Czarny dzień lokatora

Polityka - nr 50 (2380) z dnia 2002-12-14; Temat tygodnia / Podwyżki czynszów
Urszula Szyperska, Mariola Balicka [wsp.], Anna Szulc [wsp.]
Czarny dzień lokatora
Od pierwszego grudnia większość właścicieli prywatnych kamienic podniosła lokatorskie
czynsze. Często drastycznie: w Warszawie prawie czterokrotnie. To rezultat wyroku
Trybunału Konstytucyjnego, który uchylił przepis niemal zamrażający czynsze. Teraz
właściciele biorą srogi rewanż za lata przymusowej dobroczynności.
Dla naszego miasta to katastrofa społeczna – twierdzi Alicja Sarzyńska, prezes Polskiego
Zrzeszenia Lokatorów z siedzibą w Krakowie. – Lokatorami prywatnych kamienic są głównie
emeryci i renciści. Dotyczy to zwłaszcza centrum miasta, gdzie samotni starzy ludzie od
wielu lat żyją w wielkich i bardzo zaniedbanych mieszkaniach. Z prośbą o pomoc zwróciło
się już do nas kilkaset osób: nie są w stanie udźwignąć nowych opłat za mieszkanie.
Według Sarzyńskiej 90 proc. właścicieli kamienic w Krakowie podniosło czynsze do
maksymalnej wysokości. Podobnie jest w Poznaniu: Bogdan Wódkiewicz, prezes
miejscowego Stowarzyszenia Ochrony Lokatorów, ocenia, że najwyżej 10 proc. właścicieli
żąda stawek niższych niż maksymalne.
Lokatorzy około 600 tys. mieszkań w prywatnych kamienicach, wprowadzeni tam w czasach
kwaterunku, do 10 lipca ubiegłego roku płacili czynsze regulowane. Tak samo było w 1,3 mln
mieszkań komunalnych i ponad pół miliona mieszkań zakładowych. Po tej dacie czynsze
regulowane zostały zastąpione limitowanymi (weszła w życie ustawa o ochronie praw
lokatorów). Dla właścicieli domów była to zamiana siekierki na kijek: czynsze zostały niemal
zamrożone. Przy dwuprocentowej ostatnio inflacji mogły wzrosnąć w ciągu roku najwyżej o 3
proc., czyli średnio o 6 gr od metra kw.
Ograniczenia te zaskarżył do Trybunału Konstytucyjnego rzecznik praw obywatelskich.
Wyrok można było przewidzieć. Trybunał już raz uznał utrzymywanie gminnych stawek
czynszów w prywatnych budynkach za niezgodne z konstytucją, „nadmiernie ingerujące w
prawo własności” (wyrok z 12 stycznia 2000 r.). Kilka miesięcy temu z inicjatywy TK
próbowano wynegocjować kompromisowe rozwiązanie. Wicepremier i minister
infrastruktury Marek Pol okazał się jednak nieustępliwym obrońcą lokatorów. – Podwyżek
czynszów nie będzie – zapowiedział. I przedobrzył. Artykuł 9 ust. 3 ustawy o ochronie praw
lokatorów, niemal całkowicie odbierający właścicielom prawo do podnoszenia czynszów,
został uchylony przez TK 2 października br., a rząd nie miał przygotowanych żadnych
rozwiązań, które zmniejszyłyby ciężar podwyżek.
Lokatorów, którzy płacili czynsze regulowane, chroni dziś tylko zapis, że do końca 2004 r.
stawki nie mogą przekroczyć 3 proc. tzw. wartości odtworzeniowej mieszkania (czyli
przeciętnych kosztów budowy, obliczanych co pół roku dla każdego powiatu). Wyliczoną w
ten sposób kwotę dzieli się przez 12 miesięcy – i to jest właśnie maksymalny czynsz, jakiego
może żądać właściciel domu.
