praw nofinansow ej oraz przedsięw zięcia dew eloperskiego, w tym konkretnego, oferow anego do sprzedaży lokalu mieszkalnego
lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym, którego w zór określa załącznik do
ustaw y.
2. Prospekt informacyjny w raz z załącznikami stanow i integralną część umow y dew eloperskiej.
Art. 21.
Na żądanie osoby zainteresow anej zaw arciem umow y dew eloperskiej, dew eloper zapew nia możliw ość zapoznania się w
lokalu przedsiębiorstw a z:
1) aktualnym stanem księgi w ieczystej prow adzonej dla nieruchomości;
2) kopią aktualnego odpisu z Krajow ego Rejestru Sądow ego, jeśli podmiot podlega w pisow i do Krajow ego Rejestru
Sądow ego lub aktualnym zaśw iadczeniem o w pisie do Centralnej Ew idencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
3) kopią pozw olenia na budow ę;
4) spraw ozdaniem finansow ym dew elopera za ostatnie dw a lata, a w przypadku realizacji inw estycji przez spółkę celow ą
http://prawo-nieruchomosci.krn.pl/web/php/drukuj_strona.php?type=3&id=483
4/9
31.03.2015
www.krn.pl
— spraw ozdaniem spółki dominującej;
5) projektem architektoniczno-budow lanym.
Rozdział 6
Umowa deweloperska
Art. 22.
1. Umow a dew eloperska zaw iera w szczególności:
1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umow y dew eloperskiej;
2) cenę nabycia praw a, o którym mow a w art. 1;
3) informację o nieruchomości, na której przeprow adzone ma być przedsięw zięcie dew eloperskie obejmującą informację o
pow ierzchni działki, stanie praw nym nieruchomości, w szczególności oznaczenie w łaściciela lub użytkow nika
w ieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umow y dew eloperskiej, lub
budynku, w którym ma znajdow ać się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umow y;
5) określenie usytuow ania lokalu mieszkalnego w budynku;
6) określenie pow ierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac w ykończeniow ych, do których w ykonania
zobow iązuje się dew eloper;
7) termin przeniesienia na nabyw cę praw a, o którym mow a w art. 1;
8) w ysokość i terminy lub w arunki spełniania św iadczeń pieniężnych przez nabyw cę na rzecz dew elopera;
9) informacje dotyczące:
a) mieszkaniow ego rachunku pow ierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponow ania środkami
pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prow adzenia rachunku,
b) gw arancji bankow ej, a w szczególności nazw ę banku, gw arantow aną kw otę oraz termin obow iązyw ania gw arancji
albo
c) gw arancji ubezpieczeniow ej, a w szczególności nazw ę ubezpieczyciela, gw arantow aną kw otę oraz termin
obow iązyw ania gw arancji;
10) numer pozw olenia na budow ę oraz oznaczenie organu, który je w ydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest
zaskarżone;
11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budow lanych danego przedsięw zięcia dew eloperskiego;
12) określenie w arunków odstąpienia od umow y dew eloperskiej, o których mow a w art. 29, a także w arunków zw rotu
środków pieniężnych w płaconych przez nabyw cę w razie skorzystania z tego praw a;
13) określenie w ysokości odsetek i kar umow nych dla stron umow y dew eloperskiej;
14) w skazanie sposobu pomiaru pow ierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
15) ośw iadczenie nabyw cy o odbiorze prospektu informacyjnego w raz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabyw cę z
ich treścią, w tym poinformow aniu nabyw cy przez dew elopera o możliw ości zapoznania się z dokumentami, o których
mow a w art. 21;
16) termin i sposób zaw iadomienia nabyw cy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
17) informację o zgodzie banku na bezobciążeniow e w yodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego w łasności po
w płacie pełnej ceny przez nabyw cę, jeżeli takie obciążenie istnieje;
18) zobow iązanie dew elopera do w ybudow ania budynku, w yodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia praw a
w łasności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabyw cę, albo przeniesienia na nabyw cę
w łasności nieruchomości w raz z domem jednorodzinnym lub użytkow ania w ieczystego nieruchomości gruntow ej i
w łasności domu jednorodzinnego stanow iącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkow ej części w łasności
nieruchomości w raz z praw em do w yłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb
mieszkaniow ych.
http://prawo-nieruchomosci.krn.pl/web/php/drukuj_strona.php?type=3&id=483
5/9
31.03.2015
www.krn.pl
2. W przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem
prospektu informacyjnego w raz z załącznikami, a podpisaniem umow y dew eloperskiej, w treści umow y dew eloperskiej
postanow ienia w ynikające z tych zmian podkreśla się w yraźnie w sposób jednoznaczny i w idoczny.
