zarządca - doradca nr 10 z 31 października 2011r - OIGN

Transkrypt

www.oign-forum.org.pl
ZARZĄDCA-DORADCA
MIESIĘCZNIK
NR 10/2011
PFOZiAN 10/2011
BIULETYN
OGÓLNOPOLSKIEJ IZBY GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI
I
POLSKIEJ FEDERACJI ORGANIZACJI ZARZĄDCÓW I
ADMNISTRATORÓW NIERUCHOMOŚCI
31 października 2011r.
WYDAWCA: WOJEWÓDZKI OŚRODEK INFORMATYKI SP. Z O.O. w GDAŃSKU
80-355 GDAŃSK, UL. BENIOWSKIEGO 84 B
„Zarządca-Doradca” Biuletyn OIGN i PFOZiAN Nr 10 z 31 października 2011r.
wersja elektroniczna: www.oign-forum.org.pl
ZARZĄDCA - DORADCA NR 10
Z 31 PAŹDZIERNIKA 2011R.
PFOZIAN 2011
STRON 59
BIULETYN - MIESIĘCZNIK
OGÓLNOPOLSKIEJ IZBY GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI
I
POLSKIEJ FEDERACJI ORGANIZACJI ZARZĄDCÓW I
ADMINISTRATORÓW NIERUCHOMOŚCI
1/59
Wydawca:
Wojewódzki Ośrodek Informatyki Sp. z o.o. działający jako
Biuro Obsługi PFOZiAN i OIGN
80-355 Gdańsk, ul. Beniowskiego 84B
Adres do korespondencji:
80-355 Gdańsk, ul. Beniowskiego 84B
tel./fax 058 558 45 21 do 25
☎ : 058 557 28 54
e-mail: [email protected]
2/59
SPIS TREŚCI:
1.
PYTANIA I ODPOWIEDZI ........................................................................................................................... 4
2.
SAMI O SOBIE .............................................................................................................................................. 22
2.1.
„SAMORZĄDOWIEC
WICEWOJEWODY W
SPÓŁDZIELCA”
HONOROWE
WYRÓŻNIENIE
DLA
ŁODZI .................................................................................. 22
2.2. ROBOTNICZA SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA „PIONIER” W KUTNIE .................... 25

Kutnowskie święto róży ...................................................................................... 25
2.3 SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA „DĄB” W SZCZECINIE........................................ 27

Ubezpieczenia, a zarządzanie –rozmowa z Józefem Karbowniczynem Prezesem
Zarządu SM ................................................................................................................. 27
3.
WYNIKI KONTROLI PLACÓW ZABAW I INNYCH MIEJSC REKREACJI DLA DZIECI I
MŁODZIEŻY ................................................................................................................................................. 30
4.
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA NIE USTALI POCZĄTKU SEZONU GRZEWCZEGO.............. 31
5.
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA NIE ODETNIE DŁUŻNIKOWI WODY......................................... 33
6.
PODATEK ZA GARAŻ I MIESZKANIE W TEJ SAMEJ WYSOKOŚCI ............................................. 34
7.
PODATEK OD TOWARÓW I USŁUG WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ............................... 34
8.
NA JAKIEJ PODSTAWIE MOŻNA DOKONAĆ ZMIANY WYSOKOŚCI UDZIAŁÓW W
NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ?.............................................................................................................. 40
9.
WYKORZYSTANIE CZĘŚCI WSPÓLNEJ PRZEZ WŁAŚCICIELA LOKALU................................. 42
10.
W JAKI SPOSÓB MOŻNA PRZEPROWADZIĆ PODZIAŁ WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ? .. 44
11.
ZNIESIENIE ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ........................................ 46
12.
USTANAWIANIE
ODRĘBNEJ
WŁASNOŚCI
LOKALI
W
SPÓŁDZIELNIACH
MIESZKANIOWYCH................................................................................................................................... 48
13.
STATUS PRAWNY MAŁŻONKÓW I DOMOWNIKÓW W ODNIESIENIU DO MIESZKANIA
(I) ..................................................................................................................................................................... 52
14.
ORZECZNICTWO GARAŻ WEDŁUG NIŻSZEJ STAWKI PODATKU OD NIERUCHOMOŚCI... 57
15.
ORZECZNICTWO NAJEMCA LOKALU GMINNEGO PODATNIKIEM PODATKU OD
NIERUCHOMOŚCI ...................................................................................................................................... 58
3/59
1. PYTANIA I ODPOWIEDZI
L.p.
1.
Pytanie
Odpowiedź
Podstawa prawna
Czy straż gminna może wejść Tak, ma prawo legitymować osoby tam Art. 54 § 1 kodeksu
na teren prywatny i żądać przebywające, może kontrolować zawarte Art. 5, 6 ustawy o
2.
okazania umowy na wywóz umowy
utrzymaniu czystości i
nieczystości?
porządku
Chcę
spłacić Umowę
wcześniej
o
kredyt
zawiera
wspólnota Art. 3, 6, 12, 15
przypadającą na mnie część mieszkaniowa, jako podmiot, zobowiązując ustawy o własności
zaciągniętego
kredytu.
Czy się do spłaty kredytu wraz z należnymi
odsetkami, prowizjami, kosztami, opłatami
mogę?
itd.,
a
każdy
zobowiązany
członek
jest
wspólnoty
partycypować
we
wszystkich kosztach ponoszonych przez
wspólnotę mieszkaniową, w tym w kosztach
kredytu.
Nie wolno, bo uniknąłby innych kosztów np.
bankowych czy odsetek.
3.
Czy wspólnota mieszkaniowa Tak, ponieważ odsprzedaje usługę dostawy Art. 331 KC
np. ciepła do poszczególnych lokali. Chyba Art. 5 ust 1 ustawy o
ma płacić Vat?
W tym zakresie mamy do że każdy właściciel zawrze osobną umowę VAT
czynienia z dwoma rodzajami np. z wodociągami czy OPEC-em
kosztów, do których należą:
koszty
zarządu
nieruchomością
wspólną
służącą wszystkim członkom
wspólnoty
oraz
koszty
utrzymania własnych lokali
przez ich właścicieli.
W
zakresie
utrzymania
kosztów
poszczególnych
lokali, w szczególności tych,
które dotyczą mediów lub
usług zużywanych w tychże
lokalach,
wspólnota
jest
4/59
L.p.
Pytanie
Odpowiedź
Podstawa prawna
podatnikiem VAT ponieważ w
tym przypadku działa ona w
imieniu własnym, ale na rzecz
ich
właścicieli.
Z
tego
względu kwoty otrzymane od
właścicieli lokali z tytułu tych
kosztów
stanowią
wspólnoty
obrót
podlega
według
dla
,
który
opodatkowaniu
właściwej
stawki
VAT.
4.
Co zrobić by zabezpieczyć się Może
być
prawo
zastawu
na
rzecz Art. 670, 671, 686 KC
przed niepłacącym lokatorem? wynajmującego, lub kaucja.
Innym instrumentem, którym może posłużyć
się
wynajmujący
dla
zabezpieczenia
roszczeń z tytułu najmu jest kaucja. Stanowi
ona
pewne
ułatwienie
w
dochodzeniu
świadczeń. Tytułem kaucji pobierana jest
bowiem
określona
kwota,
którą
wynajmujący może zatrzymać w razie
nieuregulowania należności przez najemcę,
bez konieczności prowadzenia egzekucji. W
przypadku prawa zastawu egzekucja jest
nieodzowna. Poza tym zastaw zabezpiecza
tylko roszczenia za okres roku.
5.
Co to są opłaty niezależne od Oprócz czynszu są to opłaty za energię, gaz, Art. 9 ust 6 ustawy
wynajmującego?
wodę.
uopl
Chyba że najemca ma
osobną
umowę
z
dostawcą.
6.
Czy po utracie spółdzielczego, Wyrok
własnościowego
lokalu
SM
Konstytucyjnego Art.
Trybunału
417'
kodeksu
do 11.XII.2008 wykreślił art. 227 § 1 prawa cywilnego
prawa
może spółdzielczego. Obecnie można wznowić
wyeksmitować tę rodzinę?
postępowanie uchylające uchwałę SM o
wykluczeniu
7.
Czy wspólnota może żądać od Nie
ponieważ
właściciela lokalu usunięcia konstrukcyjne
5/59
nie
balkonu
są
i
to
elementy Art. 3 ust 2 ustawy o
nie
stanowią własności
L.p.
Pytanie
Odpowiedź
zabudowy balkonu?
8.
Podstawa prawna
elementu nieruchomości wspólnej.
Zadłużona właściciela lokalu Zgodnie z KC długi i pożytki przechodzą na Art. 527 – 534 KC
we
wspólnocie
przepisała nowego właściciela tylko jeśli jest to zawarte
lokal na syna, czy można od w umowie.
niego żądać spłaty długu?
9.
Dłużnik
nie
wspólnoty
informując Wspólnota może wystąpić z tzw. „skargą Art. 527 – 534 KC
swój paulińską” tj. żądania uznania czynności
sprzedał
prawnej za bezskuteczną w stosunku do
zadłużony lokal
wierzyciela
10. Kiedy
można
Wspólnocie
przyjąć
we W uchwale podjętej większością głosów Art. 23 pkt 2 ustawy o
zasadę właścicieli lokali, liczoną według wielkości własności
głosowania 1 właściciel 1 udziałów lub w umowie postanowiono, że w
określonej sprawie na każdego właściciela
głos?
przypada jeden głos; suma udziałów w
nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, a z
żądaniem
wystąpili
posiadający
udziałów
łącznie
w
właściciele
co
najmniej
nieruchomości
lokali
1/5
wspólnej;
większość udziałów należy do jednego
właściciela,
a
z
żądaniem
wystąpili
właściciele lokali posiadający łącznie co
najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości
wspólnej.
11. Wywłaszczono
moją Stosownie do art. 119 ust. 1 ustawy z 1997 r. Wyrok
nieruchomość na cel publiczny o
–
budowę
gospodarce
oczyszczalni zawierać
nieruchomościami
ustalenie,
na
jakie
musi 28.XI.2000
cele
ścieków. A tej nie wykonano. nieruchomość jest wywłaszczona. Ustalenie
Chcę zwrotu.
tego celu musi być konkretne, gdyż z jednej
strony art. 136 ust. 1 wyraża podstawową
regułę, że nieruchomość wywłaszczona nie
może być użyta na cel inny niż określony w
decyzji o wywłaszczeniu; z drugiej zaś art.
137 ust. I precyzuje, kiedy nieruchomość
uznaje się za zbędną na cel określony w
decyzji
(umowie)
o
wywłaszczeniu.
Późniejsza zmiana tego celu lub określenie
6/59
NSA
z
L.p.
Pytanie
Odpowiedź
Podstawa prawna
go przy użyciu zwrotów o charakterze
ogólnym, np. Usługę ogólnomiejską, przez
co
możliwe
byłoby
dowolne
jego
rozumienie, nie jest dopuszczalne. O tym,
czy nieruchomość stała się zbędna, decyduje
cel, na który została wywłaszczona i to cel
rozumiany bardzo ściśle.
Dopuszczalny jest zwrot wywłaszczonej
nieruchomości nie tylko w sytuacji, gdy nie
zrealizowano zamierzonej inwestycji, ale
również wtedy, gdy inwestycję wykonano,
ale
jest
ona
wykorzystywana
bądź
przeznaczona na inny cel niż określony przy
wywłaszczeniu. Zrealizowanie innego celu,
niż zakładany przy wywłaszczeniu, nie stoi
na przeszkodzie zwrotu nieruchomości na
podstawie art. 136 ustawy z 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami.
Wyrok NSA z 28 listopada 2000 r., ISA
1650/99, niepubl.
12. Czy po zwrocie nieruchomości Tak, odszkodowanie podlega waloryzacji, Art. 136 – 142 ustawy
wywłaszczonej należy liczyć ale nie może być wyższe niż wartość o
się ze zwrotem otrzymanego rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu.
gospodarce
nieruchomościami.
odszkodowania?
13. Czy
zwrot
dotyczy
odszkodowania Tak
również
mówi
wyrok
Trybunału Ekspert
prawa Konstytucyjnego z 3.IV.2008
użytkowania wieczystego, czy
otrzymanej
nieruchomości
zamiennej?
