Wysokie, rosnące w teu kilku-kilkunastti procent miesięcznie ceny
Transkrypt
Wysokie, rosnące w teu kilku-kilkunastti procent miesięcznie ceny
zami Tekst: Li- Wysokie, rosnące w teuJJ!JJ kilku-kilkunastti procent miesięcznie ceny mieszkań budzą przerażenie, i automatycznie powddui: wyścig - jedni chcą fali najszybciej kupić; bo mniej zapłacą, drudzy pt?ściągają decyzję o sprzedaży, bo może więcej zarobią. z najbardziej chłoTnnych rynków Polski nie [ zostawiają złudzeni- tak™" będzie nadal, choćftempo wzrostu ceny metra kwadratowego w poszczególnych dzielnicach kraju jest nieco i n luczowych powodów takiej sytuacji jest kilka. Brak równowagi miedzy podażą i popytem wynika z braku terenów pod budownictwo mieszkaniowe, inwestowania nadwyżek finansowych w sektor, który na razie gwarantuje wysoką stopę zwrotu (kupowanie pod wynajem lub do dalszej odsprzedaży po pewnym czasie), dostępności kredytów hipotecznych (coraz dłuższe okresy spłaty, możliwość sprzedaży lokalu z kredytem) i złagodzenia wymogów wobec klientów (zabezpieczone hipoteką mieszkanie jest doskonałą gwarancją dla banku, który na wypadek niewypłacalności kredytobiorcy przejmuje lokal), pieniędzy napływających z zagranicy (obcokrajowcy i Polacy pracujący poza krajem), dobrej sytuacji makroekonomicznej oraz sytuacji na rynku pracy. Fachowcy twierdzą, że taka hossa może jeszcze potrwać, ale sytuacja powinna się na tyle ustabilizować, że średnie tempo wzrostu ceny metra kwadratowego nie powinno przekraczać 15% w skali roku. Zapowiadają, że istotne będą tu dwa czynniki: zdolność finansowa nabywców oraz podaż płynąca z rynku wtórnego (powinny wracać mieszkania kupione w celach inwestycyjnych). K Warszawa i okolice Według Tomasza Lebiedzia, pośrednika i jednocześnie członka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, prognozowanie popytu i podaży utrudnia wielość czynników, które składają się na sytuację w budownictwie mieszkaniowym - makroekonomicznych, politycznych i administracyjnych. Przy wysokim pułapie cen trzeba zakładać, że na rynku wtórnym każdy z nich może istotnie zawirować relacjami między kupującymi i sprzedającymi i bezpośrednio wpływać na poziom cen. Na pierwotnym zmiany następują dużo wolniej, ponieważ długi jest proces inwestycyjny. W styczniu 2007 r., w Warszawie, za przeciętne wynagrodzenie miesięczne Cena ofertowa - cena, po jakiej dana nieruchomość wystawiona jest na sprzedaż, ewentualnie cena, po jakiej nabywca poszukuje mieszkania/domu przez pośrednika bądź ogłoszenie. Cena transakcyjna - cena, po jakiej dochodzi do podpisania umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. można było kupić pół metra kwadratowego mieszkania. W pierwszym kwartale 2004 r. te same pieniądze wystarczyły na niecałe 0,85 mkw. Według danych PFRN średnia cena transakcyjna w porównywalnym okresie to od 4 do 7 tyś. za metr kwadratowy. Choć ceny mieszkań w zakupie rosły non stop, największą dynamikę notuje się od trzeciego kwartału 2005 r. Tu warto zaznaczyć, że różnią się one tylko nieznacznie od ofertowych. Tomasz Lebiedź uważa, że najbliższe miesiące nie przyniosą zmiany trendu, ale dynamika wzrostu nieco osłabnie. Miesiące letnie, ze względu na zapowiadaną podaż na rynku pierwotnym, schłodzą nieco popyt, ale już w trzecim i czwartym kwartale wszystko wróci do stanu poprzedniego. Stolica Małopolski jest najdroższa. Z informacji napływających od pośredników wynika, że średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w styczniu br. wyniosła około 7,5 tyś. zł za metr kwadratowy. Najgorszy dla nabywców był ubiegły rok. Na rynku pierwotnym deweloperzy sprzedawali mieszkania od ręki, a pośrednicy -jeszcze przed opublikowaniem reklam w prasie. Brak równowagi między podażą a popytem spowodował, że gwałtownie poszły w górę również ceny działek budowlanych. Z kolei brak planów zagospodarowania przestrzennego, długa procedura uzyskiwania decyzji WZ (średnio 8-12 miesięcy) oraz spore rozdrobnienie