KBC Index Nieruchomości – nowa oferta na rynku

Czy jesteś już naszym subskrybentem? To najprostszy i najszybszy sposób
otrzymywania naszych raportów. Bezpłatnie.
http://www.analizy.pl/subskrypcja.shtml
www.analizy.pl
Nowa oferta na rynku funduszy
23-09-2005
KBC Index Nieruchomości – nowa oferta na rynku funduszy
Od 5 września 2005 roku TFI KBC oferuje inwestorom zakup certyfikatów nowego funduszu KBC Index
Nieruchomości FIZ. Jest to kolejny produkt z grupy funduszy z ochroną kapitału, oferowany przez to
Towarzystwo i podobnie jak inne cechuje go forma zamknięta, określony czas trwania i gwarancja
uzyskania minimalnej stopy zwrotu. TFI KBC ma w swojej ofercie również fundusze otwarte, jednak to
właśnie grupa z opcją ochrony kapitału ma stać się znakiem rozpoznawczym Towarzystwa. Na koniec
maja 2005 roku jej udział w aktywach Towarzystwa był na poziomie 66%. Dzięki wprowadzeniu do
końca roku trzech nowych produktów: KBC Złoty Dolar, KBC Elita oraz KBC Index Nieruchomości miał
on przekroczyć 80%. Stało się jednak inaczej. Obecnie zakończyła się sprzedaż certyfikatów w KBC
Elita i KBC Złoty Dolar, a udział funduszy z ochroną kapitału spadł do 56%. Jest to przede wszystkim
efekt mniejszego, niż zakładano, popytu na nowe fundusze. Udało się sprzedać tylko 13% zakładanej,
maksymalnej ilości certyfikatów KBC Złoty Dolar i 61% KBC Elita. Dodatkowo w ciągu ostatnich trzech
miesięcy znacznie wzrosły aktywa funduszy otwartych: Warta papierów dłużnych (ponad 330%), KB
Obligacja oraz KB Pieniądz.
Podstawowe informacje o produkcie
KBC Index Nieruchomości będzie ostatnim funduszem z ochroną kapitału utworzonym przez TFI KBC w
tym roku. Jego uczestnikami mają być przede wszystkim osoby indywidualne. Minimalna kwota jaką
trzeba ulokować w funduszu wynosi 1.000 PLN, przy czym wartość jednego certyfikatu to 100 PLN.
Aby rozpocząć działalność fundusz musi sprzedać przynajmniej 300.000 certyfikatów, przy czym
maksymalna ilość zapisów nie może być wyższa niż 1.500.000.
W przypadku powodzenia subskrybcji TFI KBC, za całość zebranych środków, zakupi denominowane w
PLN, tytuły uczestnictwa w wyemitowane przez fundusz Fund Partners Kredyt Europe Real Estate 1,
który jest subfunduszem funduszu Fund Partners z siedzibą w Luksemburgu.
KBC Index Nieruchomości utworzony zostanie na okres 4 lat od chwili rejestracji. Planowana data jego
likwidacji to 10 listopada 2005 r. W tym momencie warto wspomnieć, że w większości przypadków,
inwestycja w fundusz zamknięty spełnia swój cel, gdy pieniądze ulokowane zostaną na cały okres
funkcjonowania funduszu. Nie powinniśmy o tym zapominać i jeżeli nie mamy pewności co do tego,
czy oszczędności będą nam wcześniej potrzebne, lepiej zrezygnować z tego typu funduszy.
Konsekwencją wycofania się przed likwidacją jest bowiem dodatkowe, duże ryzyko. W przypadku KBC
Index Nieruchomości dotyczy ono przede wszystkim utraty gwarancji uzyskania minimalnej stopy
zwrotu oraz utrata dochodu z tytułu partycypacji w indeksie nieruchomości.
