Wynajęcie CZĘŚCI WSPÓLNEJ. Konstrukcja budynku może

Wynajęcie CZĘŚCI WSPÓLNEJ.
Konstrukcja budynku może zachęcać właściciela do wynajęcia i zaadoptowania sąsiadującej z
jego lokalem części wspólnej budynku. Lepszym (z punktu widzenia właściciela) wyjściem
byłoby wykupienie tej części, ale nie zawsze jest to możliwe. Jakie są najważniejsze wymogi
formalne związane z wynajęciem części wspólnej od wspólnoty?
Czynności podejmowane przez wspólnotę podzielić można na czynności zwykłego zarządu oraz
przekraczające zakres zwykłego zarządu. Te pierwsze mogą być podejmowane przez zarząd (czyli
organ wspólnoty), do tych drugich niezbędna jest uchwała właścicieli. Katalog najważniejszych
czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu został określony w art. 22 ustawy o własności
lokali (dalej uwl). Zgodnie z jego ustępem 3 pkt 4, przekroczeniem zakresu zwykłego zarządu jest
zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej ( a taka będzie niewątpliwie konsekwencja
wynajęcia części nieruchomości wspólnej jednemu z właścicieli, zwłaszcza gdy wynajęta zostanie
część korytarza). Przyjąć więc należy, że nie wystarczą tylko ustalenia pomiędzy kandydatem na
najemcę a zarządem – niezbędne jest uzyskanie większości głosów. Co do zasady, głosowanie nad tą
sprawą odbywać się będzie w normalnym trybie – większością udziałów.
Zalecić należy, żeby uchwała zawierała precyzyjne określenie, że właściciele wyrażają zgodę nie tylko
na samą zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, ale również na jej wynajęcie.
Umowa najmu.
Załącznikiem do uchwały może być projekt umowy najmu, którą wspólnota zawrze z właścicielem
lokalu. W takim przypadku przedmiot zgody, która została udzielona w uchwale, nie będzie budził
najmniejszych wątpliwości. Rozwiązanie takie wydaje się korzystne zwłaszcza dla zarządu.
W samej umowie najmu powinny zostać doprecyzowane cel i warunki najmu. Warunki umowy – w tym
warunki finansowe (wysokość czynszu i innych opłat, a także sposób ich waloryzacji) – mogą stanowić
podstawę do negocjacji z pozostałymi właścicielami, dla których mogą to być ważne kryteria brane
pod ocenę i zdecydować o wyrażeniu zgody na najem. W razie wątpliwości należy zarekomendować
dokonanie analiz na podstawie stawek czynszu w sąsiednich nieruchomościach lub skorzystanie z
usług profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego. W umowie poza tym należy dokładnie określić:



okres, na jaki umowa została zawarta,
sposób, w jaki przedmiot najmu może być wykorzystywany,
sankcje (np. kary umowne) z tytułu niezgodnego z umowa wykorzystywania przedmiotu umowy,
np. podjęcie działań sprzecznych z umową (chociażby robót budowlanych).
Z uwagi na fakt, że nowy najemca ma otrzymać szczególne uprawnienia względem części
nieruchomości wspólnej, zarekomendować można zastosowanie zabezpieczeń umownych.
Przykładem może być oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, gdyby nie regulował on w
określonym terminie należności, możliwe jest również ustanowienie zastawu tytułem zabezpieczenia.
Roboty budowlane.
Co do zasady, najemca może podjąć takie działania, na jakie zezwala mu umowa. Niezależnie od
powyższego, we własnym interesie powinien upewnić się, czy planowane przez niego roboty
budowlane nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę lub przynajmniej zgłoszenia do organu
administracji architektoniczno – budowlanej. Pozwolenie na budowę jest wydawane, gdy roboty
budowlane dotyczą obiektu budowlanego, zaś zgłoszenie określonych robót budowlanych dotyczy
wskazanych w ustawie przypadków. W kontekście przedstawianej problematyki należy wskazać
zwłaszcza:


remonty istniejących obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych,
docieplenie budynków o wysokości do 12m,

przebudowę sieci elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych
i telekomunikacyjnych.
Ponadto zgodnie z art. 71 prawa budowlanego, w przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu
budowlanego lub jego części należy
zmianę zgłosić właściwemu organowi administracji
architektoniczno – budowlanej. Zmiana sposobu użytkowania obiektu sprowadza się przede
wszystkim do konieczności ustalenia, czy i w jakim zakresie podjęcie w budynku zmian związanych z
użytkowaniem wpływa na wymagania stawiane obiektowi. Wymagania te wiążą się z zagadnieniami z
zakresu bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnego, higieniczno – sanitarnego
lub układu obciążeń. Zmiana przeznaczenia budynku lub jego części, która nie narusza wskazanych
powyżej warunków, nie musi być zgłaszana. W praktyce jednak wiele przypadków jest tutaj
dyskusyjnych
i
istnieje
tendencja
do
szerokiej
wykładni
powołanych
kryteriów.
Do zgłoszenia należy dołączyć:






opis dotychczasowego i zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego,
opis i rysunek obrazujący usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości
i innych obiektów budowlanych, z oznaczeniem części obiektu, na której ma nastąpić zmiana,
zwięzły opis techniczny obiektu wraz z danymi techniczno – użytkowymi,
zaświadczenie organu wykonawczego gminy o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania
obiektu z planem miejscowym lub decyzja o warunkach zabudowy,
oświadczenie złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie
do
dysponowania nieruchomością na cele budowlane
w przypadku podjęcia lub zaniechania działalności spełniającej warunki bezpieczeństwa
pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnego, higieniczno – sanitarnego lub ochrony
środowiska – ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane.
Jeśli na podejmowane roboty budowlane składają się wymienione powyżej czynności, wówczas
również w przedmiotowej sytuacji niezbędne jest dokonanie zgłoszenia robót. W takiej sytuacji
właściwy organ (czyli przede wszystkim starosta) może wyrazić wobec zamierzonych działań
sprzeciw.
Podkreślić należy, ze nawet w przypadku braku obowiązku uzyskania w danej sprawie pozwolenia na
budowę lub zgłoszenia robót budowlanych organy administracji publicznej mają prawo weryfikowania
podejmowanych działań.
Źródło: Wspólnota Mieszkaniowa, ROK XVI(178), 10/2011