Zasady ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną
Transkrypt
Zasady ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną
Zasady ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciel lokalu zobowiązany jest utrzymywać swój lokal w należytym stanie oraz uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną stanowią grunty oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W skład nieruchomości wspólnej niewątpliwie wchodzi więc grunt niezbędny do korzystania z budynku oraz części budynków takie jak klatki schodowe, czy windy. Powszechnie przyjmuje się także, iż współwłasnością przymusową objęte są ściany zewnętrzne, dachy oraz fundamenty. Koszty zarządu nieruchomością wspólną ponoszą właściciele lokali proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Co jednak istotne, jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 czerwca 1997 r. sygn. akt. II CKN 226/97, wynikający z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń obowiązkiem jednakowej dla wszystkich, tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m2 powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych właścicieli lokali. Z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali wynika bowiem, że w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej dopuszczalne jest zwiększenie obciążeń finansowych właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Zgodnie z ustawą o własności lokali, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację, 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości, 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. O ile kwestia ponoszenia kosztów zarządu nieruchomości wspólnej, a więc ponoszenie kosztów ogrzewania, oświetlenia klatek schodowych, odśnieżania, ochrony, czy sprzątania budynków nie generuje większych problemów, o tyle kwestie związane z pokrywaniem kosztów związanych z utrzymaniem hal garażowych budzą wątpliwości. Warto w tym miejscu przypomnieć, iż charakter prawny hal garażowych znajdujących się w budynkach wspólnot mieszkaniowych bywa różnie usankcjonowany. Najczęściej hala garażowa stanowi samodzielny lokal niemieszkalny, który posiada odrębną od budynku księgę wieczystą. W takiej sytuacji, każdy kto posiada miejsce garażowe w takim lokalu staje się współwłaścicielem lokalu garażowego. Do zarządu takim lokalem niemieszkalnym stosować należy przepisy Kodeksu cywilnego, a więc do podejmowania czynności przekraczających zarząd takim lokalem, w tym do podejmowania uchwał, niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Mimo powyższych regulacji, podmioty administrujące wspólnotami mieszkaniowymi zwykle liczą głosy pod podejmowanymi uchwałami, w ten sposób, iż w sytuacji gdy głosujący właściciel lokalu mieszkalnego posiadał także udział we współwłasności lokalu garażowego, sumowały te udziały i tak wyliczoną część udziału uwzględniano w wyniku głosowania nad przedmiotową uchwałą. Taki sposób podejmowania uchwał jest nieprawidłowy. Z ugruntowanego w doktrynie i orzecznictwie poglądu wynika, że przypadający na garaż udział w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny (patrz: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 r., sygn. akt. III CZP 43/05). Natomiast siłę głosu współwłaścicieli lokalu garażowego wyraża udział powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku. Jak wskazał Sąd Najwyższy, skoro udział w nieruchomości wspólnej należy do współwłaścicieli niepodzielnie, czynności zaś przekraczające zakres zwykłego zarządu zawsze wymagają zgodnego stanowiska wszystkich współwłaścicieli, to pogląd o konieczności zajmowania przez współwłaścicieli lokalu jednolitego głosu przy podejmowaniu uchwał jest uzasadniony (patrz: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2006 r., sygn. akt. II CSK 47/06). Procedowanie wbrew powyższym zasadom może skutkować zaskarżeniem uchwał, a w konsekwencji uznaniem ich przez Sądy za nieistniejące. Występowanie uchwał nieistniejących nie jest bowiem kwestionowane zarówno w doktrynie jak i w orzecznictwie, szczególnie w przypadku uchwał podejmowanych bez wymaganej większości głosów spowodowanej faktem, iż do wyniku głosowania doliczane są głosy oddane z garaży. Kwestia