Polityka inwestycyjna
Jedynym zadaniem, jakie wykona TFI KBC w odniesieniu do funduszu KBC Index Nieruchomości będzie
zebranie środków podczas subskrypcji a następnie zakupienie tytułów uczestnictwa w subfunduszu
Fund Partners Kredyt Bank Europe Real Estate 1. Inwestowanie środków odbędzie się już po stronie
subfunduszu Luksemburskiego. Jednak również on będzie miał raczej pasywny charakter. Za większość
zebranych pieniędzy zakupi on obligacje emitowane lub gwarantowane przez kraj członkowski Unii
Gospodarczo – Walutowej lub innych emitentów, którzy posiadają odpowiedni poziom wiarygodności
kredytowej. Termin wykupu tych obligacji ma być zbliżony do terminu likwidacji funduszu. Nabyte na
początku działalności subfunduszu papiery będą zatem trzymane aż do terminu ich zapadalności,
który jednocześnie będzie w przybliżeniu terminem likwidacji subfunduszu.
Najbardziej istotną częścią portfela, decydującą o wielkości zysku z certyfikatów, nie będą jednak
obligacje, ale niestandardowy SWAP (kontrakt terminowy). Jest to umowa wymiany pomiędzy Fund
Partners Kredyt Bank Europe Real Estate 1, a jego drugą stroną w ramach której sub-fundusz oddawać
ma roczne kupony (odsetki) z obligacji w zamian za określony dochód w dniu zapadalności. To właśnie
sposób szacowania wspomnianego dochodu odróżnia od siebie wszystkie produkty z ochroną kapitału.
W przypadku KBC Index Nieruchomośći FIZ podstawą obliczenia będzie wzrost indeksu EPRA (Europe
Public Real Estate Index). Do określenia tego wzrostu wykorzystane zostaną następujące wartości:
© Copyright by Analizy Online Sp. z o.o.
strona 1 z 5
Nowa oferta na rynku funduszy
www.analizy.pl
23-09-2005
•
średnia arytmetyczna kursów zamknięcia indeksu z ostatniego dnia miesiąca, w którym był on
notowany, w okresie od maja do października 2009 r.
• średnia arytmetyczna kursów zamknięcia indeksu z 10 kolejnych notowań indeksu począwszy
od 14 listopada 2005 r.
Po likwidacji funduszu inwestor otrzyma 105% wzrostu EPRA Europe, obliczonego przy pomocy
powyższych wartości. W przypadku jednak, gdy stopa zwrotu będzie ujemna, inwestorowi wypłacona
zostanie kwota, którą na początku wpłacił do funduszu.
Analiza polityki inwestycyjnej wyraźnie pokazuje jak ważne jest trzymanie certyfikatów funduszu aż
do dnia likwidacji. Wycofując wcześniej pieniądze otrzymamy wyłącznie wartość zakupionych przez
KBC Index Nieruchomości obligacji przypadających na nasz udział w funduszu. Odsetki od tych
papierów przekazywane są już innemu podmiotowi, w ramach kontraktu swap, nie stanowią, zatem
naszego dochodu. Dodatkowo realizacja kontraktu terminowego nastąpi po likwidacji funduszu, zatem
wcześniejsza rezygnacja z inwestycji wiąże się z utratą dochodów ze wzrostu indeksu EPRA Europe.
Gdyby jednak inwestor zdecydował się na wcześniejszą sprzedaż certyfikatów, może to uczynić
korzystając z ich notowań na GPW. Możliwe będzie również umorzenie w określonych w statucie
dniach wykupu, przypadających cztery razy w ciągu roku (10 dzień lutego, maja, sierpnia i listopada).
Koszty i opłaty
Przy zakupie certyfikatów pobrana zostanie od nas opłata manipulacyjna w maksymalnej wysokości
2,9% dokonanej wpłaty. Jej wielkość jest jednak uzależniona od tego, w którym okresie subskrypcji
przystępujemy do funduszu. Dodatkowo, w przypadku zakupu więcej niż 300 certyfikatów będzie ona
indywidualnie negocjowana. Jeżeli inwestor wycofa się z inwestycji przed likwidacją funduszu
pobrana zostanie od niego również dodatkowa opłata przy umarzaniu certyfikatów.
Pod względem wysokości kosztu przystąpienia do KBC
Index Nieruchomości jest to najdroższy wśród
uruchomionych w ostatnim czasie funduszy z ochroną
kapitału. W KBC Złoty Dolar przy zakupie certyfikatów
maksymalnie płaciliśmy 1,8%, a w KBC Elita –
maksymalnie 2%. Trudno wytłumaczyć ten fakt, gdyż z
punktu widzenia konstrukcji są to tak naprawdę
identyczne produkty.