14. Jak liczyć wysokość udziałów Nie, w akcie notarialnym określa się Art. 2, 3, 7, 8, 13
w nieruchomości wspólnej. wysokość udziałów i wpisuje się ją w księgę ustawy o własności
Czy może być dowolność?
wieczystą. Zarząd nie może sam korygować
tych udziałów.
15. Jak wygląda głosowanie nad Nie wolno doliczać udziału w garażu do Art. 199, 201 KC
uchwałami
istnieniu
wspólnoty
przy udziału w związku z własnością lokalu.
garażu Muszą podjąć we własnym gronie decyzję i
7/59
L.p.
Pytanie
Odpowiedź
wielostanowiskowego?
Podstawa prawna
taką reprezentować zgodnie z przepisami KC
o współwłasności
16. Czy wspólnota może zażądać Tak w trybie procesu, w drodze licytacji Art.
sprzedaży lokalu właściciela?
17. Co
stanowi
żądać sprzedaży lokalu w drodze egzekucji
przychody Zaliczki
wspólnoty mieszkaniowej?
na
poczet
przeznaczone
na
6
ustawy
o
własności lokali
zarządu, Art. 12 ust 1
kosztów
kosztów Art.
pokrycie
14
ustawy
o
utrzymania nieruchomości wspólnej oraz własności lokali
pożyczki cywilne czerpane przez wspólnotę
(odsetki, czynsz za najem lokali) dotacje.
18. Czy
usługi
świadczą Nie, jedynie gromadzą środki i odpowiednio Urząd
wspólnoty
na
swoich dysponują
rzecz
nimi
niezbędnych
członków?
dla
tj.
dokonują
utrzymania
Skarbowy
opłat Lublin 7.VIII.2006
lokali
w
należytym stanie.
19. Czy
może Izby
Wspólnota
dokonywać
skarbowe
uznały,
odsprzedaż Izba
że
Skarbowa
w
odsprzedaży mediów dla członków wspólnoty stanowią Łodzi i Wejherowie
mediów dla poszczególnych obrót i maja być one opodatkowane. Podatek Art. 17 ust 1 p-t 44
ustawy
Vat nie będzie stanowić przychodu.
lokali?
20. Co podlega opodatkowaniu we Podlegają dochody: odpłatne użytkowanie Ustawa o podatku Vat
wspólnotach
lokali
mieszkaniowych?
reklamowych,
powierzchni i
użytkowych,
dachów
gruntów
dla
kanalizacji, dochodowym
dla
anten
podatku
satelitarnych,
pomieszczenia dla administratora.
21. Czy
podlegają Nie, są to środki zabezpieczające roszczenie Art. 12 ust 3 ustawy o
kaucje
podatkowi dochodowemu?
przy
nienależytym
(rozstrzyga
wykonaniu
dokument
umowy).
usługi podatku dochodowym.
Kaucja
podlega zwrotowi.
22. Czy wpłaty właścicieli lokali z Wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem Art. 12 ust 1 p-t 1
tytułu zaliczki na dostawę podatku dochodowego. Stąd wszelkie środki
wody,
ścieki
nieczystości
wywóz pieniężne, które wpłynęły na rachunek
i
stanowią Wspólnoty stanowią przychody zgodnie z
przychody wspólnoty?
23. Co
stanowi
ustawą o podatku dochodowym.
zasoby Tak, zatem dochody z tego tytułu stanowią Art. 17 ust 1 ustawy o
mieszkaniowe, czy urządzanie przychód
gospodarki
i uzbrojenie terenu, na którym mieszkaniowymi.
są budynki?
8/59
z
zasobami podatku dochodowym
L.p.
Pytanie
24. Czy
Odpowiedź
Podstawa prawna
zadłużenia Jeśli licytacja tego lokalu jest nieznana. Ekspert wyjaśnia
umorzenie
właściciela lokalu użytkowego Komornik może umorzyć egzekucję wobec
z tytułu kosztów c.o. mogą jej bezskuteczności. Wtedy wierzytelność
Wspólnoty zostanie umorzona jeśli nie
być kosztem wspólnoty?
wystąpiło przedawnienie.
25. Czy kwota umorzenia może Naczelnik Urzędu Skarbowego nie może Ustawa z 15.II.1992 r.
być
zwolniona
podatku podjąć
z
decyzji,
dochodowego na podstawie zadłużenia
decyzji
urzędu naliczenia
Naczelnika
stanowi
podstawy
zwolnienia
z
podatku
do dochodowym
podatku
prowadzenia Tak, gdy jest to przychód z tytułu gospodarki Ekspert wyjaśnia
koszt
rachunku
kwota o
umorzona
dochodowego.
Skarbowego?
26. Czy
nie
że
bankowego
kosztem
jest zasobami mieszkaniowymi.
uzyskania
przychodu?
27. Co
zaliczyć
kosztów Wydatki
do
na
remonty
i
konserwację, Ekspert wyjaśnia
nieruchomością ubezpieczenia, podatki, dostawę mediów do
zarządu
części wspólnej i zakup mediów, utrzymanie
wspólną?
czystości, koszty utrzymania zarządu.
premia Stanowi 25% umorzonej kwoty kredytu. Art. 17 ust 1 p-t 44
28. Czy
Stanowi przychód SM w rozumieniu ustawy
termomodernizacyjna
przyznana
SM
stanowi o podatku dochodowym.
przychód SM?
29. Czy
odsetki
na
rachunku Są wolne, bo funkcjonują w zakresie Ekspert wyjaśnia
bankowym (bieżącym i na gospodarki mieszkaniowej. Ale nie są wolne
funduszu
wolne
remontowym)
od
są odsetki naliczone przez bank i lokaty z
podatku funduszu remontowego.
dochodowego?
30. Zakład energetyczny posiada Tak, jeśli będzie przeznaczony na cele Ekspert wyjaśnia
stację
transformatorową
w gospodarki mieszkaniowej
budynku Wspólnoty. Czy jest
to dochód z dzierżawy stacji i
czy jest zwolniony z podatku?
31. Czy
dochody
uzyskane
z Tak, bo nie są niezbędne do prawidłowego Ekspert radzi
lokali użytkowych podlegają korzystania z budynku.
opodatkowaniu
podatkiem
dochodowym?
9/59
L.p.
Pytanie
Odpowiedź
32. Czy wspólnota ma obowiązek W
pierwszym
roku
Podstawa prawna
działalności
mali Art. 25 ust 1b
wpłat zaliczek na podatek podatnicy zaliczki kwartalne w wysokości
dochodowy
deklaracji różnicy między podatkiem należnym od
(wg
osiągniętego dochodu od początku roku, a
miesięcznej CIT-2)?
sumą zaliczek należnych
33. Kto to jest mały podatnik?
Wartość
przychodu
ze
sprzedaży
w Art. 5a ust 20 ustawy
poprzednim roku podatkowym dokonano o
dochodowym
wg. równowartości 1.200.000 Eu
34. Czy
obowiązek Nie
wynika
ma
zapisów
podatku
ustawy,
ale
z Ekspert radzi tworzyć
funduszu dotychczasowych zapisów Art. 27a ust 1 p-t
tworzenia
remontowego we wspólnocie i 1 oraz Art. 27 ust 2 – 6 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych wynikała
jego wyodrębnienie?
ulga w podatku dochodowym od osób
fizycznych
(w
wydatków).
wysokości
Odpisy
do
muszą
19%
być
udokumentowane fakturą.
35. Co ma zrobić wspólnota by Utworzyć osobną pozycję w ewidencji Ekspert radzi
nikt nie zarzucił, że środki na kosztów (osobna uchwała) założyć w banku
osobne konto
remonty są wyodrębnione?
36. Czy właściciel lokalu, który Są dwa stanowiska. Zwrot jeśli jest uchwała Ustawa o własności
sprzedał może żądać zwrotu właścicieli, lub brak zwrotu gdyż każdy lokali
właściciel
kwot wpłaconych?
ma
je
ponosić
póki
jest dochodowym.
właścicielem
37. Czy opłaca się uznać najem Jeśli najemca jest podatnikiem Vat-u
to
lokalu użytkowego łącznie z odliczy sobie ten podatek wg stawki 23%
dostawą mediów jako jedno mimo że np. dostawa wody miałaby stawkę
Vat-u = 8%
świadczenie?
38. Co opłaca uznać za jedno Opłaca się przyjąć za jedno świadczenie, bo
świadczenie przy najmie i wtedy nie dolicza się Vat-u, usługa jest
dostawie wody dla lokalu zwolniona
mieszkalnego?
39. Czy
można
dostawę
poszczególne
refakturować Tak, dla lokali mieszkalnych nie naliczając
mediów
lokale
na dodatkowych opłat.
w
budynku wspólnoty?
10/59
i
podatku
L.p.
Pytanie
Odpowiedź
Podstawa prawna
40. Ile wynosi wpisowe do SM i Wynosi 345,50 zł i jest bezzwrotna. Składkę Art. 3 ust 4 ustawy o
czy jest zwrotne? A ile wynosi określa statut (na ogół od 100 do 300 zł). SM
Składki – udziały nie są waloryzowane
składka członkowska?
41. Jakie profity maja członkowie Na ogół niższe koszty eksploatacyjne i Ekspert wyjaśnia
SM?
możliwość
decydowania
o
Występują
też
do
opłaty
losie
SM.
funduszu
remontowego.
42. Co
to
jest
przesyłu?
służebność Służebność przesyłu
- Urządzenia doprowadzające płyny,
parę, gaz, energię i podobne nie
należą do nieruchomości, jeżeli
wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
- Nieruchomość można obciążyć
służebnością przesyłu na rzecz
przedsiębiorcy, którego własność
stanowią takie urządzenia.
- Jeżeli właściciel nieruchomości
odmawia umownego ustanowienia
służebności, przedsiębiorca może
żądać jej ustanowienia przez sąd za
wynagrodzeniem.
- Jeżeli przedsiębiorca odmawia
zawarcia umowy, właściciel może
żądać odpowiedniego
wynagrodzenia w zamian za
ustanowienie służebności.
- Sądem właściwym w tych sprawach
jest sąd rejonowy położenia
nieruchomości – na podstawie k.c. i
k.p.c.
43. Kiedy może być zasiedzenie Poprzez
przy służebności przesyłu?
44. Mamy
problemy
przygotowaniem
czynność
przed
następuje przerwanie zasiedzenia.
z Brak
ministerialnych
budżetowej
zakresie
np.
wytycznych,
a
w klasyfikacji budżetowej a nie zadaniach
dodatków nałożonych na samorządy.
Tworzenie
budżetu
zadaniowego
to
umiejętność wiązania zasobów gminy z
konkretnymi
produktami,
które
muszą
spełniać określone prawem warunki, takimi
jak utrzymanie 1 mkw. drogi, przyznawanie
dodatków mieszkaniowych czy wydawanie
praw jazdy. To też umiejętność patrzenia na
11/59
ustanowieniu
służebności
sądem Art. 123 § 1 k.c.
projektu planowane dochody i wydatki opierają się na
uchwały
mieszkaniowych
każdą
Uchwała z 21.I.2011 o
L.p.
Pytanie
Odpowiedź
Podstawa prawna
te produkty przede wszystkim od strony
celu, jaki chcemy osiągnąć, licząc koszty i
oceniając
efektywność
dostarczenia
produktów. Cel to podstawa, pod warunkiem
że nie jest on zdefiniowany ogólnie, lecz
konkretnie,
ze
wskazaniem
przede
wszystkim tych celów, których osiągnięcie
ma
dla
danego
samorządu
charakter
priorytetowy. Dlatego podczas tworzenia
zadaniowego budżetu istotne jest, aby roczny
plan finansowy został przygotowany na
podstawie planów działań. Rezultaty trzeba
mierzyć, oceniając z perspektywy celu
efektywność. Takie rozliczanie zadań w
kilku gminach umożliwia porównania i
korzystanie z doświadczeń oraz tzw. dobrych
praktyk.
45. Czy
ubezpieczenie
może
lokalu Nie,
przedmiotem cenotwórczym
być
dotyczącego najemca.
sporu
refakturowania
tkwi
w
odpowiedzi na pytanie, czy
mamy tu do czynienia z
jednym
świadczeniem
złożonym,
kompleksowym,
czy z dwoma niezależnymi
świadczeniami, które należy
traktować jako dwie odrębne
usługi i każde opodatkować
stawką
VAT
właściwą.
dla
niego
Zgodnie
z
orzecznictwem ETS, co do
zasady,
najmu.
jest
elementem Wyrok
Odbiorcą
usługi 25.I.2010
ubezpieczenia był wynajmujący, a nie
refakturowania?
