4. Konstrukcja kredytu

Kredyt Hipoteczny w Praktyce
Mikołaj Baca
Agenda
1. Przedstawienie marki Open Finance
2. Rola doradcy:
 Proces kredytowy
 Pomoc w znalezieniu nieruchomości
3. Kredyt Hipoteczny:
 Geneza hipoteki
 Rodzaje kredytów
 Rynek wtórny, rynek pierwotny (MDM)
 Czy hipoteka ma sens?
 Zdolnośd kredytowa:
 Akceptowane źródła dochodu
 Zobowiązania przyjmowane do zdolności/BIK
4. Konstrukcja kredytu:
 Oprocentowanie
 Raty
 Koszty związane z zaciągnięciem kredytu
 Księga wieczysta
5. Rola KNF
6. Dziwny przypadek franka
Co robimy w Open Finance?
Co robimy w Open Finance?
Rola doradcy
Wybór
nieruchomości/Pomoc
w znalezieniu
nieruchomości


Sprawdzenie stanu prawnego
nieruchomości
Wymagane dokumenty do
wniosku kredytowego
Wypłata kredytu




Umowa przedwstępna






Nieruchomość
Zadatek czy zaliczka
Niedozwolone klauzule
Cena
Sprawdzenie umowy z
developerem
Zdjęcia nieruchomości
(w środku, na zewnątrz)
2





Wybór spośród 3-5 banków
Bezpieczeństwo
Najlepsza cena
Korzystne warunki
Złożenie wniosków w
placówce Open Finance
3
4
Analiza kredytowa
8
W transzach w przypadku
dewelopera
Jednorazowo na rynku
wtórnym
Plany finansowe
Zabezpieczenie przyszłości,





OPIEKA
DORADC
Y

Podpisanie aktu
notarialnego / cesja
Podpisanie umowy
kredytowej

Koszty notarialne
(środki własne, kredytowane)

Koszty podatkowe, sądowe

Odbiór mieszkania,
spisanie liczników

Przekazanie kluczy



7
Złożenie wniosków o
kredyt
6
Dodatkowe warunki kredytu
Założenie konta,
Podpisanie umowy:
- w Open Finance,
- w placówce BANKU
Uzupełnianie dokumentów
Prawna
Techniczna
Finansowa
Stały monitoring przy
procesowaniu wniosku
Wycena nieruchomości
Decyzja kredytowa