Opłaty manipulacyjne
Okres subskrybcji
3 wrz - 13 wrz
Wysokość
2,55%
14 wrz - 21 wrz
2,75%
22 wrz - 30 wrz
2,90%
Konstrukcja KBC Index Nieruchomości powoduje, że tak naprawdę koszty zarządzania nie mają
znaczenia dla inwestora, który nie wycofa się z lokaty przed zamknięciem funduszu. W czasie
likwidacji kwota, jaką otrzyma on za certyfikat będzie bowiem równa jego wartości nominalnej (nie
rzeczywistej) pomnożonej przez stopę dochodu. Ze względu na skomplikowany sposób naliczania tych
opłat, a także ich niewielkie znaczenie dla uczestnika, nie będziemy ich tutaj opisywać.
Ocena funduszu
Nowy produkt TFI KBC nie jest typowym funduszem nieruchomości, który bezpośrednio angażuje się
w projekty deweloperskie oraz zakup różnego rodzaju budynków czy gruntów. Stopa zwrotu KBC Index
Nieruchomości uzależniona będzie od wzrostu wartości indeksu EPRA Europe, w skład którego wchodzi
obecnie 86 najbardziej płynnych, notowanych na giełdach, spółek które koncentrują się głównie na
działalności deweloperskiej lub zakupie nieruchomości pod wynajem (tzw. property companies). Taka
ilość firm daje duży stopień dywersyfikacji indeksu. W efekcie jego wyniki nie są w większym stopniu
uzależnione od kondycji poszczególnych spółek, ale odzwierciedlają ogólne tendencje panujące w
sektorze nieruchomości.
W skład EPRA Europe wchodzą firmy z 13 krajów Europy Zachodniej. Powinno to powodować
niezależność jego wyników od sytuacji panującej w jednym kraju. Wielka Brytania ma ponad 46%
udział w kapitalizacji indeksu, a trzy państwa (Wielka Brytania, Holandia oraz Francja) - 70%. Wartość
W rzeczywistości jednak EPRA Europe stanowi zatem przybliżony obraz koniunktury rynków
nieruchomości w zaledwie kilku krajach.
Obecnie obserwujemy wręcz spektakularny wzrost EPRA Europe. W ostatnich dwóch latach z poziomu
1136 pkt (19 września 2003) zwiększył się do 2001 pkt (19 września 2005), co daje ponad 76% stopę
© Copyright by Analizy Online Sp. z o.o.
strona 2 z 5
www.analizy.pl
Nowa oferta na rynku funduszy
23-09-2005
zwrotu. Biorąc pod uwagę, że inwestycja w KBC Index Nieruchomości gwarantuje nam dochód na
poziomie 105% wzrostu EPRA Europe, trudno oprzeć się wrażeniu, że jest to wręcz idealna lokata.
W jakim bowiem innym
segmencie
rynku
2,3% 5,0% 2,5% 0,6%
moglibyśmy zyskać w
1,0%
ciągu dwóch lat prawie
80% (105% z 76). Aby
10,5%
jednak realnie ocenić
wartość i ryzyko tej
0,2%
lokaty przyjrzyjmy się
7,2%
dokładniej indeksowi.
46,0%
Jego wyniki nie zawsze
13,9%
były dobre, o czym
świadczy
wykres
3,1%
prezentujący
stopy
zwrotu
w
15-letnim
2,9%
okresie.
Austria
Belgia
Dania
4,7%
Wczesne lata 90-te to
Finlandia
Francja
Grecja
czas poważnej recesji na
Hiszpania
Holandia
Niemcy
Szwajcaria
Szwecja
Wielka Brytania
europejskich
rynkach
Włochy
nieruchomości. Dotknięte
nią zostały zwłaszcza
Źródło: EPRA
takie kraje jak Wielka
Brytania oraz Holandia (60% udział w kapitalizacji EPRA Europe). Mniejsze znaczenie miała natomiast
we Francji, Hiszpanii czy Niemczech. Spadające na ceny nieruchomości nie wywoływały wtedy
wzrostu popytu, co w efekcie doprowadziło do pogorszenia sytuacji spółek z tego segmentu. W ciągu
3,5 roku wartość indeksu spadła o ponad 700 pkt (ponad 60%). Odbicie nastąpiło w połowie roku, 92
ale przez kilka następnych lat stopy zwrotu EPRA Europe cechował duży poziom niestabilności.
