pobierz

Rzeszów, dnia 06.12.2014r.
„Pod znakiem podaży”
czyli krótkie podsumowanie rzeszowskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Wielu naszych klientów zadaje pytania jaki będzie najbliższy czas, jaka będzie podaż, popyt i ceny,
słowem tendencje na rynku nieruchomości. Po okresie „wielkiej stabilizacji” trwającej już od 6 lat i
powolnym zapominaniu pokryzysowego czasu nadal trudno jest jednoznacznie prognozować przyszłość.
Można przewidywać, że najbliższe miesiące to również czas dalszego wyrównywania cen, bez większych
zmian cenowych. Należy jednak podkreślić, że tak niewielkie rynki, jak Rzeszów są stosunkowo niestabilne,
nawet kilku większych deweloperów potrafi w krótkim czasie zmienić panujące trendy. I z takimi
zdarzeniami mamy właśnie do czynienia. Budowane są mieszkania dla rynku popularnego ale i nowoczesne i
drogie apartamentowce. Rzeszów wyróżnia się od innych miast regionu podkarpackiego stosunkowo dużą
aktywnością inwestorów, co potwierdza liczba wydanych pozwoleń na budowę, w 2013r. - 1202, natomiast
tylko w pierwszych trzech kwartałach 2014r. już ponad 2200. Tak gwałtowny wzrost powoduje, że
wyprzedzamy w tej kategorii znacznie większe miasta, jak: Lublin, Kielce czy Radom. Podobnie jest z liczbą
rozpoczynanych budów, gdzie także odnotowujemy skokowy wzrost z ok. 1320 do ok. 1750. Zestawienie
tylko tych dwóch wskaźników powoduje, że należy stwierdzić, iż najbliższy czas stoi pod znakiem podaży.
Jeśli deweloperzy rozpoczną wszystkie zaplanowane inwestycje to podaż wskoczy na zupełnie inny, nie
znany dotąd poziom w naszym mieście. Nie zrównoważy tego dodatnia migracja wewnętrzna, ani nieco
poprawiające się wskaźniki gospodarcze, ani funkcjonujące obecnie programy rządowego wsparcia
budownictwa mieszkaniowego. Również poziom ilości mieszkań oddawanych do użytkowania od paru już lat
z reguły przekracza rocznie 1500, podczas gdy jeszcze przed 2009 rokiem nigdy nie oddawano więcej niż
1000 lokali. Nie wykluczone więc, że w najbliższym czasie ponownie podniesiemy tą poprzeczkę i po raz
pierwszy przekroczymy liczbę 2000 mieszkań oddanych w jednym roku. Tylko czy wszystko się sprzeda?
Wykres 1. Pozwolenia na budowę, mieszkania oddane do użytkowania oraz mieszkania, których budowę rozpoczęto
w Rzeszowie w latach 2009 -2014
2500
2217
19441925
2000
1747
1546
1500
1306
1192
1595
1565
1486
1496
1576
1346
1325
1202
1246
1290
937
1000
500
0
2009
2010
2011
Mieszkania, których budowę rozpoczęto
2012
2013
I – III kw. 2014
Mieszkania, na których budowę wydano pozwolenia
Mieszkania oddane do użytkowania
Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości na podstawie danych BDL GUS
Kto buduje najwięcej
Należy też zwrócić uwagę, że Rzeszów w przeciwieństwie do ogólnopolskich tendencji to wciąż
miejsce sporej aktywności inwestycyjnej spółdzielni mieszkaniowych. Choć ostatnie dwa kwartały to znaczny
spadek i tylko 5-11% udziału w rynku nowo rozpoczynanych budów to jednak spółdzielnie średnio wciąż
budują ok. 20-30% mieszkań, podczas gdy w całej Polsce poniżej 10%. Nadal, co jest od lat utrzymującą się
tendencją, z reguły największą ilość inwestorów stanowią osoby prywatne, budujące na własne potrzeby,
choć są to głównie domy jednorodzinne. Należy podkreślić, że w ostatnich latach rolę głównych
budowniczych mieszkań przejęli deweloperzy, spośród mieszkań oddanych do użytku w III kwartale 2014
roku aż 58% stanowiły te przez nich wybudowane, 13% przez spółdzielnie mieszkaniowe, a 29% przez
inwestorów indywidualnych. Rzeszów jest więc miejscem gdzie spółdzielnie mieszkaniowe wciąż w istotny
sposób biorą udział w rozwoju budownictwa mieszkaniowego, choć są już w zdecydowanej mniejszości.
