Droga konieczna, czyli jaka

echo
www.roedl.pl
Rzeczpospolita z 1.10.2014
Droga konieczna, czyli jaka
Odpowiednim dostępem do drogi publicznej jest taki, który pozwala właścicielowi nieruchomości na dojazd do
niej samochodem. Są jednak wyjątki. Ukształtowanie terenu albo względy społeczno-gospodarcze mogą
uzasadniać odmowę ustanowienia służebności drogowej zapewniającej komunikację samochodową.
Tak uznał Sąd Najwyższy w uchwale z 14 maja 2014 r. (III CZP 14/14).
Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne powstało na tle sprawy właściciela działki
usytuowanej na zboczu góry, na której prowadził on pensjonat turystyczny. Połączenie nieruchomości z drogą zapewniało
jedynie strome przejście. Dojazd samochodem byłby możliwy tylko poprzez sąsiadujące posesje.
Na wniosek właściciela sąd rejonowy ustanowił na rzecz nieruchomości służebność drogi koniecznej na trzech sąsiednich
działkach, w sposób zapewniający także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych. Rozstrzygnięcie to zaskarżył
jeden z sąsiadów, którego grunt został obciążony. Sąd okręgowy ustalił, że przeprowadzenie drogi dojazdowej może
stanowić nieproporcjonalną ingerencję w nieruchomości sąsiednie. Przejazd samochodów mógłby doprowadzić nawet do
zmiany ich przeznaczenia i dotychczasowego charakteru (były także wykorzystywane do prowadzenia działalności
hotelarskiej). Wobec wątpliwości, jak należy interpretować użyte w art. 145 § 1 kodeksu cywilnego (k.c.) sformułowanie
„odpowiedni dostęp do drogi publicznej", sąd skierował do Sądu Najwyższego pytanie prawne, czy odpowiednim
dostępem do drogi publicznej jest zawsze dostęp pojazdem samochodowym, czy w niektórych przypadkach
wystarczające jest przejście piesze.
Z podjętej przez Sąd Najwyższy uchwały wynika, że zasadniczo odpowiedni dostęp do drogi publicznej obejmuje
możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych. Jednakże pojęcie „dostęp do nieruchomości" nie ma przypisanego
stałego znaczenia i musi być interpretowane stosownie do zmieniających się stosunków gospodarczych i postępu
technologicznego. Czynniki obiektywne, jak np. sposób zagospodarowania nieruchomości, niekorzystne ukształtowanie
terenu czy konfiguracja granic, mogą uzasadniać pewne ograniczenia.
Komentarz eksperta:
Justyna Nowakowska-Gancarz, radca prawny Wrocław, Rödl & Partner
Zgodnie z art. 145 § 1 k.c., jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do
tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za
wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Ustanowienie tej służebności powinno nastąpić z
uwzględnieniem potrzeb nieruchomości odizolowanej oraz z najmniejszym obciążeniem nieruchomości, przez którą
droga ma prowadzić. Powinno również uwzględniać interes społeczno-gospodarczy (art. 145 § 2–3 k.c.).
Odpowiednim dostępem do drogi publicznej jest taki, który pozwala właścicielowi korzystać z całej nieruchomości
zgodnie z jej przeznaczeniem. Odpowiedni oznacza odpowiadający przeznaczeniu, spełniający wymagane warunki. O
tym, czy istniejący dostęp jest odpowiedni, decydują każdorazowo okoliczności konkretnej sprawy (postanowienie SN z
20 września 2012 r., IV CSK 34/12). Ponadto odpowiedni dostęp do drogi publicznej musi stwarzać rzeczywistą,
bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z nieruchomości do takiej drogi. Wyjazd z nieruchomości jest
nieodpowiedni, gdy stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym (postanowienie SN z 13 kwietnia 2011 r., V CSK
317/10).