Obserwowaliśmy kilkudziesięcioprocentowe wzrosty, a następnie równe spektakularne spadki.
Dodatkowo
trwająca
Wartość indeksu EPRA Europe
kilka
lat
hossa
w
segmencie
akcji
spowodowała
odpływ 2500
środków
do
tych
papierów
i
efekcie
osłabiała
dodatkowo 2000
wyniki
„property
companies”.
Ostatnia 1500
recesja
na
rynku
nieruchomości,
1000
poprzedzająca aktualny
wzrost indeksu, miała
miejsce w okresie od
500
czerwca 2002 roku do
marca 2003 roku. Jej
0
podłoże było jednak
zupełnie inne niż w
przypadku recesji z lat
80-tych czy wspominanej
już z początku lat 90tych, kiedy ceny spadały
nie pociągając za sobą Źródło: EPRA
wzrostu popytu. W tym przypadku wskaźniki makroekonomiczne były bardzo dobre. W Wielkiej
Brytanii (podobnie jak w strefie Euro) mieliśmy niewysokie i stabilne stopy procentowe, co w
normalnych warunkach sprzyja rozwojowi rynku nieruchomości. Dodatkowo rosły ceny (np. w Wielkiej
Brytanii ceny mieszkań wzrosły o 28% w 2002 r.) i popyt, który napędzała między innymi recesja na
rynku akcji (głównie w sektorze technologicznym). Pozornie sprzyjające warunki osłabiały jednak
wyniki „property companies” i rezultacie wartość indeksu spadła o ponad 27% w okresie od końca
maja 2002 r. do końca kwietnia 2003 r.
© Copyright by Analizy Online Sp. z o.o.
2005-01-01
2004-01-01
2003-01-01
2002-01-01
2001-01-01
2000-01-01
1999-01-01
1998-01-01
1997-01-01
1996-01-01
1995-01-01
1994-01-01
1993-01-01
1992-01-01
1991-01-01
1990-01-01
Przybliżony udział poszczególnych krajów w indeksie EPRA Europe
strona 3 z 5
www.analizy.pl
Nowa oferta na rynku funduszy
23-09-2005
W roku 2003 sytuacja zaczęła się poprawiać. Ceny nieruchomości nadal rosły, i w konsekwencji
zmalała ilość zawieranych na rynku transakcji (w Wlk. Brytanii nawet 15% spadek w niektórych
segmentach). Na początku roku 2003 Bank Centralny w Anglii, jak również Europejski Bank Centralny,
zdecydowały się na kilka obniżek stóp procentowych. Być może to wpłynęło korzystnie na rynek
nieruchomości, gdyż zaczął on wychodzić z recesji. Od ponad 3 lat, wartości spółek z indeksu bardzo
szybko rosną. Jest to następstwo wzrastającego popytu na nieruchomości w efekcie zwiększania się
zamożności ludności i niskiego oprocentowania kredytów hipotecznych. Ceny nieruchomości
wzrastają, a w wyniki spółek na mim operujących są coraz lepsze. Trudno jednak przewidzieć, przez
jaki czas utrzyma się dobra koniunktura. KBC Index Nieruchomości utworzony będzie na okres 4 lat.
Wiele może się wtedy wydarzyć. Niewątpliwie powinniśmy być uważni, gdyż jak pokazuje historia,
wysokie stopy zwrotu indeksu przeplatane są występującymi, co kilka lat kryzysami. Naszą uwagę
powinny również zwrócić informacje prasowe mówiące o przegrzaniu się rynku europejskiego ale
również w USA i Australii. W tych rejonach ceny nieruchomości są już bardzo wysokie i eksperci
przestrzegają przed bardzo prawdopodobną korektą rynku. Trudno jednak ocenić kiedy ona nastąpi i
czy rozłoży się ona na parę lat czy też bańka spekulacyjna pęknie nagle. Inwestor może być pewny
jednej rzeczy – KBC Index Nieruchomości rozpocznie inwestycję w czasie hossy, a takie lokaty zawsze
obarczone są dużo większym ryzykiem.
