Pobierz plik

Transkrypt

Pobierz plik

2012-06-18
1
BIEGŁY NIGDY NIE JEST DOWODEM, A TYLKO ŚRODKIEM DOWODOWYM
UJAWNIA ON PRAWDĘ JEDYNIE W TAKIM ZAKRESIE , W JAKIM JĄ
ROZPOZNAJE
P.Grassberg
2
UDZIAŁ RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO W POSTĘPOWANIU CYWILNYM
METODOLOGIA SPORZĄDZANIA OPERATÓW SZACUNKOWYCH
Monika Kowal
3
4
DĘBE 2012
PODSTAWY CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO
PODSTAWY FORMALNO-PRAWNE CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO
1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U.
2010.102.651 ze zmianami zw. uogn)
2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (na podstawie art.159 UGN)
(Dz.U.2004.207.2109 ze zmianami zw. rozp.)
5
1. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (na podstawie art.159 UGN)
Ma charakter wykonawczy do UGN
Mieści się w granicach upoważnienia UGN
Czy jest lex specialis w stosunku do UGN jako lex generalis?
6
ZASADY WYKONYWANIA ZAWODU RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO
USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI
Ustawa o gospodarce nieruchomościami wprowadziła do polskiego systemu prawa nową
grupę zawodową - rzeczoznawców majątkowych.
Definicja rzeczoznawstwa majątkowego została sformułowana przedmiotowo poprzez
wskazanie, że jest to działalność zawodowa, która może być wykonywana wyłącznie przez
rzeczoznawców majątkowych - osoby fizyczne, posiadające uprawnienia w zakresie
szacowania nieruchomości. (por. art.177 UGN)
Tytuł zawodowy rzeczoznawcy majątkowego podlega ochronie prawnej.
7
NORMY ZAWODOWE
1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) Polskiej Federacji Stowarzyszeń
Rzeczoznawców Majątkowych
2. Międzynarodowe Standardy Wyceny IVSC
3. Europejskie Standardy Wyceny TEGoVA
8
9
1. Ustawa o gospodarce nieruchomościami tworzy fundament systemu wyceny w Polsce
2. Rozporządzenie jako akt wykonawczy rozbudowuje i uszczegółowia fundament wyceny
1
2012-06-18
3. Przy sporządzaniu operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy podlega przepisom
ustawy i rozporządzenia
4.
10
NORMY ZAWODOWE
Międzynarodowe i Europejskie Standardy Wyceny
mają służyć za profesjonalny punkt odniesienia dla rzeczoznawców z całego świata
Obligują krajowe organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych, by dołożyły
wszelkich starań, aby krajowe standardy odzwierciedlały najlepszą praktykę wyceny.
Zbiór zaleceń, co powinni robić rzeczoznawcy, ale nie wyjaśniają w jaki sposób powinny
być stosowane procedury wyceny.
Zbiór ogólnych wytycznych.
1.
11
12
PODSTAWY CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO
STATUS NORM ZAWODOWYCH
–
Art.4 pkt. 14 uogn
STANDARDY ZAWODOWE
To reguły postępowania przy
wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy
majątkowego (…)ustalone zgodnie z
przepisami prawa
13
METODOLOGIA WYCENY – STATUS NORM ZAWODOWYCH
Art. 175 ust.6 uogn
Standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w
uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i
mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w
Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki
przestrzennej i mieszkaniowej.
1.
1.
14
Art. 175 ust.1 uogn
Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w
2
2012-06-18
Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w
art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami
zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych
czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie
nieruchomości.
1.
1.
15
W obecnym stanie prawnym obowiązującą jako standard zawodowy jest tylko jedna norma
zawodowa: Standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych
Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności
Został on uzgodniony z Ministrem Infrastruktury dnia 4 stycznia 2010 roku (obowiązuje od
dnia 8 stycznia 2010 r.)
16
Pozostałe normy zawodowe do czasu ich uzgodnienia z MI stanowią zasady dobrej praktyki
zawodowej, zaś reguły w nich zawarte mogą być przyjęte przez rzeczoznawcę do
dobrowolnego stosowania.
17
18
19
W marcu 2012 roku Rada Krajowa PFSRM uchwałą 6/03/2012 uchyliła uchwałę nr 13/09
obligującą rzeczoznawców stowarzyszonych w stowarzyszeniach sfederowanych do
stosowania Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny opracowanych przez PFSRM.
1. Dział I PRZEPISY OGÓLNE – definicje ustawowe
2. Dział IV WYCENA NIERUCHOMOŚCI
3. Dział V DZIAŁALNOŚĆ ZAWODOWA W DZIEDZINIE GOSPODAROWANIA
NIERUCHOMOŚCIAMI.
o ROZDZIAŁ 1. Rzeczoznawstwo majątkowe
4.
OPERAT SZACUNKOWY - FORMA
ROZPORZADZENIE W SPRAWIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI I SPORZĄDZANIA
OPERATU SZACUNKOWEGO
Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w
formie operatu szacunkowego (Art.156 ust.1 UGN)
3
2012-06-18
Operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 UGN (§
55 ust.1 rozp.), to jest przedstawia postępowanie , w wyniku którego dokonuje się
określenia wartości nieruchomości
Określenie wartości nieruchomości to określenie wartości jako przedmiotu prawa
własności i innych praw do nieruchomości (art.4 pkt 6a UGN)
20
art. 149
Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w
zakresie określania wartości nieruchomości stosuje się
do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich
rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez
względu na podmiot własności i cel wyceny, z
wyłączeniem określania wartości nieruchomości w
związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie
gruntów
1.
21
–
Art.7 uogn
Jeżeli istnieje potrzeba określenia
wartości nieruchomości, wartość tę
określają rzeczoznawcy majątkowi , o
których mowa w przepisach rozdziału 1
działu V
1.
22
23
W art.7 zawarty jest swoisty ustawowy przymus rzeczoznawstwa majątkowego, o ile w
którymkolwiek miejscu systemu prawa w Polsce pojawia się konieczność poznania wartości
praw przysługujących do nieruchomości lub wartości samej nieruchomości.
Wyrok Sądu Najwyższego –
Izba Cywilna z 2009-01-30, II CSK 440/08
Opubl: Legalis
Teza:
Opinię biegłego, która stanowi w sprawie podstawę ustalenia wynagrodzenia za
4
2012-06-18
bezumowne korzystanie z nieruchomości, może sporządzić biegły niebędący rzeczoznawcą
majątkowym
1.
24
25
26
W art.240 ust. 2 UGN
Ilekroć w przepisach odrębnych ustaw jest mowa o czynnościach wykonywanych przez
biegłych lub inne osoby posiadające uprawnienia do szacowania nieruchomości, należy
przez to rozumieć, że czynności te mogą wykonywać wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi, o
których mowa w niniejszej ustawie. - UGN zawiera więc przepisy ustrojowe dotyczące
określania wartości nieruchomości oraz statusu zawodowego osób, które mogą określać tę
wartość.
–
Art.4 pkt. 8 uogn
SZACOWANIE NIERUCHOMOŚCI
To czynności związane z
określaniem wartości nieruchomości
27
–
Art.4 pkt. 6 uogn
WYCENA NIERUCHOMOŚCI
to postępowanie, w wyniku
którego dokonuje się określenia
wartości nieruchomości
1.
28
–
Art.4 pkt. 6a uogn
OKREŚLANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
określanie wartości nieruchomości
jako przedmiotu prawa własności i
innych praw do nieruchomości
29
30
Rozróżnienie pomiędzy bytem fizycznym a prawem ma dla określania wartości
zasadnicze znaczenie
31
Zadanie rzeczoznawcy majątkowego:
Konieczność „rozsupłania” wiązki praw do nieruchomości
Co wyceniamy?
5
2012-06-18
Co wyceniamy?
32
33
34
1
2
35
36
PRAWA PODMIOTOWE
RZECZOWE
Własność
Użytkowanie wieczyste
Ograniczone prawa rzeczowe
ZOBOWIĄZANIOWE (obligacyjne)
Najem
Dzierżawa
Użyczenie
Dożywocie
Inne
Ograniczone prawa rzeczowe
Użytkowanie
Służebność
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Hipoteka
UDZIAŁ RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO
W POSTĘPOWANIU SĄDOWYM
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Postępowanie o zniesienie współwłasności
Postępowanie o dział spadku
Postępowanie o podział majątku
Postępowanie o zachowek
Postępowanie o przeniesienie własności nieruchomości
Postępowanie o zwrot/rozliczenie nakładów dokonanych na cudzej nieruchomości
Postępowanie o zapłatę czynszu z tytułu najmu, dzierżawy
Postępowanie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, z maszyn,
urządzeń
9. Postępowanie o odszkodowanie
10.Postępowanie o ustanowienie służebności (określenie wynagrodzenia)
11.
37
OPERAT SZACUNKOWY
efekt końcowy pracy rzeczoznawcy majątkowego
38
Art.156. 1. UGN Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o
wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
Nie każda opinia (nawet jeśli jest sporządzona na piśmie przez rzeczoznawcę
majątkowego) określa w sposób wiążący wartość nieruchomości
39
6
2012-06-18
Art.174.3a UGN wskazuje na ekspertyzy i opinie sporządzane przez
rzeczoznawcę nie w formie operatu szacunkowego.
Są to opracowania, które w sposób pośredni sprowadzają się do określania
wartości nieruchomości.
40
Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny
nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym:
wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności,
wskazanie podstaw rozwiązań merytorycznych,
przedstawienia toku obliczeń
przedstawienie wyniku końcowego
41
(katalog otwarty elementów operatu szacunkowego)
W OPERACIE SZACUNKOWYM PRZEDSTAWIA SIĘ SPOSÓB DOKONANIA WYCENY
NIERUCHOMOŚCI, W TYM:
Określenie przedmiotu i zakresu wyceny
Określenie celu wyceny
Podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości
Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości
Opis stanu nieruchomości
Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości
Analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu
wyceny
Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki
szacowania
Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z
uzasadnieniem
42
KRAJOWY STANDARD WYCENY PODSTAWOWY NR 3 PFSRM
OPERAT SZACUNKOWY
stronę tytułową;
wyciąg z operatu szacunkowego;
określenie przedmiotu, zakresu i uwarunkowań wyceny;
określenie celu wyceny;
określenie podstaw formalnych, prawnych i merytorycznych sporządzenia operatu
szacunkowego oraz źródeł danych o nieruchomości;
określenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
opis stanu przedmiotu wyceny;
wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
analizę i charakterystykę rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, opisujące
rynek właściwy ze względu na rodzaj, obszar i okres objęte analizą;
7
2012-06-18
43
przedstawienie i uzasadnienie wyboru podejścia, metody i techniki wyceny oraz
wskazanie rodzaju określanej wartości;
określenie wartości przedmiotu wyceny z przedstawieniem przyjętych założeń i
niezbędnych obliczeń;
wynik końcowy wraz z uzasadnieniem;
klauzule;
podpis autora (autorów) operatu szacunkowego z użyciem pieczęci zawodowej;
ustalenia dodatkowe i załączniki, których zamieszczenie jest uzasadnione
Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości
nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy
złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.
44
W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na
szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.
Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego
sporządzaniu.
45
Wyciąg z operatu zamieszcza się na początku operatu szacunkowego (cel wyceny, opis
nieruchomości i wartość art.158 UGN)
Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go,
zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego.
Jeżeli operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych,
operat podpisują wszyscy sporządzający go rzeczoznawcy majątkowi
46
STRONA TYTUŁOWA (KSWP3)
1. Nazwa „Operat szacunkowy”
2. Imię i nazwisko RzM
3. Pieczęć RzM
4. Określenie rodzaju nieruchomości
5. Miejscowość i datę sporządzenia operatu
47
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
1. Cel wyceny
2. Opis nieruchomości
3. Wartość nieruchomości
4. Datę sporządzenia
5. Podpis RzM
PRZEDMIOT WYCENY
8
2012-06-18
48
PRZEDMIOT WYCENY
1. Rodzaj nieruchomości (nieruchomość gruntowa zabudowana, niezabudowana,
nieruchomość lokalowa)
2. Położenie nieruchomości -adres
3. Oznaczenie w rejestrze gruntów i budynków
4. Numer KW
49
ZAKRES WYCENY
Uzależniony jest od przepisów, celu wyceny, treści postanowienia Sądu
1. Rodzaj wycenianego prawa do nieruchomości
2. Określenie części nieruchomości, której wycena dotyczy
3. Określenie praw, części nieruchomości lub części składowych, które nie podlegały
wycenie
50
PODSTAWA FORMALNA
1. Umowa z zamawiającym, postanowienie Sądu lub innego organu
PODSTAWY MATERIALNO-PRAWNE
1. Prezentacja przepisów stanowiących podstawę wyceny właściwych ze względu na
przedmiot, cel i zakres wyceny, wskazujących
a. sposób określenia wartości
b. obowiązki rzeczoznawcy majątkowego
c. definiujące rodzaj i treść praw, których podmiotem jest wyceniana nieruchomość
d. wymagania co do metody lub zakresu wyceny
e.
51
a.
ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH (por.art.155 UGN)
Powołanie wszelkich, niezbędnych i dostępnych źródeł danych o nieruchomościach, z
których obowiązany jest korzystać rzeczoznawca przy szacowaniu, a w szczególności:
a. Księga wieczysta
b.Kataster nieruchomości (rejestr gruntów i budynków)
c. Ewidencja sieci uzbrojenia terenu
d.Ewidencja numeracji porządkowej nieruchomości
e. Rejestry zabytków
f. Plany miejscowe zagospodarowania przestrzennego
g.Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
h.Decyzje o warunkach zabudowy
i. Pozwolenia na budowę
j. Wykazy prowadzone przez urzędy skarbowe (najczęściej brak dostępu)
k. Dokumenty będące w posiadaniu agencji, którym SP powierzył wykonywanie prawa
własności
9
2012-06-18
52
l. Aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych
m.Dokumenty stanowiące podstawę wpisu w KW
n.Świadectwa energetyki budynku
o. Inne
53
DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI (dzień, miesiąc, rok)
1. Data sporządzenia wyceny
2. Data, na którą określono wartość (wskazuje Sąd w postanowieniu)
3. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan nieruchomości (wskazuje Sąd
w postanowieniu)
4. Data dokonania oględzin nieruchomości
OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI
1. Stan nieruchomości przyjmuje się co do zasady na dzień oględzin, chyba że z przepisu
szczególnego, lub z postanowienia sądu lub organu wynika konieczność określenia
stanu na inną datę.
2.
54
55
OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI
1. Zgodnie z art. 4 pkt.17 UGN stan nieruchomości - to
a.stan zagospodarowania ( w tym opis obiektów budowlanych)
b.stan prawny (ewentualne obciążenia)
c. stan techniczno-użytkowy (kształt, nachylenie, położenie względem drogi dojazdowej)
d.stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
e.stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania
miejscowości, w której nieruchomość jest położona
f.
UWAGA!
Określenie w postanowieniu Sądu daty, na jaką należy uwzględnić stan nieruchomości jest
kluczowe dla oszacowania wartości.
W przypadku rozbieżności stanowisk stron postępowania, co do stanu nieruchomości na
datę historyczną, stan ten winien zostać wskazany biegłemu przez Sąd.
WSKAZANIE PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI
Przeznaczenie nieruchomości określa RZM w oparciu o :
1.obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
2.studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub
decyzja o warunkach zabudowy
3.faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.
56
Art. 154Ust.2 i 3 UGN
10
2012-06-18
57
ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU (1)
Najistotniejsza część operatu szacunkowego i najistotniejszy element szacowania
nieruchomości
1.Wskazanie rodzaju rynku (kryterium przedmiotowe) W ramach trzech rodzajów
nieruchomości (gruntowych, budynkowych, lokalowych)
a.Nieruchomości mieszkaniowe
b.Nieruchomości komercyjne
c. Nieruchomości rolne
d.Nieruchomości specjalnego przeznaczenia
58
1.Wskazanie rodzaju rynku (kryterium własnościowe)
a.Rynek najmu
b.Rynek dzierżawy
c. Rynek prawa własności
d.Rynek użytkowania wieczystego
59
1.Wskazanie obszaru rynku (kryterium przestrzenne)
a.Rynek lokalny np. mieszkania
b.Rynek regionalny np. niewielkie nieruchomości komercyjne
c. Rynek krajowy np. duże nieruchomości komercyjne, hotele, zamki, pałace
d.Rynek międzynarodowy
60
1.Wskazanie okresu badania rynku (kryterium czasu)