3. Zmiany w treści umow y dew eloperskiej, o których mow a w ust. 2, w iążą nabyw cę tylko w tedy, gdy w yraził zgodę na
w łączenie ich do treści umow y.
Art. 23.
1. Umow a dew eloperska stanow i podstaw ę w pisu do księgi w ieczystej roszczeń, o których mow a w ust. 2.
2. W księdze w ieczystej prow adzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprow adzone lub jest prow adzone
przedsięw zięcie dew eloperskie, ujaw nia się roszczenie nabyw cy o w ybudow anie budynku, w yodrębnienie lokalu
mieszkalnego i przeniesienie praw a w łasności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabyw cę,
albo przeniesienia na nabyw cę w łasności nieruchomości w raz z domem jednorodzinnym lub użytkow ania w ieczystego
nieruchomości gruntow ej i w łasności domu jednorodzinnego stanow iącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia
ułamkow ej części w łasności nieruchomości, w raz z praw em do w yłącznego korzystania z części nieruchomości służącej
zaspokajaniu potrzeb mieszkaniow ych.
Art. 24.
1. Harmonogram przedsięw zięcia dew eloperskiego określa co najmniej:
1) etapy realizacji przedsięw zięcia dew eloperskiego;
2) procentow y, szacunkow y podział kosztów poszczególnych etapów w całkow itych kosztach przedsięw zięcia
dew eloperskiego.
2. Harmonogram przedsięw zięcia dew eloperskiego zaw iera co najmniej cztery etapy realizacji. Koszt każdego z etapów nie
może być w yższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kw oty kosztów przedsięw zięcia dew eloperskiego, w ynikającej z
harmonogramu.
Art. 25.
Wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dew elopera, nie może przew yższać kar umow nych zastrzeżonych na rzecz
nabyw cy.
Art. 26.
1. Umow ę dew eloperską zaw iera się w formie aktu notarialnego.
2. Wynagrodzenie notariusza za w szystkie czynności w ykonyw ane w zw iązku z zaw ieraniem umow y dew eloperskiej, w
tym także za sporządzenie w ypisów aktu notarialnego w ydaw anych przy zaw arciu umow y dew eloperskiej, oraz koszty
sądow e w postępow aniu w ieczystoksięgow ym obciążają w rów nych częściach dew elopera i nabyw cę.
Art. 27.
1. Przeniesienie na nabyw cę praw a, o którym mow a w art. 1, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego przez nabyw cę, który następuje po zaw iadomieniu o zakończeniu budow y domu jednorodzinnego, przy
jednoczesnym braku sprzeciw u ze strony w łaściw ego organu, albo na podstaw ie decyzji o pozw oleniu na użytkow anie.
2. Odbiór, o którym mow a w ust. 1, dokonyw any jest w obecności nabyw cy.
3. Z odbioru, o którym mow a w ust. 1, sporządza się protokół, do którego nabyw ca może zgłosić w ady lokalu mieszkalnego
lub domu jednorodzinnego.
4. Dew eloper jest zobow iązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabyw cy ośw iadczenie o
uznaniu w ad lub ośw iadczenie o odmow ie uznania w ad oraz o jej przyczynach.
5. Dew eloper jest zobow iązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane w ady lokalu mieszkalnego
lub domu jednorodzinnego. Jeżeli dew eloper, mimo zachow ania należytej staranności nie usunie w ady w pow yższym
terminie, może w skazać odpow iedni, inny termin usunięcia w ad w raz z uzasadnieniem opóźnienia.
6. W zakresie nieuregulow anym w przepisach ust. 1—5 do odpow iedzialności dew elopera za w ady fizyczne i praw ne
lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy ustaw y z dnia 23 kw ietnia 1964 r. — Kodeks cyw ilny o
rękojmi.