gruntów (działki o tak małym areale, że nie pozwalają na projektowanie i budowę zespołów mieszkaniowych) sprawiają, że coraz częściej dochodzi tu do transakcji opartych na możliwej do uzyskania powierzchni użytkowej mieszkań. Dlatego nawet grunty „gorzej zlokalizowane" osiągają ceny od 2 do 4,5 tyś. zł za metr kwadratowy. Nic dziwnego, że inwestorzy szukają już terenów odległych o 15-20 km od centrum, choć tu również nie jest tanio. Na przykład cena jednego metra kwadratowego w gminach: Zielonka, Mogilany, Wielka Wieś czy Zabierzów waha się w przedziale 150-250 zł. Po gigantycznym wzroście w 2006 r., w tym nastąpiło delikatne wyhamowanie. Według Jacka Nowaka, członka zarządu małopolskiego SPON (Stowarzyszenie Pośredników Obrotu Nieruchomościami), spowodowane to było pojawieniem się wielu nowych inwestorów, którzy chcą wykorzystać dobrą koniunkturę i w szybkim tempie realizują całe zespoły mieszkaniowe. Powoli wyczerpuje się też zdolność kredytowa kupujących. Ceny zatem będą rosły, ale dużo wolniej. Poza tym część nabywców będzie przenosiła się na obrzeża miasta, gdzie lokale są znacznie tańsze. Kolejnym zjawiskiem, które obserwuje się na krakowskim rynku nieruchomości, jest powolny wzrost cen domów jednorodzinnych, dotąd relatywnie tanich. Okazuje się, że np. dom o powierzchni 140-150 mkw., zlokalizowany w granicach miasta i niewiele kilometrów poza nim, kosztuje tyle, ile dwupokojowe mieszkanie (około 40 mkw.) w centrum. Aglomeracja poznańska zanotowała w 2006 r. ogromną, kilkudziesięcioprocentową dynamikę wzrostu cen. Rok 2007, jak zapowiada Aleksander Błaszczyk, prezes wielkopolskiego SPON, przyniesie pewną stabilizację, ponieważ równoważą się relacje między popytem a podażą. W 2007 r. do użytku będzie oddanych około l ,8 tyś. mieszkań i około 800 domów jednorodzinnych. Średnio deweloperzy oddawali dotąd około 1,5 tyś. mieszkań i 300 domów. W 2006 r. na rynku wtórnym dochodziło do 3,3-3,5 tyś. transakcji na kwartał (około 14 tyś. w roku) i te liczby mają tendencję wzrostową. Błaszczyk przewiduje, że w 2007 r. dojdzie do 15-proc. wzrostu liczby zawieranych transakcji. Przy czym w miesiącach letnich, podobnie jak na rynku warszawskim, nastąpi niewielka korekta z powodu zamykania inwestycji przez najważniejszych deweloperów. Poznańscy klienci, podobnie jak w całej Polsce, najchętniej kupują mieszkania niewykończone - bez podłóg, wyposażenia kuchni i łazienek, bez glazury oraz drzwi. Obecnie na rynku pierwotnym metr kwadratowy w dobrej lokalizacji (centrum, Jeżyce, Grunwald) kosztuje minimum 4,5 tyś. zł (os. Polanka przy jeziorze Malta). Za najdroższe lokale trzeba zapłacić 9,5 tyś. zł (apartamentowiec przy ul. Kutrzeby - centrum). Natomiast cena metra kwadratowego domu jednorodzinnego w stanie deweloperskim, 15-25 kilometrów od granicy miasta, liczona razem z działką, to około 3,1-3,3 tyś. zł. Na przykład w Rogalinie, położonym na terenie Wielkopolskiego Parku Narodowego, cena metra kwadratowego domu wolnostojącego w stanie deweloperskim razem z działką 770 mkw. kosztuje 3310 zł. Na rynku wtórnym metr kwadratowy komfortowo wykończonego lokalu (budynek z 2000 r.) w centrum (ul. Garbary) kosztuje 7,5-8 tyś. zł. Według Błaszczyka klienci są zainteresowani WSTĘP ZABRONIONY* CIEKAWOSTKI « Od potowy lat 90. liczba wszystkich aktów notarialnych sporządzonych w całej Polsce wynosi około 1 miliona. Akty notarialne dokumentujące zmianę właściciela nieruchomości stanowią 57-63%. W rekordowym 1998 r. sporządzono ich 670 tyś., a np. w 2002 r. niecałe 530 tyś. * Rokrocznie tylko 35-40% aktów notarialnych odnosi się do transakcji kupna-sprzedaży działek budowlanych, mieszkań, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu, budynków niemieszkalnych i nieruchomości rolnych. « 60-65% aktów dotyczy darowizn, spadków, umów o wieczystym użytkowaniu, zbyciu nieruchomości za emeryturę rolniczą itp. « Udział nieruchomości rolnych w obrocie wolnorynkowym od lat kształtuje się na