RZECZPOSPOLITA Ziemia podniesie ceny lokali

http://www.rp.pl/Budowa-i-remont/303289988-Ziemia-podniesie-ceny-lokali.html#ap-1
RZECZPOSPOLITA
Ziemia podniesie ceny lokali
28.03.2016, dostęp w dniu 7.04.2016
foto: Fotorzepa/Andrzej Cynka
Nowe inwestycje muszą być konkurencyjne, inaczej kupujący zaczną szukać mieszkań na
rynku wtórnym
Zmiany w handlu polami mogą doprowadzić do wzrostu cen
gruntów. Czy w ślad za tym będą drożeć nowe mieszkania?
Nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadzi duże zamieszanie na rynku
mieszkaniowym w ocenie Jarosława Jędrzyńskiego, analityka RynkuPierwotnego.pl. – Jeśli
obrót ziemią rolną zostanie mocno ograniczony na kilka lat, to kłopoty mogą mieć nie tylko
deweloperzy – ocenia ekspert. – W największych polskich miastach, które są na celowniku firm
budujących mieszkania, planami zagospodarowania jest zwykle objętych nie więcej niż jedna
trzecia powierzchni, a często znacznie mniej.
A tam, gdzie nie ma planów, do tej pory trzeba się było starać o warunki zabudowy. – Teraz
każda działka poza planem będzie traktowana jako rolna – mówi Jędrzyński.
Kto zaciera ręce
Analityk RynkuPierwotnego.pl przypomina, że grunty rolne zajmują dziś dużą część miast.
W Warszawie jest to 30 proc., w Krakowie – 50 proc. – Proces pozyskiwania nowych terenów
pod inwestycje – zarówno mieszkaniowe, jak i komercyjne – bardzo się skomplikuje – ocenia
Jarosław Jędrzyński. – Nowe przepisy nie wyeliminują wprawdzie możliwości przekształcania
terenów rolnych w inwestycyjne, ale mogą znacznie utrudnić i przedłużyć procedury
biurokratyczne – twierdzi. Po wejściu w życie nowych przepisów deweloper nie kupi działki
rolnej w celu jej wyłączenia z produkcji rolnej i uzyskania decyzji o warunkach. Przed
sprzedażą będzie to musiał zrobić właściciel.
Według Jędrzyńskiego jest niemal pewne, że posiadacze działek inwestycyjnych na terenach
mających plany będą chcieli podnosić ceny. – O ile i czy skutecznie, to już będzie zależało od
popytu i od tego, czy będą chętni na droższe grunty – mówi ekspert. – A to wcale nie jest
oczywiste. Na początek jednak 10–15-proc. wzrost cen ofertowych gruntów inwestycyjnych
wydaje się raczej nieunikniony.
Czy czekają nas podwyżki cen mieszkań? – Zanim osiedla będą budowane na droższych
gruntach, minie trochę czasu. Najpierw deweloperzy zabudują tereny zgromadzone w tzw.
bankach ziemi – uspokaja Jędrzyński. – Największe firmy mają grunty pozwalające inwestować
przez dwa–trzy lata. A to właśnie rynkowe tuzy decydują o cenach mieszkań, ich podaży i całej
polityce inwestycyjnej na pierwotnym rynku mieszkaniowym – wyjaśnia. Dlatego też, jak mówi
analityk, jest mało prawdopodobne, by nowe regulacje natychmiast wywindowały ceny.
– Deweloperzy mają świadomość, że byłoby to dla nich zabójcze w dobie idei tanich
czynszówek i perspektywy narodowego programu budowy mieszkań – ocenia Jarosław
Jędrzyński. – Z czasem procedury przekształcania miejskich gruntów rolnych w inwestycyjne
zostaną najprawdopodobniej stosownie dopracowane, co pozwoli uniknąć zapaści inwestycyjnej
na rynku pierwotnym.
Klient zapłaci
Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości, przewiduje, że nowe przepisy
najprawdopodobniej znacznie wpłyną na ceny gruntów, nie tylko rolnych. – Zdrożeją parcele
objęte planami zagospodarowania przestrzennego, na które wzrośnie popyt – prognozuje. –
Deweloperzy, którzy przecież muszą kontynuować swoją działalność, będą skazani na
zapłacenie wyższej ceny. Z pewnością nie będą chcieli tych kosztów brać wyłącznie na siebie
i zechcą się nimi podzielić z kupującymi mieszkania czy najemcami powierzchni magazynowej
– mówi. Ale jak zastrzega ekspert, podwyżki będą na tyle duże, na ile pozwoli na nie rynkowa
konkurencja.
Na ograniczoną podaż działek objętych planami zagospodarowania zwraca uwagę także Emil
Chrzanowski, ekspert Grupy Emmerson. – Siłą rzeczy będą one zyskiwać na wartości. Wzrostu
cen działek budowlanych można się spodziewać w obrębie największych miast. Do tej pory
deweloperzy wykorzystywali też działki rolne, aby zmieścić się w limitach programu dopłat
„MdM". Teraz może być o to trudniej.