Anna Pałka
© Copyright by Analizy Online Sp. z o.o.
[email protected]
strona 4 z 5
www.analizy.pl
Nowa oferta na rynku funduszy
23-09-2005
Spółka Analizy Online jest niezależną firmą analityczną zajmującą się monitoringiem rynku polskich i
zagranicznych instytucji zbiorowego lokowania środków: funduszy inwestycyjnych, emerytalnych oraz
ubezpieczeniowych funduszy kapitałowych). W zakres analiz rynku funduszy wchodzą między innymi
rankingi funduszy, ocena efektywności działań zarządzających oraz analiza ich wpływu na polski rynek
finansowy.
Zakres działalności firmy obejmuje również monitoring zmian akcjonariatu polskich spółek publicznych
oraz analizę rynku polskich papierów dłużnych.
Opis grup oraz budowa indeksów
grupa
opis
Konstrukcja i skład indeksu
RPP
Fundusze pieniężne i gotówkowe, IRFU rpp - indeks funduszy pieniężnych i gotówkowych, oparty
inwestujące zebrane aktywa w na
rentowności
13-tyg.
bonów
skarbowych
(IBS13),
depozyty bankowe lub instrumenty skonstruowanym i obliczanym przez Analizy Online
rynku pieniężnego
PDP
Fundusze
polskich
dłużnych, inwestujące
aktywa
w
dłużne
wartościowe
SWP
Fundusze
stabilnego
wzrostu, IRFU swp - indeks funduszy stabilnego wzrostu, oparty na
inwestujące od 0 do 50% wartości Warszawskim Indeksie Giełdowym (20%) oraz indeksie IROS (80%)
zgromadzonych
aktywów
na
krajowym rynku akcji
MIP
Fundusze mieszane, inwestujące od IRFU mip - indeks funduszy mieszanych, oparty na Warszawskim
krajowym rynku akcji średnio Indeksie Giełdowym (50%) oraz indeksie IROS (50%)
połowę zgromadzonych aktywów
(zarówno 0-100% jak i 40-60%)
AKP
Fundusze polskich akcji, dla których IRFU akp - indeks funduszy polskich akcji, oparty na
inwestycje na krajowym rynku akcji Warszawskim Indeksie Giełdowym (75%) oraz indeksie IBS13
nie powinny być niższe niż 66% (25%)
wartości aktywów
papierów IRFU pdp - indeks funduszy papierów dłużnych, oparty na
posiadane Indeksie Rynku Obligacji Skarbowych (IROS), skonstruowanym i
papiery obliczanym przez Analizy Online
Niniejsze opracowanie zostało sporządzone wyłącznie w celu informacyjnym zgodnie z najlepszą wiedzą i
starannością autorów. Dane wykorzystane przy tworzeniu opracowania pochodzą ze źródeł uważanych przez firmę
Analizy Online Sp. z o.o. za wiarygodne i dokładne, lecz nie istnieje gwarancja, iż są one kompletne i
odzwierciedlają stan faktyczny.
Opinie zawarte w niniejszym opracowaniu częściowo bazują na wartościach szacunkowych, wyznaczanych zgodnie
z metodologią stosowaną przez Analizy Online Sp. z o.o., które mogą odbiegać od danych rzeczywistych.
Spółka Analizy Online Sp. z o.o. nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody spowodowane wykorzystaniem
opinii i informacji zawartych w niniejszym opracowaniu. Niniejsze opracowanie jest przeznaczone do wyłącznego,
własnego użytku Klientów spółki Analizy Online Sp. z o.o., którzy otrzymali je bezpośrednio od spółki Analizy
Online Sp. z o.o.
Publikowanie niniejszego opracowania w prasie, internecie i innych środkach masowego przekazu w całości bądź w
części, jak również przytaczanie zawartych w nim opinii wymaga pisemnej zgody spółki Analizy Online Sp. z o.o.
© Copyright by Analizy Online Sp. z o.o.
strona 5 z 5