Umowy w obrocie gospodarczym

Transkrypt

e
e-Poradnik
Prawo
Prawo
Prawo
Prawo
Prawo
Umowy w obrocie
gospodarczym
zawieranie
i zabezpieczanie
• Kontraktowanie – czynności przygotowawcze,
reprezentacja, umowa przedwstępna
•Z
abezpieczenia – zadatek, odsetki, kary umowne,
zastaw, hipoteka, dobrowolne poddanie się egzekucji, weksel
• Umowy – sprzedaż, dzieło, roboty budowlane, dzierżawa
SPIS TREŚCI
Kontraktowanie .............................................. 3
Czynności przygotowawcze .......................... 3
Reprezentacja .................................................. 4
Pełnomocnictwo ..............................................5
Prokura ............................................................ 9
Zasady kontraktowania ................................ 11
Dochodzenie do kontraktu ........................ 13
Umowa przedwstępna ................................ 14
Umowa ramowa ............................................ 21
Wzorce umów .............................................. 23
Zabezpieczenia .............................................. 25
Zadatek .......................................................... 25
Odsetki .......................................................... 27
Kary umowne ................................................ 30
Zastaw zwykły i zastaw rejestrowy ............ 34
Hipoteka ........................................................ 43
Poręczenie ...................................................... 50
Dobrowolne poddanie się egzekucji .......... 54
Przewłaszczenie
na zabezpieczenie.......................................... 55
Weksel ............................................................ 60
Zastrzeżenie własności
sprzedanej rzeczy .......................................... 69
Gwarancja bankowa...................................... 71
Rachunek powierniczy ................................ 73
Umowy ............................................................ 75
Umowa sprzedaży ........................................ 75
Umowa o dzieło ............................................ 83
Umowa o roboty budowlane ...................... 89
Umowa dzierżawy ........................................ 98
Wykaz wzorów
Pełnomocnictwo ogólne ................................ 7
Udzielenie prokury samoistnej.................... 11
Przedwstępna umowa sprzedaży
nieruchomości
(projekt aktu notarialnego) .................. 19–21
Umowa ramowa...................................... 22–23
Dwie klauzule umowne ustalające odsetki
(kapitałowe i za opóźnienie) ...................... 28
Fragment umowy mówiący o karach
umownych, które mogą należeć się
obydwu stronom............................................ 33
Umowa o ustanowienie zastawu
rejestrowego na zbiorze rzeczy ruchomych
i praw stanowiących całość gospodarczą,
choćby jego skład był zmienny (projekt
aktu notarialnego) .................................. 38–40
Umowa o ustanowienie hipoteki
Umowa poręczenia ...................................... 52
Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie
Deklaracja wekslowa
(do weksla in blanco) .................................. 63
Dwa weksle – własny i trasowany .............. 67
Klauzula zastrzegająca własność
sprzedanej rzeczy .......................................... 69
Umowa sprzedaży .................................. 82–83
Umowa o prace projektowe
(umowa o dzieło).................................... 87–88
Umowa o roboty budowlane .............. 96–97
Umowa dzierżawy .............................. 101–102
Adres redakcji: 01-042 Warszawa, ul. Okopowa 58/72,
tel. 22 530 40 40; www.dziennik.pl, www.gazetaprawna.pl, www.forsal.pl
Redaktor naczelny Dziennika Gazety Prawnej: Tomasz Wróblewski
Redaktorzy merytoryczni: Dobromiła Niedzielska-Jakubczyk, Teresa Siudem
DTP: Joanna Archacka
Biuro Obsługi Klienta: 05-270 Marki, ul. Okólna 40
tel. 22 761 30 30, 0 801 62 66 66; e-mail: [email protected]
© Copyright by INFOR Biznes Sp. z o.o.
ISBN 978-83-61957-68-3
Wydanie I/2011, maj 2011 r.
Zawieranie i zabezpieczanie
umów w obrocie gospodarczym
Kontraktowanie
Zawieranie umów w obrocie gospodarczym, czyli między przedsiębiorcami, dotyczy układania relacji między podmiotami prowadzącymi przedsiębiorstwa (bez mieszania w to konsumentów). I choć mogą być oni zorganizowani w każdej dopuszczonej przez prawo formie, wolno im prowadzić firmy dowolnej wielkości, to ograniczamy się do pokazania metod
zabezpieczania interesów w kontraktach między profesjonalistami spoza sektora publicznego i spoza branży finansowej, w obrocie krajowym.
Mamy przy tym na uwadze problemy podmiotów podobnej wielkości
(małych i średnich, a także mikroprzedsiębiorców), a tym samym przedsiębiorców o zbliżonej sile ekonomicznej perswazji. Dlatego nie są to porady wyłącznie dla wierzyciela albo dłużnika, czyli dla jednej strony stosunku zobowiązaniowego (który powstaje wskutek zawarcia umowy).
Każdy bowiem układając się z kontrahentem działającym w tej samej skali, musi liczyć się z tym, że i on może mieć kłopot z wykonaniem umowy,
podobnie jak powinien zabezpieczyć się przed opóźnieniem czy pokusą uniknięcia odpowiedzialności, z drugiej strony. Dlatego konstruowanie dobrych umów i zabezpieczanie ich powinno wiązać się z zachowaniem równowagi między prawami i obowiązkami wszystkich stron.
Czynności przygotowawcze
T
rzeba też zwrócić uwagę na kilka spraw z pozoru pozaprawnych. Przed
podpisaniem jakichkolwiek dokumentów warto poznać kondycję kontrahenta i opinię o nim innych kooperantów. Dobrze jest bowiem unikać firm, które już mają wyraźne kłopoty finansowe. Jest tak chociażby dlatego, że z ustawy
4
e-Biblioteka Gazety Prawnej
wynika, iż mają one lub wkrótce mogą mieć obowiązek ogłoszenia upadłości. To
zaś, szczególnie gdy mamy do czynienia z upadłością likwidacyjną, nie wyklucza wprawdzie odzyskania przynajmniej części należności, niemniej zawsze powoduje opóźnienia i straty. Tak więc przy umowach opiewających na niewielkie
kwoty wystarczy spytać o stan przedsiębiorstwa nie tylko przyszłego kontrahenta, ale i innych przedsiębiorców z nim współpracujących, jeżeli mamy do czynienia z osobami wpisanymi do gminnych ewidencji działalności gospodarczej (a
więc także gdy kontraktujemy ze spółkami cywilnymi takich przedsiębiorców).
Jeśli natomiast umowa ma być zawarty ze spółką handlową (jawną, partnerską,
komandytową, komandytowo-akcyjną, z ograniczoną odpowiedzialnością lub
akcyjną), należy zajrzeć do rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym, w którym powinno być dostępne oprócz innych potrzebnych informacji ostatnie sprawozdanie finansowe spółki. W sprawach większej wagi, gdy planowany kontrakt jest wieloletni lub znaczącej wartości, warto o przyszłego partnera zapytać wywiadownię gospodarczą. Niemniej wszystkich tych wyników
sprawdzenia nie można traktować ani jako pewnika, ani tym bardziej jako gwarancji sprawnego wykonania umowy (dzieje się tak m.in. dlatego, że kondycja
przedsiębiorstw zmienia się w czasie, a wszelkie wiadomości z drugiej lub trzeciej ręki zawsze dotyczą przeszłości). Nie oznacza to jednak, że sprawdzać nie
warto. Po to bowiem, by móc zabezpieczyć umowę, najpierw trzeba dowiedzieć
się, czy jej wykonanie w ogóle jest prawdopodobne.
Reprezentacja
Równie ważna jak rozpoznanie kondycji kontrahenta jest świadomość dobrego
umocowania stron i do negocjowania, i do samego zawarcia umowy. Nie bez znaczenia jest bowiem dla samej ważności kontraktu, kto z kim go podpisuje. Warto więc – zanim się ostatecznie dojdzie z kontrahentem do porozumienia – sprawdzić, czy osoba, która występuje jako reprezentant drugiej strony, rzeczywiście
jest umocowana do ustalania warunków umowy i do jej podpisania.
Jednoosobowy przedsiębiorca nie wszystkie dokumenty sygnuje sam (bo i nie
musi), podobnie jak spółki powinny mieć odpowiednią reprezentację. Gdy wobec tego właściciel negocjuje i kontraktuje osobiście, to przy firmie wpisanej do
gminnej ewidencji, rozpoczynając kontakty biznesowe, powinien pokazać lub
dołączyć do pierwszej umowy zaświadczenie wystawione przez stosowny organ administracji. Jeśli zaś taki przedsiębiorca działa przez pełnomocnika, to i on
powinien pokazać dokument pełnomocnictwa, z którego wynika zakres umocowania.
Spółki osobowe (cywilną i handlowe spółki osobowe, czyli jawną, partnerską, komandytową i komandytowo-akcyjną) – co do zasady – reprezentują wspólnicy.
Za spółki kapitałowe (z ograniczoną odpowiedzialnością i akcyjną) działają
członkowie zarządu. Każdy taki przedsiębiorca może mieć również (i przeważnie ma) pełnomocnika czy pełnomocników, którymi mogą być prokurenci (specjalni pełnomocnicy do prowadzenia spraw przedsiębiorców wpisanych do KRS).
Pełnomocnictwo
Udzielanie pełnomocnictwa ogólnego do czynności związanych z prowadzeniem interesów ma sens przede wszystkim wtedy, kiedy mocodawcami są osoby wpisane do gminnej ewidencji działalności gospodarczej – prowadzące przedsiębiorstwo jednoosobowo lub w formie spółki cywilnej. Jedynie bowiem ci biznesmeni nie mogą ustanowić prokury, czyli szerokiego pełnomocnictwa handlowego, dostosowanego do potrzeb obrotu gospodarczego.
Pełnomocnictwo jest jednostronną czynnością prawną o charakterze upoważniającym. Mocodawca powinien złożyć pełnomocnikowi oświadczenie, że udziela
mu umocowania. W ten sposób pełnomocnik uzyskuje kompetencje do podejmowania czynności ze skutkiem bezpośrednio dla dającego upoważnienie. Ważne
jest przy tym, że dla ważności pełnomocnictwa nie jest wymagane jego przyjęcie (stąd nawet na pisemnym pełnomocnictwie wystarczy podpis mocodawcy,
a pełnomocnika nie jest potrzebny).
Mocodawca musi mieć zdolność do czynności, do których upoważnia pełnomocnika. Umocowany zaś może legitymować się nawet zdolnością ograniczoną (np.
właściciel trzech restauracji upoważnia swą szesnastoletnią córkę do prowadzenia w czasie wakacji jednego z należących do rodziny lokali). Udzielenie pełnomocnictwa jest bowiem czynnością opartą na zaufaniu. Z tego samego powodu
może ono być w każdej chwili odwołane. Pełnomocnictwo ogólne może być
udzielone w profesjonalnym obrocie gospodarczym tak samo jak w stosunkach
niemających nic wspólnego z działalnością gospodarczą.
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje czynności zwykłego zarządu. Prawo nie wskazuje dokładniej czynności, których wolno dokonywać pełnomocnikowi legitymującemu się takim umocowaniem. Należy więc rozumieć, że uzyskuje on prawo
do normalnego korzystania z powierzonego mu majątku zgodnie z przeznaczeniem rzeczy i praw, a tym samym może zawierać w imieniu przedsiębiorcy wszelkie umowy z tym związane.
Badając prawidłowość umocowania stron, warto pamiętać, że pełnomocnik nie może ustanowić dla mocodawcy innych pełnomocników, jeśli nie wynika to z treści peł-
5
6
nomocnictwa lub ze stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa (np.
w wypadku zlecenia zleceniobiorca może powierzyć wykonanie przyjętych usług
osobie trzeciej, jeżeli wynika to z umowy, ze zwyczaju lub kiedy jest do tego zmuszony przez okoliczności). Dlatego jeśli mocodawca nie życzy sobie, by pełnomocnik
ustanawiał dalszych pełnomocników, można to wpisać do treści pełnomocnictwa.
Gdyby zaś zostało ustanowionych kilku pełnomocników z takim samym zakresem umocowania, to przy braku odmiennych postanowień każdy mógłby działać samodzielnie. Niemniej ze względu na ochronę interesów mocodawcy obowiązuje unormowanie, zgodnie z którym pełnomocnik – co do zasady – nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy
(np. nie może w imieniu mocodawcy zawrzeć umowy sprzedaży, w której sam
jest sprzedawcą). Wyjątkowe są sytuacje, w których co innego wynika z samego
pełnomocnictwa. Zdarza się też, że ze względu na treść czynności prawnej nie
wchodzi w grę naruszenie interesów mocodawcy. Tę samą zasadę stosuje się, gdy
pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Umocowanie do działania w cudzym imieniu w zasadzie wygasa ze śmiercią
mocodawcy lub pełnomocnika. Jeśli jednak pełnomocnik nieżyjącego przedsiębiorcy dokona czynności prawnej w granicach pierwotnego umocowania, będzie ona ważna. Wyjątek stanowi sytuacja, w której druga strona wiedziała o wygaśnięciu umocowania lub z łatwością mogła się o tym dowiedzieć.
Ważne! Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Gdy jednak dla ważności jakiejś
czynności prawnej potrzebna jest forma szczególna, to i pełnomocnictwo do jej dokonania musi być udzielone tak samo (np.
zbycie przedsiębiorstwa czy nawet ustanowienie na nim użytkowania wymaga formy pisemnej z podpisami poświadczonymi notarialnie, dlatego również pełnomocnictwo do takich czynności musi
mieć taką formę; sprzedaż nieruchomości nie byłaby natomiast
skuteczna bez aktu notarialnego, toteż i pełnomocnictwo obejmujące takie czynności musi być udzielone przed notariuszem).
W pełnomocnictwie ogólnym zazwyczaj wymienia się możliwie najszerszy zakres działania. Przedsiębiorca, który chce, by pełnomocnik wyręczał go w prowadzeniu interesów, przeważnie umocowuje go m.in. do reprezentowania jego
interesów w stosunkach z innymi przedsiębiorcami. Tym samym pełnomocnik
może za przedsiębiorcę nie tylko zawierać umowy, lecz także windykować należności od kontrahentów.
WZÓR
...............................
(miejscowość, data)
Pełnomocnictwo ogólne
.................................................................., przedsiębiorca zarejestrowany w ewidencji
(imię i nazwisko)
działalności gospodarczej w gminie ...........................................................
pod numerem ............................., działający jednoosobowo pod firmą .........................
w .................................., o numerze REGON: ...............................................,
NIP: ............................., zamieszkały w ........................................................................
ustanawiam .................................................................................................................
(imię i nazwisko)
o numerze PESEL …...................., legitymującego się dowodem osobistym nr ..............,
o NIP ...........…......., zamieszkałego w ............................... przy ul. ........................
moim pełnomocnikiem do reprezentowania moich interesów jako przedsiębiorcy.
Pełnomocnictwo niniejsze może być w każdej chwili odwołane.
....................………
(podpis mocodawcy)
Jest także ważne, że oprócz pełnomocnictwa ogólnego, udzielonego w zwykłej
formie pisemnej, przedsiębiorca może – w razie potrzeby – udzielić tej samej
osobie lub innej pełnomocnictwa do załatwienia konkretnego rodzaju spraw,
czyli pełnomocnictwa rodzajowego (np. do zawierania umów relatywnie wielkiej wartości w stosunku do obrotów i majątku przedsiębiorstwa). Wolno mu
również umocować pełnomocnika do poszczególnych czynności.
Przykład Dwa pełnomocnictwa
Jan Iksiński umocował do dokonywania czynności zwykłego zarządu, polegających na wykonywaniu rutynowych zadań związanych
z prowadzeniem jego przedsiębiorstwa, Bogusława Igrekowskiego.
Potrzebne do tego pełnomocnictwo ogólne wystawił w zwykłej formie pisemnej, jak tego wymaga ustawa. Okazało się jednak, że
w czasie, który zamierzał spędzić za granicą, miał podpisać umowę
dotyczącą sprzedaży jednego z lokali należących do jego przedsiębiorstwa. Uznał więc, że może to za niego załatwić jego pełnomocnik Igrekowski. Po to jednak, by było to prawnie skuteczne, musiał
7
8
wystawić mu kolejne pełnomocnictwo, tzw. do poszczególnej czynności, czyli upoważniające do sprzedaży konkretnego lokalu. Pełnomocnictwo to musiało mieć formę aktu notarialnego, ponieważ czynność, której miał dokonać pełnomocnik, może mieć wyłącznie taką
formę.
I choć pod treścią każdego pełnomocnictwa musi się podpisać tylko mocodawca, to nic nie stoi na przeszkodzie, by opatrzył je podpisem także pełnomocnik.
Jest to bowiem najlepszy dowód na to, że zgodził się reprezentować mocodawcę w określonym zakresie. A ponieważ dokument pełnomocnictwa powinien zostać wręczony umocowanemu, to nie może on tłumaczyć się w stosunkach biznesowych, że go nie posiada, chociaż wolno mu negocjować i podpisywać umowy za przedsiębiorcę.
Warto pamiętać, że jeśliby pełnomocnik zawarł umowę bez umocowania, m.in.
z przekroczeniem zakresu pełnomocnictwa, to nie byłaby ona bezwzględnie nieważna (dotyczy to pełnomocników obu stron). Jej ważność zależałaby od potwierdzenia przez tego, w czyim imieniu została zawarta, choć mocodawca mógłby oczywiście odmówić potwierdzenia takiej umowy. Potwierdzenie prowadziłoby w takiej sytuacji do ważności umowy zawartej bez umocowania, zaś odmowa – do definitywnej jej bezskuteczności. W tej drugiej sytuacji rzekomy pełnomocnik obowiązany byłby do zwrotu wszystkiego, co otrzymał od drugiej strony
w wykonaniu umowy. Musiałby też naprawić szkodę, jaką druga strona poniosła, zawarłszy umowę, nie wiedząc o braku umocowania.
Dla przedsiębiorców ważne jest także, że gdyby pełnomocnik po wygaśnięciu pełnomocnictwa dokonał w imieniu mocodawcy czynności prawnej w granicach
pierwotnego umocowania, to np. zawarta w takich okolicznościach umowa byłaby co do zasady ważna. Byłoby tak, gdyby kontrahent odwołanego pełnomocnika nie wiedział o odebraniu temu reprezentantowi drugiej strony pełnomocnictwa. Gdyby natomiast o wygaśnięciu umocowania wiedział lub z łatwością
mógł się dowiedzieć, czynność rzekomego pełnomocnika byłaby nieważna. Tym
bardziej że przepis kodeksu cywilnego regulujący ważność czynności prawnych
dokonywanych przez byłego pełnomocnika wyraźnie wskazuje na obowiązek
upewnienia się co do istnienia umocowania i jego zakresu przez osobę wchodzącą w relacje prawne z pełnomocnikiem.
Podstawa prawna ■ Art. 98–109, art. 751 ustawy z 23 kwietnia
1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93
ze zm.).
Prokura
Prokura jest szczególnym rodzajem pełnomocnictwa handlowego, którego może udzielić przedsiębiorca podlegający wpisowi do rejestru przedsiębiorców.
Obejmuje ona umocowanie do czynności sądowych i pozasądowych związanych
z prowadzeniem przedsiębiorstwa. Prokury może zatem udzielić każda spółka
handlowa – zarówno osobowa, jak i kapitałowa, o ile nie znajduje się w stanie likwidacji. Nie może natomiast mieć prokurenta ani jednoosobowy przedsiębiorca wpisany do gminnej ewidencji działalności gospodarczej, ani spółka cywilna
takich osób fizycznych-przedsiębiorców (i nie tylko dlatego, że ta ostatnia sama
nie jest przedsiębiorcą, a jedynie umową przedsiębiorców). Stało się tak przez
przeoczenie ustawodawcze. Włączając przepisy dotyczące prokury do kodeksu
cywilnego, legislatorzy planowali bowiem zmianę polegającą na wprowadzeniu do KRS wszystkich przedsiębiorców. Nigdy to jednak nie nastąpiło, a przedsiębiorcom wpisywanym do gminnej ewidencji pozostało tylko ustanawianie
zwykłych pełnomocników, nie prokurentów.
W osobowych spółkach handlowych ustanowienie prokury wymaga zgody
wszystkich wspólników mających prawo do ich reprezentacji. W kapitałowych
natomiast – akceptacji zarządu spółki (chyba że umowa spółki przewiduje inne
uregulowanie tej kwestii).
Ważne! Prokurentem może zostać tylko osoba fizyczna mająca
pełną zdolność do czynności prawnych. Konieczne jest tu bowiem osobiste zaufanie mocodawcy wobec prokurenta. W spółkach kapitałowych pewnym ograniczeniem jest również to, że
prokurentami nie powinni być członkowie ich władz – w spółkach
z ograniczoną odpowiedzialnością prokurentem nie wolno zostać
członkowi rady nadzorczej ani komisji rewizyjnej (niemniej może
nim być każdy wspólnik), a w spółkach akcyjnych wyłączony jest
członek rady nadzorczej.
Każdy przedsiębiorca rejestrowy może mieć kilku prokurentów. Dane każdego
takiego pełnomocnika ujawniane są w dziale drugim akt rejestrowych spółki.
Zgłoszenie o udzieleniu prokury powinno określać także jej rodzaj, a w przypadku łącznej – także sposób jej wykonywania. Również każdorazowa zmiana dotycząca prokury i prokurentów, a więc również odwołanie ich, wymaga zgłoszenia do rejestru przedsiębiorców. Niemniej tego rodzaju wpisy mają charakter jedynie deklaratoryjny. Oznacza to, że i bez nich prokura jest ważna i skuteczna
9
10
(tzn. prokurent został powołany i może dokonywać wszelkich czynności w imieniu spółki), a po odwołaniu prokurent nie ma prawa reprezentować swego dawnego mocodawcy. Jawność danych rejestrowych powoduje jednak domniemanie
istnienia wpisanej prokury. To zaś ma znaczenie dla ważności umów zawartych
przez ujawnionego prokurenta. Wpis służy kontrahentom także w ten sposób, że
mogą oni zapoznać się ze sposobem reprezentacji spółki. Ważne jest też, że prokury nie wolno ograniczyć wobec osób trzecich. Nawet jeżeli zakres działania
prokurenta spółka aktem wewnętrznym ograniczyła do określonych działań, to
przekroczenie tych kompetencji przy dokonywaniu czynności z osobą trzecią
(np. zawarcie w imieniu spółki umowy) nie będzie skutkować jej nieważnością.
I to nawet wtedy, kiedy kontrahent wiedział o ograniczeniu.
Prokura może być samoistna. Wówczas prokurentowi przysługuje prawo do samodzielnej reprezentacji. W przypadku prokury łącznej do skutecznego występowania w imieniu mocodawcy konieczne jest natomiast współdziałanie prokurenta z określoną liczbą innych prokurentów. Jeśli zaś spółka ma ustanowioną
reprezentację mieszaną, to w jej imieniu działa prokurent ze wspólnikiem lub
wspólnikami (w spółce osobowej) lub z członkiem albo członkami zarządu (w
spółce kapitałowej). Prokura łączna to udzielona kilku osobom do wspólnego
działania.
Ważne! Przestrzeganie dobrego oznaczenia kontraktujących
stron i osób je reprezentujących jest niezmiernie ważne, ponieważ dokonanie czynności prawnej przez jednego prokurenta na
przykład przy ustanowionej prokurze łącznej spowoduje nieważność takiej czynności.
Prokura oddziałowa to taka, która jest ograniczona do możliwości prowadzenia
spraw wpisanych do rejestru jako zakres działalności oddziału przedsiębiorstwa.
Prokurent, zawierając umowę, składa pod nią podpis zgodny ze wzorem znajdującym się w aktach rejestrowych przedsiębiorcy. I jeśli z treści dokumentu (np.
jego nagłówka) nie wynika, w jakim charakterze reprezentant spółki działa, to
potrzebny jest również dopisek mówiący, że podpis złożył prokurent.
Trzeba również pamiętać, że przyjęcie oświadczenia woli skierowanego do spółki
przez jednego tylko spośród kilku ustanowionych prokurentów byłoby skuteczne.
Prokurent ma kompetencje nie tylko do zawierania i wypowiadania w imieniu
spółki umów. Wolno mu poza tym udzielać i odwoływać poręczenia oraz pełnomocnictwa. Nie może natomiast udzielać dalszej prokury.
WZÓR
Udzielenie prokury (samoistnej)
Iksiński, Igrekowski spółka jawna z siedzibą w Warszawie, przy ul Długiej 279, wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd
Rejonowy w Warszawie Wydział Gospodarczy XXXV pod numerem 0000012345, reprezentowana przez obydwu wspólników Jana Igrekowskiego i Andrzeja Iksińskiego, ustanawia prokurenta. Zostaje nim Zygmunt Zetowski, zamieszkały w Warszawie, przy
ul. Dziwnej 150 m. 234, legitymujący się dowodem osobistym XYZ 11112233. Prokurent ten będzie prowadził interesy spółki, tzn. reprezentował ją we wszelkich sprawach
sądowych i pozasądowych samodzielnie. Przede wszystkim będzie kontraktował
w imieniu spółki do kwoty jednego miliona złotych samodzielnie.
………………….....
(podpisy wspólników)
Podstawa prawna ■ Art. 1091–1099 ustawy z 23 kwietnia 1964 r.
– Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
Zasady kontraktowania
Kiedy przedsiębiorcy są już przekonani, że chcą zawrzeć ze sobą umowę i mają
pewność, że działają w ich imieniu właściwe osoby, powinni ustalić jej treść (mogą i najczęściej czynią to ich reprezentanci). Muszą przy tym pamiętać i o zasadzie swobody kontraktowania, i o podwyższonym standardzie oczekiwanej wiedzy przy zawieraniu oraz staranności w czasie wykonywania umów w obrocie
profesjonalnym.
Wolność kształtowania treści umowy oznacza, że kontrahenci – określając swoje prawa i obowiązki – mogą przyjąć rozwiązania zapisane w normatywnych typach umów (tylko kodeks cywilny reguluje ich ponad dwadzieścia), zmodyfikować je stosownie do własnych potrzeb, albo całkowicie od nich odstąpić, konstruując umowę w stu procentach szytą na miarę. Trzeba jednak przy tym uważać na
ustawowo zakreśloną, a więc nieprzekraczalną granicę swobody umów, którą
jest właściwość (natura) stosunku zobowiązaniowego. Oznacza to, że nie można, zawierając np. umowę sprzedaży, wprowadzać elementów sprzecznych z jej
cechami, bez których kontrakt taki nie istnieje, czyli, powiedzmy, pominąć kwestię przeniesienia własności sprzedawanej rzeczy czy zapłaty ceny. Nie wolno też
z umowy starannego działania, takiej jak umowa-zlecenie, zrobić umowy rezul-
11
12
tatu, tzn. takiej, której wykonanie wiązałoby się z koniecznością uzyskania konkretnego efektu.
Przykład Uczył, ale nie wszystkich nauczył
Postęp spółka jawna zleciła przedsiębiorcy Janowi Iksińskiemu przeszkolenie pracowników w zakresie stosowania nowego programu komputerowego. Ten uczył przez umówiony czas określonych czynności
i przekazał osobom zatrudnionym u zleceniodawcy potrzebne im wiadomości. Rozdał też wszystkim szkolonym niezbędne materiały – broszury i płyty kompaktowe. Nie jest jednak oczywiste, że wszyscy szkoleni opanowali materiał, mimo że Jan Iksiński wykazał należytą staranność, ucząc kursantów. Nie była to jednak umowa rezultatu, dlatego nie
można uznać, że Jan Iksiński jej nie wykonał nawet wtedy, kiedy nie
wszyscy uczeni wszystkiego się nauczyli.
Umowy (ich treść i cel) nie mogą też być sprzeczne z ustawami (np. prowadzić
do przestępstwa ani nawet do obejścia prawa, m.in. konkurencji).
Przykład Zmowa cenowa
Osiem korporacji taksówkarskich z jednego miasta umówiło się, że
podniesie w ciągu trzech miesięcy stawkę opłaty początkowej za przejazd o 2 zł. Stwierdziwszy to, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał, że taksówkarze zawarli niedozwolone porozumienie
cenowe i tym samym bezprawnie zrezygnowali z konkurowania między
sobą. Tym samym nie tylko umowa okazała się nieważna, lecz uczestnicy kartelu musieli zapłacić karę rzędu 100 tys. zł.
Umowy nie powinny również naruszać zasad współżycia społecznego, czyli powszechnie akceptowanych zasad uczciwości kupieckiej, czyli po prostu dobrych
obyczajów. Zważywszy także na ogólne właściwości zobowiązań, kontrahenci
nie mogą naruszać nawet interesów osób trzecich, mimo że umowa obligacyjna
wiąże tylko jej strony. W przeciwnym razie, gdyby strony ewidentnie złamały którąkolwiek z tych zasad, kontrakt może okazać się nieważny w całości lub w części, czyli będzie traktowany tak, jakby nigdy nie został zawarty. Trzeba także
pamiętać, że wszystkie uwagi dotyczące konstruowania umowy dotyczą w tym
samym stopniu postanowień koniecznych, jak i dodatkowych, a więc m.in. zabezpieczających interesy stron.
Dochodzenie do kontraktu
Sposoby kontraktowania reguluje kodeks cywilny. Modelowo można zawrzeć
umowę po złożeniu i przyjęciu oferty, po przetargu lub w drodze rokowań.
W praktyce często mieszane są różne sposoby. Nie da się też założyć, że któraś
z metod jest najsensowniejsza lub najkrótszą drogą prowadzi do pożądanej treści kontraktu, albo zapewnia bezpieczeństwo jego wykonania. Pod tym względem istotniejsze są instrumenty służące przygotowaniu i zabezpieczeniu umowy ostatecznej, czyli umowa przedwstępna czy umowa ramowa, choć i one nie
zawsze są potrzebne, jeżeli przedsiębiorcy od razu mogą zawrzeć umowę ostateczną i nie zamierzają umawiać się ze sobą wielokrotnie.
Ważny może się też okazać wybór między negocjowaniem warunków, przyjęciem wzorca oferowanego przez drugą stronę i przedstawieniem własnego szablonu umowy.
Nie bez znaczenia jest również zachowanie właściwej formy czynności prawnej.
W obrocie profesjonalnym rzadko możliwe i sensowne jest umawianie się ustnie.
