wytyczne dla rzeczoznawców dotyczące wycen

Dokument wyłącznie w formie elektronicznej
WYTYCZNE DLA RZECZOZNAWCÓW
DOTYCZĄCE WYCEN NIERUCHOMOŚCI I
SPORZĄDZANIA OPERATÓW SZACUNKOWYCH
DLA ING BANKU ŚLĄSKIEGO S.A.
26 października 2013
Spis treści
I.
Wytyczne ogólne ....................................................................................................................................... 3
II.
Operat szacunkowy ................................................................................................................................... 4
III.
Wartości określane w operacie szacunkowym ......................................................................................... 6
IV.
Aktualizacje operatów szacunkowych ...................................................................................................... 7
2/7
1. ”Wytyczne” zawierają informacje o danych, jakie powinny zostać zamieszczone w operacie
szacunkowym sporządzanym dla ING Banku Śląskiego S.A.
2. Treść i formę operatu szacunkowego reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września
2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz Powszechne
Krajowe Zasady Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
3. Jeżeli z charakteru nieruchomości, jej stanu prawnego, technicznego, okoliczności lub innych powodów
wynika potrzeba zamieszczenia informacji dodatkowych, operat szacunkowy powinien zostać
uzupełniony o stosowne analizy, opisy, wyliczenia.
4. Operat szacunkowy musi zawierać jednoznacznie podaną wartość nieruchomości oraz ujawniać
wszystkie założenia i warunki ograniczające, mające wpływ na wycenę nieruchomości i jej wartość –
niedozwolone jest odejście od tych wymagań.
I. Wytyczne ogólne
1. Operat szacunkowy powinien być:
1)
zrozumiały i przejrzysty,
2)
zgodny z aktualnym stanem prawnym nieruchomości i sporządzony w celu zabezpieczenia
wierzytelności Banku,
3)
zgodny z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa, Powszechnymi Krajowymi Zasadami
Wyceny, standardami zawodowymi oraz zasadami dobrej praktyki zawodowej.
2. Rzeczoznawca majątkowy powinien:
1)
wskazać czynniki mogące powodować pogorszenie nieruchomości, jeżeli występują.
(np. lokalizacyjne, techniczne, zagrożenia dla konstrukcji, inne mogące powodować obniżenie
wartości nieruchomości w przyszłości np. linie przesyłowe, ograniczenia w zabudowie lub
użytkowaniu),
2)
zbadać dostęp do drogi publicznej i dokonać opisu sposobu prawnego zapewnienia dostępu do
drogi publicznej dla wycenianej nieruchomości (np. dostęp bezpośredni, służebność, udziały
w działce stanowiącej drogę).
3. Rzeczoznawca majątkowy przejmuje odpowiedzialność za:
1)
treść operatu szacunkowego, w tym za osoby trzecie lub pracowników uczestniczących w procesie
wyceny,
2)
wyliczenie i zestawienie przyjętej powierzchni użytkowej. Powierzchnię użytkową należy przyjąć
zgodnie z obowiązującymi przepisami. W operacie szacunkowym należy zamieścić źródła
pozyskania informacji oraz w uzasadnionych przypadkach (np. kilka budynków o różnym
przeznaczeniu) program użytkowy.
3/7
II. Operat szacunkowy
1. Operat szacunkowy powinien zawierać:
1)
stronę tytułową, wyciąg z operatu szacunkowego z podpisem i pieczątką,
2)
określenie przedmiotu, zakresu i uwarunkowań wyceny,
3)
określenie celu dokonywanej wyceny tj. dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności Banku,
4)
określenie podstaw formalnych, prawnych i merytorycznych opracowania operatu szacunkowego
oraz źródeł danych o nieruchomościach,
5)
określenie dat istotnych dla wyceny tj. datę sporządzenia operatu, datę, na którą określono wartość,
datę wizji na terenie nieruchomości, datę, na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości,
6)
opis stanu przedmiotu wyceny – należy przez to rozumieć:
a)
stan zagospodarowania,
b)
stan prawny (m.in. jakie prawa, komu i na jakiej podstawie przysługują; jakie prawa rzeczowe
lub zobowiązania obciążają nieruchomość z zaznaczeniem, czy wpływają na wartość
nieruchomości, co wchodzi w skład nieruchomości – jeżeli jakiś składnik gruntu został
pominięty w wycenie należy zamieścić w operacie szacunkowym jego zdjęcia z zewnątrz
i wewnątrz oraz przyczynę pominięcia w wycenie),
c)
stan techniczno-użytkowy (wiek budynku/ów, rodzaj i przeznaczenie obiektu/ów, zestawienie
pomieszczeń i powierzchni m.in. przyjętych do obliczeń, rodzaj konstrukcji, stan techniczny
i stopień zużycia, gospodarka remontowa, standard wykończenia, aktualny sposób
