Publikacja darmowa

Janusz Sysiak
notariusz
Rękojmia wiary publicznej ksiąg w i e c z y s t y c h
1. Uwagi w s t ę p n e
Dokonane w ostatnich latach nowelizacje kodeksu cywilnego,
poprzedzone uchwaleniem ustawy z 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz. 147), zapoczątkowały nowy
okres w dziedzinie obrotu nieruchomościami i funkcjonowania instytucji ksiąg wieczystych oraz sprawiły, że państwo jest obecnie
bardziej zainteresowane uzyskaniem pewności i jasności stanu
własności nieruchomości, a także stosunków dotyczących użytkowania wieczystego i innych praw rzeczowych oraz praw obligacyjnych na nieruchomościach. Zainteresowanie to znajduje swój
wyraz m.in. w art. 1 i następnych ustawy o księgach wieczystych i
hipotece. Wyrażona w art. 1 ustawy o ks.w.i h. funkcja ksiąg wieczystych, polegająca na ustaleniu stanu prawnego nieruchomości,
ułatwia obrót prawny nieruchomościami, a tym samym sprzyja realizacji innej funkcji ksiąg wieczystych mającej na celu zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Z wymienionymi
wyżej funkcjami ksiąg wieczystych pozostaje w ścisłym związku jedna z prawnomaterialnych zasad instytucji ksiąg wieczystych, a
mianowicie - zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Jej zaistnienie w ustawodawstwie umożliwiło księgom wieczystym
pełnienie ich funkcji. Efektem tych ostatnich jest natomiast pewność co do stanu prawnego wynikającego z treści ksiąg wieczystych
i ochrona interesów nabywców praw ujawnionych w księgach, będących w dobrej wierze w przypadku kolizji z interesami osób, których prawa nie są ujawnione lub są ujawnione niezgodnie ze stanem prawnym rzeczywistym. Zasada rękojmi funkcjonowała w
88
Rękojmia wiary publicznej ksiijg wieczystych
polskim systemie prawnym już przed wejściem w życie ustawy z
1982 r. Jej nazwa wywodzi się z prawa o ustalaniu własności
dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotekach z 1818 roku.
Pod rządem obowiązującego poprzednio prawa rzeczowego z
1946 r. wysuwano pod adresem rękojmi w.p.ks.w. (art. 20 i 21 pr.
rzecz.) wiele zastrzeżeń. Do szczególnie krytykowanych i spornych
należały zagadnienia: złej wiary, skutków negatywnych rękojmi,
działania rękojmi na niekorzyść własności państwowej 1 .
Postulaty nowego uregulowania rękojmi w.p.ks.w. dotyczyły
głównie zawężenia zakresu działania tej zasady, co było zgodne
z ograniczoną rolą wpisu na gruncie prawa polskiego. Cel ten
proponowano osiągnąć za pomocą dwóch środków, którymi miały
być zmiana przesłanek rękojmi oraz ustalenie wyłączeń działania tej zasady, w sytuacjach istnienia jej przesłanek. Decydujące
znaczenie dla zmiany przesłanek rękojmi miało mieć rozszerzenie pojęcia złej wiary. Obok pozytywnej wiadomości o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art.
22 pr. rzecz.), zła wiara nabywcy miała obejmować również wypadki, gdy brak wiedzy u nabywcy był spowodowany niedbalstwem z
jego strony 2 albo gdy nabywca musiał lub powinien był wiedzieć
o tej niezgodności 3 . Pochodzący z 1967 r. projekt prawa o księgach wieczystych i hipotece realizował powyższe postulaty doktryny tylko częściowo, bowiem zachował pojęcie złej wiary z art.
22 § 1 pr. rzecz. Projekt ten, obok przesłanek znanych prawu rzeczowemu, zawartych w art. 20 i 21 tego prawa, wprowadził dwie nowe,
z których pierwsza to konieczność uzyskania przez nabywcę wpisu
nabytego prawa (art. 6 projektu), zaś druga - to wymóg, aby rozporządzenie było dokonane przez osobę władającą faktycznie nieruchomością, chyba że przedmiotem rozporządzenia byłoby prawo
rzeczowe, z którym nie łączy się władztwo nad nieruchomością
(art. 7 projektu) 4 .
1
2
!
4
S. Breyer, glosa do orz. SN z 30 XII 1960 r., PiP 1962, nr 2, s. 344-346.
S. Wójcik, Z zagadnień rękojmi, PiP 1962, nr 10.
J.S. Piątowski, Aktualne zagadnienia rękojmi w.p.ks.w., PiP 1969, nr 60; A.
Szpunar, Uwagi o rękojmi w.p.ks.w., PiP 1963, nr 8-9.
S. Rudnicki, Nowy projekt prawa o księgach wieczystych i hipotece, NP 1968, nr
12, s. 1752.
89
REJENT Nr 12 - grudzień 1994 r.
Uchwalona w 1982 r. ustawa nie przejęła rozwiązań projektu z
1967 r., natomiast w większym stopniu urzeczywistniła życzenia
przedstawicieli nauki prawa cywilnego, w szczególności w odniesieniu do zagadnienia złej wiary oraz zakresu wyłączeń działania zasady rękojmi w.p.ks.w. (art. 6 ust. 2 i art. 7 ustawy). Konstrukcja
rękojmi, zawarta w nowej ustawie, nie różni się jednak od dotychczasowego stanu prawnego na tyle, aby istniejące dotąd orzecznictwo
i literatura przedmiotu całkowicie utraciły swoją przydatność.
