Deweloperzy zaczynają ustępować klientom

Deweloperzy zaczynają ustępować klientom

NIERUCHOMOŚCI» W 2008 r. na rynku zwiększy się podaż lokali. Pojawią się nowe, których budowa ruszyła po 2004 r. Może to wptynąć na spadek cen
Deweloperzy zaczynają ustępować klientom
RADOSŁAW OMACHEL
Dziennik Finansowy
ynek nieruchomości w Polsce
jest napięty. Rok 2008 może
przynieść spadek cen mieszkań. Obroty deweloperów, jak donoszą agencje nieruchomości, spadły,
a między sprzedającymi a kupującymi trwa przeciąganie liny. Pierwsi nie chcą obniżyć cen i przynajmniej na razie wolą zwlekać ze
sprzedażą, niż zgodzić się na upust.
Klienci czekają jednak aż ceny pójdą w dół. Kto wygra? Wszystko
wskazuje na remis ze wskazaniem
na kupujących.
Za strategią przyjętą przez przyszłych klientów przemawiają prognozy podaży mieszkań. Od kilku
tygodni na rynek pierwotny trafiają lokale, których budowa ruszyła
już po l maja 2004 r. Liczba wydawanych pozwoleń na budowę w 2003
r. wyniosła 92 tyś. W 2005 r., kiedy
ruch w deweloperskini interesie rozpoczął się na dobre, liczba ta sięgnęła 116 tyś. Rok później - już 160 tyś.
Dlatego podaż mieszkań będzie rosła. W 2008 r. na największy w Polsce stołeczny rynek trafi ich 17 - 18
tyś. Jeszcze 2,3 lata temu podaż wynosiła 11 -12 tyś. lokali. Wzrost podaży pojawi się też w Poznaniu,
R
Kluczowy dla rynku
nieruchomości będzie
pierwszy kwartał. Jeśli po
wzroście podaży nowych
lokali i podwyżce stóp ceny
mieszkań nie zaczną spadać,
klienci znów ruszą na zakupy
Trójmieście, na Śląsku i we Wrocławiu. Już teraz serwisy internetowe
oferujące nowe mieszkania pękają w
szwach - liczba ofert od 2 miesięcy
utrzymuje się na rekordowo wysokim poziomie.
Przy wyraźnie rosnącej podaży
popyt jest ograniczany przez rosnące koszty zakupu mieszkania. Szczytowy okres koniunktury na rynku
nieruchomości nieprzypadkowo
zbiegł się w czasie z okresem historycznie najniższych stóp procentowych. Jednak w kwietniu 2006 r.
RPP rozpoczęła cykl podwyżek.
Stopa główna NBP wzrosła w tym
czasie z 4 do 5 proc. Podobnie wzrosło oprocentowanie kredytów hipotecznych. Wszystko przemawia za
tym, że to nie koniec podwyżek, i nie
można wykluczać, że do końca 2008
r. stopa główna NBP wzrośnie do 6
proc. Przy poziomie 4 proc. rata kredytu na 300 tyś. zł rozłożonego na
30 lat wynosi około 1700 zł. Po podwyżce o 2 pkt proc. może wzrosnąć
do blisko 2100 zł. Na tym nie koniec.
Perturbacje na rynku kredytów hipotecznych w USA wywołały wśród
bankierów awersję do ryzyka. Poza
tym instytucje finansowe mają problemy z pozyskaniem kapitału potrzebnego do wypłaty kredytów hipotecznych. - Tanie źródła finansowania w postaci depozytów zaczynają się wyczerpywać. Banki zaczną
więc zaostrzać kryteria kredytowe i
podnosić marże. Dla rynku nieruchomości oznacza to ryzyko zmniejszenia popytu - ocenia Łukasz Tarnawa, główny ekonomista PKO BP.
Przykręcenie popytu przy rosnącej podaży na wolnym rynku zawsze
przynosi ten sam skutek - spadek
cen. Liczący na to potencjami klienci odkładają decyzję o zakupie. Kluczowy dla rynku będzie pierwszy
kwartał. Jeśli po wysypie nowych lokali i spodziewanej podwyżce stóp
o 50 pkt bazowych ceny nie ruszą w
dół, klienci mogą uznać, że dalsze
odkładanie decyzji nie ma sensu i
ruszą na zakupy. Eksperci podkreślają jednak, że jeśli tak się stanie i
ruch wzrośnie, ceny mieszkań nadal pozostaną stabilne.
» str. 02
Liczba mieszkań,
których budowę rozpoczęto
i Ceny mieszkań w listopadzie
; wtys.zt/mkw.
w tyś.
Ikw.
II kw. lllkw. IV kw. Ikw.
II kw. lllkw.
2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007
,t
źródto-SUS
żródto;QpenRnHli
Potanieją lokale w wielkiej pl y cię
W 2008 r. nie będzie spektakularnych wzrostów ani spadków cen.
Pole do podwyżek jest jeszcze na Śląsku, gdzie nowych mieszkań jest
mato, a poziom zarobków stosunkowo wysoki. Stabilne cenowo będą Łódź, Trójmiasto, Poznań i Wrocław. W Krakowie mieszkania mogą jeszcze trochę potanieć. Generalnie podaż nowych mieszkań w l
MACIEJ
DYMKOWSKI
doradca zarządu
redNet Consulting
pótroczu będzie wysoka. Należy się spodziewać, że przynajmniej
część tych lokali będzie czekać na klientów i rynek pierwotny stanie
się konkurencją dla wtórnego. A wtaśnie na rynku wtórnym istnieje
największe ryzyko przeceny. Tanieć powinny zwłaszcza mieszkania o
niższym standardzie, wybudowane z wielkiej płyty, gdzie mimo
ostatnich obniżek wyceny wciąż przewyższają realną wartość lokali.
