̄>rynek nieruchomości mieszkaniowych w polsce

̄
RYNEK NIERUCHOMOŚCI
MIESZKANIOWYCH W POLSCE
頴頴 蘟蘟虒蘟
Raport Gratka.pl i Home Consulting
Lipiec 2008
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce – lipiec 2008
Raport Gratka.pl i Home Consulting
Metodologia badawcza
Niniejszy raport obejmuje analizę sytuacji cenowej na wtórnym rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Używając terminu „wtórny rynek mieszkań” mamy na myśli rynek mieszkań „z drugiej ręki”, czyli nie
kupowanych bezpośrednio od dewelopera, ale od osoby trzeciej. Jednak na rynku wtórnym nie
koniecznie znajdujemy lokal, który był przez wiele lat zamieszkiwany, jest zużyty, wymaga remontu.
Często są to mieszkania zlokalizowane w nowych, atrakcyjnych budynkach charakteryzujących się
podwyższonym standardem. Po okresie boomu inwestycyjnego ostatnich lat na rynku obserwujemy
wzrost liczby mieszkań niezamieszkanych i niewykończonych – oferowanych w standardzie
deweloperskim. W opinii Home Consulting niezbędnym jest dokonanie podziału i wyselekcjonowanie
mieszkań nowych, których jakość znacznie odbiega od mieszkań starych, zużytych technicznie,
realizowanych kilkadziesiąt lat temu. Dla potrzeb niniejszej analizy dokonano selekcji dostępnej oferty
i podzielono ją na „nowy rynek wtórny” oraz „stary rynek wtórny”. Do kategorii „nowego rynku
wtórnego” zaliczono mieszkania zrealizowane w ciągu ostatniej dekady (od 1998 roku) oraz mieszkania
będące w fazie realizacji. Kategoria „starego rynku wtórnego” obejmuje mieszkania starsze niż 10 lat.
LIPIEC – DŁUGO OCZEKIWANE LATO NADESZŁO, A WRAZ Z NIM …?
W lipcu, pierwszym miesiącu tegorocznego okresu letniego, wakacyjnego, również na rynku
mieszkaniowym dało odczuć się rozluźnioną, relaksującą atmosferę. Zdecydowanie większym
zainteresowaniem wśród Polaków cieszyły się weekendowe odpoczynki, wczasy pod gruszą,
czy wycieczki zagraniczne, a niżeli przygotowywane przez deweloperów i właścicieli mieszkań
używanych, oferty z coraz to większą liczbą atrakcyjnych upustów i zachęt zakupowych.
I tak na warszawskim, wtórnym rynku nieruchomości zaobserwowano nieznaczne wahania
cen, mające raczej charakter kosmetyczny. Średnia cena 1m² mieszkania, w lipcu 2008r.,
wyniosła 9.419zł i spadła o 0,3% w stosunku do czerwca 2008r. dotyczy to przede wszystkim
starego rynku wtórnego, na którym średnia cena 1m2 mieszkania w lipcu 2008r. wyniosła
9.063zł i spadła w stosunku do miesiąca poprzedniego o kolejne 0,4%. Duża liczba „starych”
mieszkań oferowanych na rynku, daje klientom możliwość większego przebierania w ofertach,
co jednocześnie skłania ich właścicieli do bardziej przychylnego ustalania warunków sprzedaży
na korzyść kupującego. Na nowym rynku wtórnym zanotowano natomiast wzrost o 1,1% do
poziomu 9.928 zł.