Istota
ponieważ
każda
transakcja
powinna być dla celów VAT
uznawana
za
odrębną
niezależną
transakcję.
i
Ale
12/59
NSA
z
L.p.
Pytanie
Odpowiedź
transakcja składająca się z
jednego
świadczenia
w
aspekcie ekonomicznym nie
powinna
być
sztucznie
rozdzielana,
bo
to
pogorszyłoby funkcjonalność
systemu VAT.
Potwierdza to m.in. wyrok z
27
października
2005
(C-
41/04 Levob Verzekeringen
BV),
w
którym
ETS
stwierdził, że jeżeli dwie lub
więcej
czynności
wykonywanych
przez
podatnika na rzecz nabywcy są
tak ściśle ze sobą związane, że
obiektywnie
tworzą
w
aspekcie gospodarczym jedną
całość,
której
rozdzielnie
miałoby sztuczny charakter, to
wszystkie
te
stanowią
celów
świadczenie
VAT
wówczas,
zapłata
czynności
i
to
gdy
dwóch
do
nawet
następuje
lub
wielu
odrębnych cen.
Tym
samym
Trybunał
potwierdził swoje stanowisko
wyrażone w wyrokach: z 2
maja 1996 (C-231/94 FaaborgGelting Linien), z 25 lutego
1999
(C-349/96
Card
Protection Plan Ltd), z 15
maja
2001
(C-34/99
Primback).
Również w wyroku z 21
lutego 2008 (C-425/06 Part
13/59
Podstawa prawna
L.p.
Pytanie
Odpowiedź
Service Srl) ETS stwierdził, że
w pewnych okolicznościach
formalnie
odrębne
świadczenia, które mogą być
wykonywane
oddzielnie,
a
zatem odpowiednio prowadzić
do
opodatkowania
lub
zwolnienia, należy uważać za
jednolitą czynność, gdy nie są
niezależne.
Jest
przykład,
gdy
tak
w
na
ramach
obiektywnej analizy stwierdza
się,
że
jedno
lub
świadczeń
więcej
stanowi
świadczenie główne oraz że
jedno lub więcej świadczeń to
świadczenia
pomocnicze
dzielące
los
świadczenia
prawny
głównego.
szczególności
W
świadczenia
należy uważać za pomocnicze
w stosunku do świadczenia
głównego, gdy dla klientów
nie stanowi ono celu samego
w
sobie,
lecz
środek
do
korzystania na jak najlepszych
warunkach z głównej usługi
usługodawcy.
Inaczej jednak ETS orzekł w
wyroku z 6 lipca 2006 (C251/05 Talacre Beach Caravan
Sales Ltd.). stwierdził, że aby
ustalić
zakres
danego
świadczenia, trzeba wziąć pod
uwagę ogół okoliczności, w
tym
również
szczegółowy
kontekst prawny. Tak było w
14/59
Podstawa prawna
L.p.
Pytanie
Odpowiedź
tej sprawie. W rezultacie nie
podzielił
stanowiska
podatnika,
że
sprzedaż
przyczepy
wraz
z
jej
wyposażeniem jest jedną i
niepodzielną dostawą, która
powinna
podlegać
jednej
stawce VAT.
Również w wyroku z 11
czerwca
2009
(C-572/07
RLRE Tellmer Property sro)
Trybunał stwierdził, że „skoro
najem
mieszkań
oraz
sprzątanie części wspólnych
budynku
mogą
być,
w
okolicznościach takich jak w
sprawie
przed
krajowym,
sądem
wzajemnie
rozdzielone, to nie można
uznać,
że
świadczenie
stanowią
w
jedno
rozumieniu
orzecznictwa Trybunału” (w
sprawie tej RLPE Tellmer
Property
fakturowało
świadczenie usług sprzątania
na rzecz lokatorów odrębnie
od czynszu).
Co ciekawe, ze wspomnianego
już wyroku w sprawie C349/96 (Card Protection Plan
Ltd) brytyjska Izba Lordów
wywiodła całkiem odmienne
wnioski
niż
organy
podatkowe. W wyroku z 31
stycznia 2001 ([2001] UKHL
4), kierując się wskazówkami
udzielonymi
przez
ETS
15/59
Podstawa prawna
L.p.
Pytanie
uznała,
Odpowiedź
że
usługi
ubezpieczeniowe mające na
celu ochronę posiadaczy kart
kredytowych przed stratami
finansowymi
i
niedogodnościami
wynikającymi
z
zagubienia
karty stanowiły świadczenie
odrębne
i
niezależne
kompleksowej
od
usługi
oferowanej w ramach tzw.
card protection plan. Tym
samym
ubezpieczenie
nabywane w ramach pakietu
związanego z korzystaniem z
kart
kredytowych
stanowi
odrębną usługę opodatkowaną
VAT samodzielnie.
Z
powodu
tak
rozbieżności
dużych
Komisja
Europejska proponuje zmianę
dyrektywy 2006/112/WE. Do
art. 135 przepisu ust. 1b
miałby zostać dodany przepis:
„Jeżeli
złożona
transakcja
zawiera w sobie określony
osobno
element
ubezpieczenia, ubezpieczenie
to
jest
traktowane
jako
oddzielna usługa zwolniona na
mocy ust. 1 lit. (a)”. Znów
jednak, tak jak w przypadku
refakturowania
wspólnoty
byłoby
odnoszące
usług
przez
mieszkaniowe,
to
się
rozwiązanie
do
jednego
tylko rodzaju czynności.
16/59
Podstawa prawna
L.p.
Pytanie
Odpowiedź
Podstawa prawna
46. Jakie stawki stosować przy Wśród organów podatkowych dominuje
refakturowaniu mediów dla pogląd, że refakturowanie kosztów mediów
lokali
mieszkalnych
użytkowych?
i powinno
być
opodatkowane
stawką
właściwą dla usługi najmu.
Przykładem
jest
interpretacja
Izby
Skarbowej w Poznaniu z 20 września 2011
(ILPP1/443-888/11-4/MS). Stwierdziła ona,
że gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej
umowy bezpośrednio z dostawcą mediów,
wydatki
za
media
stanowiące
element
świadczenia należnego z tytułu umowy
najmu lokalu składają się wraz z czynszem
na obrót, w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy
o VAT, z tytułu świadczenia usług najmu.
To oznacza, że są opodatkowane stawką
właściwą dla najmu. Są one bowiem trwale z
nim związane.
Podobnego zdania jest Izba Skarbowa w
Warszawie. W interpretacji z 10 marca 2011
(IPPP1-443-102/11-2/EK)
uznała,
że
przedmiotem świadczenia jest usługa najmu,
natomiast opłaty za dostawę mediów należne
wynajmującemu od najemcy są częścią
należności
z
tytułu
konsekwencji
usługi
najmu.
ponoszone
W
przez
wynajmującego opłaty za dostawę wody,
gazu, energii elektrycznej, odprowadzanie
ścieków i wywóz śmieci stanowią obrót z
tytułu najmu i są opodatkowane stawką VAT
właściwą
dla
najmu.
Gdy
mamy
do
czynienia z najmem lokali użytkowych, jest
to stawka 23%. Gdy media są dostarczane do
lokalu mieszkalnego wynajmowanego na
cele
mieszkalne,
całość
świadczenia
otrzymywanego od najemcy korzysta ze
zwolnienia.
Podobne
wnioski
17/59
znajdziemy
w
L.p.
Pytanie
Odpowiedź
Podstawa prawna
interpretacjach Izby Skarbowej w Warszawie
z 20 grudnia 2010 (IPPP3-443-935/10-2/JF)
i z 12 stycznia 2010 (IPPP3/443-940/092/KG),
a
także
w
interpretacji
Izby
Skarbowej w Poznaniu z 21 lipca 2010
(ILPP1/443-484/10-4/NS).
47. Czy zarząd wspólnoty może Nie może.
żądać oświadczenia o ilości
osób zamieszkujących lokal?
48. Czy
mogę
na Bez odpowiedniego pozwolenia na budowę
zbudować
gruncie nie wolno. Kary są bardzo wysokie (jest to
własnym
garaż, samowola budowlana).
prowizoryczny
dobudować
ganek,
lub
wynająć swój dom na biuro,
czy postawienie płotu?
49. Czy
kary
dotyczą
firm Działania z naruszeniem prawa budowlanego Art. 48
budowlanych?
50
to samowola budowlana.
Art. 90
Jakie są kary za naruszenie Dodatkowo uważać muszą przedsiębiorcy, Ekspert
przepisów
o
składowaniu, którzy zajmują się odpadami.
usuwaniu odpadów?
Zgodnie ze znowelizowanym art. 183 § 1
kodeksu karnego kto wbrew przepisom
składuje,
usuwa,
przetwarza,
dokonuje
odzysku, unieszkodliwia albo transportuje
odpady w warunkach lub w sposób mogący
zagrozić życiu lub zdrowiu człowieka lub
spowodować
istotne
obniżenie
jakości
środowiska albo zniszczenie fauny lub flory
w znacznych rozmiarach, może zostać
pozbawiony wolności na okres od trzech
miesięcy do pięciu lat. Taka sama kara
spotkać
może
osoby
niewłaściwie
obchodzące się z materiałami jądrowymi
albo
innymi
źródłami
promieniowania
jonizującego.
51
Czy za wycięcie drzewa z Tak, sankcje nakłada gmina, są wyższe niż Art. 89 ust 2 ustawy o
terenu firmy może być kara?
za samowolę budowlaną.
18/59
ochronie przyrody
L.p.
52
Pytanie
Odpowiedź
Podstawa prawna
Czy zgodzić się na ofertę – Nie, ponieważ spółka która to proponuje Ekspert
emerytura
zamian
mieszkania?
dodatkowa
za
w może upaść. Nie ma wtedy i pieniędzy i
własność mieszkania.
Zagrożenia, które dziś czyhają na seniorów
oddających
swoje
mieszkania,
ma
wyeliminować projekt założeń do projektu
ustawy
o
odwróconym
kredycie
hipotecznym. Właśnie został on przekazany
rządowi. Jego autorem jest Ministerstwo
Finansów.
Zgodnie z projektem tego typu kredytów
będą
mogły
udzielać
ubezpieczeniowe,
zakłady
spółdzielcze
oszczędnościowo
instytucje
banki,
–kredytowe
finansowe,
które
kasy
i
się
inne
na
to
zdecydują. Oferta ma być skierowana do
osób fizycznych. Ministerstwo odstąpiło od
określenia minimalnego wieku przyszłych
kredytobiorców. Pierwotnie proponowało 60
lat. Taka osoba musi jednak posiadać
majątek zamrożony w nieruchomościach.
Chodzi
tu
o:
mieszkań,
gruntu
właścicieli
użytkowników
zabudowanego
(budynkami),
do
domów
lub
wieczystych
budynkiem
którego
kredytobiorcy
przysługuje prawo własności. Z kredytu będą
mogli
skorzystać
ponadto
posiadacze
mieszkania własnościowego w spółdzielni
mieszkaniowej
oraz
współwłaściciele
nieruchomości. O dodatkowe pieniądze będą
się mogli starać także właściciele innego
rodzaju nieruchomości, np. komercyjnych.
Banki (lub inne instytucje) będą udzielać
kredytu,
którego
zabezpieczeniem
jest
hipoteka ustanowiona na nieruchomości. Ale
coś za coś. Po śmierci prawo do niej zostanie
przeniesione na bank. Spadkobiercy będą
19/59
L.p.
Pytanie
Odpowiedź
Podstawa prawna
jednak mogli zdecydować się na spłatę
kredytu po zmarłym i wtedy odzyskają
nieruchomość.
53
W 2011 roku pojawiła się w Tzw.
naszej
firmie
odliczenia
inwestycje
środkach Ustawa o Vat Art. 91
obcych
ust 2
możliwość trwałych.
podatku
Vat Warto w tym miejscu podkreślić, że jedną z
naliczonego na wynajmowaną fundamentalnych
nieruchomość
w
przepisów
zasad
interpretowania
podatkowych
jest
zakaz
stosowania wykładni rozszerzającej. Art. 91
ust. 2 ustawy o VAT wyraźnie wskazuje, że
dziesięcioletni okres korekty stosuje się w
przypadku
nieruchomości
wieczystych
użytkowania
i
praw
gruntów.