Przeważnie przedsiębiorcy nie tylko mogą, lecz muszą wybierać między zwykłą
formą pisemną, kwalifikowanymi formami pisemnymi, takimi jak dokument
z datą pewną, z poświadczeniem podpisu lub aktem notarialnym i formą elektroniczną. Trzeba przy tym pamiętać, że forma może być zastrzeżona pod rygorem nieważności, dla celów dowodowych lub dla wywołania określonych skutków prawnych. I jeśli się nie dochowa np. przy zbywaniu czy nabywaniu nieruchomości formy aktu notarialnego, to nawet najlepiej z pozoru zabezpieczona
umowa będzie po prostu nieważna. Nawet umowa przedwstępna dotycząca zawarcia umowy ostatecznej mającej za przedmiot sprzedaż gruntu, budynku czy
lokalu użytkowego nie odniesie skutku polegającego na możliwości przymuszenia kontrahenta do jej zawarcia, jeżeli zostanie zawarta w zwykłej formie pisemnej. Podobny problem wiąże się ze zbywaniem, dzierżawieniem lub ustanawianiem użytkowania na przedsiębiorstwie. Umowy dotyczące takich czynności
prawnych muszą mieć formę pisemną z podpisami poświadczonymi przez notariusza. Trzeba również pamiętać, że jeśli strony zastrzegły w umowie, że określona czynność między nimi powinna być dokonana w szczególnej formie, to
dochodzi ona do skutku tylko w razie zachowania zastrzeżonej formy. Jednakże gdy strony zastrzegły dokonanie czynności w formie pisemnej, nie określając
skutków niezachowania jej, to w razie wątpliwości należy uznać, że była ona zastrzeżona wyłącznie dla celów dowodowych. Uzupełnienie lub zmiana umowy
wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej
zawarcia. Zasadą podstawową jest jednak, że kiedy umowa została zawarta
13
14
w formie pisemnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie
od niej albo jej wypowiedzenie, powinno być stwierdzone pismem. Gdyby natomiast umowa została zawarta w innej formie szczególnej, jej rozwiązanie za
zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały do jej zawarcia. Odstąpienie od umowy natomiast albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem. Przy tym po to, by była zachowana forma
pisemna, wystarczy złożyć własnoręczny podpis na dokumencie obejmującym
treść oświadczenia woli. Do zawarcia umowy zaś wystarcza wymiana dokumentów obejmujących treść oświadczeń woli, z których każdy jest podpisany przez
jedną ze stron lub dokumentów, z których każdy obejmuje treść oświadczenia
woli jednej ze stron i jest przez nią podpisany. Ustawa stanowi też, że oświadczenie woli złożone w postaci elektronicznej, opatrzone bezpiecznym podpisem
elektronicznym weryfikowanym przy pomocy ważnego kwalifikowanego certyfikatu, jest równoważne z oświadczeniem woli złożonym w formie pisemnej.
W wypadku kontraktowania w obrocie gospodarczym obowiązuje jeszcze dodatkowa zasada. Otóż jeżeli przedsiębiorcy zawrą umowę bez zachowania formy pisemnej, a jedna ze stron niezwłocznie przekaże drugiej pismo potwierdzające ten
fakt, to umowa obowiązuje. Co więcej, jeżeli owo pismo potwierdzające zawiera zmiany lub uzupełnienia umowy niezmieniające istotnie jej treści, to strony
wiąże umowa przekazana w piśmie potwierdzającym, chyba że druga strona
niezwłocznie się temu sprzeciwiła na piśmie.
Warto także pamiętać, że umowy w formie aktu notarialnego przygotowuje notariusz, niemniej zawsze sensowne jest przedstawienie mu własnego projektu
kontraktu, który rejent nie tylko sprawdzi, lecz również – w razie koniczności zapisania jakiegoś postanowienia inaczej, niż zaplanował to przedsiębiorca – powinien zwrócić na to uwagę i poprawić w akcie błąd lub nieścisłość.
Ważne! Umowa zostaje zawarta, gdy strony osiągną porozumienie co do skutków prawnych, jakie zamierzają wywołać. Dochodzi do tego, gdy wszystkie strony (kontrahentów może być
wielu, nie tylko dwóch) złożą zgodne oświadczenia woli, czyli np.
podpiszą umowę.
Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna jest ważnym sposobem zabezpieczenia interesów stron
przez zapewnienie sobie, że umowa, czy – co wcale nierzadkie w obrocie gospodarczym – wielokrotne umowy (np. o dostawy surowców) ostateczne doj-
dą do skutku, albo przynajmniej, że strona, która się uchyli od tego obowiązku, będzie obowiązana do naprawienia wynikłej stąd szkody. Umowa przedwstępna stanowi bowiem zobowiązanie stron lub strony do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy definitywnej (może być jedno- lub dwustronnie zobowiązująca). Zawsze jednak powinna określać istotne postanowienia umowy
przyrzeczonej, przy czym w każdym przypadku będą one inne. Przy sprzedaży lokalu czy samochodu dostawczego np. będzie to cena i obowiązek wydania rzeczy, przy umowie o dzieło – wynagrodzenie i zobowiązanie do wykonania oznaczonego dzieła, przy umowie o roboty budowlane – oddanie obiektu,
dokonanie czynności związanych z przygotowaniem robót (w szczególności
przekazanie terenu budowy i dostarczenie projektu), odebranie obiektu i zapłata.
Ważne! Umowa przedwstępna pozbawiona istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, a więc zawierająca przykładowo tylko termin i kilka ogólnych informacji dotyczących umowy przyrzeczonej, byłaby z mocy prawa nieważna.
Umowa przedwstępna nie musi określać terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, ale może, i po to, żeby w praktyce był z niej większy pożytek, termin taki zastrzec warto. Chodzi o to, że tego rodzaju postanowienie ma wpływ na bieg
przedawnienia i pozwala na szybkie ustalenie daty nie tylko wymagalności roszczenia, czyli zawarcia umowy ostatecznej, ale również np. odsetek. Oznaczenie
terminu pozwala też na ocenę opóźnienia kontrahenta lub jego zwłoki, czyli zawinionego opóźnienia. To zaś daje możliwość sprawnego dowodzenia racji powoda w ewentualnym procesie przed sądem.
Orzeczenie Zdaniem Sądu Najwyższego określony w umowie
przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest
końcowy, a jedynie jest terminem spełnienia świadczenia. Jego
upływ nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, a przeciwnie, skutkuje wymagalnością roszczenia o zawarcie umowy. Konsekwencją jej staje się natomiast
rozpoczęcie biegu jednorocznego terminu przedawnienia (tu
także chodzi o to, że jeśli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia, jak mówi art. 389 par.
2 in fine), a także roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej
(wyrok SN z 19 grudnia 2005 r., sygn. akt III CK 344/05).
15
16
Jeśli natomiast strony nie oznaczą terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, to
przyjmuje się, że jest on zastrzeżony na korzyść dłużnika. Oznacza to, że wierzyciel (uprawniony z umowy przedwstępnej) nie może żądać zawarcia umowy
ostatecznej przed upływem terminu (jeżeli w ciągu roku od zawarcia umowy
przedwstępnej nie został wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, nie
można żądać jej zawarcia – mówi kodeks cywilny), ale nie może też uchylić się
od przyjęcia tego świadczenia, gdyby dłużnik zechciał umowę ostateczną zawrzeć wcześniej. W przypadku umowy przedwstępnej dwustronnie zobowiązującej brak oznaczenia terminu powoduje przekonanie, że został on zastrzeżony
na korzyść obu stron, i że żadna nie może wcześniej (przed upływem terminu)
żądać od drugiej zawarcia umowy definitywnej.
Niemniej zabezpieczać się w tej formie (by spowodować zawarcie umowy ostatecznej) nawet bez oznaczenia konkretnego terminu umowy definitywnej zawsze warto. Kodeks cywilny stanowi bowiem, że kontrakt przyrzeczony powinien być zawarty w odpowiednim terminie, wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jego zawarcia. Odpowiedniość oznacza tu wzięcie pod uwagę
wszystkich okoliczności, które przesądziły o odroczeniu umowy głównej i o związaniu się umową przedwstępną. Jeżeli zatem zawarcie umowy zależy wyłącznie
od woli stron, termin powinien być stosowny do możliwości np. zorganizowania
spotkania u notariusza. Jeśli zaś w grę wchodzi, powiedzmy, konieczność uzyskania jakiejś decyzji administracyjnej, to termin należy dopasować do tego zdarzenia.
Ważne! Jeżeli transakcja dotyczy nieruchomości, umowę
przedwstępną wolno ujawnić w księdze wieczystej. W sądzie
wieczystoksięgowym zgłasza się wówczas roszczenie o zawarcie umowy o przeniesienie własności budynku lub działki, wieczystego użytkowania albo o przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego (np. służebności czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego). Dzięki ujawnieniu roszczenie stanie się skuteczne wobec każdoczesnego właściciela
gruntu, budynku czy lokalu, a ten nie będzie mógł zasłaniać się
nieznajomością wpisu w księdze.
Warto pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej przechodzą na przedsiębiorcę, który kupił albo uzyskał w formie aportu przedsiębiorstwo innego – takiego, który zawarł umowę przedwstępną.
Jeśli zaś chodzi o formę, to umowa przedwstępna, by była ważna, nie musi być
zawarta w żaden szczególny sposób (powinna tylko określać istotne postanowie-
nia umowy przyrzeczonej). Od formy zależą jednak skutki prawne umowy przedwstępnej.
Zawsze, gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla
się od jej zawarcia, druga może żądać naprawienia szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy ostatecznej. Niemniej strony
mogą odmiennie określić zakres odszkodowania. Mówimy wówczas o słabszym skutku umowy, który polega na możliwości odzyskania jedynie części
kosztów poniesionych wskutek przygotowań do zawarcia umowy końcowej. Odpowiedzialność dłużnika określana jest wtedy jako ograniczona
do ujemnego interesu umownego, czyli właśnie do wyrównania szkody poniesionej w związku z uchyleniem się kontrahenta od zawarcia umowy ostatecznej.
Orzeczenie Przy wyrównaniu w granicach tzw. ujemnego interesu umowy nie podlegają korzyści, które kontrahent by
osiągnął, gdyby umowa doszła do skutku. Chodzi jedynie
o odszkodowanie, które obejmuje straty wynikłe z niedojścia
do skutku umowy między stronami. A składają się na nie koszty zawarcia umowy, wydatki związane z własnym świadczeniem, zbędne nakłady podjęte w związku z własnym świadczeniem. Wyłączone są natomiast nieuzyskane korzyści odpowiadające uzyskanym w razie dojścia do skutku umowy i jej
wykonania (wyrok z 5 grudnia 2006 r., sygn. akt II CSK
274/06).
Strony umowy przedwstępnej mogą również uzależnić zawarcie umowy ostatecznej od zapłaty określonej kwoty przez stronę, która zamierza dokonać,
powiedzmy, zakupu rzeczy. I jeśli termin przekazania sprzedającemu tej sumy
nie zostanie określony inaczej, to będzie on wiązał się z czasem zawarcia umowy przyrzeczonej. Pieniądze te, jeżeli strony umowy przedwstępnej nie określą ich jako zadatek, nie będą nim. Zostaną jednak zaliczone na poczet należnego świadczenia pieniężnego przy wykonaniu umowy ostatecznej. Gdyby
jednak definitywna umowa nie została zawarta, to wpłacona kwota powinna
zostać zwrócona.
Najważniejszą funkcją zabezpieczającą umowy przedwstępnej jest fakt, że jeśli spełnia ona przewidziane dla kontraktu przyrzeczonego wymagania,
zwłaszcza dotyczące formy, to strona uprawniona może dochodzić zawarcia
owej umowy ostatecznej. Jest to tzw. mocniejszy skutek umowy przedwstępnej.
17
18
Przykład Dzierżawa przedsiębiorstwa
Janusz Igrekowski zawarł umowę przedwstępną z Omegą spółką
z ograniczoną odpowiedzialnością dotyczącą zawarcia umowy sprzedaży całego jego przedsiębiorstwa. Kodeks cywilny wymaga dla kontraktów mających za przedmiot zbycie przedsiębiorstwa, wydzierżawienie go lub ustanowienie na nim użytkowania formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi (jeżeli w skład przedsiębiorstwa nie
wchodzi własność nieruchomości). I tak się też strony umówiły, określając w umowie przedwstępnej dokładnie warunki, jakie miały zostać
zawarte w umowie ostatecznej. Pan Igrekowski rozmyślił się jednak po
kilku miesiącach i w terminie przewidzianym na zawarcie umowy definitywnej oświadczył spółce Omega, że przedsiębiorstwa nie sprzeda,
czyli umowy ostatecznej nie zawrze. Spółka może w tej sytuacji wystąpić do sądu z powództwem o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy, czyli o wydanie orzeczenia zastępującego zawarcie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa z Januszem Igrekowskim. Jest przy tym wysoce prawdopodobne, że sąd spodziewane orzeczenie wyda.
WZÓR
Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości
(projekt aktu notarialnego)
10 lutego 2011 r. w kancelarii notarialnej …… przed notariuszem ………. stawili się
1. Adam Wesoły zamieszkały w …...................................., przy ul.................................
zwany dalej sprzedającym,
oraz
2. Jan Kowalski, zamieszkały przy ul. Słonecznej 1 w Poznaniu, prowadzący działalność
gospodarczą pod firmą Bajka – Księgarnia dla Najmłodszych Jan Kowalski w Poznaniu.
REGON:........................................, NIP: …............................... zwany dalej Kupującym.
§1
1. Adam Wesoły oświadcza i zapewnia, że:
– jest właścicielem nieruchomości położonej w Poznaniu przy ul. Mroźnej, stanowiącej
działkę nr 876/5 o obszarze 01.18.18 ha, dla której Sąd Rejonowy Poznań-Stare Miasto w Poznaniu prowadzi księgę wieczystą o numerze KW.........................................,
– w dziale III wyżej wymienionej księgi wieczystej wpisana jest nieodpłatna służebność
przesyłu na rzecz spółki pod firmą ENEA Operator spółka z ograniczoną odpowiedzialności z siedzibą w Poznaniu,
– wymieniona księga wieczysta nie wykazuje żadnych innych obciążeń, a na wymienionej nieruchomości nie ciążą żadne inne prawa osób trzecich ani nie są z nią związane żadne inne roszczenia osób trzecich,
– opisana nieruchomość zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajduje się w części na terenie przeznaczonym pod zabudowę.
2. Jan Kowalski oświadcza i zapewnia, że:
– znane są mu położenie, granice, obszar, przeznaczenie oraz stan prawny i faktyczny
wyżej opisanej działki nr 876/5.
§2
1. Sprzedający okazał:
– wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, wydany dla działki
nr 876/5,
– odpis z księgi wieczystej o numerze KW.....................................................................,
– zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
2. Kupujący przedłożył
–...................................................................................................................................
§3
1. Adam Wesoły zobowiązuje się sprzedać Janowi Kowalskiemu prawo własności opisanej
w § 1 ust. 1 niniejszego aktu niezabudowanej działki nr 876/5 o obszarze 01.18.18 ha,
i to w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, wyjąwszy służebność opisaną w § 1,
a Jan Kowalski oświadcza, że prawo własności opisanej działki zobowiązuje się kupić.
§4
Strony zgodnie oświadczają, że przyrzeczoną niniejszym aktem notarialnym umowę
sprzedaży zobowiązują się zawrzeć najpóźniej do 30 kwietnia 2011 r.
19
20
§5
1. Strony oświadczają, że cenę umówiły na kwotę 123 000,00 PLN (sto dwadzieścia trzy
tysiące złotych) wraz z mieszczącą się w wymienionej kwocie sumą podatku od towarów i usług według stawki 23 proc.
2. Kupujący oświadcza, że całą umówioną cenę w kwocie 123 000,00 PLN zobowiązuje się zapłacić sprzedającemu w następujący sposób:
a) 23 000,00 PLN tytułem zaliczki złoży dokumentującemu notariuszowi na przechowanie tak, by kwota ta znalazła się na rachunku bankowym tutejszej kancelarii notarialnej jeszcze dziś. Notariusz powinien przelać tę kwotę:
– sprzedającemu niezwłocznie po zawarciu umowy sprzedaży przyrzeczonej niniejszym
aktem,
– kupującemu w przypadku nieprzystąpienia przez kupującego do zawarcia umowy
przyrzeczonej w zakreślonym terminie albo pomimo nieskorzystania przez stronę
kupującą z prawa odstąpienia, o którym mowa w §7 niniejszego aktu, co udokumentowane zostanie protokołem stawiennictwa jednej strony w tutejszej kancelarii notarialnej.................. (data)......, o godzinie........ i niestawiennictwa drugiej
strony, jednakże pomniejszoną o 10 000,00 PLN z tytułu kary umownej, o której
mowa w §9 niniejszego aktu, płatnej niezwłocznie na rachunek bankowy sprzedającego,
– kupującemu w przypadku nieprzystąpienia przez sprzedającego do zawarcia umowy
przyrzeczonej w zakreślonym terminie albo pomimo nieskorzystania przez kupującego z prawa odstąpienia, o którym mowa w §7 niniejszego aktu, jednakże pomniejszoną o 10 000,00 PLN tytułem odstępnego, o którym mowa w §7 niniejszego aktu, płatnego niezwłocznie na rachunek bankowy sprzedającego;
b) 100 000,00 PLN złoży dokumentującemu notariuszowi na przechowanie tak, by kwota ta znalazła się na rachunku bankowym tutejszej kancelarii notarialnej najpóźniej
na jeden dzień roboczy przed datą zawarcia umowy sprzedaży przyrzeczonej niniejszym aktem notarialnym.
3. Strony postanawiają, że sprzedający będzie zobowiązany do zawarcia przyrzeczonej
umowy sprzedaży jedynie wówczas, gdy w terminie kończącym się na jeden dzień roboczy przed datą zawarcia tejże umowy, tj. najpóźniej do 29 kwietnia 2011 r., rachunek bankowy tutejszej kancelarii notarialnej zostanie uznany kwotą 100 000,00 PLN,
stanowiącą pozostałą część umówionej ceny.
§6
1. Strony zgodnie postanawiają, że kupującemu przysługuje w terminie określonym
w § 4 niniejszego aktu prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej za zapłatą
sprzedającemu odstępnego w kwocie 10 000,00 PLN.
2. Strony ustalają zgodnie, że oświadczenie kupującego o odstąpieniu złożone na podstawie postanowień niniejszego paragrafu jest skuteczne tyko wtedy, kiedy zostanie
złożone w formie pisemnej z notarialnie poświadczonymi podpisami i jeśli będzie
obejmować również zgodę kupującego na cofnięcie wniosku o wpis w księdze wieczystej ………….. roszczenia, o którym mowa w § 9 ust. 1 niniejszego aktu, względnie wyrażenie zgody na wykreślenie z tejże księgi wieczystej tegoż roszczenia, jeśliby taki wpis został już dokonany.
§7
Strony zgodnie oświadczają, że w umowie sprzedaży przyrzeczonej niniejszym aktem
notarialnym:
1. sprzedający zobowiąże się wydać stronie kupującej działkę nr 876/5, bliżej opisaną
w § 1 ust. 1 niniejszego aktu, i to w dniu zawarcia umowy sprzedaży przyrzeczonej
niniejszym aktem, a także ze złoży odnośnie do tego zobowiązania oświadczenie
o poddaniu się egzekucji wprost z aktu notarialnego,
2. strony wskażą, że całkowita odpowiedzialność sprzedającego wynikająca z umowy
sprzedaży przyrzeczonej niniejszym aktem, w tym również odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne nieruchomości, jest ograniczona do maksymalnej kwoty równej cenie sprzedaży.
§8
Strony ustalają, że w razie nieprzystąpienia przez jedną ze stron do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży najpóźniej...................... (data)..................., w tutejszej kancelarii notarialnej, albo pomimo nieskorzystania przez kupującego z prawa odstąpienia,
o którym mowa w § 7 niniejszego aktu, drugiej stronie będzie przysługiwać od tego,
kto nie przystąpił do aktu, kara umowna w kwocie 10 000,00 PLN, płatna w terminie..................... dni, licząc od upływu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej niniejszym aktem.
§9
Na podstawie niniejszego aktu notarialnego Jan Kowalski wnosi do Sądu Rejonowego
Poznań-Stare Miasto w Poznaniu, V Wydział Ksiąg Wieczystych o wpis w księdze wieczystej …………. roszczenia o przeniesienie prawa własności działki nr 876/5 na swoją rzecz.
§ 10
Strony ustalają, że wszelkie koszty niniejszego aktu oraz umowy przyrzeczonej i należne opłaty sądowe ponosi kupujący.
§ 11
Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej
ze stron.
Akt ten odczytano, przyjęto i podpisano.
Wzór przygotowała poznańska kancelaria radców prawnych
Komarnicka Korpalski Kancelaria Prawna sp.j.
Umowa ramowa
Praktyka gospodarcza wykształciła – obok umowy przedwstępnej, uregulowanej
w kodeksie cywilnym – także rodzaj umowy nienazwanej, czyli niezdefiniowanej w żadnej ustawie, nazywanej umową ramową czy bazową. Według wielu
teoretyków prawa i ona jest rodzajem zagwarantowania sobie przez jedną stronę, że druga zawrze z nią w przyszłości pożądaną umowę, której szczegółowych
21
22
warunków nie da się zawczasu określić. Jest więc to rodzaj długoterminowego
porozumienia handlowego między partnerami przedsięwzięcia gospodarczego
(najczęściej występuje przy zawieraniu umów dealerskich, czyli dystrybucyjnych, kompensacyjnych, transportowych, umów kooperacji przemysłowej). Porozumienie takie nie konkretyzuje jednak treści przyszłych umów wykonawczych i tym różni się od umowy przedwstępnej. Dlatego niemożliwe jest wyegzekwowanie na drodze sądowej zawarcia umów realizacyjnych. Niemniej umowa ramowa określa warunki dokonania przyszłych czynności prawnych (np. ich
formę i treść), oznacza ramowo właśnie ich treść, czyli rodzaj umów wykonawczych oraz pewne prawa i obowiązki stron oraz formułuje obowiązek dokonania
tych czynności. Odmowa zawarcia umowy realizacyjnej na warunkach określonych w ramowej rodzi jedynie obowiązek naprawienia wynikłej stąd szkody – na
zasadzie analogii do umowy przedwstępnej. W praktyce umowy ramowe określają w swej treści obowiązek naprawienia szkody i oznaczają przy tym kary
umowne, których zapłacenie powoduje prawo do natychmiastowego odstąpienia od umowy.
WZÓR
Umowa ramowa
Zawarta 11 lutego 2011 r. w Poznaniu
pomiędzy:
Urzędem...................................................... z siedzibą w Warszawie, przy ul. Wzorcowej 1 00-XXX Warszawa reprezentowanym przez.........................................................,
(imię i nazwisko)
zwanym dalej zamawiającym
a
Przedsiębiorstwem Wielobranżowym …….... z siedzibą w Poznaniu przy ul. Przemysłowej 1, 00-YYY Poznań reprezentowanym przez właściciela.............................................,
(imię i nazwisko)
zwanym dalej wykonawcą.
§1
1. Przedmiotem umowy jest ustalenie warunków dotyczących zamówień publicznych na
wykonywanie bieżących napraw w budynkach zamawiającego oraz na terenie podległych mu jednostek w okresie obowiązywania niniejszej umowy. Przedmiotowa
umowa ma charakter umowy ramowej zgodnie z art. 99 prawa zamówień publicznych.
2. Szczegółowe warunki zamówienia zostaną określone w postępowaniu, o którym mowa w art. 101 ust. 1 prawa zamówień publicznych.
3. Zawarcie umowy ramowej nie rodzi po stronie wykonawcy roszczenia o udzielenie
zamówienia publicznego na prace objęte umową.
4. Umowa zawarta jest na 24 miesiące.
§2
1. Wykonawca zobowiązuje się do wykonania przedmiotu zamówienia za zryczałtowanym wynagrodzeniem miesięcznym w wysokości …… zł z doliczeniem należnego VAT.
2. Wykonawca zobowiązuje się do wykonywania udzielonych mu przez zamawiającego
zamówień objętych przedmiotową umową na warunkach nie gorszych niż określonych w pkt 1.
§3
1. Zamawiający w trakcie procedury zmierzającej do udzielenia zamówień objętych tą
umową zaprosi do składania ofert wykonawcę, z którym zawarł przedmiotową umowę.
2. Wykonawca zobowiązuje się złożyć ofertę w postępowaniu o udzielenie zamówienia
publicznego w terminie ustalonym przez zamawiającego.
3. Zamawiający udzieli zamówienia publicznego wykonawcy spełniającemu warunki
określone w zaproszeniu do składania ofert i zaoferuje najkorzystniejszą cenę za wykonanie przedmiotu zamówienia.
§4
Warunki realizacji umowy, w tym warunki płatności, określone zostaną w umowie ostatecznej.
§5
1. W sprawach nieuregulowanych tą umową zastosowanie znajdują przepisy ustawy –
Prawo zamówień publicznych oraz kodeksu cywilnego.
2. Wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
3. Sądem właściwym do rozstrzygania sporów jest sąd według siedziby zamawiającego.
………………
(zamawiający)
……………….
(wykonawca)
Wzorce umów
Dla zabezpieczenia własnych praw ważne jest również, czy przedsiębiorca będzie negocjował warunki i umowa powstanie wskutek konsensu kontrahentów, czy też jedna ze stron podpisze wzorzec przygotowany przez drugą stronę. Przygotowanie typowego wzoru jest niezwykle przydatnym sposobem skrócenia drogi kontraktowa-
23
24
nia, kiedy przedsiębiorca zawiera wiele takich samych umów z wieloma kooperantami. Wzorzec ułatwia kalkulację i kontrolę ryzyka. Jeśli więc przedsiębiorca przygotowuje go sam, powinien spowodować, by zawierał on przydatne dla niego, a jednocześnie dopuszczalne metody zabezpieczeń. Może więc taka typowa umowa mówić np. o uczciwie skalkulowanych karach umownych lub odsetkach, może zastrzegać własność sprzedanej rzeczy lub mówić, że umowie tej będzie towarzyszył zastaw.
Może również wymagać złożenia weksla gwarancyjnego. Zawsze ważne jest jednak, by wzorzec był sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały.
Wzorce umowy to między innymi wszelkie ogólne warunki, wzory umów, formularze kontraktowe, regulaminy czy inne zbiory postanowień przygotowane przez
jedną ze stron umowy, które druga podpisuje bez nanoszenia zmian. Trzeba przy
tym pamiętać, że wzorzec jest wiążący dla drugiej strony, tej jedynie podpisującej
go, jeżeli został jej doręczony przed zawarciem umowy. W razie zaś, gdy posługiwanie się wzorcem jest w stosunkach danego rodzaju zwyczajowo przyjęte, to wiąże
on także wtedy, kiedy druga strona mogła się z łatwością dowiedzieć o jego treści
(tu chodzi jednak bardziej o stosunki wszystkich innych z dużymi przedsiębiorcami, np. telekomunikacyjnymi, którzy przedstawiają w sposób powszechnie dostępny ogólne warunki umów). Jednocześnie ważne jest dla podpisujących szymele
umów innych przedsiębiorców, że taki wzorzec wydany w czasie trwania stosunku
umownego o charakterze ciągłym wiąże drugą stronę, jeżeli zostały zachowane
wymagania związane z jego doręczeniem, a strona przystępująca do takiej typowej
umowy, której warunki (łącznie z zabezpieczeniami) podyktowała de facto druga,
ekonomicznie silniejsza strona, nie wypowiedziała tejże umowy w najbliższym terminie wypowiedzenia. Poza tym, jeżeli strony uzgadniają warunki umowy, a potem
jedna z nich daje do podpisania drugiej swój wzorzec zawierający odmienne w stosunku do ustalonych postanowienia umowne albo formularz ma w założeniu stanowić uzupełnienie umówionych warunków, to zasadą wynikającą z ustawy jest, że
strony związane są umową. Trzeba więc o tym pamiętać, również uzgadniając zabezpieczenia kontraktu we wzorcach. I choć w razie pojawienia się sprzeczności treści umowy z wzorcem sama umowa pozostaje ważna i wywołuje określone w niej
skutki prawne, to wzorzec staje się bezskuteczny wobec drugiej strony w części,
w której diametralnie różni się od umowy. Zdarza się też, że w procesie kontraktowania między przedsiębiorcami obie strony posługują się własnymi umowami. Na
przykład sprzedawca przesyła potwierdzenie przyjęcia zamówienia na własnym
formularzu, ale jego treść różni się od formularza zamówienia przesłanego przez kupującego. Wówczas mówimy o konflikcie formularzy. I nie ma znaczenia, czy różnice dotyczą istotnych postanowień umowy (dotyczących wielkości czy przedmiotu świadczenia), czy np. zabezpieczeń. W takiej sytuacji umowa między przedsię-
biorcami stosującymi różne wzorce, jeżeli doszła do skutku, nie obejmuje tych postanowień wzorców, które są ze sobą sprzeczne. Co więcej, kontrakt nie zostaje zawarty, o ile po otrzymaniu oferty strona niezwłocznie zawiadomi, że nie zamierza
podpisać umowy na przedstawionych, innych niż ona sama oferuje, warunkach lub
choćby takiej, która zostałaby okrojona ze sprzecznych ze sobą klauzul.
Zabezpieczenia
Zabezpieczanie dobrze skonstruowanych umów w obrocie gospodarczym
jest o tyle istotne, że zwiększa prawdopodobieństwo ich wykonania. Warto przy tym pamiętać, że rozmaite zabezpieczenia powodują nie tylko ułatwienia w ewentualnym procesie, lecz przede wszystkim dają możliwość
ściągnięcia należności lub wykonania świadczenia rzeczowego jeszcze
w fazie przesądowej. Jest to także broń psychologiczna. Większość zabezpieczeń skłania bowiem kontrahentów do wykonywania obwarowanych nimi zobowiązań w miarę terminowo i przed innymi, niezabezpieczonymi. Zabezpieczenia mogą być ustanawiane w odrębnych umowach albo może o nich być mowa w klauzulach włączonych do umów zobowiązaniowych zawieranych w typowej działalności gospodarczej każdego przedsiębiorstwa (np. mogą być częścią umów sprzedaży, pożyczki, najmu itd.).
Wiele w tej kwestii zależy i od rodzaju umowy, i zabezpieczenia.