Praktycznie zanikło natomiast budownictwo zakładowe, w minimalnym stopniu istnieje budownictwo
komunalne czy TBS-y.
Wykres 2. Struktura mieszkań, których budowę rozpoczęto w III kw. 2014 r.
5%
21%
63%
11%
mieszkania indywidualne
mieszkania spółdzielcze
mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem
mieszkania komunalne
Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości na podstawie GUS
Czy ceny spadają?
Zwróćmy też uwagę, że poziom cen mieszkań używanych w naszym mieście od IV kwartału 2007 do
III kw. 2014 roku jest na prawie identycznym poziomie i wzrósł tylko o 130 zł za 1 m² do średniej kwoty 4551
zł/m². Wzrost cen mieszkań używanych o zaledwie 3%, biorąc pod uwagę 7-letnią inflację to w praktyce
oznacza spadek cen. Mieszkania nowe wzrosły w tym samym okresie o ok. 6%. O ile jeszcze do roku 2013
regułą rynku rzeszowskiego było, iż mieszkania używane były droższe od nowych o tyle, począwszy od II kw.
2013r. tendencja ta się odwróciła. Za miniony kwartał średnia cena mieszkania nowego wynosiła 4649zł/m².
Warto zauważyć, że cena mieszkań nowych spadła w stosunku do II kwartału o ok. 180zł/m², a używanych
wzrosła o ok. 100zł/ m² w tym samym okresie. Jeśli spojrzymy na inne największe miasta naszego regionu to
podkreślić należy, że ceny są tam zdecydowanie niższe, czasami nawet nie pozwalające na rozwój
budownictwa deweloperskiego. Najczęściej mieściły się one w 2014r. w przedziale od ok. 2800 zł/m²
(Tarnobrzeg) do 3800 zł/m² (Mielec). Należy zauważyć, że w przypadku utrzymujących się obecnie relacji
cen może w najbliższych latach nastąpić w naszym województwie dalszy proces koncentracji mieszkalnictwa
w Rzeszowie ze względu na nieopłacalność budowy mieszkań w większości miast regionu. Taki proces
metropolizacji widoczny jest też w skali całego kraju, gdzie następuje koncentracja mieszkalnictwa w 5
największych aglomeracjach.
Wykres 3. Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym w Rzeszowie w okresie I kw. 2007 – III kw.
2014r.
5000
4800
4600
4400
4200
4000
3800
3600
3400
3200
4 8284 551
4 5474 549
4 821
4 491
4 4854 4724 522
4 455
4 422
4 4224 4254 462
4 680
4 384
4 649
4 366
4 359
4 325
4 5724 333
4 515
4 232
4 224
4 217
4 496
4 467
4 1694 187
4 407
4 4014 071
4 0964 134
4 383
4 0734 365
4 058
4 264
4 239
4 202
3 9163 918
4 191
4 177
4 178
3 896
4 163
4 138
4 135
4 124
4 039
3 969
3 965
3 947
3 849
3 8433 837
4 424
3 4693 517
3000
I kw. II III IV I kw. II III IV I kw. II III IV I kw. II III IV I kw. II III IV I kw. II
III IV I kw. II
III IV I kw. II
III
kw. kw. kw.
kw. kw. kw.
kw. kw. kw.
kw. kw. kw.
kw. kw. kw.
kw. kw. kw.
kw. kw. kw.
kw. kw.
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
pi erwotny
wtórny
Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości na podstawie danych NBP.