2. Pojęcie rękojmi
Z uwagi na ograniczoną rolę wpisu na gruncie prawa polskiego, obrót prawny dotyczący nieruchomości odbywa się w znacznej
części pozaksięgowo. Nawet w przypadku nabycia najważniejszego
prawa rzeczowego, jakim jest prawo własności nieruchomości, wpis
do księgi wieczystej nie stanowi przesłanki jego skuteczności. Rezultatem takiego uregulowania jest występowanie dwóch stanów
prawnych, nie zawsze ze sobą zgodnych, tj. rzeczywistego stanu
prawnego nieruchomości i stanu prawnego wynikającego z księgi
wieczystej (jawnego). Niezgodność między treścią księgi wieczystej
a rzeczywistym stanem prawnym może być dwojakiego rodzaju:
I. Dokonane w księdze wieczystej wpisy, za które uważa się
również wykreślenia (art. 30 ustawy) mogą nie odpowiadać rzeczywistemu stanowi prawnemu 5 . W konkretnym przypadku przyczyną niezgodności tego typu może być:
1. Dokonanie wpisu bez ważnej podstawy prawnej.
Brak ważnej podstawy prawnej zachodzi, jeżeli brak chociażby jednej z przesłanek zmiany stanu prawnego. Ma to miejsce
m.in. w takim stanie faktycznym, w którym:
a) wpis nastąpił na podstawie czynności prawnej - lub innej
podstawy wpisu - nieważnej albo zawierającej wadę, np. umowa
sprzedaży nieruchomości okazała się nieważna lub dotknięta wadą;
b) formalne przesłanki wpisu nie odpowiadają materialnym
przesłankom zmiany stanu prawnego, np. w wypadku dokonania
5
90
J.S. Piątowski, Aktualne ..., jw., s. 66.
Rękojmia wiary publicznej ksiijg wieczystych
wpisu ograniczonego prawa rzeczowego, powiedzmy - hipoteki
na podstawie oświadczenia właściciela, mimo że umowa w tym
przedmiocie nie doszła do skutku (art. 32 ustawy i art. 245 k.c.);
c) nastąpiło błędne zastosowanie ustawy, nieuzasadnione wykreślenie prawa.
2. Zaistnienie uchybień, w tym proceduralnych, przy dokonywaniu wpisu, polegających w szczególności na: mylnym wpisaniu imienia czy nazwiska, wpisaniu innego prawa niż zostało ustanowione, np. służebności przejazdu zamiast służebności przechodu,
objęcie wpisem szczegółów prawa nie tej treści, jaka została umową ustalona, np. przy wpisie hipoteki podanie innej wysokości
odsetek, mylnym wpisaniu wysokości udziału, mylnym wpisaniu
daty wzmianki o wniosku, ze względu na moc wsteczną czy pierwszeństwo wpisu, niezamieszczeniu wzmianki o wniesieniu rewizji lub o hipotece łącznej.
II. Zmiany stanu prawnego nieruchomości zachodzące pozaksięgowo i nie odnotowane przez wpisy6 tworzą stan treści księgi
wieczystej, który określany jest mianem niezupełności księgi wieczystej '. Stan ten ma miejsce, gdy istniejące prawa rzeczowe lub obligacyjne na nieruchomości nie są wpisane w księdze wieczystej i
może być w szczególności spowodowany:
1) przeniesieniem własności nieruchomości, które nie zostało
ujawnione w księdze wieczystej;
2) praktyką nabywania nieruchomości tylko przez jednego z
małżonków, w sytuacji gdy małżeński ustrój majątkowy opiera
się na wspólności ustawowej i nie zachodzą przesłanki z art. 33
k.r.o. (art. 32 k.r.o.);
3) śmiercią wpisanego właściciela, połączeniem spółek handlowych;
4) nabyciem użytkowania, służebności osobistej lub gruntowej,
wygaśnięciem hipoteki wskutek zapłaty, jeżeli powyższe zmiany
stanu prawnego nie zostały ujawnione w księdze wieczystej;
8
7
S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975, s. 230.
J.S. Piątowski, Aktualne ..,. jw., s. 66.
91
REJENT Nr 12 - grudzień 1994 r.
5) zaistnieniem zmian stanu prawnego nieruchomości spowodowanych stosowaniem aktów prawnych wprowadzających z
mocy samego prawa nowy stan własności; przykładem może być
działanie uchylonej już ustawy z dnia 26 X 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 27, poz. 250), a
ponadto art. 2 ustawy z 29 IX 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 79, poz.
464 ze zm.), art. 10 ust. 5, art. 14 ust. 1 oraz art. 16 ust. 4 ustawy z
29 IV 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 z późn. zm.), art.
V prz. wpr. k.r.o., art. LVI i następne prz. wpr. k.c.;
6) stosowaniem przepisów dotyczących przebudowy struktury
rolnej, np. scalania gruntów;
7) naruszeniem obowiązku bezzwłocznego ujawniania w księgach wieczystych skutków orzeczeń sądowych lub decyzji administracyjnych stwierdzających przeniesienie własności nieruchomości.
Omówione wyżej w punktach I i II rodzaje przyczyn niezgodności między treścią księgi wieczystej, czyli tzw. jawnym stanem
prawnym nieruchomości, a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości powodują powstawanie sprzeczności między interesem osoby, której prawo nie jest ujawnione w księdze wieczystej
lub jest ujawnione, lecz niezgodnie ze stanem rzeczywistym, a
wymaganiami bezpieczeństwa obrotu prawnego stojącymi na
straży interesu nabywcy. W wypadku zaistnienia takiej sprzeczności interesów, prawo polskie chroni interes osoby trzeciej (nabywcy), czyli bezpieczeństwo obrotu, co pozostaje w zgodzie z
funkcjami pełnionymi przez księgi wieczyste. Realizacji ochrony
interesu nabywcy służy zasada rękojmi w.p.ks.w., zwana inaczej
zasadą wiarygodności ksiąg wieczystych. Działanie zasady polega na tym, że w sytuacji, gdy nastąpi rozbieżność między stanem
prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a
rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, decydujące znaczenie uzyskuje z mocy ustawy (art. 5 ustawy) stan formalnoprawny (jawny). Podstawą działania rękojmi w.p.ks.w. jest domniemanie jawności ksiąg wieczystych oraz domniemanie zupełności
ksiąg wieczystych (art. 2 i 3 ustawy). Domniemania wynikające z
92
Rękojmia wiary publicznej ksiijg wieczystych
art. 3 ustawy stają się względem nabywcy korzystającego z rękojmi - niewzruszalne 8 .
