Publikacja darmowa

„Rejent" • rok 7 * nr 12(80)
grudzień 1997 r.
Adam Szpunar
Roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej
z rzeczywistym stanem prawnym
Zacznijmy od ustalenia przedmiotu niniejszych rozważań. Chodzi w
nich o wyjaśnienie najważniejszych zagadnień, wiążących się w ten lub
inny sposób z wykładnią przepisu art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o
księgach wieczystych i hipotece1. Jak wiadomo, przepis ten przewiduje
możność żądania usunięcia niezgodności treści księgi wieczystej przez osobę,
„której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte
wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia". W toku dalszych
rozważań dokonamy uściślenia tego określenia ustawowego. Obecnie chciałbym zgłosić cztery uwagi wstępne.
Po pierwsze, potrzeba przyznania wymienionego roszczenia osobie
uprawnionej jest dość oczywista. Nawet w najlepiej funkcjonującym systemie ksiąg wieczystych możliwe są sytuacje, w których wpis jest sprzeczny
z rzeczywistym stanem prawnym2. Oznacza to poważne zagrożenie interesów osoby uprawnionej na podstawie przepisów prawa materialnego. Pro-
1
Dz.U. Nr 19, poz. 147 z późn. zm. Będzie ona powoływana dalej jako „ustawa". Ustawa
mówi o „niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej
a rzeczywistym stanem prawnym". W dalszym ciągu posługuję się tradycyjnym określeniem „niezgodność treści księgi wieczystej", ponieważ jest ono krótkie i mocno zakorzenione w piśmiennictwie polskim.
2
System taki funkcjonuje w prawie niemieckim. Mimo to przepis § 894 k.c. niem. przewiduje
możliwość wystąpienia z roszczeniem o sprostowanie treści księgi (Berichtigungsanspruch).
9
Adam Szpunar
stym przykładem może być wpisanie jako właściciela nabywcy nieruchomości (osoby B), podczas gdy w rzeczywistości właścicielem pozostaje
nadal osoba A, bo zbycie zostało dokonane przez jej nieumocowanego
pełnomocnika. Innym przykładem będzie wykreślenie bez podstawy prawnej hipoteki.
Jak powszechnie wiadomo, polski system ksiąg wieczystych jest z natury
rzeczy niedoskonały. Wciąż występują niezgodności między treścią księgi
wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Można wymienić wiele przyczyn tego zjawiska. Wystarczy przypomnieć, że wpis prawa własności ma
tylko znaczenie deklaratywne. Wpis nie jest konieczną przesłanką przeniesienia prawa własności nieruchomości. Można zatem powiedzieć, że obrót
nieruchomościami odbywa się bardzo często pozaksięgowo. Trzeba także
pamiętać, że umowa o przeniesienie własności nieruchomości ma zawsze
charakter kauzalny (por. art. 156 k.c.). Jeżeli podstawa prawna tej umowy
była nieważna, własność nieruchomości nie przejdzie na nabywcę, chociaż
został on wpisany do księgi wieczystej. Niewątpliwie zachodzi wówczas
niezgodność między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Roszczenie z art. 10 ustawy ma na celu usunięcie tej rozbieżności.
Może ona bowiem prowadzić do utraty prawa rzeczywiście przysługującego uprawnionemu (prawdziwemu właścicielowi), jeżeli wpisany do księgi wieczystej dokona skutecznego rozporządzenia na rzecz osoby trzeciej.
Po drugie, wyłania się pytanie, kiedy właściwie treść księgi wieczystej
jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Odpowiedź na tak postawione pytanie jest na tle prawa polskiego bardziej skomplikowana, niż się
to wydaje na pierwszy rzut oka. Liczne zmiany w stanie prawnym (przeniesienie własności, ustanowienie służebności gruntowej lub użytkowania)
nie muszą być ujawnione w księdze wieczystej. Jeżeli nie nastąpił wpis
takiego prawa, nie można powiedzieć, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. W rachubę mogą wówczas
wchodzić roszczenia różnego typu (rzeczowe lub obligacyjne), ale roszczenie z art. 10 ustawy nie jest w tym wypadku aktualne.
Główny zrąb niniejszych uwag jest poświęcony roszczeniu z art. 10
ustawy. Należy także uwzględnić powiązania z innymi przepisami ustawy.
W szczególności znaczenie wpisu ostrzeżenia będzie omówione w końcowej części rozważań.
10
Roszczenie
o
uzgodnienie
treści
księgi
wieczystej..
Po trzecie, orzecznictwo na temat wykładni art. 10 ustawy jest bardzo
bogate3. Przy bliższej analizie okazuje się jednak, że jest ono niejednolite.
