Przeniesienie własności i zasiedzenie

dr hab. Bartłomiej Swaczyna
Materiały na ćwiczenia z prawa cywilnego
- Przeniesienie własności i zasiedzenie –
1. Wobec zawirowań na rynkach finansowych Paweł postanowił ulokować część swoich
pieniędzy w sposób niemający nic wspólnego z obrotem instrumentami finansowymi. Wpadł na
pomysł kupna konia. Ponieważ nie znał się na tym, zwrócił się do Leszka, hodowcy koni. Zawarto
umowę sprzedaży, w której za określoną cenę Paweł kupił od Leszka reproduktora rasy folblut. Strony
ustaliły także, że Leszek w ciągu miesiąca wskaże konia odpowiadającego warunkom umowy spośród
ogierów znajdujących się w jego hodowli. W ustalonym terminie Leszek poinformował Pawła, że ma
dla niego ogiera o imieniu Casanova (Paragraf–Causa/Konkubent). Ponieważ Paweł nie był
zainteresowany prowadzeniem hodowli, chętnie przystał na propozycję wydzierżawienia konia
Leszkowi, który dzięki temu mógłby w dalszym ciągu czerpać dochody z Casanovy. W ten sposób
Casanova nie widząc nawet na oczy swojego nowego pana pozostał w stajni Leszka.
Kto jest właścicielem Casanovy?
2. Andrzej był właścicielem łąki o powierzchni 1,5 ha. Jego sąsiad, Tomasz chciał odkupić część
łąki o pow. 50a. Po krótkich negocjacjach strony udały się do notariusza i w formie aktu notarialnego
zawarły umowę sprzedaży 50a łąki należącej do Andrzeja za 30 000 zł. W umowie Andrzej
zobowiązał się również do jak najszybszego przeprowadzenia podziału geodezyjnego swojej
nieruchomości, umożliwiającego precyzyjne oznaczenie przedmiotu umowy. Strony ustaliły, że to
sprzedawca będzie uprawniony do wskazania części nieruchomości, która ma przypaść w kupującemu
w wykonaniu umowy sprzedaży.
Czy, a jeżeli tak, to przy spełnieniu jakich przesłanek, Tomasz może na podstawie tej umowy
nabyć własność części łąki należącej do Andrzeja?
Por. wyrok SA w Krakowie z dnia 20 lutego 2001 r., I ACA 47/01, Transformacje Prawa
Prywatnego 2001, nr 2; wyrok SN z dnia 24 września 2003 r., III CKN 493/01, Lex nr 146460.
3. Kamil sprzedał Annie garaż stanowiący odrębną nieruchomość lokalową. Umowę zawarto w
formie aktu notarialnego. Anna jednak nie dokonała zapłaty w terminie. Wobec tego Kamil wyznaczył
jej na piśmie dodatkowy, miesięczny termin, którego Anna znowu nie dotrzymała. Kamil wysłał więc
do Anny list polecony, w którym stwierdził, że „zrywa umowę i żąda zwrotu garażu”. Kiedy listonosz
przyniósł list do mieszkania Anny, ta –zorientowawszy się, kto jest nadawcą – odmówiła przyjęcia
przesyłki. List wrócił do Kamila z adnotacją, że adresat odmówił przyjęcia przesyłki w dniu 21. marca
1998 r. Wkrótce Kamil zmarł. Jego jedynym spadkobiercą okazał się Ludwik, który w kwietniu 2009
r. zażądał od Anny wydania garażu w ciągu dwóch tygodni. Po bezskutecznym upływie terminu
Ludwik wystąpił przeciwko Annie z powództwem windykacyjnym.
Jaki wyrok powinien zapaść w tym postępowaniu?
Por. uchw. SN z dnia 15 czerwca 1978 r., III CZP 34/78, OSP 1978, nr 12, poz. 220; uchw. SN(7)
z dnia 17 listopada 1981 r., III CZP 12/81, OSN 1982, nr 4, poz. 44; uchw. SN z dnia 5 maja 1993 r.,
III CZP 9/93, OSN 1993, nr 12, poz. 215; uchw. SN (7) z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94,
OSN 1995, nr 3, poz. 42.