3. Przesłanki rękojmi
Działanie rękojmi uwarunkowane jest jednoczesnym zaistnieniem wszystkich jej przesłanek, określonych w ustawie o
księgach wieczystych i hipotece, z przepisów której wynika, że:
1) rękojmia chroni jedynie nabycie od osoby uprawnionej według treści księgi wieczystej praw ujawnionych w takiej księdze;
2) rękojmia chroni tylko nabycie w drodze czynności prawnej
rozporządzającej lub zobowiązująco-rozporządzającej;
3) rękojmia chroni wyłącznie nabycie przez czynność prawną
pod tytułem szczególnym;
4) ochroną wynikającą z rękojmi objęte są czynności prawne,
których przedmiotem są w zasadzie tylko prawa rzeczowe;
5) rękojmia nie chroni nabycia w drodze czynności prawnych
nieodpłatnych;
6) rękojmia nie chroni nabywcy działającego w złej wierze.
Zasada wiarygodności obejmuje swoim działaniem tylko prawa ujawnione w księdze wieczystej, bowiem tylko takie prawa
składają się na treści ksiąg wieczystych. Rękojmia w.p.ks.w. gwarantuje istnienie praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej oraz nieistnienie praw rzeczowych nie wpisanych do księgi
wieczystej, co do których obowiązuje zasada wpisu 9 . Nie nastąpi
więc nabycie prawa na podstawie zasady wiarygodności w sytuacji, gdy wpis w księdze wieczystej nie został dokonany. Zasad
rękojmi w.p.ks.w. nie ma zastosowania również wtedy, gdy księga wieczysta utraciła moc prawną, została zniszczona lub zagubiona 10 . Nie dotyczy też praw rzeczowych ujawnionych przez złożenie do zbioru dokumentów, pomimo że na prawa te rozciągają się
domniemania z art. 3 ustawy (art. 123 ust. 3 ustawy). Również
9
10
8
J.S. Piątowski, Aktualne ..., jw., s. 66; inaczej A. Kunicki, Domniemania w prawie rzeczowym, Warszawa 1969, s. 127.
A. Szpunar, Uwaffi ... jw., s. 278.
Orz. SN z 2 III 1962 r„ OSN 1963, poz. 192.
93
REJENT Nr 12 - grudzień 1994 r.
w sytuacji, gdy dla tej samej nieruchomości istnieją dwie księgi
wieczyste o sprzecznej treści, nabywca nie może powoływać się
na zasadę wiarygodności. Rękojmia w.p.ks.w. stwarza jedynie
pewność co do tego, że osoba wpisana do księgi wieczystej jest osobą uprawnioną do dokonania rozporządzenia. Nie daje natomiast
pewności co do tożsamości zbywcy lub uprawnień osób występujących jako organy osoby prawnej 11 , a także pewności, że zbywca
jest osobą zdolną do czynności prawnych. W przypadku gdyby
zbywca był pozbawiony zdolności do czynności prawnych lub w
niej ograniczony (np. wskutek ubezwłasnowolnienia), nabywca
nie nabędzie własności lub innego prawa rzeczowego. Podobny
skutek nastąpi, gdy własność nieruchomości zostanie przeniesiona
na nabywcę przez osobę, która podaje się za identyczną z właścicielem wpisanym w księdze, legitymując się sfałszowanym dokumentem tożsamości 12 .
Dla funkcjonowania zasady rękojmi obojętne jest, czy nabywca znał treść księgi wieczystej, czy też nie zapoznał się z nią 13 .
Na wiarygodność ksiąg wieczystych może powołać się tylko ten,
kto nabywa własność lub inne prawo rzeczowe poprzez czynność
prawną rozporządzającą albo zobowiązująco-rozporządzającą.
Czynnościami rozporządzającymi są czynności prawne prowadzące do zbycia prawa majątkowego (np. przeniesienie własności
rzeczy - art. 155 k.c.) albo do obciążenia prawa majątkowego (np.
ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego - art. 245 k.c.) lub
zniesienia takiego prawa (np. zrzeczenie się własności nieruchomości - art. 179 k.c., zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego - art. 246 k.c.). Dlatego też nie jest chroniona osoba, która
dokonała czynności prawnej o skutku jedynie zobowiązującym,
np. zawarła umowę zobowiązującą do przeniesienia własności
nieruchomości z zastrzeżeniem terminu (art. 157 k.c.). Również
nie podlegają ochronie zmiany stanu prawnego zachodzące z mocy ustawy lub na skutek innych zdarzeń prawnych. Należeć tu
11
12
13
M. Gersdorf, J. Ignatowicz, Prawo spółdzielcze. Komentarz, Warszawa 1966, s.
40 i 443.
Orz. SN z 9 X 1959 r., OSN 1960, poz. 87.
Orz. SN z 9-23 X 1951 r., OSN 1952, poz. 74.
94
Rękojmia wiary publicznej ksiijg wieczystych
będą przypadki obejmujące nabycie własności nieruchomości w
trybie egzekucyjnej sprzedaży (art. 999 k.p.c.)14, nabycie hipoteki przymusowej (art. 109 i 110 ustawy o ks.w.ih.), nabycie własności i nabycie innych praw rzeczowych przez spadkobranie z ustawy, nabycie współwłasności łącznej przez jednego z małżonków w
wypadku istnienia ustawowej wspólności majątkowej między małżonkami itp. Przyjąć należy, że w wypadku nadania przez sąd
orzeczenia zastępującego oświadczenie woli (art. 64 k.c. w zw. z
art. 1047 k.p.c.) - wyroku zobowiązującego do przeniesienia własności zgodnie z uprzednio zawartą umową zobowiązującą - do powstania prawa w rozumieniu wymienionych przepisów dochodzi
w drodze czynności prawnej. Takie nabycie jest więc również
chronione rękojmią w.p.ks.w.15
Zakresem działania zasady wiarygodności objęte są jedynie
zmiany stanu prawnego, będące wynikiem czynności prawnych
pod tytułem szczególnym, np. przeniesienie własności nieruchomości - art. 155 k.c., ustanowienie użytkowania - art. 252 k.c.