Także w wypowiedziach doktryny występują liczne kontrowersje. Główną
tego przyczyną jest okoliczność, że nie można należycie zrozumieć art. 10
ustawy w oderwaniu od całokształtu obowiązujących przepisów prawnych.
Chodzi tutaj nie tylko o powiązania z innymi przepisami ustawy, chociaż
i ta sprawa wywołuje wiele wątpliwości. Ale w orbitę rozważań muszą być
wciągnięte także przepisy prawa cywilnego (w szerokim tego słowa znaczeniu). Najprostszym przykładem tego związku są wciąż występujące
wątpliwości co do oceny stanów faktycznych, w których jako właściciel
figuruje w księdze wieczystej tylko jeden małżonek, chociaż nieruchomość
ta stanowi przedmiot majątku wspólnego. Na temat usunięcia tej niezgodności wciąż występują kontrowersje w orzecznictwie i doktrynie. Poza tym
sam charakter prawny dochodzonego na podstawie art. 10 ustawy roszczenia jest różnie ujmowany.
Po czwarte, chodzi o określenie stosunku do dawnego prawa. Ustawa
nie powstała w próżni i w poważnym zakresie stanowi kontynuację poprzednio zunifikowanego prawa. Łatwo zauważyć, że przepis art. 23 pr. rzecz,
z 1946 r. został przejęty ze zmianami jedynie o charakterze redakcyjnym.
Pozwala to na ostrożne wykorzystanie dorobku nauki i judykatury dotyczącego dawnego prawa o księgach wieczystych. W związku z tym chciałbym
przytoczyć ważną wypowiedź na interesujący nas temat4. Postępowanie
(określone obecnie w art. 10 ustawy) prowadzi nie tylko do obalenia domniemania wynikającego z wpisu do księgi wieczystej (obecnie art. 3 ust.l
ustawy). Do obalenia tego domniemania może dojść także w każdym
postępowaniu, w którym ustalenie określonego prawa stanowi tylko przesłankę rozstrzygnięcia. Skutek prawny jest dalej idący. Zwycięstwo w
procesie wytoczonym na podstawie art. 10 ustawy prowadzi do uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Po tych uwagach wstępnych przejdźmy do właściwego przedmiotu
niniejszych rozważań. Uprzedzając częściowo wynik późniejszych dociekań, należy dokonać następujących ustaleń:
3
Por. S. R u d n i c k i , Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wyd. 2,
Warszawa 1996, s. 45, gdzie skrupulatnie zostały przytoczone wszystkie orzeczenia z tej dziedziny.
4
Por. J. J g n a t o w i c z, J. W a s i l k o w s k i , [w:] System prawa cywilnego, t. II, Prawo
rzeczowe. Warszawa 1997, s. 911.
11
Adam Szpunar
1. W pewnych wypadkach ustawa przewiduje działanie z urzędu sądu
prowadzącego księgą wieczystą. Przykładowo biorąc, w myśl art. 27 ustawy sąd rejonowy dokonuje sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków. Przeprowadzenie postępowania z art. 10 ustawy jest wówczas zbędne. W związku z tym nasuwa
się refleksja natury ogólnej. Podstawowym celem powództwa z art. 10 ustawy
jest zapobiegnięcie działaniu rękojmi publicznej wiary (por. art. 5-9 ustawy). Jak wiadomo, pod pewnymi warunkami działa ona na korzyść tego,
kto dokonuje czynności prawnej z osobą uprawnioną według treści księgi.
Do sprawy tej powrócimy jeszcze w dalszym toku wywodów. Obecnie
można poprzestać na stwierdzeniu, że podstawową funkcją ksiąg wieczystych jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Rękojmią nie są objęte
dane faktyczne nieruchomości. Jeżeli sprostowanie wpisu w trybie uproszczonym jest możliwe, powództwo z art. 10 ustawy byłoby bezprzedmiotowe.
2. W piśmiennictwie twierdzi się niekiedy, że powództwo z art. 10 ustawy
może być uzasadnione tylko wówczas, gdy wpis był od początku nieprawdziwy5. Sądzę, że nie należy zbyt kategorycznie zacieśniać zastosowania
tego przepisu. Powództwo z art. 10 ustawy może być aktualne także wówczas, gdy dotychczasowy wpis stał się nieprawdziwy wskutek zmiany stanu
prawnego. Przykładowo można tu wymienić pozasądowy dział spadku
między spadkobiercami.
Przyznaję jednak, że w wielu wypadkach usunięcia niezgodności wynikłej ze zmiany stanu prawnego dokonuje się na podstawie dokumentu lub
odpowiedniej treści orzeczenia sądowego. Wymieńmy tu dwa przykłady.
Jeżeli w księdze wieczystej figurował jako właściciel spadkodawca, spadkobiercy mogą uzyskać wpis swych uprawnień na podstawie sądowego
stwierdzenia nabycia spadku (por. art. 1027 k.c.). Innym przykładem może
być postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia własności nieruchomości
przez zasiedzenie.