Zadatek
Po to, by umowę zabezpieczał zadatek, potrzebne jest w niej stosowne postanowienie (dodatkowe zastrzeżenie umowne). Jego konstrukcja respektuje interesy obu stron. Kodeks cywilny stanowi, że w razie braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu kontraktu ma to znaczenie, że w razie niewykonania go przez jedną ze stron druga może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od tej umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać. Strona zaś, która sama go dała, w razie niewykonania umowy przez
kontrahenta może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
W wypadku wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia
strony, która go dała. A jeśli zaliczenie nie jest możliwe, to trzeba go zwrócić. Podobnie jest, gdy umowa została rozwiązana. Wówczas zadatek powinien być oddany, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dzieje się,
25
26
gdy umowy nie dało się wykonać z powodu pojawienia się okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, albo za które ponoszą odpowiedzialność wszyscy zainteresowani.
Ta metoda zabezpieczeń jest najczęściej stosowana w umowach przedwstępnych dotyczących sprzedaży (zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, np. sa-
Ważne! Zadatkiem mogą być pieniądze albo rzecz ruchoma,
przy czym wysokość zadatku (kwota lub wartość rzeczy) nie powinna przekraczać wartości przyszłego zobowiązania.
mochodów czy maszyn produkcyjnych). Dzięki zadatkowi obie strony zabezpieczają się na wypadek zerwania umowy w ostatniej chwili przez drugą, również
przez nieprzystąpienie do umowy przyrzeczonej.
Orzeczenia
Zwrot zadatku
Do tego, by żądać zwrotu zadatku, wystarczy, że strona przeciwna nie wykonała zobowiązania. Nie jest więc konieczne odstąpienie od umowy. Takim niewykonaniem zobowiązania było nieprzystąpienie do umowy przedwstępnej, która miała być zawarta w wyniku wykonania również umowy
przedwstępnej. Możliwe jest bowiem zawarcie umowy przedwstępnej poprzedzającej umowę przedwstępną (wyrok Sądu Najwyższego z 28 października 2010 r., sygn. akt CSK 219/10).
Zadatek i odszkodowanie
W razie niewykonania zobowiązania wierzyciel, który nie odstąpił od umowy, może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a należne mu odszkodowanie nie jest ograniczone do wartości zadatku lub jego
podwójnej wysokości (uchwała Sądu Najwyższego z 25 czerwca 2009 r.,
sygn. akt III CZP 39/09).
Termin dania zadatku
Zadatek może zostać dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony (wyrok Sądu Najwyższego z 8 lutego 2008 r., sygn. akt
I CSK 328/07).
Świadczenie nienależne
Kwota zapłacona dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nie
może być uznana za zadatek, a jedynie za świadczenie na poczet ceny sprzedaży. Wobec niedojścia do skutku umowy sprzedaży staje się ona świadczeniem nienależnym. Zamierzony cel świadczenia nie został bowiem osiągnięty. Wierzyciel uzyskuje tym samym roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia (wyrok Sądu Najwyższego z 7 marca 2007 r., sygn. akt II CSK 479/06).
Ważne! Zadatek tym różni się od zaliczki, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga wzbogaca się o wysokość zadatku. Zaliczka jest zwracana bez dodatkowych konsekwencji. O zadatku możemy mówić tylko wtedy, kiedy zostanie
on jasno określony (w ten sposób nazwany) w umowie. Inaczej
dane awansem pieniądze będą zaliczką.
W praktyce możliwych jest kilka scenariuszy. Przeważnie kupujący płaci sprzedającemu zadatek, np. w wysokości 10 proc. (przy zawieraniu umowy przedwstępnej) i jeśli
■ umowa przyrzeczona zostanie zawarta, zadatek będzie zaliczony jako część
zapłaty, a kupujący dopłaci 90 proc. ceny,
■ kupujący wycofa się z transakcji, to sprzedający może zadatek zatrzymać,
■ sprzedający wycofa się ze sprzedaży, to kupujący może zażądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości,
■ strony rozwiążą umowę, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada,
■ umowa ostateczna nie zostanie zawarta z winy obu stron lub z przyczyn od
nich niezależnych, to zadatek powinien być zwrócony.
Dopuszczalne jest przy tym ustalenie w umowie innych wariantów wycofania się
stron z transakcji. Niemniej o tym, czy pieniądze dane przez jednego kontrahenta drugiemu są zaliczką, czy zadatkiem, zawsze decyduje umowa.
Podstawa prawna ■ Art. 394 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
Odsetki
Odsetki zabezpieczają zobowiązania pieniężne. I jeśli zostały zapisane w umowie, to należą się już za proste opóźnienie w wykonaniu kontraktu. Jeżeli bowiem dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel
może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody
i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności.
Gdyby stopa odsetek nie została z góry oznaczona, to należą się ustawowe. Można jednak w umowie zastrzec wyższe. Od 20 stycznia 2011 r. maksymalne odsetki wynoszą 21 proc. Stopa tych, które wynikają z czynności prawnej, nie może
bowiem przekraczać w stosunku rocznym czterokrotności wysokości stopy kre-
27
28
WZORY
Klauzula umowna ustalająca odsetki kapitałowe
Pożyczkobiorca zapłaci pożyczkodawcy tytułem wynagrodzenia za udzielenie pożyczki
15 proc. uzyskanego w ten sposób kapitału w skali roku.
Odsetki, podobnie jak zwrot kapitału, będą wypłacane pożyczkodawcy w równych ratach miesięcznych, do 10. dnia każdego miesiąca kalendarzowego.
Klauzula umowna ustalająca odsetki za opóźnienie
W razie przekroczenia terminu zwrotu pożyczki pożyczkodawcy od następnego dnia należą się odsetki w wysokości 20 proc. w skali roku.
dytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego, która obecnie wynosi
5,25 proc. A jeśli wysokość odsetek wynikających z umowy przekracza dopuszczalną zapisaną w kodeksie cywilnym, należą się maksymalne. Trzeba bowiem
pamiętać, że postanowienia umów wyłączające lub ograniczające przepisy o odsetkach maksymalnych, także w razie wybrania przez strony prawa obcego, są
nieskuteczne.
Niemożliwa jest dowolna kapitalizacja odsetek. Od zaległych odsetek można żądać odsetek dopiero od momentu wytoczenia o nie powództwa, chyba że po powstaniu zaległości strony zgodziły się na doliczenie zaległych odsetek do sumy
dłużnej (nazywa się to zakazem anatocyzmu). Zasada ta nie dotyczy jednak długoterminowych pożyczek udzielanych przez instytucje kredytowe. W takich
przypadkach wcześniejsza kapitalizacja jest dopuszczalna. Inne zasady są też stosowane w przypadku transakcji określonych w ustawie o terminach zapłaty
w transakcjach handlowych (między przedsiębiorcami i podmiotami prowadzącymi działalność zawodową). Wówczas, o ile strony przewidziały w umowie termin zapłaty dłuższy niż 30 dni, wierzyciel może żądać odsetek ustawowych, począwszy od 31. dnia po spełnieniu swojego świadczenia niepieniężnego i po doręczeniu dłużnikowi faktury lub rachunku – do dnia zapłaty. Nie może to być jednak czas dłuższy niż do dnia wymagalności świadczenia pieniężnego. A jeśli termin zapłaty nie został określony w umowie, wierzycielowi (i to bez wezwania)
przysługują odsetki ustawowe od 31. dnia po spełnieniu świadczenia niepieniężnego do dnia zapłaty. Nie należą się jednak dłużej niż do chwili wymagalności
świadczenia pieniężnego (np. ustalonej w umowie daty zapłaty ceny za sprzedane towary lub wynagrodzenia za wyświadczone usługi). Za dzień wymagal-
Orzeczenia
Zakaz lichwy
Odsetki za opóźnienia w spełnieniu świadczenia pieniężnego określone
przed wejściem w życie ustawy z 7 lipca 2005 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz o zmianie niektórych ustaw w wysokości 360 proc. rocznie stanowią lichwę. Są więc nagannym zachowaniem wierzyciela, sprzecznym z zasadami współżycia społecznego. Czynność prawna zawierająca
postanowienia sprzeczne z zasadami współżycia społecznego jest nieważna w zakresie, w którym sprzeniewierza się tym zasadom (wyrok SN
z 27 maja 2010 r., sygn. akt III CSK 248/09).
Możliwa kumulacja
Strony mogą w umowie przewidzieć zarówno kumulację odsetek kapitałowych i za opóźnienie należnych wierzycielowi, jak i ustanie obowiązku uiszczania odsetek kapitałowych i zastąpienie ich od chwili, gdy dłużnik opóźnia się ze spełnieniem swojego świadczenia pieniężnego, odsetkami przewidzianymi w kodeksie cywilnym za opóźnienie właśnie (wyrok Sądu Najwyższego z 17 października 2008 r., sygn. akt I CSK 187/08).
Prawo wierzyciela
Wierzyciel może zrzec się wynikającego z ustawy uprawnienia do żądania
odsetek za opóźnienie (wyrok Sądu Najwyższego z 22 listopada 2006 r.,
sygn. akt V CSK 299/06).
ności świadczenia pieniężnego uważa się datę określoną w pisemnym wezwaniu
do zapłaty (np. w doręczonej fakturze lub rachunku).
Jeżeli zaś dłużnik – w terminie określonym w umowie albo wezwaniu – nie zapłaci należnej kwoty wierzycielowi, który spełnił określone w umowie świadczenie niepieniężne, wierzycielowi przysługują, bez odrębnego wezwania, odsetki
w wysokości odsetek od zaległości podatkowych, chyba że strony uzgodniły wyższe odsetki za czas od momentu wymagalności świadczenia pieniężnego do dnia
zapłaty. Co więcej, klauzula umowna wyłączająca lub ograniczająca te uprawnienia jest nieważna. Niedopuszczalne jest jednak (również na gruncie tych
przepisów szczególnych) zastrzeganie w umowach odsetek wyższych niż cztero-
Orzeczenie Jednym z trzech wyjątków od zakazu anatocyzmu
(zakazu żądania odsetek od odsetek), ustanowionego w kodeksie cywilnym, jest dopuszczalność żądania odsetek za opóźnienie od zaległych odsetek (i to zarówno odsetek tzw. kapitałowych, jak i odsetek za opóźnienie) od chwili wytoczenia o nie powództwa. Możliwość taka nie zależy od uprzedniego porozumienia stron w tej kwestii (wyrok Sądu Najwyższego z 13 października 2005 r., sygn. akt IV CK 162/05).
29
30
krotność wysokości stopy kredytu lombardowego NBP, czyli wyższych od odsetek maksymalnych.
Poza tym w razie zwłoki dłużnika wierzyciel może oprócz odsetek żądać naprawienia szkody na zasadach ogólnych.
Podstawa prawna ■ Art. 359, 481 i 482 ustawy z 23 kwietnia
ze zm.).
Kary umowne
Zastrzeganie kar umownych jest w praktyce bardzo częste. Nie można ich tylko
mylić z odsetkami. Karę umowną wolno zastrzec wyłącznie w odniesieniu do zobowiązania niepieniężnego. Niedopuszczalne jest jej żądanie za nieterminową
zapłatę lub nawet za jej brak. W takich przypadkach sankcją mogą być tylko odsetki (ustawowe lub umowne).
Kara umowna ma powodować naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub
nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego, takiego jak dostawa towarów czy wybudowanie biurowca. Z niewykonaniem zobowiązania mamy do
czynienia, gdy dłużnik w ogóle nie spełnia swojego świadczenia. Nienależyte jego wykonanie może polegać bądź na świadczeniu nieterminowym (dostawa przyjechała do zamawiającego z trzydniowym opóźnieniem), bądź złej jakości (budynek nie trzyma umówionych parametrów). Warto też pamiętać, że karę umowną
wolno zastrzec nawet za ujawnienie, powiedzmy przez zleceniobiorcę, poufnych
informacji przekazanych mu przez zleceniodawcę, a także za działalność antykonkurencyjną, o ile takie zastrzeżenia zawiera umowa między przedsiębiorcami.
Przykład Kara antykonkurencyjna
Firma tworząca programy komputerowe Program sp. z o.o. zawarła
umowę z samozatrudniającym się, a więc małym przedsiębiorcą informatykiem. W umowie-zlecenia strony zapisały, że informatyk ów nie
może tych samych rozwiązań proponować innym przedsiębiorcom handlującym software’em. Gdyby zaś nie dotrzymał umowy w tym punkcie,
zapłaci Programowi sp. z o.o. karę umowną w wysokości równej trzykrotności uzyskanej korzyści.
Uiszczenie kary następuje przez zapłatę określonej sumy. Niemniej dłużnik nie
może bez zgody wierzyciela zwolnić się z konieczności wykonania zobowiąza-
nia, o które się umówił, przez zapłatę kary umownej. Taka sytuacja mogłaby zaistnieć wyłącznie z woli wierzyciela. I jeśli on by tego zechciał, to nawet przed
przewidzianym w umowie terminem realizacji świadczenia głównego. Dzieje
się tak, ponieważ kara umowna jest instytucją chroniącą interes wierzyciela i on
decyduje, czy w ogóle zażąda kary umownej od dłużnika, czy nie. Ma taki wybór nawet wtedy, kiedy bezdyskusyjnie nastąpiło zdarzenie, które pozwala mu
z jego uprawnienia skorzystać.
Kary zastrzega się na wypadek odstąpienia od umowy, a także za każdy dzień
opóźnienia w wykonaniu świadczenia niepieniężnego (np. gdy opóźnia się oddanie zamówionego dzieła). W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na taką okoliczność wysokości. Jest więc formą zryczałtowanego odszkodowania.
Ważne! Stronom wolno zastrzec w jednym kontrakcie kilka kar
umownych. Każda może odnosić się do innej sytuacji. Dozwolone jest np. zapisanie jednej kary za niewykonanie zobowiązania i innej za nienależyte jego wykonanie. Możliwe jest również
dochodzenie kilku kar umownych zastrzeżonych w razie pojawienia się różnych uchybień, jeżeli wystąpiły łącznie.
Przy zapisywaniu stosownej klauzuli warto pamiętać o zastrzeżeniu, które uchroni wierzyciela przed pułapką, w którą wpadłby, gdyby szkoda, która wynikła z,
powiedzmy, niedostarczenia na czas zamówionego materiału, wielokrotnie przewyższyła to, co dłużnik ma zapłacić tytułem kary. Na taką okoliczność warto zapewnić sobie możliwość zgłoszenia żądania naprawienia szkody przewyższającej wysokość zastrzeżonej kary umownej. Chodzi przy tym o to, że zasadą jest,
iż żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość umówionej kary jest niedopuszczalne bez odmiennego postanowienia stron. Tak więc w razie braku stosownego zastrzeżenia umownego wierzyciel będzie mógł żądać od dłużnika tylko kary umownej i nic poza tym. I to bez względu na to, ile stracił wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Nie można też zapominać, że
kara umowna – co do zasady – ma charakter uboczny w stosunku do zobowiązania głównego, które jest przedmiotem umowy handlowej. Nie stanowi samodzielnego zobowiązania. Ma tylko zwiększyć pewność wierzyciela, że świadczenie zostanie spełnione. W rezultacie wszystkie okoliczności związane z możliwością dochodzenia wierzytelności głównej wpływają na karę umowną. Jeśli więc
np. umowa zabezpieczona karą jest nieważna, to i zabezpieczenie nie ma znaczenia. Podobnie jest, kiedy zobowiązanie wygasło albo roszczenie główne
31
32
przedawniło się. Wówczas wygasa lub przedawnia się także roszczenie z tytułu
kary umownej.
Orzeczenie Z punktu widzenia wierzyciela samo niewykonanie zobowiązania jest szkodą a umówiona kara służy w sposób
ogólny jej naprawieniu, co w gospodarce opartej na swobodzie
umów oznacza funkcję stymulacyjną, skłaniającą do wykonywania zobowiązań zgodnie z ich treścią (wyrok Sądu Najwyższego
z 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt V CSK 85/08).
Karę umowną płaci się bez względu na wysokość szkody. Może się nawet zdarzyć,
że wierzyciel w ogóle szkody nie poniesie, a i tak kary umownej zażąda (tym różni się ona od konieczności naprawienia szkody na zasadach ogólnych). Co do tej
ostatniej możliwości panują jednak różne poglądy i sądy wydały różne orzeczenia, ale nie można wykluczyć takiej ewentualności. Trzeba mimo to zawsze pamiętać, że zastrzeżenie kary umownej za konkretne przewinienie dłużnika wyklucza dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych za niedotrzymanie
warunków kontraktu w ten właśnie sposób. Jeśliby jednak dłużnik, dla którego
w umowie przewidziano karę za określony czyn lub zaniechanie, w inny sposób
nienależycie wykonał umowę, to wtedy nie zapłaci kary umownej, a wierzycielowi będzie przysługiwało prawo do dochodzenia odszkodowania na zasadach
ogólnych. Nigdy natomiast nie jest dopuszczalne żądanie i wykonania zobowiązania, i zapłaty kary umownej.
Ustalenie kary umownej zawsze sprowadza się do zapisania, że ten, kto nie wykona jakiegoś konkretnego zobowiązania niepieniężnego, będzie zobowiązany
zapłacić kontrahentowi określoną kwotę. Strony mogą przy tym określić jej wysokość przez wskazanie kryteriów ustalenia tego odszkodowania (np. zapisać, że
kara wyniesie określony procent wartości umówionego świadczenia albo że będzie to jakaś stawka za dzień opóźnienia mnożona przez ich liczbę).
Zastrzeżenie kary umownej często powiązane jest z prawem odstąpienia jednej
ze stron od umowy z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez drugą stronę. W obrocie profesjonalnym powszechne jest jednoczesne zabezpieczenie się karami obydwu stron umowy, np. przez zamawiającego i wykonawcę. W razie sporu sąd będzie w takich sytuacjach uprawniony do
badania skuteczności zastrzeżenia kary przez każdego z kontrahentów. Przede
wszystkim sprawdza w tego rodzaju przypadkach, czy dochodzone roszczenie na
pewno ma charakter niepieniężny. Zdarza się też, że orzeka, iż jednej ze stron kara się należy, a drugiej nie. Wierzyciel nie musi jednak udowadniać, że konkret-
Orzeczenia
Wysokość kary
Miarkowanie kary umownej może nastąpić także w stosunkach umownych
między przedsiębiorcami. Wniosku o miarkowanie kary umownej można doszukiwać się w samym ogólnym żądaniu pozwanego dłużnika nieuwzględnienia żądania powoda o zapłatę kary umownej (wyrok Sądu Najwyższego
z 27 lutego 2009 r., sygn. akt II CSK 511/08).
Wniosek o miarkowanie
Wniosek o miarkowanie kary umownej nie musi zawierać wprost sformułowania, że dłużnik żąda takiego jej dostosowania do sytuacji i zmniejszenia. Wystarczy, gdy w trakcie procesu dłużnik, który wnosi o oddalenie powództwa, podniesie także zarzut rażącego wygórowania kary umownej
(wyrok z 22 stycznia 2010 r. Sądu Najwyższego, sygn. akt V CSK 217/09).
WZÓR
(fragment umowy mówiący o karach umownych,
które mogą należeć się obydwu stronom)
§1
Dostawca zapłaci zamawiającemu karę umowną za zwłokę w wykonaniu przedmiotu
umowy w wysokości 0,1 proc. wynagrodzenia, jakie należy się za należyte wykonanie
umowy, za każdy dzień zwłoki.
§2
Zamawiający zapłaci dostawcy karę umowną za zwłokę w odbiorze w wysokości 0,1 proc.
wynagrodzenia, jakie należy się za należyte wykonanie umowy, za każdy dzień zwłoki, licząc od następnego dnia po terminie, w którym odbiór powinien zostać zakończony.
§3
Strona odstępująca od umowy z przyczyn, za które druga strona nie ponosi odpowiedzialności, zapłaci tejże drugiej stronie karę umowną w wysokości 10 proc. wartości należnego jej świadczenia.
§4
Jeżeli zastrzeżona kara umowna nie pokryje w całości poniesionej szkody, dopuszczalne jest dochodzenie odszkodowania przewyższającego karę umowną.
§5
Wykonawca wyraża zgodę na potrącenie kar umownych z przysługującego mu wynagrodzenia.
……………
(zamawiający)
....………….
(wykonawca)
33
34
ne uchybienie dłużnika było przez niego zawinione. To raczej dłużnik, któremu
grozi kara umowna, ma interes w tym, by wykazać okoliczności wyłączające
obowiązek zapłaty zabezpieczenia. A będzie tak, gdy dłużnik ów nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązania w terminie (np. gdy inwestor po
zawarciu umowy nie dotrzymał terminu przekazania placu budowy lub nie dał
wykonawcy dokumentacji projektowej; wówczas ten ostatni może się bronić argumentem, że nie on zawinił temu, iż budynek został przekazany do odbioru
później, i że winę za to ponosi inwestor). Jeśli natomiast każda ze stron tylko po
części ponosi odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, to zastrzeżona kara umowna lub kary powinny zostać w odpowiednim stosunku zredukowane.
Żądanie odszkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonej kary nie
jest dopuszczalne, o ile strony nie postanowiły inaczej. A jeśli zobowiązanie zostanie w znacznej części wykonane, to dłużnik może zażądać zmniejszenia kary umownej. To samo dotyczy wypadku, gdy jest ona rażąco wygórowana.
Zastaw zwykły i zastaw rejestrowy
Skuteczną i często stosowaną metodą zabezpieczania wierzytelności pieniężnych jest zastaw rejestrowy. I choć nadal obowiązują przepisy kodeksu cywilnego dotyczące tzw. zastawu zwykłego, to w praktyce obecna formuła zastawu rejestrowego wypiera formę tradycyjną. Dzieje się tak daltego, że temu ostatniemu (z k.c.) musi towarzyszyć wydanie zastawionej rzeczy (może ono nastąpić na
rzecz wierzyciela lub zastawioną rzecz wolno zdeponować u osoby trzeciej, na
którą obie strony umowy wyrażą zgodę). A skoro zastawnikiem zastawu rejestrowego (podmiotem, na rzecz którego zabezpieczenie to ma być ustanowione)
może być dzisiaj każdy, to odpadł też podstawowy powód, dla którego stosowano zastaw zwykły w czasie, w którym zastawnikami mogli być wyłącznie ściśle
określeni przedsiębiorcy.
Zaletą obydwu zastawów jest ich rzeczowy charakter. Oznacza to, że zbycie
przedmiotu nie prowadzi do wygaśnięcia zastawu. Obciąża on rzecz w zasadzie
bez względu na stosunki własnościowe, czyli bez względu na to, czyją własnością się stała (do wyjątków należy przejście przedmiotu zastawu na własność zastawnika; to z natury rzeczy powoduje wygaśnięcie zabezpieczenia, ponieważ
traci on wówczas sens), i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi
właściciela.
Od 20 lutego 2011 r. wprowadzono do kodeksu cywilnego nową zasadę dotyczącą zastawu zwykłego. Będzie on skuteczny wobec wierzycieli zastawców (czyli dłużników wierzytelności zabezpieczonej zastawem), o ile umowa ustanawiająca takie zabezpieczenie została zawarta na piśmie z datą
pewną (czyli z urzędowym jej poświadczeniem). Poza tym zastaw zwykły
nieco inaczej teraz zabezpiecza roszczenia uboczne. Może bowiem gwarantować także roszczenia o odsetki za trzy ostatnie lata przed zbyciem zastawionej rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym, a także
o 10 proc. przyznanych kosztów postępowania. Wolno nim zabezpieczyć
również inne roszczenia o świadczenia uboczne (np. o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania) oraz
o zwrot nakładów na rzecz.
Ciągle interesujące może być dla wierzyciela ustanowienie zastawu zwykłego na
akcjach, choć niewykluczone jest również ustanowienie na nich zastawu rejestrowego.
Przedmiotem zastawu jest w takich wypadkach prawo przysługujące akcjonariuszowi wobec spółki, a nie dokumenty akcji. Zastawnikowi przysługują wszelkie
wynikające z akcji prawa majątkowe, czyli m.in. prawo do dywidendy, czy do
uczestnictwa w masie likwidacyjnej spółki.
Ważne! Gdy w grę wchodzą akcje imienne, konieczne jest zawarcie umowy między akcjonariuszem a wierzycielem i wręczenie dokumentu akcji zastawnikowi. Umowa powinna być zawarta w osobnym dokumencie, a pismo to należy opatrzyć datą
pewną (poświadczoną urzędowo).
Na dokumencie akcji można umieścić wzmiankę o ustanowieniu zastawu, mimo
że ma to znaczenie tylko informacyjne, np. dla przyszłych nabywców tych walorów.
Zastawem rejestrowym wolno przedsiębiorcy zabezpieczyć jego wierzytelności
pieniężne w dowolnej walucie, i to zarówno istniejące, jak i przyszłe lub warunkowe. Przedmiotem zastawu mogą być rzeczy ruchome i – co do zasady – zbywalne prawa majątkowe kontrahenta albo innej osoby uprawnionej do rozporządzania nimi. Te zbywalne prawa majątkowe to np. wierzytelności, prawa na dobrach niematerialnych, takie jak prawo ochronne na znak towarowy czy prawa
wynikające z papierów wartościowych.
35
36
Ważne! Zastaw rejestrowy (uregulowany w ustawie o zastawie
rejestrowym) może być ustanowiony tylko dla zabezpieczenia
roszczeń pieniężnych (a nie np. wydania rzeczy). Jego przedmiotem mogą być wyłącznie rzeczy ruchome (na nieruchomościach
ustanawia się hipoteki).
Dla przedsiębiorców duże znaczenie ma ustanawianie zastawu rejestrowego
na zbiorach rzeczy ruchomych lub praw o zmiennym składzie. Do takich najczęściej należą bowiem przedsiębiorstwa lub ich części, takie jak magazyn.
Przy ocenie zbioru rzeczy ruchomych lub praw będących przedmiotem zastawu rejestrowego chodzi o całość funkcjonalną, a więc o zbiór rzeczy lub
praw pozostających ze sobą w takim związku obecnie bądź potencjalnie. Możliwość wymiany obciążonych przedmiotów powinna wynikać z umowy o ustanowienie zastawu na zbiorze rzeczy o zmiennym składzie, przy czym ów
otwarty zbiór musi być określony za pomocą stałego kryterium wyartykułowanego w umowie zastawniczej. W wypadku całych zastawianych przedsiębiorstw czy choćby tylko magazynów ważne jest też, by z opisu wynikało, że
w skład zbioru wchodzą rzeczy systematycznie nabywane i zużywane albo
przetwarzane i sprzedawane przez przedsiębiorcę zastawcę. Warto pamiętać
przy konstruowaniu umowy zastawniczej na zbiorze rzeczy lub praw, że zastawnik – co powinno być wyraźnie napisane – będzie miał obowiązek stałego uzupełniania składu zbioru do wartości pierwotnie określonej w rejestrze.
W przeciwnym razie potencjalna egzekucja z przedmiotu zastawu może się
okazać bezskuteczna.
Orzeczenie
Jak oceniać zmienny zbór rzeczy
Zbiór rzeczy i praw, który może być przedmiotem zastawu rejestrowego, należy kwalifikować, biorąc pod uwagę cel gospodarczy takiego zbioru. Nie
można przy tym wymagać, by zbiór był ściśle zorganizowany. Powinien być
przede wszystkim całością gospodarczą, a zatem jego traktowanie jako
zbioru o zmiennym składzie jest uwarunkowane jego przeznaczeniem do
realizacji określonego celu gospodarczego wynikającego z prowadzenia
określonej działalności zastawcy (postanowienie Sądu Najwyższego
z 6 października 2010 r., sygn. akt II CSK 209/10).
Umowa zastawnicza musi mieć formę co najmniej zwykłego pisma i trzeba ją
wpisać do rejestru zastawów, ponieważ o powstaniu tego rodzaju zabezpieczenia decyduje właśnie wpis. Rejestr prowadzi sąd gospodarczy (rejonowy) właści-
wy dla miejsca zamieszkania albo siedziby zastawcy, czyli osoby uprawnionej do
rozporządzania przed ustanowieniem zastawu przedmiotem zastawu (zastawca nie musi być właścicielem zastawianej rzeczy).
Orzeczenia
Zgoda spółki
Zgoda spółki na ustanowienie zastawu rejestrowego na udziałach spółki
powinna być wyrażona w formie właściwej dla umowy o ustanowienie zastawu rejestrowego na udziałach spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, czyli w formie pisemnej (uchwała Sądu Najwyższego z 21 stycznia
2009 r., sygn. akt III CZP 130/08).
Zastaw na udziałach
Umowa ustanawiająca zestaw rejestrowy na udziałach w spółce z o.o. wymaga dla swej ważności zawarcia w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Umowa zaś o ustanowieniu zastawu rejestrowego
zawarta z naruszeniem wymagań co do formy pisemnej szczególnej (z podpisami notarialnie poświadczonymi) jest nieważna (postanowienie Sądu
Najwyższego z 24 sierpnia 2005 r., sygn. akt II CK 53/05).
Stronami umowy zastawniczej są zastawnik, czyli wierzyciel, który np. pożyczył innemu przedsiębiorcy pieniądze oraz zastawca, tzn. osoba uprawniona
do rozporządzania przedmiotem zastawu. Zastawca nie musi być dłużnikiem
osobistym zastawnika, a więc nie musi to być, powiedzmy, pożyczkobiorca.
Może nim być osoba trzecia, która przez zawarcie takiej umowy staje się dłużnikiem rzeczowym.
Umowa powinna określać co najmniej datę jej zawarcia, imię i nazwisko (nazwę)
oraz miejsce zamieszkania (siedzibę) i adres zastawnika, zastawcy, a także dłużnika, jeżeli nie jest on zastawcą, przedmiot zastawu (opis musi odpowiadać jego właściwościom), wierzytelność zabezpieczoną zastawem (chodzi o oznaczenie jej wysokości i stosunku prawnego, z którego wynika, lub najwyższej sumy
zabezpieczenia, jeżeli zabezpieczana jest wierzytelność przyszła, względnie warunkowa, o wysokości nieustalonej w chwili zawarcia umowy zastawniczej).
