Jak się zabrać do budowy domu?

Jeżeli jest potrzebna fachowa rada, pojawiają się problemy, pytania lub wątpliwości …to
serdecznie ZAPRASZAMY DO WSPÓŁPRACY!
W naszym biurze zrobimy wszystko by Wam - naszym Inwestorom – pomóc!
…na każdym etapie realizacji Waszych inwestycji.
Jak się zabrać do budowy domu?
…czyli Inwestor pod §
Poniżej zamieszczamy kilka rad, w jaki sposób załatwić niezbędne formalności związane z budową domu.
Czyli jak uzyskać decyzję pozwolenia na budowę i nie pogubić się w gąszczu dokumentów i formalności!
1. Działka …jak nie kupić bubla
Najlepiej jeszcze przed kupnem należy sprawdzić czy teren, na którym znajduje się nasza upatrzona działka,
objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. W planie tym wśród różnych „ciekawych”
informacji znajdziemy również tą podstawową czyli - czy nasza działka np. jest w ogóle przeznaczona pod
zabudowę mieszkaniową!!!
• Dowiadujemy się zatem w lokalnym wydziale architektury urzędu gminy lub urzędu miasta czy w naszej
miejscowości sporządzony jest Miejscowy Plan Zagospodarowania przestrzennego, jeżeli tak to musimy
złożyć stosowny wniosek o aktualny wypis i wyrys z tego planu dotyczący naszej działki. Znajomość numeru
ewidencyjnego działki i miejscowości będzie tu konieczna.
• Jeżeli okazuje się jednak, że w naszej miejscowości nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania, to w
lokalnym wydziale architektury urzędu gminy lub urzędu miasta musimy złożyć stosowny wniosek o wydanie
decyzji o warunkach zabudowy dla naszej działki. Ponieważ do wniosku musimy dołączyć także szkic z
lokalizacją budynku, dodatkowo w Powiatowym Ośrodku Geodezji i Kartografii należy nabyć kopię mapy
zasadniczej (na tym etapie wystarczająca jest mapa „do celów opiniodawczych” najczęściej sporządzona
w sakli 1:500). Do wniosku będą również konieczne zapewnienia o dostawie mediów do naszej działki:
wody, prądu, gazu a także odbioru ścieków sanitarnych oraz wód opadowych (patrz pkt. 2).
Zapisy planu lub decyzji o warunkach zabudowy określają – często bardzo szczegółowo – charakter naszej
przyszłej zabudowy. Znajdziemy tu wytyczne dotyczące np. dopuszczalnej wysokości budynku, kąta nachylenia
połaci dachowych, materiału na to pokrycie, linie zabudowy i wiele innych. Dopiero posiadając te informacje
możemy przystąpić do wyboru odpowiedniego projektu, który będzie optymalnie dopasowany do naszej działki i
będzie spełniał wymogi zapisane w Planie Miejscowym lub ustalenia decyzji o warunkach zabudowy.
Aby uniknąć wątpliwości z interpretacją zapisów w tych dokumentach zapraszam do biura – tu całkowicie
bezpłatnie i bez zobowiązań pomożemy ocenić wybrany projekt pod kontem jego zgodności z przepisami prawa
lokalnego oraz np. zgodności układu funkcjonalnego z orientacją względem stron świata, charakterystycznymi
warunkami ukształtowania terenu, wielkością i kształtem działki, etc.
2. Kompletowanie dokumentacji …biurokratyczny maraton
Kompletując dalsze dokumenty pamiętać musimy o tym, że planowany budynek musi być wyposażony w
niezbędną infrastrukturę techniczną zapewniającą funkcjonowanie obiektu. Przyszły dom musi posiadać przyłącze
wodociągowe, elektryczne, często również gaz. Z budynku należy odprowadzić ścieki sanitarne oraz wody
opadowe. Żeby projektowany budynek posiadał stosowne media projektanci branżowi będą potrzebowali
następujące dokumenty:
•
•
•
•
Na etapie wypełniania wniosku dot. warunków zabudowy całkowicie wystarczające jest ubieganie się o
tzw. zapewnienia dostaw mediów. Nie podają one żadnych informacji ani parametrów technicznych
koniecznych do zaprojektowania stosownych przyłączy. Są jedynie formą ogólnego zobowiązania się
Dostawców na właśnie …dostawę wody, prądu, gazu oraz odbioru ścieków. Odpowiednie, gotowe już
wnioski po wypełnieniu składamy do wybranych zakładów naszych Dostawców.
1. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy lub w przypadku gdy już posiadamy wypis z Miejscowego
Planu, do dalszej procedury uzyskiwania decyzji pozwolenia na budowę – będą konieczne warunki
techniczne dostawy mediów. Musimy zwrócić się ponownie do zakładu gazowniczego, energetycznego,
wodno-kanalizacyjnego o wydanie tym razem warunków technicznych dostawy mediów i odbioru ścieków.
Na tym etapie również konieczne będzie posiadanie mapy zasadniczej do celów projektowych. Musimy się
o nią zwrócić do uprawnionego geodety, to on sporządzi mapę sytuacyjno-wysokościową w skali 1:500 dla
naszej działki.
