U progu jesieni – okresu, w którym zwykle następuje

U progu jesieni – okresu, w którym zwykle następuje ożywienie na rynku nieruchomości –
ceny wystawianych do sprzedaży mieszkań pozostają niemalże niezmienne. Miesięczne
różnice stawek w większości miast analizowanych przez serwis Oferty.net wyniosły zaledwie
kilkadziesiąt złotych na metrze kwadratowym. Wyjątek stanowiła Gdynia, w której średnia
cena ofertowa spadła w stosunku do poprzedniego miesiąca o 3,1%, tj. ponad 200 PLN.
O blisko 200 PLN, tj. 1,9% staniały także mieszkania w sąsiednim Sopocie. W tym czasie w Gdańsku
średnia cena metra kwadratowego spadła o zaledwie 19 PLN, tj. 0,3%.
Spośród miast, w których w minionym miesiącu stawki poszły w górę na czele uplasowały się Kielce ze
wzrostem średniej ceny o 2,4%, tj. o 112 PLN na m2. O przeszło 100 PLN, tj. 2,2% wzrosła też średnia
cena ofertowa w Olsztynie.
Stabilny, utrzymujący się od wielu miesięcy poziom cen mieszkań wciąż jest daleki od oczekiwań i
możliwości potencjalnych klientów. Ograniczone możliwości finansowe sprawiają, że największym
zainteresowaniem cieszą się mieszkania o mniejszych powierzchniach, w średnim standardzie. Takie
oferty najszybciej znajdują nabywców.
Inaczej wygląda sytuacja w przypadku mieszkań o wyższym standardzie, większych i co za tym idzie
droższych. Ich właściciele mają poważny problem z uzyskaniem oczekiwanej ceny. Ilość transakcji,
których przedmiotem są mieszkania lub apartamenty w cenach za m2 przekraczających średnią ofertową
dla danego miasta jest kilkakrotnie niższa niż w przypadku lokali w cenach poniżej średniej. Oznacza to,
że ceny wielu wystawianych do sprzedaży ofert są znacznie przeszacowane – zupełnie nieadekwatne do
obecnych realiów rynkowych.
Średnie ceny ofertowe mieszkań w największych miastach Polski
miasto
07'2010
08'2010
Białystok
4704
4660
-0,9
Bydgoszcz
4239
4212
-0,6
Gdańsk
6378
6359
-0,3
Gdynia
6581
6380
-3,1
Gorzów Wlkp.
2989
2992
0,1
Katowice
4163
4088
-1,8
Kielce
4644
4756
2,4
Kraków
7515
7588
1,0
Lublin
5131
5114
-0,3
Łódź
4302
4366
1,5
Olsztyn
4563
4664
2,2
Opole
4245
4328
2,0
Poznań
5979
6018
0,7
Rzeszów
4703
4767
1,4
10408
10214
-1,9
Szczecin
4787
4774
-0,3
Warszawa
9165
9125
-0,4
Wrocław
6757
6764
0,1
Sopot
zmiana (%)
Kredyty nowe – trudniej w walucie, łatwiej z dopłatą
Ostatnie tygodnie przyniosły niesłabnące echa dyskusji wywołanej przez Komisję Nadzoru Finansowego,
zmierzającej do ograniczenia liczby udzielanych walutowych kredytów hipotecznych. KNF zamierza
zabronić bankom, których portfele kredytowe składają się więcej niż w połowie z kredytów w walutach
obcych, udzielania hipotek w innej walucie niż złoty. Rzecz jasna środowisko bankowe, a także część
kredytobiorców liczących na niższe raty, jest tym zmianom niechętne.
Jak dotąd KNF nie przedstawił daty wejścia w życie nowych obostrzeń, zapewnił tylko, że banki będą
miały czas by dostosować się do tych regulacji. Część banków uważa, że zamieszanie skończy się
„turystyką kredytową”, ponieważ zamierzają umożliwić swoim klientom zaciąganie kredytów walutowych
w bankach, które nie mają siedziby w Polsce (a więc nie podlegają nadzorowi KNF).
Jednak rzeczywistość wskazuje, że bliższy realizacji jest scenariusz, który Open Finance wskazywało
jeszcze w połowie wakacji, krótko po ujawnieniu planów KNF. Banki stopniowo ograniczają dostęp do
kredytów walutowych, natomiast zdecydowanie promują kredyty walutowe. We wrześniu pojawił się
kredyt z marżą poniżej 0,7 pkt proc. (powyżej WIBOR) i choć dostępny jest dla nielicznych (kwota
kredytu to min. 750 tys. PLN, a wkład własny minimum 50 proc.), to na rynku oferowane są także trzy
kredyty złotowe z marżą niewiele przekraczającą 1 pkt proc., a ubiegać się o nie mogą także „zwykli
śmiertelnicy”.