Przedmiot zastawu rejestrowego powinien zostać opisany według Katalogu Sposobu Opisu Przedmiotów Zastawu, stanowiącego załącznik do rozporządzenia
ministra sprawiedliwości z 15 października 1997 r. w sprawie szczegółowej organizacji i sposobu prowadzenia rejestru zastawów. Nie ma też przeszkód, by opisując lokalizację zbioru rzeczy, takiego jak przedsiębiorstwo będące przedmiotem zastawu rejestrowego, podać kilka różnych lokalizacji, o ile np. parkingi samochodów należących do przedsiębiorcy znajdują się w kilku miejscach.
37
38
JAK ODPOCZYWAJĄ DZIECI
Umowa o ustanowienie zastawu rejestrowego na zbiorze rzeczy ruchomych
i praw stanowiących całość gospodarczą, choćby jego skład był zmienny
Umowa została zawarta 7 lutego 2011 r. między
......................................................, z siedzibą.....................................................................,
reprezentowanym przez:.......................................................................................................
(imię i nazwisko)
jako wierzycielem
a
Janem Kowalskim, zamieszkałym przy ul. Słonecznej 1 w Poznaniu, prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą Bajka – Księgarnia dla Najmłodszych Jan Iksiński w Poznaniu.
REGON:........................................, NIP:........................................, zwanym dalej dłużnikiem
o następującej treści:
§1
Na mocy umowy pożyczki z 1 lutego 2011 r. wierzyciel udzielił przedsiębiorcy Janowi Iksińskiemu, prowadzącemu działalność gospodarczą pod firmą Bajka – Księgarnia dla Najmłodszych Jan Iksiński z siedzibą w Poznaniu, pożyczki w wysokości 10 000,00 PLN (słownie:
dziesięć tysięcy złotych) na 12 miesięcy. Dłużnik jest zobowiązany zwrócić ją wraz z odsetkami (dalej łącznie: wierzytelność).
§2
1. W celu zabezpieczenia wierzytelności opisanej w § 1 dłużnik ustanawia na rzecz wierzyciela, a wierzyciel przyjmuje zastaw rejestrowy na opisanym w punkcie 2 zbiorze rzeczy
lub praw, stanowiącym całość gospodarczą, chociażby jego skład był zmienny, tj. na towarach handlowych (książkach, czasopismach, artykułach biurowych, przyborach szkolnych) znajdujących się w magazynie przy ul. Deszczowej 2 w Poznaniu, zwanych w dalszej części umowy przedmiotem zastawu, o łącznej wartości wynoszącej na dzień zawarcia umowy 25 000,00 PLN (słownie: dwadzieścia pięć tysięcy złotych), ustalonej na podstawie wydruku stanu magazynowego z 7 lutego 2011 r.
2. Do elementów przedmiotu zastawu należą:......................................................................
..........................................................................................................................................
(zestawienie elementów przedmiotu zastawu)
§3
Strony określają maksymalną sumę zabezpieczenia wierzytelności na 15 000,00 PLN (słownie: piętnaście tysięcy złotych).
§4
Dłużnik oświadcza, że przedmiot zastawu stanowi jego wyłączną własność, znajduje się
w jego swobodnej dyspozycji, nie jest obciążony prawami osób trzecich, a rozporządzanie
tym przedmiotem przez dłużnika nie podlega żadnym ograniczeniom ustawowym, umownym ani statutowym.
§5
Wierzyciel pozostawia przedmiot zastawu w posiadaniu i do dyspozycji dłużnika, który zobowiązany jest zachować go w należytym stanie umożliwiającym zaspokojenie z niego
roszczeń wierzyciela.
§6
Dłużnik zobowiązuje się przedłożyć wierzycielowi na jego żądanie dokumenty związane
z przedmiotem zastawu oraz umożliwić zbadanie przedmiotu zastawu, w tym sposobu jego przechowywania.
§7
Dłużnik może zbywać elementy przedmiotu zastawu zgodnie z zasadami prawidłowej
gospodarki, zastępując rzeczy zbyte nowo wytworzonymi tego samego rodzaju i jakości.
§8
Zastaw rejestrowy obejmuje rzeczy, prawa lub składniki zbioru rzeczy lub praw, które weszły w miejsce pierwotnego przedmiotu zastawu jako ich surogat. W szczególności zastaw obejmuje roszczenia o zapłatę ceny za zbyte elementy przedmiotu zastawu.
§9
Tytułem zabezpieczenia wykonania swoich zobowiązań wynikających z umowy dłużnik
niniejszym nieodwołalnie udziela wierzycielowi pełnomocnictwa do dokonywania
wszelkich czynności, do jakich dłużnik jest zobowiązany na podstawie umowy lub jakie
wierzyciel uzna za niezbędne w celu umożliwienia sobie wykonania praw wynikających
z umowy lub z mocy prawa.
§ 10
Zaspokojenie wymagalnej werzytelności zabezpieczonej zastawem rejestrowym może nastąpić według wyboru wierzyciela:
a) w drodze sądowego postępowania egzekucyjnego zgodnie z postanowieniami kodeksu
postępowania cywilnego lub
b) przez przejęcie przedmiotu zastawu na własność lub
c) w drodze przetargu publicznego przeprowadzonego przez notariusza albo komornika sądowego lub
d) przez ustanowienie zarządu przedsiębiorstwem, w którego skład wchodzi przedmiot zastawu lub
e) przez wydzierżawienie przedsiębiorstwa, z tym że wierzyciel jest uprawniony do wydzierżawienia przedmiotu zastawu; projekt umowy dzierżawy stanowi załącznik 1 do
umowy.
39
40
§ 11
1. Dłużnik w trybie art. 777 § 1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego oświadcza, że poddaje się egzekucji zapłaty sumy pieniężnej obejmującej wierzytelność, i to do 31 grudnia
2012 r.
2. Dłużnik w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. oświadcza, że poddaje się egzekucji wydania
przedmiotu zastawu, z tym że wierzyciel może żądać tego tylko do 31 grudnia 2012 r.
§ 12
1. Umowa podlega wpisowi do rejestru zastawów prowadzonego przez sąd właściwy dla
siedziby dłużnika – Sąd Rejonowy Poznań-Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, VII Wydział
Gospodarczy Rejestru Zastawów.
2. Koszty wpisu, zmian i wykreślenia zastawu rejestrowego ponosi w całości dłużnik.
§ 13
1. Zastaw rejestrowy wygasa po zaspokojeniu w całości wierzytelności wierzyciela z tytułu
zabezpieczanej umowy pożyczki lub po otrzymaniu przez dłużnika pisemnego oświadczenia wierzyciela zawierającego zwolnienie zastawu przed wygaśnięciem wierzytelności.
2. Po całkowitym zaspokojeniu wierzytelności, wierzyciel złoży pisemne oświadczenie potwierdzające wygaśnięcie wierzytelności i zastawu ustanowionego na podstawie umowy.
§ 14
2. Ewentualne spory wynikające z umowy będzie rozstrzygał sąd właściwy miejscowo dla
siedziby wierzyciela.
3.Umowę sporządzono w trzech jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla wierzyciela, dłużnika i sądu rejestrowego.
.............................
................................
(wierzyciel)
(dłużnik)
Załącznik: projekt umowy dzierżawy
WZÓR
Omówienie:
Ad § 10b: Wprawdzie przejęcie przedmiotu zastawu na własność następuje z pominięciem
przepisów egzekucyjnych, to jednak do odebrania rzeczy wymagany jest zawsze tytuł wykonawczy (§ 11 ust. 2 wzoru).
Ad § 10c: Do skutecznego przeprowadzenia przetargu potrzebne jest odebranie przedmiotu zastawu przez dłużnika, do czego może on być przymuszony tylko tytułem wykonawczym (§ 11 ust. 2 wzoru).
Ad § 10d i e: Skuteczność zarządu nad przedsiębiorstwem dłużnika osłabia konieczność
uzyskania tytułu wykonawczego w formie wyroku nakazującego wprowadzenie zarządcy.
Poddanie się egzekucji nie znajduje tu zastosowania, gdyż art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. przewiduje jedynie obowiązek zapłaty albo wydania rzeczy.
Poza tym umowa może zawierać inne postanowienia, zależne od woli stron.
Może np. określać sposób zaspokojenia zastawnika czy zawierać zobowiązanie
zastawcy do niezbywania przedmiotu zastawu. Trzeba przy tym pamiętać, że
brak któregokolwiek z koniecznych minimalnych elementów umowy powoduje, że jest ona nieważna.
Ustanowienie zastawu rejestrowego nie wymaga wydania przedmiotu zabezpieczenia, ale nie ma mowy o powstaniu zastawu rejestrowego bez wpisania go do
stosownego rejestru. Rejestr prowadzi 11 sądów rejonowych (gospodarczych).
Po to by sąd mógł wpisać zastaw, potrzebny jest wniosek zastawnika lub zastawcy, chyba że przepis szczególny przewiduje wpis z urzędu. Wniosek musi
być złożony na urzędowym formularzu RZ-1 (można go dostać w formie papierowej w siedzibach sądów, a w wersji elektronicznej jest dostępny na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości – www.ms.gov.pl). RZ-1A stanowi załącznik do
wniosku o wpis zastawu rejestrowego.
Do wniosku dołącza się umowę zastawniczą albo umowę, z której wynika nabycie przedmiotu zastawu wraz z zastawem rejestrowym. Może to być również
umowa dotycząca nabycia udziału we współwłasności przedmiotu zastawu albo nabycia wierzytelności zabezpieczonej zastawem rejestrowym lub jej części.
W postępowaniu sądowym dotyczącym ustanowienia zastawu pobierane są
opłaty sądowe od:
– wniosku o wpis zastawu rejestrowego do rejestru zastawów – 200 zł,
– zmiany wpisu – 100 zł,
– wniosku o wykreślenie zastawu z rejestru – 50 zł.
Kwoty te wnosi się na rachunek bankowy sądu lub do jego kasy. Trzeba przy tym
pamiętać, że wniosek nieopłacony prawidłowo jest zwracany nawet bez wcześniejszego wezwania przez przewodniczącego wydziału do uzupełnienia braku.
Wpis zastawu rejestrowego obejmuje:
– datę złożenia wniosku o wpis,
– dane zastawcy, zastawnika oraz – jeżeli zastawca i dłużnik to różne osoby –
dłużnika niebędącego zastawcą,
– oznaczenie przedmiotu zastawu, a także sposób jego oznakowania, gdy umowa zastawnicza to przewiduje,
– oznaczenie najwyższej sumy zabezpieczenia i waluty, w której jest wyrażona
(w ten sposób pozostali wierzyciele dowiadują się, jak wysokie jest rzeczywiste zadłużenie zastawcy),
– określony umową zastawniczą sposób zaspokojenia zastawnika, o ile przewidziany jest przepisami ustawy,
41
42
– ewentualne zastrzeżenie, przez które zastawca zobowiązuje się względem zastawnika, że przed wygaśnięciem zastawu rejestrowego nie zbędzie ani nie
obciąży przedmiotu zastawu.
W przypadku zastawu rejestrowego – w przeciwieństwie do zastawu zwykłego – istnieje wybór co do sposobów zaspokojenia wierzyciela (zastawnika),
oczywiście poza sądowym postępowaniem egzekucyjnym. Jeżeli więc przedmiotem zastawu rejestrowego są rzeczy powszechnie występujące w obrocie
towarowym, możliwe jest przejęcie ich na własność przez zastawnika, jeżeli
umowa to przewiduje (niewykluczone jest przy tym zastosowanie klauzuli waloryzacyjnej, zaś zachowanie rzeczy w należytym stanie może być badane
w trakcie umowy i jeśli umowa zastawnicza nie stanowi inaczej, zastaw rejestrowy obejmuje przysługujące zastawcy roszczenia odszkodowawcze z tytułu utraty, zniszczenia, uszkodzenia, względnie obniżenia wartości rzeczy). Zaspokojenie zastawnika może również nastąpić przez sprzedaż przedmiotu zastawu w przetargu publicznym. Prowadzi go notariusz albo komornik. Jeśli natomiast zastaw ustanowiono na zbiorze rzeczy lub praw stanowiących całość
gospodarczą, a umowa zastawnicza dopuszcza zaspokojenie zastawnika z dochodów przedsiębiorstwa zastawcy, to przedsiębiorstwo to może być przejęte
w zarząd, który może być wykonywany również przez zastawnika. Wykluczone jest przy tym sprawowanie zarządu tylko nad częścią przedsiębiorstwa.
Warto również pamiętać, że taki zbiór rzeczy lub praw – w razie wystawienia
go na przetarg – powinien być sprzedawany w całości, chyba że zastawca i zastawnik postanowią inaczej.
Podstawa prawna ■ Art. 306–335 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. –
Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
■ Ustawa o zastawie rejestrowym (Dz.U. z 1996 r.
nr 149, poz. 703 ze zm.).
■ Rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 11
grudnia 2008 r. w sprawie warunków organizacyjno-technicznych dotyczących formy wniosków i dokumentów oraz ich składania do sądów prowadzących rejestr zastawów i do centralnej informacji o zastawach rejestrowych drogą elektroniczną, a także orzeczeń, odpisów,
zaświadczeń i informacji doręczanych wnioskodawcom tą drogą przez sądy oraz centralną informację (Dz.U. nr 229, poz. 1535).
Hipoteka
Hipoteka jest równie ważnym i często stosowanym sposobem zabezpieczania wierzytelności jak zastaw, tyle że ustanawia się ją na nieruchomościach. Jest ograniczonym prawem rzeczowym. Uprawniony z tytułu hipoteki nazywa się wierzycielem
hipotecznym, a właściciel nieruchomości obciążonej – hipotecznym dłużnikiem.
Ważną zaletą hipoteki jest to, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z obciążonej nią nieruchomości bez względu na to, czyją ów grunt, budynek czy lokal stał się własnością. W dodatku ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela czy osoby mającej spółdzielcze własnościowe prawo do obciążonego lokalu.
Ważne! Hipoteka zawsze ma ścisły związek z wierzytelnością,
którą zabezpiecza. Może istnieć tylko o tyle, o ile istnieje prawo
główne. Nie może powstać bez wierzytelności, nie może być bez
niej przeniesiona, a wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki.
Przedmiotem hipoteki może być nie tylko prawo własności nieruchomości, lecz
również użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego. Hipotekę można ustanowić także na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu (mieszkania lub lokalu użytkowego) oraz na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.
Może nią być obciążona również ułamkowa część nieruchomości, jeżeli stanowi
udział współwłaściciela oraz przysługujący współuprawnionemu udział w spółdzielczym prawie do lokalu czy w wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.
Hipoteka powstaje z chwilą wpisu do działu IV księgi wieczystej. Tym samym
wpis ów ma charakter konstytutywny. Jego podstawą jest oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej o ustanowieniu hipoteki. Konieczna jest przy
tym forma aktu notarialnego, i to pod rygorem nieważności. Tylko w banku do
ustanowienia hipoteki bankowej wystarcza oświadczenie złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Rygor formy aktu notarialnego nie dotyczy też
oświadczenia składanego przez wierzyciela hipotecznego.
Oprócz wierzytelności głównej hipoteka zabezpiecza wszystkie związane z nią odsetki, koszty wszelkich procedur związanych z zaciąganiem zobowiązania, a także inne roszczenia o świadczenia uboczne (takie, które by nie powstały, gdyby nie
było świadczenia głównego). Trzeba jednak pamiętać, że warunkiem objęcia zabezpieczeniem tych imponderabiliów jest wyraźne wskazanie tych wierzytelno-
43
44
ści w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
W razie zaś wszczęcia egzekucji z nieruchomości wszelkie objęte hipoteką roszczenia o świadczenia uboczne są zaspokajane do wysokości sumy hipoteki.
Po to by powstało zabezpieczenie wierzytelności hipoteką:
Ważne! Od 20 lutego 2011 r. nie ma już podziału hipotek umownych na zwykłą i kaucyjną. Konstrukcja jednej, nowej hipoteki powstającej wskutek umowy wierzyciela z dłużnikiem została oparta na
dotychczasowych rozwiązaniach hipoteki kaucyjnej. Może więc nowa hipoteka umowna zabezpieczać wszelkie rodzaje wierzytelności
pieniężnych – ściśle określone lub nieokreślone, a także istniejące
albo przyszłe. Wolno więc zabezpieczyć nią m.in. wierzytelność do
określonej maksymalnej kwoty, powyżej której żadne zobowiązanie
dłużnika hipotecznego nie będzie z niej zaspokojone.
■ strony składają oświadczenia o ustanowieniu hipoteki,
■ konieczny jest wniosek o jej wpis do księgi wieczystej,
■ sąd wpisuje hipotekę do księgi wieczystej obciążanej nieruchomości.
Przyjmuje się, że wpis, który ma charakter konstytutywny, ma moc wsteczną
(od chwili złożenia wniosku). Tym samym data złożenia go decyduje, czy zostanie tuż po 20 lutego 2011 r. ustanowiona stara hipoteka, czyli zwykła lub kaucyjna, czy nowa. Do wniosku złożonego do 19 lutego 2011 r. powinny były być
zatem dołączone dokumenty zawierające oświadczenia o ustanowieniu hipoteki według przepisów dotychczasowych, a do wniosku złożonego po 20 lutego
2011 r. – dokumenty pozwalające wpisać nową hipotekę.
Ważnym novum obowiązującym od 20 lutego 2011 r. jest możliwość objęcia jedną hipoteką wielu wierzytelności przysługujących temu samemu wierzycielowi.
Nie muszą one jednak być wierzytelnościami tego samego dłużnika.
Przykład Trzy pożyczki, jedna hipoteka
Trzech przedsiębiorców wpisanych do ewidencji działalności gospodarczej – Jan Iksiński, Andrzej Igrekowski i Maksymilian Zetowski – nie zawarło jeszcze stosownej umowy, ale noszą się z zamiarem zawiązania
spółki jawnej. Jeden z nich jest właścicielem nieruchomości, którą
chce wnieść aportem. A ponieważ wszyscy trzej potrzebują w swoich
przedsiębiorstwach (które też wniosą do spółki) pieniędzy, więc uzgodnili, że zabezpieczą trzy pożyczki od czwartego przedsiębiorcy – DEF
spółki z o.o. – jedną hipoteką ustanowioną na nieruchomości Maksymiliana Zetowskiego.
Do tej pory konieczne było ustanowienie hipoteki w takiej samej walucie, na jaką
opiewała zabezpieczana wierzytelność (w razie naruszenia tego warunku hipoteka była nieważna). Było to niewygodne np. w razie przewalutowywania kredytów
zabezpieczonych hipoteką. Teraz wprawdzie również – co do zasady – suma hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, niemniej stronom wolno się umówić odmiennie (waluta wierzytelności i hipoteki mogą się różnić od początku, albo zmiana może nastąpić w trakcie spłacania zobowiązania).
Warto też pamiętać, że obecnie właściciel obciążonej hipoteką nieruchomości ma
prawo żądać zmniejszenia jej sumy, jeżeli zabezpieczenie jest nadmierne. To
ważna możliwość, ponieważ przy nowych zasadach ustanawiania hipoteki trudno jest przyjąć sztywną regułę wskazującą granice zabezpieczenia. Można jednak założyć, że nadmierność pojawia się, gdy suma hipoteki w oczywisty sposób
przerasta wysokość wierzytelności głównej, odsetek i innych należności ubocznych. Nie jest też wykluczone, że ustanowienie hipoteki w innej walucie niż zabezpieczona wierzytelność będzie uzasadniało wyższą sumę zabezpieczenia (ze
względu na ryzyko kursowe). Sąd wieczystoksięgowy wpisujący hipotekę sam
nie będzie jednak badał, czy jej wysokość jest nadmierna.
Od możliwości zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności istnieje też
wyjątek. W praktyce będzie on zapewne dotyczył przede wszystkim konsorcjów
bankowych. Zawiązawszy je, kilka banków może bowiem udzielić kredytu na sfinansowanie tego samego przedsięwzięcia. Wyraźne określenie takiego zadania
jest przy tym koniecznym warunkiem, którego spełnienie pozwoli zabezpieczyć
wierzytelności owych banków jedną hipoteką. Ponadto tego rodzaju kredytodawca lub pożyczkodawca musi powołać administratora hipoteki. Potrzebna jest
do tego pisemna umowa. Administrator ma być stroną umowy hipoteki. Będzie
też wykonywał wszelkie prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek poszczególnych banków lub innych członków
konsorcjum. Zostanie wpisany do księgi wieczystej jako wierzyciel hipoteczny.
A może nim być zarówno jeden z banków- członków konsorcjum, jak i osoba
z zewnętrz. Umowa hipoteczna zawarta przez administratora musi mieć formę
aktu notarialnego. Poza tym administratora wolno w każdej chwili zmienić. Gdyby zaś umowa powołująca go wygasła lub w razie braku zgody co do zmiany administratora każdemu z wierzycieli wolno żądać podziału hipoteki.
Pojawiła się też możliwość zastąpienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką
inną wierzytelnością tego samego wierzyciela. Zastąpienie to ma polegać na zawarciu umowy, w której strony postanowią, że dotychczasowa wierzytelność
przestaje być zabezpieczona, a w jej miejsce wchodzi inna. Konieczny będzie
przy tym stosowny wpis w księdze wieczystej. Zamiana może nastąpić w każdym
45
46
czasie. Nowa wierzytelność będzie zabezpieczona z takim samym pierwszeństwem (wierzyciele hipoteczni zaspokajani są bowiem zawsze według kolejności wpisu ich zabezpieczenia). Nowość jest o tyle ważna, że zastępująca (nowa)
wierzytelność może mieć inną walutę i wysokość niż zastępowana. Wolno np. zastąpić wierzytelność o niższej kwocie wierzytelnością na wyższą kwotę, a nawet
jedną wierzytelność kilkoma. I jeśli strony nie zechcą zwiększyć przy okazji kwoty hipoteki, wszystkie te zmiany nie będą wymagały zgody innych wierzycieli,
mających dalsze hipoteki. Przy okazji został skreślony przepis, który wymaga
uzyskania zgody osób, którym przysługują prawa obciążające nieruchomość
z pierwszeństwem równym lub niższym na zmiany dotyczące wierzytelności hipotecznej naruszające ich prawa. W granicach kwoty hipoteki można zatem dokonywać zmian zabezpieczonej wierzytelności niezależnie od tego, czy na dalszych miejscach wpisani są inni wierzyciele, bez potrzeby pytania ich o zdanie.
Niemniej na powiększenie kwoty hipoteki zgoda nadal będzie konieczna.
Jedynie gdy hipoteka jest ustanowiona na nieruchomości osoby niebędącej pożyczkobiorcą lub kredytobiorcą, jej właściciel będzie musiał się zgodzić na zmianę waluty zobowiązania i na inne modyfikacje zwiększające zakres zaspokojenia z nieruchomości
obciążonej. Jest to ważne np. dla przedsiębiorców, którzy kupili obciążoną nieruchomość. Istotne jest przy tym, że w razie braku zgody dłużnika hipotecznego niebędącego pożyczkobiorcą dokonane zmiany będą ważne, a jedynie bezskuteczne wobec
właściciela nieruchomości. Gdyby nie doszło do egzekucji, będzie ona prowadzona tylko w takim zakresie, w jakim mogłaby być dokonana, gdyby zmian nie było.
Ważne! Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym może polegać na tym, że właściciel na zwolnionym miejscu ustanowi nową hipotekę lub na tym, że przeniesie tam, gdzie powstał wakat hipotekę ustanowioną wcześniej, wpisaną na dalszym miejscu.
Kolejnym novum ważnym dla właściciela nieruchomości obciążonej jest jego uprawnienie do rozporządzania zwolnionym miejscem po wygasłej hipotece. Wcześniej
gdy hipoteka wygasła, prawa o niższym pierwszeństwie awansowały. Obowiązywała zasada automatycznego posuwania się hipotek. Teraz właściciel nieruchomości ma
prawo decydowania o pierwszeństwie zabezpieczeń. Po wygaśnięciu jednej z hipotek może zaoferować wierzycielowi lepsze miejsce w zamian za korzystniejsze warunki udzielenia pożyczki (do tej pory hipoteka nowego wierzyciela była wpisywana na końcu). Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym może jednak nastąpić wyłącznie w granicach hipoteki wygasłej. Tym samym suma nowej bądź przeniesionej, nie może przekraczać kwoty, na jaką opiewała ta, która wygasła.
Właściciel nieruchomości (lub osoba dysponująca innym prawem mogącym być
przedmiotem hipoteki) może odłożyć prawo do rozporządzenia opróżnionym
miejscem hipotecznym na później. Warunkiem takiej rezerwacji jest jednak wpisanie owego uprawnienia do księgi wieczystej. Trzeba to zrobić jednocześnie z wykreśleniem wygasłej hipoteki. Realizacja prawa nie jest ograniczona żadnym terminem. Jeśli natomiast dłużnik hipoteczny nie rozporządzi opróżnionym miejscem ani nie zarezerwuje sobie prawa do rozporządzenia nim potem, wygaśnięcie
hipoteki – jak wcześniej – spowoduje przesunięcie hipotek z dalszych miejsc wyżej.
Korzystne dla dłużnika jest to, że niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązałby się do nierozporządzania opróżnionym miejscem
hipotecznym. I nawet zamieszczenie w umowie między wierzycielem a właścicielem
nieruchomości takiego zakazu nie będzie ważne (nie wywoła żadnych skutków). Możliwe jest natomiast zawarcie między stronami umowy hipotecznej takiego kontraktu,
zktórego będzie wynikało, że dłużnik zobowiązuje się do przeniesienia konkretnej, ustanowionej na rzecz wierzyciela hipoteki w miejsce opróżnione przez inną. Zobowiązanie takie może być klauzulą zawartą w umowie ustanawiającej hipotekę albo w aneksie do niej. Roszczenie z takiej umowy może być ujawnione w księdze wieczystej. Wówczas rezerwacja zmaterializuje się z chwilą, w której obiecane miejsce się zwolni.
Właściciel nieruchomości ma też prawo rozporządzania częściowo opróżnionym miejscem hipotecznym. Prawo takie może powstać wówczas, gdy hipoteka
wygaśnie częściowo.
Przykład Miejsce częściowo opróżnione
Spółka Janusz Jotkowski sp.j. pożyczyła od spółki Skarbiec sp. z o.o.
100 000 zł. Zabezpieczeniem była hipoteka na lokalu pożyczkobiorcy na
150 000 zł. Kiedy jednak spółka jawna spłaciła połowę kapitału wraz z odsetkami, wystąpiła z roszczeniem o zmniejszenie hipoteki do
75 000 zł. I ponieważ opróżniło się w ten sposób miejsce hipoteczne na
75 000 zł, to Janusz Jotkowski sp.j. może na nie przenieść hipotekę banku (ustanowioną później niż zabezpieczenie Skarbca) na tę właśnie kwotę: 75 000 zł. Co więcej, spółka właścicielka obciążonej nieruchomości
ma wybór. Może również – zamiast planowanej operacji – ustanowić nową hipotekę, która weszłaby na opróżnione częściowo miejsce.
Jeżeli jedna z nieruchomości obciążonych hipoteką łączną (obciążającą kilka nieruchomości) zostanie uwolniona od swego obciążenia, to powstaje na niej opróżnione miejsce hipoteczne. Jego wartość odpowiada części kwoty hipoteki łącznej, którą ta nieruchomość była obciążona. Itym miejscem może rozporządzać właściciel nieruchomości.
47
48
Ważne! Mamy teraz trzy rodzaje hipotek umownych ujawnionych w księgach wieczystych:
■ nowe,
■ stare kaucyjne (samoistne), czyli zabezpieczające całość wierzytelności wynikających z określonego stosunku prawnego
(np. pożyczki lub kredyty i odsetki),
■ dawne hipoteki zwykłe i związane z nimi kaucyjne (zabezpieczające odsetki i inne należności uboczne nieobjęte hipoteką zwykłą).
Te ostatnie nie zmienią się i będą funkcjonowały tak jakby od
20 lutego 2011 r. nie zmienił się stan prawny. Poza tym do
żadnej ze starych hipotek nie mają zastosowania przepisy
o rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym.
WZÓR
(dotyczy stanu prawnego po 20 lutego 2011 r.)
Umowa o ustanowienie hipoteki
Umowa została zawarta 10 lutego 2011 r. pomiędzy..................... z siedzibą..................
reprezentowanym przez:................................................................... jako wierzycielem
a
Janem Kowalskim, zamieszkałym przy ul. Słonecznej 1 w Poznaniu, prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą Bajka – Księgarnia dla Najmłodszych Jan Kowalski w Poznaniu.
REGON:..................................., NIP:...................................... zwanym dalej dłużnikiem
o następującej treści:
§1
Na mocy umowy pożyczki z 1 lutego 2011 r. wierzyciel udzielił przedsiębiorcy Janowi Kowalskiemu, prowadzącemu działalność gospodarczą pod firmą Bajka – Księgarnia dla
Najmłodszych Jan Kowalski z siedzibą w Poznaniu, pożyczki w wysokości 10 000,00 PLN
(słownie: dziesięć tysięcy złotych) na 12 miesięcy. Dłużnik zobowiązany jest zwrócić ją
wraz z odsetkami oraz kosztami postępowania (dalej łącznie: wierzytelność).
§2
1. W celeu zabezpieczenia wierzytelności opisanej w §1 dłużnik ustanawia na rzecz
wierzyciela zabezpieczenie w postaci hipoteki na nieruchomości położonej na działce nr 123/4 o powierzchni 11 312 ha (słownie: jeden hektar jeden tysiąc trzysta dwanaście metrów kwadratowych), położonej przy ul. Deszczowej 2 w Poznaniu, zabudowanej budynkiem magazynowym o powierzchni 2000 mkw. (dwa tysiące metrów
kwadratowych), dla której Sąd Rejonowy Poznań–Stare Miasto w Poznaniu prowadzi
księgę wieczystą o nr KW ……………
2. Kopia wypisu z ksiąg wieczystych stanowi załącznik nr 1 do umowy.
3. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do wysokości 15 000,00 PLN (słownie: piętnastu
tysięcy złotych).
§3
Dłużnik oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości opisanej w § 2 pkt 1 oraz że nieruchomość ta wolna jest od długów, obciążeń i praw osób trzecich, a od chwili wydania powołanego odpisu z księgi wieczystej nie były dokonywane żadne czynności prawne ani nie nastąpiły żadne zdarzenia, które spowodowałyby zmianę stanu prawnego
nieruchomości objętej księgą wieczystą o numerze KW ……………
§4
1. Wierzyciel oświadcza, że przyjmuje zabezpieczenie w postaci hipoteki opisanej
w § 2 umowy.
