Najem, dzierżawa, zlecenie i poręczenie

dr Bartłomiej Swaczyna
Materiały na ćwiczenia z prawa cywilnego
– Najem, dzierżawa, zlecenie i poręczenie –
1. Anna wynajęła Katarzynie miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym na dwa
lata. Umowę zawartą w dniu 15 maja 2012 r. ujęto w dwóch dokumentach, po jednym dla
każdej ze stron. Anna przekazała Katarzynie kartę magnetyczną umożliwiającą wjazd i
wyjazd z garażu. Katarzyna udała się ze swoim dokumentem umowy do notariusza w celu
udzielenia poświadczenia istnienia dokumentu. Notariusz umieścił na dokumencie umowy
pieczątkę: „widziano dnia 31 maja 2012 r.”, oparzył ją pieczęcią i podpisał. Anna po
wakacjach w Grecji w sierpniu 2012 r., gdzie poznała Jorgosa, postanowiła wyjechać na stałe
do tego kraju. Przed wyjazdem sprzedała udział we współwłasności garażu
wielostanowiskowego Tadeuszowi. Ten ostatni niezwłocznie po zawarciu umowy sprzedaży
wypowiedział Katarzynie najem i zażądał wydania po upływie terminu wypowiedzenia karty
magnetycznej umożliwiającej dostęp do garażu. Katarzyna w przyszłym miesiącu ma odebrać
samochód z salonu.
Czy żądanie Tadeusza było uzasadnione?
2. Ludwik od dziesięciu lat mieszkał ze swoim partnerem, Olgierdem, w mieszkaniu,
które wynajmował od gminy. Ludwik sporządził testament notarialny, w którym do całego
spadku powołał Olgierda. Po śmierci Ludwika Olgierd udał się do urzędu gminy, aby
„przepisać” mieszkanie na siebie. Złożył podanie, do którego załączył wypis aktu
notarialnego obejmującego testament Ludwika. W odpowiedzi otrzymał pismo, w którym
gmina zażądała niezwłocznego opróżnienia przez niego lokalu. Uzasadniając tę decyzję
wskazano, że najem nie wchodzi do spadku po Ludwiku i dlatego nie mógł przejść na
Olgierda.
Czy żądanie gminy jest uzasadnione?
Por. uchwała SN z dnia 20 listopada 2009 r., III CZP 99/09, OSN 2010, nr 5, poz. 74; dla
wytrwałych: wyrok ETPC z 2 marca 2010 r. w sprawie ze skargi nr 13102/02 Kozak
przeciwko Polsce.
3. Alina przez kilka lat pełniła funkcję opiekuna swojego wnuka, Leszka, którego rodzice
zostali pozbawieni władzy rodzicielskiej. Po uzyskaniu pełnoletność Leszek nadal mieszkał z
babcią w wynajmowanym przez nią od gminy mieszkaniu. Z czasem to on zaczął opiekować
się Aliną. Mieszkał z babcią aż do jej śmierci, a przez ostatnie kilka lat wspierał ją finansowo,
ponieważ emerytura Aliny nie wystarczała na pokrycie coraz wyższych wydatków na
leczenie. Dwa miesiące po śmierci Aliny Leszek udał się do urzędu gminy z zamiarem
potwierdzenia wstąpienia w stosunek najmu. Okazało się, że musi złożyć odpowiednie pismo.
Wymiana korespondencji trwała trzy lata. W końcu zdesperowany Leszek wstąpił przeciwko
gminie z powództwem o stwierdzenie wstąpienia w stosunek najmu w miejsce Aliny.
W dopowiedzi na pozew gmina podniosła zarzut przedawnienia prawa wstąpienia w stosunek
najmu.
Jakie powinno zapaść rozstrzygnięcie?
Por. wyrok SN z dnia 12 lutego 2002 r., I CKN 527/00, OSN 2002, nr 12, poz. 159;
uchwała SN z dnia 21 maja 2002 r., III CZP 26/02, OSN 2003, nr 3, poz. 20.