Nie są chronione natomiast czynności prawne pod tytułem ogólnym, w szczególności: nabycie własności w wyniku dziedziczenia
testamentowego (art. 941 k.c.), nabycie spadku w drodze umowy
(art. 1051 k.c.), nabycie współwłasności łącznej na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej (art. 47 k.r.o.). Wymienione czynności
prawne mają bowiem za przedmiot nie poszczególne prawa majątkowe, lecz pewien majątek jako całość. Rozporządzenia dokonane w drodze tego rodzaju czynności prawnych określane są
mianem sukcesji uniwersalnej i w przeciwieństwie do sukcesji
singularnej nie stanowią rozporządzeń prawami jawnymi z księgi wieczystej w rozumieniu art. 5 i 9 ustawy o ks.w.i h. Należy dodać, że w przypadku rozporządzenia prawem należącym do
spadku nabywca jest chroniony przez instytucję podobną do rękojmi w.p.ks.w., lecz mającą szerszy zakres, ponieważ obejmuje
ona także nabycie za pomocą rozporządzenia bezpłatnego (art.
1028 k.c.).
14
15
Orz. SN z 25 II 1963 r., OSN 1964, poz. 36.
W. Prądzyński, Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, PN 1948, nr 910, s. 215.
95
REJENT Nr 12 - grudzień 1994 r.
Ustawa o ks.w.i h. określa w art. 16 katalog praw, które mogą
być ujawnione w księdze wieczystej. Przepis ten wprowadza zasadę, że w księdze wieczystej mogą być ujawnione poza prawami
rzeczowymi tylko prawa osobiste i roszczenia, na których wpis zezwala przepis ustawy, zaś w ust. 2 wymienia przykładowo takie
prawa. W literaturze dominuje stanowisko, że zakres działania
rękojmi obejmuje nabycie własności i innych praw rzeczowych, a
także - na podstawie art. 9 ustawy o w.ks.w.i h. - rozporządzenia
prawami osobistymi roszczeniami, które zostały ujawnione w księdze wieczystej 16 Podobnie interpretowano na gruncie prawa rzeczowego z 1946 r. treść art. 21 tego prawa 17 . W orzecznictwie wyrażono natomiast pogląd odmienny, zgodnie z którym rękojmia
w.p.ks.w. dotyczy wyłącznie nabycia prawa własności lub innych
praw rzeczowych, nie odnosi się zaś do stosunków obligacyjnych18
Na gruncie tego poglądu nie będzie chroniony rękojmią nabywca
prawa obligacyjnego, np. dzierżawca, który zawarł umowę dzierżawy z osobą wpisaną jako właściciel nieruchomości w księdze wieczystej, jeżeli właścicielem okaże się kto inny.
Z treści art. 5 i 9 ustawy o ks.w.i h. wynika, że rękojmia znajduje zastosowanie w przypadkach:
1) nabycia własności nieruchomości lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości (art. 5 ustawy);
2) nie wymienionych w art. 5 ustawy rozporządzeń prawami
jawnymi z księgi wieczystej (art. 9 ustawy), w szczególności:
a) rozporządzeń polegających na obciążeniu nieruchomości
roszczeniami wymienionymi w art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy 19 ; osoba, której roszczenie zostało ujawnione w księdze wieczystej, korzysta z rękojmi nawet wtedy, gdy przed ostatecznym nabyciem
prawa rzeczowego zostanie przeciw prawu rozporządzającego
ujawnione ostrzeżenie lub gdy nabywca w chwili ostatecznego nabycia jest w złej wierze 20 ;
16
17
18
19
20
kowymi, WP, Warszawa 1958, t. II, s. '24.
Orz. SN z 16 V 1961 r„ OSN 1962, poz. 105.
A. Szpunar, Nowa ustawa ..., jw.
W. Prądzyński, Rękojmia ..., jw., s. 238.
96
A. Szpunar. Nowa usta
S. Breyer i inni, Prawo
Rękojmia wiary publicznej ksiijg wieczystych
b) rozporządzeń przewidzianych przepisami szczególnymi ustawy o ks.w.i h., np. przelew wierzytelności hipotecznej przez osobę
ujawnioną w księdze wieczystej jako wierzyciel, niezgodnie z
rzeczywistym stanem prawnym (art. 80 w zw. z art. 65 ust. 1,
71, 79 i 94 ustawy o ks.w.i h.) lub obciążenie wierzytelności hipotecznej (art. 265 i 329 k.c. w zw. z art. 65 ust. 3 i 101 ustawy
o ks.w.i h.) 21 ;
3) gdy na podstawie wpisanego w księdze wieczystej prawa
zostaje spełnione świadczenie na rzecz osoby uprawnionej według treści księgi (art. 9 ustawy o ks.w.i h.), np. spłata wierzytelności hipotecznej na rzecz osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel, nabycie hipoteki regresowej przez dłużnika
osobistego, który zaspokoił wierzyciela hipotecznego (art. 97
ustawy o ks.w.i h.), nabycie hipoteki zaspokojonego wierzyciela
(art. 518 k.c.).
Aby rękojmia chroniła nabywcę musi on nabyć prawo jawne
z księgi wieczystej odpłatnie. Wyłączają natomiast działanie
ochronne rękojmi rozporządzenia prawami ujawnionymi dokonane pod tytułem darmym, w szczególności takie, jak: darowizny
nieruchomości lub prawa je obciążającego albo czynności dokonane
przez spadkobiercę w wykonaniu zapisów testamentowych, np.
przeniesienie na zapisobiorcę własności nieruchomości spadkowej lub ustanowienie na rzecz zapisobiorcy użytkowania na takiej nieruchomości. W doktrynie funkcjonują dwa stanowiska
dotyczące sytuacji, gdy czynność prawna ma charakter mieszany
- częściowo odpłatny, częściowo darmy. Według pierwszego stanowiska nabywca, który uskutecznił czynność prawną mieszaną
z osobą wpisaną w księdze wieczystej, korzysta z częściowej ochrony za pomocą rękojmi, w zależności od tego, w jakiej części rozporządzenie należy uznać za odpłatne, a w jakiej za bezpłatne. Za
rozwiązaniem tym przemawia jego teoretyczna poprawność na
gruncie prawa polskiego, jednakże jego stosowanie może prowadzić do komplikacji tak wielkich, że jest ono ze względów prakty21
System prawa cywilnego, t. II z 1977 r., s. 918.
