2012 2012. 06 04 założenia do postulatu przelew wierzytelności

Warszawa 04.06.2012.
Problem i postulat:
dotyczy transakcji refinansowania listami zastawnymi kredytów hipotecznych udzielanych
przez inne banki.
Rozwiązanie kierunkowe:
Po ustaleniach precyzujących w toku dyskusji na spotkaniu grupy ds. listów zastawnych w
KNF, w dniu 29 maja 2012 r., kontynuacja wystąpienia z dnia 28 maja b.r.
PRZELEW WIERZYTELNOŚCI z banków uniwersalnych do banku hipotecznego z
WPISEM DO REJESTRU ZABEZPIECZENIA LISTÓW ZASTAWNYCH i
WZMIANKĄ O TYM W KSIĘDZE WIECZYSTEJ (zamiast konstytutywnego
ujawniania w KW).
W nawiązaniu do przygotowania założeń tych postulatów przyszłej reformy, mającej na celu
między innymi uczynnienie listów zastawnych jako instrumentu refinansowania kredytów
hipotecznych w sektorze bankowym, wnosimy o kierunkowe ustosunkowanie się do
przedstawionego poniżej postulatu legislacyjnego.
Identyfikacja bariery prawnej oraz uzasadnienie potrzeby wdrożenia
rozwiązania usprawniającego przelew wierzytelności hipotecznych pod
emisje listów zastawnych.
Obecna sytuacja rozwoju rynku hipotecznego, szczególnie w kontekście problemu
długoterminowego refinansowania wymaga pilnego dostosowania rozwiązań prawnych, które
umożliwiłyby wykorzystanie listu zastawnego jako instrumentu refinansowania portfeli
hipotecznych banków uniwersalnych– w szczególności w ramach krajowego holdingu
finansowego. Ostatni kryzys finansowy w radykalny sposób uwydatnił ekonomiczną
konieczności pozyskania długoterminowych źródeł finansowania kredytu hipotecznego
(takim jest emisja listów zastawnych, których termin wykupu może sięgać nawet 7-10 lat) w
miejsce dominującego obecnie finansowania depozytami ludności.
Na przeszkodzie płynnego wykorzystania mechanizmów emisji listów zastawnych na
podstawie kredytów hipotecznych udzielonych już i udzielanych w przyszłości przez banki
matki – i w związku z obowiązującą zasadą emisji listów zastawnych przez odrębny od
banku uniwersalnego bank - jest konieczność transferu zarówno wierzytelności jak i hipotek.
Jedynie bowiem wierzytelności wpisane do rejestru listów zastawnych BANKU
HIPOTECZNEGO mogą być podstawą emisji listów zastawnych. Muszą one przy tym
spełniać warunek zabezpieczenia hipotecznego, a zatem bank hipoteczny musi być w sensie
prawnym uznany za hipotekariusza.
Przeszkodą a zarazem przedmiotem postulatu zmiany jest wyrażona w art. 79 ust. 1 ustawy
o księgach wieczystych i hipotece zasada, iż do przeniesienia hipoteki (za przenoszoną
wierzytelnością) konieczny jest wpis w księdze wieczystej.
1
„art. 79.1. W razie przelewu wierzytelności hipotecznej na nabywcę przechodzi także
hipoteka, chyba że ustawa stanowi inaczej. Do przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny
jest wpis w księdze wieczystej.”
Alternatywnie, z uwagi na wskazane powyżej uzasadnienie, zasada ta mogłaby doznawać
wyłomu, gdy przelew ma na celu emisję listów zastawnych (w szczególności w oparciu o
większą pulę kredytów hipotecznych) i wierzytelności hipoteczne wpisywane są do rejestru
zabezpieczenia listów zastawnych zgodnie z ustawą o listach zastawnych i bankach
hipotecznych
Obecnie obowiązujące ogólne zasady przeniesienia wierzytelności hipotecznej jedynie
utrudniają pojedyncze transakcje przelewu wierzytelności hipotecznej, jednak konieczność
dokonywania wpisów i okres oczekiwania na ich dokonanie we wszystkich księgach
wieczystych skutecznie i całkowicie paraliżuje transakcję transferu całych puli kredytów
hipotecznych (może ich być tysiące) dla celów emisji listu zastawnego, co tłumaczy dlaczego
ta pożądana dla bezpieczeństwa systemu bankowego procedura nie jest praktykowana. Nie
bez znaczenia jest tez element kosztowy dotyczący zastosowania ogólnej procedury dla
takich transakcji pakietowych, w ramach którego koszt wpisu zmiany wierzyciela - 150 zł jest tylko jednym z elementów, jednak bardzo znaczącym.
