SAMOWOLA BUDOWLANA. Autor:dr inż.Krzysztof Michalik Wyższa

SAMOWOLA BUDOWLANA.
Autor:dr inż.Krzysztof Michalik
Wyższa Szkoła Techniczna w Katowicach
Przepisy prawa budowlanego nie zawierają precyzyjnej definicji samowoli budowlanej. Przyjęto ,
że samowolą budowlaną jest budowa obiektu budowlanego bez pozwolenia na budowę, bez
zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia.
Samowolą budowlaną jest więc nie tylko wybudowanie domu bez pozwolenia na budowę, ale
również rozpoczęcie, przystąpienie do robót budowlanych bez pozwolenia lub bez zgłoszenia.
W praktyce do samowoli budowlanych dochodzi często już w trakcie użytkowania wybudowanego
obiektu. Właściciele decydują się na jego nadbudowę np.piętra,rozbudowę,dobudowę ganku, tarasu ,
nie występując o pozwolenie na budowę. Działania takie są niedopuszczalne i są traktowane jak
samowola budowlana.
Popełnienie samowoli budowlanej możliwe jest także w stosunku do budynków, na które nie jest
potrzebne pozwolenie na budowę, ale konieczne jest zgłoszenie.
W każdym przypadku decyzję o tym, czy nastąpiło przekroczenie przepisów prawa budowlanego i
czy wybudowany obiekt stanowi samowolę budowlaną, podejmuje inspektor nadzoru budowlanego.
Ustawa Prawo budowlane przewiduje zasadę, że jeżeli inwestor dopuści się samowoli budowlanej,
to inspektor nadzoru budowlanego powinien nakazać rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego
części, który jest w budowie albo został już wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę.
Ta reguła nie jest jednak bezwzględna i przepisy ustawy przewidują wyjątki od tej zasady.
Wcześniej jednak musi być przeprowadzone postępowanie legalizacyjne.
Samowola budowlana to nic innego jak roboty budowlane prowadzone bez wymaganych pozwoleń
lub zgłoszeń. Czasami możesz nawet nie wiedzieć, że ją popełniasz. Prawo budowlane wymienia
roboty, które nie wymagają pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Jeżeli zatem prowadzisz roboty
budowlane, które nie zostały w tym spisie uwzględnione, to należy założyć, że wymagają
pozwolenia na budowę.
Co to jest samowola budowlana? Wiele osób, nawet nie zdaje sobie sprawy, że ją popełnia. Na
szczęście 6 sierpnia 2010 r. weszła w życie nowelizacja ustawy Prawo budowlane (Dz. U. Nr 121,
poz. 809, dalej ”nowelizacja”), która procedury legalizacyjne wyjaśnia. Jakie przyniosła korzyści, o
tym poniżej.
Co to jest samowola budowlana
Najprościej i najdobitniej mówiąc, samowola budowlana, to nic innego jak roboty budowlane
prowadzone bez wymaganych pozwoleń lub zgłoszeń. Reguluje je ustawa Prawo budowlane i jej
należy się trzymać, zamierzając budować czy przebudowywać.
– W Polsce tak naprawdę nie ma ustawy, czy też rozporządzenia, które definiowałoby samowolę
budowlaną. W polskim prawie nie ma jej definicji. Mimo to, wszyscy posługujemy się tym
terminem, mówiąc o robotach budowlanych, które są w jakimś tam stopniu nielegalne – mówi
Michal Jalovecky, prezes firmy Es Polska.
Kiedy zgłoszenie, kiedy pozwolenie
W istniejącej ustawie Prawo budowlane, art. 29 i art. 30 możemy znaleźć spis robót budowlanych,
które nie wymagają starania się o pozwolenie na budowę lub jej zgłaszania. – Jeśli więc chcemy
prowadzić roboty budowlane, które nie zostały w tym spisie uwzględnione, to należy założyć, że
wymagają pozwolenia na budowę – dodaje Michal Jalovecky. Warto także sprawdzić, art. 30
ustawy Prawo budowlane, gdzie wymienia się budowy i roboty, które należy jedynie zgłosić.
Jak zalegalizować samowolę
Zgodnie z ustawą z dn. 6 sierpnia 2010 roku osoba, która dopuściła się samowoli budowlanej na
działce nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, będzie mogła ją bez
obaw zalegalizować.
- Warunkiem koniecznym do spełnienia jest jednak uzyskanie warunków zabudowy. Co ważne,
zgodnie z nową ustawą, można je otrzymać już po wybudowaniu budynku. To duże ułatwienie i
niezmiernie istotna zmiana. Kiedyś zalegalizowanie takiej budowli graniczyło z cudem – mówi
Michal Jalovecky.