Otrzymanie decyzji z
Banków
Spotkanie i podsumowanie
decyzji kredytowych
Warunki do podpisania
umowy
Wybieramy najlepszy BANK
5
Kredyt Hipoteczny – zabezpieczenie dla banku
Geneza hipoteki w Polsce
Historycy zidentyfikowali w Polsce dokumenty hipoteki już dla XIV wieku. Formalnie dzieje
polskiej hipoteki rozpoczyna konstytucja sejmowa z roku 1588 o ważności zapisów. Ustalała ona,
że pierwszeostwo przysługuje roszczeniu tego wierzyciela, który ma wcześniejszą, a w sposób
właściwy zapisaną hipotekę na jakichś dobrach. Co ciekawe Niemcy, poza miastami nie znały
nawet ksiąg hipotecznych aż po wiek XVIIII.
Prawo Rzymskie – PIGNUS I HYPOTHECA
Pignus jest formą zastawu ręcznego na mocy którego zastawca celem dodatkowego
zabezpieczenia swojego długu przekazywał zastawnikowi daną rzecz ruchomą. Rzecz ta
pozostawała jego własnością lecz w związku z brakiem possessio nie mógł on z niej czerpad
korzyści ani nie mogła ona służyd innym zastawom. Odmienna sytuacja miała się w przypadku
hipoteki czyli zastawu umownego który polegał na zabezpieczeniu długu przez zastawcę lecz bez
jego przekazywania. Przedmiot zastawu mógł pozostawad w rękach dłużnika co umożliwiało mu
pobieranie z tego tytułu korzyści oraz umożliwiało mu dalsze zastawianie tej samej rzeczy.
Rodzaje kredytów hipotecznych
Co do zasady kredyty hipoteczne dzielimy na trzy grupy:
 Mieszkaniowy – kredyt udzielony na nieruchomości, która będzie zaspokajad potrzeby
mieszkaniowe, a więc zakup czy budowa nieruchomości, zabepzieczony hipoteką
 Konsolidacyjny – kredyt przeznaczony na spłatę innych zobowiązao kredytowych,
zabezpieczony hipoteką
 Pożyczka hipoteczna – kredyt przeznaczony na tzw. cel dowolny, zabezpieczony
hipoteką
Kredyty dzielone są również ze względu na podmiot, który zaciąga dane zobowiązanie :
 Prywatny – zaciągany przez osobę fizyczną
 Firmowy – zaciągany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, przez osobę
prowadzącą jednoosobową działalnośd gospodarczą czy spółki
Kredyty dzielimy również ze względu na cel kredytowania:
 Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym
 Zakup nieruchomości na rynku wtórnym
 Budowa domu
 Zakup działki
 Remont
 Pożyczka hipoteczna
 Konsolidacja
 Refinansowanie innego kredytu
 Refinansowanie poniesionych kosztów
MDM – Mieszkanie dla młodych
MDM polega na jednorazowym dofinansowaniu wkładu własnego udzielanym w momencie wypłaty
kredytu. Klient zaciąga kredyt w banku komercyjnym, który podpisał umowę z BGK. Po uruchomieniu
kredytu bank pomniejsza kwotę kapitału o sumę dofinansowania i zwraca się do BGK o zwrot środków.
1. Jakiego rodzaju nieruchomości dotyczy program?
2. Ile wynosi wysokośd wsparcia?
3. Ile wynosi limit ceny mieszkania, które można kupid w ramach programu?
4. Czy został ustalony limit powierzchni nieruchomości?
5. Jaki jest minimalny okres na jaki muszę zaciągnąd kredyt?
6. Ile powinienem / powinnam posiadad środków własnych?
Hipoteka nie taka straszna jak ją malują
1.
2.
3.
4.
Wartośd kredytu vs. Wartośd nieruchomości
Wynajem czy hipoteka
Rynek najmu w Polsce
Czy można na tym zarobid?
Zdolnośd kredytowa listopad 2014 - PLN
BANK
Raiffeisen
DB PBC
BOŚ
Eurobank
PKO BP
Millenium
BGŻ
Pekao SA
BPH
GNB
BZ WBK
mBank
Alior Bank
ING
Singiel - 2 500 zł brutto
0,00 zł
0,00 zł
68 500,00 zł
0,00 zł
109 700,00 zł
71 000,00 zł
103 630,00 zł
139 353,00 zł
121 000,00 zł
100 294,00 zł
125 300,00 zł
135 493,34 zł
197 720,00 zł
119 819,00 zł
2 os. - 3 200 zł brutto
0,00 zł
0,00 zł
0,00 zł
66 082,66 zł
87 950,00 zł
102 000,00 zł
110 925,00 zł
112 273,00 zł
113 000,00 zł
129 569,00 zł
135 470,00 zł
139 451,38 zł
178 942,00 zł
178 990,00 zł
• Akceptowane źródła dochodu
• Zobowiązania przyjmowane do
zdolności/BIK
2 os. + 1 - 6 000 zł brutto
241 059,70 zł
255 000,00 zł
259 500,00 zł
325 478,30 zł
292 600,00 zł
287 000,00 zł
300 401,00 zł
287 505,00 zł
307 500,00 zł
309 535,00 zł
312 120,00 zł
295 890,81 zł
414 423,00 zł
361 423,00 zł
2 os. + 1 - 10 000 zł brutto
643 000,00 zł
609 000,00 zł
791 000,00 zł
549 999,99 zł
633 900,00 zł
706 000,00 zł
713 304,00 zł
652 816,00 zł
682 500,00 zł
668 627,00 zł
638 500,00 zł
684 104,28 zł
790 882,00 zł
722 848,00 zł
Konstrukcja kredytu
1. Oprocentowanie kredytu:
 stałe
 zmienne
2. Rodzaje rat:
 stałe
 malejące
LTV - czyli ile procent wartości nieruchomości
może stanowid kredyt w oczach danego Banku.
Ryzyko z tytułu brakującego wkładu własnego
przejmuje Ubezpieczyciel, a płaci klient.
Mikołaj Baca
Koszty udzielenia kredytu










Prowizja
Ubezpieczenie na życie
Ubezpieczenie od utraty pracy
Ubezpieczenie niskiego wkładu
Ubezpieczenie nieruchomości
Wycena nieruchomości, inspekcje przy wypłacaniu transz
Ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu hipoteki
Wpis hipoteki, PCC3
Opłata za rozpatrzenie wniosku
Opłata za kartę, konto i inne dodatkowe produkty – cross sell
Księga wieczysta
Księgi wieczyste możemy sprawdzid poprzez elektroniczny internetowy system ksiąg wieczystych:
http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html
Działy ksiąg wieczystych:
I Oznaczenie nieruchomości
II Własnośd
III Ciężary i ograniczenia
IV Hipoteki
KNF
1. Rekomendacje
Dziwny przypadek franka
CHF / PLN
Mikołaj Baca
CHF / PLN
Dziękuje za uwagę
Mikołaj Baca
Regionalny Dyrektor ds. Zewnętrznych Kanałów Sprzedaży
Tel.: +48 667 894 611
e-mail: [email protected]