4. Dwaj przedsiębiorcy, Paweł i Gaweł, wspólnie wydzierżawili na czas nieoznaczony od
spółki z o.o. „Posesjonat” grunt, an którym znajdował się budynek obejmujący lokale
użytkowe. Każdy z wydzierżawiających prowadził w odrębnym lokalu swoją działalność, zaś
w jednym pomieszczeniu urządzili wspólną recepcję i poczekalnię. Współpraca układała się
zgodnie przez kilka lat. Z czasem jednak firma Pawła rozrosła się na tyle, że dotychczasowy
lokal był już dla niego niewystarczający. Zaproponował on zatem Gawłowi przejęcie
dzierżawy całej nieruchomości. Gaweł jednak nie potrzebował dodatkowych pomieszczeń i
nie był skłonny przystać na ten pomysł. Uważał, ze najlepsze jest zachowanie status quo.
Wobec tego Paweł wypowiedział na piśmie stosunek dzierżawy spółce „Posesjonat”. Spółka
po upływie terminu wypowiedzenia zażądała od Gawła zapłaty całego czynszu. Gaweł
odmówił twierdząc, że do tej pory przez kilka lat wpłacał na rachunek spółki połowę czynszu,
a obowiązek zapłaty drugiej części nadal obciąża Pawła.
Czy żądanie dzierżawcy jest uzasadnione?
5. Przemysław kupił grunt rolny od Rafała w umowie zawartej w formie pisemnej.
Następnie wydzierżawił go Helenie na pięć lat, a roczny czynsz miał wynosić 20 000 zł.
Umowę zawarto w formie aktu notarialnego. Po roku Helena poddzierżawiła grunt Grażynie
na cztery lata. Roczny czynsz ustalono w wysokości 25 000 zł. Umowa została zawarta na
piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym. Na zawarcie tej umowy Przemysław po
tygodniu wyraził ustną zgodę. Po upływie drugiego roku Helena nie zapłaciła czynszu
dzierżawy. Po czterech miesiącach Przemysław wezwał ją do uiszczenia zaległego czynszu,
wyznaczając jej dodatkowy trzymiesięczny termin uprzedzając, że po jego bezskutecznym
upływie wypowie dzierżawę. Ponieważ Helena nie zapłaciła, Przemysław wypowiedział jej
dzierżawę na piśmie ze skutkiem natychmiastowym. Zażądał także od Grażyny wydania
gruntu. Helena uważa jednak, że Przemysław nie mógł wypowiedzieć umowy zawartej na
czas oznaczony, a poza tym wypowiedzenie nastąpiło w niewłaściwej formie i z tego powodu
jest bezskuteczne. Z kolei Grażyna odmówiła wydania nieruchomości twierdząc, że po
wypowiedzeniu dokonanym przez Przemysława, to ona jest dzierżawcą i może żądać od
Przemysława umożliwienia jej używania gruntu i pobierania pożytków. Podniosła także, iż
sama zapłaciła czynsz poddzierżawy w terminie. Ponadto, zdaniem Grażyny, Przemysław i
tak nie mógłby żądać od niej wydania gruntu, ponieważ nie jest jego właścicielem.
Czy żądanie Przemysława jest uzasadnione?
Por. wyrok SN z dnia 7 listopada 1997 r., III CKN 249/97, OSN 1998, nr 3, poz. 53;
wyrok SN z dnia 20 lipca 2006 r., V CSK 200/06, OSN 2007, nr 4, poz. 61; wyrok SA w
Poznaniu z dnia 24 kwietnia 2007 r., I ACa 990/06, Lex nr 446249.
6. Franciszek zawarł z Pawłem w formie aktu notarialnego umowę, w której zlecił mu
kupno lokalu użytkowego o określonych właściwościach za cenę nie wyższą niż 3000 zł
za m2. Paweł znalazł odpowiednią ofertę i imieniu Franciszka kupił od Kamila lokal. Umowę
zawarto w formie aktu notarialnego. Tymczasem Franciszek otrzymał od Grażyny
korzystniejszą ofertę. Oświadczył więc Kamilowi, że odmawia potwierdzenia sprzedaży i nie
jest nią związany. Kamil się z tym nie zgadza i żąda zapłaty umówionej ceny.
Czy żądanie to jest uzasadnione?