Przypomnijmy. Sytuacja była patowa. Prezydenci miast, burmistrzowie czy wójtowie nie kwapili
się do wydawania warunków zabudowy obiektom, które istniały choć w części. Z kolei brak
wspomnianego dokumentu uniemożliwiał powiatowym inspektorom nadzoru budowlanego
legalizację danego przedsięwzięcia.
Ile kosztuje legalizacja samowoli
Inwestor, który pragnie zalegalizować samowolę nie tylko jednak składa dokumenty w urzędzie.
Czeka na niego sporo innych, niestety przykrych, bo związanych z finansami obowiązków. – Musi
je jednak dopełnić. Są koniecznie przy legalizacji. Nic się nie zmienia w kwestiach formalnych.
Inspektor budowlany bowiem zalegalizuje jedynie budowę, która jest zgodna z przepisami
techniczno-budowlanymi oraz planistycznymi. W dalszym ciągu nie da rady zalegalizować
budynku, który m.in. nie posiada projektu budowlanego – dodaje Michal Jalovecky.
Dodatkowy haczyk w legalizacji to koszty. Legalizacja domu to nie lada wydatek – 50 tys. zł. – To
swoisty straszak i kara dla łamiących przepisy i budujących bez odpowiednich pozwoleń. I w tym
wypadku nieważna jest wielkość budowy. Tyle samo zapłacimy, jeśli bez pozwolenia
wybudowaliśmy dom czy tylko np. dobudowaliśmy garaż czy ganek – ostrzega Michal Jalovecky.
W przypadku nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej Urząd Nadzoru Budowlanego ma prawo nakazać
rozbiórkę budynku. Jedynym wyjątkiem od tej zasady są obiekty, których budowa zakończyła się
przed rokiem 1995. Je zalegalizujemy nie ponosząc żadnych opłat.
W świetle art. 48 oraz art. 49b ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.jedn.: Dz. U. 2006
r. Nr 156 poz. 1118), właściwy organ (organ nadzoru budowlanego) nakazuje, w drodze decyzji,
rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie, albo wybudowanego bez
wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, bądź też pomimo wniesienia sprzeciwu przez
właściwy organ (oczywiście, gdy nie zachodzą przesłanki pozwalające na legalizację). W
przypadku nie zastosowania się do nakazu, następuje wdrożenie przewidzianych przez przepisy
ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.jedn.: Dz. U.
2005 r. Nr 229 poz. 1954; dalej jako - p.e.a.) środków przymusu, które mają doprowadzić do
wykonania nałożonego obowiązku.
Wykonywanie robót budowlanych z naruszeniem art. 48 jest - zgodnie z art. 90- przestępstwem
zagrożonym karą grzywny, ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2. Późniejsza
legalizacja samowoli budowlanej, czy nawet rozbiórka obiektu budowlanego wybudowanego bez
wymaganego pozwolenia nie zwalnia wykonawcy robót budowlanych od odpowiedzialności karnej.
Wszczęcie postępowania karnego o przestępstwo z art. 90 następuje po uprzednim przeprowadzeniu
przez właściwy organ postępowania administracyjnego, podczas którego stwierdzone zostanie, że
roboty budowlane wykonane zostały lub są wykonywane z naruszeniem art. 48, 49b, 50 ust. 1 pkt 1
lub art. 50 ust. 1 pkt 2. Wynik ustaleń organu administracyjnego stanowi warunek sine ąua non do
uruchomienia przez organy ścigania postępowania wyjaśniającego.
Powyższe rozważania wskazują na to, że jednocześnie mogła zostać wydana decyzja o nakazie
rozbiórki jak i nałożona na Panią kara grzywny, ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności
do lat 2.
Jedynie sąd może nakładać na kogokolwiek karę grzywny natomiast mandat jest środkiem
używanym przy karaniu wykroczeń. Skoro zatem „samowola budowlana” jest przestępstwem a nie
wykroczeniem, to zastosowanie ma regulacja: „Prawomocny mandat karny może być uchylony, gdy
czyn ukarany mandatem stanowi przestępstwo lub przestępstwo karno-skarbowe lub wykroczenie
skarbowe w terminie 7 dni od daty uprawomocnienia się mandatu.”
Prawidłowy przebieg postępowania w Pani sprawie powinien być następujący – organ nadzoru
budowlanego wydaje decyzję o nakazie rozbiórki, rozpoczyna się postępowaniem przed sądem i
sąd wydaje wyrok, w którym najprawdopodobniej albo orzekłby niewysoką grzywnę ze względu na
nikłą szkodliwość społeczną czynu albo warunkowo umorzył postępowanie wyznaczając jakiś
okres próby.
Odpowiadając na Pani pytania:
„Czy policja zajmuje się takimi sprawami?” – w niektórych przypadkach może jako organ
pomocniczy organowi właściwemu.
„Czemu jeszcze do sądu mam się zgłosić?” – ponieważ jest Pani związana z daną sprawą, a sąd
dąży do zbadania rzeczywistego stanu rzeczy.