Nie
ulega wątpliwości, że inwestycja w obcym
środku trwałym jest środkiem trwałym
odmiennego rodzaju niż nieruchomość, bądź
użytkowanie wieczyste. Skoro zatem ta
kategoria nie została wskazana w przepisie
wprost, klasyfikowanie inwestycji w obcym
środku trwałym jako nieruchomości wydaje
się
niedopuszczalną
wykładnią
rozszerzającą. Trudno także zgodzić się z
argumentacją, że inwestycja w obcym
środku trwałym staje się jego częścią
składową. W takim wypadku nie byłoby
bowiem potrzeby
traktowania
jej
jako
odrębnego środka trwałego. Co więcej, wiele
umów najmu zawiera klauzulę nakazującą
przywrócenie
nieruchomości
do
stanu
pierwotnego po zakończeniu najmu. W
praktyce zatem stosowanie tego argumentu
przez organy podatkowe jest raczej niezbyt
trafne.
Faktem jest natomiast, że sformułowanie
spornego
przepisu
czyni
jednoznaczną
wykładnię praktycznie niemożliwą. Polskim
podatnikom pozostaje zatem poczekać na
20/59
L.p.
Pytanie
Odpowiedź
poprawienie
jego
występować
o
Podstawa prawna
brzemienia
wydanie
bądź
indywidualnej
interpretacji.
54
Mam dług w SM, zezwolono To nie jest przychód. Traktuje się jako Art. 453 k.c.
mi
przy zapłatę świadczenia.
odpracować
sprzątaniu osiedla. Czy będę Nie ma powodu, by rozróżniać zapłatę w
płacił dodatkowo podatek od pieniądzu od zapłaty w formie świadczenia
różnych
tego przychodu?
prac
na
rzecz
wierzyciela.
Oczywiście, zasadnicze jest, aby dług i
świadczenie (praca) były tej samej wartości.
Podobne
spory
dotyczyły
wypłaty
dywidendy w formie niepieniężnej, np.
przeniesienia
własności
Pojawiły
opinie,
się
nieruchomości.
że
taka
zmiana
właściciela to forma odpłatnego zbycia
nieruchomości,
tak
więc
opodatkowana.
Tutaj
powinna
również
być
wygrało
stanowisko, że przeniesienia własności nie
można
rozpatrywać
w
oderwaniu
od
stosunku prawnego, w wyniku którego
dochodzi do przeniesienia własności. Moim
zdaniem to słuszne.
55. Podarowałem
zięciowi.
dom Darczyńca ponownie nabywa nieruchomość. Łódzka
swój
Teraz
chcę
Skarbowa
go Może ją sprzedać dopiero po 5 latach.
odebrać, kiedy będą mógł go W opisanej sprawie podatniczka chciała Art. 898 k.c.
sprzedać
podatku?
by
nie
płacić zawrzeć umowę dożywocia, tzn. przenieść
własność
mieszkania
dożywotnie
domownika,
w
utrzymanie
zamian
za
(przyjęcie
jak
dostarczenie
wyżywienia,
ubrania, pomocy i opieki). Fiskus uznał, że
dożywocie jest formą odpłatnego zbycia
nieruchomości, w związku z tym tak samo
jak
po
sprzedaży
powstaje
obowiązek
podatkowy. Nie jest to jednak stanowisko
akceptowane przez sądy administracyjne.
Dla
przykładu
Wojewódzki
Sąd
Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 18
21/59
Izba
L.p.
Pytanie
Odpowiedź
Podstawa prawna
sierpnia uznał, że dożywotnik nie uzyskuje
opodatkowanego przychodu.
56. Zawierając
porozumienie
o Tak przez Urząd Ochrony Konkurencji i
współpracy ustalające wspólne Konsumentów.
ceny wyrobów możemy być Warto pamiętać, że porozumienia ustalające
oskarżeni o zmowę cenową?
wysokość cen produktów wprowadzonych
na rynek, tj. zmowy cenowe, czy też inne
porozumienia
niezgodne
z
prawem
konkurencji i konsumentów mogą być
boleśnie odbierane przez przedsiębiorców,
którzy
ostrożnie
powinni
podejmować
decyzje dotyczące współpracy na rynku tak
polskim, jak i unijnym. W razie wątpliwości
należy zwrócić się do prawnika, który
dostosuje porozumienia do przepisów prawa,
wskaże istniejące w nich nieprawidłowości,
usunie niezgodne z prawem zapisy czy
sporządzi nowe zgodne z prawem umowy.
Pomoże
to
przedsiębiorcy
uniknąć
konieczności zapłacenia znacznych kar. W
ten sposób kwoty, które trzeba byłoby
zapłacić Skarbowi Państwa, mogą zostać
przeznaczone
na
rozwój
działalności
przedsiębiorcy czy choćby na dywidendy dla
wspólników.
2. SAMI O SOBIE
2.1. „Samorządowiec Spółdzielca” honorowe wyróżnienie dla wicewojewody w Łodzi
Krajowa Rada Spółdzielcza od lat przyznaje
honorowe
wyróżnienie
spółdzielczością,
cieszą
się
uznaniem
„Samorządowiec
i zaufaniem spółdzielców. Pierwsze takie
Spółdzielca", dla samorządowców, którzy w
wyróżnienia wręczono w roku 2004. Wtedy
swojej pracy stawiają na współprace ze
wśród laureatów znalazła się Krystyna Ozga,
22/59
obecny wicewojewoda łódzki.
wsi i rolnictwa. Była to najważniejsza szkoła
0 sobie
życia, której nigdy nie zapomnę. Z tego co się
Kandyduję na posła do Sejmu RP z
pierwszego
miejsca
na
Polskiego
wtedy nauczyłam się uważnie słuchać ludzi,
Stronnictwa Ludowego w okręgu wyborczym
pomagać im, rozmawiać i współdziałać z nimi
nr 10 Skierniewice - Piotrków Trybunalski.
przy
Byłam posłem II, IV i V kadencji. Mam spore
dotyczących ich życia i pracy. Wiele godzin
doświadczenie
poselskiej,
spędziłam na spotkaniach ze spółdzielcami, z
wzbogacone kilkuletnią pracą, na stanowisku
kobietami z kół gospodyń wiejskich. Ta
wicemarszałka województwa łódzkiego a od
umiejętność nawiązywania kontaktu z ludźmi
2008 r. jestem wicewojewodą łódzkim. W
jest bardzo przydatna teraz, kiedy pełnię
Sejmie pragnę być rzecznikiem interesów
obowiązki wicewojewody łódzkiego.
polskiej
Praca w samorządzie gminnym
w
wsi
i
liście
wtedy nauczyłam korzystam do dzisiaj. To
pracy
rolników,
a
także
rozwiązywaniu
ważnych
spraw
spółdzielczości, z którą romans rozpoczęłam
Później przez kilkanaście lat pracowałam w
na początku mojego dorosłego życia i której
samorządzie terytorialnym. Byłam wójtem
tak wiele zawdzięczam.
gminy Nowy Kawęczyn i wójtem gminy
Samorząd a spółdzielczość
Jeżów, radną i wicemarszałkiem województwa
łódzkiego w latach 1998-2004. Te żywe
Po ukończeniu Technikum Rolniczego w
Łowiczu
podjęłam
pracę
w
kontakty z ludźmi, znajomość ich życia, zna-
Gminnej
w
jomość trudnej wtedy sytuacji na wsi jak i
Gałkówku, gdzie byłam koordynatorem do
moje doświadczenie oraz wiedza sprawiły, że
spraw produkcji rolnej. To była dla mnie dobra
w roku 1993 zostałam wybrana przez nich
szkoła. Tym bardziej, że pracując podjęłam
posłem na Sejm RP. Moją pasją w działalności
studia na wydziale rolniczym Szkoły Głównej
społecznej była pomoc organizacjom działają-
Gospodarstwa Wiejskiego. Było to możliwe
cym od dziesięcioleci w środowisku wiejskim
dzięki zrozumieniu i pomocy kierownictwa
tj. ochotniczym strażom pożarnym i kołom
Gminnej
również
gospodyń wiejskich. Od początków mojej
poparcie prezesa Wojewódzkiego Związku
pracy zawodowej w spółdzielczości wiejskiej i
Gminnych
następnie
Spółdzielni
„Samopomoc
Spółdzielni.
Spółdzielni
Chłopska"
Miałam
„Samopomoc
w
samorządzie
gminnym
Chłopska" w Łodzi. Bez tej pomocy moje
współpracowałam z tymi zasłużonymi dla
studia byłyby niemożliwe, bo przecież na za-
polskiej wsi organizacjami. Wiele im pomo-
jęcia jeździłam również w godzinach pracy.
głam i wiele się od nich nauczyłam. Zawsze
Tak wtedy spółdzielczość pomagała tym,
mogły one liczyć na moją pomoc, a ja na ich
którzy chcieli się uczyć. Dzisiaj trudno w to
wsparcie. To są organizacje, które od lat
uwierzyć. To były lata kiedy uczyłam się
skutecznie przyczyniają się do postępu na wsi i
spółdzielczości, lepiej poznawałam problemy
jednocześnie stoją na straży duchowych i
23/59
kulturalnych tradycji, przekazując te cenne
skutki kryzysów.
wartości swoim dzieciom i wnukom. Druhowie
Spółdzielczość naszą szansą
z ochotniczych straży pożarnych są coraz
bardziej
potrzebni
przy
Na
terenach
wiejskich
coraz
bardziej
widoczne są banki spółdzielcze. W związku z
zapobieganiu
i likwidacji szkód spowodowanych przez
20-leciem
klęski żywiołowe, które w ostatnich latach
Spółdzielczych wystosowałam do bankowców
coraz częściej nas nawiedzają. Kiedy zostałam
list gratulacyjny, w którym wyrażam po-
posłem
strażaków
dziękowanie dla tych banków za ich udział w
zespołu
aktywizacji gospodarczej regionu. Klienci tych
z
wniosłam
dużym
poparciem
inicjatywę
powołania
Krajowego
nie
banków
kierowałam przez cztery lata, było ponad 80
kryzysu. Jak sądzę było to możliwe dzięki
posłów. Był to pierwszy taki zespół w historii
temu, że są to banki wyłącznie z polskim
polskiego parlamentu. Duże poparcie miałam
kapitałem. Dla rolników, rzemieślników i
od swojego klubu PSL, partii, w której jestem
producentów jest to gwarancja, że nie zostaną
od 19 roku życia. A wywodzę się z rodziny
bez pomocy ze strony tych banków. Doceniam
chłopskiej spod Przedborza. Gospodarstwo,
również rolę spółdzielni inwalidów na terenie
które prowadziłam przekazałam córce i ona
naszego województwa, ponieważ chroniąone
zajmuje się teraz rolnictwem.
tysiące
Zawsze razem ze spółdzielcami
wykluczeniem
ludzi
poczucie
skutków
Banków
poselskiego strażaków. W zespole tym, którym
Tuż za miedzą województwa łódzkiego leży
odczuli
Związku
ostatniego
niepełnosprawnych,
z
wartości,
aktywnego
życia,
przed
dają
możliwość utrzymania
wieś Pacyna, z której pochodzi prezes PSL i
siebie i rodziny, nie skazują ich na łaskę.
pierwszy strażak Rzeczpospolitej Waldemar
Mieszkam
Pawlak, który na Ogólnopolskim Forum Spół-
Spółdzielnia Inwalidów - Zakład Elementów
mocnego
Skierniewicach,
gdzie
jest
poparcia
Indukcyjnych, która niedawno obchodziła
spółdzielczości. To poparcie wynika z tradycji
swoje 60-lecie i może pochwalić się nie tylko
i programu Polskiego Stronnictwa Ludowego.
wysoką jakością produkcji, bo jej wyroby
Ludowcy od zawsze i wszędzie wspierają
trafiają na rynki europejskie, ale także w
spółdzielczość, wielu jest spółdzielcami. Zdaję
tworzeniu godnych i bezpiecznych warunków
sobie sprawę, że w przeszłości to poparcie było
pracy oraz życzliwej atmosfery, za co została
niedostateczne
i
niedawno wyróżniona medalem w konkursie
zrozumieliśmy
zagrożenia
dzielczym
udzielił
w
mało
skuteczne.