Zarejestrowane w lipcu 2008r. zmiany cen były niewielkie utrzymując cenę mieszkań z rynku
wtórnego na nieco niższym niż miesiąc wcześniej poziomie. Obniżki średnich cen widoczne
były w 11 dzielnicach Warszawy, a największe dotyczyły najdroższych: Wilanowa, Śródmieścia
oraz Mokotowa i Saskiej Kępy. Żadne natomiast nie przekroczyły -2%. Nie zanotowano również
spektakularnych wzrostów. Warto natomiast zwrócić uwagę na utrzymujący się od kilku
miesięcy wzrost cen zarówno w „nowym” jak i „starym” segmencie rynku w Wawrze. W lipcu
2008r. średnia cena 1m2 mieszkania z rynku wtórnego, wzrosła w Wawrze o 2,2% i wyniosła
8.205zł.
Spadki średnich cen „nowego” ryku wtórnego zanotowano w 8 dzielnicach Warszawy, z czego
najgłębszy w Śródmieściu o -3,0%. W segmencie tym, już po raz kolejny najwyższy wzrost
zaobserwowano na Woli (o 4,0%) skutkujący ceną 11.271zł. W przypadku „starego” rynku
wtórnego czerwone strzałki pojawiły się przy 8 dzielnicach, a najgłębszy spadek w stosunku do
czerwca bieżącego roku, wystąpił w Wesołej -3,1%. W kolejnych 9 dzielnicach ceny
nieznacznie wzrosły, a najwyżej w Wawrze o 2,5%. Sytuacja nie zmieniła się w Saskiej Kępie
oraz Białołęce, gdzie ceny ze „starego” rynku wtórnego uplasowały się odpowiednio
na poziomie: 9.724zł oraz 6.978zł.
2/4
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce – lipiec 2008
Raport Gratka.pl i Home Consulting
Średnia cena 1m² mieszkań w dzielnicach Warszawy z uwzględnieniem ofert z „nowego” oraz „starego rynku wtórnego”
nowy rynek wtórny
stary rynek wtórny
cze 08
lip-08
zmiana
Bemowo
9 274
9 300
0,3%
Białołęka
7 667
7 698
0,4%
Bielany
9 763
9 652
-1,1%
Mokotów
12 062
11 890
-1,4%
Ochota
10 537
10 713
1,7%
Praga Południe*
9 305
9 440
1,4%
Saska Kępa*
13 744
13 547
-1,4%
Praga Północ
8 569
8 651
1,0%
dzielnica
Rembertów
7 994
8 031
0,5%
Śródmieście
14 483
14 043
-3,0%
Targówek
8 526
8 458
-0,8%
Ursus
8 676
8 631
-0,5%
Ursynów
10 462
10 466
0,0%
Wawer
8 157
8 415
3,2%
Wesoła
7 536
7 541
0,1%
Wilanów
9 863
9 701
-1,6%
Włochy
9 035
9 025
-0,1%
Wola
10 841
11 271
4,0%
Żoliborz
11 740
11 848
0,9%
WARSZAWA
9 820
9 928
1,1%
średnia cena
zmiana
cze 08
lip-08
7 801
7 791
-0,1%
6 977
6 978
0,0%
8 281
8 337
0,7%
9 354
9 263
-1,0%
9 420
9 477
0,6%
8 033
8 056
0,3%
9 728
9 724
0,0%
8 059
7 993
-0,8%
6 972
6 997
0,4%
12 019
12 033
0,1%
7 303
7 259
-0,6%
7 237
7 156
-1,1%
8 425
8 304
-1,4%
7 406
7 588
2,5%
7 156
6 936
-3,1%
8 290
8 306
0,2%
7 947
8 010
0,8%
8 907
8 864
-0,5%
9 756
9 901
1,5%
9 099
9 063
-0,4%
zmiana
cze 08
lip-08
8 656
8 604
-0,6%
7 544
7 625
1,1%
8 704
8 637
-0,8%
10 228
10 059
-1,7%
9 878
9 972
0,9%
8 423
8 523
1,2%
10 253
10 087
-1,6%
8 170
8 162
-0,1%
7 637
7 651
0,2%
12 582
12 349
-1,8%
7 686
7 678
-0,1%
8 254
8 208
-0,6%
9 457
9 356
-1,1%
8 031
8 205
2,2%
7 439
7 367
-1,0%
9 727
9 538
-1,9%
8 624
8 761
1,6%
9 442
9 487
0,5%
10 166
10 214
0,5%
9 446
9 419
-0,3%
* ze względu na specyfikę Saskiej Kępy została ona wyodrębniona z oferty Pragi Południe
Źródło: opracowanie Home Consulting na postawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu gratka.pl, lipiec 2008r.