4. Nieruchomość gruntowa należąca do Jarosława przylegała do gruntu Haliny. Halina chciałaby
wybudować dom i bardzo zależałoby jej na powiększeniu działki o grunt Jarosława. Strony doszły do
porozumienia i zawarły w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży gruntu. W umowie zastrzeżono
jednak, że w ciągu roku Halina może odstąpić od umowy. Grunt został wydany kupującej a cena
zapłacona. Minął rok i Halina nie skorzystała z uprawnienia do odstąpienia od umowy. Po pewnym
czasie postanowiła sprzedać działkę kupioną od Jarosława. Notariusz odmówił jednak sporządzenia
aktu notarialnego umowy sprzedaży, twierdząc, że Halina nie jest właścicielką sprzedawanej
nieruchomości.
Czy notariusz trafnie ocenił stan prany nieruchomości?
5. Spółka z o.o. A pożyczyła spółce z o.o. B dwa miliony zł. Umowę zawarto w formie pisemnej.
Kiedy nadszedł termin zwrotu pożyczki, okazało się, że spółka A nie ma pieniędzy na zapłatę długu.
Strony uzgodniły zatem, że w celu zwolnienia ze zobowiązania z tytułu pożyczki spółka A przeniesie
na B własność oznaczonej nieruchomości gruntowej. Umowę przenoszącą własność zawarto w formie
aktu notarialnego. Na podstawie wypisu tego aktu notarialnego spółka B została wpisana w księdze
wieczystej jako właściciel. Po pewnym czasie spółka A wystąpiła jednak z powództwem o
uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
przez nakazanie wykreślenia B i wpis A jako właściciela. Zdaniem powódki umowa przenosząca
własność była bowiem nieważna wobec nieistnienia zobowiązania stanowiącego podstawę prawną
tego rozporządzenia wskutek niezachowania formy aktu notarialnego dla umowy pożyczki.
Czy żądanie to jest uzasadnione?
Por. wyrok SN z dnia 3 lipca 2008 r., IV CSK 149/08, OSNC-ZD 2009, z. A, poz. 17.
6. Spółka z o.o. A pożyczyła spółce z o.o. B dwa miliony zł. Strony uzgodniły, że wykonanie
tego zobowiązania może nastąpić przez zapłatę pożyczonej sumy wraz z odsetkami albo przez
przeniesienie własności oznaczonej nieruchomości. Wybór sposobu wykonania zobowiązania należy
do dłużnika. Umowę zawarto w formie pisemnej. Kiedy nadszedł termin płatności spółka A złożyła na
piśmie oświadczenie o wyborze przeniesienia własności nieruchomości jako sposobie spełnienia
świadczenia. Następnie w wykonaniu tej umowy zawarto w formie aktu notarialnego umowę
przenoszącą własność nieruchomości. Na podstawie wypisu tego aktu notarialnego spółka B została
wpisana w księdze wieczystej jako właściciel. Po pewnym czasie spółka A wystąpiła jednak z
powództwem o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym przez nakazanie wykreślenia B i wpis A jako właściciela. Zdaniem powódki umowa
przenosząca własność była bowiem nieważna wobec nieistnienia zobowiązania stanowiącego
podstawę prawną tego rozporządzenia wskutek niezachowania formy aktu notarialnego dla umowy
pożyczki.
Czy żądanie to jest uzasadnione?
7. Franciszek był kolekcjonerem zabytkowych samochodów. Kupował zniszczone egzemplarze
za niewielką cenę i następnie żmudną pracą doprowadzał je do stanu dawnej świetności. Jeden ze
składników kolekcji szczególnie upodobał sobie jego wnuk, Tadeusz. Po śmierci Franciszka
odnaleziono testament własnoręczny (napisany w całości pismem ręcznym, podpisany nazwiskiem i
imieniem oraz opatrzony datą), w którym Franciszek ustanowił zapis zwykły tego samochodu na rzecz
Tadeusza pod warunkiem, ze uzyska on prawo jazdy. Do całego spadku powołał zaś swojego syna, a
ojca Tadeusza, Stanisława. Kiedy tylko Tadeusz zapisał się na kurs prawa jazdy, Stanisław zawarł z
nim umowę przenoszącą własność samochodu w wykonaniu zapisu. Pół roku później Tadeusz za
trzecim razem zdał egzamin. Poprosił swojego kolegę mechanika, aby ten sprawdził działanie układu
kierowniczego. Kolega zgodził się to zrobić po znajomości licząc, że będzie mógł od czasu do czasu
przejechać się wspaniałym samochodem Tadeusza. Niestety, po dostarczeniu przez Tadeusza
samochodu do warsztatu kolega zaczął go unikać. Po kilku miesiącach Tadeusz wystąpił do sądu z
powództwem o wydanie pojazdu.