Teraz
ze
„Lodołamacze". Moje doświadczenie samorzą-
złego, często niezgodnego z Konstytucją RP
dowca - spółdzielcy przydało się w niesieniu
ustawodawstwa. Zdajemy sobie sprawę, że
pomocy ofiarom katastrofy kolejowej pod
spółdzielczość jest gwarantem gospodarczej
Piotrkowem Trybunalskim. Był 16 sierpnia,
stabilizacji i bezpieczeństwa. Dlatego Polsce
kilka minut po godzinie 16.00. Wracałam z
potrzebna jest spółdzielczość, bo ona łagodzi
Bełchatowa, kiedy minister Jerzy Miller
wynikające
24/59
telefonicznie powiadomił mnie o katastrofie
bo wypadek zdarzył się w szczerym polu.
kolejowej pod Piotrkowem Trybunalskim.
Przejęłam również obowiązek poinformowania
Byłam kilkanaście kilometrów od miejsca wy-
dziennikarzy o skutkach katastrofy. Dzięki
padku, dokąd dojechałam dosłownie po 20
temu do opinii publicznej szybko dotarły
minutach.
samochodzie
rzetelne informacje. Najważniejsze dla mnie i
przystąpiłam do organizacji pomocy dla
dla wszystkich uczestników akcji ratowniczej
rannych
były
Jeszcze
w
w
katastrofie.
Łączyłam
się
liczne
podziękowania
osób
po-
telefonicznie z jednostkami ochotniczej i
szkodowanych i bliskich wyrażane w mediach.
państwowej straży pożarnej oraz ze szpitalami.
Środki masowego przekazu podkreślały, że
Ponieważ Pani Wojewoda była na urlopie, na
akcja ratunkowa została przeprowadzono w
mnie spadł obowiązek organizowania pomocy.
sposób szybki i profesjonalny. To ogromna
Stanęłam na czele Sztabu Kryzysowego,
zasługa setek strażaków, lekarzy, pielęgniarek,
którym na podstawie oceny obserwatorów kie-
policji. Przydało się tez moje doświadczenie w
rowałam
pracy ze strażakami, moje dobre relacje ze
właściwie
i
profesjonalnie.
Na
miejscu byli już strażacy i pogotowie lotnicze
służbą zdrowia.
z Łodzi, a także karetki pogotowia z Piotrkowa
Tej umiejętności nauczyłam się przez lata
Trybunalskiego.. To co zobaczyłam było
pracy w samorządach lokalnych, wcześniej w
wstrząsające...
spółdzielczości i przez blisko 8 lat w
Zrozumiałam, że najważniejsza jest szybka i
parlamencie jako poseł.
sprawna pomoc, bo chodziło przecież o
Źródło: „ Tęcza Polska” wrzesień 2011
ratowanie ludzkiego życia. Nie było to łatwe
2.2. Robotnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa „Pionier” w Kutnie

Kutnowskie święto róży
Mieczysław Albiński zakłada różaną szkółkę
Skąd się wzięła miłość mieszkańców tego
w Stefanowie pod Kutnem, a Bolesław
miasta do tego pięknego kwiatu? Było to
Wituszyński w samym Kutnie. Ci hodowcy w
blisko 100 lat temu. Bracia Karol i Aaron
latach 60-tych ubiegłego wieku zdobywają
Eizykowie w roku 1912 zakładają gospodar-
medale
stwo ogrodnicze pod Kutnem, specjalizujące
ogólnopolskich. Sławę miastu i Bolesławowi
się w uprawie róż. W roku 1919, w
Wituszyńskiemu przynosi wyhodowana przez
niepodległej już Polsce, rozpoczynają hodowle
niego w roku 1965 róża „Kutno". Był więc
róż na dużą skalę. Widocznie dobrze im szło
najwyższy czas, aby ten różany dorobek
bo za nimi poszli inni. W roku 1938
hodowców z Kutna pokazać w ich rodzinnym
25/59
„Złotej
Róży"
na
wystawach
mieście. Stało się to 10 września 1968 r. za
tak, to nie ma sprawy. Pokażemy wszystko.
sprawą Franciszki Gondek, która w tym czasie
„Szefowa" ciężko się zadumała: klub został
kierowała Międzyspółdzielnianym Klubem „na
niedawno wyremontowany ciężkim trudem, za
górce". Wtedy właśnie obyła się pierwsza
pieniądze
wystawa, pierwsze „Święto Róży". Swoje róże
ułożony, dębowy parkiet, który mógłby ucier-
zaprezentowali
hodowcy:
pieć: ekspozycje kwiatowe trzeba przecież
Mieczysław Albiński, Bolesław i Henryk
podlewać. Ale zdecydowała, że udostępni salę,
Wituszyń-scy oraz Aaron Eizyk ze słynnego
choćby miała przekonywać każdego prezesa
rodu pierwszych hodowców róż w Kutnie.
spółdzielni z osobna - „przecież to tylko kilka
Pierwsze „Święto Róż" przypadło na 10
wazonów pięknych róż". Róże były niesa-
rocznicę powstania Robotniczej Spółdzielni
mowite, łodygi miały niemal metr wysokości,
Mieszkaniowej „Pionier". Był to więc piękny
a kolor.. .a zapach.. .wszystko to było
jubileuszowy podarek.
oszałamiające.
A wszystko zaczęło się od tego, że pewien
przyzwyczaili się do róż, kwitnących wokół
chłopak przyniósł róże swojej dziewczynie. A
spółdzielczych budynków, w parkach, w
ponieważ
ulicznych wazach i na trawnikach. Hodowcy z
najwybitniejsi
randka
miała
miejsce
w
spółdzielców.
Miał
misternie
Mieszkańcy
łatwo
spółdzielczym klubie, przyniósł je także
Kutna
„szefowej", z którą był zresztą zaprzyjaźniony
ogólnopolskich wystawach medale „Złotej
na zasadzie „pokrewieństwa dusz": oboje byli
Róży". Niestety, Leszek przyniósł odpowiedź
społecznikami, chcieli coś zrobić dla swojego
odmowną:
miasta. Chłopak nazywał się Leszek Wi-
„wystawiają wszyscy, albo nikt, ale przede
tuszyński. Był wszystkim na raz: harcerzem,
wszystkim w wystawie musi wziąć udział mój
muzykiem, studentem, miał mnóstwo różnych
mistrz". Okazało się, że wszyscy hodowcy są
zainteresowań... A klub był spółdzielczy, nosił
uczniami przedwojennych uczelni rolniczych,
„obszerną" nazwę „Klub Międzyspółdzielczy"
a praktykę odbywali w zakładzie pioniera
i w związku z tym jego szefami i sponsorami
hodowli róż w Kutnie pana Eizyka, który
byli prezesi kutnowskich spółdzielni. Mieścił
przeżył Holocaust, a potem z wielkim trudem
się w zabytkowym lokalu, gdzie każdy stiuk z
odzyskał część ziemi. Nie był już wielkim
osobna
konserwatora
przedsiębiorcą na skalę przedwojenną ale
klubu,
pani
wciąż był niezrównanym hodowca róż i
Franciszka Gondek, zobaczyła róże, które
miłośnikiem ptaków, których głosu potrafił
przyniósł chłopak, bardziej się rozzłościła, niż
naśladować. Trochę zachodu to kosztowało,
ucieszyła. - A dlaczego nic nie wiedziałam o
każdemu
istnieniu
przepięknej sali klubowej, ale ostatecznie - dali
zabytków.
podlegał
opiece
Kiedy
„szefowa"
takich
niekłamanym
cudów?
oburzeniem
zapytała
z
ofiarodawcę,
zgodę.
każdego
-
z
roku
tata
powiedział
prezesów
Wystawa
zdobywali
było
przerosła
na
twardo,
jednak
żal
wszystkie
którego tata wyhodował właśnie te piękne
oczekiwania. Wystawione kwiaty zachwycały
róże.
mieszkańców miasta. Oczywiście wystawę
- A odważy się pani dać salę na wystawę? Jeśli
powtórzono w następnym roku, a potem
26/59
jeszcze w następnym - i odbywała się wciąż w
relacjonowało Lato z Radiem. W tym roku
tym samym miejscu, w spółdzielczym klubie,
była to wielka, trzydniowa (9-11 września)
choć sala trochę na tym cierpiała. Prezesi
impreza, w której uczestniczyło całe miasto i
mówili „trudno, coś za coś" i dawali pieniążki
tysiące gości - miłośników róż. „Święto Róży"
na usuwanie szkód.
stało
Po
kilku
latach
wystawę
przejął
nowo
się
największym
dorocznym
wydarzeniem w życiu miasta nad Ochnią.
wybudowany Dom Kultury, gdzie warunki
A Franciszka Gondek była szefowa klubu
były o niebo lepsze, a przede wszystkim - w
spółdzielczego, która zainicjowała te doroczne
miejsce klubowych, cennych parkietów miał
spotkania z różami zdobywa teraz nagrody za
posadzki.
twórczość literacką. W roku 2007 była
„Święto Róży" rozwijało się coraz śmielej. Nie
laureatką
można
jednak
wybitnego pisarz żydowskiego, rodem z
jarmarki
Kutna. W roku 2009 otrzymała nagrodę prezy-
roślinne, wzbogacające kutnowskie ogrody o
denta Kutna, Zbigniewa Burzyńskiego, za
nowe gatunki kwiatów. W roku 1993, na 25
najlepszą pracę literacko tym różanym mieście.
było
wystawie
kupić
zaczęły
eksponatów,
towarzyszyć
nagrody
im.
Szaloma
Asza,
lecie wystawy, odbył się pierwszy „Koncert
wśród róż". Grał wybitny skrzypek, Konstanty
Źródło: „ Tęcza Polska” wrzesień 2011
Andrzej Kulka. W roku 1997 „Święto Róży"
2.3 Spółdzielnia Mieszkaniowa „Dąb” w Szczecinie

Ubezpieczenia, a zarządzanie –rozmowa z Józefem Karbowniczynem Prezesem
Zarządu SM
domu
zachowanie we właściwym stanie zarówno
wielorodzinnego, który byłby zadowolony ze
budynku jak i jego otoczenia. Wiele osób
swojej stawki czynszowej. Zawsze jest to dla
rozumie to jedynie poprzez funkcję techniczną
niego „za dużo"... Tymczasem nie każdy z nas
(czyli dbanie o infrastrukturę). Tymczasem w
orientuje
koszty
zarządzaniu nieruchomościami bardzo ważny
eksploatacji mieszkania, budynku, osiedla. I
jest też aspekt ekonomiczny. Odpowiednie
jeszcze
nic
przygotowanie, zaplanowanie kosztów, zgro-
nieprzewidzianego się nie dzieje. Ale co się
madzenie środków na stosownych funduszach,
stanie, gdy w budynku spółdzielczym np.
takie
wybuchnie gaz? Koszty drastycznie rosną?
mieszkań
- Długo można by opowiadać o złożoności
niespodzianek dla lokatora. Do tego dochodzi
procesu
nieruchomościami.
kwestia odpowiedniego ubezpieczenia mienia,
Mówiąc czysto akademicko, zarządzanie to
która nie jest wcale sprawą marginalną. Ani lo-
zespół
gistycznie,
Właściwie
nie
się
jedno
ma
z
mieszkańca
czego
-jest
wynikają
dobrze
zarządzania
czynności,
które
mają
gdy
na
celu
27/59
ustawienie
aby
ani
opłat
za
użytkowanie
uniknąć
przykrych
ekonomicznie.
