Nieruchomość z ochroną

Nieruchomość z ochroną
Wpisany przez Małgorzata Dygas
W Polsce jest ok. 15 tys. licencjonowanych zarządców nieruchomości; podlegają oni
obowiązkowi ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej z tytułu czynności zawodowych.
Licencjonowani zarządcy nieruchomości podlegają obowiązkowi ubezpieczenia
odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywania czynności zawodowych.
Pułapki OWU
Ogólne warunki obowiązkowych ubezpieczeń (OWU) OC zarządcy nieruchomości często nie
uwzględniają specyficznych, indywidualnych potrzeb podmiotu poszukującego ochrony. Dlatego
istotne jest dokładne zdefiniowanie przedmiotu ubezpieczenia oraz analiza:
- ograniczeń odpowiedzialności, np. przerw w użytkowaniu dłuższych niż określona liczba
dni - po jej przekroczeniu większości towarzystw ubezpieczeń w razie zaistnienia szkody nie
wypłaci odszkodowania;
- wyłączeń odpowiedzialności za szkody powstałe podczas prac budowlanych lub
remontowych;
- wyłączeń odpowiedzialności za szkody powstałe wskutek katastrofy budowlanej;
- innych zapisów wymienionych w ogólnych warunkach danego ubezpieczenia.
Licencjonowani zarządcy nieruchomości podlegają obowiązkowi ubezpieczenia
odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywania czynności zawodowych. Zawarty jest on w art.
186 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2000 r. nr 46, poz. 543, z późn.
zm.).
1/7
Nieruchomość z ochroną
Wpisany przez Małgorzata Dygas
Szczegółowy zakres i sumę ubezpieczenia reguluje, wydane na podstawie delegacji zawartej w
wymienionej ustawie, rozporządzenie ministra finansów z 21.09.2004 r. „W sprawie
obowiązkowego ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości", z którego wynika, że „minimalna
suma gwarancyjna (...) w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz wszystkich zdarzeń, których
skutki objęte są umową ubezpieczenia OC wynosi równowartość w złotych 50 000 euro".
Zakresem ubezpieczenia jest objęta odpowiedzialność cywilna zarządcy (ubezpieczony) za
szkody powstałe w następstwie jego działania lub zaniechania w okresie trwania ochrony oraz
w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością.
Szkody bez pokrycia
Obowiązkowe ubezpieczenia OC zarządcy, choć pokrywają dosyć szeroki zakres rodzajów
ryzyka, to nie obejmują np.: szkód wyrządzonych przez ubezpieczonego po pozbawieniu go
licencji zawodowej, a także w okresie zawieszenia licencji zawodowej, chyba że szkoda jest
następstwem wykonywania czynności zarządzania nieruchomością przed pozbawieniem lub
zawieszeniem licencji; szkód polegających na zapłacie kar umownych; szkód powstałych
wskutek działań wojennych, stanu wojennego, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru.
Suma gwarancyjna określona w akcie prawnym jest jedynie wymaganą sumą minimalną, która
w wielu przypadkach jest nieadekwatna do wielkości i wartości zarządzanego majątku, a tym
samym do wysokości potencjalnej szkody. Na przykład zaniedbania związane z ochroną
przeciwpożarową mogą spowodować stratę przekraczającą znacznie obowiązkowy limit
ubezpieczenia. Zatem w interesie zarządców jest podwyższenie ustawowej sumy gwarancyjnej
przez zawarcie dodatkowego nadwyżkowego ubezpieczenia OC o indywidualnym zakresie
ubezpieczonych rodzajów ryzyka.
2/7
Nieruchomość z ochroną
Wpisany przez Małgorzata Dygas
„W ubezpieczeniach obowiązkowych OC zarządcy zasadą jest, że odpowiedzialność
ubezpieczyciela „idzie" za odpowiedzialnością ubezpieczonego. W praktyce jednak nie całą
odpowiedzialność zarządcy da się ubezpieczyć, co wynika z wielu wyłączeń występujących w
ogólnych warunkach ubezpieczenia tego typu produktów. Brak wypłaty odszkodowania może
być także efektem błędnie zawartej umowy. Również poziom ewentualnych szkód i roszczeń z
tytułu odpowiedzialności cywilnej jest nieprzewidywalny. Powoduje to duże trudności w
określeniu wysokości sumy gwarancyjnej podczas zawierania ubezpieczenia. Zatem punktem
odniesienia może być wartość majątku pozostającego w zarządzie z uwzględnieniem
przychodów z tytułu zarządzania. Działać będzie wówczas zasada - im wyższe parametry, tym
wyższa suma gwarancyjna" - poinformowała Joanna Winkiel, broker specjalista z STBU
Brokerzy Ubezpieczeniowi.