97
REJENT Nr 12 - grudzień 1994 r.
cznych nie do przyjęcia. Natomiast według drugiego poglądu całą czynność prawną mieszaną należy ujmować w sposób jednolity, jako czynność pod tytułem darmym, co w konsekwencji prowadzi do wyłączenia stosowania rękojmi w.p.ks.w. do czynności
prawnych mieszanych 22 . Dowód tego, że rozporządzenie było bezpłatne albo też dowód, w jakim zakresie należy je uznać za bezpłatne, obciąża tego, kto ma interes w wyłączeniu lub ograniczeniu
działania rękojmi w.p.ks.w. Osobą taką będzie np. nie wpisany do
księgi wieczystej właściciel, który w przypadku pierwszego poglądu ograniczy prawo nabywcy w dobrej wierze do określonego
udziału we współwłasności nieruchomości, natomiast na gruncie
drugiego z omawianych poglądów - zachowa pełną własność nieruchomości. Celem wprowadzenia przez ustawodawcę ograniczenia rękojmi w.p.ks.w. w postaci omówionej wyżej przesłanki negatywnej jest dążenie do realizacji założenia, że w przypadku
nabycia nieodpłatnego należy dać pierwszeństwo interesom osoby
rzeczywiście uprawnionej przed interesami nabywcy, choć był on w
dobrej wierze, bowiem w zamian za nabyte prawo nabywca nie
świadczy żadnego ekwiwalentu 23 .
Wiarygodność ksiąg wieczystych chroni skutecznie tylko takie rozporządzenia prawami jawnymi, które nastąpiły w okolicznościach wyłączających możliwość przypisania nabywcy złej wiary. Zła wiara w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o ks.w.i h. obejmuje
nie tylko przypadki, w których nabywca wie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, lecz również te przypadki, w których nie wie on o tej niezgodności z powodu
rażącego niedbalstwa. O złej wierze nabywcy nie świadczy natomiast jego zachowanie noszące znamiona zwykłego niedbalstwa,
bowiem nadal aktualny jest pogląd że nabywca może ufać treści
księgi wieczystej i nie ma on obowiązku przeprowadzania żmudnych dochodzeń w celu ustalenia rzeczywistego stanu prawnego
nieruchomości 24 .
22
24
A. Szpunar, Uwagi..., jw., s. 277; A. Wolter, Majątek wspólny i majątki odrębne
małżonków pod rządem wspólności ustawowej, NP 1965, nr 2, s. 114.
23
J. Ignatowicz, Prawo rzeczow
A. Szpunar, Nowa ..., jw., s. 10.
98
Rękojmia wiary publicznej ksiijg wieczystych
Ustawa o ks.w.i h. określa w art. 6 ust. 3 chwilę stanowczą
dla oceny dobrej lub zlej wiary nabywcy. Przepis ten pomija
przypadki, kiedy rozporządzenie jest niezależne od wpisu, ponieważ w takich sytuacjach chwilą stanowczą dla oceny złej lub dobrej wiary będzie zawsze dzień, w którym rozporządzenie doszło
do skutku, np. przy przeniesieniu własności nieruchomości taką
chwilą będzie dzień, w którym zawarto umowę (art. 155 § 1 k.c.).
Natomiast gdy do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w
księdze wieczystej, rozstrzygał będzie zgodnie z ustawą dzień złożenia wniosku o wpis, np. przy ustanowieniu hipoteki (art. 67
ust. 1 ustawy o ks.w.i h.). Jednakże, gdy takie rozporządzenie
nie dochodzi do skutku wraz z wpisem, lecz dopiero po jego dokonaniu, chwilą stanowczą jest dzień, w którym rozporządzenie
doszło do skutku, np. przy ustanowieniu ograniczonego prawa
rzeczowego na nieruchomości (art. 32 ust. 1 ustawy o ks.w.i h.).
We wszystkich powyższych sytuacja późniejsza zła wiara nabywcy
jest pozbawiona znaczenia. W razie uzyskania prawa jawnego na
podstawie rękojmi w.p.ks.w. nabywca korzysta z domniemania
dobrej wiary (art. 7 k.c.), a dowód jego złej wiary obciąża osobę,
która ma interes prawny w wyłączeniu ochrony wynikającej z
wiarygodności ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy o ks.w.i h. w zw.
z art. 6 k.c.). Nadal aktualna jest zasada, zgodnie z którą, w razie
gdy w imieniu nabywcy działa jego przedstawiciel ustawowy, decydującą rolę odgrywa jego dobra wiara. Natomiast gdy w imieniu
nabywcy występuje pełnomocnik, decydujące znaczenie ma dobra wiara obydwu tych podmiotów. W stosunku do osoby prawnej dla określenia jej dobrej lub złej wiary decydująca jest dobra lub zła wiara organu osoby prawnej, który reprezentuje ją przy
zawieraniu umowy. Takie ujęcie zagadnienia jest wynikiem ogólnej
zasady odpowiedzialności osoby prawnej za czynności organów; zasada ta znalazła wielokrotnie swój wyraz również w orzecznictwie25.
Rękojmia w.p.ks.w. nie będzie chronić nabycia prawa na rzecz ogółu współwłaścicieli, jeżeli choćby jeden z nabywających współwłaścicieli będzie w złej wierze26. Powyższe dotyczy także wypadku naby25
26
Orz. SN z 26 VII 1956 r„ OSN 1957, poz. 104.
Orz. SN z 4 II 1960 r„ OSPiKA 1962, poz. 70c.
99
REJENT Nr 12 - grudzień 1994 r.
cia własności na rzecz obojga małżonków, jeżeli małżeński ustrój
majątkowy ma postać wspólności ustawowej 27 .