Wakacyjny lipiec nie wpłynął jednak na spadek cen w miejscowościach podwarszawskich.
Wręcz odwrotnie, w zdecydowanej większości najbardziej popularnych miast, ceny mieszkań
z rynku wtórnego „poszły” w górę. Najwyższe ceny zanotowano w Konstancinie Jeziorna –
7.829zł oraz Piasecznie 7.335zł. Najwyższy wzrost natomiast, w lipcu 2008r., dotyczył
Wołomina, gdzie średnia cena podwyższyła się o 6,1%. Obniżki średnich cen dotyczyły
w ubiegłym miesiącu prawobrzeżnych Marek i Ząbek.
Średnia cena 1m² mieszkań aglomeracji warszawskiej z uwzględnieniem ofert z „nowego” oraz „starego rynku wtórnego”
średnia cena m2 mieszkania
zmiana
cze 08
lip-08
Grodzisk Mazowiecki
5 782
5 919
2,4%
Konstancin Jeziorna
7 688
7 829
1,8%
Legionowo
5 694
5 813
2,1%
Marki
6 353
6 341
-0,2%
Otwock
6 393
6 514
1,9%
Piaseczno
7 248
7 335
1,2%
Pruszków
6 596
6 637
0,6%
Wołomin
5 558
5 897
6,1%
Ząbki
6 837
6 784
-0,8%
miasto
Źródło: opracowanie Home Consulting na postawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu gratka.pl, lipiec 2008r.
3/4
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce – lipiec 2008
Raport Gratka.pl i Home Consulting
Nieznaczne, zaledwie o kilka-dziesiątych punktu procentowego, zmiany średnich cen
mieszkań w innych dużych miastach kraju, potwierdzają wakacyjne uśpienie rynku
mieszkaniowego. Na najbardziej rozwiniętych rynkach, średni poziom ceny ustabilizował się
oczekując na odpowiedź klientów, czy aktualna wysokość cen osiągnęła już akceptowalną
wartość, czy też konieczne będą głębsze korekty by zachęcić nabywców do zakupu.
Najwyższe wzrosty, zanotowano w lipcu 2008r., w miastach przeżywających obecnie rozkwit
budowlany: Łódź oraz Katowice. Średnie ceny, rokujące dalszymi wzrostami, podwyższyły się
tu odpowiednio o 2,5% do wysokości 4.571zł w Łodzi oraz o 3,5% do wysokości 4.507zł
w Katowicach. Najgłębszy spadek, o 2,5%, nastąpił w Trójmieście, gdzie w lipcu bieżącego
roku z pewnością bardziej atrakcyjną wydała się nadbałtycka plaża niż zakup mieszkania.
W lipcu 2008r., wzrosty cen mieszkań z „nowego” rynku wtórnego, zanotowano w Krakowie,
Lublinie, Trójmieście i najwyższe (o 3,3%) w Łodzi, a ich obniżki w Katowicach, Szczecinie
i najwyższe (o 3,9%) w Poznaniu i Wrocławiu. Presji obniżek, w lipcu 2008r., nie uległy lokale
ze „starego” rynku wtórnego. Tylko w Lublinie i Trójmieście zanotowano spadki, natomiast
w pozostałych miastach ceny mieszkań używanych przyjęły nieznaczną tendencję wzrostową.