RYNEK NIERUCHOMOŚCI» Spadek marży i wysokie koszty robocizny powstrzymują firny budowlane przed obniżeniem cen mieszkań
Deweloperzy nie chcą rezygnować z zysku
RADOSŁAW OMACHEL
Dziennik Finansowy
Zmiany cen mieszkań w listopadzie*
w proc.
Podaż działek jest niewielka
4.55
imo rosnących kosztów kredytów i coraz większej liczby trafiających na rynek nowych mieszkań krachu w nieruchomościach nie będzie. Powtórka z początku dekady, kiedy nagły wzrost
oprocentowania kredytów doprowadził do zapaści i spadku cen nawet o
20 - 30 proc. oraz serii bankructw
firm deweloperskich, nam nie grozi.
Wprawdzie zwiększenie podaży
będzie znaczące i utrzyma się w ko * w porównaniu do pazefeiernika
lejnych latach, to chętnych do kupna mieszkania wciąż jest wielu. Według szacunków Instytutu Rozwoju Szybki wzrost wynagrodzeń
Miast w Polsce utrzymuje się deficyt około 1,5 min mieszkań. Nowych częściowo zneutralizuje
lokali przybywa, ale co roku kilka- wpływ rosnącego
dziesiąt tysięcy starych ze względu
na stan techniczny przestaje nada- oprocentowania kredytów
wać się do użytku. Popyt na mieszna rynek nieruchomości
kania wciąż jest ogromny, problemem są tylko ceny, które w ostatnich
dwóch latach osiągnęły poziom zbyt utrzymać, co do pewnego stopnia
wygórowany jak na możliwości prze- zneutralizuje wpływ rosnącego
ciętnie zarabiających Polaków. Ale oprocentowania kredytów.
Natomiast stanowisko dewelopew miarę, jak zarobki będą rosry, dysproporcje między dochodami klien- rów w sprawie ewentualnych obnitów a cenami nieruchomości będą żek usztywniają spadające już od kilsię zmniejszać. A prognozy są do- ku miesięcy marże. W szczytowym
bre. W 2007 r. średnie wynagrodze- okresie koniunktury zyski dewelopenie w sektorze przedsiębiorstw rów wynosiły nawet 50 - 80 proc. na
wzrosło w listopadzie w stosunku metrze kwadratowym. Jednak wraz
rocznym o 12 proc. W przyszłym ro- ze wzrostem cen mieszkań w górę poku wysoka dynamika płac ma się szły ceny działek budowlanych, robo-
M
TOMASZ LEBIEDŹ
Lublin
zródfo OpenRnance
cizny i materiałów. Dziś marże zysku największych firm deweloperskich spadły poniżej 20 proc. Nie
chcą więc jeszcze bardziej zmniejszyć dochodów. Raczej zdecydują się
np. na doposażanie mieszkań. Przy
wysokich cenach robocizny zachęta
dla klientów w postaci umeblowania
kuchni, położenia podłóg czy wypo sażenia łazienek może okazać się interesująca. Dodatkowo towar oferowany przez firmy deweloperskie, czyli nowe mieszkania, cieszy się największym wzięciem na rynku. Jeśli
któryś z segmentów jest mocno narażony na utratę wartości, to mieszkania wybudowane w technologii
wielkopłytowej albo te w wyjątkowo
niekorzystnej lokalizacji. Na konkurencyjnym rynku ich właściciele naj dłużej będą czekać na nabywców.
członek zarządu
Polskiej Federacji
Rynku
Nieruchomości
Dziatki budowlane nie powinny drożeć. Większość osób budujących
domy wspomaga się kredytami, a niepewność co do kosztów ich
obstugi rośnie. Kredyty drożeją nie tylko na skutek decyzji Rady Polityki Pieniężnej, ale także ze względu na wzrost kosztu pieniądza w
rozliczeniach między bankami. Dlatego ci klienci, którzy nie spieszą
się z rozpoczęciem inwestycji, odkładają decyzję o budowie. Ceny
jednak nie spadną, bo chociaż popyt jest ograniczany przez wysokie
ceny i niepewność na rynku kredytów, to podaż dziatek wciąż jest
niewielka. Właściciele dużych terenów budowlanych, jeśli decydują
się na sprzedaż, to tylko niewielkich skrawków. Panuje przekonanie,
że w przyszłości będzie drożej.
Nie będzie gwałtownych skoków cen
UJ
RYSZARD
KOWALSKI
prezes Związku
Pracodawców
- Producentów
Materiałów dla
Budownictwa
Powtórka z roku 2007, w którym doszło do skokowego wzrostu cen
materiałów budowlanych, nam nie grozi. Hossa cenowa spowodowana emocjami i panicznym wykupem podstawowych materiałów
będzie dobrą nauczką na przyszłość dla wszystkich uczestników
rynku. Teraz emocje opadły, rynek się uspokoił - dlatego w 2008 r.
znaczących zmian raczej nie należy się spodziewać. Trudna sytuacja
na rynku pracy - niedobór robotników budowlanych i wysokie
stawki wynagrodzeń - spowoduje, że wykonawcy będą stopniowo
odchodzić od materiałów tanich w zakupie, ale drogich w montażu,
na rzecz takich, które choć początkowo droższe, dzięki niższym nakładom pracy w trakcie montażu w ostatecznym rozliczeniu okażą
się tańsze. Na przykład nowoczesne instalacje centralnego ogrzewania czy szlichty samopoziomujące.