7. Franciszek zawarł z Pawłem w formie aktu notarialnego umowę, w której zlecił mu
kupno lokalu użytkowego o określonych właściwościach za cenę nie wyższą niż 3000 zł
za m2. Paweł znalazł odpowiednią ofertę i w imieniu własnym kupił od Kamila lokal. Umowę
zawarto w formie aktu notarialnego. Poinformował Franciszka o wykonaniu zlecenia. Wobec
tego Franciszek zwrócił się do Kamila o wydanie lokalu. Zaskoczony Kamil odmówił
twierdząc, że przecież nie zawierał z Franciszkiem żadnej umowy.
Czy Kamil powinien wydać lokal Franciszkowi?
8. Eustachy zlecił Urszuli kupno dla niego działki budowlanej w Zawoi. Umowę zawarto
w formie pisemnej. Urszula miała się tym zająć jako doświadczony pośrednik w obrocie
nieruchomościami. Znalazłszy odpowiednią nieruchomość, po uzyskaniu akceptacji
Eustachego, kupiła ją od Grażyny we własnym imieniu zawierając umowę sprzedaży w
formie aktu notarialnego. Działka okazała się tak interesująca, że inny klient Urszuli gotów
był za nią zapłacić o 30 % więcej niż wynosiła cena w umowie z Grażyną. Urszula wyjaśniła
mu jednak, że jest już zobowiązana do przeniesienia własności owej nieruchomości na
Eustachego. Wtedy ów klient użył argumentu, któremu nie sposób było się oprzeć:
zaoferował cenę o 50 % wyższą. Urszula czując niesmak sprzedała mu tę nieruchomość
zawierając umowę u notariusza w Żywcu. Sama zaś zwróciła pieniądze, które otrzymała od
Eustachego. Za radą znajomego adwokata oświadczyła także Eustachemu, że wycofuje się ze
współpracy wobec nieważności umowy zlecenia wskutek niezachowania formy aktu
notarialnego wymaganej dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności
nieruchomości.
Czy i ewentualnie wobec kogo przysługują Eustachemu w tej sytuacji jakieś
uprawnienia?
9. Julita zleciła Gerwazemu kupno dla niej obrazu Jana Świderskiego, który pasowałby
do salonu w jej nowo wybudowanym domu. Umowa zawarta na piśmie obejmowała
szczegółowe wytyczne sformułowane przez projektanta wnętrz co do wielkości i kolorystyki
dzieła. Prosiła jednak, żeby Gerwazy nie ujawniał, dla kogo kupuje obraz, ponieważ ze
względu na powszechnie znaną zamożność Julity podbiłoby to cenę. Gerwazy wywiązał się z
powinności zachowania dyskrecji znakomicie. Udało mu się kupić obraz po niezwykle
atrakcyjnej cenie. Zanim jednak przekazał go Julicie i odebrał wynagrodzenie zmarł nagle na
zawał serca. Żona Gerwazego, która została jego jedyną spadkobierczynią, była zachwycona
obrazem i nie zamierzała się go pozbywać. Kiedy Julita zażądała przeniesienia na nią
własności obrazu i zaproponowała wypłacenie wynagrodzenia, usłyszała od żony Gerwazego,
że umowa jest już wobec jego śmierci bezskuteczna. Żona Gerwazego nie zamierza zatem ani
przenieść własności obrazu na Julitę, ani dochodzić zapłaty wynagrodzenia.
Czy Julita może żądać przeniesienia na nią własności obrazu?
10. Helena była doświadczonym adwokatem. Prowadziła sprawę Juliuszowi, w której
występował on jako pozwany o zapłatę. Na najbliższej rozprawie Helena zamierzała
przedstawić sądowi dokumenty, z których wynikało, że Juliusz dokonał już zapłaty żądanej
sumy. Wobec zakreślonego przez sąd terminu była to ostatnia możliwość przedstawienia
owych dokumentów. Posiedzenie sądu w sprawie Juliusza zostało wyznaczone na godz.
12.30. Helena miała w tym samym dniu także inną rozprawę o godz. 10. Zgodnie z wokandą
sprawa ta miała się zakończyć o godz. 12.00. Helena miała więc nadzieję, że zdąży być na
obydwóch rozprawach. Pierwsze posiedzenie się jednak znacznie przedłużyło. Helena o godz.