Wątpliwą ochroną stały się dodatki mieszkaniowe dla ludzi biednych. W ubiegłym roku
wynosiły średnio 162 zł i stanowiły wtedy dużą pomoc. Czynsze w prywatnych kamienicach
wzrosły jednak w grudniu czasem dwu-, trzykrotnie, a podstawą do obliczania dodatków są
nadal komunalne stawki czynszu. Takie pieniądze niewiele pomogą lokatorom. Zmiana zasad
przyznawania pomocy wymaga nowelizacji ustawy o ochronie lokatorów, a przede wszystkim
– pieniędzy. Przy obecnym stanie budżetu i kolejnych roszczeniach górników, rolników i
innych grup zawodowych niełatwo będzie znaleźć środki na większe dopłaty do czynszów (w
ubiegłym roku państwo wydało na dodatki 550 mln zł).
Czas rewanżu
Najbardziej drastyczne podwyżki wprowadzane są w kamienicach warszawskich. W
odróżnieniu od Krakowa i Poznania, stołeczne stawki są jednak bardziej zróżnicowane, często
uznaniowe. W tej samej warszawskiej kamienicy jedni płacą od 1 grudnia 5–6 zł za metr, inni
prawie 10 zł. Wyjątkowo łaskawie potraktowano lokatorów kamienic zarządzanych przez
stołeczne Zrzeszenie Właścicieli Nieruchomości: ci, którzy płacą stawki wynegocjowane
przez zarządców (4,30 zł za metr), podwyżki uniknęli.
Nie da się ukryć: wielu właścicielom w gruncie rzeczy chodzi o to, żeby pozbyć się wreszcie
znienawidzonych lokatorów. – W moim domu dwa mieszkania zajmują lokatorzy
wprowadzeni decyzjami administracyjnymi. Czynsz za jedno z nich podniosłam do górnego
pułapu – mówi Helena Perlicka, przewodnicząca Ogólnopolskiego Stowarzyszenia
Właścicieli Nieruchomości z siedzibą w Gdyni. – Od lat mam z lokatorką tego mieszkania na
pieńku: złośliwie hałasuje, robiła na mnie donosy. Czynsz za drugie mieszkanie pozostawiłam
bez zmian, nie mam zastrzeżeń do lokatorów. Konflikt z lokatorką sprawił, że Helena
Perlicka założyła 12 lat temu stowarzyszenie, które stało się najbardziej waleczną organizacją
właścicieli nieruchomości. To ono reprezentowało właścicieli kamienic podczas rozpraw
Trybunału Konstytucyjnego, które zakończyły się październikowym wyrokiem.
Nowe czynsze nie mają żadnego związku z tym, co decyduje o wartości mieszkania:
lokalizacją, standardem, stanem technicznym budynku. Stawka zależy od obecnych
przeciętnych kosztów budownictwa, co nijak się ma do reguł rządzących rynkiem
nieruchomości. Z czasem rynek zmusi właścicieli ruder do ograniczenia apetytów, ale na
razie zaczął się dla nich tłusty rok. Przykładem spór, jaki toczył się między właścicielką i
lokatorami kamienicy przy ul. Łaziennej w Toruniu. Lokatorzy domagali się obniżenia
czynszu, ponieważ w domu nie ma centralnego ogrzewania i gazu. Sprawa trafiła do sądu,
który uznał to żądanie za uzasadnione. Ale zanim wyrok się uprawomocnił, spór stał się
bezprzedmiotowy: zamiast obniżać, właścicielka domu może podnieść stawkę do 5,62 zł za
metr (z dotychczasowych 3,20 zł).
Nowe czynsze wyższe od rynkowych nie są dziś niczym wyjątkowym. Witold Krusz,
właściciel kamienicy przy ul. Jaracza w Łodzi, narzekał trzy miesiące temu, że nie może
wynająć pustostanów nawet za stawkę czterozłotową: – Mieszkania są duże, stumetrowe, a w
Łodzi ludzie szukają 30–40 m. Miasto zbiedniało, bezrobocie należy do największych w
Polsce. Dawnym lokatorom kwaterunkowym podniósł jednak w tym miesiącu stawkę do 5 zł
za metr.