3. Aby zrozumieć istotne znaczenie art. 10, należy powiązać go z przepisami ustawy normującymi sprawę wpisu do księgi wieczystej. W wielu
wypadkach proces z art. 10 ustawy będzie niepotrzebny. W ramach niniejszych rozważań można poprzestać na poruszeniu zagadnień wiążących się
5
12
Por. J . I g n a t o w i c z , Prawo rzeczowe, wyd. 7, Warszawa 1997, s. 322.
Roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej..
z określeniem dokumentów, które mogą stanowić podstawą uzgodnienia
treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Przyjąć należy,
że wymagane jest oświadczenie osoby wyrażającej zezwolenie na dokonanie wpisu (zwłaszcza prostującego) lub jego wykreślenie. Rozważmy te
zagadnienia na prostych przykładach. Osoba wpisana w księdze wieczystej
nie jest w rzeczywistości właścicielem tej nieruchomości. Wyraża ona zgodę
na wpis prawa własności prawdziwego właściciela. Byłoby zbędnym formalizmem, gdybyśmy w tej sytuacji zmuszali prawdziwego właściciela do
wytaczania powództwa z art. 10 ustawy.
Oświadczenie osoby wpisanej musi być złożone w formie aktu notarialnego (por. art. 34,38,39 ustawy). Nie wystarczy notarialne poświadczenie
podpisu jej lub obu stron (art. 31 ust. 1 ustawy). Podobnie należy rozstrzygnąć, jeżeli właściciel wyraża zgodę na przywrócenie wpisu hipoteki, która
bez podstawy prawnej została wykreślona. Podobnie sprawa się przedstawia, gdy zgodę wyraża osoba, na rzecz której hipoteka została bezpodstawnie ustanowiona.
Nieco inaczej ujmuje te zagadnienia S. Rudnicki6, który jednak słusznie
podkreśla, że dokumentem stwierdzającym sprostowanie treści księgi wieczystej nie może być samo pisemne oświadczenie osoby zainteresowanej.
Uważa on, że dokument mający stanowić podstawę usunięcia istniejącej
niezgodności musi być pełnym dowodem stwierdzającym rzeczywisty stan
prawny nieruchomości. Samo pisemne oświadczenie o rzeczywistym stanie
prawnym nie jest niczym więcej, jak tylko dowodem tego, że dana osoba
złożyła oświadczenie zamieszczone w dokumencie (art. 245 k.p.c). Inaczej
jest wtedy, gdy oświadczenie danej osoby zostało poparte dołączonym do
niego dowodem. Autor nie wyjaśnia jednak, jaki to ma być dowód. Uważam, że wystarczy złożone w formie aktu notarialnego oświadczenie osoby,
która zgadza się na usunięcie niezgodności z rzeczywistym stanem prawnym. Zachowanie formy aktu notarialnego nie jest wymagane, jeżeli chodzi
o usunięcie niezgodności, która występuje, jeżeli dana nieruchomość stanowi w rzeczywistości przedmiot majątku wspólnego obojga małżonków
(o czym w dalszym toku wywodów).
4. Dominujący pogląd w piśmiennictwie i doktrynie przyjmuje, że w
procesie wytoczonym na podstawie art. 10 ustawy mamy do czynienia ze
6
Por. S. R u d n i c k i, Komentarz..., jw., s. 46.
13
Adam Szpunar
szczególną postacią powództwa ustalającego (art. 189 k.p.c.). Niekiedy
mówi się o sui generis sprawie o ustalenie. Proces ten odnosi się jedynie
do regulacji stanu prawnego w księdze wieczystej i zmierza do usunięcia
wspomnianej niezgodności. Takie zapatrywanie wyraził Sąd Najwyższy w
orzeczeniu z dnia 10 października 1985 r. (OSNCP 1986, poz. 125). Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 23 grudnia
1988 r. (OSNCP 1991, poz. 22). W uzasadnieniu tego orzeczenia czytamy,
że od powództwa ustalającego omawiany proces odróżnia wprawdzie
odmienność podstawy prawnej i pełniona funkcja, ale upodabnia go przesłanka interesu prawnego w ustaleniu rzeczywistego stanu prawnego. Na
szczególną uwagę zasługuje uchwała SN z dnia 27 kwietnia 1994 r. (OSNCP
1994, poz. 215). W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy słusznie
podkreślił, że prowadzone w takiej sprawie postępowanie dowodowe, mające
na celu ustalenie, czy istotnie zachodzi niezgodność księgi wieczystej z
rzeczywistym stanem prawnym, „nie podlega w zasadzie żadnym ograniczeniom, w przeciwieństwie do postępowania wieczystoksięgowego o wpis
do księgi wieczystej". Jak bowiem wiadomo, zakres kognicji sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym jest ograniczony (por. art. 46 ust. 1 ustawy). Sąd bada jedynie „treść wniosku, treść i formę dołączonych doń dokumentów oraz treść księgi wieczystej".