Czy sąd powinien uwzględnić powództwo?
8. Janina była właścicielką kawalerki stanowiącej odrębną nieruchomość. W testamencie
holgraficznym zapisała tę kawalerkę swojej wnuczce, Paulinie. Opatrzyła jednak to rozrządzenie
warunkiem, że Paulina nie będzie palić papierosów. Cały spadek na postawie tego testamentu nabył
konkubent Janiny, Grzegorz. W wykonaniu zapisu Grzegorz zawarł z Pauliną, która niezmiennie
pozostawała nikotynową abstynentką, w formie aktu notarialnego umowę przenoszącą własność
kawalerki. Akt notarialny zawierał także wniosek o wykreślenie w dziale drugim księgi wieczystej
Janiny i wpis Pauliny jako właścicielki nieruchomości. Do wypisu aktu notarialnego umowy
przenoszącej własność załączono również wypis zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia
stwierdzającego nabycie spadku po Janinie przez Grzegorza. Sąd wieczystokięgowy oddalił wniosek o
wpis.
Czy orzeczenie to było trafne?
9. Przemysław jesienią 1969 r. nieformalnie sprzedał część swojego gruntu Tomaszowi i
Jerzemu, którzy zamierzali wznieść na tej nieruchomości dom dwurodzinny. Kupujący, niezwłocznie
objęli tę nieruchomość w posiadanie. Przemysław zmarł wiosną 1989 r., a spadek po nim nabyli z
ustawy: żona Jadwiga, synowie Janusz (ur. w 1969 r.) i Andrzej (ur. w lutym 1989 r.) oraz córka
Grażyna (ur. w 1973 r.). Jadwiga latem 1989 r. zapadła na poważną chorobę psychiczną,
uzasadniającą jej całkowite ubezwłasnowolnienie, lecz do chwili obecnej nie została
ubezwłasnowolniona. Grażyna w styczniu 1990 r. wyszła za mąż. W październiku 2011 r. sąd
rozpatrywał wniosek Tomasza o stwierdzenie zasiedzenia wspomnianej nieruchomości.
Jakie postanowienie powinien był wydać sąd?
Por. uchwała SN z dnia 8 lipca 1969 r., III CZP 41/69, OSN 1970, nr 7–8, poz. 121; uchwała SN
z dnia 26 stycznia 1978 r., III CZP 96/77, OSN 1978, nr 11, poz. 195; postanowienie SN z dnia 5
września 1989 r., III CRN 277/89, OSP 1991, nr 7, poz. 186; uchwała SN (7) z dnia 6 grudnia 1991 r.,
III CZP 108/91, OSN 1992, nr 4, poz. 48.
10. Od roku 1972 Leszek przejeżdżał utwardzoną drogą przez nieruchomość Katarzyny skracając
sobie w ten sposób dojazd do własnej nieruchomości. Katarzyna nie sprzeciwiała się temu, ponieważ
droga istniała tam od lat i nie przeszkadzała w korzystaniu z jej nieruchomości. Kiedy Katarzyna
wyemigrowała w 1986 r. do Stanów Zjednoczonych, Leszek zawładnął całą nieruchomością i wzniósł
na jej granicach ogrodzenie. W styczniu 2013 r. do Polski przyjechała córka zmarłej niedawno
Katarzyny będąca jej jedyną spadkobierczynią. Zażądała od Leszka wydania nieruchomości. Zamiast
tego jednak Leszek wystąpił do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości oraz
alternatywnie – zasiedzenia służebności przejazdu.
Czy i ewentualnie w jakim zakresie sąd powinien uwzględnić wniosek Leszka?
Por. postanowienie SN z dnia 12 marca 1971 r., III CRN 516/70, OSP 1971, z. 11, poz. 207.
11. Dominika sprzedała Halinie nieruchomość lokalową pod warunkiem, że Kamil nie skorzysta z
przysługującego mu umownego prawa pierwokupu lokalu. Umowę zawarto w formie aktu
notarialnego. Kiedy bezskutecznie minął termin do wykonania prawa pierwokupu, Dominika wydała
lokal Halinie, która dokonała w tym samym dniu przelewu pieniędzy na konto Dominiki. Minęły od
tego czasu 23 lata.