Od października jeszcze łatwiej niż dotąd będzie można zaciągnąć kredyt hipoteczny w ramach programu
Rodzina na Swoim, w którym państwo spłaca ok. połowy odsetek przez pierwszych osiem lat kredytu. Od
IV kwartału w wielu miastach wzrosną bowiem limity cenowe obowiązujące w programie i choć trudno
znaleźć merytoryczne uzasadnienie dla takich rozstrzygnięć (a wręcz podejrzewać w najlepszym razie
błąd w programie, a w najgorszym celowe działanie), to fakt pozostaje faktem – w samej Warszawie
limity cenowe wzrosną do ponad 9 tys. PLN. Oznacza to, że dwie trzecie rynkowej oferty mieszkaniowej
może być kupione przy wsparciu skarbu państwa, nawet jeśli będą to mieszkania z górnej półki.
Kredyty spłacane – spadek rat walutowych
Od naszego ostatniego raportu pewne powody do zadowolenia mogą mieć posiadacze kredytów w euro i
– większe – we frankach. Kurs euro spadł z 4,00 do 3,97 PLN, a więc o niespełna 1 proc., natomiast
stopa EURIBOR obniżyła się z 0,89 do 0,88 proc. Nie są to zmiany, które w istotny sposób wpłyną na
wysokość rat, ale po pierwsze wskazują na zahamowanie osłabiania się złotego, widocznego w ostatnich
miesiącach, a po drugie oddalają groźbę wzrostu oprocentowania kredytów w euro, ponieważ rynek nie
dyskontuje podwyżki stóp w najbliższym czasie.
W połowie września decyzję w sprawie stóp procentowych podjął Narodowy Bank Szwajcarii (SNB).
Dobra wiadomość dla kredytobiorców zadłużonych w CHF nie kończy się na utrzymaniu stóp bez zmian.
Według prognoz SNB, inflacja w Szwajcarii wyniesie w przyszłym roku zaledwie 0,3 proc., a cel inflacyjny
(2 proc.) zostanie osiągnięty dopiero w połowie 2012 r. Oznacza to, że bank centralny nie widzi potrzeby
podnoszenia stóp procentowych teraz i zapewne przez cały przyszły rok tego nie uczyni. Jest to swoistą
rękojmią utrzymania oprocentowania kredytów we frankach na niskim poziomie.
Co więcej, oczekiwanie utrzymania niskich stóp obniżyło notowania franka z 3,07 PLN przed miesiącem
do 3,00 obecnie (28 września przed południem), co przełoży się na spadek rat kredytów w tej walucie o
nieco ponad 2 proc.
Również posiadacze kredytów złotowych nie mają powodów do narzekania. Kończy się właśnie wrzesień,
a na podstawie stawek WIBOR z tego okresu ustalone zostanie oprocentowanie kredytów na kolejne trzy
miesiące. W porównaniu do naszego poprzedniego raportu WIBOR trzymiesięczny wzrósł co prawda, ale
tylko o 2 pkt bazowe do 3,83 proc. Oznacza to, że raty kredytów złotowych w IV kwartale pozostaną na
rekordowo niskich poziomach, a i w perspektywie I kwartału przyszłego roku nie należy obawiać się ich
znacznego wzrostu. Sądzę, że jeśli raty kredytów złotowych wzrosną od nowego roku, nie będzie to ruch
większy niż 2,5-5,5 proc. (w zależności od działań Rady Polityki Pieniężnej).
Drogie domy pod Warszawą
Mieszkanie w Warszawie czy dom pod Warszawą – co kupić? Takie dylematy jeszcze kilka lat temu
towarzyszyły wielu osobom, które planowały zakup nieruchomości mieszkaniowej w stolicy. Z prostej
kalkulacji wynikało bowiem, że za równowartość nowego M4 w Wilanowie czy na Żoliborzu można było
kupić dom oddalony o 20-30 km od Pałacu Kultury. Cisza, czyste powietrze, własna działka z ogrodem,
dużo przestrzeni dla dzieci a wszystko to przy braku różnicy w cenie – to były argumenty, które często
przeważały szalę na rzecz wyprowadzki pod miasto. Ale do czasu. Wraz z rosnącym popytem ceny
domów zarówno w Warszawie jak i w jej okolicach szybko poszły w górę osiągając pułap często
ocierający się o granice absurdu.