Nie kwestionuję wielu słusznych stwierdzeń zawartych w przytoczonych orzeczeniach, ale chciałbym zgłosić istotne zastrzeżenia co do określenia charakteru powództwa z art. 10 ustawy. Uważam, że nie jest ono
szczególnym rodzajem powództwa o ustalenie. Powód nie domaga się tylko
ustalenia istnienia lub nieistnienia swego prawa bądź stosunku prawnego.
Domaga się wydania prawomocnego orzeczenia przez sąd, zastępującego
oświadczenie woli określonej osoby (por. art. 64 k.c.). Poza tym należy
podkreślić, że uprawnioną do wytoczenia powództwa z art. 10 ustawy nie
jest każda osoba, która ma interes prawny w sprostowaniu treści księgi
wieczystej. Musi jej przysługiwać własność lub inne prawo rzeczowe do
nieruchomości. Mamy tu do czynienia z dochodzeniem przez uprawnionego
roszczenia typu rzeczowego (actio in rem)7. Jest ono zbliżone w charakterze do powództwa windykacyjnego bądź negatoryjnego. Natomiast z
7
Jest to pogląd powszechnie przyjęty w nauce niemieckiej. Por. przykładowo F. B a u r, Lehrbuch des Sachenrechts, wyd. 12, Miinchcn 1983, s. 167. Określenie dinglicher Anspruch jest
powszechnie stosowane.
14
Roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej..
ogólnych zasad postępowania cywilnego wynika, że powództwo z art. 10
ustawy nie będzie uwzględnione, jeżeli powód może uzyskać wpis swego
prawa na zwykłej drodze. Celem bowiem powództwa z art. 10 ustawy jest
rozstrzygnięcie sporu, do czego sąd prowadzący księgę wieczystą nie jest
uprawniony (por. art. 46 ust. 1 ustawy).
Na czym polega zatem uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym? Jak to słusznie podkreślił S. Rudnicki8, w rachubę wchodzą: wpisanie nowego prawa, wykreślenie ujawnionego w księdze
i wpisanie nowego prawa, wreszcie sprostowanie treści wpisanego prawa.
Uzgodnienie polega na ujawnieniu obecnego stanu prawnego. Bez znaczenia jest stan prawny, który istniał w przeszłości, ale obecnie nie odpowiada
rzeczywistości.
5. Przejdźmy z kolei do sprawy legitymacji czynnej i biernej w procesie
toczącym się na podstawie art. 10 ustawy. Pewne kwestie zostały już
wyjaśnione w toku dotychczasowych wywodów i nie będziemy do nich
powracać. Nasuwa się refleksja, że niektóre wypowiedzi przedstawicieli
doktryny nie zawsze odznaczają się taką precyzją, jakiej wymaga szczególnie delikatny charakter analizowanych problemów.
a) Nie można zgodzić się z twierdzeniem, jakoby legitymacja czynna
przysługiwała każdemu, kto ma interes prawny w uzgodnieniu treści księgi
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W szczególności w charakterze powoda nie może wystąpić osoba, która jest uprawniona tylko na
podstawie przepisów prawa obligacyjnego (na przykład z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia). Tak więc nie jest legitymowany darczyńca, który
skutecznie odwołał darowiznę nieruchomości. Odwołanie bowiem darowizny wywołuje jedynie skutki obligacyjne (por. art. 898 § 2 zd. 1 k.c.).
Legitymacja czynna nie przysługuje wierzycielowi, który bez wpisania
rzeczywistego właściciela nie może egzekwować swej wierzytelności z tej
nieruchomości9.
b) Legitymacja czynna przysługuje przede wszystkim właścicielowi
nieruchomości. Może on domagać się sprostowania księgi wieczystej, jeżeli
inna osoba została niesłusznie wpisana jako właściciel czy uprawniony z
8
ustawy może być dochodzone tylko wówczas, gdy wpis ujawniający stan prawny jest prawomocny.
9
Inaczej (m. zd. nietrafnie) orzeczenie SN z dnia 301 istopada 1971 r. (OSNCP 1972, poz. 96).
Pomijam zagadnienie, czy wierzyciel może w inny sposób dochodzić swych praw.