użytkowania w porównaniu z przeznaczeniem wynikającym z miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego),
d)
stan otoczenia nieruchomości (np. wielkość, charakter, stopień zurbanizowania miejscowości,
w której położona jest wyceniana nieruchomość, charakter zabudowy otaczającej
nieruchomość wraz ze wskazaniem uciążliwości np. tory kolejowe, wysypiska śmieci i inne),
7)
wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości,
8)
analizę i charakterystykę rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, opisującą rynek
właściwy ze względu na rodzaj, obszar, okres czasu objęty analizą, wielkość rynku, płynność zbycia
nieruchomości,
9)
przedstawienie wyboru podejścia, metody i techniki wyceny (wraz z uzasadnieniem) oraz
wskazanie rodzaju określanej wartości – wartość rynkową należy obliczyć w podejściu
porównawczym lub dochodowym. Wyboru podejścia w zależności od charakteru nieruchomości
dokonuje Rzeczoznawca,
10) określenie wartości przedmiotu wyceny z przedstawieniem przyjętych założeń i niezbędnych
obliczeń – operat szacunkowy powinien zawierać obliczenia zgodne z przyjętą metodologią, ze
szczegółowym opisem gradacji cech i przyjętych założeń, aby umożliwiał sprawdzenie
poprawności, tj. czy nie zawiera błędów merytorycznych i obliczeniowych,
11) wynik końcowy wraz z uzasadnieniem – operat szacunkowy powinien zawierać jednoznaczne
i przejrzyste wnioski autora i ewentualne klauzule,
4/7
12) podpisy autora (autorów) operatu szacunkowego wraz z pieczątką zawodową,
13) ustalenia dodatkowe i załączniki, których zamieszczenie jest uzasadnione (obowiązkowo załącznik
zawierający analizę ryzyk).
2. W podejściu porównawczym należy obligatoryjnie zamieścić bazę cen transakcyjnych nieruchomości
podobnych, przyjętych do porównania(transakcje porównawcze nie powinny być starsze niż 24 miesiące
od daty wyceny – w uzasadnionych przypadkach możliwe jest przyjęcie starszych transakcji) W bazie
cen transakcyjnych powinny znaleźć się następujące dane:
1)
data transakcji: miesiąc, rok,
2)
adres nieruchomości; nr Repetytorium; określenie prawa; powierzchnię działki/działek,
3)
przeznaczenie w miejscowym planie/warunki zabudowy/studium
niezabudowanych; powierzchnie budynku /-ów, lokalu /-li,
4)
cenę transakcyjną; cenę transakcyjną za 1 m jednostki porównawczej.
w
przypadku
działek
Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których
wystąpiły szczególne warunki takie jak: sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą,
sprzedaż z odroczonym terminem płatności lub wydania nieruchomości.
Należy przyjąć transakcję z daty najbliższej wycenie. W przypadku braku bieżących transakcji
konieczne jest policzenie i zastosowanie trendu czasowego (obliczenia trendu muszą zostać
zamieszczone w operacie szacunkowym).
Z bazy cen transakcyjnych należy odrzucić transakcje skrajne, znacznie odbiegające od pozostałych.
Nieruchomości przyjęte do porównania powinny być podobne do nieruchomości wycenianej,
w szczególności pod względem: lokalizacji, stanu prawnego, przeznaczenia i sposobu użytkowania, lat
budowy, standardu wykończenia, stanu technicznego, powierzchni użytkowej (należy przyjąć parametry
analogiczne jak w przypadku nieruchomości wycenianej, zalecane jest odchylenie nie większe niż
+/-50% w stosunku do wycenianej nieruchomości) oraz innych cech wpływających na wartość.
Należy zamieścić opis nieruchomości przyjętych do porównań.
3. W podejściu dochodowym należy opisać warunki najmu danej nieruchomości. Zestawienie w formie
tabelarycznej powinno zawierać: najemcę, wielkość i rodzaj zajmowanej powierzchni, stawki czynszu,
sposób i podstawę indeksacji czynszu, zwolnienia z czynszu („wakacje czynszowe”), wysokość opłat
eksploatacyjnych oraz informacje o sposobie ich rozliczania, okresy trwania umów wraz z terminami ich
zakończenia. Ponad to w operacie szacunkowym powinny znaleźć się informacje o dodatkowych
przychodach, wolnych powierzchniach i umowach będących na etapie negocjacji, informacje o kosztach
operacyjnych, które nie są pokrywane przez najemców w ramach istniejących umów najmu oraz
informacje o zaległościach czynszowych. Analiza w/w warunków powinna być dokonana w odniesieniu
do warunków rynkowych. Wykorzystując do wyceny podejście dochodowe, uzasadnić przyjęte do
wyceny założenia tj. wysokość stawki czynszu, wydatki operacyjne, poziom pustostanów oraz przyjętą
stopę kapitalizacji i stopę dyskonta.