W związku z rachunkiem opłacalności inwestycji Rzeszów wykazuje zdecydowaną przewagę we wszystkich
przedstawionych wskaźnikach na tle innych miast Podkarpacia. Cena jest więc naturalną barierą rozwoju
rynku, może powodować, iż w niektórych miejscowościach jedynie wybrane formy budownictwa (np.
spółdzielcze, komunalne, TBS-y, indywidualne) będą możliwe do realizacji, natomiast budownictwo
deweloperskie, nastawione na zysk, nie będzie się opłacać. Drugim miastem Podkarpacia pod względem
aktywności inwestorów jest Krosno, co obrazuje przewaga ilościowa rozpoczętych budów.
Ponad wszelką wątpliwość czas ostatnich ok. 6 lat można nazwać okresem wielkiej stabilizacji,
trwającym po okresie kryzysu bankowego. Prawdopodobnie najbliższe miesiące nie przyniosą nic nowego.
Jednakże od połowy przyszłego roku, gdy już przekonamy się jak wiele z nowo projektowanych budynków
zacznie w rzeczywistości „rosnąć” możemy być świadkami znaczącej nadpodaży. Może to doprowadzić do
różnych zjawisk rynkowych, w tym do obniżek cen. Choć raczej niewielkich, gdyż deweloperzy nie będą
chcieli zrezygnować z zysku i raczej będą wprowadzać projekty etapami, starając się dozować podaż. Z
wielką uwagą będziemy też obserwować, czy w Rzeszowie przyjmie się budownictwo apartamentowe, ale
takie z prawdziwego zdarzenia, z użyciem odpowiednich rozwiązań i materiałów. Niestety też znacznie
droższe, potrafiące sięgać nawet do ponad 10 tys. zł za metr. O ile nie wątpię, że pojedyncze takie
mieszkania, w szczególnie ciekawych lokalizacjach i z odpowiednio dobraną funkcją, wykończeniem i
widokiem mogą się sprzedać, o tyle nie wróżę sukcesu masowego w tym segmencie.
Dbajmy o ład przestrzenny
Odrębną i jakże ważną kwestią jest zachowanie ładu przestrzennego w rozwoju budownictwa. Budynki
wznoszone w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy dają znaczącą swobodę inwestorom w decydowaniu
o kształcie projektu, a de facto części przestrzeni miejskiej. Dochodzi więc do sytuacji ogromnego kolorytu,
sporego zróżnicowania architektonicznego w tym samym obszarze miasta. Dzieje się tak zwłaszcza w
przypadku gdy operują w jednym miejscu różni deweloperzy. Nawet wprowadzenie później w takim
obszarze miejscowych planów nie wiele zmienia, gdyż nakazują one z reguły nawiązywać do zabudowy
sąsiedniej, co w przypadku dużego jej zróżnicowania jest nie tylko trudne, co wręcz niemożliwe. A może
warto stosować nieco dokładniejsze zapisy, narzucające w większym stopniu rodzaj zabudowy inwestorom w
decyzjach o warunkach zabudowy?
Czy wszystko się sprzedaje?
Już ok. 3 lata temu, początkiem 2012r. przewidywaliśmy znaczący wzrost podaży w zakresie budownictwa
mieszkaniowego. W najdobitniejszy sposób pokazuje to poniższa mapa inwestycji sporządzona przez nas w
tamtym okresie. Pokazuje ona w jak wielu miejscach planowane są nowe inwestycje. Jak dużą liczbę budów
a tym samym nowych mieszkań można niebawem rozpocząć.
Żródło: opracowanie własne Certus Nieruchomości na podstawie zebranych danych, luty 2012r.
Odrębną kwestią częściowo związaną z prognozowanym wzrostem podaży jest temat jakości architektury,
rozwiązań funkcjonalnych i energooszczędnych. Biorąc pod uwagę dyrektywę unijną z maja 2010r.
narzucającą stosowanie energooszczędnych rozwiązań już od 2019r. Ale i coraz większą świadomość
klientów należy w przygotowaniu inwestycji brać pod uwagę przyszłe koszty funkcjonowania obiektów. Tym
bardziej, że mamy możliwość skorzystania z różnych form dofinansowania np. z NFOŚiGW, planowaną
ustawę o OZE, czy dyskutowaną obecnie zerową stawkę podatku VAT przy budownictwie niskoemisyjnym.