Nowe stawki budzą tym większą grozę, że większość lokatorów nie wie, co to jest wartość
odtworzeniowa mieszkania i dlaczego to właśnie ona ma decydować o wysokości czynszu.
Na ogół uważają, że to pretekst, aby ich się pozbyć. – Najgorsi są nowi właściciele – uważa
Iwona Różewicz, rzeczniczka Polskiej Unii Lokatorów. – Kupują kamienice od tych, którzy
je odzyskali i przerabiają na apartamentowce. Starają się pozbyć lokatorów i z zasady
wprowadzają maksymalne stawki czynszu. Często są nieuchwytni, nie ma szans na żadne
negocjacje. Zdarza się, że właściciele wypowiadają przy okazji umowy najmu. Jest to
pułapka: kto podpisze nową umowę, będzie traktowany jak lokator płacący wolny czynsz –
ostrzega Iwona Różewicz.
Małe mieszkanko
Z porównania nowych i poprzednich stawek widać, że im lokatorom było lepiej, tym teraz
jest gorzej. A najgorzej – w Warszawie. Stołeczne władze, wyjątkowo zabiegające o
popularność, podnosiły czynsze rzadko i średnia stawka nie odpowiada nawet 1 proc. kosztów
odtworzenia. W stolicy nie słuchano lamentu właścicieli, że wiele prywatnych domów popada
w ruinę. Inaczej było w Bydgoszczy, gdzie stawki czynszu już w 1995 r. przekraczały 2 proc.
kosztów odtworzenia mieszkań. W rezultacie październikowy wyrok Trybunału
Konstytucyjnego nie był dla lokatorów tak dramatyczny jak w stolicy.
Zarząd Bydgoskiego Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości (do których należy tysiąc
domów) zalecił kamienicznikom różnicowanie podwyżek. – Maksymalną stawkę, obecnie
5,75 zł za metr, powinni płacić ludzie zamożni zajmujący duże lokale – wylicza Janusz
Nowak, przewodniczący stowarzyszenia. – Na przykład w mojej kamienicy są lokatorzy,
którzy mają firmę, dobre samochody. Nie widzę powodu, żeby ich oszczędzać. Zalecamy
także maksymalne podniesienie czynszu osobom, które nie mieszkają w Polsce, ale
zachowują sobie tutaj metę. W naszym mieście jest ich sporo. Blokują mieszkania, które
niszczeją niewietrzone, zagrzybione. Natomiast wobec lokatorów biednych zalecamy umiar.
A przede wszystkim – proponowanie zamiany mieszkania na mniejsze, żeby lokator mógł się
załapać na dodatek z gminy.
Starzy ludzie, którzy pozostali sami w dużych, czasem ponad 80-metrowych mieszkaniach,
znajdują się na ogół w sytuacji bez wyjścia: zamiana lokalu na mniejszy jest niemożliwa, bo
właściciel się nie zgadza. Jednocześnie duży metraż pozbawia prawa do dodatku
mieszkaniowego. Właściciel woli poczekać, aż staruszka lub staruszek zejdzie z tego świata,
niż brać pod swój dach kilkuosobową rodzinę. Obecne podwyżki czynszów mogą to zmienić.
Oczywiste jest, że lokator, który ma 700 zł emerytury, nie zapłaci nowego czynszu. Nie
można go też będzie wyeksmitować. Nawet przy obecnych przepisach starych ludzi, na ogół
schorowanych, nie wyrzuca się na bruk, a nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego, nad
którą pracuje Sejm, ma całkowicie wykluczyć eksmisje donikąd. Eksmitować można będzie
tylko do lokali socjalnych, których jest jak na lekarstwo. Może więc lepiej zgodzić się na
zamianę mieszkania (albo ją przeprowadzić, jeśli w kamienicy jest wolny mały lokal) i mieć
lokatorów, którzy będą płacili nowe czynsze?
