Przeczytaj - Roedl.com

echo
Rzeczpospolita wydanie 2 listopada 2006
JAK KORZYSTAĆ Z UMÓW O UNIKANIU PODWÓJNEGO OPODATKOWANIA
Od dochodu z inwestycji w nieruchomości też trzeba zapłacić podatek
Analizując rentowność inwestycji w zagraniczne nieruchomości, trzeba wziąć pod uwagę także podatkowe skutki takich przedsięwzięć
Zgodnie z umowami o unikaniu podwójnego opodatkowania opartymi na konwencji modelowej OECD, dochód z majątku
nieruchomego może być opodatkowany zarówno w państwie położenia nieruchomości, jak i w państwie rezydencji (miejsca
zamieszkania lub siedziby) podatnika. Ale państwo rezydencji stosuje jedną z metod unikania podwójnego opodatkowania: metodę
zaliczenia albo metodę zwolnienia (szerzej pisaliśmy o tym w DF z 5 października br).
Dwa sposoby inwestowania
Przedsiębiorcy, w tym wyspecjalizowane fundusze nieruchomości, inwestują w nieruchomości komercyjne położone za granicą,
najczęściej biurowe, handlowe lub magazynowe. Rzadko przedsiębiorcy inwestują bezpośrednio, częściej zakładają spółki celowe
powołane do realizacji inwestycji w państwie, w którym położona jest nieruchomość. Przy tego rodzaju przedsięwzięciach trzeba
uwzględniać skutki podatkowe, które zwykle istotnie wpływają na rentowność inwestycji.
PRZYKŁAD
Spółka z o.o. z siedzibą w Kielcach rozważa zakup hali magazynowo-handlowej na Litwie na wynajem. Jeżeli zainwestuje
bezpośrednio w tę nieruchomość, to dochody z najmu będą opodatkowane tylko na Litwie (podatkiem w wysokości 15 proc.), ponieważ
w Polsce są zwolnione od opodatkowania (art. 6 w związku z art. 25 umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z Litwą). Oznacza
to, że obciążenie podatkowe dochodów z najmu pozostanie na atrakcyjniejszym niż w Polsce poziomie 15 proc.
Gdyby spółka zdecydowała się na inwestycję poprzez spółkę celową, dochody z najmu byłyby objęte na Litwie 15-proc. podatkiem,
jednak należy uwzględnić, że zostałyby powtórnie opodatkowane w momencie wypłaty zysków (dywidendy). Na Litwie wszystkie
rodzaje przedsiębiorstw płacą podatek dochodowy od osób prawnych.
Ważne, jaka spółka
To, jaka będzie łączna wysokość podatków od dochodu z najmu lub dzierżawy majątku nieruchomego, zależy w dużej mierze od formy
prawnej spółek celowych. Jeżeli inwestor założy za granicą spółkę osobową (jako spółkę celową), to dochody takie są często
opodatkowane jednorazowo - tylko w państwie położenia nieruchomości - w momencie ich wypracowania. Nie dochodzi już do
opodatkowania w momencie wypłaty takich zysków. W wielu państwach spółki osobowe są bowiem podatkowo "przejrzyste" (czyli
opodatkowane tak jak w Polsce). Wtedy z przywilejów wynikających z umów o unikaniu podwójnego opodatkowania korzystają
wspólnicy spółki osobowej, którzy posiadają "zakłady" w państwie, w którym ma siedzibę spółka osobowa (szerzej zob. DF z 23 lutego
br.).
PRZYKŁAD
Przedsiębiorca indywidualny, Jan Kowalski zamieszkały w Warszawie, rozważa zakup poprzez spółkę celową nieruchomości
handlowej położonej we Włoszech. Jeżeli w tym celu założy tam "przejrzystą" spółkę osobową, to będzie podatnikiem we Włoszech z
tytułu udziału w spółce osobowej (rozliczać się będzie zasadniczo według skali progresywnej: 23 proc., 33 proc., 39 proc., 43 proc.), bo
jemu zostaną przypisane dochody do opodatkowania. Natomiast nie zapłaci z tego tytułu podatku dochodowego w Polsce. Jednak
dochody z Włoch musi uwzględnić przy ustalaniu stopy procentowej podatku stosowanej do dochodów uzyskanych w kraju (tzw. efekt
progresji). Natomiast jeśli zainwestuje w nieruchomość poprzez włoską spółkę kapitałową, to najpierw spółka ta musi uiścić włoski
podatek dochodowy od osób prawnych (33 proc.), a w momencie wypłaty zysków w formie dywidendy powstanie jeszcze obowiązek
zapłaty podatku u źródła, który jest jednak zaliczany na poczet polskiego zryczałtowanego 19-proc. podatku (art. 30a ust. 9 updof).
Przez spółkę powierniczą
Niekiedy udziały w nieruchomościach (względnie w spółkach celowych) posiadają spółki powiernicze, które działają we własnym
imieniu, ale na rzecz inwestorów. Przyjrzyjmy się sytuacji, gdy właścicielem nieruchomości położonej w Polsce jest polska spółka z
o.o., w której udziały posiada zagraniczna spółka powiernicza. Dochody z najmu nieruchomości są uzyskiwane przez spółkę z o.o.,
która następnie wypłaca je w formie dywidendy udziałowcowi - spółce powierniczej. Kto jest podatnikiem podatku od dywidend? Jeżeli
zagraniczna spółka powiernicza nie jest podatnikiem w państwie swojej siedziby (np. według niemieckiego prawa podatkowego dochód
uzyskiwany przez spółkę powierniczą jest przypisywany bezpośrednio inwestorom), to nie jest ona też podmiotem umowy o unikaniu
podwójnego opodatkowania i tym samym osobą uprawnioną do dywidend. "Osobą uprawnioną" nie jest bowiem podmiot, któremu
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest specjalista ds. marketingu w Rödl & Partner ul. Górki 7, 60-204 Poznań, tel. +48(61) 86 44 900
jedynie wypłacana jest dywidenda. Podobnie - w odniesieniu do umowy z Niemcami - stwierdził też Pierwszy Mazowiecki Urząd
Skarbowy w Warszawie. W postanowieniu z 7 października 2004 r. ( 1MUS-1471/ DPD2/423/203/04/ DP) czytamy, że "osobą
uprawnioną może być wyłącznie osoba, która jest właścicielem dochodu, na której w związku z tym dochodem spoczywa obowiązek
podatkowy w państwie, w którym osoba ta ma miejsce zamieszkania lub siedzibę". Zatem osobą uzyskującą dochód jest co do zasady
podmiot powierzający (inwestor), a nie spółka powiernicza, nawet jeżeli działa w formie spółki kapitałowej. Ma to znaczenie dla stawki
podatku pobieranego przy wypłacie dywidendy - zwykle wyższej dla inwestorów będących osobami fizycznymi. W przypadku
inwestorów z krajów UE opodatkowanych podatkiem CIT może też wchodzić w grę zwolnienie z opodatkowania u źródła (art. 22 ust. 4
i nast. updop).
MARCIN JAMROŻY
Autor jest doradcą podatkowym, współpracownikiem Rödl & Partner
dF więcej
Wkrótce napiszemy o opodatkowaniu dochodów ze sprzedaży majątku nieruchomego.
Ekspert na naszych łamach odpowie na pytania przedsiębiorców dotyczące stosowania umów o unikaniu podwójnego opodatkowania
zawartych przez Polskę. Można je kierować na adres: [email protected].
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest specjalista ds. marketingu w Rödl & Partner ul. Górki 7, 60-204 Poznań, tel. +48(61) 86 44 900