Teraz również można zamówić wcześniej wybrany projekt gotowy.
Nasze biuro projektowe jest przedstawicielem wielu pracowni sprzedających projekty katalogowe –
sprawdź czy nie możesz tego zrobić za naszym pośrednictwem?
3. Przygotowanie projektu do złożenia w urzędzie i uzyskanie pozwolenia na budowę …jak dobrnąć
szczęśliwie do mety
Jeśli spełniliśmy już wszystkie punkty powyżej to znaczy, że czas by udać się do architekta w celu zlecenia mu
adaptacji projektu do działki. Zatem serdecznie zapraszamy do współpracy z naszym biurem! Uprawniony architekt
wykona projekt zagospodarowania działki na mapie do celów projektowych oraz sporządzi informacje na temat
BIOZ (Bezpieczeństwa i Ochrony Zdrowia). Naniesiemy również w dokumentacji interesujące inwestora zmiany.
Ponadto architekt w razie konieczności uzgadnia opracowywany projekt zagospodarowania działki z następującymi
instytucjami :
•
•
•
•
z Zakładem Uzgodnień Dokumentacji Projektowej (ZUDP)
z Zakładem Energetycznym
z Zakładem Gazowniczym
z Zakładem Wodociągów i Kanalizacji
Kompletna dokumentacja powinna zawierać również:
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• decyzję o warunkach zabudowy lub wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego;
• wypis z rejestru gruntów dla działki własnej oraz sąsiednich;
• warunki techniczne dostawy mediów;
• decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej (jeżeli jest ona wymagana).
Tak przygotowaną i skompletowaną dokumentację składamy w Wydziale Architektury i Budownictwa miejscowego
Starostwa Powiatowego w celu uzyskania pozwolenia na budowę. Urząd wydaje decyzję w terminie do 65 dni.
Po dwóch tygodniach od daty wydania decyzji, jeżeli żadna ze stron nie zgłosi uwag, staje się ona obowiązująca.
Teraz można rozpocząć budowę. Pozwolenie na zabudowę jest ważne przez dwa lata. Jeżeli budowa nie zostanie
rozpoczęta w tym terminie lub prace budowlane zostaną przerwane na okres dłuższy niż dwa lata, traci ona
ważność.
UWAGA: Pamiętać należy, że powyższe warunki są niezbędne ale i wystarczające aby uzyskać decyzję pozwolenia
na budowę samego budynku. Etapem, którego nie możemy pominąć jednak w całej inwestycji to również
sporządzenie projektów branżowych - zewnętrznych przyłączy: wodociągowego, kanalizacji sanitarnej i deszczowej.
Oraz złożenie uzgodnionej dokumentacji w Starostwie Powiatowym z wnioskiem o zgłoszenie powyższych robót
budowlanych. Biuro nasze oczywiście pomaga w przebrnięciu również przez ten etap procedury budowlanej.
4. Rozpoczęcie budowy …papierologia ciąg dalszy
O zamiarze rozpoczęcia prac budowlanych musimy powiadomić Starostwo Powiatowe z siedmiodniowym
wyprzedzeniem. Do zgłoszenia musimy dołączyć również oświadczenie kierownika budowy o przejęciu obowiązków.
Musimy także kupić Dziennik Budowy, w którym kierownik budowy zapisywać będzie jej przebieg oraz tablicę
informacyjną budowy, którą oczywiście trzeba wypełnić.
5. Zakończenie budowy …czyżby to już koniec?
Po zakończeniu prac budowlanych zgłaszamy w Starostwie zakończenie budowy. W tym celu należy przygotować i
złożyć następujące dokumenty:
• oryginał dziennika budowy,
• oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonanego budynku z projektem budowlanym oraz o
uporządkowaniu terenu budowy,
• sporządzone przez kierownika protokołu badań i sprawdzeń,
• geodezyjną inwentaryzację powykonawczą.
Adaptacja projektu
…słów kilka na zakończenie
Adaptacja projektu gotowego jest procedurą konieczną, aby uzyskać pozwolenie na budowę.
Polega ona głównie na:
• dostosowaniu projektu do wymagań decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub
wytycznych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz stref obciążeń konstrukcyjnych;
• sporządzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu objętego inwestycją na odpowiedniej mapie
geodezyjnej;
• uzyskaniu wymaganych prawem budowlanym oraz specyficzną lokalizacją działki budowlanej
dokumentów, takich jak: opinie, ustalenia, ekspertyzy, opracowania projektowe oraz zapewnienia od
odpowiednich urzędów i instytucji;
• przejęciu funkcji głównego projektanta obiektu;
• dostosowaniu projektu do indywidualnych potrzeb inwestora (opcjonalnie).
Powyższe informacje są jedynie skromnym wycinkiem z sytuacji prawnych i faktycznych jakie można napotkać w
trakcie całego procesu inwestycyjnego. Są ogólnym przewodnikiem wśród najbardziej podstawowych
uwarunkowań i wymagań.
Z wyrazami szacunku
szef biura i zespołu projektowego:
arch. Sławomir S. Sznerch