a.Obowiązujące przepisy prawa nie ograniczają rzeczoznawcy w zakresie doboru
przedziału czasowego w którym nieruchomości przyjmowane do porównań zostały
sprzedane. Istotne jest, by odnotowane, archiwalne ceny transakcyjne zostały
sprowadzone, to znaczy skorygowane trendem wzrostu lub spadku cen z uwagi na
upływ czasu, na datę wyceny.
WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLNEJ WARTOŚCI, PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI
SZACOWANIA
(UWAGA!
Prośba o nie wskazywanie w postanowieniach rodzaju określanej wartości)
61
11
2012-06-18
SZACOWANIA
Zgodnie z art.154 uogn, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania
nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel
wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan
nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości
podobnych (jest to wyłączne uprawnienie RzM)
62
SZACOWANIA
Wybrane przez rzeczoznawcę majątkowego podejście do wyceny determinuje określaną
wartość (rynkową bądź odtworzeniową)
Rodzaj określanej wartości wynika dopiero po przeprowadzeniu analizy przez RZM.
63
PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ORAZ WYNIKU WYCENY
WRAZ Z UZASADNIENIEM
1.
2.
64
Operat szacunkowy winien zawierać obliczenia spełniające wymagania metodyczne
odpowiedniego podejścia, metody i techniki
Wynik końcowy winien być uzasadniony w operacie szacunkowym, skonfrontowany z
danymi uzyskanymi z analizy rynku, a także z analizy cen ofertowych na danym rynku
Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony,
przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany
uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 UGN
Zmiana mpzp
Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej
Stan zagospodarowania
Zmiana tendencji rynkowych > zmiana cen nieruchomości
12
2012-06-18
65
Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w
ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.
66
Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w
operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. (czynności RzM)
67
§ 58 ust.1 rozp. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę
majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu
szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu.
Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1.
Przepis § 57 ust. 2 stosuje się odpowiednio. (data, pieczęć i podpis)
§ 58 ust.1 rozp. W przypadku dalszego potwierdzania aktualności operatu
szacunkowego stosuje się ust. 1.
68
OPERAT SZACUNKOWY – FORMA
Postanowienie SN z 2010-05-20 V CSK 13/10 Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba
Cywilna 2011/1/9/57 (źródło Legalis 2011)
Wydana w postępowaniu sądowym opinia określająca wartość nieruchomości (operat
szacunkowy) wymaga stosownego potwierdzenia aktualności przez biegłego rzeczoznawcę
13
2012-06-18
majątkowego, jeżeli upłynął ustawowy termin do jej wykorzystania w sprawie, bądź
zaistniały okoliczności wymagające potwierdzenia aktualności, niezależnie od upływu
terminu do wykorzystania opinii w sprawie (art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami; t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).
69
OPERAT SZACUNKOWY – FORMA
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Warszawie z 200912-03, I SA/Wa 1458/09
Opubl: Legalis
Teza:
1. Przepisy art. 156 ust. 3 i art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) nie definiują pojęcia
"klauzula", ale ich analiza pozwala stwierdzić, że jest to osobny od operatu dokument
stanowiący potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy
poprzez umieszczenie na nim klauzuli zawierającej oświadczenie o aktualności operatu.
Klauzula powinna być opatrzona datą oraz pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy
majątkowego.
70
KSWP 3 – OPERAT SZACUNKOWY
AKTUALIZACJA OPERATU A POTWIERDZENIE AKTUALNOŚCI
1.
2.
71
Czynność AKTUALIZACJI nie jest przewidziana przepisami prawa (czynność
wprowadzona przez KSWP 3)
Aktualizacja operatu to czynności rzeczoznawcy majątkowego, dotyczące operatu
szacunkowego wcześniej sporządzonego przez tego samego rzeczoznawcę, mające na
celu określenie aktualnej wartości nieruchomości. Potwierdzenie aktualności operatu
szacunkowego nie stanowi aktualizacji w rozumieniu Standardu.
AKTUALIZACJA OPERATU A POTWIERDZENIE AKTUALNOŚCI (1)
1.
Rzeczoznawca majątkowy może aktualizować operat szacunkowy w szczególności w
związku ze:
a. zmianami cen na rynku,
b. zmianami dokonanymi na nieruchomości lub w otoczeniu nieruchomości, po
opracowaniu operatu szacunkowego.
14
2012-06-18
72
AKTUALIZACJA OPERATU A POTWIERDZENIE AKTUALNOŚCI (2)
1.
2.
3.
73
74
Nie aktualizuje się operatu szacunkowego, jeżeli:
a. upłynął okres ponad 2 lat od jego sporządzenia,
b. zaistniały okoliczności, które w ocenie rzeczoznawcy majątkowego powodują
konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego
W przypadku aktualizacji należy na stronie tytułowej operatu szacunkowego, zamieścić
pod nazwą “operat szacunkowy” słowo “aktualizacja”
Aktualizacji można dokonać tylko jeden raz
RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY
Art. 7 uogn
Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają
rzeczoznawcy majątkowi
Art. 156 uogn
Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie
operatu szacunkowego
§ 55 ust.1 rozp.
Operat szacunkowy przedstawia postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia
wartości nieruchomości
Art.174 ust.4 uogn
Biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości powołuje się lub ustanawia
spośród osób posiadających uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości.
75
76
Zasady wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego zostały określone w art. 175
uogn.
Z uwagi na znaczenie działalności zawodowej rzeczoznawców majątkowych w różnych
dziedzinach życia, w szczególności w obrocie gospodarczym oraz obrocie prawnym, a w
konsekwencji możliwość spowodowania określonych realnych szkód, wynikających z
możliwego przeszacowania albo niedoszacowania nieruchomości przez rzeczoznawcę
majątkowego, ustawodawca w zobowiązał rzeczoznawcę majątkowego, do określonego
zachowania i wypełnienia obowiązków przy wykonywaniu tych czynności.
77
15
2012-06-18
78
79
METODOLOGIA WYCENY
ZAŁOŻENIA DO WYCENY
80
SYSTEMATYKA SPOSOBU WYCENY w POLSCE
KATALOG ZAMKNIĘTY
1.Podejścia do wyceny (UGN)
2.Metody i techniki wyceny (Rozp)
81
SYSTEMATYKA SPOSOBU WYCENY w POLSCE
Założenia do wyceny to wybór odpowiedniego sposobu wyceny oraz
odpowiednie wykorzystanie w procesie wyceny kategorii:
- cen rynkowych
- dochodów z nieruchomości
- kosztów budowy z uwzględnieniem zużycia
82
Zasady wyceny to zasady postępowania rzeczoznawców w procesie wyceny
Podstawowe zasady> UGN
Szczegółowe zasady> Rozporz.
Regulacje warsztatowe i instrukcyjne> opracowania branżowe (standardy,
noty)
83
Przestrzeganie zasad wyceny jest warunkiem niezbędnym do:
właściwej diagnozy stanu rynku
właściwej oceny stanu nieruchomości
a następnie do przyjęcia poprawnych założeń do wyceny
84
METODOLOGIA WYCENY
Art.150 uogn
W wyniku wyceny nieruchomości
dokonuje się:
1. Określenia wartości rynkowej
2. Określenia wartości odtworzeniowej
3. Ustalenia wartości katastralnej
4. Określania innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach
1.
1.
16
2012-06-18
85
86
METODOLOGIA WYCENY – RODZAJE WARTOŚCI
METODOLOGIA WYCENY
WARTOŚĆ RYNKOWA (ART.150 ust.2)
Wartość rynkową określa się dla
nieruchomości, które są lub mogą być
przedmiotem obrotu
87
METODOLOGIA WYCENY
WARTOŚĆ RYNKOWA (art.151 ust.1)
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do
uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu
następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz
miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy.
Zamieszczona w art. 151 ust. 1 definicja „wartości rynkowej nieruchomości” jest tożsama z
definicją zawartą w Europejskich Standardach Wyceny 2000 i zarazem spełnia wymogi
unijnych uregulowań w tym zakresie.
1.
1.
88
METODOLOGIA WYCENY
WARTOŚĆ RYNKOWA (art.151 ust.1)
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do
uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych
UWAGA! Podejście dochodowe prowadzi do określenia wartości rynkowej, choć w tym
przypadku cenami transakcyjnymi nie będą umowy sprzedaży, ale umowy najmu czy
dzierżawy!
1.
17
2012-06-18
1.
1.
89
METODOLOGIA WYCENY
Europejskie Standardy Wyceny
Decyzja o wyborze metody w znacznym stopniu zależy od rodzaju nieruchomości i jej
lokalizacji.
W większości krajów na rynku powierzchni biurowej większość transakcji będzie
transakcjami dzierżawy/najmu, a nie sprzedaży. Jest to rodzaj nieruchomości atrakcyjny
dla inwestora, zyski uzyskiwane z najmu mogą być oszacowane po porównaniu danych i
przyjęciu podejścia dochodowego.
Przy nieruchomościach przeznaczonych na cele szczególne.
1.
1.
90
METODOLOGIA WYCENY
Europejskie Standardy Wyceny
Przy nieruchomościach przeznaczonych na cele szczególne (np. podstacje trakcyjne, huty)
bardzo sprecyzowane przeznaczenie sprawia, że nie ma rynku dla takich nieruchomości,
tak rynku kapitałowego jak i rynku najmu. Tu właściwe jest podejście kosztowe.
1.
1.
91
METODOLOGIA WYCENY
WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA (art.150 ust.3, 151 ust.2)
Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne
użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a
także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne
Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z
uwzględnieniem stopnia zużycia.
1.
1.
18
2012-06-18
92
METODOLOGIA WYCENY
Podejście kosztowe wg Europejskich Standardów Wyceny
Podejście kosztowe traktowane jest jako metoda zastępcza w stosunku do wyceny
rynkowej. Stosowane jest do określenia wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonych
na cele szczególne oraz nieruchomości, które rzadko, jeśli w ogóle, są sprzedawane lub
wynajmowane na rynku.
Koszt i wartość rynkowa są ściśle ze sobą powiązane w przypadku nowych nieruchomości.
1.
1.
93
METODOLOGIA WYCENY
JEDNOSTKA WARTOŚCI
Na postawie analizy rynku obliczamy jednostkę wartości, która jest stosowana przy
wycenie danej nieruchomości.
1. Wartość kapitałowa na 1m2 powierzchni gruntu, lokalu
2. Wartość czynszowa na 1m2
3. Wartość przypadająca na jedno miejsce hotelowe (hotele)
4. Wartość przypadająca na 1000 l sprzedanego paliwa
5. Wartość 1 ha gruntu rolnego
6. Wartość całej nieruchomości
7. Wartość 1m2 nieruchomości zabudowanej (gdy nośnikiem wartości jest grunt)
1.
1.
94
95
96
METODOLOGIA WYCENY - PODEJŚCIA
19
2012-06-18
97
98
99
100
ROZPORZADZENIE W SPRAWIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI I SPORZADZANIA
PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE
Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych
nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech
tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