Wpłynęło to na różnicę cenową mieszkań pomiędzy segmentami rynku wtórnego, która (mimo
spadku z ubiegłego miesiąca) utrzymuję się na najwyższym poziomie w Katowicach, gdzie
różnice w cenach lokali z rynku wtórnego, sięgają ponad 46%. Wysoka dysproporcja między
segmentami, ponad 31%, utrzymuje się również w Łodzi. Najmniejsze różnice w cenach
mieszkań z rynku wtórnego notowane są we Wrocławiu i średnio wahają się w granicach 5%.
Średnia cena 1m² mieszkań w największych miastach z uwzględnieniem ofert z „nowego” oraz „starego rynku wtórnego”
nowy rynek wtórny
stary rynek wtórny
zmiana
cze 08
lip-08
Katowice
6 321
6 277
-0,7%
Kraków
7 907
7 929
0,3%
Lublin
5 729
5 797
1,2%
Łódź
5 734
5 921
3,3%
Poznań
7 355
7 068
-3,9%
Szczecin
5 996
5 878
-2,0%
Trójmiasto
7 738
7 785
0,6%
Wrocław
7 522
7 225
-3,9%
dzielnica
średnia cena
zmiana
cze 08
lip-08
4 218
4 280
1,5%
7 047
7 067
0,3%
4 912
4 897
-0,3%
4 487
4 497
0,2%
5 525
5 586
1,1%
5 005
5 009
0,1%
6 992
6 797
-2,8%
6 832
6 867
0,5%
zmiana
cze 08
lip-08
4 355
4 507
3,5%
7 531
7 532
0,0%
5 093
5 116
0,4%
4 461
4 571
2,5%
6 028
6 065
0,6%
5 527
5 482
-0,8%
7 294
7 114
-2,5%
7 079
7 021
-0,8%
Źródło: opracowanie Home Consulting na postawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu gratka.pl, lipiec 2008r.
Sytuację na wtórnym rynku mieszkaniowym w największych miastach kraju cechuje wzrost
cen w Katowicach oraz Łodzi, kolejno o 3,5% i 2,5%, oraz brak wyraźnych zmian w poziomach
cenowych w odniesieniu do pozostałych. Być może wynika to jedynie z czasowego wyciszenia
rynku spowodowanego okresem urlopowym, wzmożonymi wydatkami na wczasy i wycieczki
zagraniczne oraz odkładaniem decyzji o zakupie mieszkania po uzupełnieniu wydatkowanych
oszczędności. Wyraźnie natomiast zaostrza się konkurencja pomiędzy segmentami rynku
wtórnego, gdzie bogata oferta zmusza właścicieli mieszkań używanych do obniżania wymagań
cenowych. Różnica pomiędzy mieszkaniami oferowanymi w ramach „nowego” a „starego”
rynku wtórnego, nierzadko sięgająca kilkudziesięciu procent, skłania potencjalnych nabywców
do skrupulatnego przeglądu oferty. „Nowy” rynek wtórny postrzegany jest, jako potencjalnie
konkurencyjny dla rynku pierwotnego, zwłaszcza oferty z cesją, które oferowane są przy
takim samym standardzie wykończenia i dostępne od zaraz. Ze względu jednak na stopniowe
nasycanie się rynku i bardziej ostrożny dobór oferty przez klientów, również i ceny lokali
należących do grupy „nowego” rynku wtórnego stopniowo poddawane są dokładniejszej
weryfikacji rynkowej.
Udziela się zgody na publikowanie całości lub części raportu jedynie pod warunkiem zamieszczenia pełnej nazwy oraz źródła
(„Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce – lipiec 2008. Raport Gratka.pl i Home Consulting” lub
informacji, iż „Dane pochodzą z Raportu Gratka.pl i Home Consulting „Rynek nieruchomości mieszkaniowych”).
W razie jakichkolwiek pytań prosimy i kontakt: ho me @ h o me co ns u lti ng . p l lub d o m @g ra t ka . p l .
4/4