Postuluje się zatem „wykorzystanie” faktu, iż już zgodnie z obowiązującym prawem dla
banków hipotecznych (Ustawą o listach zastawnych i bankach hipotecznych) wierzytelności i
hipoteki podlegają rejestrowaniu w rejestrze zabezpieczenia listów zastawnych, zaś każda
hipoteka zabezpieczająca wierzytelność banku hipotecznego (również w przypadku
nabywania takich wierzytelności od innych banków) wpisana do rejestru listów zastawnych
wymaga uczynienia o tym wpisu w księdze wieczystej w polu 4.4.1.13 inne informacje.
Obowiązujący obecnie tryb ujawniania banku hipotecznego jako
wierzyciela hipoteki, zabezpieczającej listy zastawne
Art. 24 ust. 2 ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych stanowi „ w przypadku
ustanowienia hipoteki zabezpieczającej wierzytelność banku hipotecznego wpisaną do
rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, należy uczynić o tym wpis w księdze wieczystej”
W przypadku nabywania wierzytelności hipotecznych, konieczne jest obecnie uzyskanie
wpisu przelewu wierzytelności hipotecznej w księdze wieczystej, a po wpisie ich do rejestru
listów zastawnych uzupełnienie wpisu hipoteki o tę informację, Istnieje zatem podstawa
prawna (potwierdzona przepisami wykonawczymi ministerstwa sprawiedliwości odnośnie
podstaw wpisu w księdze wieczystej) do ujawnienia w księdze wieczystej zarówno faktu, iż
hipoteka stanowi podstawę emisji listów zastawnych jak i można by ją uzupełnić o nazwę
nowego wierzyciela, to jest banku hipotecznego, na który wierzytelność została przelana.
Odbywa się to w trybie ujawnienia informacji w księdze wieczystej, na wniosek banku
hipotecznego (w praktyce pobierana jest opłata 60zł, na tle pojawiających się wątpliwości,
postulowane byłoby jednak jasne przesądzenie wysokości takiej opłaty w ustawie o kosztach
sądowych).
Zgodnie z art. 16 ust. 2 pkt 5) ustawy o księgach wieczystych i hipotece możliwe jest
ujawnienie w księdze wieczystej w szczególności następujących praw osobistych i roszczeń:
„5) wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczonych hipoteką oraz informacji, że zostały
2
one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia
29 sierpnia 1997 roku o listach zastawnych i bankach hipotecznych”
Zatem w polu pole inne informacje, przy hipotece wpisanej na rzecz pierwotnego wierzyciela,
pojawiłaby się treść obejmująca:
4.4.1.13 "inne informacje": - informacja o wpisaniu hipoteki do rejestru zabezpieczenia
hipotecznych listów zastawnych X(nazwa) banku hipotecznego.
Po odpowiednich zmianach wprowadzonych zgodnie z postulatem, bank hipoteczny X
prowadzący rejestr listów zastawnych „przejmowałby” pozycję pierwotnie ujawnionego
wierzyciela hipotecznego nabywając wierzytelnoś zabezpieczoną wraz z hipoteką w wyniku
zawarcia umowy nabycia wierzytelności lub pulu wierzytelności hipotecznych i wpisie do
rejestru zabezpieczenia listów zastawnych
POSTULAT
Postulatem jest więc wprowadzenie wyjątku do art. 79 ust. 1. ustawy o księgach
wieczystych i hipotece, iż do przelewu wierzytelności hipotecznej wraz z hipoteką celem
emisji na jej podstawie listu zastawnego, - zdanie drugie tego przepisu nie ma
zastosowania (to jest wpis do księgi wieczystej o konstytutywnym charakterze nie jest
konieczny).
Być może należałoby przy tym wyrazić wprost w ustawie o księgach wieczystych i hipotece,
uzupełniając zmianę odnośnie art. 79 ust. 1, obowiązek wzmiankowania przez bank
hipoteczny w trybie art. 24 ust. 2 ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych o
wpisie wierzytelności do rejestru listów zastawnych oraz o tym, że bank hipoteczny jest
wierzycielem rzeczowym, choć już teraz ten przepis znajduje obligatoryjne zastosowanie.
Zakłada się przy tym następujące rozumienie przepisów po wprowadzeniu postulowanej
zmiany.
• W przypadku transferu pulu wierzytelności hipotecznych do banku
hipotecznego celem emisji hipotecznych listów zastawnych bank ten
nabywałby wierzytelności wraz hipotekami z chwilą wpisu w rejestrze
hipotecznych listów zastawnych, w wyniku zawarcia umowy i bez
konieczności oczekiwania na konstytutywne wpisy w księgach wieczystych
wszystkich nieruchomości zabezpieczających. Po nabyciu wierzytelności wraz
hipotekami w tym trybie kierowany byłby wniosek o uzupelneinie wpisu
hipoteki informacją w polu inne informacje (jak do tej pory).
