„SRWN” - nowy typ spółki dedykowany inwestorom z

„SRWN” - nowy typ spółki dedykowany inwestorom z rynku
nieruchomości komercyjnych
25.10.2016
Ministerstwo Finansów opracowało projekt ustawy, wprowadzającej do polskiego systemu prawnego
zupełnie nowy typ spółki kapitałowej - „spółkę rynku wynajmu nieruchomości” („srwn”).
Zaprezentowana koncepcja spółki rynku wynajmu nieruchomości wzorowana jest na rozwiązaniach
prawnych przyjętych w części krajów Unii Europejskiej i w USA, gdzie od lat sześćdziesiątych ubiegłego
wieku z powodzeniem funkcjonują (w różnej formie prawnej) tzw. REIT-y (Real Estete Investment Trust),
będące podmiotami prowadzącymi działalność na rynku nieruchomości komercyjnych, którym
przyznany został szczególny, preferencyjny status podatkowy.
W założeniu Ministerstwa nowe regulacje prawne mają przyczynić się do zwiększenia atrakcyjności
podejmowania i prowadzenia działalności gospodarczej na polskim rynku nieruchomości komercyjnych
na wynajem, a także do zintensyfikowania zaangażowania krajowego kapitału prywatnego na tym rynku.
Jakie są podstawowe założenia koncepcyjne nowego typu spółki?
Zgodnie z opublikowanym przez Rządowe Centrum Legislacji projektem ustawy o spółce rynku
wynajmu nieruchomości, spółka „srwn” będzie spółką publiczną, w rozumieniu przepisów ustawy z
dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do
zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (Dz.U. Nr 184, poz. 1539 z późn. zm.),
mającą siedzibę rejestrową lub zarząd na terytorium Polski i spełniającą łącznie następujące warunki:



wysokość kapitału zakładowego nie niższa niż 60 000 000,00 PLN;
nieoznaczony czas trwania;
akcje w kapitale zakładowym dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym na terytorium
Polski;

nie mniej niż 70% wartości bilansowej aktywów stanowią nieruchomości komercyjne1, udziały



lub akcje spółek zależnych2 od spółki rynku wynajmu nieruchomości, oraz akcje innych spółek
rynku wynajmu nieruchomości;
nie mniej niż 70% przychodów netto ze sprzedaży pochodzi z najmu nieruchomości
komercyjnych lub ich części;
wartość bilansowa zobowiązań nie przekracza 70% wartości bilansowej aktywów;
nie mniej niż 90% zysku wynikającego z rocznego sprawozdania finansowego, pochodzącego z
najmu nieruchomości komercyjnych lub ich części, z odpłatnego zbycia nieruchomości
komercyjnych lub ich części, z odpłatnego zbycia akcji innych spółek rynku wynajmu
nieruchomości, lub z dywidend wypłaconych przez spółki zależne, jest wypłacanych
akcjonariuszom w formie dywidendy w każdym roku obrotowym, albo jeżeli zysk pochodzący z
najmu nieruchomości komercyjnych lub ich części, z odpłatnego zbycia nieruchomości
komercyjnych lub ich części, z odpłatnego zbycia akcji innych spółek rynku wynajmu
nieruchomości, lub z dywidend wypłaconych przez spółki zależne, który nie został wypłacony
akcjonariuszom w formie dywidendy, zostanie przeznaczony na nabycie innych nieruchomości
1
użyte w tym miejscu określenie „nieruchomość komercyjna” jest węższe od definicji nieruchomości obowiązującej na gruncie prawa cywilnego i oznacza budynki trwale
związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, z wyłączeniem budynków
mieszkalnych i lokali mieszkalnych.
2
w tym zakresie postuluje się wprowadzenie ustawowej definicji „spółki zależnej od spółki rynku wynajmu nieruchomości”, zgodnie z którą spółką taką będzie wyłącznie
spółka akcyjna, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółka komandytowo-akcyjna, mająca
lubzzarząd
o których
JPsiedzibę
Weber sp.
o.o. na terytorium Polski,
Sądspełniająca
Rejonowy warunki,
we Wrocławiu
mowa w pkt. 5-7 powyżej, w przypadku której nie mniej niż 70% wartości bilansowej aktywów stanowią
komercyjne i w którejWydział
kapitaleVIzakładowym
udział
Ryneknieruchomości
39/40
Gospodarczy
Krajowego
wynoszący nie mniej niż 95% posiada spółka rynku wynajmu nieruchomości.
PL 50-102 Wrocław
Rejestru Sądowego
NIP: PL 897 17 13 155
KRS: 0000253773
REGON: 020248434
Kapitał zakładowy: 50.000,00 zł
Source: JP Weber |
„SRWN” - nowy typ spółki dedykowany inwestorom z rynku nieruchomości komercyjnych
www.jpweber.com
1