Art. 28.
Postanow ienia umow y dew eloperskiej mniej korzystne dla nabyw ców aniżeli przepisy ustaw y są niew ażne, a w ich
miejsce stosuje się odpow iednie przepisy ustaw y.
Rozdział 7
Odstąpienie od umowy deweloperskiej
Art. 29.
1. Nabyw ca ma praw o odstąpić od umow y dew eloperskiej:
1) jeżeli umow a dew eloperska nie zaw iera elementów , o których mow a w art. 22;
http://prawo-nieruchomosci.krn.pl/web/php/drukuj_strona.php?type=3&id=483
6/9
31.03.2015
www.krn.pl
2) jeżeli informacje zaw arte w umow ie dew eloperskiej nie są zgodne z informacjami zaw artymi w prospekcie
informacyjnym lub w załącznikach, za w yjątkiem zmian, o których mow a w art. 22 ust. 2;
3) jeżeli dew eloper nie doręczył zgodnie z art. 18 i art. 19 prospektu informacyjnego w raz z załącznikami;
4) jeżeli informacje zaw arte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstaw ie których zaw arto umow ę
dew eloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i praw nym w dniu podpisania umow y dew eloperskiej;
5) jeżeli prospekt informacyjny, na podstaw ie którego zaw arto umow ę dew eloperską, nie zaw iera informacji określonych
w e w zorze prospektu informacyjnego stanow iącego załącznik do ustaw y;
6) w przypadku nieprzeniesienia na nabyw cę praw a, o którym mow a w art. 1, w terminie określonym w umow ie
dew eloperskiej.
2. W przypadkach, o których mow a w ust. 1 pkt 1–5, nabyw ca ma praw o odstąpienia od umow y dew eloperskiej w terminie
30 dni od dnia jej zaw arcia.
3. W przypadku, o którym mow a w ust. 1 pkt 6, przed skorzystaniem z praw a do odstąpienia od umow y dew eloperskiej
nabyw ca w yznacza dew eloperow i 120-dniow y termin na przeniesienie praw a, o którym mow a w art. 1, a w razie
bezskutecznego upływ u w yznaczonego terminu będzie upraw niony do odstąpienia od tej umow y. Nabyw ca zachow uje
roszczenie z tytułu kary umow nej za okres opóźnienia.
4. Dew eloper ma praw o odstąpić od umow y dew eloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabyw cę św iadczenia
pieniężnego w terminie lub w ysokości określonej w umow ie dew eloperskiej, mimo w ezw ania nabyw cy w formie pisemnej
do uiszczenia zaległych kw ot w terminie 30 dni od dnia doręczenia w ezw ania, chyba że niespełnienie przez nabyw cę
św iadczenia pieniężnego jest spow odow ane działaniem siły w yższej.
5. Dew eloper ma praw o odstąpić od umow y dew eloperskiej w przypadku niestaw ienia się nabyw cy do odbioru lokalu
mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabyw cę praw o, o którym
mow a w art. 1, pomimo dw ukrotnego doręczenia w ezw ania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że
niestaw ienie się nabyw cy jest spow odow ane działaniem siły w yższej.
Art. 30.
1. W przypadku skorzystania przez nabyw cę z praw a odstąpienia, o którym mow a w art. 29, nie jest dopuszczalne
zastrzeżenie, że nabyw cy w olno odstąpić od umow y dew eloperskiej za zapłatą oznaczonej sumy.
2. W przypadku skorzystania przez nabyw cę z praw a odstąpienia, o którym mow a w art. 29, umow a uw ażana jest za
niezaw artą, a nabyw ca nie ponosi żadnych kosztów zw iązanych z odstąpieniem od umow y.
Art. 31.
1. Ośw iadczenie w oli nabyw cy o odstąpieniu od umow y dew eloperskiej jest skuteczne, jeżeli zaw iera zgodę na
w ykreślenie roszczenia o przeniesienie w łasności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie
pośw iadczonymi, w przypadku gdy został złożony w niosek o w pis takiego roszczenia do księgi w ieczystej.
2. W przypadku odstąpienia od umow y dew eloperskiej przez dew elopera na podstaw ie art. 29 ust. 4 i 5, nabyw ca
zobow iązany jest w yrazić zgodę na w ykreślenie roszczenia o przeniesienie w łasności nieruchomości.