Jestem przekonany, że wraz z rozwojem rozwiązań technicznych umożliwiających coraz oszczędniejsze
funkcjonowanie budynków wzrasta też oczekiwanie społeczne w tym zakresie. Deweloperzy nie biorący dziś
tego pod uwagę w swoich projektach jutro mogą mieć problem ze sprzedażą lokali. Nadszedł czas bardzo
starannego projektowania, stosowania wysoce funkcjonalnych rozwiązań architektonicznych, nadszedł czas,
w którym już nie w każdym miejscu, nie na każdej działce można przeprowadzić z powodzeniem działanie
deweloperskie. Począwszy od wybrania odpowiedniej lokalizacji, poprzez przemyślane projektowanie i na
końcu stosowanie umiarkowanej polityki cenowej. Deweloper, który nie będzie przestrzegał tych zasad i
będzie budował z rozpędu, bez dokładnego przeanalizowania potrzeb rynku w obecnych czasach
zwiększonej podaży może mieć duże problemy ze sprzedażą.
Czy programy rządowego wsparcia budownictwa mieszkaniowego mają realny wpływ na rynek.
Mijający pierwszy rok doświadczeń z programem MdM pokazuje, że założony poziom wsparcia – 600 mln zł nie zostanie wykorzystany nawet w połowie. Jak zwykle wpływ miały na to niedostosowane limity cenowe,
w Rzeszowie – 4351zł/m m², czy wykluczenie mieszkań spółdzielczych z programu. Jednak największą jego
wadą jest także wykluczenie Polski powiatowej z możliwości wsparcia państwa w nabyciu pierwszego lokum.
Program wspiera jedynie budownictwo pierwotne od deweloperów, którzy z reguły nie działają na terenie
mniejszych miejscowości, a więc ich mieszkańcy nie kwalifikują się do niego. Efekt jest taki, że w pierwszej
poł. 2014r. na Podkarpaciu wykorzystano tylko 2% całej puli przyznanych dotacji, co plasuje nas w dole
tabeli. Najwięcej pieniędzy ok. połowa poszło do woj. pomorskiego, mazowieckiego i wielkopolskiego.
Miejmy nadzieje, że prowadzone nowelizacje wyeliminują i urealnią tę formę wsparcia i nasz region też z
niego realnie skorzysta. Niestety z przykrością zauważamy też, że inny program rządowy tj. fundusz mieszkań
na wynajem nie doszedł w praktyce do żadnego miasta w naszym województwie. Państwo podpisało
pierwsze umowy kupna ale ponownie skoncentrowało się na tylko kilku największych miastach Polski i tam
pozyskuje mieszkania przeznaczone do tańszego wynajmu. Na razie nic nie wskazuje na zmianę tej polityki.
Takie programy wspierające budownictwo czynszowe powinny być realizowane w oparciu o zupełnie
odmienną strategię. Nie ma konieczności aby głównym posiadaczem mieszkań było państwo, a o
wydawaniu naszych, ogromnych pieniędzy decydował wyłącznie mało znający się na tej branży urzędnik.
Wystarczy skorzystać choćby z przykładu francuskiego, gdzie dając relatywnie niewielką np. 19% ulgę
podatkową deweloperom przy budowie nowych mieszkań są oni zobowiązani do ich wynajmowania za
czynsz 20% poniżej cen rynkowych przez okres min. 10 lat. Państwo nie musi angażować ogromnych
środków pochodzących z naszych kieszeni, a o miejscu rozwoju budownictwa czynszowego decyduje w
większym stopniu rynek, a nie urzędnik. Jestem przekonany, że również deweloperzy z naszego regionu
korzystaliby z tej formy wsparcia a mieszkańcy mieliby dodatkowe tańsze mieszkania do najmu.
Jaromir Rajzer
Prezes Zarządu „Certus Nieruchomości”
Partner Zarządzający „Polskiego Konsorcjum Nieruchomości”
Certus przygotował pełny raport rzeszowskiego rynku
mieszkaniowego za III kw. 2014r. dostępny na indywidualne
zamówienie.