2. Wierzyciel zobowiązuje się złożyć w Sądzie Rejonowym Poznań–Stare Miasto w Poznaniu wniosek o wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej o numerze KW
…………...............
§5
Dłużnik w trybie art. 777 § 1 pkt. 4 kodeksu postępowania cywilnego oświadcza, że poddaje się egzekucji zapłaty kwoty obejmującej wierzytelność, i to do 31 grudnia 2012 r.
§6
1. Po całkowitym zaspokojeniu wierzytelności wierzyciel złoży pisemne oświadczenie
potwierdzające wygaśnięcie wierzytelności w celu załączenia do wniosku o wykreślenie hipoteki.
2. Wierzyciel złoży na przechowanie w tutejszej kancelarii notarialnej oświadczenie wyrażające zgodę na wykreślenie hipoteki. Warunki odbioru oświadczenia przez dłużnika zawiera protokół z przyjęcia dokumentu na przechowanie, którego wypis został
doręczony dłużnikowi.
§7
2. Ewentualne spory wynikające z umowy będzie rozstrzygał sąd właściwy według
miejsca położenia nieruchomości.
3. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
.......................................
(wierzyciel)
........................
(dłużnik)
49
50
Szczególną postacią hipoteki jest hipoteka na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką (subintabulat). Stosunkowo rzadkie ustanawianie tego rodzaju zabezpieczeń bierze się bardziej z niewiedzy zainteresowanych niż z tego, że jest to instytucja nieskuteczna. Warto więc pamiętać, że wierzyciel uprawniony z tytułu hipoteki na hipotece, mówiąc potocznie, czyli subintabulatu, może dochodzić zapłaty własnej wierzytelności bezpośrednio od właściciela nieruchomości obciążonej z pominięciem pierwotnego wierzyciela hipotecznego. Jednocześnie właściciel nieruchomości ma
obowiązek zapłaty długu hipotecznego nie swojemu wierzycielowi, lecz właśnie wierzycielowi subintabulowanemu. Od tego obowiązku nie zwalnia go nawet to, że wierzytelność wierzyciela subintabulowanego nie jest jeszcze wymagalna. Zapłata dokonana na jego rzecz powoduje jednak wygaśnięcie hipoteki ustanowionej na rzecz
pierwotnego wierzyciela hipotecznego do wysokości uiszczonej sumy. Trzeba również pamiętać, że wierzytelność zabezpieczona hipotecznie może być przedmiotem
kilku hipotek. O zasadach zaspokajania kolejnych wierzycieli decyduje wtedy moment powstania każdej z nich. Poza tym subintabulat ogranicza wierzyciela hipotecznego w ten sposób, że nie może on bez zgody swojego wierzyciela subintabulowanego doprowadzić do wygaśnięcia wierzytelności własnej bez zaspokojenia swojego wierzyciela. Tym samym niedopuszczalne jest zwolnienie dłużnika hipotecznego
z długu, tak jak nie można potrącić wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.
Podstawa prawna ■ Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tj. Dz.U. z 2001 r. nr 124,
poz. 1361 ze zm.).
Poręczenie
Poręczenie jest umową, w której poręczyciel zobowiązuje się wobec wierzyciela
wykonać zobowiązanie, jeżeli dłużnik tego nie uczyni.
Ważne! Oświadczenie poręczyciela powinno być pod rygorem
nieważności złożone na piśmie. Nie ma więc ustnego poręczenia, podobnie jak nie będzie skuteczne (na razie) przesłanie
oświadczenia w tej sprawie faksem lub e-mailem.
Poręczyć można za dług przyszły, do wysokości z góry oznaczonej. I jeśliby takiego oznaczenia zabrakło, cała umowa poręczenia byłaby nieważna. Bezterminowe poręczenie za dług przyszły może być przed powstaniem długu odwołane
w każdym czasie.
Poręczenie nie istnieje samo dla siebie. Zależy od istnienia długu głównego. Tym
samym o zakresie zobowiązania poręczyciela rozstrzyga zakres zobowiązania
dłużnika. Jeżeli zatem dłużnik główny zwróci część pieniędzy, to maleje zobowiązanie żyranta. Jednocześnie obowiązuje zasada, zgodnie z którą czynność
prawna dokonana przez dłużnika z wierzycielem po udzieleniu poręczenia nie
może zwiększyć zobowiązania poręczyciela.
Jeśli natomiast z umowy nie wynika nic innego, to poręczyciel obok świadczenia
głównego (zwrotu długu) jest zobowiązany także do świadczeń ubocznych (np. odsetek za opóźnienie) i zapłaty kosztów niezbędnych do zabezpieczenia lub dochodzenia roszczenia. Niemniej, jak orzekł wielokrotnie Sąd Najwyższy, poręczenie za
dług z umowy pożyczki w zakresie kapitału i odsetek nie podlega ograniczeniu. Żyrant ponosi również odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną wierzycielowi wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania i odpowiada za wady rzeczy. Innymi słowy zawsze zakres odpowiedzialności poręczyciela jest wynikiem obowiązków ciążących na dłużniku głównym i w zasadzie pokrywa się z tymi obowiązkami. Zaletą poręczenia z punktu widzenia wierzyciela jest również solidarność zobowiązania. W braku odmiennego zastrzeżenia w umowie
poręczeniowej poręczyciel jest bowiem odpowiedzialny jak współdłużnik solidarny. Niemniej strony mogą solidarność w umowie wyłączyć. Odpowiedzialność poręczyciela jak dłużnika solidarnego polega na tym, że kiedy zobowiązanie staje się
wymagalne, wierzyciel może dochodzić jego wykonania, czyli żądać całości lub
części świadczenia według swego wyboru – od dłużnika głównego i poręczyciela
łącznie lub od każdego z nich z osobna. Ma prawo do całkowitego zaspokojenia się.
Ważne! Poręczenie może być udzielone na czas oznaczony lub
bezterminowo. Termin ma prawo zakreślić w swym pisemnym
oświadczeniu poręczyciel. Należy także przyjąć, że jeśli poręczenie jest związane z zobowiązaniem o charakterze terminowym,
to i ono ma charakter terminowy.
Zobowiązanie, a więc i dług osoby, która poręczyła za przedsiębiorcę, staje się
wymagalne z chwilą, gdy ów dłużnik główny opóźni się ze spełnieniem swojego
świadczenia. Niezawiadomienie poręczyciela o opóźnieniu pozostaje bez wpływu na wymagalność roszczenia, mimo że kiedy dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia, wierzyciel powinien niezwłocznie zawiadomić o tym poręczyciela. Jeżeli jednak termin płatności długu nie został oznaczony albo płatność
długu zależy od wypowiedzenia, to poręczyciel może ponaglić wierzyciela. Po
upływie sześciu miesięcy od daty poręczenia (a jeśli poręczył za dług przyszły,
51
52
WZÓR
Umowa poręczenia
Zawarta w..............................................,.................................................... pomiędzy
(miejscowość)
(data)
Spółką XYZ sp. z o.o., z siedzibą w................................, zwaną dalej wierzycielem, reprezentowaną przez: 1..................................................................................................
(członek zarządu)
2.................................................................................................
(prokurent)
a
Janem Iksińskim, zamieszkałym...........…….., legitymującym się ….........…….., zwanym dalej poręczycielem
§1
1. Poręczyciel zna sytuację finansową dłużnika............................................................
2. Poręczyciel uzyskał wszelkie niezbędne informacje na temat transakcji zawartej...................... pomiędzy wierzycielem a dłużnikiem na kwotę........................... zł.
(data)
3. Poręczyciel wie, że termin płatności zobowiązania dłużnika na rzecz wierzyciela
upływa..................................................
(data)
§2
Poręczyciel zobowiązuje się do zapłacenia kwoty, o której mowa w §1 pkt 2 niniejszej
umowy, w razie gdyby dłużnik nie wykonał zobowiązania, o którym mowa w § 1 pkt 2.
§3
1. Niniejsze zobowiązanie zostało ustanowione..............................................................
na czas od.................................. do...........................................................................
2. W razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania wobec wierzyciela, o którym
mowa w § 1 pkt 2 niniejszej umowy, wierzyciel zwróci się do poręczyciela o spełnienie świadczenia. W takiej sytuacji wierzyciel jest upoważniony do wezwania poręczyciela do spełnienia tego świadczenia.
§4
1. W sprawach nienormowanych tą umową mają zastosowanie przepisy prawa powszechnie obowiązującego.
2. Sądem właściwym do rozpatrywania sporów wynikających z niniejszej umowy jest
sąd właściwy dla siedziby wierzyciela.
3. Umowę sporządzono w....................... egzemplarzach, po.................... dla każdej ze stron.
………….
(poręczyciel)
…………
(wierzyciel)
to od daty powstania długu) poręczycielowi wolno zażądać, by wierzyciel wezwał dłużnika do zapłaty albo żeby w najbliższym terminie dokonał wypowie-
dzenia. I jeśli wierzyciel tego nie uczyni, zobowiązanie poręczyciela wygasa. Nie
jest przy tym konieczne oczekiwanie na wiążącą odpowiedź wierzyciela. Wystarczy, że nie nadejdzie ona niezwłocznie.
Przykład Niekoniecznie na korzyść poręczyciela
Tadeusz Iksiński, przedsiębiorca wpisany do ewidencji działalności gospodarczej, poręczył spłatę 100 000 zł przez spółkę swego syna – Iksiński, Iksińska sp.j. spółce ABC sp. z o.o. W umowie głównej nie zawarto terminu zwrotu pożyczki. Zapisano tylko konieczność płacenia
przez dłużniczkę co miesiąc określonych odsetek. Dlatego poręczyciel,
wiedząc o znacznym przypływie gotówki do firmy syna, po blisko roku
od udzielenia poręczenia zażądał od wierzyciela, by ten wezwał spółkę Iksiński, Iksińska do zwrotu kapitału. Będąca dłużnikiem spółka po
wezwaniu jej do zapłaty należności zapłaciła należność. W ten sposób
wygasło również poręczenie. Gdyby jednak dłużnik świadczenia nie
spełnił, wierzyciel mógłby zażądać spłacenia stosownej kwoty przez poręczyciela, ponieważ jego zobowiązanie stało się wymagalne od momentu wezwania do zapłaty dłużnika.
I jeśliby wierzyciel wybrał spłaty od poręczyciela i ten mu zapłacił, to powinien
niezwłocznie zawiadomić o tym dłużnika. Gdyby bowiem tego nie uczynił, a dłużnik zobowiązanie wykonał, to poręczyciel nie mógłby żądać od dłużnika zwrotu
tego, co sam wierzycielowi zapłacił. Wyjątkiem byłoby, gdyby dłużnik działał
w złej wierze (wiedziałby mimo niezawiadomienia go o wpłaceniu należności
przez poręczyciela). W takiej sytuacji, kiedy poręczyciel nie może domagać się od
dłużnika zwrotu spełnionego świadczenia (a ten także wykonał zobowiązanie),
mógłby jednak żądać zwrotu nienależnego świadczenia od wierzyciela.
Ważne jest też, że jeśli poręczenie zostało udzielone za wiedzą dłużnika, to powinien on niezwłocznie zawiadomić poręczyciela, kiedy zobowiązanie wykona.
Gdyby bowiem tego nie uczynił, poręczyciel może żądać od dłużnika zwrotu tego, co zapłacił wierzycielowi, chyba że działał w złej wierze. Kolejną kwestią,
o której należy pamiętać, jest to, że jeśli wierzyciel wyzbyłby się zabezpieczenia
wierzytelności albo środków dowodowych, ponosiłby względem poręczyciela
odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Oczywiście wszystkie zawiadomienia
powinny mieć ze względów dowodowych formę pisemną.
53
54
Dobrowolne poddanie się egzekucji
Ważną możliwością zabezpieczenia wierzytelności jest zgoda dłużnika na dobrowolne poddanie się egzekucji. Tym bardziej że konstrukcja ta pozwala zarówno
na samodzielne występowanie tego zabezpieczenia, jak i obok innego. Dobrowolne poddanie się egzekucji zapisuje się więc w umowach nierzadko razem
z zabezpieczeniami rzeczowymi, takimi jak hipoteka czy zastaw. Nie przeszkadza to jednak samodzielnemu pojawianiu się stosownej klauzuli zabezpieczającej wykonanie umów handlowych czy osobnego mówiącego o tym aktu, ponieważ zabezpieczenie to musi być zawarte w akcie notarialnym.
Instytucja dobrowolnego poddania się egzekucji wyraża się w tym, że dłużnik zawczasu zgadza się na dochodzenie od niego ewentualnych należności, bez potrzeby wszczynania procesu sądowego przez wierzyciela. W ten sposób oświadczenie zapisane w akcie notarialnym staje się tytułem egzekucyjnym i zastępuje wyrok lub nakaz zapłaty wydany przez sąd. Jest więc znakomitym zabezpieczeniem o tyle, o ile skraca drogę do rozpoczęcia egzekucji przeciwko dłużnikowi uchylającemu się od zapłaty należności. Pozwala bowiem nie wszczynać
postępowania przed sądem.
Możliwe są dwa rodzaje takich tytułów egzekucyjnych. Pierwszy to akt, w którym dłużnik poddał się egzekucji obowiązku zapłaty sumy pieniężnej lub godzi
się na egzekucję uiszczenia oznaczonych rzeczy lub wydania rzeczy (rzeczy mogą być w akcie oznaczone ilościowo lub indywidualnie). Warunkiem jest jednak, by termin wykonania zobowiązania został wskazany w akcie notarialnym.
Druga możliwość polega na tym, że dłużnik poddaje się egzekucji obowiązku zapłaty sumy do wysokości określonej w akcie.
Termin może być wyznaczony przez datę lub przez określone zdarzenie. Trzeba
też pamiętać, że dłużnik poddaje się egzekucji tylko tych zobowiązań, które zostały dokładnie opisane w oświadczeniu. Może to więc być zapłata określonej
kwoty w oznaczonej walucie, wydanie sprowadzonych przez importera opisanych jakościowo i ilościowo lub konkretnych rzeczy, wydanie lokalu użytkowego czy innej nieruchomości. W przypadku świadczeń pieniężnych poddanie się
egzekucji może dodatkowo zabezpieczać obowiązek zapłaty odsetek. Po to jednak, by takie zabezpieczenie zabezpieczenia było skuteczne, musi wynikać z treści aktu.
Istotne jest również to, że nawet właściciel nieruchomości albo wierzyciel wierzytelności obciążonych hipoteką niebędący dłużnikiem osobistym może poddać
się egzekucji z obciążonej nieruchomości albo wierzytelności w celu zaspokojenia wierzyciela hipotecznego. Niemniej jest to dopuszczalne tylko wtedy, kiedy
wysokość wierzytelności podlegającej zaspokojeniu jest dokładnie w akcie określona wprost albo oznaczona za pomocą klauzuli waloryzacyjnej. Akt musi przy
tym określać warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia egzekucji o część lub całość roszczenia, jak również powinien wskazywać termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie takiemu aktowi klauzuli wykonalności. Tytułem egzekucyjnym jest również akt notarialny, w którym niebędący
dłużnikiem osobistym właściciel ruchomości lub prawa obciążonych zastawem
rejestrowym albo zastawem poddaje się egzekucji z obciążonych składników
w celu zaspokojenia zastawnika.
I jeśli dłużnik nie spłaca należności w normalnym trybie przewidzianym w umowie podstawowej, wierzyciel może wykorzystać akt notarialny zawierający dobrowolne poddanie się egzekucji. Wierzycielowi wolno wówczas wystąpić do
komornika, by ten wszczął egzekucję. Najpierw jednak musi uzyskać klauzulę
wykonalności.
Ważne! W postępowaniu o nadanie klauzuli wykonalności sąd
bada jedynie przesłanki formalne aktu notarialnego, tzn. sprawdza, czy zostały spełnione wszystkie warunki zapisane w art.
777 kodeksu postępowania cywilnego (nie zastanawia się jednak nad zasadnością ustanowienia takiego zabezpieczenia).
Klauzę wykonalności aktowi notarialnemu nadaje sąd rejonowy, w którego okręgu dłużnik ma miejsce zamieszkania lub siedzibę. A jeśli w ten sposób właściwości nie dałoby się ustalić, ponieważ dłużnik rozpoczął już ucieczkę przed wierzycielami, to klauzulę nada sąd rejonowy, w którego okręgu egzekucja ma być prowadzona. W zasadzie sąd powinien rozpoznać wniosek w ciągu trzech dni.
Podstawa prawna ■ Art. 777 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43,
poz. 296 ze zm.).
Przewłaszczenie na zabezpieczenie
Przewłaszczenie na zabezpieczenie to kolejne zabezpieczenie rzeczowe. Polega
na przeniesieniu przez dłużnika prawa własności jego rzeczy na wierzyciela. Do
dokonania takiej operacji potrzebna jest umowa. Jest ona w zasadzie tzw. umową nienazwaną, ponieważ jedynie prawo bankowe o niej wspomina, tymczasem
mogą ją zawierać między sobą również przedsiębiorcy spoza sektora finansowe-
55
56
go. I skoro między firmami rzecz przeważnie dotyczy zbywania (na zabezpieczenie) całego przedsiębiorstwa lub jego części, to do zawarcia takiej umowy potrzebna jest forma co najmniej pisemna z podpisami poświadczonymi notarialnie. Gdyby jednak dłużnik miał się jednocześnie poddać egzekucji na podstawie
art. 777 pkt 4 i 5 kodeksu postępowania cywilnego, czyli z aktu notarialnego (po
nadaniu mu klauzuli wykonalności), to oczywiście umowa taka musiałaby mieć
formę aktu.
Dopuszczalne są dwie formy przewłaszczenia na zabezpieczenie. Po pierwsze
dłużnik może przenieść na wierzyciela własność swojej rzeczy, a wierzyciel zobowiązuje się wówczas do przeniesienia własności tej rzeczy z powrotem na dłużnika po zaspokojeniu jego wierzytelności. Często zobowiązuje się on przy tym do korzystania z rzeczy w ograniczonym umową zakresie, a do powrotnego nabycia
własności przez dłużnika konieczna jest dodatkowa umowa. Drugi sposób polega
na tym, że dłużnik przenosi własność rzeczy ruchomej na wierzyciela pod warunkiem rozwiązującym. Jest nim zaspokojenie wierzytelności. I jeśli to nastąpi, w tym
samym momencie własność ruchomości automatycznie powraca do dłużnika.
Ważne! Przedmiotem przewłaszczenia w zasadzie powinny być
ruchomości, ponieważ wokół przewłaszczania na zabezpieczenie z klauzulą dotyczącą przeniesienia zwrotnego nieruchomości zrodził się spór. Nie jest bowiem dopuszczalne zbywanie
gruntów czy budynków pod warunkiem, podobnie jak nie można tego uczynić z zastrzeżeniem terminu. Dlatego lepiej ograniczyć się do przewłaszczania ruchomości.
Dla przedsiębiorców szczególnie ważne jest, że przewłaszczeniem na zabezpieczenie może być objęty zbiór rzeczy ruchomych o zmiennym składzie (np. oznaczona co do gatunku ilość towarów).
W przeciwieństwie do zastawu zwykłego przewłaszczona rzecz pozostaje w posiadaniu dłużnika, który może posługiwać się nią na zasadach podobnych do użyczenia. Dlatego – jak w wypadku użyczenia – wierzycielowi przysługuje uprawnienie do żądania zwrotu rzeczy użyczonej, kiedy biorący w użyczenie używa
rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z jej właściwościami lub przeznaczeniem. Wierzyciel ma takie prawo, również gdy dłużnik powierza rzecz innej osobie, nie będąc do tego upoważnionym przez umowę ani zmuszonym przez okoliczności. Różnicy polegającej na pozostawieniu rzeczy stanowiącej zabezpieczenie we władaniu dłużnika nie ma, gdy zastosować porównanie przewłaszczenia
z zastawem rejestrowym.
WZÓR
Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie
Umowa została zawarta 7 lutego 2011 r. pomiędzy........................................................
(przedsiębiorca)
z siedzibą...................... reprezentowanym przez:..........................................................
(reprezentant)
jako wierzycielem
a
Janem Kowalskim, zamieszkałym przy ul. Słonecznej 1 w Poznaniu, prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą Bajka – Księgarnia dla Najmłodszych Jan Kowalski w Poznaniu, zwanym dalej dłużnikiem, o następującej treści:
§1
Na mocy umowy pożyczki z 1 lutego 2011 r. Wierzyciel udzielił przedsiębiorcy Janowi
Kowalskiemu, prowadzącemu działalność gospodarczą pod firmą Bajka – Księgarnia dla
Najmłodszych Jan Kowalski z siedzibą w Poznaniu, pożyczki w wysokości 10 000,00 PLN
(słownie: dziesięć tysięcy złotych). Pożyczka została udzielona na 12 miesięcy. Dłużnik
jest zobowiązany zwrócić ją wraz z odsetkami (dalej łącznie: wierzytelność).
§2
1. W celu zabezpieczenia wierzytelności opisanej w § 1 dłużnik przenosi na wierzyciela, a wierzyciel przyjmuje własność rzeczy ruchomych w postaci towarów handlowych (książek, czasopism, artykułów biurowych, przyborów szkolnych) znajdujących
się w magazynie przy ul. Deszczowej 2 w Poznaniu. Łączna wartość przewłaszczanych rzeczy wynosi na dzień zawarcia umowy 25 000,00 PLN (słownie: dwadzieścia
pięć tysięcy złotych). Została ustalona na podstawie wydruku stanu magazynowego
z 7 lutego 2011 r. Rzeczy w magazynie, których własność została przeniesiona, będą
zwane dalej przedmiotem przewłaszczenia. Strony niniejszej umowy zastrzegają, że
jeśli wierzytelność zabezpieczona umową zostanie spłacona w terminie określonym
w umowie pożyczki wskazanej w § 1, nastąpi zwrotne przeniesienie własności przedmiotu przewłaszczenia na dłużnika.
2. Do elementów przedmiotu przewłaszczenia należą:..............................................
..................................................................................................................................
(zestawienie elementów przedmiotu przewłaszczenia)
§3
Dłużnik oświadcza, że przedmiot przewłaszczenia stanowi jego wyłączną własność,
znajduje się w jego swobodnej dyspozycji, nie jest obciążony prawami osób trzecich,
a rozporządzanie tym przedmiotem przez dłużnika nie podlega żadnym ograniczeniom
ustawowym, umownym ani statutowym.
57
58
§4
Wierzyciel pozostawia przedmiot przewłaszczenia w posiadaniu i do dyspozycji dłużnika. Ten zaś zobowiązany jest zachować go w należytym stanie umożliwiającym zaspokojenie z niego roszczeń wierzyciela.
§5
Dłużnik ma obowiązek oznakować w sposób trwały przedmiot przewłaszczenia i utrzymywać oznakowanie przez cały czas umowy. Oznakowanie powinno być widoczne
w każdym rzędzie regałów oraz w pomieszczeniu biurowym magazynu.
§6
Dłużnik zobowiązuje się przedłożyć wierzycielowi na jego żądanie dokumenty związane z przedmiotem przewłaszczenia oraz umożliwić zbadanie przedmiotu przewłaszczenia, w tym sposobu jego przechowywania.
§7
Dłużnik może zbywać elementy przedmiotu przewłaszczenia zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki, zastępując elementy zbyte elementami nowo wytworzonymi tego
samego rodzaju i jakości.
§8
Umowa obejmuje rzeczy, prawa lub składniki zbioru rzeczy lub praw, które weszły
w miejsce pierwotnego przedmiotu przewłaszczenia jako ich surogat. W szczególności
obejmuje roszczenia o zapłatę ceny za zbyte elementy przedmiotu przewłaszczenia.
§9
Tytułem zabezpieczenia wykonania swoich zobowiązań wynikających z umowy dłużnik
niniejszym nieodwołalnie udziela wierzycielowi pełnomocnictwa do dokonania w imieniu dłużnika wszelkich czynności, jakich dłużnik jest obowiązany dokonać na podstawie
umowy lub jakie wierzyciel uzna za niezbędne w celu umożliwienia wierzycielowi wykonania jego praw wynikających z umowy lub z mocy prawa.
§ 10
Zaspokojenie wymagalnej wierzytelności może nastąpić według wyboru wierzyciela:
a) w drodze sądowego postępowania egzekucyjnego zgodnie z postanowieniami kodeksu postępowania cywilnego lub
b) przez przejęcie przedmiotu przewłaszczenia na własność lub
c) w drodze przetargu publicznego przeprowadzonego przez notariusza lub komornika
sądowego lub
d) przez ustanowienie zarządu nad przedsiębiorstwem, w którego skład wchodzi przedmiot przewłaszczenia lub
e) przez wydzierżawienie przedsiębiorstwa, z tym że wyłącznie wierzyciel jest uprawniony do wydzierżawienia przedmiotu przewłaszczenia.
§ 11
1. Dłużnik w trybie art. 777 § 1 pkt. 4 k.p.c. oświadcza, że poddaje się egzekucji zapłaty kwoty obejmującej wierzytelność, i to do 31 grudnia 2012 r.
2. Dłużnik w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. oświadcza, że poddaje się egzekucji wydania przedmiotu przewłaszczenia, z tym że wierzyciel może żądać wydania przedmiotu przewłaszczenia do 31 grudnia 2012 r.
§ 12
1. Umowa wygasa po zaspokojeniu w całości wierzytelności wierzyciela z tytułu umowy pożyczki kreślonej w §1 niniejszej umowy lub po otrzymaniu przez dłużnika pisemnego oświadczenia wierzyciela zawierającego zwolnienie przedmiotu przewłaszczenia przed wygaśnięciem wierzytelności.
2. Po całkowitym zaspokojeniu wierzytelności wierzyciel złoży pisemne oświadczenie
potwierdzające wygaśnięcie wierzytelności.
§ 13
2. Ewentualne spory wynikające z niniejszej umowy będzie rozstrzygał sąd właściwy
miejscowo dla siedziby wierzyciela.
............................
(wierzyciel)
...................
(dłużnik)
Dopuszczalną konstrukcją umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie jest
także ustanowienie stosunku podobnego do przechowania, tyle że przechowawca (tzn. osoba, która posiada przechowywaną rzecz) nie dysponuje
tu uprawnieniem do korzystania z przewłaszczonej rzeczy. Dla skutecznego
przeniesienia własności rzeczy oznaczonych co do gatunku (np. wyprodukowanych przez przedsiębiorcę towarów) przenoszone jest także ich posiadanie. Może to nastąpić w każdy przewidziany przez ustawę sposób.
Przewłaszczenie jest zabezpieczeniem atrakcyjnym, dlatego że kiedy dłużnik nie wywiązuje się z zobowiązania, nie są konieczne żadne zabiegi prowadzące do przeniesienia własności rzeczy, na której zostało ustanowione
to zabezpieczenie, skoro wcześniej stała się ona już własnością wierzyciela.
59
60
Weksel
Weksel jest bardzo skuteczną formą zabezpieczania wszelkich zobowiązań.
Ostatnio używany jest jednak nieco rzadziej, ponieważ jest instrumentem dość
trudnym. Łatwo jest, wystawiając go, a następnie włączając do obrotu, popełnić
pomyłkę, której skutki są trudne lub niemożliwe do odwrócenia. I chociaż od
1 lipca 1936 r. obowiązuje to samo prawo wekslowe, to od początku 2007 r. nie
ma już urzędowych blankietów wekslowych. Jest to jeden ze skutków likwidacji
opłaty skarbowej od weksli. Tym samym nie można już liczyć na bezpieczny
wzór urzędowy i trzeba weksle sporządzać samodzielnie. Tym bardziej że zawsze
można było je sporządzać na czystej kartce lub na każdym innym podkładzie.
Wystawienie weksla polega bowiem na złożeniu własnoręcznego podpisu na
dokumencie mającym treść wymaganą przez prawo wekslowe. To zaś, że do
końca 2007 r. roku prawie wszyscy korzystali z urzędowych blankietów, powodowała wygoda (trudniej było się pomylić, od razu wnosiło się opłatę skarbową,
jeżeli zastosowało się blankiet odpowiedniej wartości, a poza tym wykluczony
stawał się zarzut, że wystawca nie miał zamiaru zaciągnąć zobowiązania wekslowego). Teraz jeżeli komuś zostały blankiety wekslowe, również może je wykorzystać, tyle że nie będzie to już miało nic wspólnego z wnoszeniem opłaty skarbowej.
Ważne! Weksel to dokument sporządzony w wymaganej prawem formie, czyli mający konieczne elementy, zawierający zobowiązanie osób na nim podpisanych do zapłaty określonej kwoty
oznaczonej osobie, w ustalonym terminie i miejscu.
Weksel jest papierem wartościowym. Występuje jednak tylko w formie materialnej. Skutek tego jest taki, że posiadanie weksla warunkuje wykonywanie
wszelkich praw z niego wynikających. Funkcjonuje on bowiem tak jak pieniądze
w fizycznej postaci (kto zgubił stuzłotowy banknot, pozbawił się tej kwoty; podobnie poniósł stratę ten, kto wrzucił pomyłkowo do niszczarki otrzymany weksel).
Nie można przenieść praw z weksla bez jednoczesnego wydania go. Mówiąc
więc potocznie – działa on dopiero puszczony w obieg. Wtedy staje się pieniądzem lub zabezpieczeniem pożyczki.
Treść każdego weksla może być wpisana ręcznie, maszynowo, można odbić pieczęć lub wykorzystać dowolną technikę poligraficzną. Wolno sporządzić go na
kartce papieru, na druku firmowym, na starym blankiecie wekslowym lub na wy-
drukowanej z komputera fantazyjnej tapecie. Istotne jest tylko dla ważności weksla, by każdy podpis został na nim złożony własnoręcznie i z intencją zaciągnięcia zobowiązania wekslowego. Nie jest więc wekslem kartka podpisana in
blanco i wręczona wspólnikowi, by ten złożył pod nieobecność podpisanego wybierającego się na wakacje podanie w urzędzie gminy, choć dowieść tego – w razie oszustwa polegającego na wpisaniu treści weksla zamiast podania – będzie
musiał podpisany na kartce.