Gminny parasol
Inne rozwiązanie proponuje Zbigniew Malesa, prezes Ogólnopolskiego Ruchu Ochrony
Interesów Lokatorów. Według niego najbiedniejsi powinni płacić dotychczasowe stawki.
Różnicę między tymi stawkami i nowymi czynszami pokrywałaby gmina. – Proponujemy
utworzenie w tym celu funduszu gwarancyjnego, na który wpływałaby część pieniędzy ze
sprzedaży mieszkań komunalnych, z opłat za korzystanie z gruntów – mówi prezes Malesa. –
Uważamy również, że w przypadku takich dopłat właściciel domu powinien zawierać umowę
z gminą, a nie z lokatorem.
Pomysł wzorowany jest na rozwiązaniach francuskich, ale nie łudźmy się: przy obecnym
stanie finansów naszych gmin – mało realny. Gminy nie wywiązują się z zadań wynikających
z istniejących już przepisów, przede wszystkim – mają mało lokali socjalnych. Przed 1
listopada (od tego dnia zaczyna się okres ochronny) nie można było przeprowadzić z tego
powodu wielu eksmisji. Budownictwo komunalne ma rozmiary szczątkowe (przybywa ok. 2
tys. mieszkań rocznie). Przy tym np. w byłej warszawskiej gminie Centrum stawiano
luksusowe budynki z dużymi mieszkaniami wynajmowanymi za czynsze ustalane na
przetargach. Radni mieli zwykle tylko jeden pomysł, jeśli chodzi o pomoc biednym
mieszkańcom: w większości gmin poprzestawali na niskich stawkach czynszów, na koszt
właścicieli. Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego gminy straciły jednak wpływ na czynsze
w prywatnych kamienicach i w budynkach zakładowych. Teraz nie da się schować głowy w
piasek.
Urząd Mieszkalnictwa przygotowuje projekt ustawy o mieszkaniach socjalnych, która ma
odpowiedzieć na dzisiejsze wyzwania. Rośnie liczba lokatorów niepłacących za mieszkanie,
ponieważ stracili pracę. Wielu ludzi nie stać na przełknięcie podwyżek czynszów w
prywatnych kamienicach. Emerytury, które dotychczas łącznie z dodatkiem mieszkaniowym
od biedy wystarczały na czynsz, dziś są często mniejsze niż same opłaty za mieszkanie
(łącznie ze wskazaniami liczników).
Ogromnym, a niedocenianym wyzwaniem są także tysiące przypadków wypowiadania umów
przez właścicieli, którzy – jak twierdzą – potrzebują mieszkań dla siebie albo najbliższej
rodziny. Wypowiedzenia posypały się już w lipcu ubiegłego roku, po wejściu w życie ustawy
o ochronie praw lokatorów. Za półtora roku, czyli po 3 latach, właściciele będą mogli zająć
mieszkania bez zapewniania najemcom lokali zamiennych. Jakaś część eksmitowanych
lokatorów powinna dostać mieszkania socjalne albo komunalne, ale nie zrobiono dotychczas
nic, żeby mieli dach nad głową.
Wydaje się, że doraźnie rozsądniejsze i tańsze byłoby adaptowanie na budynki socjalne
dawnych hal fabrycznych i innych pomieszczeń zlikwidowanych zakładów. Prawo
budowlane jest na tyle ostre, że stawianie nowych domów doprowadziłoby do sytuacji
absurdalnych: rodzina, która latami nie płaciła za mieszkanie, mogłaby zostać przeniesiona za
karę do lokalu znacznie lepszego, odpowiadającego dzisiejszym standardom.