15
Por. S. R
Adam Szpunar
tytułu ograniczonego prawa rzeczowego (np. hipoteki). Właściciel może się
domagać także sprostowania, jeżeli bez podstawy prawnej zostało wpisane
ograniczenie rozporządzenia nieruchomością. Trzeba pamiętać, że przyczyny niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym są różne. W pewnych wypadkach właściciel nieruchomości może
żądać tylko sprostowania treści błędnie dokonanego wpisu (np. co do
oznaczenia osoby uprawnionej).
Legitymację czynną ma także osoba, której przysługuje ograniczone
prawo rzeczowe. Tak więc wierzyciel hipoteczny może się domagać odpowiedniego sprostowania, jeżeli hipoteka została bezpodstawnie wykreślona
lub jej wpis został błędnie dokonany. Natomiast powództwo z art. 10 ustawy
nie przysługuje wierzycielowi, który na podstawie zawartej umowy domaga się ustanowienia hipoteki.
c) Legitymację bierną ma osoba, której prawo zostało ujawnione w
księdze wieczystej niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Mówiąc
ściślej, chodzi o osobę figurującąbezpodstawnie w księdze wieczystej jako
właściciel czy też uprawniony z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego.
Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, to po stronie wpisanych bez podstawy prawnej współwłaścicieli zachodzi współuczestnictwo konieczne10.
d) W związku z omawianymi zagadnieniami warto poruszyć jeszcze
jedną sprawę. Według znanego orzeczenia SN z dnia 8 października 1965 r.
(OSNCP 1966, poz. 123), nie jest dopuszczalne oddalenie powództwa o
uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ze
względu na sprzeczność żądania z zasadami współżycia społecznego. W
konkretnym wypadku orzeczenie to było niewątpliwie słuszne. Jednakże
nie można kategorycznie wyłączać dopuszczalności podniesienia przez
pozwanego w takim procesie zarzutu nadużycia prawa (art. 5 k.c.). Rozważmy te zagadnienia na przykładzie zaczerpniętym z orzecznictwa niemieckiego11. Wpisana do księgi wieczystej osoba (B) nie jest wprawdzie
spadkobiercą, ale przysługuje jej roszczenie z tytułu zapisu testamentowego
10
Takie stanowisko zajmuje ustalone orzecznictwo. Por. przykładowo orzeczenie SN z dnia 4
lipca 1960 r. (OSNCP 1962, poz. 126).
11
Por. A W a c ke, [w:]Miinchener Kommentar, t. IV, Sachenrechl, wyd. 2, Munchen 1986,
s. 312.
16
Roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej..
tej nieruchomości (por. art. 968 § 1 k.c.). Prawdziwy spadkobierca (A) nie
może domagać się wykreślenia wpisu osoby B. W tej sytuacji osobie B
przysługuje niewątpliwie exceptio doli.
6. Należy jeszcze podkreślić dwie istotne cechy roszczenia o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Po pierwsze,
roszczenie nie może być samodzielnie przedmiotem przelewu (art. 509 §
1 k.c.). Może być ono zbyte tylko razem z samym prawem (np. własnością
nieruchomości), z którego wynika. Związek ten jest dość oczywisty. Możliwe jest jednak udzielenie pełnomocnictwa do dochodzenia roszczenia w
imieniu uprawnionego. Po drugie, roszczenie to nie ulega przedawnieniu.
Należy bowiem uznać, że roszczenia rzeczowe wynikające z własności
nieruchomości nie ulegają przedawnieniu. Zasada ta znalazła w szczególności wyraz w przepisie art. 223 § 1 k.c., który powinien znaleźć zastosowanie także do omawianego roszczenia. Nie podobna się zgodzić z twierdzeniem, jakoby art. 10 ustawy nie przewidywał roszczenia materialnoprawnego.
7. Z brzmienia art. 10 ustawy wynika w sposób niewątpliwy, że treść
żądania pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej będzie różna. Zależy
bowiem od tego, na czym polega niezgodność treści księgi wieczystej z
rzeczywistym stanem prawnym. Zawsze jednak chodzi o uzyskanie w formie
wyroku nakazu (polecenia) dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej l2. Wyrok taki jest wiążący dla sądu prowadzącego księgę wieczystą,
który nie może go kwestionować.
Najczęściej powództwo z art. 10 ustawy zmierza do tego, żeby zamiast
osoby figurującej w księdze wieczystej jako właściciel, został wpisany powód
domagający się wpisu odpowiedniej treści. Orzecznictwo przyjmuje, że
niedopuszczalne jest żądanie wykreślenia wpisu osoby figurującej jako
właściciel, bez wpisania zamiast niej innej osoby będącej rzeczywistym
właścicielem nieruchomości13. Naturalnie, sprawa przedstawia się inaczej,
12
Tak słusznie S. R u d n i c k i (Komentarz..., jw., s. 52). Autor podkreśla, że nic wystarczy
samo ustalenie istnienia prawa lub stosunku prawnego. Z tego jednak wynika, że nic mamy tu do
czynienia ze szczególną postacią powództwa ustalającego.