Dobór
właściwego
programu
uwzględniającego
mienia,
ubezpieczeniowego,
wartość
ochronę
zarządzanego
ryzykami,
zakresie. Od lat Spółdzielnia Mieszkaniowa
jakie
„Dąb" współpracowała w tym względzie z
z
Korporacją Ubezpieczeniową „Filar" S.A., a
gospodarowaniem zasobami mieszkaniowymi,
teraz posiada stosowne umowy z jego następcą
właściwy
prawnym
najczęściej
przed
tym samym dysponuje właściwą wiedzą w tym
występują
i
w
dostosowany
związku
do
specyfiki
czyli
UNIQA
Towarzystwem
funkcjonowania spółdzielni proces likwidacji
Ubezpieczeń S.A. Oznacza to, krótko mówiąc,
szkód
że w przypadku - odpukać! - jakiejś tragedii,
jest
zabezpieczenia
kluczowy
mienia.
w
Ale
aspekcie
się
jak wybuch gazu, który zniszczy konstrukcję
ubezpieczyć, by właśnie w przypadkach
bloku, mamy pieniądze na jego odbudowanie.
losowych czy przy większych awariach mieć
Pamiętamy tragedię z lat 90-tych, z Gdańska,
pieniądze na likwidację zaistniałych szkód.
gdzie budynek spółdzielczy z tej przyczyny
Spółdzielnie - w swej istocie łączą działalność
częściowo się zawalił. Tam zaistniały potężne
biznesową z samopomocową - w przypadku
problemy
spółdzielni mieszkaniowych ta druga funkcja
mieszkania,
ma szczególny wymiar społeczny. Spółdzielnie
ubezpieczony zaledwie do 10 procent wartości
mieszkaniowe są odpowiedzialne za gwarancję
odtworzeniowej.
poczucia
• Na ile Zarząd spółdzielni ma wpływ na
bezpieczeństwa
trzeba
mieszkańców.
by
tym
ludziom
bowiem
odbudować
budynek
był
Mieszkanie i dobytek w nim zgromadzony
występowanie tego typu zdarzeń?
wymaga
właśnie
- Na występowanie zdarzeń o charakterze
spółdzielnia powinna stworzyć optymalne
losowym, wpływu oczywiście nie mamy.
warunki takiej ochrony.
Jedyne co możemy i powinniśmy robić, to
• / tu zarząd spółdzielni mieszkaniowej musi
właściwe
jakby
-
Odpowiednio wcześniej podjęte działania mają
naszych
oczywiście funkcję prewencyjną i przyczyniają
członków. Nie wyobrażam sobie, aby to
się do mniejszej ilości szkód. Najczęstsze
mienie nie było ubezpieczone. Właśnie od
przyczyny szkód w mieniu spółdzielczym to
zdarzeń losowych,
zalania
ochrony
„wyręczyć"
Zarządzamy
szczególnej
swoich
potężnym
i
członków?
mieniem
kataklizmów
zarządzanie
przez
naszymi
nieszczelności
zasobami.
w
dachu,
przyrodniczych, kradzieży, wandalizmu, itp.
spadające sople oraz śnieg z dachu, a także
Dlatego w naszej spółdzielni mieszkaniowej
połamane
mamy ubezpieczone wszystkie budynki i to do
chodnikach. Aby ograniczyć liczbę szkód
wartości odtworzeniowej. Z punktu widzenia
wystarczy np. utrzymywać drożności rynien i
Spółdzielni bardzo istotne jest, aby wybrać
rur spustowych od których zależy prawidłowe
partnera, który ma duże doświadczenie w
odprowadzanie wody z połaci dachowych - od
ubezpieczaniu
podmiotów
wiosny do jesieni należy usuwać liście i
gospodarujących zasobami mieszkaniowymi, a
drobne gałązki. Natomiast z okresie zimowym
majątku
28/59
kończyny
na
nieodśnieżonych
nie dopuszczać do zlodowacenia śniegu i
prostu ubezpieczyć. Ma to kapitalne znaczenie
powstawania
rurach
w przypadku gdy to on jest sprawcą szkody.
spustowych oraz usuwać na bieżąco sople.
Jeśli firma ubezpieczeniowa stwierdzi w
Szkody powstałe poprzez awarię instalacji CO
dochodzeniu, że do pożaru przyczyniło się
są zazwyczaj sporej wartości. W okresie
zaniedbanie konkretnego mieszkańca - do
rozruchu instalacji grzewczych częste szkody
niego
są związane z awarią odpowietrzników -
spółdzielni
dbałość
należyta
Ubezpieczyciele „tną koszty", więc bardzo
konserwacja to jedyna metoda na zapobieżenie
konsekwentnie rozliczają sprawców szkód. Na
szkodom.
podstawie przykładu, który wymieniamy warto
• No dobrze, ale nawet przy zwykłej awarii
też
wodociągowej
mieszkania
o
lodu
tę
w
rynnach
instalację
i
i
jej
poszkodowani
są
głównie
zgłosi
się
po
zwrot
sumy
podkreślić,
że
musi
wypłaconej
odszkodowania.
dobre
mieć
ubezpieczenie
także
zakres
mieszkańcy. Przykład pierwszy z brzegu:
odpowiedzialności cywilnej.
strażacy gaszą pożar mieszkania gdzieś na
dokładnie dopytać podpisując umowę z firmą
piętrze. Kilka mieszkań poniżej zostaje bardzo
ubezpieczeniową.
często
I
zalanych.
elektroniczny
Podłogi,
meble,
zostają
sprzęt
jeszcze raz sięgnę do przykładu z terenu
Spółdzielni
bezpowrotnie
I warto o nie
Mieszkaniowej
„Dąb".
Nasi
zniszczone...
spółdzielcy i użytkownicy mieszkań bardzo
- To dobry przykład. Oczywiście, że tak bywa.
chętnie wybierają ubezpieczenie mieszkania
Nasz
„przy czynszu" oferowanego przez UNIQA
ubezpieczyciel
odda
spółdzielni
pieniądze za odnowienie „ścian". Natomiast
TU SA. Daje to taką korzyść,
wyposażenie mieszkań? Nie stanowi ono
zainteresowany nie jest zmuszony wpłacać raz
mienia spółdzielni, więc nie jest ubezpieczone
w
w
ubezpieczyciela, a ma ją rozłożoną na 12
ramach
ubezpieczenia
nieruchomości...
roku
stosunkowo
dużą
że
składkę
do
Mało tego, poszkodowany mieszkaniec nie
równych
otrzyma
straży
bezterminowa, a jego zakres jest bardzo
pożarnej. Była to akcja gaśnicza, stan wyższej
szeroki. W ramach ochrony mieszkańcy mają
konieczności,
ubezpieczenie
odszkodowania
także
przeprowadzona
od
przez
rat.
Umowa
ubezpieczenia
odpowiedzialności
jest
cywilnej
funkcjonariuszy publicznych - którzy nie
nawet do wysokości sumy gwarancyjnej 200
odpowiadają na tego typu, niezawinione przez
tysięcy złotych. Jest to wystarczające za-
siebie,
szkody.
Jeszcze
raz
podkreślę,
bezpieczenie dla lokatora użytkującego w
ubezpiecza
dla
spółdzielni
sposób normalny i typowy swoje mieszkanie.
„mury" czyli sam budynek i jego techniczną
Wystarczy przecież, że w jego mieszkaniu
infrastrukturę. O bezpieczeństwo zawartości
pęknie giętki wężyk pod zlewem i zaleje kilka
indywidualnego mieszkania musi zatroszczyć
mieszkań poniżej. Straty u tych sąsiadów mogą
się jego właściciel. Powinien to mieszkanie po
być spore. Ale w przypadku polisy OC -
ubezpieczyciel
29/59
zapłaci za nie firma ubezpieczeniowa u której
bezpieczeństwa
sprawca
Mieszkaniowe
mamy dziś takie czasy, że tylko niesamowici
ubezpieczenie OC zabezpiecza też inne osoby
ryzykanci oszczędzają - nie ubezpieczając się
z tej rodziny. Np. nasze dziecko, które
wcale. Nawiązując więc do znanego porzeka-
niechcący
„przerysuje" swoim rowerkiem
dła: „bądźmy mądrzy przed szkodą". Taka
karoserię
Mercedesa
mądrość jest niezbędnym atrybutem dobrego
ma
polisę.
zaparkowanego
na
mieszkańców.
podwórku. A zatem same korzyści, które
administratora,
pozwalają spokojnie spać ubezpieczonemu.
indywidualnego
Mnie jako Prezesowi Zarządu spółdzielni
możemy
zależy na tym, aby jak największa liczba
z wybranym towarzystwem oraz sugerować
mieszkań
aby
była
ubezpieczona
w
ramach
zaś
właściciela
jedynie
sam
w
Generalnie
rozważył
przypadku
mieszkania
nawiązać
on
-
współpracę
kwestię
nabycia
ubezpieczeń indywidualnych. Dlatego traktuje-
odpowiedniej polisy. Dla własnego komfortu
my
i spokojnego snu...
współpracę
z
firmą
UNIQA
przy
popularyzowaniu
ubezpieczeń
dla
mieszkańców
wypełnianie
funkcji
jako
Źródło Tęcza Polska wrzesień 2011
prewencyjnej. Nikt mi nie zarzuci, że jako
prezes nie zadbałem również o ten aspekt
3.
WYNIKI KONTROLI PLACÓW ZABAW I INNYCH MIEJSC REKREACJI DLA
DZIECI I MŁODZIEŻY
boisk, skateparków, ośrodków sportowych,
ścianek wspinaczkowych i wielu innych miejsc
Place zabaw – mniej zagrożeń, więcej
rekreacyjnych dla dzieci i młodzieży. Podczas
radości
kontroli zwracali uwagę przede wszystkim na
bezpieczeństwo
użytkowania
obiektów
i
W lipcu i sierpniu tego roku nadzór
właściwe ich utrzymanie. Wobec ponad 9000
budowlany skontrolował w całej Polsce
skontrolowanych obiektów inspektorzy nie
10 948 placów zabaw i innych miejsc
mieli zastrzeżeń, ale w pozostałych prawie 2
przeznaczonych do rekreacji dla dzieci i
tysiącach wykryli wiele nieprawidłowości.
młodzieży. Kontrole wykazały, że większość
Najczęściej stwierdzane uchybienia dotyczyły
takich obiektów jest bezpieczna i dobrze
stanu technicznego urządzeń i obiektów małej
utrzymana.
architektury,
Przez dwa wakacyjne miesiące powiatowi
obowiązkowych kontroli okresowych. Nie
inspektorzy
wszyscy właściciele i zarządcy obiektów
nadzoru
budowlanego
rekreacyjnych
przeprowadzili kontrole 10 948 placów zabaw,
30/59
utrzymania
dla
dzieci
terenu
i
oraz
młodzieży
wystarczająco dbają o konserwację i naprawę
placów zabaw i innych miejsc do wypoczynku
urządzeń służących do zabawy. Kontrolerzy
dla dzieci i młodzieży, kontrolerzy wydali
spotykali urządzenia nie tylko naturalnie
zalecenia
wyeksploatowane, ale także uszkodzone lub
nieprawidłowości.
zniszczone.
stwierdzone
Niesprawne
technicznie,
i
decyzje
usunięcia
wielu
przypadkach
W
uchybienia
zostały
usunięte
zmurszałe huśtawki i drabinki, skorodowane
jeszcze w trakcie trwania kontroli. Jednak z
karuzele, obluzowane lub nie przymocowane
uwagi na stan techniczny, zagrażający zdrowiu
do podłoża urządzenia, np. zjeżdżalnie i
i życiu, powiatowi inspektorzy wyłączyli z
bramki,
dla
użytkowania 64 obiekty i nakazali rozbiórkę
inspektorzy
lub likwidację 8 placów zabaw. Tegoroczna
stwarzają
użytkowników.
kontrolowali
zagrożenie
Powiatowi
także
wypełnianie
przez
wakacyjna
ogólnopolska
kontrola
placów
właścicieli i zarządców placów zabaw i innych
zabaw została zakończona, ale inspektorzy
obiektów
obowiązków
nadzoru budowlanego zapowiadają, że w
formalnych, głównie przeprowadzania kontroli
trosce o bezpieczeństwo najmłodszych będą
okresowych, prowadzenia książki obiektu, czy
systematycznie monitorować miejsca rekreacji
umieszczenia
i zabawy.
rekreacyjnych
w
widocznym
miejscu
regulaminu korzystania z obiektu. W rezultacie
okazało się, że o tych obowiązkach właściciele
Źródło: Główny Urząd Nadzoru Budowlanego
i zarządcy często zapominają. W stosunku do
(zarządca.pl)
większości osób odpowiedzialnych za stan
4.
