rynek biurowy w polsce i półrocze 2016

Rynek biurowy w Polsce
I poł. 2016
Warszawa
Po rekordowym roku 2015, warszawski rynek biurowy podtrzymuje
dobrą passę. W pierwszej połowie 2016 r. firmy zdecydowały się na
wynajem 360 100 m2 powierzchni biurowej. Do tak dobrego rezultatu
przyczyniła się głównie aktywność najemców w II kw. (wynajęte
217 800 m2). Dużym zainteresowaniem firm, podobnie jak
w ubiegłym roku, cieszyło się centrum Warszawy z wolumenem
popytu na poziomie 122 200 m2 oraz rejon Mokotowa (Upper
South), który pozostaje kluczową warszawską lokalizacją pomimo
borykania się z problemem pustostanów. Warto zauważyć, że nawet
biorąc pod uwagę rekordowo wysoką nową podaż dostarczoną na
rynek w tym kwartale, znaczny popyt ograniczył szybki wzrost
współczynnika powierzchni niewynajętej. Najważniejszym
wydarzeniem w II kw. było oddanie do użytku dwóch wież biurowych
Warsaw Spire A (59 100 m2) i Q22 (46 400 m2). Nigdy wcześniej
w historii, w jednym roku, na rynek nie trafiły dwa biurowe wieżowce.
Prawie 156 700 m2 powierzchni wynajętej w I poł. 2016 r. stanowiły
nowe umowy najmu w istniejących biurowcach, kolejne 62 000 m2
to transakcje typu pre-let. Ograniczona liczba tych umów,
szczególnie w II kw., była spowodowana większą dostępnością
powierzchni w budynkach istniejących. Ten trend powinien
utrzymywać się również w najbliższych kwartałach. Na ekspansje
przypadło 31 600 m2 popytu, a renegocjacje stanowiły około 30%
całkowitego wolumenu, czyli nieznacznie więcej niż dotychczas.
Największe umowy najmu w I poł. roku to odnowienie i ekspansja na
łącznie 8 300 m2 przez poufnego najemcę w Warsaw Financial
Center, pre-let Allegro na 7 600 m2 w Q22 oraz umowa na 7 500 m2
podpisana przez firmę z sektora bankowego w Atrium 2. Pozytywny
trend jeśli chodzi o popyt na biura powinien utrzymywać się zarówno
do końca tego roku jak również w 2017 r.
W I poł. 2016 r. na rynek trafiło rekordowe 350 100 m2 powierzchni
biurowej (26% więcej niż w całym 2015 r.), a 237 000 m2 zostało
oddane do użytku w II kw. Największe zrealizowane biurowce to
Warsaw Spire A (59 100 m2), Q22 (46 400 m2), Gdański Business
Center D (29 300 m2) oraz Proximo I (28 700 m2).
W aktywnej budowie pozostaje około 545 000 m2 nowych biur.
Według szacunków 32% z 83 000 m2 nowej podaży przewidzianej
na II poł. 2016 r. jest zabezpieczone umowami najmu.
Zgodnie z oczekiwaniami, w II kw. odnotowano dalszy wzrost
współczynnika powierzchni niewynajętej, do którego przyczyniła się
wysoka nowa podaż dostarczona na rynek. W rezultacie, wskaźnik
pustostanów wzrósł do poziomu 15,4% (17,1% w COB, 17,9%
w Obrzeżach Centrum i 14,4% w lokalizacjach poza Centrum).
Współczynnik ten powinien pozostać relatywnie stabilny w drugiej
połowie roku ze względu na mniejszą liczbę projektów planowanych
do oddania do użytku niż w pierwszych dwóch kwartałach.
Najwyższe czynsze transakcyjne w II kw. pozostały na
niezmienionym poziomie. Aktualnie stawki bazowe za najlepsze
powierzchnie biurowe to 21-23,5€ / m2 / miesiąc w Centrum
i 11-18€ / m2 / miesiąc poza nim.