Mimo zaistnienia wszystkich omówionych wyżej przesłanek
rękojmi w.p.ks.w. osoba, na której rzecz zostało ustanowione
użytkowanie wieczyste na gruncie nie stanowiącym wbrew wpisowi własności państwowej lub gminnej, nie będzie mogła powołać
się na wiarygodność księgi wieczystej, bowiem w takim przypadku
zasada ta musi ustąpić przed zasadą, w myśl której użytkowanie
wieczyste można ustanowić tylko na gruncie państwowym lub
gminnym 28 .
4. Skutki rękojmi
W wyniku nabycia na podstawie art. 5 ustawy o ks.w.i h. nabywca staje się w pełni uprawnionym i może swoim prawem rozporządzać, co stanowi wyjątej od zasady, że nikt nie może przenieść na inną osobę więcej praw, niż sam posiada. W granicach
określonych przepisami art. 5, 6 i 9 ustawy o ks.w.i h. rozporządzenie prawem ujawnionym w księdze wieczystej jest skuteczne, chociaż zostało dokonane przez osobę w rzeczywistości nie uprawnioną. W tych też granicach jest możliwe nabycie prawa, które w
rzeczywistości nie istnieje, zaś treść księgi wieczystej rozstrzyga
wówczas o treści i pierwszeństwie prawa będącego przedmiotem
rozporządzenia 29 .
Z momentem nabycia prawa własności nieruchomości lub innego prawa rzeczowego, na podstawie przepisów o rękojmi w.p.ks.w.,
prawo nie wpisanego właściciela lub innej nie ujawnionej osoby
uprawnionej wygaśnie. Ponieważ w polskim ustawodawstwie przeniesienie własności jest w zasadzie czynnością konsensualną (art.
155 § 1 i 157 § 2 k.c.) i nie wymaga wpisu do księgi wieczystej zarówno nabycie, jak i wygaśnięcie prawa nastąpi z chwilą zawarcia
umowy. Natomiast gdy przedmiotem umowy było prawo, do prze27
28
29
S. Breyer, Przeniesienie ..., jw., s. 235.
Orz. SN z 21 VI 1968 r„ OSPiKA 1970, poz. 119; podobnie S. Breyer, glosa
OSPiKA 1970, poz. 119; System .... jw., s. 916; odmiennie J.S. Piątowski, OSPiKA 1971, poz. 55; A. Szpunar, Nowa ..., s. 9.
System ..., jw., s. 922.
100
Rękojmia wiary publicznej ksiijg wieczystych
niesienia którego potrzebny jest wpis do księgi wieczystej, tak
jak to ma miejsce w przypadku przeniesienia hipoteki wraz z
przelewem wierzytelności hipotecznej (art. 79 i 67 ustawy o
ks.w.i h. w zw. z art. 245 k.c.), skutek działania rękojmi nastąpi
dopiero z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej30.
Przepisy dotyczące rękojmi mają charakter przepisów bezwzględnie obowiązujących. Rękojmi nie można się zrzec. Nabywca nieruchomości na podstawie przepisu art. 5 ustawy o ks.w.i h.
nie ponosi odpowiedzialności deliktowej za spowodowaną działaniem tego przepisu szkodę doznaną przez nie ujawnionego właściciela, przy czym odpowiedzialności tej nie ponosi także wtedy,
gdy można mu przypisać zwykłe niedbalstwo, a więc winę. Pełną
odpowiedzialność ponosi natomiast zbywca, jeżeli wiedział lub
powinien był wiedzieć o nieprawdziwości wpisu (art. 471 k.c.)31.
J a k już powiedziano wyżej, jeżeli zachodzą określone w ustawie przesłanki, treść księgi wieczystej rozstrzyga zawsze na korzyść tego, kto nabywa własność lub inne prawo rzeczowe od osoby
upoważnionej według treści księgi wieczystej. Wynika stąd, na co
wskazuje treść art. 5 ustawy o ks.w.i h., że rękojmia nie działa
na niekorzyść nabywcy, dlatego też nabywca nieruchomości może dochodzić wykreślenia obciążeń, które w chwili zawarcia umowy
0 przeniesienia własności były wpisane w księdze wieczystej,
lecz nie istniały, np. może żądać wykreślenia ograniczonego prawa rzeczowego albo prawa osobistego lub roszczenia (art. 32 ust.
1 i 2 ustawy o ks.w.i h.).
Rękojmia może działać także negatywnie, tzn. w tym sensie,
że nabywca własności nieruchomości nabywają wolną od obciążeń, które wprawdzie istnieją, ale które nie zostały ujawnione w
księdze wieczystej 32 . Wyjątek od tej zasady negatywnego działania rękojmi w.p.ks.w. zawiera art. 7 ustawy o ks.w.i h. 33 Nabywca nieruchomości obciążonej prawami wymienionymi w art. 7
ustawy o ks.w.i h. uzyska własność nieruchomości wraz ze wszy30
31
32
33
J.S. Piątowski, Aktualne ..., jw., s. 63.
System .... jw., s. 923 i 924.
J. Ignatowicz, Prawo ..., jw., s. 307.
A. Szpunar, Nowa ..., jw., s. 11.
101
R E J E N T Nr 12 - grudzień 1994 r.
stkimi tymi obciążeniami, choćby prawa te nie były ujawnione w
księdze wieczystej. Nie będzie więc zwolniony od obowiązku
świadczenia z tytułu umowy dożywocia (art. 908 k.c.), z tytułu
służebności ustanowionych przez sąd (art. 145 i 151 k.c.) albo na
podstawie decyzji administracyjnej, np. w drodze wywłaszczenia,
wreszcie od świadczeń z tytułu hipoteki ustawowej (art. 66 i 67
ustawy o ks.w.i h. lub art. 14 ustawy z 19 XII 1980 r. o zobowiązaniach podatkowych, Dz.U. Nr 27, poz. 111 ze zm.). We wszystkich natomiast wypadkach nabywca nieruchomości obciążonej
innymi prawami niż wymienione w art. 7 ustawy o ks.w.i h. i nie
ujawnionymi w księdze wieczystej, nabywca nieruchomości uzyska na podstawie rękojmi w.p.ks.w. własność wolną od obciążeń.