Pomóc biednym i sobie
Zapewnianie mieszkań najuboższym, nieprzystosowanym, uzasadniane jest zwykle
solidaryzmem społecznym, ale brak lokali socjalnych sprawia, że ludzie z wyrokami eksmisji
pozostają w dotychczasowych mieszkaniach, a w rezultacie sam najem staje się ryzykowny i
nieopłacalny. Wprawdzie właściciel może w takim przypadku żądać od gminy
odszkodowania, lecz wyroki sądowe przyznające takie rekompensaty można policzyć na
palcach jednej ręki. Chociaż właściciele o odszkodowania występują. Na przykład w
Krakowie wystąpiło już o nie 50 kamieniczników. Procedura przyznawania pieniędzy jest
jednak dość skomplikowana. Ustawa o ochronie praw lokatorów mówi, że gmina musi
wypłacić właścicielowi domu kwotę, jaką mógłby dostać z tytułu czynszu. – To „mógłby”
stwarza nam problem – mówi Marek Żebrowski, rzecznik krakowskiego magistratu. –
Sformułowanie jest niejasne, dlatego wypłacamy pieniądze wyłącznie właścicielowi, który
ma sądownie ustaloną stawkę czynszu. Jak dotąd, tylko jednemu.
Brak lokali socjalnych jest również powodem coraz częstszego włamywania się do pustych
mieszkań, a przy obecnych przepisach dzikiego lokatora można wyeksmitować tylko na
podstawie wyroku sądowego. Na ogół do lokalu socjalnego, którego gmina nie ma. Sytuacja
jest patowa, dlatego do najgorętszych zwolenników zwiększenia liczby mieszkań socjalnych
należą zrzeszenia właścicieli nieruchomości i pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Oni
wiedzą, ile kosztuje notoryczne odsuwanie tej sprawy „na potem”. Wiedzą o tym również
szefowie banków, które dały kredyty na kupno mieszkań, a jakaś część dłużników przestała je
spłacać. Być może bankom opłacałoby się dofinansować budownictwo socjalne gmin? W
zamian miałyby lokale socjalne dla dłużników niesolidnych albo popadających w tarapaty,
np. z powodu utraty pracy.
Najgorzej u prywatnego
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego dotyczył wszystkich czynszów – i limitowanych, i
wolnych. Lokatorzy komunalni nie mają się jednak czego obawiać. Gminy już w 1995 r.
mogły podnosić czynsze do 3 proc. przeciętnych kosztów odtworzenia, nie słychać jednak,
żeby choć jedna odważyła się na taki krok. Rajcy gminni nie chcieli się narażać swoim
wyborcom. W miarę wzrostu bezrobocia odwagi ubywało i średni czynsz niezmiennie
oscyluje wokół 1 proc. kosztów odtworzenia. W domach zakładowych większe podwyżki
stawek są bardzo mało prawdopodobne, chociaż w przypadku upadających przedsiębiorstw –
niewykluczone. Ale na razie o nich nie słychać. Z kolei rynkowe czynsze od kilku lat spadają
i brak ograniczeń przy ich podnoszeniu nie ma w praktyce żadnego znaczenia.
Podwyżki dotknęły, jak dotąd, tylko lokatorów prywatnych kamienic, zmieniając układ sił w
wieloletniej wojnie między właścicielami i najemcami. Ostatnia bitwa tej wojny ma rozegrać
się na początku 2005 r., kiedy przestanie obowiązywać trzyprocentowy próg przy ustalaniu
czynszów. Do tej potyczki nie musi jednak dojść. TK uznał za niezgodne z konstytucją tylko
zasady podnoszenia czynszu, a nie samą możliwość ich limitowania. Jeśli parlament uchwali
lepsze sposoby ograniczania podwyżek, z uzasadnienia wyroku wynika, że obronią się przed
Trybunałem.
Urszula Szyperska
współpraca: Mariola Balicka, Anna Szulc