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA NIE USTALI POCZĄTKU SEZONU GRZEWCZEGO
W
większości
budynków
mieszkaniowych
ogrzewanie,
uruchomiono
jednak
mimo
warunków
wspólnot
ciepłowniczych
już
to
funkcjonowania
atmosferyczne
temepratury
w
ciągłego
wątpliwości
często
budzi
poza
że
„sezon
grzewczy to okres, w którym warunki
wielu
właścicieli i lokatorów uskarża się na niskie
lokalach,
stanowiąc,
systemów
tym
powodują
dostarczania
konieczność
ciepła
w
celu
ogrzewania obiektów.”
ustalenie
momentu, od którego należy uruchomić
Rozporządzenie jako akt wykonawczy do
system grzewczy. Ogrzewanie powinno się
ustawy Prawo energetyczne (Dz. U. z 2006 r.
włączyć, gdy rozpocznie się sezon grzewczy,
Nr 89, poz. 625, Nr 104, poz. 708, Nr 158, poz.
definicję tego pojęcia zawiera par. 2 pkt. 20
1123 i Nr 170, poz. 1217) oczywiście
rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 15
obowiązuje również wspólnoty mieszkaniowe,
stycznia 2007 r. w sprawie szczegółowych
o ile zawarły umowy o dostawę energii
31/59
cieplnej, gazu do celów grzewczych, jednak
że temperatury w mieszkaniach i lokalach
niestety nie określa terminu rozpoczęcia i
użytkowych nie mogą być niższe niż 20 stopni,
zakończenia
z
sezonu
grzewczego.
wyjątkiem
łazienek
i
ubikacji,
gdzie
Uruchomienie ogrzewania odbywa się zawsze
minimum wynosi 24 stopnie. Jeżeli właściciel
na
uważa, że jego lokal jest niedogrzany zawsze
indywidualne
zarządzającej
zgłoszenie
obiektem,
która
jednostki
de
może domagać się od zarządu (zarządcy)
facto
podejmuje decyzję w tym zakresie. Kiedy
przeprowadzenia
jednak na zaprezentowaną powyżej definicję
jeżeli
sezonu grzewczego spojrzymy przez pryzmat
obowiązującej normy, ten będzie zobowiązany
innych regulacji, wtedy pośrednio możemy
jak
wyinterpretować, że początek i koniec sezonu
Może też mieć miejsce odwrotna sytuacja –
grzewczego należy określać na podstawie
gdy właściciel uważa, że temperatura w lokalu
temperatur
Rozporządzenie
jest za wysoka, w takiej sytuacji należy
Ministra Infrastruktury w sprawie warunków
odwołać się do par. 134 pkt.6 cytowanego
technicznych, jakim powinny odpowiadać
powyżej
budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia
Infrastruktury. Przepis ten stanowi, że w
2002 r. (Dz.U. Nr 75, poz. 690) określając
budynku
warunki projektowania instalacji i urządzeń do
regulatory dopływu ciepła do grzejników
ogrzewania budynku odwołuje się do Polskich
należy
Norm dotyczących obliczania zapotrzebowania
możliwość uzyskania tempretury niższej od
na ciepło pomieszczeń, zgodnie z nimi
obliczeniowej, jednak nie mniej niż 16 stopni.
temperaturę +20 stopni należy zapewnić w
Właściciel nie jest zatem skazany na 24
pomieszczeniach przeznaczonych na stały
stopnie w łazience i 20 stopni w pozostałych
pobyt
zewnętrznych,
pomieszczeniach, temperatura w lokalu nie
niewykonujących w sposób ciągły pracy
powinna być jednak niższa niż 16 stopni.
fizycznej oraz w
Oczywiście
w
lokalach.
ludzi
bez
okryć
pokojach mieszkalnych,
okaże
pomiarów
się,
najszybciej
że
temperatury,
jest
niższa
nieprawidłowości
rozporządzenia
wyposażonym
zapewnić
to
usunąć.
Ministra
w
automatyczne
użytkownikowi
jego
od
wybór,
lokalu
członkowie
przedpokojach, kuchniach wyposażonych w
wspólnoty mieszkaniowej w drodze uchwały
paleniska gazowe lub elektryczne, pokoje
nie mogą więc narzucić pozostałym, że
biurowe, sale posiedzeń. Aż +24 stopnie
temperatury w lokalach będą wynosiły mniej
powinien
w
niż 20 stopni (mniej niż 24 stopnie w
do
łazienkach).
wskazywać
pomieszczeniach
termometr
przeznaczonych
Przyjmowanie
uchwałą
daty
rozbierania i na pobyt ludzi bez odzieży, w
rozpoczęcia i zakończenia sezonu grzewczego
łazienkach,
również wydaje się być bezcelowe, ponieważ
umywalniach,
pływalniach,
rozbieralniach-szatniach,
natryskowniach,
gabinetach
halach
lekarskich
nikt nie jest stanie przewidzieć z dokładnością
z
umożliwiającą
określenie
temperatur
w
rozbieraniem pacjentów, salach niemowląt i
lokalach jakie będą warunki atmosferyczne w
salach dziecięcych w żłobkach, jak również w
przyszłości. W razie wątpliwości pozostaje
salach operacyjnych. Z powyższego wynika,
czekać na zgłoszenia właścicieli i w razie
32/59
wątpliwości
dokonywać
pomiarów
źródło: Portal Informacyjny Zarządca
temperatury w ich lokalach.
5.
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA NIE ODETNIE DŁUŻNIKOWI WODY
W
Gazecie
Prawnej
o
wyroku
odcięcie mediów do lokalu osobom, które
Sądu
Apleacyjnego (sygn. akt: I ACa 278/11), w
pasożytują na sąsiadach.
którym po raz kolejny potwierdzone zostało,
Sąd Apelacyjny przyjął w przywołanym przez
że
jest
Gazetę Prawną wyroku, że uchwała, która
uprawniona do tego, aby wstrzmać dłużnikowi
dopuszcza wstrzymanie dostaw dłużnikowi
dostawy wody do lokalu.
narusza bezwględnie obowiązujące przepisy
Wspólnoty mieszkaniowe, mimo, że powołane
ustawy ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w
zostały
nieruchomością
wodę, ponieważ podmiotem uprawnionym do
wspólną, zmuszane są do podpisywania umów
odcięcia dopływu wody w uzasadnionych
o dostawę wody do lokali prywatnych, tak jest
przypadkach
po prostu spółkom wodociągowym wygodniej,
wodociągowo-kanalizacyjne.
poza tym taniej, ponieważ zamiast obługiwać
Jak
kilkadziesiąt podmiotów, zawierają po prostu
przerzucono szereg obowiązków i kosztów
umowę z jednym. Na barki wspólnot spada
związanych z ich realizacją nie wyposażając
więc obowiązek windykowania należności dla
w odpowiednie uprawnienia, skoro mają
dostawców, co może być niekiedy bardzo
wykonywać
utrudnione, dlatego często właściciele sięgają
wodociągowego, to przepisy powinny być tak
po inne środki, o wiele bardziej skuteczne niż
skonstruowane, aby umożliwić rzeczywistą a
często wieloletnia droga sądowa, jak np.
nie często iluzoryczną ochronę.
wspólnota
do
wstrzymywanie
mieszkaniowa
zarządzania
dostaw
wody
nie
do
widać
jest
na
przedsiębiorstwo
wspólnoty
zadania
mieszkaniowe
przedsiębiorstwa
lokalu
dłużnika. Takie postępowanie wydaje się być o
tyle logiczne, że przecież w przypadku braku
wpłat,
przedsiębiorstwo
Źródło: Portal Informacyjny Zarządca
wodociągowe
wstrzyma dostawy do całego budynku, wody
zostaną więc pozbawieni także ci, którzy nie
mają żadnych zaległości.
Po raz kolejny okazuje się, że dłużnik w tym
kraju jest bardzo dobrze chroniony, ponieważ
brak regulacji, które umożliwiają wspólnocie
33/59
6.
PODATEK ZA GARAŻ I MIESZKANIE W TEJ SAMEJ WYSOKOŚCI
W Gazecie Prawnej o wyroku NSA w
parkingowego do tej drugiej kategorii może
zakresie opodatkowania właścicieli garaży
skutkować zwiększeniem opłat fiskalnych aż
(sygn. akt II FSK 733/10), sąd ten orzekł, że
do 7,06 zł. za 1 m2 powierzchni użytkowej
garaż znajdujący się w budynku mieszkalnym
rocznie (wysokość stawek określają rady gmin,
powinien być opodatkowany
taką samą
przy czym górne ich granice wynikają z
stawką jak mieszkanie, zastosowanie stawki
ustawy). W wyroku z dnia 9 grudnia 2010
jak za lokal użytkowy nie znajduje natomiast
roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w
uzasadnienia.
Warszawie (sygn. akt: III SA/Wa 2114-9/10)
To przełomowy wyrok, w szczególności
dokonał
dlatego,
interpretacji
że
dotychczas
Administracyjny
nie
Naczelny
wypowiadał
Sąd
się
niekorzystnej
uznając,
zakwalifikować
w
dla
że
do
podatnika
garaże
kategorii
należy
„innych
sprawie opodatkowania garaży znajdujących
budynków", podobnie przyjął ten sam sąd w
się bryle budynków mieszkalnych a w
innej sprawie (sygn. akt: III Sa/Wa 368/11)
orzecznictwie
orzekając, że gmina może naliczać odrębne
wojewódzkich
sądów
administracyjnych występowały rozbieżności.
stawki podatku od nieruchomości na budynek
Sądy wojewódzkie różnie
mieszkalny
kwalifikują te
oraz
na
miejsca
postojowe
nieruchomości, albo uznają, że są to części
znajdujące się w garażu wielostanowiskowym,
budynków mieszkalnych, albo „inne budynki"
nawet jeżeli jako całość stanowią w sensie
w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach
architektonicznym jedną bryłę.
lokalnych (DzU z 2010 r. nr 95, poz. 613).
W świetle wyroku NSA dotychczasowe,
Od
powyższej
kwalifikacji
zależny
jest
niekorzystne dla podatnika orzecznictwo traci
natomiast wymiar podatku od nieruchomości,
jego
maksymalna
stawka
w
swą aktualność.
przypadku
budynków mieszkalnych wynosi 0,67 zł od 1
Źródło:Portal Informacyjny Zarządca
mkw, natomiast zaliczenie garażu/miejsca
7.
PODATEK OD TOWARÓW I USŁUG WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ
nabywając
Interpretacja ogólna Ministra Finansów z 21
towary
i
usługi,
występuje
czerwca 2011 r., nr PT8/033/ IOI/AEW/11/PT-
w podwójnej roli, nabywa je zarówno na cele
571,
związane
w
sprawie
stosowania
prawa
z
zarządzaniem
nieruchomością
podatkowego w zakresie rozliczania podatku
wspólną, jak też na potrzeby związane
od
towarów
mieszkaniowe
i
usług
wskazuje,
przez
wspólnoty
z utrzymaniem lokali właścicieli odrębnych.
iż
wspólnota
Nowe stanowisko Ministerstwa Finansów w
34/59
części dotyczącej nabycia i odsprzedaży przez
raczej uwzględnienie stanowiska prezento-
wspólnotę towarów i usług związanych z
wanego
utrzymaniem
ministracyjnych (w tym wyroków NSA),
odrębnych
nieruchomości
w
wielu
wyrokach
sądów
ad-
lokalowych (zaliczki i koszty lokali właścicieli
których podstawą byty następujące konkluzje:
odrębnych) jest inne niż w poprzedniej inter-
■ wspólnota mieszkaniowa decyduje tylko w
pretacji ogólnej z roku 2003 (Interpretacja
sprawach zarządu nieruchomością wspólną,
ogólna Ministra Finansów z 23 grudnia 2003
jest uprawniona do podejmowania decyzji
r.,
tylko odnośnie do nieruchomości wspólnej i
nr
PP1-811/912/03/JW).
Ministerstwo
Finansów
Obecnie
że
tylko w tym zakresie świadczy czynności „sama
wspólnoty
dla siebie", są to rozliczenia wewnętrzne
mieszkaniowej w tym zakresie jest stosowanie
wspólnoty, które w świetle przepisów ustawy
przepisów ustawy o podatku od towarów i
p.t.u. są wyłączone z opodatkowania;
usług (ustawa p.t.u.).