Pod rządem nowej ustawy nadal sporne pozostaje zagadnienie, czy nabycie prawa od osoby nieuprawnionej na podstawie
rękojmi w.p.ks.w. ma charakter pochodny czy pierwotny. Za pochodnym charakterem nabycia na podstawie rękojmi w.p.ks.w.
przemawia okoliczność, że jest to nabycie od osoby, która w stosunku z nabywcą jest traktowana z mocy szczególnego przepisu jako
osoba uprawniona oraz to, że nabycie następuje w drodze czynności prawnej dwustronnej 34 .
Natomiast fakt, że w świetle rzeczywistego stanu prawnego
nabycie to jest niezależne od prawa poprzednika, przemawia za
pierwotnym charakterem takiego nabycia 35 , co nie jest przekonującym argumentem.
5. Okoliczności wyłączające rękojmią
Według art. 8 ustawy rękojmię wyłącza wzmianka o wniosku, o
rewizji lub rewizji nadzwyczajnej oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Powołany przepis
ujmuje zagadnienie okoliczności wyłączających działanie zasady
14
35
System ..., jw., s. 923; podobnie A. Szpunar, NP 1963, nr 4-5, s. 431.
A. Wolter, Prawo cywilne - zarys części ogólnej, Warszawa 1972, s. 124; podobnie J. Górecki, Przeniesienie własności rzeczy ruchomej, Wrocław 1950, s. 87.
102
Rękojmia wiary publicznej ksiijg wieczystych
wiarygodności ksiąg wieczystych w sposób precyzyjny i nie budzący wątpliwości. Podstawą do ujawnienia w księdze wieczystej
wzmianki o wniosku jest art. 45 ustawy, natomiast w przypadku
wzmianki o rewizji lub rewizji nadzwyczajnej - art. 56 tej ustawy. Wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego jawnego z
rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić w oparciu o art. 10
ust. 2 lub art. 57 ust. 1 ustawy. Na gruncie obowiązującej ustawy
o ks.w.i h., wzmianka o wniosku nie jest wpisem w rozumieniu
tej ustawy, bowiem nie stanowi adnotacji wskazującej na zmianę
stanu prawnego nieruchomości lub na ustalenie tego stanu zgodnie z rzeczywistą sytuacją prawną nieruchomości. Wzmianka ta
tylko informuje o możliwości dokonania wpisu 36 . Taki sam charakter mają wzmianki o rewizji lub rewizji nadzwyczajnej. Wpisem jest natomiast ujawnienie ostrzeżenia, kiedy to wpis zapobiega utracie prawa w czasie procesu o uzgodnienie treści księgi
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości 37 .
Skutek ujawnienia w księdze wieczystej wymienionych w art.
8 ustawy okoliczności wyłączających rękojmię w.p.ks.w. polega
na tym, że prawo dotknięte wpisem tych okoliczności może być
przedmiotem rozporządzeń, lecz następstwa rozporządzeń dokonanych po wpisie wzmianek o wniosku, rewizji, rewizji nadzwyczajnej lub ostrzeżenia nie są chronione rękojmią w.p.ks.w. i zależą
od wyniku postępowania o wpis zabezpieczony wzmianką, a w
przypadku ostrzeżenia zależą od wyniku sporu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Wpis ostrzeżenia wyłącza rękojmię w tym zakresie, którego
ostrzeżenie dotyczy38. Zakres tego wyłączenia jest najszerszy wówczas, gdy ostrzeżenie dotyczy niezgodności wpisu własności nieruchomości. Wyłącza ono bowiem również dobrą wiarę nabywców
ograniczonych praw rzeczowych. Ostrzeżenie dotyczące wpisu prawa własności nie narusza rękojmi w.p.ks.w. co do wpisów ograniczonych praw rzeczowych już istniejących w chwili wpisu ostrzeżenia lub wpisanych jednocześnie z nim. Jeżeli ostrzeżenie dotyczy
M
System ..., jw., s. 900.
'!7 System ..., jw., s. 901.
IK
J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu do księgi wieczystej według prawa rzeczowego, PiP 1947, nr 5-6, s. 52.
103
REJENT Nr 12 - grudzień 1994 r.
praw rzeczowych ograniczonych, zakres wyłączenia rękojmi
w.p.ks.w. ogranicza się tylko do tych praw i praw na tych prawach. Gdy ostrzeżenie odnosi się do praw niezbywalnych lub nie
objętych ochroną za pomocą rękojmi w.p.ks.w., zakres wyłączenia
rękojmi przez ostrzeżenie równa się zeru 39 .
Szczególnego rodzaju okolicznością wyłączającą działanie rękojmi w.p.ks.w., nie wynikającą wprost z żadnego przepisu ustawy o ks.w.i h., jest niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ukształtowanym przez prawo publiczne
(nacjonalizacyjne). Istnienie tego wyłączenia na gruncie przepisów o księgach wieczystych stanowi dorobek dotychczasowego
orzecznictwa, podzielany przez część doktryny, i wiąże się z trwającym już pod rządem prawa rzeczowego z 1946 r. sporem dotyczącym działania rękojmi w.p.ks.w. na niekorzyść własności państwowej. Obowiązująca obecnie ustawa o ks.w.i h. nie rozstrzygnęła
sporu, sprowadzającego się do tego, czy na podstawie art. 5 ustawy osoba trzecia może skutecznie nabyć od ujawnionego w księdze wieczystej właściciela własność nieruchomości, która została
z mocy prawa przejęta przez państwo. Według części doktryny,
na tak postawione pytanie należy udzielić odpowiedzi pozytywnej, gdyż na gruncie obowiązującego prawa brak jest podstaw do
uznania, iż rękojmia w.p.ks.w. nie działa na niekorzyść własności państwowej. Przepisy o rękojmi w.p.ks.w. są normami bezwzględnie obowiązującymi, co wyłącza wyciąganie przy ich wykładni zbyt daleko idących wniosków 40 , z czym należy się zgodzić.
