Otwórz / Pobierz

Nieruchomości komercyjne w Europie – październik 2010
Po letnim spowolnieniu nadchodzi rok dużej aktywności rynku.
W III kw. wolumen obrotów osiągnął poziom 23,3 mld euro – spadek o 12,5% w porównaniu z
poprzednim kwartałem.
Lepsze nastroje oraz nieznaczna poprawa podaży nieruchomości i dostępności kredytów mogą
przyczynić się do ożywienia aktywności w najbliższych miesiącach. W ostatnim kwartale wolumen
obrotów może wzrosnąć aż o 70% i za cały rok wynieść 110 mld euro.
Oznaczałoby to znaczny wzrost (o 49%) w porównaniu z rokiem ubiegłym, ale wolumen ten byłby
zbliżony do poziomu z lat 2003-2004 i stanowiłby nieco ponad 40% rekordowych obrotów w 2007 r.
W bieżącym roku najlepiej radziły sobie najważniejsze rynki – na Francję, Niemcy i Wielką Brytanię
przypadło 69% łącznych obrotów w III kw. Jednak popyt dalej poprawiał się zarówno na bezpiecznych
rynkach zachodnich (Holandia i Norwegia), jak i na wschodzie, tj. w Polsce oraz Turcji i Rosji.
Nieruchomości handlowe są nadal bardzo popularnym sektorem rynku, który odnotował wzrost
obrotów i udziału w rynku z 29% do 36%. Dla porównania udział nieruchomości biurowych i
przemysłowych w obrotach wyniósł odpowiednio 43% i 11%, natomiast na nieruchomości o
zróżnicowanym przeznaczeniu przypadło pozostałe 10% obrotów.
Wartość inwestycyjna najlepszych nieruchomości w dalszym ciągu rośnie – o 6,9% w skali rocznej i 1,2%
w skali kwartalnej.
Czynnikiem wzrostu są w większym stopniu wyższe stawki czynszu w najlepszych obiektach niż spadek
stóp kapitalizacji.
Sytuacja na rynku najmu była nadal stabilna w większości regionów a najwyższe czynsze wyjściowe
wzrosły w porównaniu z poprzednim kwartałem o 1,8% w skali roku.
Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty wyniosły średnio 7,1%, co wskazuje na kwartalny spadek o 5 pb.
Wobec utrzymującej się bardzo niskiej rentowności obligacji względnie atrakcyjne ceny nieruchomości
utrzymają popyt inwestycyjny na wyższym poziomie niż podaż w przypadku najlepszych obiektów.
Stopniowo będzie wzrastać zainteresowanie nie tylko najlepszymi nieruchomościami, jednak inwestorzy
nadal będą ostrożni przy podejmowaniu ryzyka.
Najnowsze dane opublikowane przez firmę Cushman & Wakefield, międzynarodowego doradcę na rynku
nieruchomości, pokazują, że ostatni kwartał rozpoczął się bardzo dobrze. Pojawiło się więcej kupujących i
sprzedających. Jeżeli utrzyma się obecna tendencja, bieżący kwartał może zamknąć się kwotą ok. 40 mld euro.
Byłby to największy kwartalny wynik od początku 2008 r. i oznaczałby wzrost wolumenu obrotów za cały
2010 r. do nieco ponad 110 mld euro.
Michael Rhydderch, Szef Zespołu ds. Transgranicznych Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield,
powiedział: „Ogólnie można stwierdzić, że w ostatnim kwartale w najtrudniejszej sytuacji znajdowały się
mniejsze i bardziej peryferyjne rynki Europy. Kryzys związany z zadłużeniem państw zwiększył niechęć do
ryzyka, co powstrzymywało inwestorów przed wchodzeniem na rynki o mniejszej płynności. Natomiast
największe rynki w dalszym ciągu dobrze sobie radziły. W trzecim kwartale odnotowano niewielkie spadki
wolumenu obrotów w Wielkiej Brytanii i Niemczech oraz zyski na rynkach regionalnych średniej wielkości takich
jak Włochy i Holandia. Jednak stopniowo wzrasta zainteresowanie innymi rynkami, ponieważ podaż
nieruchomości o standardzie poszukiwanym przez inwestorów jest nadal niewystarczająca, niektórzy kupujący
również zaczynają akceptować pewien poziom ryzyka”.
David Hutchings, Szef Europejskiego Działu Badań firmy Cushman & Wakefield, dodał: „Podstawowe cechy
rynku takie jak wielkość, dostępność i płynność są niezwykle ważne, ale inwestorzy również zwracają większą niż
dawniej uwagę na kwestie makroekonomiczne. Istnieje bardzo wyraźny związek pomiędzy rynkami, którymi
interesują się inwestorzy, a aktualnym lub przewidywanym wzrostem gospodarczym. Ponadto obecnie na ogół
w większym stopniu zdają sobie oni sprawę z zagrożeń makroekonomicznych”.
Nie oznacza to, że są całkowicie niechętni do podejmowania ryzyka. Więcej inwestorów jest teraz skłonnych
zaakceptować pewien poziom ryzyka, oczywiście przy uzyskaniu odpowiedniej premii.
„Zyski z obligacji europejskich są niskie i mogą nadal spadać. Z tego względu stopy kapitalizacji z najlepszych
nieruchomości są źródłem realnej siły sektora i stoją za wzrostem popytu” – uważa Michael Rhydderch.
„Najlepsze nieruchomości w Europie Zachodniej oferują średnio 300-350 pb więcej niż dziesięcioletnie obligacje
rządowe. Ponadto wobec stabilizacji na rynkach najmu i ograniczonej podaży najlepsze stopy kapitalizacji mogą
się dalej obniżać”.
Dodatkowym impulsem będzie do pewnego stopnia umiarkowana poprawa warunków finansowania, ale przy
obecnym koszcie i dostępności kredytów, jest ona nadal niewystarczająca do prawdziwego pobudzenia rynku.
Michael Rhydderch dodaje: „W dużej mierze kredyty można uzyskać jedynie dla najlepszych nieruchomości, a
marże bardzo różnią się pomiędzy poszczególnymi krajami. Banki coraz chętniej finansują inwestycje pod
warunkiem zawarcia odpowiedniej liczby umów typu pre-let”.
Banki chętniej udzielają kredytów na odpowiednie nieruchomości, ale nadal są często oskarżane o niechęć do
refinansowania starych pożyczek. To dodatkowo zachęca do sprzedaży i zdaniem Michaela Rhyddercha „banki
zaczynają zwiększać akcję kredytową i są nadal największą nadzieją na ożywienie rynku. Optymizmem napawa
fakt, że coraz intensywniejszy proces sprzedaży przebiega dość spokojnie”.
David Hutchings stwierdził: „Restrukturyzacja inwestorów i firm prowadzi do wzrostu podaży, ale większości
oferowanych obiektów nie można zaliczyć do kategorii najlepszych. Ponadto rozziew pomiędzy oczekiwaniami
najemców i inwestorów a faktyczną dostępnością nieruchomości może nadal hamować aktywność.
Niewystarczająca podaż powinna przyczynić się do wzrostu zainteresowania rynkami nieruchomości o średnim
standardzie, które są bardziej dostępne oraz zazwyczaj oferują niższe stawki czynszu i wyższe stopy kapitalizacji.
Pojawiają się jednak dwa pytania: czy poszukujący powierzchni zrezygnują z dobrej lokalizacji lub jakości
nieruchomości oraz kto ustąpi pierwszy – inwestor czy najemca? W przypadku pierwszego pytania odpowiedź
nie jest jeszcze znana. Natomiast w odniesieniu do drugiej kwestii – inwestorzy będą raczej zwracać uwagę na
podpisane umowy najmu zanim podejmą jakiekolwiek działania. Z tego względu wobec spadku podaży i wzrostu
stawek czynszu to prawdopodobnie najemcy jako pierwsi ustąpią”.
2
Łukasz Lorencki z Grupy Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield w Warszawie, powiedział: „W trzecim
kwartale 2010 r. polski rynek inwestycyjny odzwierciedlał nastroje panujące w Europie. Wolumen transakcji
wyniósł w tym okresie ok. 655 mln euro, co stanowi ponad sześciokrotny wzrost w stosunku do analogicznego
kwartału 2009 roku. Pod względem aktywności inwestycyjnej rok 2010 charakteryzuje się najwyższą wartością
zawieranych transakcji od ponad dwóch lat. Zakładając utrzymanie się dotychczasowej koniunktury w
najbliższych miesiącach, należy oczekiwać, że na koniec grudnia bieżącego roku wolumen transakcji w Polsce
może zbliżyć się do wielkości ok. 2 mld euro, notowanej po raz ostatni przed 2008 rokiem”.
Kwartalny wolumen inwestycyjny( mld
euro)
Wykres 1 – Rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie
90
80
Kapiał zagraniczny
70
Kapitał krajowy
60
50
40
30
20
10
0
I kw.
2005
III kw.
2005
I kw.
2006
III kw.
2006
I kw.
2007
III kw.
2007
I kw.
2008
III kw.
2008
I kw.
2009
III kw.
2009
I kw.
2010
III kw.
2010
Źródło: Cushman & Wakefield, KTI, RCA and Property Data
mld euro rocznie
Wykres 2 – Najbardziej popularne regiony pod względem inwestowania w nieruchomości
€ 10
€9
€8
€7
€6
€5
€4
€3
€2
€1
€0
2009 - średnia kwartalna
2010 - I-III kw., średnia
Wielka
Brytania
Niemcy
Skandynawia
Francja
Zachód (bez Europa Płd.
W. Bryt.,
Niem, Fr.)
Źródło: Cushman & Wakefield, KTI, RCA, and Property Data
3
Europa
Wsch.
Europa
Środk.
Wykres 3 – Prognozy inwestycyjne
Roczne inwestycje (mld euro)
300
250
Koniec roku (szac.)
200
IV kw.
150
III kw.
II kw.
100
I kw.
50
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Źródło: Cushman & Wakefield, KTI, RCA, and Property Data
Wykres 4 – Rynek nieruchomości w Europie (dane do września 2010 r.)
Wzrost kapitału
Stopy kapitalizacji
Wzrost czynszów
Stopa
kapitalizacji
Wzrost rocznie
15%
8,0%
10%
7,5%
5%
7,0%
0%
-5%
6,5%
-10%
6,0%
-15%
-20%
wrz-07
5,5%
mar-08
wrz-08
mar-09
wrz-09
Źródło: Cushman & Wakefield
4
mar-10
wrz-10