Rozdział 8
Przepisy karne
Art. 32.
1. Kto, będąc dew eloperem, pracow nikiem dew elopera lub inną osobą obow iązaną w ramach umow y z dew eloperem do
sporządzenia prospektu informacyjnego, w brew postanow ieniom art. 17 ust. 1, nie sporządza tego prospektu,
podlega karze grzyw ny.
2. Orzekanie w spraw ach, o których mow a w ust. 1, następuje w trybie przepisów ustaw y z dnia 24 sierpnia 2001 r. —
Kodeks postępow ania w spraw ach o w ykroczenia (Dz. U. z 2008 r. Nr 133, poz. 848, z późn. zm. 6) ).
Art. 33.
Kto, będąc odpow iedzialnym za informacje zaw arte w prospekcie informacyjnym podaje niepraw dziw e lub zataja
praw dziw e informacje,
podlega grzyw nie, karze ograniczenia w olności albo pozbaw ienia w olności do lat 2.
Art. 34.
Kto, w brew przepisom ustaw y w ypłaca dew eloperow i środki zgromadzone na zamkniętym mieszkaniow ym rachunku
pow ierniczym lub otw artym mieszkaniow ym rachunku pow ierniczym,
podlega grzyw nie, karze ograniczenia w olności albo pozbaw ienia w olności do lat 2.
http://prawo-nieruchomosci.krn.pl/web/php/drukuj_strona.php?type=3&id=483
7/9
31.03.2015
www.krn.pl
Rozdział 9
Zmiany w przepisach obow iązujących, przepisy przejściow e i przepis końcow y
Art. 35.
W ustaw ie z dnia 7 lipca 1994 r. — Praw o budow lane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm. 7) ) w prow adza się
następujące zmiany:
1) w art. 34 ust. 6 otrzymuje brzmienie:
„6. Minister w łaściw y do spraw budow nictw a, gospodarki przestrzennej i mieszkaniow ej określi, w drodze
rozporządzenia:
1) szczegółow y zakres i formę projektu budow lanego, uw zględniając zaw artość projektu budow lanego w
celu zapew nienia czytelności danych;
2) szczegółow e zasady ustalania geotechnicznych w arunków posadaw iania obiektów budow lanych,
uw zględniając przydatność gruntu na potrzeby projektow anego obiektu i jego charakteru oraz
zakw alifikow ania go do odpow iedniej kategorii geotechnicznej.”;
2) w art. 57 po ust. 1 dodaje się ust. 1a w brzmieniu:
„1a. W przypadku zaw iadomienia o zakończeniu budow y lub złożenia w niosku o udzielenie pozw olenia na
użytkow anie budynku mieszkalnego lub budynku z częścią mieszkalną, w ośw iadczeniu, o którym mow a
w ust. 1 pkt 2 lit. a, zamieszcza się informację o dokonaniu pomiarów pow ierzchni użytkow ej budynku i
poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia, o którym mow a w
art. 34 ust. 6 pkt 1.”.
Art. 36.
W ustaw ie z dnia 28 lutego 2003 r. — Praw o upadłościow e i napraw cze (Dz. U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361, z późn. zm. 8)
) w części trzeciej po art. 425 dodaje się tytuł Ia w brzmieniu:
„Tytuł Ia
Postępowanie upadłościowe wobec deweloperów
Art. 4251.
Przepisy niniejszego tytułu stosuje się w razie ogłoszenia upadłości dew elopera w rozumieniu art. 3 pkt 1
ustaw y z dnia 16 w rześnia 2011 r. o ochronie praw nabyw cy lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego (Dz. U. Nr…, poz. ...), zw anej dalej „ustaw ą o ochronie nabyw cy”.
Art. 4252.
1. W przypadku ogłoszenia upadłości dew elopera środki zgromadzone na mieszkaniow ych rachunkach
pow ierniczych, praw o w łasności lub praw o użytkow ania w ieczystego nieruchomości, na której
realizow ane jest przedsięw zięcie dew eloperskie oraz dopłaty w noszone przez nabyw ców na podstaw ie
art. 4254 ust. 1 pkt 2, stanow ią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierw szej kolejności
nabyw ców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych tym przedsięw zięciem.
