stanowisko prawne dotyczące remontu balkonów
Transkrypt
stanowisko prawne dotyczące remontu balkonów
Szanowni Państwo, wobec pytań i wątpliwości, które pojawiły się w związku z planowanym remontem balkonów, Zarządy Wspólnot „Apartamentów przy Królikarni” podjęły decyzję o przygotowaniu pisemnego wyjaśnienia tej kwestii. Zastrzeżenia Państwa pojawiające się na tym tle sprowadzają się do przedstawienia wątpliwości odnośnie prawnego statusu balkonów i wynikających z tego konsekwencji związanych z finansowaniem kosztów remontu tych części budynków. Aby przedstawić problem w sposób kompletny, treść niniejszej informacji podzielono na trzy części: 1. uwaga wstępna 2. ustalenie prawnego statusu balkonów w budynkach przy ul. Wielickiej 3. wskazanie podmiotów odpowiedzialnych za remont w kontekście zakresu planowanych prac 4. Konkluzje Ad 1 Ustawodawca wprowadzając do ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.) (dalej: Ustawa) definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego (ewentualnie lokalu o innym przeznaczeniu) oraz definicję nieruchomości wspólnej, dał początek przyjętemu w Ustawie dychotomicznemu podziałowi na dwie kategorie nieruchomości. Podział dychotomiczny wyraża się w tym, że każda część gruntu lub budynku musi być przypisana bądź do nieruchomości wspólnej bądź do lokalu stanowiącego odrębną własność, zaś zakwalifikowanie jakiejś części do jednej kategorii (względnie nie zakwalifikowanie do tej kategorii) powoduje automatyczne nie zakwalifikowanie tej części do kategorii drugiej (względnie – zakwalifikowanie jej do drugiej kategorii). Ad 2 W świetle przepisów Ustawy nie może budzić wątpliwości iż wszystkie balkony mieszczące się w budynkach posadowionych na nieruchomościach przy ul. Wielickiej, stanowią część nieruchomości wspólnej, za utrzymanie której – zgodnie z dyspozycją art. 12 ust. 2 Ustawy - odpowiadają właściciele wszystkich lokali w stosunku do ich udziałów. Należy zaoponować przeciwko pojawiającym się głosom, iż balkony w istocie stanowią „pomieszczenia pomocnicze”. Ustawa nie definiuje pojęcia „pomieszczenie pomocnicze” choć niewątpliwie jest to sformułowanie prawne – pojawia się w definicji samodzielnego lokalu mieszkalnego, zgodnie z którą Strona 1/4 (art. 2 ust. 2 Ustawy): „Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.” Według „Słownika współczesnego języka polskiego”1 „pomieszczenie to miejsce mogące pomieścić kogoś lub coś, zwłaszcza wydzielona ścianami i stropem część budynku”. Z kolei zgodnie z definicją umieszczoną na stronach Wikipedii, „pomieszczenie” stanowi wydzieloną ścianami część mieszkania, domu lub budynku.2 Również w potocznym rozumieniu słowa „pomieszczenie” oznacza ono miejsce wydzielone ścianami. Z kolei pomieszczenie pomocnicze to takie, które ułatwia czy wręcz umożliwia pobyt ludzi w izbach, których zespół stanowi lokal. Jako przykład pomieszczenia pomocniczego podaje się zazwyczaj przedpokój, łazienkę, garderobę czy schowek.3 Mając na uwadze powyżej zaprezentowane stanowisko nie powinno budzić wątpliwości, że balkony nie stanowią pomieszczeń pomocniczych. Pomieszczenie jest bowiem miejscem wydzielonym ścianami, balkon zaś – niezależnie od zakresu w jakim jest wykorzystywany – nie ma przynajmniej jednej ściany bocznej. Balkon nie będąc pomieszczeniem pomocniczym nie jest więc częścią lokalu, a zatem stanowi nieuchronnie część nieruchomości wspólnej. W tym miejscu pragniemy podkreślić, iż Zarządy świadome są tego, że zaprezentowana