poziomie 24-26%. « Co roku na rynku wtórnym w Polsce zmienia właściciela mniej więcej co pięćdziesiąta nieruchomość mieszkalna (2% ogółu). takimi mieszkaniami, ponieważ odpada im koszt wykończenia, co zdecydowanie obniża ostateczną cenę metra. Trójmiasto Gdańsk, Gdynia i Sopot mają odrębną specyfikę i trudno te miasta porównywać. Ceny mieszkań w stolicy regionu rosną nieprzerwanie od 2004 r. Jednak największy boom wystąpił w pierwszym kwartale 2006 r. Do końca 2006 r. ceny za metr kwadratowy wzrosły prawie 100% i osiągnęły poziom około 6 tyś. zł za metr kwadratowy. Na rynku wtórnym największym zainteresowaniem cieszyły się i nadal cieszą lokale dwupokojowe, z dobrą infrastrukturą, w centrum lub w dzielnicach dobrze z nim skomunikowanych. Skok cenowy spowodował, że nabywcy zaczęli się coraz mocniej interesować domami i działkami na obrzeżach aglomeracji trójmiejskiej. W Sopocie wzrost cen wystąpił nieco później - w drugiej połowie 2005 r. i trwa do dziś, osiągając 8,5 tyś. zł za metr kwadratowy. Najdroższe są lokale w zabytkowych kamienicach, blisko morza. W Gdyni ceny transakcyjne na rynku wtórnym są wyższe od ofertowych, co jest zjawiskiem dość szczególnym. Specjaliści tłumaczą to intensywnym rozwojem rynku deweloperskiego, który w widoczny sposób stymuluje obrót wtórny, zwłaszcza w centrum. Tu mieszkania osiągają niebotyczne ceny. - Na przykład 27-metrowy lokal na Wzgórzu Kościuszki klient kupił za 450 tyś. zł, nawet go nie oglądając - powiedziała Krystyna Prokaziuk, prezes pomorskiego SPON. Generalnie ceny metra kwadratowego oscylują wokół 5 tyś. zł. Wrocław Tu ruch cenowy mieszkań zaczął się również w 2004 r. i trwa do dziś. Jednak wzrost nie jest tak duży jak np. w Kra- kowie czy Trójmieście. Jan Mikita, wiceprezes dolnośląskiego SPON, twierdzi, że gwałtowny skok cen, który pośrednicy zaobserwowali w drugiej połowie 2006 r., minął. Na rynku zapanowała względna stabilizacja. Nabywcy szukają najmniejszych mieszkań - jedno- lub dwupokojowych, albo działek pod budowę. Grunt stał się też atrakcyjną lokatą kapitału. Średnia cena transakcyjna zarejestrowana w systemie MLS (system wymiany ofert przyjętych na wyłączność) to 6,2 tyś. zł za metr kwadratowy, czyli ponad 100% więcej, niż w podobnym okresie roku ubiegłego. Śląsk Skupisko kilkudziesięciu miast bezpośrednio ze sobą sąsiadujących, w tym 12 liczących powyżej 100 tyś. mieszkańców, jest bardzo niejednorodne pod względem cen na rynku nieruchomości. Powodem jest diametralnie różna siła nabywcza ludności. Najlepiej wygląda sytuacja w miejscowościach, w których źródłem pracy nie były wyłącznie kopalnie i huty, oraz tam, gdzie dobrze funkcjonuje komunikacja. Największy popyt na mieszkania pośrednicy obserwują w miejscowościach położonych wzdłuż autostrady A4 oraz Trasy Średnicowej Dąbrowa Górnicza-Gliwice. Mają one bowiem największe szansę na ściągnięcie inwestorów, tworzenie miejsc pracy, a tym samym mogą przyczynić się do wzrostu zamożności ludzi. Rynek pierwotny na Śląsku praktycznie nie istnieje, ponieważ lata 2000 -2005 to okres głębokiego załamania cen. Deweloperom nie opłacało się budować, dlatego w 2006 r., kiedy ruszył popyt (tanie i dostępne kredyty), wystąpiła głęboka luka podażowa. Obrót do tej pory (długi, 2-letni okres inwestycyjny) koncentruje się zatem wyłącznie na rynku wtórnym. Mimo to wysokie ceny mieszkań notuje się zaledwie w kilku, dobrze rozwijających się miastach: Gliwicach, Katowicach, Bielsku-Białej, Tychach i Rybniku (średnio 3,5^4-,5 tyś. zł za metr kwadratowy). Natomiast w innych można jeszcze kupić metr kwadratowy za niecały l tyś. zł. Wojciech Dynaś, członek zarządu PFRN, twierdzi, że do końca bieżącego roku nie przewiduje się znacznego zwiększenia podaży na rynku pierwotnym, dlatego rynek wtórny będzie rósł. Podobnie jak będą rosły ceny gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, bo brak szczegółowych planów zagospodarowania przestrzennego powoduje niewielką ich podaż. •