13
Por. orzeczenie z dnia 11 kwietnia 1963 r. (OSNCP 1964, poz. 58). Stanowisko takie
zajmują później późniejsze orzeczenia.
17
Adam Szpunar
jeżeli właściciel żąda na przykład tylko wykreślenia bezpodstawnie wpisanej hipoteki lub innego ograniczonego prawa rzeczowego.
Załóżmy teraz, że sąd oddalił powództwo, ponieważ prawdziwym
właścicielem jest kto inny niż powód. Wyłania się pytanie, czy w takim
wypadku sąd powinien nakazać uzgodnienie treści księgi wieczystej, które
polegałoby na wpisaniu tej innej osoby jako prawdziwego właściciela. Po
rozważeniu wszystkich argumentówpro i contra S. Rudnicki14 dochodzi do
słusznego wniosku, że nie należy ujawniać osoby nie będącej stroną procesu. Przepis art. 321 § 1 k. p.c. ma w tym zakresie pełne zastosowanie.
Przepisy ustawy nakazujące ujawnienie prawa własności (por. w szczególności art. 35, 36) nie uzasadniają odmiennego stanowiska.
8. W ramach niniejszych rozważań można dość skrótowo potraktować
zagadnienia związane z postępowaniem dowodowym w takim procesie. Z
ogólnych zasad wynika, że ciężar dowodu spoczywa pod tym względem
na powodzie. Musi on obalić domniemanie wynikające z art. 3 ust. 1 ustawy
i udowodnić niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym. Ustalone orzecznictwo przyjmuje, że postępowanie dowodowe
w tym zakresie nie ulega żadnym ograniczeniom15. Pod tym względem
zachodzi istotna różnica z postępowaniem wieczystoksięgowym (por. art.
46 ust. 1 ustawy). W ramach niniejszych rozważań nie podobna przedstawiać bardzo spornych zagadnień związanych ze znaczeniem w tym zakresie postępowania o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez
zasiedzenie.
Należy jednak nieco szerzej omówić wyrok z dnia 27 grudnia 1994 r.
(OSNCP 1995, poz. 59)16. Enigmatycznie sformułowana teza ma następujące brzmienie: „W procesie o usunięcie niezgodności między stanem
prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym
stanem prawnym sąd ustala samodzielnie istnienie dobrej lub złej wiary
nabywcy nieruchomości, jako przesłanki skuteczności jej nabycia". Aby
zrozumieć istotne znaczenie tej tezy, trzeba krótko przedstawić stan faktyczny. Po wywłaszczeniu działek ich właścicielem stał się powodowy Skarb
14
Por. S. R u d n i c k i, Komentarz..., jw., s. 53.
Por. orzeczenie SN z dnia 27 kwietnia 1994 r. (OSNCP 1994, poz. 215).
16
Aprobująca glosa A. S z p u n a r a („Rejent" 1995, nr 10, s. 89) porusza także inne kwestie
wyłaniające się na tle tego wyroku.
15
18
Roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej..
Państwa (A). Działki te stanowiły część nieruchomości, a jako jej właściciele wciąż figurowali w księdze wieczystej małżonkowie (B,C). Przenieśli
oni aktem notarialnym własność tej nieruchomości na inne osoby (D,E,F).
Powodowy Skarb Państwa wystąpił z powództwem z art. 10 ustawy przeciw nabywcom. Jak wynika z treści przytoczonej tezy, w takim procesie sąd
ustala samodzielnie istnienie dobrej lub złej wiary nabywcy nieruchomości
jako przesłanki skuteczności tego nabycia. Okoliczności sprawy przemawiały za tym, że nabywcy (D,E,F) mogli się powołać na rękojmię publicznej wiary ksiąg wieczystych. Wobec tego powództwo podlegało oddaleniu.
Po dokonaniu tych ustaleń przejdźmy do omówienia zagadnień związanych z ujawnieniem w księdze wieczystej tego, że nieruchomość jest
objęta małżeńską wspólnością ustawową, chociaż jako właściciel figuruje
tylko jeden z małżonków. Sądzę, że do zawikłania tej sprawy przyczyniło
się - jeszcze do dziś niezupełnie przezwyciężone - jej fałszywe postanowienie. Trzeba stale pamiętać, że małżeńska wspólność ustawowa powstaje
z mocy samego prawa, już z chwilą zawarcia małżeństwa. Powstaje ona
jako wspólność łączna. Charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania
małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku w spólnym (por.
art. 35 k.r.o.). Tymczasem w niektórych wypowiedziach piśmiennictwa
traktuje się małżonków jako osoby sobie obce, które mają udowadniać
uprawnienia do nieruchomości na zasadach ogólnych.