12.15 poprosiła więc sąd o 5 minut przerwy i z obłędem w oczach zaczęła poszukiwać na
korytarzu sądu substytuta. Na schodach wpadła na Dariusza, powszechnie uważanego za
znakomitego cywilistę. Poprosiła go o zastępstwo na sprawie Juliusza i uczuliła na
konieczność złożenia na rozprawie wspominanych dokumentów. Biegnąc z powrotem na
sprawę z godz. 10 próbowała się dodzwonić do Juliusza, aby zawiadomić go o
nieplanowanym zastępstwie, ale nikt nie odbierał telefonu. Tymczasem Dariusz podczas
rozprawy zapomniał o dokumentach. W rezultacie sąd zasądził od Juliusza zapłatę.
Czy wobec i wobec kogo Juliusz ma jakieś roszczenia w związku z przegranym
procesem?
11. Janusz cierpiał na zaburzenia psychiczne, które sprawiały, że nie był w stanie
świadomie podejmować decyzji. Objawy tej choroby nie zawsze jednak manifestowały się w
sposób dostrzegalny dla otoczenia. Janusz postanowił wziąć w banku pożyczkę w wysokości
20 000 zł, którą miał przeznaczyć na remont mieszkania. Jego przyjaciel, Dominik, wiedząc o
przypadłości Janusza zdecydował się jednak poręczyć za tę pożyczkę, ponieważ bank był
gotów jej udzielić wyłącznie po uzyskaniu zabezpieczenia. Dominik złożył swoje
oświadczenie w formie pisemnej. Janusz odebrał pieniądze, a następnego dnia całą sumę
przegrał w kasynie. Kiedy upłynął bezskutecznie termin płatności, bank zażądał od Dominika
zapłaty za dług objęty poręczeniem. Dominik twierdzi jednak, że nie jest do tego
zobowiązany, ponieważ umowa pożyczki była nieważna. Dwa miesiące później Janusz został
całkowicie ubezwłasnowolniony.
Czy żądanie banku jest uzasadnione?
12. Andrzej był winien swojej siostrze Lucynie 15 000 zł. Kiedy w potrzebie znalazł się
także jego przyjaciel Zbigniew, Andrzej poprosił Lucynę o udzielnie mu pożyczki. Lucyna
zgodziła się. Ponieważ jednak nie miała o Zbigniewie dobrej opinii, a mówiąc wprost:
uważała go za osobę zupełnie nieodpowiedzialną, zażądała udzielenia przez Andrzeja
poręczenia za przyjaciela. Andrzej złożył więc odpowiednie oświadczenie na piśmie, a
Lucyna wypłaciła Zbigniewowi 10 000 zł. Tymczasem Lucyna odziedziczyła po wujku
spadek na podstawie testamentu własnoręcznego, w którym została obciążona zapisem na
rzecz Andrzeja obejmującym zapłatę 15 000 zł. Kiedy wszystkie trzy wierzytelności były już
wymagalne, Zbigniew potrącił z wierzytelności Lucyny względem niego o spłatę pożyczki,
wierzytelność Andrzeja z tytułu zapisu.
Czy Zbigniew został zwolniony z obowiązku zapłaty na rzecz Lucyny 10 000 zł?
13. Wspólnikami spółki z o.o. byli Andrzej (1/2), Marek (1/4) i Alina (1/4). Spółka
wzięła w banku kredyt w wysokości 200 000 zł. Za spłatę kredytu poręczył Andrzej.
Następne wysokość kredytu została zwiększona do 300 000 zł, a poręczenia za spłatę całej
sumy udzielił Marek. Po podwyższeniu sumy kredytu poręczenia za dług spółki udzieliła
również Alina ograniczając jednak swoją odpowiedzialność do 200 000 zł. Oświadczenia
wszystkich poręczycieli zostały złożone na piśmie. Po nadejściu terminu wymagalności
roszczenia banku Andrzej i Marek zapłacili po 100 000 zł.
Jakie roszczenia przysługują poręczycielom i wierzycielowi?