Rynek biurowy - Colliers International

Rynek biurowy
Zarys ogólny
> W pierwszym kwartale 2014 r. do użytku oddano łącznie
142,8 tys. m2 nowej powierzchni, dzięki czemu całkowite
zasoby biurowe w Polsce wzrosły do 6,48 mln m2. Wzrost
podaży odnotowało sześć z dziewięciu głównych rynków:
Warszawa (84,3 tys. m2), Trójmiasto (22,3 tys. m2),
Wrocław (15,9 tys. m2), Katowice (8,6 tys. m2), Kraków
(6,8 tys. m2) oraz Lublin (4,7 tys. m2).
> Aktywność najemców zarejestrowana w ciągu trzech
pierwszych miesięcy roku ukształtowała się na poziomie
233,8 tys. m2. Absorpcja netto wyniosła 122,9 tys. m2.
Nowe umowy stanowiły 65% popytu, natomiast
renegocjacje i przedłużenia 27%. Udział umów pre-let
w całkowitej aktywności wyniósł 18,4%.
> Współczynnik pustostanów utrzymał się na stabilnym
poziomie. Na koniec marca 2014 r. wskaźnik wyniósł 12%
(wobec 11,9% na koniec grudnia 2013 r.). Blisko 35%
niewynajętej powierzchni było dostępne w projektach
oddanych do użytku w ciągu ostatnich dwóch lat.
> Presja zniżkowa na stawki efektywne czynszu
w Warszawie została utrzymana również w pierwszym
kwartale bieżącego roku. Rynki regionalne nie odnotowały
znaczących zmian w poziomie stawek wywoławczych.
Rynek biurowy w największych
miastach Polski
> Warszawa – zasoby biurowe stolicy wyniosły 4,2 mln m2.
Nowa podaż dostarczona na rynek w pierwszym kwartale
2014 r. wyniosła 84,3 tys. m2. Największe ukończone
projekty to m.in. Park Rozwoju (16 tys. m2, strefa
Południowa Górna), Atrium 1 (15,7 tys. m2, Ścisłe
Centrum) oraz Gdański Business Center I-B (14,9 tys. m2,
strefa Północna). Obecnie w budowie znajduje się
4
547 tys. m2, z czego 42% trafi na rynek do końca
bieżącego roku. Wolumen transakcji zawartych
w pierwszym kwartale wyniósł 136,4 tys. m2. Absorpcja
netto ukształtowała się na poziomie 58,3 tys. m2.
Najwyższą aktywność zarejestrowano w strefach
Południowej Górnej (51,2 tys. m2), na Obrzeżach Centrum
(24,8 tys. m2) oraz w strefie Południowej Zachodniej
(19 tys. m2). Ponad połowę wynajętej powierzchni
stanowiły nowe umowy (52,4%). Wysoki udział
w całkowitym wolumenie odnotowały również
renegocjacje i przedłużenia (36,6%). Na koniec marca
2014 r. współczynnik pustostanów dla całego rynku
wyniósł 12,2%. Wskaźnik dla dwóch stref centralnych
kształtował się na poziomie 10,9%, natomiast poza
centrum wyniósł 12,7%. Przeciętna stawka wywoławcza
czynszu w centrum nie uległa zmianie (21,5 EUR/m2/m-c).
Trend spadkowy był natomiast kontynuowany w
lokalizacjach poza centrum, gdzie średnia stawka bazowa
wyniosła 14,25 EUR/m2/m-c.
Główne wskaźniki I kw. 2014 r.
MIASTO
Warszawa
PODAŻ (m 2)
PUSTOSTANY
4 200 374
12,2%
Kraków
513 318
4,4%
Wrocław
474 845
12,6%
Trójmiasto
372 393
14,4%
Poznań
265 880
13,2%
Łódź
239 025
15,5%
Katowice
233 034
7,1%
Lublin
94 166
17,7%
Szczecin
92 796
26,8%
Źródło: Colliers International
> Kraków – podaż powierzchni biurowej wyniosła
513,3 tys. m2. W pierwszym kwartale na rynek trafiły dwie
inwestycje o łącznej powierzchni 6,8 tys. m2: Pascal
(5,2 tys. m2) oraz Pałac Goetzów (1,6 tys. m2). Na koniec
marca w fazie realizacji znajdowało się 125 tys. m2. Popyt
na powierzchnię biurową osiągnął rekordowy poziom
Przegląd Rynku Nieruchomości | I kwartał 2014 | Polska | Colliers International
41 tys. m2. Przeważający udział w aktywności przypadł
nowym umowom (86%), z których 66% stanowiły
transakcje typu pre-let. W pierwszym kwartale absorpcja
netto wyniosła 7,1 tys. m2. W porównaniu do końca
2013 r. współczynnik pustostanów utrzymał się
na niezmienionym poziomie 4,4%. Stawki czynszu
za najlepszą powierzchnię biurową wahały się między
13,5 a 15,5 EUR/m2/m-c.
> Wrocław – całkowite zasoby biurowe wyniosły
474,8 tys. m2. W trakcie pierwszych trzech miesięcy roku
do użytku oddano jeden projekt biurowy – Green Day,
oferujący na wynajem 15,9 tys. m2. Na koniec pierwszego
kwartału w budowie znajdowało się 105 tys. m2.