Ważne! Przez podpisanie i wydanie weksla dłużnik wekslowy zaciąga wobec posiadacza tego papieru bezwarunkowe zobowiązanie, oderwane od podstawy gospodarczej, w związku z którą
weksel został wystawiony. Skutkiem tego posiadacz weksla, występując z roszczeniem zapłaty (zawsze w pieniądzu, nigdy np.
w innych papierach wartościowych), nie musi wykazywać istnienia przyczyny, dla której weksel został wystawiony.
Dlatego gdyby weksel miał zabezpieczać sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty, posiadacz nie musiałby dowodzić w postępowaniu sądowym, gdyby do niego doszło, że towar wydał, uzyskał za niego fakturę nabywcy, ale cena nie wpłynęła na jego konto. I na tym właśnie polega niebezpieczeństwo płynące z dania
weksla tytułem zabezpieczenia dowolnej umowy.
Równie ważne jest to, że każda z osób podpisanych na wekslu bierze na siebie
odpowiedzialność za całe zobowiązanie wekslowe. Każdy podpis jest samodzielny i niezależny od innych. Tym samym nawet gdyby podpis wystawcy został sfałszowany, nie miałoby to wpływu na zobowiązanie, powiedzmy, poręczyciela wekslowego (awalisty), który byłby zobowiązany do zapłaty całej sumy z weksla.
Ważne! Prawo wekslowe wyróżnia dwa podstawowe rodzaje
weksli:
■ trasowany, nazywany też tratą, wekslem przekazowym lub ciągnionym i
■ weksel własny, określany również jako sola weksel, weksel suchy, prosty czy osobisty.
Zasadnicza różnica między wekslem trasowanym a własnym dotyczy głównego
dłużnika. W wekslu trasowanym wystawca poleca zapłatę wskazanej przez siebie osobie określonej sumy pieniężnej na rzecz lub na zlecenie wskazanej osoby.
61
62
W wekslu własnym jego wystawca sam zaciąga zobowiązanie. Ten rodzaj dokumentu zawiera bowiem bezwarunkowe przyrzeczenie zapłaty przez wystawcę
określonej sumy pieniężnej na rzecz lub na zlecenie oznaczonej w wekslu osoby.
Ważne! Weksel in blanco to tylko forma, jaką może przybrać zarówno weksel trasowany, jak i własny. Jest on bowiem niezupełny w chwili wystawienia. Oznacza to, że nie zawiera wszystkich
elementów wymaganych przez prawo wekslowe. Jest mimo to
ważny, jeżeli przynajmniej w zamiarze zaciągnięcia zobowiązania
wekslowego złożyli na nim podpisy: wystawca, gdy chodzi o weksel własny, i wystawca lub akceptant w przypadku weksla trasowanego. Prawo do wypełnienia weksla in blanco ma jego
uprawniony posiadacz. A jest nim osoba, której weksel został
wręczony z intencją zaciągnięcia zobowiązania wekslowego, podobnie jak jej następca.
Weksel in blanco jest niebezpiecznym dla dłużnika instrumentem właśnie dlatego, że zobowiązanie powstaje w chwili wręczenia go, a ciężar dowodu, że weksel uzupełniony przez posiadacza był wręczony w innym celu niż ten, do jakiego został użyty, spoczywa na wystawcy. Stąd niezwykle ważna jest rola deklaracji wekslowej.
Atrakcyjność weksla polega na tym, że może on pełnić kilka funkcji prócz tego,
że w obrocie gospodarczym jest dla wierzyciela dobrym zabezpieczeniem wykonania umowy. Może więc pełnić rolę płatniczą, kredytową, refinansową i obiegową.
Wolno go wręczyć zamiast zapłaty. Trzeba przy tym pamiętać, że często umorzenie zobowiązań i pieniężnego (powstałego np. przy kupnie towaru), i wekslowego (rodzącego się z chwilą wręczenia weksla) następuje z chwilą wykupu weksla.
Funkcja gwarancyjna przejawia się również w zabezpieczeniu zapłaty sumy wekslowej przez wszystkich podpisanych na wekslu.
Kredytujące działanie weksla sprowadza się zaś do odroczenia terminu płatności (np. z tytułu sprzedaży) do daty oznaczonej na wekslu. W ten sposób wierzyciel udziela dłużnikowi kredytu kupieckiego. Szczególnie wygodny wydaje się tu
weksel trasowany, w którym wystawca wierzyciel kieruje do swego dłużnika
bezwarunkowe polecenie zapłaty określonej sumy na rzecz lub na zlecenie swojego wierzyciela.
Refinansowa funkcja weksla polega na możliwości złożenia weksla w banku do
dyskonta. Bank wykupuje weksel przed terminem jego płatności. Posiadacz weksla (podawca) uzyskuje sumę wekslową pomniejszoną o dyskonto.
WZÓR
Deklaracja wekslowa
(do weksla in blanco)
...........................................
(miejscowość)
.......................................
(data)
Umowa zawarta między...................................................... zwanym dalej remitentem
(firma, czyli nazwa przedsiębiorcy)
a....................................................................................................................................
(firma czyli nazwa przedsiębiorcy)
zwanym dalej wystawcą weksla.
§1
1. Porozumienie reguluje sposób wypełnienia przez remitenta weksla własnego niezupełnego w chwili wystawienia (in blanco), wystawionego na zabezpieczenie wierzytelności powstałej w wyniku umowy....................................................................
..................................................................................................................................
(ścisłe określenie umowy)
zawartej między remitentem a wystawcą weksla.
2. Remitent ma prawo wpisać sumę wekslową w wysokości zobowiązania wynikającego z umowy opisanej w punkcie 1 pomniejszoną o wpłaty dokonane na poczet
tego zobowiązania oraz zwiększoną o odsetki umowne należne w dacie płatności
weksla.
3. Remitent jako datę płatności weksla wpisze dzień następny po upływie 14 dni od daty wymagalności wierzytelności zabezpieczonej tym wekslem.
4. Remitent jako miejsce płatności wpisze adres swojej siedziby.
5. Remitent jako osobę, na rzecz której ma nastąpić zapłata, wpisze swoją firmę.
6. Remitent jako dzień wystawienia weksla wpisze datę następującą po dniu wymagalności zabezpieczonej wierzytelności.
§2
Wystawca weksla złoży na wekslu podpis i wpisze miejsce wystawienia weksla.
§3
Jeżeli wystawca weksla zapłaci remitentowi całą sumę zabezpieczanej tym wekslem
wierzytelności najpóźniej w dniu, w którym stanie się ona wymagalna, remitent zwróci wystawcy weksel, o którym mowa w § 1 tego porozumienia.
§4
W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową stosuje się przepisy prawa powszechnie obowiązującego.
............................
(wystawca weksla)
................
(remitent)
63
64
Funkcja obiegowa wiąże się z brakiem ograniczeń w przenoszeniu praw z weksla.
Wystarczy do tego złożenie na odwrocie weksla (na jego rewersie) pisemnego
oświadczenia zbywcy zawierającego przynajmniej jego podpis i wydanie weksla
nabywcy. W ten sposób można np. uzyskać kredyt kupiecki (wręczenie weksla
powoduje odroczenie terminu płatności).
Ważne! Po to by weksel był ważny, konieczne jest użycie w jego treści słowa „weksel” w języku, w którym go wystawiono.
Najlepiej, by było wpisane łącznie z zobowiązaniem do zapłaty
(np. zapłacę za ten weksel własny). Trzeba przy tym pamiętać,
że niedopuszczalne jest umieszczenie go jedynie w nagłówku
dokumentu. Nie można też zastąpić słowa „weksel” żadnym innym, choćby równoważnym co do treści wyrażeniem (np. dokument wekslowy). Weksel tak napisany byłby nieważny. Nie jest
natomiast konieczne oznaczenie rodzaju weksla, choć w praktyce najczęściej wpisuje się, że chodzi o weksel własny (sola, suchy) lub trasowany (tratę, ciągniony).
Sposób sformułowania zobowiązania do zapłaty jest najważniejszą częścią weksla. To on decyduje o tym, jakiego rodzaju weksel został wystawiony. W przypadku weksla własnego mamy do czynienia z bezwarunkowym przyrzeczeniem
zapłaty, a gdy chodzi o weksel trasowany – z bezwarunkowym poleceniem zapłaty. Każda formuła charakteryzuje inny rodzaj weksla. Dlatego gdyby ktoś się
pomylił i w wekslu własnym napisał „zapłacisz” zamiast „zapłacę”, spowodowałby jego nieważność. W wekslu własnym nie wskazuje się bowiem trasata, czyli osoby, której wystawca weksla trasowanego poleca zapłatę sumy wekslowej.
Tymczasem forma zobowiązania kogoś do zapłaty spowodowałaby, że nie byłby
to weksel własny. Gdyby natomiast wystawcami weksla własnego było kilka
osób, to powinny one napisać „zapłacimy”. Zwrot ten jest prawidłowy również
wtedy, kiedy wystawcą jest osoba prawna, choć wówczas można stosować obie
formy – i liczbę pojedynczą, i mnogą.
Istota weksla trasowanego zawiera się w bezwarunkowym poleceniu zapłaty,
w zapisie „zapłaci pan/pani...”, albo „zapłacisz”, „zapłać”, „zapłacą państwo”,
„zapłacicie”. Chodzi o to, by nie było wątpliwości, że polecenie zostało skierowane do trasata. Bezwarunkowość polega na tym, że nie można wpisać warunku
(np. po wykonaniu usługi). Dodanie go spowodowałoby nieważność weksla.
Przedmiotem zobowiązania wekslowego może być tylko oznaczona suma pieniężna (wykluczone są towary czy usługi). Dlatego zawsze niezbędne jest wyraźne wskazanie w wekslu kwoty i waluty zobowiązania.
Weksel może opiewać tylko na jedną sumę. Nie ma jednak przeszkód, by wpisać
ją cyfrą i słownie, żeby uniknąć pomyłki albo fałszerstwa. A gdyby się zdarzyło,
że każda jest inna, to prawo wekslowe mówi, że bierze się wówczas pod uwagę
tę oznaczoną literami. W razie zaś różnicy między kwotami wpisanymi kilkakrotnie słownie i kilkakrotnie liczbą weksel ważny jest na sumę niższą. A ponieważ
suma wekslowa jest częścią bezwarunkowego przyrzeczenia lub polecenia zapłaty, to powinna zostać umieszczona po tej formule, a nie np. w nagłówku dokumentu. Nieważny jest także weksel, w którym sumę wekslową rozłożono na raty. Waluta weksla musi istnieć. Może to być złoty lub dowolna waluta obca. Nieważny byłby natomiast weksel, w którym w ogóle nie oznaczono by waluty.
Na wekslu trasowanym musi być oznaczony trasant, czyli osoba, która ma zapłacić sumę wekslową. Powinno zostać wymienione przynajmniej jego nazwisko.
Może być oczywiście podane wraz z imieniem i adresem (w staroświeckiej formie – „do Jana Iksińskiego zam. w Pięknym Mieście, przy ul. Nowej 2/8”; tak też
pisano na urzędowych blankietach). Nieważny jest weksel, w którym podana jest
tylko funkcja trasanta ('prezes zarządu XYZ sp. z o.o.'). Jeżeli trasantem ma być
kilka osób (a jest to możliwe, o ile zostanie określone dla nich jedno miejsce
płatności), to trzeba wymienić ich nazwiska. Najlepiej jest je wpisać jedno pod
drugim, a nie w jednej linii, z przecinkami. Chodzi o to, by uniknąć sporów co do
solidarnej odpowiedzialności tych dłużników wekslowych i pokusy dowodzenia, że weksel jest nieważny. Trasantem mogą być osoby prawne (spółki kapitałowe, spółdzielnie, stowarzyszenia, fundacje), a także podmioty takie jak osobowe spółki handlowe, mające zdolność prawną.
Weksel powinien mieć jeden termin płatności. Można go oznaczyć na cztery sposoby: za okazaniem, w pewien czas po okazaniu, w oznaczonym dniu, w pewien
czas po określonej dacie. Kiedy termin płatności przypada w święto, dniem wymagalności, w którym można żądać zapłaty, staje się najbliższy dzień powszedni.
Ważne! Weksel bez terminu, w którym ma nastąpić zapłata, jest
ważny. Jest płatny za okazaniem. Zazwyczaj jednak płatność
w tak oznaczonym terminie zapisuje się „za okazaniem”, „przy
okazaniu”, „każdego dnia”, „na każde żądanie”, „a vista”.
Nieważny jest weksel z błędną datą (np. 31 września 2012 r.) albo nieprecyzujący daty płatności (np. 'w ciągu miesiąca po okazaniu'), ponieważ taka formuła określa przedział czasu, nie wskazując jednego dnia. Na wekslach płatnych
określonego dnia najczęściej miesiąc zapisuje się słowem, a pozostałe elementy
65
66
liczbami. Nieważny jest też weksel, w którym zamiast terminu płatności wskazano jakieś niepewne zdarzenie („w dniu, w którym urodzi się syn trasata”).
Miejscem płatności weksla jest miejscowość, w której ma zostać zapłacona suma
wekslowa. Nie ma zatem potrzeby wpisywania adresu. Nie należy jednak posługiwać się skrótem (np. W-wa), ponieważ unieważnia to weksel. Podobny skutek
wywiera podanie kilku miejscowości. Możliwe jest natomiast domicylowanie. Polega to na wskazaniu osoby trzeciej (fizycznej, prawnej lub jednostki takiej jak
osobowe spółki handlowe), w której lokalu płatny jest weksel. Czyni się to przez
wpisanie klauzuli „płatny u …” (np. u Jana Iksińskiego) lub „płatny w …” (np.
w I oddziale Banku Pekao S.A. Warszawie). W razie braku innego oznaczenia za
miejsce płatności weksla własnego uważa się miejsce jego wystawienia, za które można uznać adres czasem wpisywany obok nazwiska wystawcy weksla własnego. W wypadku weksla trasowanego może to być miejsce wymienione obok
nazwiska trasanta. Jeśli go jednak brakuje, tak jak oznaczenia miejsca płatności,
dokument jest nieważny.
Ważne! Wskazanie remitenta, czyli wekslobiorcy, czyli osoby, na
zlecenie której lub na rzecz której ma nastąpić zapłata weksla,
jest jednym z warunków ważności tego rodzaju dokumentu. Brak
remitenta lub formuła „na okaziciela” powodują nieważność weksla.
Oznaczając remitenta, należy podać co najmniej nazwisko, choć zawsze lepiej
wpisać również imię lub co najmniej jego pierwszą literę i np. adres zamieszkania czy siedziby oraz PESEL, względnie REGON. Błąd ortograficzny w nazwisku
czy imieniu nie unieważnia weksla, jeżeli nie utrudnia identyfikacji uprawnionego. Remitentem może być nie tylko osoba fizyczna, ale też osoba prawna lub
podmiot niemający osobowości prawnej, lecz legitymujący się zdolnością prawną (taki, który może być podmiotem praw i obowiązków).
Jeśli remitentów jest kilku, to na wekslu wskazuje się ich wszystkich kumulatywnie (ze spójnikiem „i”) lub alternatywnie („oraz”). Dłużnik wekslowy w każdym
przypadku zwalnia się z długu przez zapłatę do rąk któregokolwiek remitenta.
Remitenci natomiast, o ile zostali wpisani kumulatywne, dochodzić praw z weksla mogą tylko razem. Jeśli wskazano ich alternatywnie, to uprawnienia takie
przysługują każdemu. W praktyce jednak wolno to uczynić tylko temu, który
weksel posiada, ponieważ zapłata następuje za zwrotem tego dokumentu.
Remitentem weksla trasowanego może być też sam wystawcą (wówczas używa
się formuły 'na zlecenie moje własne'). Nie jest to jednak możliwe w wypadku we-
ksla własnego. Przyrzeczenie zapłaty samemu sobie jest bowiem sprzeczne z istotą zobowiązania wekslowego.
Ważne! Weksel unieważnia wskazanie kilku dat (jeżeli np. treść
weksla wpisywana jest na blankiecie zawierającym już nadruk daty), wpisanie daty nieistniejącej (np. 31.II.2007 r.), albo wpisanie
daty niepełnej – bez dnia, miesiąca lub roku.
WZORY
Weksel własny
Warszawa, 10 lutego 2011 r.
Ja, Anna Brzozowska, zapłacę za ten weksel własny 30 września 2012 r. w Warszawie
15 000 zł (piętnaście tysięcy złotych) na zlecenie ABC Andrzej Dąbrowski, Wojciech
Wierzbicki sp. j.
...........................
Anna Brzozowska
(własnoręczny podpis wystawcy)
Weksel trasowany
Warszawa, 15 lutego 2011 r.
31 sierpnia 2011 r. polecam zapłacić panu Janowi Krukowskiemu za ten weksel na zlecenie Antoniego Dzięciołowskiego 25 000 zł (dwadzieścia pięć tysięcy złotych) w Krakowie.
...........................
Marian Kaczyński
(własnoręczny podpis wystawcy)
Oznaczenie daty wystawienia weksla jest kolejną przesłanką jego ważności. Dzień,
miesiąc i rok można zapisać na wszelkie stosowane w praktyce sposoby łączące słowa i liczby arabskie i rzymskie (np. 9.7.2007 r.; 09.07.2007 r.; 9.VII.2007 r.; 9 lipca
2007 r.; 2007.07.09), byleby możliwe było jednoznaczne odczytanie tego terminu.
Miejscem wystawienia weksla jest miejscowość. Należy podać pełną jej nazwę.
Nie ma potrzeby oznaczania jej położenia przez wpisywanie województwa czy
powiatu. Skrót (np. W-wa), podobnie jak wpisanie dwóch miejscowości, czy tym
bardziej niewpisanie żadnej unieważnia weksel. Gdyby jednak na wekslu (zarówno własnym, jak i trasowanym) brakowało wyraźnego oznaczenia miejsca wy-
67
68
stawienia, ale widniała miejscowość obok nazwiska wystawcy, to ją właśnie można uznać za miejsce wystawienia. Błąd ortograficzny, jeśli nie uniemożliwia
identyfikacji miejscowości, nie ma znaczenia dla ważności weksla.
Ważne! Podpis nie musi być czytelny, pod warunkiem że został
złożony w formie zwykle używanej przez wystawcę i umożliwia jego identyfikację. Ponieważ wystawcą weksla może być kilka
osób, dobrze jest, by ich nazwiska zostały zapisane ze spójnikiem „i”. Jeżeli zaś wystawcą weksla jest np. osoba prawna, to
w miejscu podpisu wystawcy należy wpisać jej pełną nazwę
(można przystawić pieczęć), a pod nią powinny się podpisać
osoby umocowane do zaciągania zobowiązań wekslowych.
SŁOWNIK
akcept – podpis trasanta na wekslu trasowanym wyrażający jego zgodę na zapłatę
awal – poręczenie wekslowe, przyjęcie odpowiedzialności za zobowiązanie wekslowe
awalista – poręczyciel
a vista – termin płatności za okazaniem
dłużnik wekslowy – każda osoba podpisana na wekslu (wystawca, akceptant, czyli trasat po przyjęciu weksla, indosant, poręczyciel)
domicyl – wymienienie osoby trzeciej, u której weksel jest płatny
dyskonto – uzgodniona prowizja przy wykupie weksla przed terminem jego płatności;
sama operacja przedterminowego wykupu
in blanco – weksel niepełny w chwili wręczenia, niemający wszystkich elementów ustawowych
indos – przeniesienie praw z weksla przez wpisanie stosownego oświadczenia i podpisanie go przez zbywcę
inkaso – przedstawienie weksla do zapłaty
protest – akt sporządzony przez notariusza, stwierdzający odmowę przyjęcia lub zapłaty weksla
przekazany – trasat
remitent – wekslobiorca, czyli osoba, na której rzecz lub zlecenie ma nastąpić zapłata
sumy wekslowej
sola weksel – inaczej suchy albo własny weksel
trasat – osoba, której wystawca weksla trasowanego poleca zapłatę sumy wekslowej
trata – weksel trasowany
żyrant – indosant, osoba przenosząca weksel przez indos
Podpis wystawcy jest jednym z najważniejszych elementów weksla. Powinien być
własnoręczny, obejmować przynajmniej nazwisko wystawcy, znajdować się poniżej przyrzeczenia lub polecenia zapłaty.
Weksel można podpisać przez przedstawiciela. Gdyby miał to być pełnomocnik, to
powinien legitymować się albo pełnomocnictwem rodzajowym do zaciągania zobowiązań wekslowych, albo szczególnym – do podpisania konkretnego weksla.
Pod nazwiskiem pełnomocnika powinno znaleźć się zaznaczenie reprezentacji
oraz wskazanie mocodawcy (Jan Iksiński, pełnomocnik Andrzeja Igrekowskiego).
Podstawa prawna ■ Ustawa z 28 kwietnia 1936 r. – Prawo wekslowe (Dz.U. nr 37, poz. 282 ze zm.).
Zastrzeżenie własności sprzedanej rzeczy
Interesy sprzedawcy można zabezpieczyć, zastrzegając własność sprzedanej rzeczy. Polega to na tym, że wierzyciel, sprzedając ruchomości (np. partię towarów),
zawarowuje sobie – na piśmie – że pozostanie właścicielem tych rzeczy aż do
uiszczenia przez nabywcę całej ceny. Jest to skuteczne zabezpieczenie, kiedy kupujący nie reguluje od razu pełnej należności lub gdy kupuje z odroczonym terminem płatności. Zastrzeżenie takie jest skuteczne wobec wierzycieli kupującego, jeżeli umowa z klauzulą ma datę pewną, czyli urzędowo poświadczoną (chodzi o to, by strony umowy sprzedaży nie uciekały, stosując to zabezpieczenie,
przed wierzycielami kupującego, a także by sprzedający z zastrzeżeniem własności nie tracił, gdyby okazało się, że kupujący jest dłużnikiem osób windykujących
właśnie swoje należności).
WZÓR
Klauzula zastrzegająca własność sprzedanej rzeczy
Do czasu zapłaty całej ceny dostawca jest wyłącznym właścicielem towaru będącego
przedmiotem transakcji.
Samo zastrzeżenie wprowadza się, wpisując stosowną klauzulę do umowy sprzedaży.
Przy zastosowaniu tego rodzaju zabezpieczenia kupujący nie jest wprawdzie
właścicielem nabywanej rzeczy, ale może ją posiadać i używać. I jeśli nie uregulowałby umówionej ceny w terminie, dostawca wierzyciel będzie miał prawo żądać zwrotu towaru albo będzie mu wolno wystąpić z pozwem o zapłatę. Gdyby
skorzystał z tej drugiej ewentualności, nie mógłby się domagać wydania rzeczy.
69
70
Odbierając rzecz natomiast, mógłby zażądać odpowiedniego wynagrodzenia za
zużycie lub uszkodzenie przedmiotów transakcji.
Rozbudowanym wariantem takiego zabezpieczenia jest przedłużone zastrzeżenie własności. Strony mogą wprowadzić je do umowy, gdy kupujący nabywa rzecz w celu dalszej odsprzedaży, planowanej jeszcze przed uiszczeniem
ceny. Wówczas niezależnie od pozostawienia własności przy sprzedającym
kupujący przelewa na rzecz sprzedającego wierzytelność o zapłatę ceny, którą ma uzyskać z odsprzedaży. Równocześnie klauzula upoważnia kupującego do skutecznego przeniesienia własności rzeczy sprzedanej na osobę trzecią, mimo że nie jest on właścicielem rzeczy. Takie przedłużone zastrzeżenie
własności służy też często zabezpieczaniu interesów sprzedającego producenta towarów udzielającego nabywcy hurtownikowi krótkoterminowego kredytu kupieckiego.
Orzeczenia
Sprzedaż pod warunkiem
Zawarte w doręczonej kupującemu fakturze zastrzeżenie, że do chwili całkowitej zapłaty ceny towar pozostaje własnością sprzedawcy, spełnia warunki określone w przepisie mówiącym, że jeśli sprzedawca zastrzegł sobie własność sprzedanej rzeczy ruchomej aż do uiszczenia ceny, to w razie wątpliwości zakłada się, że przeniesienie własności rzeczy nastąpiło
pod warunkiem zawieszającym (wyrok Sądu Najwyższego z 10 października 2003 r., sygn. akt II CK 119/02).
Faktura dowodem
Błędem jest pozbawianie znaczenia dowodowego faktury zawierającej zastrzeżenie, że własność rzeczy przejdzie na nabywcę dopiero po zapłaceniu całej ceny (wyrok Sądu Najwyższego z 24 lipca 2008 r., sygn. akt IV
CSK 87/08).
Rozwiązanie leasingu kapitałowego
Rozliczenie stron umowy leasingu kapitałowego – w razie jej rozwiązania
– następuje z uwzględnieniem przepisów kodeksu cywilnego o sprzedaży
z zastrzeżeniem własności rzeczy sprzedanej (wyrok Sądu najwyższego
z 21 października 1999 r., sygn. akt II CKN 488/98).
Podstawa prawna ■ Art. 589–591 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. –
Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
Gwarancja bankowa
Gwarancja bankowa ma chronić jej beneficjenta nie tylko przed ryzykiem niewypłacalności kontrahenta zabezpieczonego przedsiębiorcy, lecz także przed ryzykiem długiego dochodzenia roszczeń. Jest to tzw. umowa nienazwana, mimo że
wspomina o niej prawo bankowe.
Gwarancja bankowa stanowi zabezpieczenie samoistne, czyli jej byt nie zależy
od innych umów. Umowa ustanawiająca ją może więc być zawarta przed podpisaniem kontraktu, który będzie nią zabezpieczony. Stanowi ona jednostronne zobowiązanie banku – gwaranta, że po spełnieniu przez podmiot uprawniony (beneficjenta gwarancji) określonych warunków zapłaty, które mogą być stwierdzone określonymi w tym zapewnieniu dokumentami, bank wykona świadczenie
pieniężne na rzecz tegoż beneficjenta. Bank gwarant może to uczynić sam lub za
pośrednictwem innego banku. Bank może bowiem potwierdzić zobowiązanie innej instytucji finansowej wynikające z gwarancji bankowej. W takich przypadkach roszczenia z gwarancji wolno beneficjentowi kierować do banku, który jej
udzielił, lub do tego, który ją potwierdził, albo do obu tych banków łącznie.
Przedsiębiorca zabezpieczony gwarancją bankową może to czynić aż do zupełnego zaspokojenia swoich roszczeń. Nie można jednak zapominać, że jest to tylko zasada ogólna i że strony umowy gwarancji bankowej mogą postanowić inaczej, co w praktyce oznacza, że bank może proponować nieco inne warunki.
Zawsze jednak razem z żądaniem zapłaty beneficjent gwarancji musi przedstawić
dokumenty pozwalające stwierdzić, że spełnił warunki umowy z bankiem. Udzielenie zaś i potwierdzenie gwarancji musi mieć formę pisemną, i to pod rygorem nieważności. Trzeba przy tym odróżniać od udzielenia gwarancji bankowej zlecenie
jej udzielenia. Otóż udzielenie gwarancji następuje w wykonaniu umowy zawieranej przez bank z inną osobą (tzw. zleceniodawcą gwarancji). Zlecenie zaś z reguły pochodzi od osoby, której zobowiązanie ma zostać zabezpieczone gwarancją.
I nie jest wykluczone, że zleceniodawcą będzie inna osoba (np. spółka matka, która chce w ten sposób zabezpieczyć zobowiązanie zaciągnięte przez spółkę córkę).
Warto też pamiętać, że zasadą jest, iż zobowiązanie banku gwaranta wynikające z umowy gwarancji jest bezwarunkowe. Obowiązek zapłaty wynikający
z umowy gwarancji nie zależy od zdarzeń przyszłych i niepewnych, czyli od nieziszczenia się gwarantowanego rezultatu, lecz wyłącznie od tego, czy beneficjent gwarancji zrealizuje określone czynności, które stanowią formalne przesłanki realizacji uprawnień z gwarancji. Gwarant powinien poprzestać na ocenie prawidłowości spełnienia określonych w umowie gwarancji przesłanek formalnych.
71
72
Orzeczenia
Bank powinien zapłacić
Jeżeli przesłanką wymagalności świadczeń z gwarancji bankowej było
oświadczenie, że osoba trzecia nie zapłaciła w terminie swego długu, to
oświadczenie beneficjenta o niezapłaceniu długu w terminie i zawiadomienie, że zgłoszono upadłość tej osoby, spełnia wymagania formalne gwarancji (wyrok Sądu Najwyższego z 25 czerwca 1999 r., sygn. akt II CKN
402/98).
Gwarantowane wadium
Gwarancja bankowa musi dokładnie określać okoliczności, w których po
stronie gwaranta powstaje obowiązek zapłaty. Ma to szczególne znaczenie
w przypadku wadium w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego. Wadium stanowi bowiem zabezpieczenie zamawiającego i musi być
skuteczne. Aby było ono skuteczne, treść gwarancji bankowej powinna
obejmować wszystkie te przypadki, w których zamawiający ma prawo zatrzymać wadium (wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z 13 listopada 2009 r.,
sygn. akt XII Ga 350/09)
Najczęściej występującymi w umowach gwarancji bankowych klauzulami określającymi przesłanki formalne powstania obowiązku gwaranta zapłaty sumy
gwarancyjnej są:
■ klauzula rzeczywistego nieziszczenia się gwarantowanego rezultatu. Jej skutkiem jest to, że przesłanki materialne powstania obowiązku zapłaty sumy
gwarancyjnej przez gwaranta są równocześnie przesłankami formalnymi;
■ klauzula przedłożenia określonych dokumentów (mogą to być zaświadczenia potwierdzające wysokość szkody). Po ich złożeniu przez beneficjenta bank
ma obowiązek zapłaty sumy gwarancyjnej;
■ klauzula przedłożenia orzeczenia sądu, przy czym może to być wyrok sądu polubownego;
■ klauzula zapłaty 'na pierwsze żądanie'. Powoduje ona, że wypłata sumy gwarancyjnej powinna nastąpić niezależnie od tego, czy zabezpieczony gwarancją rezultat się ziścił. W takich sytuacjach ma znaczenie, czy żądanie zapłaty
sumy gwarancyjnej odpowiada sposobowi zgłoszenia przewidzianemu w dokumencie gwarancji.