W wielu przypadkach prywatny inwestor nie posiada dostatecznej wiedzy w zakresie Prawa
Budowlanego dotyczącą legalności wykonywania robót budowlanych i kwalifikacji ich w zakresie
pozwolenia na budowę,zgłoszenia robót budowlanych i wreszcie co można wykonywać bez
formalności.Łatwo więc popełnić błąd i narazić się na skutki wykonywania robót niezgodnych z
Prawem Budowlanym czyli popełnić samowolę budowlaną.
Podstawa prawna:
• ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane;
• ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym.
Jeżeli chcesz budować ,remontować legalnie sprawdź czy Prawo Budowlane na to zezwala i jakie
są ograniczenia budowę? Czy montaż klimatyzatora wymaga zgłoszenia? Co z budową
ogrodzenia? Wyjaśniamy, jakich formalności wymagają niektóre prace remontowo-budowlane.
Sprawdź, co na to prawo budowlane i buduj lub remontuj legalnie.
Art.28 Prawa budowlanego mówi, że roboty budowlane można rozpocząć tylko na podstawie
ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.
II.Jak ustrzec się przed skutkami samowoli budowlanej ?
Rozpoczęcie robót budowlanych bez ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, określane jest
jako samowola budowlana.
Nawet jeżeli nie musimy uzyskać pozwolenie na budowę, to prawo budowlane wymusza
zgłoszenie rozpoczęcia robót budowlanych odpowiedniemu organowi.
Rozpoczęcie prac budowlanych bez zgłoszenia jest samowolą budowlaną.
V.Samowolą budowlaną są:
1.budowa obiektu budowlanego bez pozwolenia na budowę lub bez zgłoszenia rozpoczęcia robót
budowlanych w przypadkach określonych powyżej;
2.rozbudowę obiektu budowlanego bez pozwolenia na budowę, lub bez zgłoszenia rozpoczęcia
robót budowlanych w przypadkach określonych powyżej;
3.użytkowanie budynku bez zgody nadzoru budowlanego;
4.zmianę sposobu użytkowania budynku lub jego części bez wymaganego pozwolenia;
5.odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na
budowę bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę;
6.prowadzenie robót budowlanych bez kierownika budowy.
Skutki i konsekwencje samowoli budowlanej
Skutkiem samowoli budowlanej jest decyzja o rozbiórce.
Samowola budowlana stanowi przestępstwo zagrożone karą pozbawienia wolności do lat dwóch,
karą ograniczenia wolności albo karą grzywny.
VII.Legalizacja samowoli budowlanej
Niezbędnym wymogiem przy legalizacji samowoli budowlanej jest, aby budowa była zgodna z
miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Legalizacja samowoli budowlanej może
nastąpić(w przypadku, gdy budowa nie została jeszcze zakończona), jeżeli budowa:
1) jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:
ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
2) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym
doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót
budowlanych, ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada
obowiązek przedstawienia:
-zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami
obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu
zagospodarowania przestrzennego;
-cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i
innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem o wpisie autora
projektu na listę członków właściwej izby samorządu terytorialnego aktualnym na dzień
opracowania projektu;
-oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Przedłożenie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa wyżej, traktuje się jak
wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych,
jeżeli budowa nie została zakończona. Jeżeli roboty zostały ukończone, inwestor może wystąpić z
wnioskiem o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Właściwy organ, przed
wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na
wznowienie robót budowlanych, bada:
1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego,
2) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i
sprawdzeń,
3) wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane
– oraz, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie
przysługuje zażalenie. W razie spełnienia wymagań, określonych powyżej, właściwy organ wydaje
decyzję:
1) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;
2) o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.
Wysokość opłaty legalizacyjnej
Opłata legalizacyjna stanowi iloczyn stawki opłaty (s) podwyższonej 50-krotnie współczynnika
kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu (w). Przy czym: stawka
opłaty(s) wynosi 500 zł gdzie kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz
współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo
budowlane. I tak np. w przypadku budynków mieszkalnym jednorodzinnych k= 2,0 w= 1,0, więc
opłata legalizacyjna wynosi 50 000 złotych, w przypadku garaży do dwóch stanowisk włącznie k =
1,0 i w = 1,0, czyli opłata wynosi 25 000 złotych, itd. Jedną z najwyższych kar za wybudowanie
bez pozwolenia jest wybudowanie pensjonatu, sklepu, restauracji, garażu powyżej dwóch
stanowisk o kubaturze do 2500 m3, wynosi ona: 375 000 zł. Wymierzoną karę wnosi się w terminie
7 dni od dnia doręczenia postanowienia w kasie właściwego urzędu wojewódzkiego lub na
rachunek bankowy tego urzędu. W przypadku nie uiszczenia kary w terminie podlega ona
ściągnięciu w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, a w konsekwencji
może prowadzić do rozbiórki budynku.
Krzysztof Michalik