• Wzmianka zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy o bankach hipotecznych (informacja
w polu inne informacje 4.4.1.13) skutkowałaby wyłączeniem rękojmi wiary
publicznej ksiąg wieczystych co do informacji o pierwotnie wpisanym
wierzycielu hipotecznym. Co do hipotek bez takich wzmianek księga
wieczysta pełniłaby oczywiście dotychczasowa rolę. Zastąpienie wpisu w
księdze wieczystej, wpisem w rejestrze zabezpieczenia listów zastawnych dla
tej specyficznej i związanej z celem emisji transakcji nie prowadziłoby do
generalnego zniesienia konstytutywności wpisu nowego wierzyciela
hipotecznego. Jednakże w przypadku dalej idącego rozwiązania za postulatem
generalnego zniesienia obowiązku ujawniania przelewu wierzytelności w
księdze wieczystej, powyższe rozwiązanie trybu dla banku hipotecznego
pozostałoby do stosowania fakultatywnego.
3
• Ochrona kredytobiorcy hipotecznego również w przypadku braku
zawiadomienia go o przelewie wierzytelności działałaby na dziś
obowiązujących ogólnych zasadach z k.c Ponadto, jak w obecnym stanie
prawnym, dla wpisu nowego wierzyciela rzeczowego (nabywcy wierzytelności
hipotecznej i hipoteki) nie jest konieczna zgoda właściciela nieruchomości.
Przepisy k.c. wyraźnie wskazują, że przelew jest możliwy bez zgody dłużnika
art. 509 k.c. (poza wypadkiem pactum de non cedendo – jeśli zakaz
przewidziano w umowie – tak też wzmiankowanie o nowym wierzycielu
zgody tej nie wymaga.
• Co do uprawnień wzmiankowanego nowego wierzyciela hipotecznego – w
pełni korzystałby z uprawnień pierwotnego wierzyciela hipotecznego, zbywcy
wierzytelności i hipoteki, w szczególności co do czynności procesowych przy
egzekucji i upadłości gdy w grę wchodzi obciążona hipoteką nieruchomość
(jak wszczęcie postępowania, przystąpienie, status strony, czynności
dowodowe, przysługiwanie roszczeń).
• Również, głównie dla celów ewentualnego procesu dowodowego, wyciąg z
rejestru zabezpieczenia listów zastawnych (sygnowany przez powiernika
banku hipotecznego) stanowi (jak do tej pory) bankowy dokument o
charakterze urzędowym. Swoją drogą rozważa się doprecyzowanie (po
uzyskaniu
kierunkowej
zgody
ministerstwa
sprawiedliwości
na
zaproponowane rozwiązanie odnośnie art. 79 ust 1 ukwh, w związku z art. 24
ust. 2 ulzbh) uzupełnienie wzorca rejestru zabezpieczenia listów zastawnych
(uchwała KNF na podstawie delegacji ustawowej) o pozycje precyzujące
informacje o numerze księgi wieczystej co do nabytej wraz z wierzytelnością
hipoteki oraz oznaczenie transakcji zbiorowego przeniesienia puli
wierzytelności hipotecznych).
• Zakłada się, iż nowe postulowane rozwiązanie będzie mogło być zastosowane
do udzielanych, jak i już udzielonych kredytów oraz transferu ustanowionych
hipotek.
W związku z powyższym postulatem i zanim zostałby on uszczegółowiony zgodnie z
techniką legislacji, prosimy o ustosunkowanie się , w szczególności ekspertów resortu
sprawiedliwości, członków grupy do następujących pytań:
a) czy można założyć kierunkową zgodę na przeprowadzenie postulatu legislacyjnego
odnośnie transferu hipotek z banku uniwersalnego do hipotecznego celem emisji
listów zastawnych, z wykorzystaniem informacji o wpisie do rejestru listów
zastawnych zamiast wpisu w księdze wieczystej o konstytutywnym charakterze?
b) czy materia postulatu musiałaby prowadzić do zmiany ustawy o księgach wieczystych
i hipotece, czy też, co dla przejrzystości rozwiązań finansowych byłoby wskazane –
mogłaby być przeprowadzona w ramach noweli ustawy o listach zastawnych
analogicznie jak zwolnienie od obowiązku ujawniania w księdze wieczystej hipoteki
unormowano dla przenoszenia obligacji zabezpieczonych hipoteką (rozwiązanie
zawarte w przepisie art. 7 ust 3 Ustawy o obligacjach :” Do przeniesienia obligacji
Projekt postulatu, w podsumowaniu konsultacji sporządzono: A. Tułodziecka ,
Fundacja Hipoteczna , 04.06.2012.
4
5