Zacznijmy od oczyszczenia przedpola. W znanej uchwale składu 7
sędziów SN z dnia 16 marca 1995 r. (OSNC 1995, poz. 149) została wyrażona słuszna zasada, według której w razie zawarcia umowy odpłatnego
nabycia nieruchomości przez jednego z małżonków, gdy przedmiot nabycia
ma wejść do majątku wspólnego, zgoda współmałżonka nie jest wymagana.
W tej sytuacji sama umowa (sporządzona w formie aktu notarialnego)
stanowi dowód nabycia przez małżonków nieruchomości na zasadzie
wspólności ustawowej. Na podstawie tej umowy współmałżonek może
domagać się ujawnienia swych uprawnień w księdze wieczystej11. Podobnie
sprawa przedstawia się, gdy na podstawie umowy darowizny jej przedmiot
wchodzi do majątku wspólnego.
Załóżmy jednak, że w konkretnej sytuacji przeprowadzenie dowodu na
podstawie odpowiedniej treści dokumentów nie jest możliwe. Trzeba za17
Tak słusznie S. R u d n i c k i, Komentarz..., jw., s. 48.
19
Adam Szpunar
znaczyć, że w uchwale z dnia 29 stycznia 1993 r. (OSNCP 1993, poz. 110)
Sąd Najwyższy zajął w tej sprawie niezupełnie jasne stanowisko. W postępowaniu wieczystoksięgowym o wpis prawa własności niedopuszczalne
jest ustalenie, że współmałżonkowi osoby wpisanej jako właściciel w księdze
wieczystej przysługują odpowiedniej treści uprawnienia wynikające z charakteru ustawowej wspólności majątkowej. Wpisanie drugiego małżonka
byłoby możliwe dopiero wówczas, gdyby uprawnieni wyrazili zgodę „w
przepisanej formie (akt notarialny, oświadczenie przed sądem prowadzącym księgę wieczystą) w toku postępowania wieczystoksięgowego". Sprawa formy dokumentu nie została przez Sąd Najwyższy do końca wyjaśniona. Orzeczenie to spotkało się z krytyką18. Po pierwsze, prawo nie przewiduje
możności składania oświadczeń przed sądem prowadzącym księgę wieczystą. Po drugie, sporządzenie aktu notarialnego przez obojga małżonków jest
połączone z dodatkowymi kłopotami i kosztami. Także inne argumenty
przemawiają przeciw stanowisku Sądu Najwyższego w tej sprawie.
Jakie jest wyjście z tego impasu? Rozwiązanie jest - przynajmniej teoretycznie - proste, jeżeli między małżonkami zachodzi spór co do przynależności nieruchomości do majątku wspólnego. Wówczas małżonek, który
nie został wpisany, musi wytoczyć powództwo z art. 10 ustawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Ma to
zwłaszcza znaczenie, jeżeli zachodzi obawa zbycia nieruchomości przez
wpisanego małżonka na rzecz osoby trzeciej. Załóżmy jednak, że między
małżonkami panuje całkowita zgoda co do przynależności nieruchomości
do majątku wspólnego. Wysuwane niekiedy w piśmiennictwie propozycje
rozwiązania tego splotu zagadnień (zawarcie ugody w formie aktu notarialnego, wytoczenie powództwa na podstawie art. 10 ustawy) są nieżyciowe.
Nie należy zmuszać małżonków do występowania przeciw sobie na drogę
sądową albo do zawierania ugody w formie aktu notarialnego, ponieważ
byłoby to doprawdy dziwacznym rozwiązaniem. W tej sytuacji wypada
uznać, że wystarczy pisemne oświadczenie obojga małżonków stwierdzające przynależność nieruchomości do majątku wspólnego. Ich podpisy mu-
W. B u c z k a („Monitor Prawniczy" 1994, nr 3, s. 79). Zob. także J . I g n a t o w i c z , Podstawy
wpisów do ksiąg wieczystych, „Rejent" 1994, nr 2, s. 12.
20
Roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej..
szą być notarialnie uwierzytelnione (art. 31 ust. 1 ustawy)19. Wpis współmałżonka może być dokonany na podstawie tego dokumentu. Pamiętajmy, że
nie chodzi tutaj o przeniesienie własności, lecz o sprostowanie wpisu.
Nasuwa się pytanie, jakie konsekwencje wynikają z tego, że tylko jeden
z małżonków figuruje w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości
wchodzącej w skład majątku wspólnego. Odpowiedź na tak postawione
pytanie nie jest prosta, ponieważ wymagałaby uprzedniego omówienia całokształtu przepisów prawa obowiązującego w tej materii. Uwaga ta dotyczy w szczególności sprawy działania rękojmi publicznej wiary ksiąg
wieczystych (por. art. 6 ustawy). Ograniczę się do poruszenia trzech istotnych kwestii.