Biura oddane do użytku (m2) oraz planowane (m2)
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016P2017P
Oddane do użytku (m²)
Planowane - wynajęte (m²)
Planowane - wolne (m²)
Ogólny oraz skorygowane współczynniki pustostanów *
Dostępna powierzchnia
Współczynnik pustastanów
1 000 000
800 000
20%
15,4%
15,1%
12,4%
600 000
15%
11,5%
400 000
10%
5%
200 000
0
0%
O
Ogólny
0g
m
Wył. głównych
Wył. moduły
2
generatorów
poniżej 500 m
wakatu
Źródło: JLL, PORF, II kw. 2016 r., P-prognoza
* patrz definicja na odwrocie
l
Wył.
długoterminowy
wakat
Podsumowanie obszarów biurowych
Podaż (m²): 975 800
Poziom pustostanów (%): 17,9
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 18-21
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 13-18,5
Podaż (m²): 254 200
Poziom pustostanów (%): 13,1
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 14-18
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 12,5-15
Podaż (m²): 198 100
Poziom pustostanów (%): 15,2
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 11-14
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 9,5-13
Podaż (m²): 367 100
Poziom pustostanów (%): 11,9
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 15-17,5
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 10-14,5
N
E
COB
W
CC
SW
Podaż (m²): 865 500
Poziom pustostanów (%): 13,1
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 11-15,5
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 10-13
Podaż (m²): 186 600
Poziom pustostanów (%): 9,3
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 11-13
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 9,5-11,5
Podaż (m²): 571 800
Poziom pustostanów (%): 17,1
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 21-23,5
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 15-19,5
Podaż (m²): 1 327 600
Poziom pustostanów (%): 17,5
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 11-14,5
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 10-12,5
US
LS
SE
Podaż (m²): 241 700
Poziom pustostanów (%): 10,2
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 13-14
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 12-13
* Skorygowany współczynnik pustostanów odzwierciedla całkowity wolumen dostępnej od zaraz powierzchni na wynajem, wyłączając moduły, które mogą być postrzegane jako
nieatrakcyjne biorąc pod uwagę warunki rynkowe.
Skorygowany współczynnik pustostanów został policzony używając trzech różnych metodologii przedstawionych poniżej:
•
pomniejszając ogólny poziom dostępnej powierzchni o małe moduły poniżej 500 m2, lub
•
pomniejszając ogólny poziom wakatu o tzw. głównych generatorów wolnej powierzchni, lub
•
pomniejszając ogólny poziom dostępnej powierzchni o wakat długoterminowy (tzn. wyłączając moduły pozostające wolne ponad 2 lata).
Rynek biurowy w Polsce
I poł. 2016 r.
Rynek biurowy w Polsce
(poza Warszawą)
Pierwsze półrocze 2016 odznaczało się wysoką aktywnością we
wszystkich obszarach rynku biurowego. Popyt w II kw. wzrósł
znacząco w porównaniu do I kw., natomiast czynsze transakcyjne
utrzymały się na podobnym poziomie. Pomimo istotnego wolumenu
powierzchni oddanej do użytku, aktywność budowlana pozostaje na
wysokim poziomie, co doprowadziło do wzrostu liczby dostępnych
opcji najmu dla firm.
Popyt na ośmiu głównych rynkach poza Warszawą osiągnął
268 100 m2, co potwierdza nieprzerwany rozwój tych lokalizacji.
Największym zainteresowaniem cieszył się Kraków (110 100 m2
wynajętych) oraz Wrocław (52 500 m2) - na te miasta przypadło 61%
całkowitego popytu. Również Trójmiasto oraz Poznań zanotowały
dobre wyniki w I poł. 2016 r. Motorem wzrostu były przede
wszystkim transakcje przednajmu (40% wynajętej powierzchni), co
z kolei spowodowało rozpoczęcie realizacji wielu projektów
biurowych, szczególnie w Krakowie. Najważniejszym najemcą na
rynkach regionalnych pozostaje sektor nowoczesnych usług
biznesowych (60% udział w łącznym popycie). Największe umowy
zostały podpisane przez firmy z tej branży: odnowienie na 10 800 m2
przez Credit Suisse w Grunwaldzki Center we Wrocławiu,
przednajem Aon na 10 700 m2 w Enterprise Park E w Krakowie,
przednajem Euroclear na 10 000 m² w Bonarka for Business G
w Krakowie oraz ekspansja ABB na 10 000 m² w Axis w Krakowie.
Znaczącą transakcja było również 16 000 m2 na potrzeby własne
Kaufland we Wrocławiu.
W I poł. 2016 r. na rynek dostarczono ponad 219 500 m2
nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego 76% w Krakowie,
Trójmieście oraz Wrocławiu. Największymi obiektami oddanymi do
użytku były: Tryton Business House (21 300 m2) w Trójmieście,
O3 Business Campus I (19 200 m2) w Krakowie oraz University
Business Park B (18 700 m2) w Łodzi. Dalsze 900 000 m2 pozostaje
w budowie, a prawie 28% tego wolumenu zostało już zabezpieczone
umowami przednajmu.
