Co musisz wiedzieć, aby sprzedać swoją nieruchomość

CO MUSISZ WIEDZIEĆ, ABY SPRZEDAĆ SWOJĄ NIERUCHOMOŚĆ?
CZY UMIESZ SAMODZIELNIE SPRZEDAĆ NIERUCHOMOŚĆ? WIESZ JAKĄ UMOWĘ PODPISAĆ? JAKIE SĄ
JAK ZABEZPIECZYĆ SIĘ PRZED OSZUSTWEM?
KOSZTY?
Zasadnicza kwestią jest przygotowanie mieszkania do sprzedaży.
Przygotowanie? Remont? Niekoniecznie. Wystarczy posprzątać! Twoja ukochana kolekcja
figurek może okazać się piękna tylko dla Ciebie. Lepiej schowaj większość kolekcji, zabawek.
Pamiętaj, im mniej rzeczy w pomieszczeniu, tym wydaje się ono większe. Spraw by wystrój
stał się jak najbardziej neutralny. Zdjęcia rób dobrym aparatem, postaraj się uchwycić całe
pomieszczenie. Jeśli jest małe, zdjęcie robione z dołu optycznie je powiększy. Dodaj ciepłe
akcenty w postaci kwiatka w rogu, lub filiżanek na stole.
Gdy już zaczną pojawiać się oglądający będziesz musiał dobrze zaprezentować swoje
mieszkanie. Jeśli nie jesteś sprawnym prezenterem i negocjatorem warto skorzystać z usług
pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Gdy już pojawi się chętny prawdopodobnie podpiszecie umowę przedwstępną. Po co jest
podpisywana? Aby kupujący miał czas na otrzymanie kredytu, aby sprawdzić stan prawny lub
możliwość jego zmiany. W jakiej formie? Może być cywilnoprawna lub w formie aktu
notarialnego. Jaka jest różnica? Jeśli umowa została zawarta w formie aktu notarialnego a
jedna ze stron uchyla się od jej zawarcia, druga ze stron ma możliwość dochodzić zawarcia
umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta przed sądem. Jeśli podpisano zwykłą umowę
druga ze stron zachowuje zadatek lub, jeśli z umowy nie wywiązał się sprzedający, wypłaca
jego dwukrotność.
Umowa sprzedaży musi być podpisana w formie aktu notarialnego. Dla notariusza należy
przygotować dokumenty dotyczące stron transakcji, a więc:
dowód osobisty lub paszport
numer NIP, PESEL
zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej
skrócony odpis aktu małżeństwa na potwierdzenie zmiany nazwiska kobiety
wyrok sądowy o rozwodzie
akt notarialny o ustanowieniu rozdzielności majątkowej
oraz dokumenty dotyczące nieruchomości:
akt nabycia nieruchomości
odpis Księgi Wieczystej
Ale dla kupującego należy jeszcze przygotować zaświadczenie ze spółdzielni o braku
zaległości, zaświadczenie o braku zameldowania.
Czy sprzedaż nieruchomości wiąże się z poniesieniem kosztów? Sprzedający będący osobą
fizyczną musi tylko zapłacić podatek dochodowy, a i to tylko w określonych sytuacjach.
Zwolniony z podatku jesteś w następujących przypadkach:
jeśli jesteś właścicielem dłużej niż 5 lat
nabyłeś nieruchomość przed 31.12.2006 i w ciągu dwóch lat przeznaczysz przychód
na inne cele mieszkaniowe (w przeciwnym razie musisz zapłacić 10% ceny)
nabyłeś nieruchomość między 01.01.2007 a 31.12.2008 i byłeś zameldowany na
pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy (w przeciwnym razie musisz zapłacić 19%
od dochodu)
nabyłeś nieruchomość po 01.01.2009 i w ciągu dwóch lat przeznaczysz przychód na
inne cele mieszkaniowe (w przeciwnym razie musisz zapłacić 19% od dochodu).
Jak zabezpieczyć się przed nierzetelnym kupującym? Pamiętaj, że momentem przeniesienia
własności jest moment podpisania aktu sprzedaży nieruchomości a nie moment otrzymania
zapłaty. Jeśli więc zapłata ma nastąpić później, zadbaj by w umowie znalazł się zapis
„kupujący zobowiązuje się zapłacić umówioną cenę w dniu zawarcia umowy poddając się
rygorowi egzekucji wprost z aktu notarialnego w trybie art. 777 KPC”. Oznacza to, że w
przypadku niezapłacenia, akt notarialny, po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności pozwoli
komornikowi egzekwować należności.
Jednak jeśli gubisz się w gąszczu działań marketingowych, prezentacji, negocjacji,
dokumentacji, możesz się zwrócić do biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami by
ono zajęło się sprzedażą Twojej nieruchomości. W tym celu polecam wybrać biuro o
ugruntowanej pozycji na rynku i podpisać umowę na wyłączność.
Zaraz! Dlaczego od razu wyłączność? Nie lepsza otwarta? Można się wówczas zgłosić do kilku
biur…
Do kilku? To znaczy, że do żadnego z nich naprawdę… Wyłączność oznacza, że makler o wiele
mocniej zaangażuje się w proces sprzedaży, przeznaczy większe fundusze na reklamę tej
konkretnej nieruchomości. Ponadto możesz przekazać jednej kompetentnej osobie, która
przecież zajmuje się sprzedażą lokali na co dzień, wszystkie sprawy z tym związane: reklamę,
prezentacje, negocjacje, przygotowanie dokumentacji, kontrolę wiarygodności kupującego.
Umowa na wyłączność pozwala też wynegocjować lepsze warunki finansowe.
MARTA STRZAŁKOWSKA