Kto jest właścicielem lokalu?
Por. postanowienie SN z dnia 23 kwietnia 1997 r., I CKN 74/97, OSN 1997, nr 11, poz. 171;
postanowienie SN z dnia 24 marca 1999 r., I CKN 1081/97, OSN 1999, nr 10, poz. 181.
12. Na pięknej działce rekreacyjnej w Szczawnicy, na zboczach Bryjarki, z widokiem na
Palenicę i Trzy Korony stał wsparty na drewnianych palach domek letniskowy. Działka ta należała do
Tomasza, który w styczniu 1991 r. sprzedał ją Lucynie. Lucyna dowiedziała się w 1993 r., że Tomasz
był całkowicie ubezwłasnowolniony w chwili zawierania z nią umowy sprzedaży, ale postanowiła
zachować to w tajemnicy. W maju 2011 r. opiekun Tomasza zażądał od Lucyny wydania działki wraz
z domkiem letniskowym. W odpowiedzi Lucyna wystąpiła do sądu o stwierdzenie zasiedzenia
nieruchomości i domku letniskowego.
Jakie orzeczenie powinien wydać sąd?
13. Andrzej i Cezary są właścicielami gruntu leśnego, który odziedziczyli po swoim ojcu. Ojciec
sam odziedziczył ten grunt po swojej matce i posiadał go przez 23 lata. Andrzej zamierzał wziąć w
banku kredyt i – wspólnie z Cezarym – dokonać przewłaszczenia odziedziczonej nieruchomości na
zabezpieczenie. Bank badając wartość zaproponowanego zabezpieczenia nabrał wątpliwości, czy
rzeczywiście własność nieruchomości przysługuje Andrzejowi i Cezaremu; brak było bowiem księgi
wieczystej dla tej nieruchomości, a bracia nie dysponowali dokumentami, które ponad wszelką
wątpliwość wskazywałyby na ich uprawnienia. Postanowili więc wystąpić z wnioskiem o stwierdzenie
zasiedzenia rzeczonego gruntu, jako że sami władali nieruchomością już 12 lat.
Czy sąd powinien uwzględnić wniosek?
Por . orz. SN z dnia 24 stycznia 1964 r., RPEiS 1965, nr 2, s. 358.
14. Rodzeństwo: Janusz i Barbara byli współwłaścicielami gruntu, który przed laty podarował
im ojciec. Po pewnym czasie – w 1982 r. – ustalili, że Janusz będzie uprawiał część północną, a
Barbara – południową nieruchomości. Umowę zawarto w formie pisemnej. W 2012 r. Janusz chciałby
ustanowić na swojej części gruntu użytkowanie na rzecz Matyldy.
Czy jest to dopuszczalne?
Por. postanowienie SN z dnia 11 października 2002 r., I CKN 1009/00, Lex nr 75269.
15. Wanda była właścicielką lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. Sprzedała go
Grzegorzowi. Ze względu na chorobę psychiczną w chwili zawierania umowy znajdowała się w stanie
wyłączającym świadome powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Zarówno jednak notariusz, jak i
Grzegorz nie zauważyli w zachowaniu się Wandy niczego podejrzanego. Grzegorz odebrał klucze do
lokalu 21 lutego 1992 r. Wanda zmarła jesienią 2011 r. Syn Wandy 21 lutego 2012 r. o godz. 23 30
nadał na poczcie list polecony do sądu zawierający wniosek o stwierdzenie nabycia spadku po
Wandzie.
Kto będzie właścicielem nieruchomości następnego dnia?
Por. uchwała SN z dnia 18 czerwca 1968 r., III CZP 46/68, OSN 1969, z. 4, poz. 62.
16. Olga miała służebność mieszkania w domu wzniesionym na nieruchomości stanowiącej
przedmiot własności Marii. Maria podarowała grunt Władysławowi bez zachowania formy aktu
notarialnego. Od objęcia przez Władysława gruntu w posiadanie minęły 32 lata. Żyje jeszcze Maria.
Jaki jest stan prawny nieruchomości?
Por. wyrok SN z dnia 29 grudnia 1967 r., III CZP 59/67, OSN 1968, nr 7, poz. 128.