Nieruchomość podobna (art.4 pkt.16 uogn)- to nieruchomość, która jest porównywalna z
nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny,
przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;
1.
1.
101
102
PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE – czynności rzeczoznawcy wynikające z noty
interpretacyjnej N1
1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i
cechach, stanowiącego podstawę wyceny,
2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny (lub inny sposób uwzględnienia czasu
zawarcia transakcji)
3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na
rynku nieruchomości.
4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.
5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.
6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech
nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości
stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.
PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE – czynności rzeczoznawcy
7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu
do przyjętej skali cech rynkowych.
8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami
wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen
nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań.
9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do
20
2012-06-18
103
9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do
porównań przy użyciu określonych poprawek.
10.Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej
arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w
poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników
jest zróżnicowana.
11.Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości
jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2, powierzchni gruntu, budynku
czy lokalu, cała nieruchomość).
Na podobieństwo nieruchomości należy patrzeć przez pryzmat wielu cech mogących
wpływać na wartość i nie muszą to być obiekty identyczne.
Porównywalna czyli taka, którą RzM jest w stanie porównać z nieruchomością szacowaną,
gdyż szacowanie odbywa się poprzez uwzględnienie istotnych cech (mających wymierny
wpływ na wartość). Porównać tzn. móc prawidłowo obliczyć odpowiednio poprawki dla
cech istotnych, które pozwolą sprowadzić jej cechy do cech nieruchomości szacowanej.
1.
1.
104
Należy zauważyć, że duże zróżnicowanie cen nieruchomości nie musi świadczyć o braku ich
porównywalności, a przez to podobieństwa zgodnego z wymogami pkt 16 art. 4 uogn i
możliwości skorygowania ceny nieruchomości przyjętych do porównań ze względu na
różnicę cech w stosunku do nieruchomości szacowanej.
Porównywalność w rozumieniu tego przepisu jest, bowiem wymogiem umiejętności
przełożenia różnicy w cechach na różnicę w cenach poprzez zastosowanie odpowiednich
korekt, co jest istotą stosowania podejścia porównawczego.
1.
1.
105
Porównywalna jednak, nie znaczy taka sama, identyczna.
Różnice w cenach są wynikiem różnic w cechach!
Nieruchomość porównywalna, to nieruchomość dająca się porównać do nieruchomości
wycenianej.
21
2012-06-18
Porównanie to następuje poprzez identyfikację cech wspólnych, ale również poprzez
identyfikację ocen różnicujących nieruchomości.
1.
1.
106
Proces porównywania nieruchomości parami zakłada a priori istnienie zróżnicowania
nieruchomości porównawczych i nieruchomości wycenianej.
Gdyby nieruchomości te były takie same, wycenę można by ograniczyć do prostego
obliczenia średniej arytmetycznej i jej przedziału ufności.
Takie przypadki są jednak niezwykle rzadkie, dlatego ustawodawca zezwolił na
wykorzystanie w procesie wyceny w podejściu porównawczym cen uzyskanych za
nieruchomości podobne, przy czym podobieństwo to w istocie polega na możliwości
znalezienia wśród danych takich prawidłowości, czyli zespołu cech wpływających na ceny,
które pozwalają w oparciu o nie zbudować model kształtowania się wartości
nieruchomości.
1.
1.
107
Nieruchomości niepodobne to takie, których nie można porównać ze względu na brak
jednolitego zespołu cech rynkowych niezbędnego dla wyjaśnienia obserwowanej
zmienności cen.
1.
1.
22
2012-06-18
108
ekstrapolacja zakresu cen
Umiejętności przełożenia różnicy w cechach na różnicę w cenach poprzez zastosowanie
odpowiednich korekt jest istotą stosowania podejścia porównawczego. W praktyce korekty
te mogą być realizowane w różny sposób na przykład poprzez wprowadzenie poprawek
kwotowych albo procentowych. Ustawodawca w tym zakresie nie reguluje procesu wyceny
pozostawiając rzeczoznawcy majątkowemu pełną swobodę. W praktyce najczęściej
rzeczoznawcy wprowadzają korekty kwotowe wynikające z powszechnego stosowania do
wyceny tak zwanego modelu addytywnego, zazwyczaj w postaci liniowej, w którym to
modelu kwota korekty jest wynikiem ustalonych wag (znaczenia) cech wpływających na
zróżnicowanie cen oraz przyjętego rozstępu cen wyznaczonego przez ceny nieruchomości
odpowiednio o wszystkich najlepszych i wszystkich najgorszych cechach.
1.
1.
109
ekstrapolacja zakresu cen
Ceny te mogą być wzięte z obserwacji rynkowych, jeśli wystąpiły na rynku odpowiednio
transakcje nieruchomościami o wszystkich najlepszych i wszystkich najgorszych cechach.
Zazwyczaj tak jednak nie jest i rozstęp cenowy może i powinien być wyznaczony metodą
ekstrapolacji. Możliwość zastosowania ekstrapolacji dla potrzeb określania hipotetycznego
przedziału cenowego została zapisana w nocie interpretacyjnej NI Zastosowanie podejścia