charakteru prawnego lokali niemieszkalnych – garaży związany jest ściśle z kwestią ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności sposobu finansowania nieruchomości wspólnej i ustalania polityki partycypowania członków wspólnoty mieszkaniowej w kosztach jej utrzymania. Pojawiają się bowiem pytania, w jaki sposób i w jakiej wysokości koszty związane z utrzymaniem hal garażowych powinny obciążać członków wspólnoty mieszkaniowej. Częstym sposobem praktykowanym przez wspólnoty jest obciążanie takimi kosztami ogół właścicieli lokali, a więc całą wspólnotę mieszkaniową, mimo że garaż wielostanowiskowy nie stanowi nieruchomości wspólnej lecz odrębną nieruchomość lokalową. Taka praktyka jest nieprawidłowa z dwóch powodów. Po pierwsze, nie wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej posiadają miejsca garażowe - ci zatem nie powinni partycypować w kosztach jego utrzymania. Po drugie, przedmiotem uchwał wspólnoty mieszkaniowej nie powinny być regulacje dotyczące zasad ponoszenia kosztów lokali garażowych. Lokal garażowy nie stanowi bowiem elementu zarządu nieruchomością wspólną, dlatego też o podziale kosztów związanych z utrzymaniem lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności mogą decydować wyłącznie osoby będące jego współwłaścicielami. Wspólnota mieszkaniowa nie może być podmiotem praw i obowiązków innych niż związane z zarządem nieruchomością wspólną. Jest ona powołana do decydowania wyłącznie o sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, natomiast nie posiada kompetencji do decydowania o sprawach dotyczących lokali stanowiących indywidualną własność poszczególnych właścicieli lokali. Nierzadko zdarza się także, iż właściciele lokali garażowych nie partycypują w kosztach nieruchomości wspólnej stosownie do posiadanych w niej udziałów wynikających z posiadania garaży. O tej nieprawidłowej praktyce wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Warszawie w sprawie o sygn. akt VI A Ca 541/12 stwierdzając, iż skoro garaże stanowią przedmiot odrębnej własności, a właściwie współwłasności wielu osób, a zatem nie są częścią nieruchomości wspólnej, to współwłaściciele tychże odrębnych lokali obowiązani są partycypować razem w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, proporcjonalnie do wysokości udziałów w tej nieruchomości , jakie to udziały związane są z prawem odrębnej własności lokali garażowych. Z przepisu art. 12 ust 2 ustawy o własności lokali wynika, że właściciele lokali, a zatem również lokali garażowych ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach , w stosunku do wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Z korzystaniem bowiem z garażu związane jest także zużywanie określonych elementów wspólnej infrastruktury jak chociażby wind, schodów, dodatkowe zaśmiecanie wspólnego terenu, zużywanie energii elektrycznej we wspólnych pomieszczeniach przyległych do garażu, czy odśnieżanie osiedla. Użytkowanie ogromnych pomieszczeń garażowych, stanowiących odrębne lokale użytkowe generuje także koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i brak jest jakiegokolwiek uzasadnienia faktycznego, a tym bardziej prawnego, aby współwłaściciele tychże lokali nie ponosili kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Powyższe prowadzi do wniosku, iż wspólnoty mieszkaniowe powinny tak planować zasady polityki finansowej, aby corocznie ustalane plany gospodarcze zobowiązywały członków wspólnoty posiadających miejsca garażowe do uiszczania dodatkowych zaliczek na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem miejsca postojowego w garażu. Natomiast zarządzanie lokalem garażowym należy wykonywać na podstawie przepisów kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności. Współwłaściciele garażu powinni ustalić w uchwale lub w umowie wysokość zaliczek na pokrycie kosztów zarządu. Wydaje się także, iż wspólnoty mieszkaniowe powinny posiadać odrębny rachunek bankowy, przeznaczony do rozliczeń współwłaścicieli nieruchomości garażowej, a współwłaściciele nieruchomości garażowej powinni opłacać miesięczne zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością na takich samych zasadach jak właściciele lokali mieszkalnych.