powyżej wykładnia słowa „balkon” nie jest jedyną możliwą interpretacją tego sformułowania. Aby uniknąć sporów doktrynalnych i nie dopuścić do jałowego przerzucania się argumentami, Zarządy uznały za stosowne odwołać się do obiektywnego i nie budzącego żadnych wątpliwości potwierdzenia statusu prawnego „balkonu”, jakim są wpisy w księgach wieczystych lokali. Stosownie do treści § 21 pkt. 4 f) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz.U. Nr 162, poz. 1575 ze zm.), w księdze wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, w podrubryce 1.4.4 „lokal”, wpisuje się w polu 1.4.4.6 „opis lokalu” - podane w odpowiednich podpolach: A: rodzaj izby, B: liczba izb wchodzących w skład lokalu 1 2 3 redakcja B. Dunaj, Warszawa 1996, s.799 http://pl.wikipedia.org/wiki/Pomieszczenie Strzelczyk, Turlej, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2007 (art. 2) Strona 2/4 Gdyby więc balkony w budynkach przy ul. Wielickiej stanowiły pomieszczenia pomocnicze byłyby wpisywane – razem z innymi pomieszczeniami – w podrubryce 1.4.4.6 każdej księgi wieczystej lokalu mającego balkon. Tak jednak nie jest, czego dowodem są – jawne dla wszystkich – dane zawarte w księgach wieczystych tych lokali. Skoro zaś – co nie może budzić wątpliwości – balkony nie stanowią części lokali, mając na uwadze wprowadzony przez ustawodawcę dychotomiczny podział na lokal oraz nieruchomość wspólną, są one częścią nieruchomości wspólnej. Ad 3 Odnosząc się do drugiej z powołanych kwestii należy podkreślić, iż zakres planowanego przez Wspólnotę remontu balkonów – niezależnie od prawnej kwalifikacji tych części nieruchomości – dotyczy elementów związanych z bryłą budynków przy ul. Wielickiej. W świetle przeprowadzonej ekspertyzy nie budzi bowiem wątpliwości, iż stwierdzone wadliwości mają charakter konstrukcyjny a zasadniczym celem remontu jest wymiana wadliwych, rodzących zagrożenie balustrad, którym nie sposób odmówić statusu nieruchomości wspólnej (jest to wszak część elewacji). Mając na uwadze powyższe okoliczności jest oczywistym, że koszt remontu obciąża Wspólnoty. Na zaliczenie elementów konstrukcyjnych balkonów do nieruchomości wspólnej oraz związany z tym rozkład kosztów utrzymania i remontów tych części budynku, Sąd Najwyższy zwrócił uwagę w uchwale III CZP 10/084 wskazując iż: Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową. Ad 4 Dokonując podsumowania należy wskazać, iż – pomimo kontrowersji doktrynalnych związanych z ustaleniem statusu prawnego balkonów – w budynkach przy ul Wielickiej stanowią one bez wątpienia część nieruchomości wspólnej. Gdyby było inaczej, w księgach wieczystych lokali byłyby one wpisane jako części lokali, a tak niewątpliwie nie jest. Nawet jednak przy przyjęciu założenia, że balkony w części wykorzystywanej przez właścicieli lokali (wewnętrznej) są częścią składową tych lokali (choć w ocenie Zarządów jest to interpretacja wadliwa), nie jest to argument odpowiedni aby wykazać, że koszty planowanego remontu winni ponosić jedynie właściciele tych lokali. Zakres remontu obejmuje bowiem przede wszystkim wymianę balustrad, które – ponad wszelką wątpliwość – stanowią część elewacji a przez to – część nieruchomości wspólnej. Mamy nadzieję, że powyższa informacja okaże się dla Państwa wyczerpująca, odpowiada na Państwa pytania i wyjaśnia wszelkie Państwa wątpliwości. 4 Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/2008, Biuletyn Sądu Najwyższego 2008/3, OSNC 2009/4 poz. 51 Strona 3/4 Strona 4/4