Warto również pamiętać, że obok klauzul określających przesłanki formalne
powstania zobowiązania gwaranta w umowach przedsiębiorców z bankami
zdarzają się dodatkowe postanowienia precyzujące treść zobowiązania gwa-
ranta. Może to być np. postanowienie mówiące, że suma gwarancyjna ulega
proporcjonalnemu obniżeniu w stosunku do zmniejszania się gwarantowanego ryzyka lub odwrotnie, stanowiąca, iż rośnie suma gwarancyjna proporcjonalnie do wzrostu zabezpieczonego ryzyka. Ceną za udzielenie gwarancji jest
prowizja, którą płaci beneficjent, przeważnie jednorazowo, w dacie wystawienia gwarancji. Jest to najczęściej od 3 do 5 procent kwoty, na jaką wystawiana jest gwarancja.
Ważne! Gwarancja bankowa, nawet jeśli jest bezwarunkowa
i na pierwsze żądanie, nie daje beneficjentowi żadnych uprawnień w procesie, w którym ubiegałby się o nakaz zapłaty zobowiązujący bank do wypłaty sumy gwarancyjnej. Dokumenty bankowe ustanawiające gwarancje bankowe na rzecz przedsiębiorców nie są bowiem traktowane przez prawo jako dokumenty
urzędowe (tak jak traktowane są np. bankowe tytuły egzekucyjne czy dokumenty związane z ustanawianiem hipotek na rzecz
banków). Jeśli więc bank nie zechce wypłacić umówionej sumy,
jego klient będzie zmuszony prowadzić żmudny proces, którego
chciał uniknąć, kupując gwarancję bankową.
Rachunek powierniczy
Rachunki powiernicze (z angielskiego escrow, czyli 'bezpieczeństwo w rękach
osób trzecich') nie są jeszcze rozpowszechnioną u nas metodą zabezpieczania
transakcji. Stosowane są głównie w obrocie nieruchomościami na rynku pierwotnym, czyli korzystają z nich deweloperzy i ich klienci. Niemniej są one godnym
polecenia sposobem asekuracji na wypadek, gdyby kontrahent okazał się niesolidny również w innych dziedzinach obrotu gospodarczego. Dobrze bowiem
chronią stronę umowy przed utratą pieniędzy w razie bankructwa tej drugiej. Rachunki tego rodzaju otwierane są do konkretnych umów. Dlatego kreowane są
również jako alternatywa dla depozytu notarialnego, np. w razie planowanych
fuzji i przejęć spółek. Mogą i powinny być prowadzone także dla przedpłat lub
kaucji przy w umowach takich jak dostawa rzadkich lub wykonanych na zamówienie towarów.
O umowie rachunku powierniczego mówi w prawdzie prawo bankowe, ale nie
jest ona szczegółowo uregulowana przez prawo (np. przez kodeks cywilny). Należy więc do tzw. umów nienazwanych. Daje to bankom proponującym je spore
73
74
pole do popisu. Umowę taką zawiera bowiem bank z posiadaczem rachunku, czyli z powiernikiem. Na wykreowanym na takiej podstawie koncie wolno gromadzić wyłącznie pieniądze powierzone posiadaczowi rachunku przez osobę lub
osoby trzecie na podstawie odrębnej umowy (mogą to być i środki własne, i pochodzące z kredytu). Umowa o prowadzenie rachunku powierniczego określa
warunki, jakie trzeba spełnić, by pieniądze wpłacone na taki rachunek przez powierzających mogły zostać wypłacone posiadaczowi rachunku, lub żeby zostały zrealizowane dyspozycje powiernika – posiadacza rachunku dotyczące ich
wykorzystania. Strony mogą zawrzeć w umowie o prowadzenie rachunku powierniczego także dodatkowe postanowienia, dotyczące np. naprawienia szkody wywołanej nienależytym wykonywaniem zobowiązania (np. zwłoką). W tym
celu wolno im – w zależności od tego, czego dotyczy transakcja – zapisać np. kary umowne czy odsetki.
Działanie rachunku powierniczego polega na tym, że kwoty należące do jednej
strony umowy przekazywane są na rachunek powierniczy. Drugiej stronie (np.
deweloperowi) pieniądze te mogą być wypłacone dopiero wtedy, kiedy okaże się,
iż zrealizowała określony etap transakcji. Bank pośrednik może również gwarantować, że w razie stwierdzenia niedopełnienia warunków umowy przez wykonawcę to on poniesie odpowiedzialność za szkodę poniesioną przez drugiego
z kontrahentów.
Zawsze jednak rachunek powierniczy daje klientom banku pewność, że zapłacą jedynie za tę część umowy, którą kontrahent wykonał. Gdyby natomiast jakiegoś etapu prac nie skończył terminowo i solidnie, pieniądze wracają w części należącej do klienta banku do niego, a w części pochodzącej z kredytu –
do banku.
W praktyce rachunki powiernicze mają charakter otwarty (gdy wypłacane są
z niego pieniądze etapami) lub zamknięty (kiedy zdeponowane kwoty dostaje
druga strona transakcji dopiero po zrealizowaniu umowy, np. po wykonaniu całej inwestycji). W ten sposób, nawet gdyby jeden kontrahent upadł w trakcie
wykonywania zadań wynikających z umowy, drugi nie straciłby zdeponowanych na rachunku powierniczym kwot.
Podstawa prawna ■ Art. 59 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Prawo
bankowe (t.j. Dz.U. z 2002 r. nr 72, poz. 665
ze zm.).
Dobromiła Niedzielska-Jakubczyk
Umowy
Kodeks cywilny zawiera regulacje dotyczące kilkunastu umów wykorzystywanych w obrocie gospodarczym. W części tej przedstawiamy
zasady obowiązujące przy sporządzaniu kilku z nich: umowy sprzedaży, o dzieło, o roboty budowlane, dzierżawy. Warto je poznać, ponieważ źle skonstruowana umowa może stanowić podstawę do uchylenia się kontrahenta od zapłaty należności. Przed złożeniem podpisu
na umowie trzeba więc dokładnie przeanalizować jej postanowienia.
Umowa sprzedaży
Jedną z najpopularniejszych umów w obrocie gospodarczym jest umowa sprzedaży. W umowie tej sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się tę rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Strony umowy
Stronami umowy sprzedaży jest sprzedający (zbywca) i kupujący (nabywca).
Nabywcą może być zarówno przedsiębiorca, jak i konsument. W rozdziale tym
pominiemy jednak sprzedaż konsumencką. Zostaną omówione regulacje dotyczące umowy sprzedaży, której stronami (sprzedającym i kupującym) są przedsiębiorcy.
Przedmiot umowy
Przedmiotem umowy sprzedaży mogą być m.in. rzeczy (w tym przyszłe), prawa
np. użytkowanie wieczyste, przedsiębiorstwo, część jego mienia, gospodarstwo
rolne. Pewne kategorie rzeczy mogą być przedmiotem sprzedaży, tylko gdy
zbywca uzyska odpowiednie zezwolenie lub koncesję (np. na sprzedaż paliw).
Forma umowy
W pewnych przypadkach przepisy wymagają, by umowa sprzedaży zawarta została w określonej formie. Pod rygorem nieważności musi mieć ona formę aktu
notarialnego, m.in. gdy zbywana jest nieruchomość, prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Gdy np. sprzedawane jest
przedsiębiorstwo – pod rygorem nieważności taka umowa musi mieć formę pisemną z podpisami notarialnie poświadczonymi.
75
76
Ale nawet gdy przepisy nie przewidują dla danej czynności formy szczególnej, zawsze
warto dla celów dowodowych sporządzić umowę na piśmie. Pisemnym dowodem
zawarcia umowy może być faktura. Jak wynika z orzecznictwa – wystawienie przez
sprzedawcę i podpisanie przez kupującego faktury lub rachunku spełni wymagania
dotyczące formy czynności prawnej zastrzeżonej dla celów dowodowych (uchwała SN
z 18 listopada 1994 r. III CZP 144/94; uchwała SN z 19 maja 1992 r. III CZP 56/92).
Zapłata ceny
Cena jest istotnym elementem umowy sprzedaży. Stanowi ona ekwiwalent za nabytą rzecz lub prawo. Gdyby zbywca odstąpił od zapłaty ceny, wówczas nie byłaby to umowa sprzedaży tylko darowizny. Cena powinna być określona cyfrowo albo powinny być wskazane podstawy jej ustalenia (np. po kursie z dnia...).
Brak określenia w umowie ceny powoduje jej nieważność.
Przykład Brak ceny w umowie
Przedsiębiorca X zawarł z przedsiębiorcą Y umowę sprzedaży 50 sztuk
wentylatorów. W umowie nie została jednak określona cena sprzedaży. Ponieważ cena w takiej umowie jest jej istotnym elementem, brak ten
może przesądzić o nieważności całej umowy.
Warto wiedzieć, że wystawienie rzeczy w miejscu sprzedaży na widok publiczny z oznaczeniem ceny uważa się za ofertę sprzedaży. Cena ta wiąże oferenta
(sprzedającego). Gdy zostanie przyjęta przez potencjalnego nabywcę, wywołuje skutek w postaci zawarcia umowy.
Zapłata może być uiszczona gotówką lub w formie bezgotówkowej. Jeśli chodzi
o formę bezgotówkową, na uwagę zasługuje uchwała Sądu Najwyższego
z 4 stycznia 1995 r. (III CZP 164/94). SN przyjął w niej, że spełnienie świadczenia bezgotówkowego następuje w dniu uznania rachunku bankowego wierzyciela, chyba że strony postanowiły inaczej.
Orzecznictwo
Zasada swobody kontraktowej zezwala na ustalenie wysokości ceny sprzedaży. Nie oznacza to jednak, że strony umowy sprzedaży mogą jednocześnie zdecydować, że uzgodniona cena nie obejmuje VAT. Obowiązek odprowadzenia tego podatku wynika bowiem z przepisów szczególnych, mających charakter bezwzględnie obowiązujący. Jeżeli jednak strony ustalą
cenę, z pominięciem stawki VAT, nie oznacza to, że czynność nie podlega
opodatkowaniu. Ustalona cena ma wpływ jedynie na jego wysokość (wyrok SN z 25 lutego 2010 r. I CSK 349/09).
Odbiór rzeczy
Obowiązkiem sprzedawcy przy wydaniu towaru jest udzielenie kupującemu niezbędnych wyjaśnień dotyczących sprzedawanej rzeczy, wydanie dokumentów
oraz instrukcji – gdy jest to konieczne do należytego korzystania z rzeczy. Strony mogą ustalić w umowie, w jaki sposób nastąpi odbiór rzeczy. Jeśli tego nie zrobią, stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. Przewidują one, że gdy towar dostarczany jest nabywcy przez przewoźnika, kupujący ma obowiązek zapłacić cenę dopiero po nadejściu rzeczy na miejsce przeznaczenia i po umożliwieniu mu zbadania rzeczy. Rzecz powinna być wydana i odebrana w sposób zapewniający jej
całość i nienaruszalność.
Strony mogą też dowolnie ustalić, kogo obciążają koszty wydania i odebrania
rzeczy. Kodeks cywilny mówi, że sprzedawca ponosi koszty wydania (w szczególności koszty zmierzenia lub zważenia, opakowania, ubezpieczenia za czas
przewozu i koszty przesłania rzeczy), a koszty odebrania ponosi kupujący. Jeżeli rzecz ma być przesłana do miejsca, które nie jest miejscem spełnienia świadczenia (siedzibą przedsiębiorcy), koszty ubezpieczenia i przesłania ponosi kupujący. Inne zaś koszty niewymienione wcześniej ponoszą obie strony po połowie.
Z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą (np. podatki, konieczne nakłady, koszty utrzymania) oraz
niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy. Strony mogą
też zastrzec w umowie inną chwilę przejścia korzyści i ciężarów.
Ważne! W umowie sprzedaży sprzedawca może zobowiązać
się, że nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym
osobom. Wówczas nie może on w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność
przysługującą kupującemu.
Zwłoka kupującego
Przepisy określają uprawnienia sprzedawcy na wypadek zwłoki kupującego
w odebraniu rzeczy. Sprzedawca ma tu dwie możliwości: oddać rzecz na przechowanie na koszt i niebezpieczeństwo kupującego, albo sprzedać ją na rachunek kupującego. Gdyby skorzystał z tej drugiej możliwości, powinien wcześniej
wyznaczyć kupującemu dodatkowy termin do odebrania (chyba że nie jest to
możliwe albo rzecz narażona jest na zepsucie). O dokonaniu sprzedaży sprzedawca obowiązany jest niezwłocznie zawiadomić kupującego.
77
78
Zdarza się, że – zgodnie z umową – wydanie rzeczy i zapłata ceny następuje częściami. Gdy kupujący opóźnia się z zapłatą ceny albo jeżeli ze względu na jego
stan majątkowy jest wątpliwe, czy zapłata ceny za część rzeczy, które mają być
dostarczone później, nastąpi w terminie, sprzedawca może powstrzymać się
z dostarczeniem dalszych części rzeczy sprzedanych, wyznaczając kupującemu
odpowiedni termin do zabezpieczenia zapłaty. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu może od umowy odstąpić.
Ważne! Roszczenia z tytułu sprzedaży dokonanej w zakresie
działalności przedsiębiorstwa sprzedawcy, roszczenia rzemieślników z takiego tytułu oraz roszczenia prowadzących gospodarstwa rolne z tytułu sprzedaży płodów rolnych i leśnych przedawniają się z upływem dwóch lat.
Rękojmia za wady
Sprzedawca odpowiada za wady towaru z tytułu rękojmi. Odpowiedzialność ta
jest niezależna od winy i obciąża sprzedawcę, nawet gdy nie wiedział lub mógł nie
wiedzieć o tym, że sprzedana rzecz jest wadliwa. Gdy jest to wada zmniejszająca
wartość rzeczy lub jej użyteczność albo rzecz nie posiada właściwości, o których
istnieniu zapewnił kupującego sprzedawca, albo jeżeli została na kupującemu
wydana w stanie niezupełnym – nabywcę chroni tzw. rękojmia za wady fizyczne.
Istnieje też odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady prawne. Takie prawo przysługuje kupującemu, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność
osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej.
Sprzedawcę zwalnia z odpowiedzialności z tytułu rękojmi to, że kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Gdy sprzedawane są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku (np. materiały budowlane) albo mające powstać w przyszłości – sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili wydania rzeczy. Strony mogą kodeksową odpowiedzialność z tytułu rękojmi: rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć.
Takie ustalenia nie są jednak ważne, jeśli sprzedawca zataił podstępnie wadę
przed kupującym.
Kupujący z tytułu rękojmi może wybrać jedną z czterech kategorii uprawnień:
■ może od umowy odstąpić,
■ może żądać obniżenia ceny,
■ jeżeli przedmiotem sprzedaży są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku – kupujący może żądać dostarczenia zamiast rzeczy wadliwych takiej samej ilości
rzeczy wolnych od wad oraz naprawienia szkody wynikłej z opóźnienia,
■ jeżeli przedmiotem sprzedaży jest rzecz określona co do tożsamości (np. samochód), a sprzedawcą jest wytwórca tej rzeczy – kupujący może żądać usunięcia wady, wyznaczając w tym celu sprzedawcy odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu od umowy odstąpi. Sprzedawca może odmówić usunięcia wady, gdyby wymagało ono nadmiernych kosztów.
Kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo niezwłocznie je usunie. Nie dotyczy to
jednak sytuacji, gdy rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana (chyba że wady są nieistotne). Sprzedawca, który dokonał wymiany,
powinien pokryć także związane z tym koszty, jakie poniósł kupujący (np.
transport).
Zdarza się często, że sprzedawana jest większa partia rzeczy. Jeżeli spośród nich
tylko niektóre są wadliwe i dają się odłączyć od rzeczy wolnych od wad, bez
szkody dla obu stron, uprawnienie kupującego do odstąpienia od umowy ogranicza się do rzeczy wadliwych.
Wady fizyczne
Zasadą jest, że kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne
rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Jeśli jednak stronami umowy są przedsiębiorcy – utrata uprawnień z tytułu
rękojmi następuje, jeśli kupujący nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty
przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o dostrzeżonej wadzie. A gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił
sprzedawcy niezwłocznie po jej wykryciu. Do zachowania terminów zawiado-
Ważne! Utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania
rzeczy przez kupującego i do zawiadomienia sprzedawcy o wadach, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił
kupującego, że wady nie istnieją.
mienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego.
Oprócz uprawnień z tytułu rękojmi kupującemu służą roszczenia odszkodowawcze. Może żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, gdy odstępuje od umowy z powodu wady fizycznej rzeczy, żąda obniżenia ceny lub dostarczenia rzeczy wolnych od wad. Nie dotyczy to sytuacji, gdy szkoda jest na-
79
80
stępstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. Kupujący może jednak wtedy żądać:
■ zwrotu kosztów zawarcia umowy,
■ kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy,
■ zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści
z tych nakładów.
Kupujący, który odstępuje od umowy lub żąda wymiany rzeczy i chce odesłać rzecz
do innej miejscowości, musi wcześniej porozumieć się ze sprzedawcą. Dopóki tego
nie zrobi, musi przechować ją na koszt sprzedawcy. Jeżeli istnieje niebezpieczeństwo
pogorszenia rzeczy, kupujący może, a gdy interes sprzedawcy tego wymaga – jest
obowiązany sprzedać rzecz z zachowaniem należytej staranności. Uprawnienie to
przysługuje mu także, gdy sprzedawca zwleka z wydaniem dyspozycji albo gdy
przechowanie rzeczy wymaga znacznych kosztów lub jest nadmiernie utrudnione.
W tych wypadkach kupujący może również odesłać rzecz sprzedawcy na jego koszt
i niebezpieczeństwo. O zamiarze sprzedaży kupujący powinien w miarę możności
zawiadomić sprzedawcę. W każdym zaś razie powinien wysłać mu zawiadomienie
niezwłocznie po dokonaniu sprzedaży.
Ważne! Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po
upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat trzech,
licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów,
jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.
Wady prawne
Dochodzenie uprawnień z tytułu rękojmi za wady prawne rzeczy przysługuje kupującemu niezależnie od tego, czy osoba trzecia wystąpiła przeciw niemu z roszczeniem. Gdyby jednak tak się zdarzyło, kupujący musi niezwłocznie zawiadomić o tym sprzedawcę i wezwać go do wzięcia udziału w sprawie.
Kupujący z powodu wady prawnej rzeczy może też odstąpić od umowy albo żądać obniżenia ceny. Może też – tak jak w przypadku wad fizycznych rzeczy – żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że sprzedawca nie ponosi
za to odpowiedzialności. Wówczas kupujący może żądać: zwrotu kosztów zawarcia
umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz
zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł z nich korzyści,
a nie otrzymał ich zwrotu od osoby trzeciej. Może też żądać zwrotu kosztów procesu.
Gdy z powodu wady prawnej rzeczy sprzedanej kupujący jest zmuszony wydać
rzecz osobie trzeciej – nawet gdyby w umowie wyłączono odpowiedzialność z tytułu rękojmi – sprzedawca musi zwrócić otrzymaną cenę. Nie musi tego robić, tylko gdy kupujący wiedział, że prawa sprzedawcy były sporne, albo gdy nabył
rzecz na własne niebezpieczeństwo.
Ważne! Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady prawne rzeczy
sprzedanej wygasają z upływem roku od chwili, kiedy kupujący
dowiedział się o istnieniu wady. Jeżeli kupujący dowiedział się
o istnieniu wady prawnej dopiero na skutek powództwa osoby
trzeciej, termin ten biegnie od dnia, w którym orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne. Upływ terminu nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli
sprzedawca wadę podstępnie zataił. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie terminu, jeżeli przed jego
upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.
Gwarancja jakości
Gdy przedmiotem sprzedaży są urządzenia techniczne, maszyny – sprzedawca
zazwyczaj wydaje kupującemu gwarancję potwierdzającą jakość rzeczy sprzedanej. Uznaje się, że wystawca takiego dokumentu (gwarant) jest obowiązany do
usunięcia wady fizycznej rzeczy lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad, jeżeli ujawnią się one w ciągu terminu określonego w gwarancji. Gdy w gwarancji
nie zastrzeżono terminu – wynosi on jeden rok, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.
Ważne! Kupujący może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji.
Przedsiębiorca wykonujący uprawnienia wynikające z gwarancji powinien dostarczyć rzecz na koszt gwaranta do miejsca wskazanego w gwarancji lub do
miejsca, w którym rzecz została wydana przy udzieleniu gwarancji. Niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy w czasie od wydania jej
gwarantowi do jej odebrania przez uprawnionego z gwarancji ponosi gwarant.
Jeżeli w wykonaniu swoich obowiązków gwarant dostarczył uprawnionemu z gwarancji zamiast rzeczy wadliwej rzecz wolną od wad albo dokonał istotnych napraw
rzeczy objętej gwarancją, termin gwarancji biegnie na nowo od chwili dostarczenia
rzeczy wolnej od wad lub zwrócenia rzeczy naprawionej. Jeżeli gwarant wymienił
81
82
WZÓR
Umowa sprzedaży
zawarta w Warszawie, 20 stycznia 2011 r. pomiędzy:
A. Jowisz spółką jawną z siedzibą w Warszawie przy ul. Długiej 12, wpisaną do KRS pod
nr. 234/99 reprezentowaną przez wspólnika Adama Kwietniewskiego, zwaną dalej
sprzedawcą
a
Bieńkowski spółką jawną z siedzibą w Otwocku przy ul. Kwiatowej 6, wpisanej do KRS
pod nr. 678/2010, reprezentowaną przez wspólnika Jana Bielę, zwaną dalej Kupującym.
§1
1. Sprzedawca sprzedaje, a Kupujący kupuje 50 wentylatorów typ AW zgodnie z oznaczeniem określonym w katalogu stanowiącym załącznik do umowy.
§2
1. Sprzedawca oświadcza, że towar jest wysokiej jakości i spełnia wymagane polskim
prawem normy.
2. Sprzedawca odpowiada za towar z tytułu rękojmi na zasadach określonych w kodeksie cywilnym
§3
1. Kupujący za towar określony w pkt 1 zapłaci cenę zgodnie z załączonym do umowy
katalogiem, tj. za każdy wentylator 30 zł – łącznie kwotę 1500 zł plus VAT.
2. Kupujący zobowiązuje się zapłacić cenę za towar w ciągu 14 dni od dnia odebrania
towaru, zgodnie z wystawioną przez Sprzedawcę fakturą Vat.
3. Zapłata ceny nastąpi na rachunek bankowy Sprzedawcy wskazany w fakturze Vat.
4. Sprzedawca jest uprawniony do naliczenia odsetek za opóźnienie w zapłacie ceny
w wysokości 0,1% wartości umowy za każdy dzień opóźnienia.
§4
1. Sprzedawca wyda towar określony w § 1 umowy w firmowych opakowaniach.
2. Wydanie towaru określonego § 1 w nastąpi w ciągu 7 dni od dnia podpisania niniejszej umowy.
3. Sprzedający zobowiązuje się dostarczyć przedmiot umowy na adres: Otwock ul. Graniczna 34, po wcześniejszym uprzedzeniu telefonicznym Sprzedającego nr tel.
987645289.
§5
1. Koszty wydania przedmiotu umowy, w tym koszty opakowania, obciążają Sprzedawcę.
2. Koszty odebrania przedmiotu umowy, w tym koszty transportu, obciążają Kupującego.
§6
Kupujący zbada przedmiot umowy w ciągu 5 dni od dnia jego wydania, a po stwierdzeniu jakichkolwiek wad w towarze zgłosi to niezwłocznie Sprzedawcy.
§7
Sprzedawca udziela gwarancji na wentylatory będące przedmiotem niniejszej umowy
na zasadach szczegółowo określonych w załączonym do każdego wentylatora dokumencie gwarancyjnym.
§8
1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej.
2. Spory wynikłe na tle umowy będą rozpatrywane przez właściwy sąd w Warszawie.
3. W sprawach nieuregulowanych zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego.
Załączniki:
1. Katalog
.................................
(sprzedawca)
Adam Kwietniewski
........................
(kupujący)
Jan Biela
część rzeczy, zasadę powyższą stosuje się odpowiednio do części wymienionej. W innych wypadkach termin gwarancji ulega przedłużeniu o czas, w ciągu którego wskutek wady rzeczy objętej gwarancją uprawniony z gwarancji nie mógł z niej korzystać.
Podstawa prawna ■ Artykuły 535–582 ustawy z 23 kwietnia
ze zm.).
Umowa o dzieło
Istota umowy o dzieło polega na tym, że przyjmujący zamówienie (wykonawca)
musi doprowadzić swoim działaniem do osiągnięcia rezultatu. Za jego osiągnięcie otrzymuje od zleceniodawcy wynagrodzenie. Takim rezultatem mogą być
np. meble wykonane według indywidualnego projektu, instalacja elektryczna,
projekt spotu reklamowego czy projekt architektoniczny.
Omówione poniżej zasady dotyczą kontraktów zawieranych między przedsiębiorcami, nie dotyczą umów między przedsiębiorcą a konsumentem.
83
84
Forma umowy
Przepisy nie wymagają szczególnej formy dla umowy o dzieło. Jednak dla celów
dowodowych warto ją sporządzić na piśmie.
Terminy realizacji
Poza dokładnym określeniem oczekiwanego rezultatu i zakresu prac w umowie
o dzieło należy wskazać termin realizacji umowy: kiedy prace zostaną rozpoczęte i kiedy zakończone. Jeśli dzieło ma być oddawane etapami, należy określić termin zakończenia poszczególnych etapów.
Ustalanie wynagrodzenia
Wysokość wynagrodzenia za wykonane dzieło można ustalić w następujący sposób:
■ przez wskazanie podstaw jego ustalenia (wskaźniki, stawki),
■ na podstawie kosztorysu (zestawienia planowanych prac i przewidywanych
kosztów),
■ ryczałtowo (ogólnie przyjęta kwota).
Od tego, jaki sposób wynagrodzenie zostanie ustalone w umowie, zależy możliwość
jego podwyższania bądź obniżania. Jeśli strony ustaliły wynagrodzenie kosztorysowe – przyjmujący zamówienie będzie mógł żądać podwyższenia wynagrodzenia,
ale tylko gdy podczas wykonywania prac okaże się, że konieczne jest przeprowadzenie dodatkowych robót, nieprzewidzianych w zestawieniu będącym podstawą obliczenia wynagrodzenia kosztorysowego, a sporządził je zamawiający. Jeśli natomiast
zestawienie sporządził przyjmujący zamówienie, może on żądać podwyższenia wynagrodzenia tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności prac dodatkowych. Nie może on jednak żądać podwyższenia
wynagrodzenia, jeśli wykona prace dodatkowe bez zgody zamawiającego. Gdy przepisy dopuszczają możliwość podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego – zamawiający może też od umowy odstąpić. Musi jednak zrobić to niezwłocznie i zapłacić przyjmującemu zamówienie odpowiednią część umówionego wynagrodzenia.
Gdy strony umówiły się o wynagrodzenie ryczałtowe, przyjmujący zamówienie
nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, nawet jeśli wcześniej nie dało
się przewidzieć rozmiaru kosztów prac. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdyby wykonanie dzieła groziło mu rażącą stratą.
Termin płatności
Strony mogą dowolnie określić termin płatności. W przeciwnym razie przyjmującemu zlecenie należy się wynagrodzenie w chwili oddania dzieła. Jeżeli dzie-
ło ma być oddawane częściami, a wynagrodzenie zostało obliczone za każdą
część z osobna, wynagrodzenie należy się z chwilą spełnienia każdego ze świadczeń częściowych.
Zamawiający może się też zobowiązać do zapłaty zaliczki. W takim przypadku
trzeba wskazać jej wysokość, termin jej zapłaty i sposób, w jaki zostanie przekazana – np. do rąk przyjmującego zamówienie lub na jego konto.
Materiał zamawiającego
Wykonanie dzieła wymaga zazwyczaj odpowiednich materiałów czy narzędzi.
Zazwyczaj dostarcza je przyjmujący zamówienie (np. krawiec – nici, maszyna do
szycia, architekt – stół kreślarski, papier). Jeżeli materiałów na wykonanie dzieła dostarcza zamawiający, przyjmujący zamówienie powinien ich użyć w sposób
odpowiedni oraz złożyć rachunek i zwrócić niezużytą część.
Jeśli natomiast materiał dostarczony przez zamawiającego nie nadaje się do prawidłowego wykonania dzieła albo jeżeli zajdą inne okoliczności, które mogą
przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu, przyjmujący zamówienie powinien
niezwłocznie zamawiającego o tym zawiadomić.
Przykład Wadliwy materiał
Przedsiębiorca T. zlecił przedsiębiorcy W. wykonanie mebli do swojego gabinetu według projektu. Dostarczył mu też materiał, z którego meble mają być wykonane. Okazało się jednak w trakcie prac,
że z dostarczonego materiału nie można wykonać zaprojektowanych mebli. Wykonawca powinien więc o tym zawiadomić zamawiającego.
Przypadkowa utrata lub uszkodzenie materiału na wykonanie dzieła obciąża tego, kto go dostarczył. Gdy dzieło uległo zniszczeniu lub uszkodzeniu wskutek
wad materiału dostarczonego przez zamawiającego albo wskutek wykonania
dzieła według jego wskazówek, przyjmujący zamówienie może żądać za wykonaną pracę umówionego wynagrodzenia lub jego odpowiedniej części. Warunkiem jest jednak to, że uprzedził zamawiającego o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia dzieła.
Zabezpieczenia
W umowie strony powinny ustalić, w jakich przypadkach należy się odszkodowanie zamawiającemu i wykonawcy. Zazwyczaj strony stosują takie zabezpieczenie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Mo-
85
86
że się tak zdarzyć, gdy przyjmujący zamówienie nie oddaje dzieła w terminie lub
gdy w wyznaczonym terminie nie usuwa wad. W kontrakcie można też określić
przypadki, kiedy strony mogą odstąpić od umowy.
Wadliwe wykonywanie
Jeśli w umowie nie znajdą się ustalenia zabezpieczające prawa zamawiającego,
zastosowanie będą miały przepisy kodeksu cywilnego. Stanowią one, że jeśli
przyjmujący zamówienie wykonuje dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny
z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym jego upływie zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie.
Przykład Odstąpienie od umowy
Przedsiębiorca X zawarł umowę z przedsiębiorcą Y, w której ten ostatni zobowiązał się do wykonania dla X instalacji gazowej w wyremontowanym budynku. W trakcie realizacji okazało się, że wykonuje on instalację niezgodnie z projektem i wcześniejszymi ustaleniami określonymi w umowie. Przedsiębiorca X może więc wyznaczyć przedsiębiorcy Y termin na poprawienie instalacji, a po jego upływie odstąpić
od umowy.
