Operat szacunkowy

Projekt powinien mieć wygląd operatu szacunkowego zgodny z Rozporządzeniem Rady Ministrów w
sprawie wyceny nieruchomości z dnia 21.09.04 r. oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców
majątkowych.
Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi
dokument urzędowy. MoŜe być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej.
W operacie szacunkowym podlega określeniu wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności lub
wartość innych praw do nieruchomości.
Operat szacunkowy powinien być sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości oraz
zawierać wszelkie informacje niezbędne dla ustalenia sposobu postępowania i wniosków rzeczoznawcy
majątkowego dotyczących określenia wartości nieruchomości.
Treść operatu szacunkowego (fragm. Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych).
Operat szacunkowy winien zawierać:
1. stronę tytułową
Strona tytułowa winna zawierać:
a)pieczęć przedsiębiorcy, lub (oraz) rzeczoznawcy majątkowego, względnie rzeczoznawców majątkowych,
b)nazwę “operat szacunkowy”, a w przypadku określonym w Standardzie VII.2 pkt. 2.6.f, naleŜy zaznaczyć:
“aktualizacja”,
c)określenie rodzaju nieruchomości lub praw do nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny oraz jej adres,
d)imię i nazwisko rzeczoznawcy (ców) majątkowego (ych)- autora (autorów) operatu szacunkowego,
e)miejscowość oraz datę sporządzenia operatu szacunkowego.
2. wyciąg z operatu szacunkowego
Wyciąg z operatu szacunkowego winien zawierać:
a) krótki opis nieruchomości,
b) określenie celu wyceny,
c) oszacowaną wartość nieruchomości,
d) określenie daty sporządzenia operatu szacunkowego,
e) pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego.
Wyciąg z operatu szacunkowego sporządza się w dwóch egzemplarzach, przy czym jeden załącza się do operatu
jako strona druga, a drugi podlega przekazaniu organowi prowadzącemu ewidencję gruntów i budynków
(kataster nieruchomości), właściwemu dla lokalizacji nieruchomości.
3. określenie przedmiotu i zakresu wyceny
Nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny naleŜy określić poprzez podanie:
a)rodzaju nieruchomości,
b)połoŜenia adresu nieruchomości,
c)oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości),
d)numeru księgi wieczystej.
Zakres wyceny określa się poprzez podanie odpowiednio:
a)rodzaju prawa (praw), których przedmiotem jest nieruchomość, podlegających wycenie,
b)określenie części nieruchomości lub części składowych gruntu, których wycena dotyczy,
c)określenie praw, części nieruchomości lub części składowych gruntu, które nie podlegały wycenie
4. określenie celu dokonywanej wyceny
Określenie celu wyceny następuje poprzez wskazanie przeznaczenia dla jakiego operat szacunkowy został
opracowany i w jakim wyłącznie moŜe być wykorzystany.
Charakteryzując cel wykonania szacunku naleŜy go wyraźnie sformułować (np. określenie wartości do ustalenia
zdolności kredytowej (do zabezpieczenia kredytu)) oraz podać w jaki sposób wartość ustalona w operacie
zostanie wykorzystana przez zleceniodawcę (np. podstawa do udzielenia kredytu inwestycyjnego).
5. określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego:
a) podstawy formalnej,
Podstawę formalną stanowi umowa z zamawiającym wycenę, albo postanowienie sądu lub innego organu.
b) podstaw materialno- prawnych,
Podstawy materialno-prawne określa się poprzez podanie przepisów prawa właściwych ze względu na
przedmiot, zakres, oraz cel wyceny.
c) źródeł danych merytorycznych.
W operacie szacunkowym naleŜy podać źródła danych merytorycznych, z których korzystał rzeczoznawca
majątkowy w trakcie dokonywanej wyceny. W szczególności dotyczy to źródeł:
a)o przedmiocie wyceny, takich jak: kataster nieruchomości, kataster uzbrojenia terenu, księgi wieczyste, plan
miejscowy zagospodarowania przestrzennego, rejestr zabytków, protokół z oględzin itp.
6. określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego
Daty określa się podając dzień, miesiąc i rok.
Daty które winny być wymienione w operacie szacunkowym:
a)data sporządzenia wyceny,
b)data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny,
c)data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny,
d)data dokonania oględzin nieruchomości.
7. opis i określenie stanu nieruchomości podlegającego uwzględnieniu w dokonywanej wycenie, w tym:
(a) Na początku opisu nieruchomości podaje się jej typ i rodzaj oraz aktualny sposób uŜytkowania. Dane
formalne obejmują: adres pocztowy nieruchomości oraz dane specjalistyczne, nazwisko właściciela wraz ze
szczegółowym adresem zamieszkania.
(b) Dane o lokalizacji nieruchomości
(c) Szczegółową charakterystykę nieruchomości
(d) Stan prawny
(e) Stan techniczny i uŜytkowy
(f) Przeznaczenie w planie miejscowym
8. przedstawienie zastosowanego sposobu wyceny, w tym wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru
podejścia, metody i techniki szacowania
9. analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny
popyt i podaŜ oraz moŜliwości płatnicze nabywców, moŜliwości ustanawiania hipoteki, oprocentowanie i rodzaj
kredytów, preferencje i udogodnienia lokalne.
10. określenie wartości nieruchomości (przedmiotu wyceny) z przedstawieniem obliczeń tej wartości
11. wynik końcowy wraz z wnioskami i ich uzasadnieniem
W operacie moŜna podać kilka wersji rozwiązań, ale jedna musi być wynikiem ostatecznym. Wartość ta
powinna być zapisana cyframi oraz słownie.
12. klauzule lub ustalenia dodatkowe, których zamieszczenie jest uzasadnione
ZastrzeŜenia mogą dotyczyć następujących zagadnień:
- wartość rynkowa, a data wyceny
- zakres i moŜliwości wykorzystania wyników
- zakres badań szczegółowych lub ich brak ( np. niewykonanie badań geotechnicznych lub zuŜycia
elementów, jeŜeli były konieczne)
- klauzule poufności wyników
- informacje o danych szczegółowych wykorzystanych w wycenie oraz forma ich udostępniania
- warunki wykorzystania wyniku wyceny wyłącznie zgodnie z celem opracowania
- o sporządzeniu operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi
- o sporządzeniu i przekazaniu wyciągu z operatu szacunkowego
13. w przypadku sporządzenia operatu szacunkowego przez kilku rzeczoznawców majątkowych,
określenie, które części operatu zostały sporządzone wspólnie, a które indywidualnie przez kaŜdego z nich
14. podpisy autora (autorów) operatu szacunkowego z uŜyciem obowiązującej pieczęci zawodowej
15. załączniki
- mapa zasadnicza
- inwentaryzacja lub dokumentacja budynku
-
wypis i wyrys z ewidencji gruntów
odpis z KW
prawo własności nieruchomości
protokół z oględzin nieruchomości
Literatura:
STANDARDY ZAWODOWE RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH