Otwórz / Pobierz

RYNEK INWESTYCYJNY W NIERUCHOMOŚCI HANDLOWE W EUROPIE
Nieruchomości handlowe znów najbardziej atrakcyjną klasą aktywów
Ogółem poziom aktywności inwestycyjnej w nieruchomości w trzecim kwartale spadł o 12,5%, przy jednoczesnym
wzroście o 7,6% obrotów na rynku nieruchomości handlowych. Jest to kontynuacja trendu z poprzednich
kwartałów – poziom inwestycji w nieruchomości komercyjne w skali roku do chwili obecnej był wyższy o 66% w
porównaniu z tym samym okresem w roku 2009, podaje firma Cushman & Wakefield, międzynarodowy doradca na
rynku nieruchomości.
„Większy popyt inwestycyjny został zaspokojony, przynajmniej w niektórych obszarach, dzięki pojawieniu się
nowych możliwości. Jednak wzrost podaży ofert inwestycyjnych, który wynikał z restrukturyzacji portfeli instytucji,
a także ze sprzedaży prowadzonej przez banki i przedsiębiorstwa, można określić raczej jako stały niż dynamiczny.
Jest oczywiste, że jeśli podaż byłaby większa, zwiększyłaby się również aktywność inwestycyjna” – mówi Michael
Rodda, dyrektor zespołu ds. transgranicznych inwestycji w zakresie nieruchomości handlowych firmy Cushman &
Wakefield. „Spadek stóp kapitalizacji zwiększył podaż na rynku i wycena najlepszych aktywów staje się
zdecydowanie bardziej agresywna. Można również zauważyć, że dzięki poprawie nastrojów coraz więcej
inwestorów zaczyna obniżać swoje wymagania dotyczące nieruchomości: nadal największym zainteresowaniem
cieszą się najlepsze obiekty tzw. „prime”, jednak definicja określająca nieruchomości tego typu, nie jest już tak
rygorystyczna – w przypadku np. warunków umów najmu”.
Wykres 1 – Rynek inwestycji w nieruchomości handlowe w Europie
34%
Wartość (€mld)
Roczny udział w całkowitej wartości
inwestycji
Wartości Kwartalne (€mld)
30
Udział w całości
25
32%
30%
20
28%
15
26%
10
24%
5
22%
0
20%
2006 q1
2006 q3
2007 q1
2007 q3
2008 q1
2008 q3
2009 q1
2009 q3
2010 q1
Source: Cushman & Wakefield, KTI, RCA and Property Data
2010 q3
„Czynnikiem pobudzającym rozwój rynku okazała się również dalsza poprawa dostępności kredytów, wzrost
zainteresowania przedsięwzięciami typu joint ventures czy częściowym wykupem udziałów oraz pojawiające się
możliwości zawierania dużych transakcji, w tym pojedynczych aktywów i całych portfeli, takich jak np. sprzedaż
portfela centrów handlowych spółki Simon Ivanhoe w Polsce i Francji czy sprzedaż supermarketów Tesco w
Wielkiej Brytanii w ramach transakcji typu sale & leaseback” – dodaje Rodda. – „Do września bieżącego roku
wartość inwestycji w nieruchomości handlowe wyniosła 32,5 miliarda euro, co stanowi najlepszy wynik od końca
roku 2008. Udział tego sektora w całkowitej wartości obrotów w skali roku wyniósł 33% – największy od co
najmniej 10 lat – wcześniej wynosił on poniżej 20%”.
Łukasz Lorencki, z Grupy Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield w Warszawie, powiedział: „Rynek
inwestycyjny w nieruchomości handlowe w Polsce odzwierciedlał trendy europejskie. W pierwszych trzech
kwartałach bieżącego roku zawarto transakcje na ponad 524 miliony euro, co stanowi najwyższy wynik od ponad
dwóch lat. Ten wzrost był w dużej mierze rezultatem przejęcia przez Unibail-Rodamco polskiej części portfela
Simon Ivanhoe, którego wartość stanowiła ponad trzy czwarte ogólnego wolumenu transakcji handlowych.
Równolegle ze wzrostem aktywności inwestycyjnej obserwujemy wzrost cen nieruchomości handlowych,
mierzonych stopą kapitalizacji. Dla najlepszych obiektów kształtują się one aktualnie na poziomie ok. 6,5%, tj. o ok.
125 punktów bazowych mniej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego”.
Zarówno nabywcy krajowi, jak i zagraniczni odegrali kluczową rolę we wzroście aktywności obserwowanej w tym
roku. Według Roddy jednak „wzrost aktywności inwestycyjnej nie oznacza napływu nowego kapitału – obecni
inwestorzy to podmioty działające na rynku już od pewnego czasu. Widać wyraźny powrót zaufania, co oznacza, że
możemy liczyć nie tylko na dobry koniec roku, ale również wzrost popytu w kolejnym, co powinno się przełożyć na
alokowanie nowych środków w tym sektorze. Oczekujemy, że wartość inwestycji w nieruchomości handlowe w
Europie w skali roku osiągnie 36-37 miliardów euro, co stanowi wzrost o ponad 60% w stosunku do 2009 r.,
natomiast w 2011 wynik ten może wynieść nawet 45 miliardów euro, jeśli utrzyma się dotychczasowy poziom
podaży”.
Tabela 2 – Najbardziej popularne regiony pod względem inwestowania w nieruchomości
mld Euro rocznie
handlowe
€ 3,5
2009 - Średnia Kwartalna
€ 3,0
2010 - Średnia, Kwartały 1-3
€ 2,5
€ 2,0
€ 1,5
€ 1,0
€ 0,5
€ 0,0
Wielka
Brytania
Niemcy
Francja
Zachód
Europa Płd. Skandynawia Europa Wsch.Europa Srodk.
(oprócz UK,
De, Fr)
Źródło: Cushman & Wakefield, KTI, RCA, and Property Data
Podobnie jak w innych sektorach, w centrum uwagi są główne rynki, takie jak Wielka Brytania, Niemcy, Francja i
Holandia. Przypada na nie 76% aktywności ogółem. W stosunku do 2009 r. poziom aktywności wzrósł o 66%.
Najlepsze wyniki odnotował rynek niemiecki – wzrost 164%.
2
Według Davida Hutchingsa, dyrektora europejskiego działu badań firmy w Cushman & Wakefield, „główne rynki
pozostają najważniejszym celem dla większości inwestorów, choć niedobór zasobów oraz szukanie nowych źródeł
zysku i możliwości ekspansji sprawiają, że niektórzy zaczynają kierować swoją uwagę na inne obszary.
Zainteresowaniem zaczynają cieszyć się mniej dojrzałe rynki – rośnie popularność Turcji i Rosji. Polska
niezmiennie pozostaje w centrum uwagi, w trzecim kwartale znów znalazła się w pierwszej piątce”.
Stopy kapitalizacji za sklepy na rynkach wschodnich spadły o ponad 100 punktów bazowych w tym roku, w
przypadku centrów handlowych i magazynów handlowych korekta wynosiła 50-75 pb. Spadek stóp w Europie
Środkowej wyniósł od 40 do 60 pb. Na rynkach zachodnich wynik ten był znacząco niższy (10-20 pb). „Ogółem w
Europie stopy kapitalizacji nieruchomości handlowych spadły jedynie o 4 punkty bazowe w trzecim kwartale, przy
jednoczesnej stabilizacji wyceny rynkowej w okresie letnim” – powiedział Hutchings.
Wykres 3 – Rynek inwestycyjny w nieruchomości handlowe w Europie (dane do września 2010 r.)
Wzrost kapitału
Stopy kapitalizacji
Wzrost czynszów
Stopa
kapitalizacji
Wzrost rocznie
15%
7,5%
7,3%
10%
7,1%
5%
6,9%
0%
6,7%
-5%
6,5%
6,3%
-10%
6,1%
-15%
5,9%
-20%
5,7%
-25%
wrz-07
5,5%
mar-08
wrz-08
mar-09
wrz-09
Źródło: Cushman & Wakefield
mar-10
wrz-10
Według Hutchingsa „czynsze nominalne za obiekty typu „prime” spadły w ciągu 3 kwartałów tego roku o 1,9%.
Choć popyt konsumpcyjny jest nadal ograniczony, rosnące zaufanie do rynku, zwiększenie poziomu zatrudnienia
oraz niskie stopy procentowe powinny przyczynić się do poprawy sytuacji na rynku – oczekuje się, że w przyszłym
roku czynsze odnotują wzrost, choć nie będzie on znaczny, na poziomie 1,5-2%. W sytuacji spadku podaży
zasobów najlepszej jakości, które oferowały najlepsze możliwości rozwoju dla handlowców, centra handlowe mogą
się stać najlepiej prosperującym segmentem rynku nieruchomości”.
3