Wraz z nadejściem kryzysu i widocznego spadku liczby transakcji na rynku nieruchomościowym ceny
mieszkań uległy zauważalnej korekcie; staniały mieszkania nowe i używane, zarówno te w centrum jak i
na peryferiach miasta.
Tymczasem ceny domów pozostają niewzruszone. Ich właściciele jakby nie dostrzegając zmian jakie
zaszły na rynku, wciąż liczą, że osiągną za nie bajońskie sumy. Jak wynika z analizy ofert sprzedaży
domów zamieszczonych w serwisie Oferty.net średnia cena ofertowa domu pod Warszawą wynosi
przeszło milion złotych. Niższe ceny obowiązują w lokalizacjach na prawym brzegu Wisły – w powiatach
legionowskim, nowodworskim, wołomińskim i mińskim domy oferowane są średnio po ok. 800 000 PLN.
W powiatach lewobrzeżnych stawka wywoławcza jest o ponad 35% wyższa - przekracza 1100 000 PLN.
Najdroższy jest w powiat piaseczyński, w którym średnia cena domu oferowanego do sprzedaży w
sierpniu wynosiła ponad 1600 000 PLN.
Zważywszy na to, że już teraz w Warszawie, w dobrej lokalizacji można kupić duże, nowoczesne
mieszkanie za cenę poniżej miliona złotych, podwarszawski rynek sprzedaży domów czekają
nieuniknione spadki cen. Niezależnie od zalet mieszkania pod miastem (i przymykając oko na wady) przy
obecnych stawkach odpowiedź na pytanie „Mieszkanie w Warszawie czy dom pod Warszawą?” wydaje się
być jednoznaczna.
Ceny ofertowe domów w powiatach podwarszawskich
powiat
średnia cena PLN
pow. grodziski
1 107 000
pow. legionowski
763 344
pow. nowodworski
774 700
pow. otwocki
1 214 932
pow. piaseczyński
1 623 115
pow. pruszkowski
1 212 000
pow. wołomiński
786 889
pow. miński
832 354
pow. warszawski zachodni
1 278 142
Katowicki rynek mieszkaniowy
Katowice ze średnią ceną ofertową wynoszącą w sierpniu 4 088 PLN/m2 są miastem, w którym ceny
mieszkań są jednymi z najtańszych w Polsce. Spośród ośrodków analizowanych przez Oferty.net niższe
ceny obowiązują jedynie w Gorzowie Wielkopolskim. Drożej zaś jest w mającej mniejszą liczbę
mieszkańców Gdyni, w Białymstoku, Kielcach, Rzeszowie czy nawet w prawie o połowę mniejszym
Olsztynie.
W stolicy aglomeracji śląskiej największy wybór mieszkań znajdą klienci poszukujący mieszkań 2 i 3pokojowych. Oferty z każdej z tych grup stanowiły w ub. miesiącu po 40% podaży. Mieszkania 4pokojowe i większe stanowiły 9,4% wszystkich ofert.
Tylko co dziesiąte katowickie mieszkanie wystawione do sprzedaży w sierpniu było kawalerką. Średnia
cena za jaką było oferowane to 124 000 PLN – o połowę mniej niż w oddalonym o 80 km Krakowie (245
600 PLN).
Katowice – podaż ofert wg cen za m2
cena za m2
(PLN)
podaż (%)
do 3000
5,5
3001 - 4000
49,7
4001 - 5000
30,9
5001 - 6000
8,9
pow. 6000
4,7
Autorzy raportu:
Marcin Drogomirecki – część nieruchomościowa
Emil Szweda – część kredytowa
Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net - nieruchomości w
Internecie oraz danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 28248 unikalnych ofert sprzedaży
domów i mieszkań wystawionych przez agencje nieruchomości i osoby prywatne w sierpniu 2010 r. Więcej
danych statystycznych nt. cen nieruchomości można znaleźć na stronie: http://www.oferty.net/statystyki.
W przypadku wykorzystywania informacji zawartych w niniejszym raporcie, prosimy o podawanie źródła:
"Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance"
OFERTY.NET
Warszawa, ul. Rakowiecka 36, III p.
tel. 22 848 40 65
e-mail: [email protected]
http://www.oferty.net
OPEN FINANCE
Zespół Analiz
tel. 0 22 208 24 63
e-mail: [email protected]
http://www.open.pl