W omawianym okresie najemcy zawarli umowy na łączną
powierzchnię 15,3 tys. m2. Przeciętna wielkość zawartej
transakcji wyniosła 806 m2. Współczynnik pustostanów nie
wykazywał większych zmian i wyniósł 12,6% na koniec
marca. Czynsze kształtowały się w przedziale między 11 a
16 EUR/m2/m-c.
> Trójmiasto – w pierwszym kwartale 2014 r. podaż
powierzchni biurowej w aglomeracji trójmiejskiej wzrosła
o 6,3%, do poziomu 372,4 tys. m2. Do użytku oddano dwa
projekty biurowe o łącznej powierzchni najmu 22,3 tys. m2.
Na koniec marca w budowie znajdowało się 74,5 tys. m2,
z czego 74% (55,3 tys. m2) w Gdańsku. Aktywność
na rynku najmu zarejestrowana w pierwszym kwartale
wyniosła 13,6 tys. m2. Wskaźnik pustostanów dla całej
aglomeracji wzrósł o 1 punkt procentowy w porównaniu
do czwartego kwartału 2013 r. i wyniósł 14,4%.
W pierwszym kwartale czynsze za najlepszą powierzchnię
biurową pozostały stabilne, miedzy
12,75 EUR/m2/m-c a 15 EUR/m2/m-c.
> Poznań – w porównaniu do końca 2013 r. podaż
powierzchni biurowej pozostała na niezmienionym
poziomie (265,8 tys. m2). Na koniec marca w budowie
znajdowało się blisko 70 tys. m2, z czego 21,5 tys. m2 trafi
na rynek do końca bieżącego roku. Łączny wolumen
transakcji zawartych w pierwszym kwartale osiągnął
5,8 tys. m2. Większość zarejestrowanej aktywności
stanowiły nowe umowy (72%). Absorpcja netto wyniosła
4,6 tys. m2. Współczynnik pustostanów odnotował
niewielki spadek (13,2% wobec 15% na koniec czwartego
kwartału 2013 r.). Stawki bazowe za najlepszą
powierzchnię biurową oscylowały między 12,5 a 15,5
EUR/m2/m-c.
> Łódź – na koniec pierwszego kwartału całkowite zasoby
biurowe dostępne w Łodzi ukształtowały się na poziomie
239 tys. m2. W fazie budowy jest blisko 30 tys. m2, przy
czym uzyskanie pozwolenia na użytkowanie w przypadku
takich projektów jak University Business Park II
(18,7 tys. m2) czy Centrum Targowa II (8 tys. m2) jest
uzależnione od pozyskania kluczowych najemców.
W pierwszym kwartale popyt na biura wyniósł 3,4 tys. m2.
Wskaźnik pustostanów ukształtował się na poziomie
5
15,5%, wobec 16,5% na koniec 2013 r. Łódź pozostaje
jedną z najatrakcyjniejszych cenowo lokalizacji
biurowych. Stawki za najlepszą powierzchnię kształtowały
się w przedziale między 11,5-13,5 EUR/m2/m-c.
> Katowice – w pierwszym kwartale nowa podaż
dostarczona na rynek wyniosła 8,6 tys. m2, dzięki czemu
całkowite zasoby zwiększyły się do 233 tys. m2. Katowice
nadal charakteryzują się wysoką aktywnością
deweloperską – na koniec marca w fazie budowy
znajdowało się około 70 tys. m2 nowych biur. Aktywność
najemców utrzymała się na stabilnym poziomie. Łączny
wolumen transakcji wyniósł 9 tys. m2. Najemcy najczęściej
podpisywali nowe kontrakty (81% popytu) bądź
renegocjowali obowiązujące umowy (15,5%). Wskaźnik
pustostanów kontynuował trend spadkowy również
w pierwszym kwartale bieżącego roku. Na koniec marca
niewynajęte pozostało 7,1% istniejących zasobów. Stawki
czynszu pozostały na niezmienionym poziomie
(12-14 EUR/m2/m-c).
Wybrane transakcje najmu zawarte
w I kw. 2014 r.
NAJEMCA
POWIERZCHNIA (m 2) BUDYNEK
Altkom
4 340
Warsaw Trade Tower
Warszawa
Provident
4 000
Gdański Business Center
Warszawa
Henkel
3 570
Empark Saturn
Warszawa
Compuware
3 100
Alchemia
Trójmiasto
TEVA
2 800
Poleczki Business Park
Warszawa
OBSS
2 160
West House 1B
Wrocław
Carlson Wagonlit
eCentre
2 060
Conres
Rzeszów
Your Competence
Call Centre
1 250
Olivia Four
Trójmiasto
Źródło: Colliers International
> Lublin – do użytku oddano dwie inwestycje o łącznej
powierzchni 4,7 tys. m2. W efekcie, całkowita podaż
nowoczesnej powierzchni biurowej wyniosła 94,1 tys. m2.
W porównaniu do czwartego kwartału 2013 r.
współczynnik pustostanów obniżył się o 4,4 punktu
procentowego i wyniósł 17,7%. Stawki czynszu
oscylowały między 10 a 13 EUR/m2/m-c.
> Szczecin – z uwagi na brak nowych projektów
dostarczonych na rynek w pierwszym kwartale, podaż
powierzchni biurowej pozostała na niezmienionym
poziomie 92,8 tys. m2.W budowie znajdowało się
22,4 tys. m2, z czego 19,9 tys. m2 zostanie ukończone
w bieżącym roku. Aktywność najemców wyniosła
Przegląd Rynku Nieruchomości | I kwartał 2014 | Polska | Colliers International