4. Załączniki do operatu szacunkowego:
1)
mapa lokalizacyjna z zaznaczeniem nieruchomości,
2)
aktualny, nie starszy niż 3 miesiące, odpis z Księgi Wieczystej lub protokół z jej badania
w przypadku braku założonej Księgi wieczystej – dokument potwierdzający prawa do
5/7
nieruchomości; nie starszy niż 3 miesiące (nie dotyczy lokali) wypis z ewidencji gruntów
i budynków; kopię lub wyrys z mapy ewidencyjnej i/lub zasadniczej (nie dotyczy wyodrębnionych
lokali),
3)
wskazanie obszarów ryzyka zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny KSWS 3:
„Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”,
4)
czytelna dokumentacja fotograficzna (z zewnątrz i wewnątrz nieruchomości) z opisem zdjęć,
5)
fragmenty dokumentacji potwierdzającej np. przyjętą powierzchnię użytkową, stan techniczny itp.
6)
w przypadku nieruchomości w trakcie budowy/rozbudowy – prawomocne pozwolenie na budowę,
kserokopię stron z projektu nieruchomości, w szczególności zestawienie powierzchni, rzuty
kondygnacji, wypisy i wyrysy z innych dokumentów sporządzone przez rzeczoznawcę
majątkowego,
7)
inne dokumenty istotne dla wyceny.
5. W przypadku stwierdzenia błędów w treści operatu szacunkowego, Rzeczoznawca majątkowy może
dokonać pisemnego sprostowania. Takie sprostowanie Rzeczoznawca zobowiązany jest dostarczyć
zamawiającemu niezwłocznie w liczbie odpowiadającej liczbie przekazanych egzemplarzy operatu
szacunkowego. Błędy pisarskie, z wyjątkiem błędów obliczeniowych i błędów w kwotach określających
wartość/wartości mogą być korygowane również bezpośrednio w operacie i zaparafowane przez
autora/autorów operatu szacunkowego. Korekty te, nie mogą być wykonywane poprzez zamazywanie
lub przerabianie.
III. Wartości określane w operacie szacunkowym
1. Operat szacunkowy powinien zawierać wszelkie informacje niezbędne do ustalenia sposobu
postępowania i wniosków rzeczoznawcy majątkowego dotyczących określenia wartości rynkowej
nieruchomości, w tym przyjęte założenia i wykonane obliczenia.
2. W operacie szacunkowym należy określić wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania.
3. W przypadku nieruchomości gruntowych, na których realizowana jest budowa/rozbudowa należy
określić:
1)
wartość przyszłą, docelową uwzględniającą przyszły stan techniczny i standard wykończenia,
2)
dodatkowo w operacie szacunkowym powinna zostać podana wartość gruntu,
3)
czy budowa jest realizowana zgodnie z projektem i pozwoleniem na budowę oraz czy wpisy
w dzienniku budowy dokonywane są na bieżąco.
4. W przypadku wyceny nieruchomości gruntowych, na których znajduje się budynek, którego stan
techniczny nadaje się do rozbiórki należy określić:
1)
aktualną wartość rynkową nieruchomości,
2)
wartość gruntu, pomniejszoną o koszty rozbiórki.
5. W przypadku zastosowania współczynnika korekcyjnego z przedziału (0,9 do 1,1) Rzeczoznawca
obowiązany jest zamieścić w operacie uzasadnienie. Współczynnik korekcyjny może zostać
6/7
zastosowany tylko i wyłącznie w uzasadnionych przypadkach tj., gdy nieruchomość posiada wady lub
zalety wykraczające poza cechy rynkowe.
IV. Aktualizacje operatów szacunkowych
1. Poprzez aktualizację operatu szacunkowego rozumie się czynności rzeczoznawcy majątkowego,
dotyczące operatu szacunkowego, sporządzonego wcześniej przez tego samego rzeczoznawcę, mające
na celu określenie aktualnej wartości nieruchomości. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego
nie stanowi aktualizacji.
2. Wykonując aktualizację, Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do ponownego zbadania stanu
i przeznaczenia przedmiotu wyceny. Powinien odbyć wizję na terenie nieruchomości, dokonać analizy
i obliczeń w oparciu o aktualne transakcje podobnymi nieruchomościami..
3. W przypadku wykonania aktualizacji należy na stronie tytułowej operatu szacunkowego, sporządzonego
na potrzeby tej aktualizacji zamieścić pod nazwą “operat szacunkowy” słowo “aktualizacja”.
4. Nie wykonuje się aktualizacji:
1)
jeżeli upłynął okres powyżej 2 lat od daty sporządzenia operatu szacunkowego,
2)
jeżeli zaistniały okoliczności, które w ocenie rzeczoznawcy majątkowego powodują konieczność
sporządzenia nowego operatu szacunkowego.
7/7