Panuje zgoda co do tego, że wspomnianą okoliczność powinien sąd
uwzględniać w postępowaniu o podział majątku wspólnego (por. art. 46
k.r.o.). Przedmiotem podziału będzie więc cały majątek wspólny małżonków. Tak samo postąpi sąd w postępowaniu o dział spadku. Także w sprawie o zachowek sąd uprawniony jest do ustalenia jako przesłanki rozstrzygnięcia, że należąca do spadku nieruchomość stanowiła majątek wspólny
spadkodawcy i jego współmałżonka, chociaż w księdze wieczystej wpisany
był jako właściciel jedynie spadkodawca20.
We wszystkich wymienionych wypadkach decydujące znaczenie ma
rzeczywisty stan prawny, chociaż nie nastąpiło odpowiednie sprostowanie
treści księgi wieczystej. W szczególności małżonek, który nie był wpisany
w księdze wieczystej, nie wniósł powództwa z art. 10 ustawy.
Zgodnie z dokonaną zapowiedzią należy się zastanowić obecnie nad
znaczeniem ostrzeżenia w interesującej nas dziedzinie. Z przepisu art. 10
ust. 2 ustawy wynika, że roszczenie o usunięcie niezgodności treści księgi
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być ujawnione przez
ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie
sądowe albo zarządzenie tymczasowe sądu (por. art. 730 k.p.c.). Zarządzenie tymczasowe wydaje sąd, przed którym toczy się proces o uzgodnienie
treści księgi wieczystej. Do wydania zarządzenia tymczasowego nie jest
wymagane uprawdopodobnienie, że roszczenie o uzgodnienie treści księgi
19
Tak słusznie S. R u d n i c k i, Komentarz..., jw., s. 50. Uważam jednak, że nic chodzi tutaj
o oświadczenie wiedzy, lecz o potwierdzenie istniejącego stanu prawnego. Małżonkowie składają
zgodne oświadczenia woli.
20
Por. orzeczenie SN z dnia 12 listopada 1981 r. (OSNCP 1982, poz. 48).
21
Adam Szpunar
jest zagrożone. Proces o uzgodnienie treści księgi wieczystej może trwać
długo i dlatego konieczne jest zabezpieczenie uprawnień powoda.
W ramach niniejszych rozważań można poprzestać na zwięzłym omówieniu ostrzeżenia z art. 10 ustawy, nie wchodząc w ogólną problematykę tej
instytucji (por. także art. 57 ustawy). Podstawowy skutek ostrzeżenia polega
na tym, że wyłącza ono rękojmię publicznej wiary ksiąg wieczystych (por.
art. 8 ustawy)21.
Rozważmy te zagadnienia na prostym przykładzie22. Prawdziwy właściciel nieruchomości (A) wniósł powództwo z art. 10 ustawy przeciw
osobie wpisanej w księdze wieczystej (B). Roszczenie osoby A zostało
zabezpieczone przez ostrzeżenie. Od tej chwili dokonane przez osobę B
rozporządzenia (zbycie własności, ustanowienie użytkowania wieczystego
lub ograniczonych praw rzeczowych) nie są osłonięte rękojmią. Naturalnie
ma to realne znaczenie, jeżeli proces zakończy się pomyślnie dla osoby A.
W przeciwnym bowiem razie dokonane rozporządzenia będą ważne, a ostrzeżenie zostanie wykreślone.
Ostrzeżenie jest wpisem szczególnym. Nie obala ono domniemania z
art. 3 ustawy przysługującego prawu, przeciw któremu roszczenie jest skierowane. Nie stwarza ono rękojmi dla prawa zabezpieczonego. W podanym
przykładzie nabycie od osoby A jest osłonięte rękojmią dopiero od chwili
ujawnienia jego prawa własności w księdze wieczystej. Wreszcie trzeba
podkreślić, że ostrzeżenie służy tylko zabezpieczeniu roszczenia rzeczowego.
21
Przepis art. 10 ust. 2 ustawy stanowi skróconą wersję rozwiązań przyjętych w dawnym
prawic (art. 24-27 pr. rzecz, z 1946 r.). Dlatego aktualność zachowały uwagi S t . B r c y e r a zawarte
w artykule pt. Ostrzeżenie z art. 24 pr. rzecz, o niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym
stanem prawny („Przegląd Notarialny" 1950, nr 5-6, s. 381). Warto zaznaczyć, że instytucję tę
(Widerspruch) normuje przepis § 899 k.c. nicm., który był przedmiotem gruntownej analizy w
piśmiennictwie niemieckim.
22
Por. J. I g n a t o w i c z, Prawo rzeczowe, jw., s. 322.
22