Dodatkowe ubezpieczenia
Poza obowiązkowymi ubezpieczeniami OC zarządcy nieruchomości, towarzystwa ubezpieczeń
mają w swojej ofercie dla tej grupy zawodowej dobrowolne ubezpieczenia występujące jako
ubezpieczenia nadwyżkowe (dotyczą sytuacji, w których wysokość roszczenia wyczerpie limit
określony w polisie obowiązkowej i należy skorzystać z limitu dobrowolnego) oraz równoległe
(polisa funkcjonuje niezależnie od ubezpieczenia obowiązkowego). Posiadanie przez zarządcę
nieruchomości dobrowolnego ubezpieczenia OC pozwala w znaczny sposób podnieść jakość i
poziom bezpieczeństwa zarządzania nieruchomościami. Wykupienie dodatkowego
ubezpieczenia z sumą gwarancyjną ponad określony limit minimalny dodatkowo zabezpiecza
interesy zarządcy. Biorąc pod uwagę fakt, że firmy zarządzające nieruchomościami mają pod
swoją opieką majątek znacznej wartości - budynki i budowle oraz mienie ruchome, które jest
tam zlokalizowane, a także place, parkingi, chodniki czy mienie otaczające - doradcy
ubezpieczeniowi rekomendują zawieranie tego typu ubezpieczeń w ramach kompleksowego
programu ubezpieczeniowego.
3/7
Nieruchomość z ochroną
Wpisany przez Małgorzata Dygas
W ramach dobrowolnego ubezpieczenia OC zawodowego istnieje możliwość objęcia ochroną
odpowiedzialność cywilną ubezpieczonego za szkody powstałe w wyniku wykonywania
czynności zawodowych zarządcy nieruchomości na sumę gwarancyjną stanowiącą nadwyżkę
nad sumę gwarancyjną. Takie ubezpieczenia oferują m.in. Allianz Polska TU, Generali TU,
PZU.
Jak wynika z informacji uzyskanych z PZU, dobrowolnymi ubezpieczeniami nadwyżkowymi są
zainteresowani przede wszystkim zarządcy, którzy realizują umowy na rzecz dużych
organizacji, zwłaszcza międzynarodowych. Niejednokrotnie uwarunkowania dotyczące zakresu
ubezpieczenia, w tym wysokości sumy gwarancyjnej są określone w kontrakcie. Kalkulacja
składki zależna jest od wielu czynników, m.in. przychodu zarządcy, liczby pracowników,
doświadczenia itp.
Inne opcje ochrony
Zarządca nieruchomości prowadzący działalność gospodarczą lub działający w formie spółki
prawa handlowego może wykupić ubezpieczenie związane z prowadzeniem działalności
pozazawodowej oraz z posiadaniem nieruchomości wykorzystywanych do prowadzenia
działalności. W ramach tego wariantu zakres ubezpieczenia może zostać rozszerzony m.in. o
klauzulę odpowiedzialności cywilnej najemcy. Allianz Polska TU oprócz standardowej oferty
ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości ma w swojej ofercie klauzulę do tego produktu.
Ubezpieczenie oferowane na podstawie tej klauzuli stanowi uzupełnienie ochrony
ubezpieczeniowej dla przedsiębiorców prowadzących działalność zarządzania
nieruchomościami, zatrudniających nie tylko licencjonowanych zarządców.
Jak wynika z informacji uzyskanych z TU Allianz Polska: „Ograniczony, niewielki krąg
4/7
Nieruchomość z ochroną
Wpisany przez Małgorzata Dygas
licencjonowanych podmiotów utrzymujący się na stałym poziomie, rozproszenie podmiotów na
rynku - brak ogólnopolskiego stowarzyszenia (jednego podmiotu, z którym można negocjować
warunki ubezpieczeń dla całej grupy) - powoduje, że trudne jest dotarcie do klientów i
wypracowanie oferty mogącej być podstawą stałej współpracy na większą skalę". Z danych
podanych przez PZU wynika, że w Polsce jest obecnie około 15 tys. licencjonowanych
zarządców nieruchomości.