Najwięcej tanich
W opinii Sławomira Horbaczewskiego nieunikniony wydaje się wzrost cen mieszkań na
terenach podmiejskich. – Skalę zjawiska pokaże codzienna praktyka. Raczej nie będzie tak, że
na droższych gruntach będą realizowane inwestycje z wyższej półki – ocenia. – Te powstają
zwykle w najbardziej atrakcyjnych miejskich lokalizacjach. Wprawdzie prestiżowe inwestycje
znajdziemy także poza miastem, ale nabywcy wolą jednak zapłacić więcej za lokal w mieście,
gdzie wszędzie jest blisko – opowiada.
Jarosław Jędrzyński, pytany, jak nowa ustawa wpłynie na strukturę budowanych mieszkań,
ocenia, że na pewno nie czeka nas zmiana proporcji w segmentach mieszkaniówki. Nie będzie
mniej inwestycji popularnych, a więcej tych z wyższej półki. – Jeżeli grunty trwale podrożeją,
podrożeją
w proporcjonalnym
stopniu
wszystkie
segmenty
deweloperskiego
rynku
mieszkaniowego – przypuszcza ekspert RynkuPierwotnego.pl.
A Sławomir Horbaczewski dopowiada, że prestiżowych inwestycji może powstać tylko
określona liczba. – Trzeba bowiem znaleźć chętnych na takie nieruchomości. A w Polsce
z oczywistych względów ekonomicznych największą popularnością cieszą się mieszkania
z segmentu popularnego. I to się jeszcze przez wiele lat nie zmieni – prognozuje Horbaczewski.
A Emil Chrzanowski zauważa, że deweloperzy, którzy mają w planach postawienie osiedla, już
teraz szukają odpowiednich lokalizacji. – Zdają sobie sprawę, że po wejściu w życie nowych
przepisów ceny atrakcyjnych gruntów mogą jeszcze wzrosnąć – komentuje ekspert Grupy
Emmerson.
W jego opinii ceny nowych mieszkań nie powinny jednak znacząco wzrosnąć. – Inwestycje
muszą być konkurencyjne, w przeciwnym razie kupujący zaczną szukać mieszkań na rynku
wtórnym – wyjaśnia Chrzanowski. Także jego zdaniem struktura nowych projektów się nie
zmieni.
– Im bliżej centrum, tym droższe działki i tym samym droższe mieszkania. Tereny
w najlepszych lokalizacjach będą zajmować inwestycje z najwyższej półki, gdzie deweloperzy
będą prześcigać się w pomysłach, by dołożyć np. najnowsze rozwiązania technologiczne –
ocenia Emil Chrzanowski.
Opinia
Robert Latuszek | analityk projektów inwestycyjnych, Home Broker Business
Budowanie osiedli na terenach bez planu zagospodarowania nie wiąże się z nowymi przepisami
dotyczącymi obrotu ziemią rolną.
Deweloperzy co prawda realizują wiele inwestycji na terenach nieobjętych miejscowymi
planami zagospodarowania przestrzennego, jednak nie są to grunty rolne. Aby można było na
nich budować, muszą być bowiem wcześniej przekształcone w tereny budowlane.
Deweloperzy nie podejmują ryzyka i nie kupują ziemi rolnej z myślą o jej przekształceniu
i późniejszym uzyskaniu możliwości budowy osiedla mieszkaniowego.
Ustawa uderza, zatem w inwestorów indywidualnych, którzy decydowali się do tej pory na
zakup niewielkiej działki powstałej w wyniku rozparcelowania większego gruntu z myślą
o budowie własnego domu jednorodzinnego.
Przypadki, w których deweloperzy realizowali inwestycje na gruntach rolnych położonych na
obrzeżach największych miast, są już przeszłością.
Największy problem będą miały podmioty, które posiadają bogaty zapas gruntów rolnych
w swoich portfelach nieruchomości, oraz osoby prywatne, które niekiedy decydują się na
sprzedaż działek.
Ustawa i wprowadzane przez nią zmiany mogą również doprowadzić do ograniczenia
rozlewania się miast na obrzeża, gdzie ziemia rolna nieobjęta miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego stanowi relatywnie największy udział.
Nowe przepisy być może wpłyną na obniżenie wartości gruntów rolnych ze względu na
problemy z ich sprzedażą. Może to jednak zadziałać także w drugą stronę, jeśli popyt na takie
działki okaże się na tyle duży, że ich ceny wzrosną. Tak czy inaczej, nie będzie się to wiązało ze
zmianą cen nieruchomości znajdujących się na terenie miast, na których deweloperzy realizują
większość swoich inwestycji. —aig