Na koniec czerwca 2016 r. poziom pustostanów spadł
w Katowicach, Lublinie oraz Poznaniu, natomiast Wrocław oraz
Łódź odnotowały wzrost wskaźnika (odpowiednio 2,9 p.p. oraz
2,0 p.p. kw-d-kw). W Krakowie, Trójmieście i Szczecinie
współczynnik powierzchni niewynajętej pozostał stabilny. Łącznie na
ośmiu rynkach poza Warszawą do wynajęcia pozostaje 395 700 m2.
W drugiej połowie roku współczynnik ten powinien nieznacznie
spaść lub utrzymać się na podobnym poziomie ze względu na
niższą nową podaż.
Czynsze pozostały względnie stabilne w I poł. 2016 r. z niewielkimi
korektami w Łodzi, Poznaniu, Krakowie oraz Katowicach. Obecnie
najwyższe czynsze transakcyjne wahają się od 11-12€ / m2 / m-c
w Lublinie do 14-14,5€ / m2 / m-c we Wrocławiu.
Projekty w trakcie budowy (m2)
350 000
300 000
W budowie - wynajęta
250 000
W budowie - wolna
200 000
150 000
100 000
50 000
0
Udział BPO/SSC (%) w popycie brutto (m2)
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
Popyt brutto
75%
52%
60%
56%
Źródło: JLL, PORF, I poł. 2016 r.
31%
Udział BPO/SSC
60%
48% 44%
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Rynek Biurowy w Polsce, I poł. 2016
(zbiorcze dane)
2
Podaż (m ): 629 300
Poziom pustostanów (%): 13,5
2
Popyt (m ): 36 700
2
Podaż (m ): 347 200
Poziom pustostanów (%): 9,7
2
Czynsze (€/m /miesiąc): 12,75-13,5
2
Popyt (m ): 17 900
2
Czynsze (€/m /miesiąc): 11,5-12,9
2
W budowie (m ): 132 100
2
W budowie (m ): 109 600
2
Podaż (m ): 166 100
Poziom pustostanów (%): 17,7
Trójmiasto
Szczecin
2
Popyt (m ): 2 100
2
Czynsze (€/m /miesiąc): 11,5-13
2
Podaż (m ): 4 988 400
Poziom pustostanów (%): 15,4
2
W budowie (m ): 9 300
2
Warszawa
2
Podaż (m ): 395 700
Poziom pustostanów (%): 13,3
Popyt (m ): 360 100
2
Czynsze (€/m /miesiąc):21-23,5/11-18
Poznań
2
W budowie (m ): 545 000
2
Popyt (m ): 26 300
2
Czynsze (€/m /miesiąc): 13,9-14,4
Łódź
Lublin
2
W budowie (m ): 43 300
Wrocław
2
Podaż (m ): 757 100
Poziom pustostanów (%): 10,1
2
Podaż (m ): 132 600
Poziom pustostanów (%): 7,5
Katowice
2
Popyt (m ): 52 500
2
2
Czynsze (€/m /miesiąc): 14-14,5
Popyt (m ): 1 450
Kraków
2
2
Czynsze (€/m /miesiąc): 11-12
W budowie (m ): 181 400
2
W budowie (m ): 53 500
2
Podaż (m ): 404 400
Poziom pustostanów (%): 14,3
2
Popyt (m ): 20 900
2
2
Czynsze (€/m /miesiąc): 12,4-13,5
2
W budowie (m ): 66 700
Podaż (m ): 832 900
Poziom pustostanów (%): 6,0
2
Popyt (m ): 110 100
2
Czynsze (€/m /miesiąc): 13,6-14,5
2
W budowie (m ): 303 000
JLL
JLL
Anna Młyniec
Head of Office Agency
and Tenant Representation,
Warsaw Spire
Plac Europejski 1
00-844 Warszawa
tel. +48 22 167 0000
[email protected]
Mateusz Polkowski
Associate Director
Research & Consultancy
Warsaw Spire
Plac Europejski 1
00-844 Warszawa
tel. +48 22 167 0000
[email protected]
www.jll.pl
www.jll.pl
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC.
2016. All rights reserved. No part of this publication
may be reproduced or transmitted in any form or by
any means without prior written consent of Jones
Lang LaSalle. It is based on material that we
believe to be reliable. Whilst every effort has been
made to ensure its accuracy, we cannot offer any
warranty that it contains no factual errors.
We would like to be told of any such errors in order
to correct them.