porównawczego w wycenie nieruchomości opracowanej przez Polską Federację
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, która to nota może być przyjmowana jako
wskazówka w realizacji procesu wyceny w obszarach nieregulowanych przez przepisy
prawa.
1.
1.
110
PODEJŚCIE DOCHODOWE
Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej
nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki
uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub
mogących przynosić dochód. (Art.153 ust.2 uogn)
Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego
lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej
przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.
23
2012-06-18
1.
1.
111
METODA INWESTYCYJNA
Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub
mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, oraz z dochodów
pozaczynszowych (dochody z reklamy, bankomaty, parkingi, maszty) którego wysokość
można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów
1.
1.
112
METODA INWESTYCYJNA
Typowymi nieruchomościami, w przypadku których stosuje się metodę inwestycyjną, są
obiekty: biurowe, magazynowe, handlowe, lokale użytkowe, garaże wielostanowiskowe itp.
Wpływy w tego rodzaju obiektach dotyczą gruntu i jego części składowych, którymi są w
szczególności budynki i budowle
1.
1.
113
METODA ZYSKÓW
Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub
mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić na podstawie czynszu
najmu czy dzierżawy.
Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z
działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na
nieruchomościach podobnych.
1.
114
METODA ZYSKÓW
Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości jest część dochodu z działalności
gospodarczej prowadzonej na nieruchomości, ściśle związanej z jej specjalistycznym
charakterem, który determinuje rodzaj tej działalności.
Typowymi nieruchomościami dla których stosuje się metodę zysków, są: hotele, stacje
24
2012-06-18
benzynowe, restauracje, obiekty sportowo-rekreacyjne, sale widowiskowe, kina itp.
Wpływy w tego rodzaju obiektach uzależnione są od dochodów z działalności prowadzonej
na nieruchomości, w szczególności przez użytkownika i stanowią odpowiednik wpływów
czynszowych.
1.
115
PODEJŚCIE MIESZANE
METODA POZOSTAŁOŚCIOWA
Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na
nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie,
odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu
budowlanego.
Wartość określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót
wymienionych powyżej oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem
zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych.
3. Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki:
1) istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego
lub dochodowego;
2) znany jest rodzaj i zakres robót,
3) w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane
odwzorowujące stan rynku.
1.
116
PODEJŚCIE MIESZANE
METODA KOSZTÓW LIKWIDACJI
Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia
gruntu (wartość rynkowa gruntu o takich samych cechach), pomniejszonemu o koszty
likwidacji części składowych tego gruntu, powiększonemu o wartość materiałów
pozostałych po likwidacji części składowych gruntu
Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do
likwidacji.
1.
117
PODEJŚCIE MIESZANE
METODA WSKAŹNIKÓW SZACUNKOWYCH GRUNTU
Przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w
przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych
gruntów. Wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i
ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m3 drewna.
Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu
siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określa załącznik do rozporządzenia.
25
2012-06-18
siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określa załącznik do rozporządzenia.
1.
118
PODEJŚCIE KOSZTOWE
Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że
wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia
nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt
odtworzenia jego części składowych.
Za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach
1.
119
PODEJŚCIE KOSZTOWE
METODA KOSZTÓW ODTWORZENIA
Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych
gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do
wzniesienia lub powstania tych części składowych.
1.
120
PODEJŚCIE KOSZTOWE
METODA KOSZTÓW ZASTĄPIENIA
Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych
gruntu częściami składowymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych,
jakie mają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu
aktualnie stosowanych technologii i materiałów.
1.
121
PODEJŚCIE KOSZTOWE
W podejściu kosztowym uwzględnia się wartość zużycia części składowych
a. Zużycie techniczne
b. Zużycie funkcjonalne
c. Zużycie środowiskowe
W podejściu kosztowym uwzględnia się
koszty dokumentacji i nadzoru
26
2012-06-18
1.
122
PODEJŚCIE KOSZTOWE
ZUŻYCIE
Zużycie to utrata wartości ekonomicznej określone w %
a. Zużycie techniczne
Obniżenie sprawności technicznej wynikające z wieku, trwałości
zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa, gospodarki
remontowej
a. Zużycie funkcjonalne
Wynika z porównań zastosowanych rozwiązań do rozwiązań
aktualnie preferowanych, uwzględniających rozwój technologii i
trendy
a. Zużycie środowiskowe
Wynika z dokonywanych wokół obiektu zmian w otoczeniu,
