Od trzech miesięcy drożeje zakup mieszkania na kredyt

Od trzech miesięcy drożeje zakup mieszkania na kredyt
Wciąż kredytobiorcy cieszyć się mogą relatywnie niskim kosztem długu, ale ta sytuacja nie
będzie trwać wiecznie. Już od trzech miesięcy rośnie oprocentowanie kredytów, przez co
rata długu zaciągniętego na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w dużym
mieście wzrosła do 920 zł - wynika z szacunków Lion’s Bank i portalu nieruchomości
Morizon.pl.
Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w czerwcu br. osiągnęła poziom 77,6 pkt. Choć wciąż
jest to jeden z najniższych wyników zanotowanych w historii badania, to już od trzech
miesięcy wskaźnik powoli rośnie. Czym właściwie jest indeks stworzony przez Lion’s Bank i
portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak
zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim
mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki
kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.
Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych
polskich miast, trzeba się co prawda liczyć z kosztem o 0,4% wyższym niż w przed miesiącem,
ale wciąż aż o 10% niższym niż rok temu (indeks był wtedy na poziomie 86,5 pkt.). Nie można
też zapomnieć o fakcie, że w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie
rozpoczęto, zakup na kredyt był aż o 28,8% droższy niż dziś (indeks był wtedy na poziomie
100 pkt.).
Indeks kosztu kredytu (w pkt; sty'13 = 100)
105
100 100,0
95
90
85
80
75
Opracowanie Lion's Bank
83,0
77,6
Metodologia badania:
Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod
uwagę trzy główne czynniki:
1)
Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast.
Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca
(Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m
kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
2)
Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników
ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care,
3)
Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego
2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po
zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak
najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada
Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca).
Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących
założeń:
1)
Kredyt udzielany na 30 lat,
2)
System rat równych,
3)
Wkład własny na poziomie 20%.
Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu
kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu
zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013
roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie
120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania
dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w
styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem
wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w
danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.
Wzrosty cen wciąż niemal niezauważalne
Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym niższy, im tańsze są
nieruchomości w danym mieście. Fakt, że w ostatnim czasie indeks kosztu kredytu znajduje
się na niskich poziomach nie wynika jednak z faktu, że mieszkania tanieją. Jak bowiem
sugerują dane portalu Morizon.pl średnia wyciągnięta z cen dla badanych miast pozostaje na
względnie stabilnym poziomie (wzrost o 1,1% r/r).
Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza,
a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,6 do 7,9 tys. zł za m kw. Najwyższe ceny są
oczywiście w Warszawie. Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,5 tys. zł), Wrocław (5,7) i
Gdańsk (5,6). Na drugim biegunie jest Łódź z wynikiem na poziomie 3,6 tys. zł za m kw. oraz
Katowice i Bydgoszcz z cenami o 200-300 złotych wyższymi. Ceny transakcyjne są oczywiście
niższe od przytoczonych stawek ofertowych – przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.
Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne
Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są zazwyczaj wyraźnie wyższe
od przeciętnych transakcyjnych, które za pierwszy kwartał opublikował NBP. Różnice
wynoszą od 3% w Gdańsku do 13% w Szczecinie. Przeciętnie o 8% mediana cen ofertowych
przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc
przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen
ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na
własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża
budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc
oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że
nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług
zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie, w systemie rat równych.
Ceny nieruchomości używanych w wybranych miastach
Lokalizacja
Warszawa
Kraków
Poznań
Wrocław
Gdańsk
Lublin
Szczecin
Bydgoszcz
Łódź
Katowice
Mediana ceny
ofertowej m kw.
Przeciętna cena
transakcyjna za m kw.
mieszkania*
Różnica między ceną
ofertową i transakcyjną
7 895 zł
6 515 zł
5 400 zł
5 670 zł
5 559 zł
4 919 zł
4 210 zł
3 871 zł
3 558 zł
3 737 zł
7 054 zł
12%
6 130 zł
6%
4 905 zł
10%
5 245 zł
8%
5 417 zł
3%
4 424 zł
11%
3 741 zł
13%
3 531 zł
10%
3 342 zł
6%
3 542 zł
6%
* Na podstawie danych NBP za I kw. 2015 r.
„Trójka” za 1380 miesięcznie
Z danych firmy Tax Care wynika natomiast, że marże kredytowe pozostają na niemal
niezmienionym poziomie. W ciągu 12 miesięcy średni ich poziom zmienił się w z 1,79% na
1,77%. Przy notowanym w połowie maja WIBOR-ze 3M na poziomie 1,71% średnie
oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na zaledwie 3,48%. Pomimo
niewielkiego wzrostu jest to wciąż jeden z najniższych wyników w historii.
Przeciętna marża kredytu hipotecznego (w PLN)
2,9%
2,7% 2,60%
2,5%
2,3%
2,1%
1,9%
1,7%
1,5%
1,3%
1,1%
1,77%
1,27%
Źródło: Banki
Jak te liczby wpływają na wysokość rat? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem
własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast
trzeba się liczyć z ratą na poziomie 920 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku
kawalerek byłoby to 552 zł, a trzypokojowych lokali 1380 zł miesięcznie.