Zdaniem innych reprezentantów doktryny, rękojmi w.p.ks.w. nie
można odrywać od celów ksiąg wieczystych. Jest ona dostosowana do obrotu cywilnoprawnego i dlatego nie znajdzie zastosowania
tam, gdzie według wyraźnej woli ustawodawcy zmiany stanu
prawnego są uniezależnione od losów księgi wieczystej 41 . Natomiast według stanowiska judykatury, decydujące znaczenie przy
ocenie dopuszczalności działania rękojmi na niekorzyść własności
państwowej ma charakter przepisów prawnych, przeciwko któ19
40
41
S. Breyer, Ostrzeżenie z art. 24 prawa rzeczowego o niezgodności księgi wieczystej, PN 1950, nr 5-6, s. 407.
PiP 1953, nr 10, s. 427; podobnie: System ..., jw., s. 915 i 916.
A. Szpunar, Nowa ..., jw., s. 9.
104
Rękojmia wiary publicznej ksiijg wieczystych
rym rękojmia w.p.ks.w. występuje w konkretnym przypadku 42 .
W związku z powyższy, rękojmia w.p.ks.w. nie działa na korzyść
nabywcy, jeżeli własność nieruchomości przeszła na państwo z
mocy samego prawa, na podstawie ustaw nacjonalizacyjnych,
bowiem instytucja rękojmi w.p.ks.w. jest dostosowana do obrotu
cywilnoprawnego, co jest zgodne z funkcjami ksiąg wieczystych43.
Do powołanych ustaw nacjonalizacyjnych należy zaliczyć ustawę z
3 I 1946 r. o przejęciu podstawowych gałęzi gospodarki narodowej
(Dz.U. Nr 3, poz. 17) oraz dekret z 6 IX 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej (Dz.U. z 1945 r. Nr 3, poz. 13). Działanie rękojmi
w.p.ks.w. nie będzie natomiast wyłączone w przypadku niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, powstałym wskutek przejścia na państwo
własności nieruchomości z mocy przepisów 44 , np. dekretów z 8
III 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz.U. Nr
13, poz. 87) i z 22 X 1947 r. o przepadku majątku (Dz.U. Nr 65, poz.
390), z 18 IV 1955 r. o uwłaszczeniu i uregulowaniu spraw związanych z reformą rolną i osadnictwem rolnym (Dz.U. Nr 18, poz. 107
ze zm.).
6. P o d s u m o w a n i e
Chociaż obowiązująca obecnie ustawa o ks.w.i h. urzeczywistniła wiele wysuwanych przez doktrynę i praktykę propozycji dotyczących rękojmi, jak np. zmianę konstrukcji złej wiary czy też
nowe uregulowanie skutków negatywnych, obecny stan prawny
daleki jest od doskonałości. Obok tradycyjnie już spornych zagadnień działania rękojmi na niekorzyść własności państwowej i
charakteru nabycia prawa jawnego na podstawie rękojmi w.p.ks.w.,
wątpliwości wzbudzają na gruncie przepisów nowej ustawy zawarte w niej regulacje dotyczące m.in. zakresu pojęć: „treść księgi
wieczystej", „stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej", z uwagi na nowe ujęcie złej wiary oraz uchylenie negatyw42
4:!
44
A. Szpunar, Uwagi ..., jw., s. 281.
Orz. SN z 24 IX 1965 r., OSN 1966, poz. 82.
Orz. SN z 21 II 1962 r„ OSN 1963, poz. 86; S. Breyer, Przeniesienie.... jw., s. 239.
105
REJENT Nr 12 - grudzień 1994 r.
nego działania rękojmi w.p.ks.w. wobec służebności wymienionych w art. 7 pkt 3 ustawy o ks.w.ih. 45 Pomimo występowania
zasygnalizowanych wyżej problemów, konstrukcję zasady wiarygodności ksiąg wieczystych, zawartą w nowej ustawie, należy
ocenić pozytywnie. W aktualnym stanie uregulowania innych
prawnomaterialnych zasad ksiąg wieczystych, w szczególności
zasady wpisu, rękojmia w.p.ks.w. jest niezbędna do tego, by księgi wieczyste mogły spełniać swoje funkcje.
LITERATURA:
S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa
1975; glosa do orzeczenia SN z 30 XII 1960 r., PiP 1962, nr 2.
J. Gładyszewski, Uwagi o rękojmi w.p.ks.w. na tle ustawy z
dnia 6 VII 1982 r. o ks.w.i h„ „Palestra" 1983.
J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1979.
A. Kunicki, Domniemania w prawie rzeczowym, Warszawa
1969.
Z.K. Nowakowski, Prawo rzeczowe. Zarys wykładu, Warszawa 1980.
J.S. Piątowski, Aktualne zagadnienia rękojmi w.p.ks.w., PiP
1969, nr 7.
W. Prądzyński, Rękojmia w.p.ks.w., PN 1948, nr 9-10,
Prawo cywilne z orzecznictwem, literaturą i przepisami związkowymi, WP Warszawa 1958, t. II.
S. Rudnicki, Nowy projekt prawa o księgach wieczystych i hipotece, NP 1968, nr 12.
A. Szpunar, Nowa ustawa o księgach wieczystych i hipotece,
PiP 1983, nr 5; Uwagi o rękojmi w.p.ks.w., PiP 1963, nr 8-9.
System prawa cywilnego, t. II (Prawo własności i inne prawa
rzeczowe) Wrocław-Warszawa 1977.
45
J. Gładyszewski, Uwagi o rękojmi w.p.ks.w. na tle ustawy z 6 VII 1982 r. o
księgach wieczystych i hipotece, „Palestra" 1983, s. 10; uchw. SN z 4 III 1994 r.,
„Wokanda" 1994, nr 4, s. 5.
106
Rękojmia wiary publicznej ksiijg wieczystych
J. Wasilkowski, Prawo rzeczowe w zarysie, Warszawa 1957.
S. Wójcik, Z zagadnień rękojmi w.p.ks.w., PiP 1962, nr 10.
107