komercyjnych lub ich części, lub udziałów lub akcji stanowiących nie mniej niż 95% udziału w
kapitale zakładowym spółki akcyjnej, spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki
komandytowo- akcyjnej, w przypadku której nie mniej niż 70% wartości bilansowej aktywów
stanowią nieruchomości komercyjne;
przychody z najmu nieruchomości lub ich części są uzyskiwane z najmu co najmniej trzech
nieruchomości lub ich części.
Co istotne, konieczne będzie łączne spełnienie wszystkich ww. warunków na koniec każdego kwartału,
w każdym roku obrotowym spółki.
Ponadto, zgodnie z projektowanym brzmieniem ustawy, przedmiotem działalności spółki rynku wynajmu
nieruchomości będzie najem nieruchomości lub ich części, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części
oraz działalność finansowa w zakresie zarzadzania udziałami lub akcjami w innych spółkach (spółkach
zależnych).
Istota atrakcyjności nowej instytucji prawa polskiego będzie sprowadzała się do przyznania jej
szczególnego statusu na gruncie prawa podatkowego. Projekt zakłada bowiem wprowadzenie nowego
zwolnienia przedmiotowego w podatku dochodowym od osób prawnych, na mocy którego co do
zasady wolne od podatku będą:


dochody uzyskane z najmu nieruchomości lub ich części, a także z odpłatnego zbycia
nieruchomości lub ich części, uzyskane przez podmioty posiadające status srwn lub status
spółki zależnej od srwn;
dochody z odpłatnego zbycia przez srwn udziałów lub akcji w kapitale zakładowym:
a. spółek zależnych od srwn,
b. innych srwn;

przychody srwn uzyskane z dywidend wypłaconych przez spółki zależne od srwn.
Oznacza to, iż w odniesieniu do wskazanych wyżej dochodów, efektywne opodatkowanie podatkiem
dochodowym od osób prawnych, będzie wynosiło nie 19%, jak to jest obecnie, a 0% (zwolnienie
przedmiotowe z CIT). Tym samym opodatkowanie będzie miało miejsce jedynie na etapie dystrybucji
czystego zysku srwn, w formie wypłacanych akcjonariuszom dywidend (co do zasady zryczałtowany
podatek dochodowy 19%).
Dla kogo może być to optymalna forma prowadzenia działalności?
Zgodnie z intencją projektodawcy wprowadzenie do polskiego porządku prawnego instytucji srwn ma
przede wszystkim wpłynąć na upowszechnienie się inwestycji na polskim rynku nieruchomości
komercyjnych, w szczególności wśród inwestorów indywidualnych, którzy co do zasady nie dysponują
kapitałem wystarczającym dla potrzeb samodzielnej realizacji danej inwestycji.
Rozwiązanie prawne polegające na stworzeniu szczególnego typu spółki kapitałowej o preferencyjnym
statusie podatkowym, może być interesujące zarówno dla osób fizycznych, jak i dla spółek osobowych
oraz kapitałowych, które planują realizację inwestycji na rozwijającym się polskim rynku wynajmu
nieruchomości komercyjnych. Proponowana w obecnej formie koncepcja srwn jest z jednej strony
relatywnie bezpiecznym, dla inwestorów, rozwiązaniem prawnym (ograniczona odpowiedzialność
Source: JP Weber |
„SRWN” - nowy typ spółki dedykowany inwestorom z rynku nieruchomości komercyjnych
www.jpweber.com
2
akcjonariusza za zobowiązania spółki), z drugiej strony eliminuje problem podwójnego opodatkowania
charakterystyczny dla pozostałych spółek kapitałowych i S.K.A. Aspekt podatkowy ma tu bez wątpienia
decydujące znaczenie, jako że preferencyjne zasady opodatkowania dochodów srwn (zwolnienie
przedmiotowe z CIT), wpłyną bezpośrednio na efektywny poziom zysków inwestorów.
Co więcej, z uwagi na obecnie proponowaną treść definicji spółki zależnej od srwn, nowe regulacje
prawne mogą stworzyć korzystne uwarunkowania dla potrzeb optymalizacji podatkowej tych spółek
kapitałowych i komandytowo-akcyjnych, które obecnie generują zyski z tyt. najmu lub obrotu
nieruchomościami komercyjnymi.
Należy jednakże pamiętać o dodatkowych kryteriach, jakie spółka rynku wynajmu nieruchomości będzie
musiała spełniać w zasadzie przez cały okres swojego funkcjonowania, w szczególności w zakresie
konieczności utrzymywania relatywnie wysokiego kapitału zakładowego, specyficznej struktury
majątkowej, czy dywersyfikacji źródeł przychodów z najmu.
Wstępnie proponowana data wejścia w życie nowych regulacji to 1 stycznia 2017 r., przy czym należy
zauważyć, że obecnie projekt ustawy znajduje się w końcowej fazie konsultacji publicznych i
opiniowania.
W przypadku jakichkolwiek pytań lub wątpliwości związanych z projektowanymi regulacjami,
zapraszamy do kontaktu.
Michał Latosiński
Associate
+48 (71)36 99 565
[email protected]
Source: JP Weber |
„SRWN” - nowy typ spółki dedykowany inwestorom z rynku nieruchomości komercyjnych
www.jpweber.com
3