Zawarcie umowy
Ubezpieczającym oraz ubezpieczonym w obowiązkowym ubezpieczeniu OC zarządcy
nieruchomości może być zarówno osoba fizyczna wykonująca czynności zarządzania
nieruchomościami, jak i przedsiębiorcy prowadzący działalność w zakresie zarządzania
nieruchomościami (pod warunkiem, że czynności z tego zakresu będą wykonywane przez
licencjonowanych zarządców).
Wysokość składki za ubezpieczenie jest zawsze ustalana indywidualnie. W każdym przypadku
towarzystwo odnosi się jedynie do sumy gwarancyjnej w wysokości 50 000 euro, wynikającej z
rozporządzenia ministra finansów. Wyliczając wysokość składki z tytułu obowiązkowego
ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości, Generali TU bierze pod uwagę m.in.: liczbę lat
bezszkodowego przebiegu ubezpieczenia; okres działalności dotyczący zarządzania
nieruchomościami; wysokość przychodów zarządcy (do 500 000 zł i powyżej) oraz współpracę
z zarządcą w zakresie zawierania innych ubezpieczeń majątkowych.
Wiedza zarządcy
5/7
Nieruchomość z ochroną
Wpisany przez Małgorzata Dygas
Właściciele nieruchomości w ramach czynności zarządczych coraz częściej zlecają zawieranie
takiego programu właśnie zarządcom, którzy przejmują także odpowiedzialność za właściwą
aranżację umów ubezpieczeniowych. Wymaga to dobrej współpracy oraz komunikacji pomiędzy
zarządcą i właścicielem nieruchomości, tym bardziej, że koszty ubezpieczenia będzie de facto
pokrywał ten drugi.
„Kompleksowe podejście do ochrony ubezpieczeniowej pozwala uzyskać znacząco lepsze
warunki ubezpieczenia niż w razie zakupu ubezpieczenia osobno dla każdego obiektu. Takie
programy powinny obejmować zarówno odpowiedzialność cywilną z tytułu posiadania
nieruchomości, jak i ubezpieczenie mienia m.in. od zdarzeń losowych, aktów wandalizmu,
stłuczenia szyb, maszyn od uszkodzeń i innych, w zależności od potrzeb" - uważa Joanna
Winkiel.
Program ubezpieczeniowy zarządcy nieruchomości powinien uwzględniać parametry
techniczne dotyczące ubezpieczanego majątku: konstrukcji, wieku nieruchomości,
dodatkowego wyposażenia oraz istnienia zabezpieczeń przeciwpożarowych. Ubezpieczyciel
musi zostać poinformowany o ich stanie, a także o ewentualnych terminach przeglądów,
planowanych remontach, ponieważ w razie zaistnienia szkody likwidator będzie skrupulatnie
analizował, czy wszystkie wymagania zostały właściwie i terminowo dopełnione.
„W razie niewłaściwie skonstruowanej umowy może wystąpić brak odpowiedzialności
ubezpieczyciela. Wywoła to z kolei roszczenie do zarządcy nieruchomości o niedołożenie
należytej staranności podczas zawierania umowy. W zawieranej umowie należy np.
bezwzględnie przewidzieć przeznaczenie nieruchomości. Inaczej powinno podchodzić się do
nieruchomości wspólnot mieszkaniowych niż budynków użytkowych (budynki przemysłowe,
biurowce, centra handlowe itp.). Do ubezpieczenia mienia istotne jest również, oprócz wyboru
właściwego zakresu ochrony, ustalenie odpowiednich sum ubezpieczenia. Zaniżenie wartości
lub korzystanie w czasie wyceny wyłącznie z wartości księgowych może skutkować
6/7
Nieruchomość z ochroną
Wpisany przez Małgorzata Dygas
niedoubezpieczeniem. Oczekiwanego efektu nie przyniesie także podanie kwoty zbyt wysokiej składka zostanie wówczas zapłacona od sumy wyższej, a odszkodowanie zostanie wypłacone
od wartości realnej" - stwierdziła Joanna Winkiel.
7/7