Jeśli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem
dzieła tak bardzo, że nie jest możliwe, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym – zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.
Rękojmia za wady
Podobnie jak w przypadku umowy sprzedaży w umowie o dzieło zamawiający
chroniony jest rękojmią za wady wykonanego dzieła. Może się tak zdarzyć, np.
gdy mebel wykonany według indywidualnego projektu nie może być wykorzystany zgodnie z przeznaczeniem albo gdy w spocie reklamowym wykorzystano
prawa autorskie bez zgody twórcy. Zamawiający w takich przypadkach może żądać usunięcia wad, wyznaczając w tym celu wykonawcy odpowiedni termin i zagrozić, że po bezskutecznym jego upływie nie przyjmie poprawionego dzieła.
Przyjmujący zlecenie może odmówić naprawy, gdyby wymaga ona nadmiernych
kosztów.
WZÓR
Umowa o prace projektowe
(umowa o dzieło)
Zawarta 17 stycznia 2011 r. w Katowicach
pomiędzy:
Janem Bartnikiem, zam. w Gorzowie, ul. Zielona 23 m. 5, prowadzącym działalność gospodarczą z siedzibą w Gorzowie, wpisanym do ewidencji działalności gospodarczej
w Gorzowie pod nr. 56/2005, legitymującym się dowodem osobistym TU 8484848,
zwanym Zamawiającym,
a
Katarzyną Białą, wpisaną na listę samorządu zawodowego architektów pod nr. 235/94,
zwaną Wykonawcą.
§1
1) Zamawiający zleca, a Wykonawca przyjmuje do wykonania projekt pawilonu handlowego parterowego o łącznej powierzchni mieszkalnej 240 mkw. na działce o pow.
1600 mkw. położonej w Ustroniu przy ul. Jasnej. Nieruchomość jest własnością Zamawiającego i stanowi działkę ewidencyjną nr 45 w obrębie 34 gmina Ustroń (KW
345789).
2) Przedmiot umowy jest szczegółowo określony w załączniku nr 1 do umowy.
3) Koszt budowy na podstawie dokumentacji projektowej stanowiącej przedmiot tej
umowy nie może przekroczyć 300 000 zł (słownie: trzysta tysięcy).
§2
1) Wykonawca wykona dokumentację projektową z materiałów własnych.
2) Dokumentacja będzie przekazana Zamawiającemu w czterech egzemplarzach.
§3
1) Wartość wykonanych prac strony oceniają na 15 000 zł (słownie: piętnaście tysięcy).
2) Do wynagrodzenia Wykonawca doliczy VAT według obowiązującej stawki.
§4
1) Zamawiający zobowiązuje się do zapłaty zaliczki w wysokości 30% wartości projektu, tj. 4500 zł (słownie: cztery tysiące pięćset złotych) w ciągu trzech dni od podpisania niniejszej umowy na konto nr 3459870987654333.
2) Pozostała część wynagrodzenia za wykonanie projektu zostanie przekazana Wykonawcy trzy dni po otrzymaniu projektu na ww. numer konta.
§5
Wydanie dzieła nastąpi w siedzibie Wykonawcy 30 kwietnia 2011 r.
87
88
§6
W przypadku niewykonania umowy w terminie Wykonawca zobowiązany jest do zapłaty kary umownej w wysokości 5000 zł (słownie: pięć tysięcy złotych).
§7
Wykonawca nie może powierzyć wykonania projektu osobie trzeciej bez zgody Zamawiającego.
§8
Dodatkowe ustalenia:
1) Zamawiający o zauważonych wadach zawiadamia Wykonawcę niezwłocznie po ich
wykryciu.
2) Zamawiający po stwierdzeniu wady może żądać jej usunięcia, wyznaczając Wykonawcy odpowiedni termin.
§9
1) Zamawiający może odstąpić od umowy w przypadku, gdy wykonawca wykonuje
dzieło w sposób sprzeczny z umową, mimo upływu terminu, jaki wyznaczył mu Zamawiający do zmiany realizacji dzieła.
2) Wykonawca może odstąpić od umowy w przypadku, gdy Zamawiający nie przekaże
na jego konto zaliczki na poczet wykonanych prac.
§ 10
1) Zmiana umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
2) W sprawach nieuregulowanych umową zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego, ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych oraz prawa budowlanego.
§ 11
ze stron.
Zamawiający
Jan Bartnik
…………………… ..…………………
(własnoręczny podpis)
Wykonawca
Katarzyna Biała
............................................
Jeśli wady usunąć się nie dadzą albo z okoliczności wynika, że wykonawca nie
zdoła ich usunąć w czasie odpowiednim, zamawiający może od umowy odstąpić,
pod warunkiem że wady są istotne (np. projekt architektoniczny jest sprzeczny
z przepisami budowlanymi). Jeżeli wady nie są istotne – zamawiający może żądać
obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku. Także wtedy, gdy przyjmujący zamówienie nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez zamawiającego.
Ważne! Roszczenia wynikające z umowy o dzieło przedawniają się z upływem dwóch lat od dnia oddania dzieła, a jeżeli dzieło nie zostało oddane – od dnia, w którym zgodnie z treścią
umowy miało być oddane.
Prawa i obowiązki zamawiającego
Obowiązkiem zamawiającego jest odbiór dzieła, które przyjmujący zamówienie wydaje mu zgodnie ze swym zobowiązaniem. Dopóki dzieło nie zostało ukończone – zamawiający może w każdej chwili od umowy odstąpić, płacąc jednak
umówione wynagrodzenie. W takim wypadku może on odliczyć to, co przyjmujący zamówienie oszczędził z powodu niewykonania dzieła.
Zamawiający nie może też odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania dzieła, jeżeli przyjmujący zamówienie był gotów je wykonać, lecz doznał
przeszkody z powodu zamawiającego. I w tym przypadku może on odliczyć to,
co przyjmujący zamówienie oszczędził z powodu niewykonania dzieła (np. niezbędne materiały).
ze zm.).
Umowa o roboty budowlane
W umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami
wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez
właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót. W szczególności inwestor zobowiązuje się do przekazania terenu budowy i dostarczenia
projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia wykonawcy. Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Wymagana przez przepisy dokumentacja (w tym m.in. projekt) stanowi część składową tej umowy.
Strony umowy
Stronami umowy o roboty budowlane są: inwestor (odpowiada za zorganizowanie budowy) i wykonawca (odpowiada za wykonanie robót). Inwestorem i wykonawcą mogą być zarówno osoby fizyczne, osoby prawne (np. spółka z o.o., ak-
89
90
cyjna, spółdzielnia), jak i jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości
prawnej (np. spółka jawna).
Zastosowanie
Umowa o roboty budowlane dotyczy większych inwestycji budowlanych, które
wymagają pozwolenia na budowę i do których zrealizowania konieczne jest
opracowanie projektu. Przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane mają
również zastosowanie do umów o wykonanie remontu budynku lub budowli. Nie
stosuje się ich natomiast do umów o remont mieszkania (zawierana jest wówczas
zazwyczaj umowa dzieło).
Przedmiot umowy
Przedmiotem umowy o roboty budowlane jest wykonanie obiektu budowlanego, zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Przez obiekt budowlany – zgodnie z ustawą – Prawo budowlane należy rozumieć budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową (czyli każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem, np. lotniska,
drogi, koleje, mosty) oraz obiekt małej architektury (np. kapliczki, architektura
ogrodowa).
Zakres robót
W umowie między inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą) strony
muszą ustalić zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za
pomocą podwykonawców. Od tego zależy rodzaj umowy zawartej pomiędzy nimi. Gdyby powstały wątpliwości – uznaje się, że wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem (który stanowi część składową umowy).
Istnieją trzy rodzaje umów inwestora z wykonawcą: umowa o generalną realizację inwestycji: umowa o generalne wykonawstwo, umowa o wykonawstwo częściowe. Najszerszy zakres prac obejmuje umowa o generalną realizację inwestycji. Inwestor w umowie zleca wyspecjalizowanej firmie (generalnemu wykonawcy) realizację całości robót związanych z daną inwestycją, a firma przyjmuje odpowiedzialność za ich wykonanie. Węższy zakres ma umowa o generalne
wykonawstwo, mimo że obejmuje całość robót budowlanych związanych z daną inwestycją. Inwestor dostarcza zazwyczaj tylko wstępny projekt, wykonawca zobowiązuje się natomiast do zorganizowania i koordynowania całego procesu budowlanego.
Najwęższy zakres prac zawiera umowa o wykonawstwo częściowe. Inwestor zleca wykonawcom realizację określonych robót (np. wykonanie instalacji gazowej,
elektrycznej, wodnej) lub poszczególnych etapów inwestycji (np. oddanie budynku w tzw. surowym stanie).
Umowa wykonawcy z podwykonawcą
Przepisy kodeksu cywilnego zawierają szczegółowe uregulowania dotyczące
umów wykonawców z podwykonawcami. Pod rygorem nieważności takie umowy muszą być sporządzone na piśmie, a na ich zawarcie musi się zgodzić inwestor. Jeśli w ciągu 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu (wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania
robót określonych w umowie lub projekcie) inwestor nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy. Gdyby
podwykonawca chciał zawrzeć umowę z dalszym podwykonawcą – musi uzyskać
zgodę zarówno inwestora, jak i wykonawcy. Jeśli w terminie 14 dni od przedstawienia im umowy nie zgłoszą sprzeciwu – uznaje się, że wyrazili zgodę na tę
umowę.
Zawierający umowę z podwykonawcą oraz inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę. Odmienne postanowienia umów są nieważne.
Przykład Solidarna odpowiedzialność wykonawcy i inwestora
Wykonawca zawarł umowę z podwykonawcą – przedsiębiorcą X. Mimo że wykonał on prace w terminie, wykonawca nie zapłacił mu wynagrodzenia. Przedsiębiorca X może wystąpić więc z roszczeniem o zapłatę wynagrodzenia do inwestora, nawet jeśli ten zapłacił wykonawcy
za wykonanie tych prac.
Gwarancja zapłaty
Według przepisów kodeksu cywilnego obowiązujących od kwietnia 2010 r. wykonawcy (generalni wykonawcy) mogą żądać od inwestora gwarancji zapłaty za
roboty budowlane w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót. Gwarancją zapłaty jest gwarancja bankowa lub
ubezpieczeniowa, a także akredytywa bankowa lub poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora.
Koszty związane z ustanowieniem zabezpieczenia zapłaty wynagrodzenia z tytułu wykonanych robót budowlanych ponoszą w równych częściach: podmiot zobowiązany do ustanowienia zabezpieczenia (inwestor) i podmiot, na rzecz którego takie zabezpieczenie ma być ustanowione (wykonawca). Przepis kodeksu
cywilnego dający wykonawcy prawo żądania ustanowienia gwarancji zapłaty ma
91
92
charakter bezwzględnie obowiązujący. Nie jest więc możliwe jego wyłączenie lub
ograniczenie w drodze czynności prawnej (w tym na podstawie umowy).
Przykład Ograniczenia gwarancji zapłaty
Inwestor zastrzegł w umowie o roboty budowlane, że gwarancja zapłaty wykonawcy może być udzielona tylko przed przystąpieniem przez wykonawcę do robót budowlanych. Takie ograniczenie jest niedopuszczalne, nie wywołuje więc tych skutków prawnych.
Inwestor nie może też odstąpić od zawartej z wykonawcą umowy, jeśli ten ostatni
wystąpi z żądaniem udzielenia gwarancji zapłaty. Odstąpienie takie będzie uważane za bezskuteczne, a więc nie będzie wywierało żadnych skutków prawnych.
Inwestor musi udzielić gwarancji zapłaty za roboty budowlane w ciągu 45 dni
od zgłoszenia żądania przez wykonawcę. Jeżeli nie wywiąże się ze swojego obowiązku, wykonawca będzie mógł odstąpić od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. Brak udzielenia gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn leżących po stronie inwestora.
Nie będzie więc on mógł odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania
robót budowlanych, jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora. Jednak w takim wypadku inwestor może odliczyć to, co wykonawca (generalny wykonawca) oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych.
Wykonawca może żądać ustanowienia zabezpieczenia, które pokryje nie tylko
roszczenie o zapłatę wynagrodzenia wynikającego z zawartej umowy, ale także
z tytułu robót dodatkowych lub koniecznych do wykonana umowy. Ustanowienie zabezpieczenia jedynie na pokrycie części należnych kwot nie stoi na przeszkodzie do żądania przez podmiot, na rzecz którego zostało ono ustanowione,
zabezpieczenia do pełnej kwoty należnego wynagrodzenia.
Przepisy dotyczące gwarancji zapłaty za roboty budowlane stosuje się także do
umów zawartych między wykonawcą (generalnym wykonawcą) a dalszymi wykonawcami (podwykonawcami). Prawo do żądania gwarancji będzie przysługiwać dalszemu wykonawcy (podwykonawcy) w stosunku do wykonawcy (generalnego wykonawcy) na podstawie zawartej między nimi umowy.
Zakres odpowiedzialności
Jeśli okaże się, że dostarczona przez inwestora dokumentacja, teren budowy, maszyny lub urządzenia nie nadają się do prawidłowego wykonania robót albo jeśli zajdą
inne okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót, wyko-
nawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora. Jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie.
Zasady wypłaty wynagrodzenia
W praktyce najczęściej występują dwa rodzaje wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane:
■ kosztorysowe (zestawienie planowanych prac i przewidywanych kosztów),
■ ryczałtowe (określone z góry).
Gdy podstawą wynagrodzenia jest kosztorys – jego wysokość uzależniona jest zazwyczaj od faktycznie zrealizowanych robót, niezbędnych do wykonania umowy. Strony powinny w umowie szczegółowo określić poszczególne elementy wynagrodzenia kosztorysowego. Jeśli chodzi o wynagrodzenie ryczałtowe, to
w umowie można przewidzieć jego podwyższenie. Ale jeśli strony tego nie zrobią, wykonawca nie będzie miał podstaw do wystąpienia z żądaniem o jego podwyższenie. Takiej podstawy nie będzie miał także inwestor, gdyby okazało się,
że rozmiar prac jest mniejszy od przewidzianych. Inwestor może się też zobowiązać do wypłaty wykonawcy zaliczki w określonej kwocie na zakup materiałów
budowlanych, która zostanie zaliczona na poczet wynagrodzenia.
Jeśli strony w umowie nie zawrą innych postanowień – inwestor na żądanie wykonawcy musi przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia. Inwestor nie może odmówić
odbioru robót, jeśli wykonawca zgłosił ich zakończenie. Protokół odbioru stanowi pokwitowanie spełnienia świadczenia i jest podstawą do dokonania rozliczeń między inwestorem i wykonawcą.
Wykonawca może też żądać umówionego wynagrodzenia lub jego odpowiedniej
części, nawet gdyby wykonany obiekt uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu, pod warunkiem jednak że zniszczenie nastąpiło na skutek wadliwości dostarczonych
przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń albo wskutek wykonania robót według wskazówek inwestora, a wykonawca uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu. Wykonawca może też żądać
wynagrodzenia, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić
wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń.
Termin realizacji i tryb odbiorów
W umowie określa się termin przekazania placu budowy, a także termin zakończenia budowy wraz z odbiorem końcowym. Strony w umowie mogą też zawrzeć postanowienia dotyczące harmonogramu robót.
93
94
Przykład Ustalenie harmonogramu robót
Termin zakończenia robót w części A (stan surowy) nastąpi do 5 grudnia 2011 r. Termin zakończenia robót w części B (prace wykończeniowe) nastąpi do 15 lipca 2012 r.
Jeśli strony nie określą w umowie harmonogramu robót – inwestor będzie musiał na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, a w miarę ich ukończenia za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia. Nie może on
odmówić odbioru robót, jeśli wykonawca zgłosił zakończenie robót. Protokół
odbioru stanowi pokwitowanie spełnienia świadczenia i jest podstawą do dokonania rozliczeń między inwestorem i wykonawcą.
Strony mogą w umowie zastrzec możliwość zmiany terminu zakończenia robót,
jeśli zajdą jakieś szczególne okoliczności (np. zmiana pogody uniemożliwiająca
kontynuację prac lub przerwy w dostawie energii),
Kary umowne
W umowach budowlanych strony często ustalają kary umowne za zwłokę w terminowym wykonaniu i oddaniu obiektu be względu na inne okoliczności wpływające na opóźnienie, np. warunki atmosferyczne. Przepisy dopuszczają możliwość zastrzeżenia w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania
lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. Ale w przypadku zawarcia takiej klauzuli w umowie – jeśli dojdzie do niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania – kara
umowna będzie przysługiwała wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek
wysokości, bez względu na wysokość poniesionej szkody.
Oprócz kary umownej inwestor może dochodzić odszkodowania, które zazwyczaj przewyższa karę umowną. Odszkodowanie wiąże się z faktycznie poniesioną szkodą, trzeba więc wykazać jej wartość. Potrzebne są do tego dokumenty potwierdzające np., że termin realizacji został przesunięty, że zmienił się zakres
prac. W praktyce problemem w uzyskaniu odszkodowania jest zazwyczaj brak
takich dokumentów.
Zabezpieczenie płatności
W umowach o roboty budowlane strony zastrzegają również zabezpieczenie
płatności roszczeń inwestora z tytułu nieprawidłowego realizowania umowy
przez wykonawcę. Najczęściej wykorzystywanymi zabezpieczeniami są: kaucja
gwarancyjna oraz gwarancja bankowa. Kaucja gwarancyjna stanowi zwykle
określony w umowie odsetek wartości kontraktu, który inwestor potrąca z fak-
tur wystawianych przez wykonawcę. W gwarancji bankowej bank wykonawcy
zobowiązuje się nieodwołalnie i bezwarunkowo do zapłacenia na pierwsze żądanie inwestora kwoty do maksymalnej wysokości określonej w gwarancji.
Rękojmia za wady i gwarancja jakości
Wykonawca odpowiada za wady na zasadzie rękojmi. Okres rękojmi wynosi
w przypadku budynków trzy lata, w pozostałych przypadkach rok od dnia dokonania odbioru. W umowie terminy te strony mogą modyfikować. Niezależnie od
rękojmi wykonawca może udzielić inwestorowi gwarancji jakości, której okres
obowiązywania oraz warunki powinny być w umowie szczegółowo sprecyzowane (m.in. czas, na jaki zostaje udzielona, termin, w jakim wady zostaną usunięte, w jaki sposób zostanie wystawiony dokument gwarancyjny). Uprawnienia
z tytułu rękojmi i gwarancji mogą być wykonywane równolegle. Realizując
uprawnienia, należy jednak wskazać, z którego trybu korzystamy.
Możliwość odstąpienia od umowy
Do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy
lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również
do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego o umowie o dzieło (patrz
str. 80 – 82). Przepisy te mają zastosowanie, jeśli strony w kontrakcie nie przyjmą innych ustaleń.
ze zm.).
95
96
WZÓR
Umowa o roboty budowlane
Zawarta 21 stycznia 2011 r. Warszawie pomiędzy:
Budex sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie przy ul. Zamkowej 23, wpisaną do rejestru
przedsiębiorców prowadzonego przez sąd rejonowy w Warszawie, nr KRS 12349999,
wysokość kapitału zakładowego: 200 000 zł, NIP 345-38-00-52,
reprezentowaną przez:
1) Andrzeja Wlazło, członka zarządu,
2) Ewę Zabroń, członka zarządu,
zwaną dalej Wykonawcą,
a
Januszem Złotnickim, zam. w Warszawie przy ul. Jasnej 7, legitymującym się dowodem
osobistym AB 9888989, zwanym dalej Inwestorem.
§1
1. Inwestor powierza, a Wykonawca zobowiązuje się do wykonania robót budowlanych
polegających na budowie pawilonu handlowego przy ul. Sowiej w Warszawie.
2. Szczegółowy zakres prac objętych umową wynika z załącznika do umowy.
3. Przedmiot umowy zostanie wykonany na podstawie dokumentacji technicznej (załącznik nr 1 do umowy).
§2
Inwestor oświadcza, że:
1) posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, położoną przy
ul. Sowiej w Warszawie, działka ewid. nr 9 w obrębie 23 (KW 987541),
2) posiada pozwolenie na budowę wyżej opisanego obiektu budowlanego.
§3
Przekazanie wykonawcy terenu budowy i dokumentacji nastąpi do 21 lutego 2011 r.
§4
Termin rozpoczęcia robót budowlanych strony ustalają na 1 marca 2011 r., a termin ich
zakończenia na 31 stycznia 2012 r.
§5
1. Wykonawca wykona we własnym zakresie następujące prace: budowę w stanie surowym, podłączenie do instalacji miejskiej.
2. Pozostały zakres robót wykonawca powierzy podwykonawcy.
§6
1. Wykonawca zobowiązany jest w szczególności do: zrealizowania obiektu w terminie
bez usterek i wad.
2. Inwestor zobowiązany jest w szczególności do zapłaty w terminie za wykonane bezusterkowe prace.
§7
W terminie 45 dni od zgłoszenia żądania przez wykonawcę inwestor udzieli mu gwarancji
wypłaty wynagrodzenia.
§8
Za wykonanie przedmiotu niniejszej umowy Inwestor zapłaci Wykonawcy wynagrodzenie
ryczałtowe w wysokości 70 000 zł (słownie: siedemdziesiąt tysięcy złotych).
§9
1. Zapłata wynagrodzenia następować będzie częściami. Podstawą zapłaty będą wystawione przez Wykonawcę faktury zawierające zestawienie miesięczne wykonanych prac
budowlanych pod warunkiem ich zgodności z harmonogramem realizacji robót budowlanych.
2. Zapłata wynagrodzenia następować będzie w terminie 15 dni od dnia doręczenia Inwestorowi faktury na rachunek bankowy Wykonawcy nr 888880099900.
§ 10
W przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy:
1. Wykonawca zobowiązany jest do zapłaty kary umownej w wysokości 30% wartości kontraktu.
2. Inwestor zobowiązany jest do zapłaty kary umownej w wysokości 15% za nieterminowe dostarczenie dokumentów i urządzeń.
3. W sytuacji gdy kara umowna nie pokrywa szkody, stronom przysługuje prawo żądania
odszkodowania na zasadach ogólnych.
§ 11
Inwestorowi przysługuje prawo odstąpienia od umowy w przypadku, gdy:
1) wykonawca bez uzasadnionego powodu przerwie prace,
2) wykonawca bez zgody inwestora zatrudni podwykonawców.
§ 12
Wykonawca udziela Inwestorowi gwarancji na okres pięciu lat.
§ 13
Zmiana umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
§ 14
Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze
stron.
§ 15
W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego.
Podpis własnoręczny
(inwestor)
Janusz Złotnicki
Podpis własnoręczny
(wykonawca)
Andrzej Wlazło, Ewa Zabroń
97
98
Umowa dzierżawy
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy
rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Przedmiot dzierżawy
Przedmiotem umowy dzierżawy mogą być rzeczy oraz prawa. W przypadku
rzeczy ruchomych mogą być to: maszyny, urządzenia, środki transportu,
a w przypadku nieruchomości – np. lasy, grunty rolne. Przedmiotem dzierżawy może być także zespół zorganizowanych praw majątkowych (gospodarstwo rolne, przedsiębiorstwo produkcyjne). Ważne jest to, by dzierżawca
mógł z nich korzystać i czerpać pożytki. To odróżnia umowę dzierżawy od
umowy najmu.
Czas trwania umowy
Umowa dzierżawy może być zawarta zarówno na czas oznaczony (trzy miesiące, rok, pięć lat), jak i nieoznaczony. Jednak dzierżawę zawartą na czas dłuższy
niż trzydzieści lat uznaje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.
Wykonywanie dzierżawy
Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy
bez zgody wydzierżawiającego. Dla przykładu – zmiana przeznaczenia przedmiotu dzierżawy nie następuje, jeśli zmieni się tylko profil produkcji, przy zachowaniu wcześniej wykorzystanych maszyn, a w przypadku gospodarstwa rolnego – gdy zmieni się profil produkcji, np. z roślinnej na zwierzęcą.
Dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania
przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Bez zgody wydzierżawiającego nie może natomiast oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. W razie naruszenia tego obowiązku
wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Płatność czynszu
W umowie należy określić wysokość czynszu, w jakim terminie i w jaki sposób
będzie płatny (np. do rąk wynajmującego lub na rachunek bankowy). Może być
on zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. Należy też przewidzieć możliwość waloryzacji czynszu, odnosząc ją np. do wskazanych wskaźników. Czynsz
może być określony zarówno w pieniądzu polskim, jak i w walucie obcej. Może
być też określony jako równowartość np. 100 euro według kursu NBP na dzień
zapłaty.
Należy też określić termin płatności czynszu. Gdy strony tego nie zrobią, zastosowanie będą miały przepisy kodeksu cywilnego. Mówią one, że jeśli termin
płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu.
Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi
i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ
znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.
Prawo zastawu
Kodeks cywilny przyznaje wydzierżawiającemu prawo zastawu na rzeczach ruchomych dzierżawcy, służących do prowadzenia przedsiębiorstwa lub gospodarstwa. Jeżeli w umowie zastrzeżono, że oprócz czynszu dzierżawca będzie
obowiązany uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia, ustawowe prawo zastawu przysługujące wydzierżawiającemu zabezpiecza również
roszczenie wydzierżawiającego względem dzierżawcy o zwrot sum, które z powyższych tytułów zapłacił.
Wypowiedzenie umowy
Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa
pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli
dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może
dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednak
wydzierżawiający w takim przypadku powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.
Możliwość wypowiedzenia umowy strony powinny przewidzieć w umowie. Jeśli tego nie zrobiły, zgodnie z kodeksem cywilnym dzierżawę gruntu rolnego
można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną
zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.
Forma wypowiedzenia jest dowolna, może być zastrzeżona w umowie.
99
100
Przykład Termin wypowiedzenia dzierżawy gruntu rolnego
Umowa dzierżawy gruntu została zawarta 1 września 2005 roku. Rok
dzierżawny kończy się więc 31 sierpnia, a rozpoczyna 1 września. Aby
wypowiedzenie było skuteczne na dzień 1 września 2012 r., musi być
złożone do 31 sierpnia 2011 r.
Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej
umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.
ze zm.).
WZÓR
Umowa dzierżawy
Zawarta 30 stycznia 2011 r. w Warszawie
pomiędzy:
Modex sp. z. o.o. w Warszawie ul. Lubelska 34, wpisaną do KRS nr 456789 reprezentowaną przez Jana Borka, legitymującego się dowodem osobistym WL 321 456 – zwaną w dalszej części umowy Wydzierżawiającym
a
Edwardem Smolikiem, zam. w Warszawie ul. Górczewska 56 m. 7, legitymującym się
dowodem osobistym WL 444 456 – zwanym w dalszej części umowy Dzierżawcą.
§1
Wydzierżawiający oświadcza, iż jest właścicielem lokalu użytkowego o powierzchni 100
mkw., położonego w Warszawie przy ul. Jasnej 8. Lokal ten został zaadaptowany na zakład krawiecki i wyposażony w urządzenia niezbędne do prowadzenia takiej działalności – w tym 10 maszyn do szycia. Szczegółowy wykaz urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu został załączony do umowy w formie załącznika.
§2
Wydzierżawiający oświadcza, że oddaje Dzierżawcy w dzierżawę ww. lokal wraz ze
znajdującymi się w nim urządzeniami.
§3
Dzierżawca oświadcza, że w lokalu tym – wykorzystując urządzenia opisane w załączniku do niniejszej umowy – będzie prowadził działalność gospodarczą – zakład krawiecki. Przeznaczenie przedmiotu dzierżawy może zostać zmienione wyłącznie za pisemną
zgodą Wydzierżawiającego.
§4
Dzierżawca oświadcza, że znany jest mu stan techniczny przedmiotu dzierżawy, który
przyjmuje w dzierżawę z dniem zawarcia umowy.
§5
Umowa zostaje zawarta na okres 5 lat.
§6
Dzierżawca będzie płacił Wydzierżawiającemu czynsz dzierżawny w wysokości 5000 zł
(słownie: pięciu tysięcy złotych) miesięcznie, płatny z góry do 10. dnia każdego miesiąca do rąk Wydzierżawiającego.
§7
Dzierżawca ponosi wszelkie koszty związane z bieżącą eksploatacją przedmiotu dzierżawy i prowadzoną działalnością gospodarczą – w szczególności koszty remontu maszyn, opłaty za energię elektryczną, gaz, wodę, wywóz śmieci.
§8
Dzierżawca zobowiązuje się używać przedmiot dzierżawy zgodnie z jego przeznaczeniem oraz nie dokonywać w nim zmian bez zgody Wydzierżawiającego.
§9
Dzierżawca zobowiązuje się nie poddzierżawiać przedmiotu dzierżawy ani nie obciążać
go prawami osób trzecich, bez pisemnej zgody Wydzierżawiającego.
101
102
§ 10
Dzierżawca zobowiązuje się opłacać podatek od nieruchomości i ubezpieczyć przedmiot
dzierżawy na własny koszt.
§ 11
1. Wydzierżawiający może rozwiązać umowę w razie zalegania przez Dzierżawcę z należnym czynszem przez okres dwóch miesięcy.
2. Dzierżawca może rozwiązać umowę, gdyby okazało się, że stan techniczny urządzeń
nie pozwala na ich wykorzystanie do prowadzenia ww. działalności gospodarczej.
§ 12
Po zakończeniu umowy Dzierżawca obowiązany jest zwrócić Wydzierżawiającemu
przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym z uwzględnieniem stopnia normalnego
zużycia.
§ 13
Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
§ 14
W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy kodeksu
cywilnego.
§ 15
ze stron.
Wydzierżawiający
Jan Borek
………………………..
Załącznik
Wykaz urządzeń znajdujących się w lokalu
Dzierżawca
Edward Smolik
……………………..

Umowy w obrocie gospodarczym

Transkrypt

Podobne dokumenty

Numer 2/2013 z dnia 7.08.2013r. - Biuro Porad Obywatelskich w

ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty

Zabezpieczenie wierzytelności w praktyce

Wykaz majątku (art. 913 K.p.c.)

Jak się zabezpieczyć w razie problemów?