powodujących uciążliwości w eksploatacji, niekorzystnych zmian
ekologicznych, zlokalizowanie wysypiska odpadów.
1.
123
PRAKTYKA WYCENY
124
SĄD – BIEGŁY
obszary współpracy
Elementy wyceny podlegające weryfikacji przez Sąd
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Weryfikacja przyjętych przez RzM założeń
Weryfikacja przyjętego stanu nieruchomości
Weryfikacja dat istotnych przyjętych przez rzeczoznawcę
Przyjęte podejścia i metody uzależnione są od okoliczności
Weryfikacja rodzaju oszacowanej wartości
1.
125
OBSZARY ZAŁOŻEŃ DO WYCENY
wg.J.Konowalczuk
1.
126
wg.J.Konowalczuk „Wycena nieruchomości przedsiębiorstw”
1.
127
OBSZARY ZAŁOŻEŃ DO WYCENY – czynności niezbędne do prawidłowego
27
2012-06-18
ustalenia stanu nieruchomości (1)
1.
128
1.
129
1.
130
1.
131
1.
132
1.
133
ISTOTNE POSTANOWIENIA W SĄDOWYM ZLECENIU WYCENY
WYBRANE ISTOTNE ZAGADNIENIA ZWIĄZANE Z WYCENĄ DLA POTRZEB
SĄDOWYCH
1. Brak wskazania rodzaju określanej wartości (pozostaje to w wyłącznej kompetencji RzM
lub wskazuje na rodzaj wartości ustawa)
2.
2. Wskazanie daty przyjęcia stanu nieruchomości (w przypadku sporu poprzedzone
postępowaniem dowodowym Sądu)
3.
3. Precyzyjne wskazanie nakładów do oszacowania, z uwzględnieniem daty ich wykonania
4.
4. Waloryzacja sądowa a oszacowana wartość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie
z nieruchomości. Problematyka trendu zmiany cen nieruchomości a wskaźniki GUS-u
5.
5. Zakres wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogowej, służebności gruntowej,
służebności przesyłu, służebności osobistej
6. Uwzględnianie przeznaczenia nieruchomości w wycenie dla potrzeb aktualizacji opłat z
28
2012-06-18
6. Uwzględnianie przeznaczenia nieruchomości w wycenie dla potrzeb aktualizacji opłat z
tytułu użytkowania wieczystego – zmiana rozporządzenia
7. Obowiązki biegłego a uwagi do opinii
134
135
136
Dylematy rzeczoznawcy
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
problematyka daty z której przyjmuje się wartość wynagrodzenia
1.
1. Zasada nominalizmu
2.
2. Zasada określenia wartości aktualnych na datę orzekania
1. Zasada nominalizmu wynikająca z art.358 (1) KC wskazuje, iż należy szacować
wynagrodzenie odpowiadające sumie wartości w poszczególnych okresach przeszłych
(archiwalne stawki czynszu, archiwalne ceny, archiwalne stopy)
2.
137
1. Zasada określania wartości aktualnych na datę orzekania jako forma naprawienia
szkody wynikająca z art.363 KC wskazuje, iż należy szacować odszkodowanie według
cen z daty ustalenia odszkodowania (aktualne stawki czynszu, ceny, stopy, lecz stan z
historycznego okresu)
2.
138
wyrok SA w Gdańsku z 16.10.1991 roku w sprawie ACr 524/9120 : Teza wyroku
„1. Wspomniany przepis art. 3581 k.c. nie zawiera wskazówek co do kryteriów oceny
zmiany siły nabywczej pieniądza oraz pozostawia do uznania sądu orzekającego
przyjęcie w tym zakresie konkretnych rozwiązań, przy czym do wykorzystania pozostają
tu m.in. wskaźniki zmian cen usług, stopy oprocentowania wkładów bankowych, cena
złota i kurs dewiz. Bez wątpienia kryteria te można by powiększyć o najniższą płacę za
pracę najemną, wartość świadczeń emerytalnych, ceny samochodów, bądź
nieruchomości oraz inne jeszcze zdarzenia mogące stanowić punkt odniesienia do
obserwacji zmian zachodzących w szeroko rozumianej sytuacji gospodarczej w Polsce, a
których - jak się wydaje - nie sposób wyliczyć wyczerpująco.
139
2. Za wyborem kryterium winny przemawiać przede wszystkim takie względy jak:
charakter i cel świadczenia podlegającego rewaloryzacji, źródło powstania zobowiązania,
z którego następnie powstał obowiązek świadczenia, zamierzony przez uprawnionego
sposób spożytkowania świadczenia. Te rozważania winny determinować sąd do
przyjmowania nie dowolnego kryterium, lecz wskaźnika porównywalności możliwie
najbliższego naturze zobowiązania, z którego świadczenie wynikło oraz celu, dla którego
osiągnięcia świadczenie miało i ma służyć”.
140
2. Za wyborem kryterium winny przemawiać przede wszystkim takie względy jak:
charakter i cel świadczenia podlegającego rewaloryzacji, źródło powstania zobowiązania,
z którego następnie powstał obowiązek świadczenia, zamierzony przez uprawnionego
sposób spożytkowania świadczenia. Te rozważania winny determinować sąd do
przyjmowania nie dowolnego kryterium, lecz wskaźnika porównywalności możliwie
najbliższego naturze zobowiązania, z którego świadczenie wynikło oraz celu, dla którego
osiągnięcia świadczenie miało i ma służyć”.
141
Waloryzacja dokonana za pomocą trendu zmiany cen nieruchomości na skutek upływu
29
2012-06-18
Waloryzacja dokonana za pomocą trendu zmiany cen nieruchomości na skutek upływu
czasu jest bardziej wiarygodna, gdyż oparta jest na rynkowych danych pochodzących
wyłącznie z rynku nieruchomości. Zmiany cen nieruchomości często nie są adekwatne do
zmian wysokości inflacji. Warunkiem zastosowania tego sposobu jest szeroka baza
obejmująca ceny transakcyjne na analizowanym rynku.
142
Przykłady wycen
30

Pobierz plik

Transkrypt

Podobne dokumenty

OPERAT SZACUNKOWY – OPINIA/WYCENA NIERUCHOMOŚCI

Dział IV. Rozdział 1. Wycena nieruchomości. Określanie wartości

Kataster i wycena nieruchomości

WYCENA OSTATECZNA PRZYZNANO MEDAL

Operat szacunkowy

WYCENA NIERUCHOMOŚCI NOWOŚĆ !!!

wytyczne dla rzeczoznawców dotyczące wycen

DANE POJAZDU - kod EC 0071089 WYCENA POJAZDU Sprzedaż

DANE POJAZDU - kod EC 0061274 WYCENA POJAZDU Sprzedaż