2. Środki, praw a oraz dopłaty, o których mow a w ust. 1, zw iązane z realizacją poszczególnych
przedsięw zięć dew eloperskich stanow ią odpow iednio osobne masy upadłości.
3. Mienie w chodzące w skład osobnych mas upadłości oznaczy sędzia-komisarz.
Art. 4253
Do zobow iązań niepieniężnych upadłego w zględem nabyw ców lokali mieszkalnych lub domów
jednorodzinnych przepisu art. 91 ust. 2 nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 4254 ust. 5.
Art. 4254.
1. Zgromadzenie nabyw ców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych (zgromadzenie nabyw ców )
podejmuje uchw ałę w przedmiocie:
1) zaspokojenia się ze środków zgromadzonych na mieszkaniow ych rachunkach pow ierniczych, o których
mow a w ustaw ie o ochronie nabyw cy, albo
2) kontynuacji przedsięw zięcia dew eloperskiego przez zarządcę, gdy odebrano zarząd w łasny upadłemu,
albo syndyka i w ysokości dopłat koniecznych do jego zakończenia albo
http://prawo-nieruchomosci.krn.pl/web/php/drukuj_strona.php?type=3&id=483
8/9
31.03.2015
www.krn.pl
3) zaw arcia układu, o którym mow a w art. 271 ust. 1.
2. Zgromadzenie nabyw ców może w yrazić zgodę na sw obodny w ybór w ykonaw cy przez zarządcę albo
syndyka, z jednoczesnym określeniem istotnych w arunków umow y. Przepisy art. 320—322 stosuje się
odpow iednio.
3. Zw ołanie zgromadzenia nabyw ców dla każdej osobnej masy upadłości jest obow iązkow e.
4. Zgromadzenie nabyw ców podejmuje uchw ałę, o której mow a w ust. 1, w obecności co najmniej połow y
nabyw ców mających łącznie trzy czw arte ogólnej sumy w ierzytelności przypadających nabyw com
upraw nionym do uczestniczenia w tym zgromadzeniu.
5. W przypadku podjęcia uchw ały, o której mow a w ust. 1 pkt 1, lub uchylenia podjętej uchw ały przez
sędziego-komisarza, mienie stanow iące osobną masę upadłości w chodzi do masy upadłości, a
zobow iązania niepieniężne upadłego przekształcają się w zobow iązania pieniężne.
6. W pozostałym zakresie do zgromadzenia nabyw ców stosuje się odpow iednio przepisy o zgromadzeniu
w ierzycieli.
Art. 4255.
1. W przypadku, o którym mow a w art. 4254 ust. 1 pkt 2, syndyk przenosi na nabyw ców praw o w łasności
lub praw o użytkow ania w ieczystego nieruchomości w terminie 30 dni od dnia zakończenia
przedsięw zięcia dew eloperskiego, a kw oty pozostałe w osobnej masie upadłości w chodzą do funduszów
masy upadłości.”.
Art. 37.
Przepis art. 4 ustaw y stosuje się do przedsięw zięć dew eloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży
nastąpiło po dniu w ejścia w życie ustaw y.
Art. 38.
W przypadku przedsięw zięć dew eloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem
w ejścia w życie ustaw y, dew eloper w prospekcie informacyjnym zamieszcza w sposób w idoczny dla nabyw cy
informację o braku stosow ania środków ochrony, o których mow a w art. 4.
Art. 39.
Jeżeli w niosek o w ydanie decyzji o pozw oleniu na budow ę został złożony przed dniem w ejścia w życie ustaw y, pomiaru
pow ierzchni użytkow ej budynku mieszkalnego jednorodzinnego i w ielorodzinnego dokonuje się na zasadach
dotychczasow ych.
Art. 40.
Rada Ministrów dokona przeglądu funkcjonow ania przepisów ustaw y i przedłoży Sejmow i informację o skutkach jej
obow iązyw ania w raz z propozycjami zmian, w terminie 2 lat od dnia jej w ejścia w życie.
Art. 41.
Ustaw a w chodzi w życie po upływ ie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia.
http://prawo-nieruchomosci.krn.pl/web/php/drukuj_strona.php?type=3&id=483
9/9