W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe
byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku
przeciętnie 2122 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1415 zł
miesięcznie, a w przypadku kawalerki 849 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta
jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z
miesięczną ratą na poziomie 380 - 420 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to
640 - 690 zł, a trzech około 960 - 1040 zł.
Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach
Kawalerka
Mieszkanie 2-pok.
(30 m kw.)
(50 m kw.)
Lokalizacja
szacunkowa miesięczna szacunkowa miesięczna
cena
rata
cena
rata
Warszawa
236 850 zł
849 zł
394 750 zł
1 415 zł
Kraków
195 450 zł
700 zł
325 750 zł
1 167 zł
Wrocław
170 100 zł
610 zł
283 500 zł
1 016 zł
Gdańsk
166 770 zł
598 zł
277 950 zł
996 zł
Poznań
162 000 zł
581 zł
270 000 zł
968 zł
Lublin
147 570 zł
529 zł
245 950 zł
881 zł
Szczecin
126 300 zł
453 zł
210 500 zł
754 zł
Bydgoszcz
116 130 zł
416 zł
193 550 zł
694 zł
Katowice
112 110 zł
402 zł
186 850 zł
670 zł
Łódź
106 740 zł
382 zł
177 900 zł
637 zł
Średnia
154 002 zł
552 zł
256 670 zł
920 zł
Mieszkanie 3-pok.
(75 m kw.)
szacunkowa
cena
592 125 zł
488 625 zł
425 250 zł
416 925 zł
405 000 zł
368 925 zł
315 750 zł
290 325 zł
280 275 zł
266 850 zł
385 005 zł
miesięczna
rata
2 122 zł
1 751 zł
1 524 zł
1 494 zł
1 451 zł
1 322 zł
1 131 zł
1 040 zł
1 004 zł
956 zł
1 380 zł
Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych,
marża kredytowa wynosi 1,77%, a WIBOR 3M przyjęto na poziomie z połowy miesiąca (1,71%)
Wyższe raty coraz bliżej
Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie
decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie
związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki
Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku
listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. W marcu br. Rada
Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 1,5%, a więc o ponad dwie
trzecie względem poziomu sprzed serii obniżek, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla
potencjalnych nabywców mieszkań niż działania banków komercyjnych podwyższających
marże.
Warto jednak podkreślić, że już w połowie maja br. WIBOR 3M zaczął kosmetycznie rosnąć, a
prognozy sugerują, że trzeba spodziewać się kontynuacji tego ruchu. Wiedzę na temat tego
co przynieść mogą kolejne miesiące można czerpać z notowań kontraktów terminowych na
stopę procentową (FRA). 22 czerwca 2015 r. zarówno kontrakty za 3 jak i za 6 miesięcy
wyceniały WIBOR 3M na 1,79%, a więc wciąż niewiele więcej niż wartość tego wskaźnika ze
wspomnianego dnia (1,72%). Dopiero później trend wzrostowy ma przyspieszyć. I tak w
znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M
notowane są na poziomie 2,38%, czyli wyraźnie wyżej niż 22 czerwca. Z tych notowań
wnioskować można, że do pierwszej podwyżki stóp procentowych może dojść już na
najbliższych posiedzeniach Rady Polityki Pieniężnej. W dłuższej – niemal dwuletniej decyzji o
podniesieniu kosztu kredytu ma być przynajmniej 3. Tak sugerują dzisiejsze notowania, które
jednak w ostatnich tygodniach stają się coraz bardziej pesymistyczne dla kredytobiorców.
Notowania stóp procentowych oraz potencjalna wysokość raty 30-letniego
kredytu hipotecznego na kwotę 300 tys. zł
6%
2 000 zł
1 918 zł
1 900 zł
5%
1 800 zł
1 700 zł
4%
1 600 zł
1 357 zł
1 357 zł
1 367 zł
1,79%
1,79%
1,85%
dziś
za 3
miesiące
za 6
miesięcy
za 9
miesięcy
1 405 zł
1 500 zł
1 400 zł
2,34%
1,72%
1%
1 345 zł
2,07%
2%
5,11%
3%
1 451 zł
za 15
miesięcy
za 21
miesięcy
1 300 zł
1 200 zł
1 100 zł
0%
1 000 zł
sierpień '12
Opracownanie Lion's Bank na podstawie danych wibor3m.pl, patria.cz, Tax Care (22.06.2015 r.)
Marża kredytowa 1,77% z wyjątkiem sierpnia '12 kiedy to średnia marża wynosiła 1,5%
Autorzy opracowania:
Bartosz Turek | Lion's Bank
[email protected], kom. 697 971 928
Marcin Drogomirecki | Morizon.pl
[email protected], kom. 602 649 550
W przypadku wykorzystania informacji zawartych w niniejszym komunikacie, proszę o
podanie źródła – „portal nieruchomości Morizon.pl”.
Nasze ogłoszenia nieruchomości publikujemy w portalach:
Melog.com sp. z o.o. jest częścią grupy kapitałowej Morizon SA, będącej największym w Polsce wydawcą mediów
nieruchomościowych online. Melog.com sp. z o.o., ul. Rakowiecka 36 lok. 341, 02-532 Warszawa; zarejestrowana w Sądzie
Rejonowym dla M. St. Warszawy, XIII Wydział Gospodarczy: KRS 0000125836, REGON: 016394720, NIP: 5213107693,
kapitał zakładowy w wysokości 1 184 000 zł.