Podkreślenia wymaga, że pojęcie dostępu jest pojęciem ewoluującym wraz ze zmianą stosunków społecznogospodarczych oraz rozwoju cywilizacji i potrzeb człowieka, co dotyczy zwłaszcza pojmowania dojazdu, tj. dostawania
się do nieruchomości za pomocą środków komunikacji, głównie samochodów. Z uwagi na to, że samochód jest dzisiaj
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest Radosław Cichoń Rödl & Partner ul. Sienna 73, 00-833 Warszawa, tel. +48 22 696 28 00 E-mail: [email protected]
jednym z najważniejszych elementów systemu życia, współtworzącym współczesną cywilizację, a korzystanie z niego
stało się standardem, Sąd Najwyższy podkreśla, że obecnie dojazd samochodem (pojazdem mechanicznym) powinien być
co do zasady składnikiem odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Taka wykładnia znajduje
potwierdzenie w dorobku orzeczniczym SN, który wskazywał, że dostęp oznacza łączność nieruchomości z drogą
publiczną, zarówno kołową, jak i pieszą (wyrok SN z 18 czerwca 1953 r., I C 442/53), i przyjmował, że przez łączność
kołową należy rozumieć dojazd samochodem lub maszynami rolniczymi (uchwała SN z 22.12 grudnia 1983 r., III CZP
67/83; postanowienie SN z 30 listopada 2007 r., IV CSK 276/07).
Ponieważ pojęcie „odpowiedniości" nie zostało przez ustawodawcę określone, konieczne jest każdorazowe
rozstrzygnięcie przez sąd z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości izolowanej oraz zakresu obciążenia nieruchomości
odgradzającej dostęp do drogi publicznej. Ustanowienie drogi koniecznej wymaga bowiem wzięcia pod uwagę interesów
obu stron (żądającego ustanowienia drogi koniecznej i właściciela nieruchomości, przez którą droga ta ma prowadzić).
Znaczenie mają również okoliczności obiektywne, techniczne, gdyż przeprowadzenie drogi koniecznej może być
niemożliwe albo znacznie utrudnione na skutek zastanego, utrwalonego sposobu zagospodarowania nieruchomości,
ukształtowania terenu itp. Oceny odpowiedniości dokonywać należy także z uwzględnieniem interesu społecznogospodarczego. Kodeks cywilny ustanawia w tym zakresie klauzulę generalną odsyłającą do reguł pozaprawnych,
obejmujących nie tylko interesy właścicieli sąsiadujących nieruchomości, ale także interes publiczny. Za pomocą tej
klauzuli sąd może korygować oceny dokonywane na podstawie art. 145 § 2 k.c., odwołując się do dobrych obyczajów lub
zasad współżycia społecznego. Okoliczności związane z zasadami współżycia społecznego mogą uzasadniać odmowę
ustanowienia służebności drogi koniecznej, jeżeli np. zagrażałoby to wystąpieniem konfliktów sąsiedzkich, burzyło
stosunki lokalne, godziło w utrwalony przez wiele lat sposób gospodarowania, naruszało zwyczaje albo narażało
nieruchomość obciążoną na szczególne natężenie strat majątkowych i niemajątkowych (postanowienia SN z 26 września
2000 r., III CKN 413/00 i z 5 lutego 2004 r., III CK 37/04).
Wobec tego przyjąć należy w ślad za komentowaną uchwałą SN, że odpowiedni dostęp do drogi publicznej obejmować
powinien również możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, o ile przemawiają za tym potrzeby nieruchomości
władnącej, a nie sprzeciwiają się temu m.in. konfiguracja granic, ukształtowanie terenu oraz interes społecznogospodarczy.
Źródło: http://archiwum.rp.pl/artykul/1255753-Droga-konieczna-czyli-jaka.html#.V3D53_5f3Dc
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest Radosław Cichoń Rödl & Partner ul. Sienna 73, 00-833 Warszawa, tel. +48 22 696 28 00 E-mail: [email protected]