■ natomiast zaliczki wnoszone przez członków
Natomiast w zakresie kosztów utrzymania
wspólnoty
części
oraz
nieruchomości, nie mogą być utożsamiane z
wspólnot
zaliczkami określonymi w art. 15 ust. 1 ustawy
Ministerstwa
o własności lokali, zaliczki te nie są więc
obowiązkiem
i
uprawnieniem
wspólnej
pozostałej
wskazuje
(koszty
zarządu)
działalności
mieszkaniowych
stanowisko
na
utrzymanie
ich
lokali
w
Finansów nie zmienia się, jest takie samo jak
partycypacją
w interpretacji z roku 2003. Oznacza to, że do
wspólnej,
obrotu
zarządu
imieniu i na rzecz właścicieli lokali umowę na
stosujemy
dostawę mediów do ich lokali, dokonuje
pozostała
świadczenia usług w rozumieniu przepisów o
działalność wspólnoty świadczona na zewnątrz
ustawy p.t.u., wobec czego czynności te będą
podlega przepisom tej ustawy. Zwróćmy też
podlegać opodatkowaniu.
uwagę, że w nowej wykładni przepisów prawa
Rys historyczny
podatkowego, to nie wspólnota (w drodze
Podatek
uchwały) ani nie organ skarbowy (w drodze
wprowadzono w Polsce ustawą z 8 stycznia
interpretacji prawa podatkowego) kwalifikują
1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o
czynności
podatku akcyzowym (Dz. U. z 1993 r. Nr 11,
związanego
nieruchomością
przepisów
z
kosztami
wspólną
ustawy
nie
p.t.u.,
podlegające
zaś
i
niepodlegające
w
zatem
pośredni
kosztach
nieruchomości
wspólnota
zwierając
od
wartości
w
dodanej
opodatkowaniu. Kwalifikacja tych czynności
poz.
przebiega w granicach tego, czy czynność
Europejskiej
związana jest z utrzymaniem części wspólnych
harmonizacji polskiego prawa podatkowego z
nieruchomości,
utrzymaniem
prawem UE oraz ze względu na konieczność
poszczególnych nieruchomości lokalowych lub
ujednolicenia brzmienia przepisów, modyfi-
z działalnością zewnętrzną. Nie jest to próba
kowanych
implementacji
wewnątrz
wprowadzono nowe brzmienie ustawy o
wspólnoty mieszkaniowej zapisów art. 30 ust.
podatku od towarów i usług (ustawa z
3 ustawy o podatku od towarów i usług, a
11.03.2004 roku Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz.
czy
do
też
z
rozliczeń
35/59
50).
Po
wejściu
Polski
nastąpiła
po
1993,
do
Unii
konieczność
w
roku
2004
535). Podatnikami podatku od towarów i usług
Wobec czego jedynym dokumentem, jaki
są: osoby prawne, jednostki organizacyjne
należało
niemające
odrębnego lub właściciela zbiorczego lokali
osobowości
prawnej
(w
tym
wystawić
na
właściciela
lokalu
również wspólnoty mieszkaniowe), osoby
niewyodrębnionych,
fizyczne wykonujące samodzielnie działalność
zawiadomienie o wysokości zaliczki na poczet
gospodarczą,, bez względu na cel czy też
kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
rezultaty takiej działalności. Opodatkowaniu
ewentualnie nota księgowa obciążeniowa w
podatkiem od towarów i usług podlegają
wysokości należnej zaliczki. W obydwu tych
czynności:
i
dokumentach występują kwoty (brutto) bez
odpłatne świadczenie usług na terytorium
wyszczególnienia stawek podatku VAT. W
kraju, eksport i import towarów, wewnątrzw-
takim ujęciu nie ma mowy o refakturowaniu
spólnotowe nabycie towarów na terytorium
kosztów
kraju oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa
odpowiedniej faktury ze stawką VAT) czy
towarów. Opodatkowanie podatkiem VAT
wystawianiu faktur VAT z naliczeń zaliczek
działalności wspólnot mieszkaniowych od
dla właścicieli zbiorczych lub właścicieli
początku budziły kontrowersje i niejasności.
odrębnych lokali użytkowych, a tym bardziej
Status wspólnoty mieszkaniowej w zakresie
mieszkalnych. W zalecanej przez Ministerstwo
opodatkowania jej działalności podatkiem od
Finansów linii interpretacyjnej z roku 2003 dla
towarów i usług został w końcu ustalony przez
organów skarbowych mówi się o tym, że
Ministra Finansów pismem z 23.12.2003 r.
wspólnota
znak: PP1-811/912/03/JW. Stanowisko to nie
podatnikiem podatku od towarów i usług, ale
zostało
co
tylko w zakresie czynności realizowanych na
potwierdza miedzy innymi odpowiedź Ministra
rzecz innych osób (osób trzecich), niebędących
Finansów na interpelację poselską nr 4294 z
członkami
7.07.2009.
opodatkowania
odpłatna
od
tamtej
W
Ministerstwa
dostawa
pory
zmienione,
oficjalnym
Finansów,
towarów
stanowisku
zalecanym
za
powinno
media
(przez
mieszkaniowa
wspólnoty.
wystawienie
może
Zatem
podatkiem
być
być
obszarem
VAT
we
do
wspólnocie mieszkaniowej w interpretacji z
stosowania izbom i urzędom skarbowym,
roku 2003 była tylko sprzedaż towarów lub
wspólnota
usług na zewnątrz wspólnoty.
mieszkaniowa
nie
dokonuje
sprzedaży ani nie świadczy usług na rzecz
„1/1/ celu należytego utrzymania lokali ich
członków wspólnoty, nie pobiera też czynszu
właściciele zobowiązani są do ponoszenia
od
zatem
wydatków na pokrycie kosztów zarządu
wszystkie czynności, jakie realizuje „sama dla
nieruchomością. Koszty te można podzielić na
siebie", nie podlegają podatkowi od towarów i
koszty
usług. Mówiąc dobitniej, w zakresie obrotu
nieruchomości
wewnętrznego
jej
utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych
członków i na rzecz utrzymania części
lokali. Z powyższych tytułów na rzecz
wspólnej nie jest ona i nie może być
wspólnoty właściciele zobowiązani są do
podatnikiem podatku od towarów i usług.
uiszczania zaliczek w celu pokrycia kosztów
właścicieli
lokali
odrębnych,
wspólnoty
na
rzecz
36/59
zarządu
częściami
i
koszty
wspólnymi
związane
z
utrzymania poszczególnych lokali i części
wynajmowanie lokali lub udostępnianie ścian
wspólnych.
budynku na reklamy. Biorąc pod uwagę
Przyjęty
sposób
rozliczania
kosztów zarządu nieruchomością nie daje
złożoność
podstaw do postawienia tezy, że zaliczki
wspólnot mieszkaniowych i w konsekwencji
(kwoty) wpłacane przez członków wspólnoty
występujące różne praktyki i interpretacje
na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością
przepisów w tym zakresie, w sytuacji gdy w
wspólną,
okresach
jak
i
poszczególnych
problematyki
opodatkowania
wcześniejszych
wspólnoty
wyodrębnionych lokali, stanowią obrót w
fakturowały na rzecz członków wspólnoty
rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 8 stycznia
rozliczanie dostawy różnych mediów np.
1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o
energii, wody - uprzejmie informuję, iż
podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50, z
rozliczenia te nie powinny być kwestionowane.
póżn. zm.). Zaliczki te stanowią jedynie
Rozwiązania takie mogą być uznane w
partycypację
okresach wcześniejszych,
w
kosztach
jednostki
pod
warunkiem
organizacyjnej - wspólnoty mieszkaniowej -
jednakże, że wspólnoty ujmowały w rozlicze-
przez jej członków. Wspólnota, a więc jej
niach
członkowie,
wynikający z takich faktur, składały deklaracje
nie
dokonują
sprzedaży,
w
z
urzędem
skarbowym
podatek
rozumieniu ustawy o podatku od towarów i
i
usług, na rzecz samych siebie (również jeżeli
zachowaniu
dotyczy to wyodrębnionych lokali, a nie części
odliczenie podatku z takiej faktury przez
wspólnej), poprzez zapłatę zaliczek (kwot) z
członka wspólnoty będącego podatnikiem
tytułu kosztów związanych z utrzymaniem
VAT
własnych lokali, np. z tytułu opłat za ciepłą
(Dziennik Urzędowy Ministra Finansów z
wodę lub ogrzewanie. Stroną umowy o
19.02.2004 Nr 1, poz. 9, INTERPRETACJA
dostawę ciepłej wody i ogrzewania, co do
Nr
zasady,
mieszkaniowa
FINANSÓW z 23.12.2003 r. w sprawie
reprezentowana przez zarząd. Tym samym
rozliczeń podatku od towarów i usług przez
brak
wspólnoty mieszkaniowe)."
jest
jest
wspólnota
uzasadnienia
do
fakturowania
prowadziły
nie
stosowne
tych
powinno
ewidencje.
warunków
być
Przy
również
kwestionowane"
PP1-811/912/03/JW
MINISTRA
wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a
O co toczył się spór
jej członkami. Należy stwierdzić,
Od początku część środowiska zarządców
pewnych
mieszkaniowa,
przypadkach
zgodnie
iż w
wspólnota
z
art.
5
przy
nieruchomości
i
członków
mieszkaniowych
(zwłaszcza
wspólnot
tych,
którzy
uwzględnieniu art. 14 ust. 1 pkt 1 ustawy o
posiadali lokale użytkowe we wspólnotach)
podatku od towarów i usług oraz o podatku
postulowała wprowadzenie podatku VAT w
akcyzo wym, może być podatnikiem podatku
rozliczaniu
VAT. Jednakże w takim przypadku wspólnota
mieszkaniowych. Przy czym postulowany
musi
zakres
dokonywać
czynności
opodatkowaniu
na
rzecz
Czynnościami
takimi
podlegające
osób
może
opodatkowania
wspólnot
obejmował
pełne
rozliczenie VAT (pełna faktura na koszty
trzecich.
być
działalności
zarządu i koszty lokali), a w późniejszym
np.
37/59
okresie, po wprowadzeniu art. 30 ust. 3 ustawy
ustawowa", w rozumieniu art. 331 k.c, będąca
p.t.u. (obowiązującego od 01.12. 2008 r.),
jednostką
postulowano
refakturowanie
właścicieli, co oznacza, że nie świadczy w tym
nieruchomości
zakresie usług na rzecz właścicieli lokali w
lokalowych. Ministerstwo Finansów, izby i
rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11.03.
urzędy skarbowe zajmowały stanowisko od-
2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U.
mienne, co zakończyło się opublikowaniem
Nr 54, poz. 535 ze zm.) i nie ma podstaw do
interpretacji ogólnej Nr PP1-811/912/03/JW
refakturowania ponoszonych przez wspólnotę
Ministra Finansów z 23.12.003 r. w sprawie
wydatków na rzecz właścicieli lokali" (wyrok
NSA z 16.09. 2010 r, sygn. akt I FSK
wspólnoty mieszkaniowe, wykluczającej stosowanie przepisów ustawy p.t.u. w obrotach
742/10)."
Sądy administracyjne wydawały też wyroki
wewnątrz
prezentujące
przynajmniej
kosztów
utrzymania
wspólnoty
i
wskazującej,
że
organizacyjną,
odrębną
od
stanowisko
odmienne
od
Ministerstwa
Finansów,
np.
czynności realizowane na rzecz innych osób
stanowiska
(osób
członkami
dopuszczające fakturowanie mediów na lokale
wspólnoty) podlegają przepisom ustawy p.t.u.
właścicieli odrębnych, w tym również lokale
Stanowisko to nie było zmieniane aż do dnia
mieszkalne:
dzisiejszego, co potwierdza szereg indy-
04.03.2009
widualnych interpretacji prawa podatkowego
2597/08; WSA w Krakowie 18.11.2010 r.,
(w
sygn. akt 995/10; WSA w Kielcach 27.01.2011
trzecich
latach
niebędących
2003-2010).
WSA
r.,
w
sygn.
Warszawie
akt III
SAAA/a
Wszystkie głosiły tę samą tezę, wskazaną w
r., sygn. akt I SA/Ke 3/11. Podobną
interpretacji
ogólnej
z
2003
znajdziemy
powyższego
zrozumiałe
jest,
r.
że
Wobec
wiele
2010 r., sygn. akt I FSK 1343/09. W wyrokach
tym zakresie było zaskarżanych. Stanowisko
tych uznano, że w przypadku dostawy mediów
sądów administracyjnych w tej sprawie było
członkom wspólnoty mieszkaniowej wspólnota
niejednolite. Wiele wyroków wojewódzkich
świadczy usługi na rzecz osoby trzeciej,
sądów administracyjnych i Naczelnego Sądu
podzielało
NSA: z
20.03.2009 r., sygn. akt I FSK 88/08; z 5.08.
interpretacji ogólnych prawa podatkowego w
Administracyjnego
również w wyrokach
tezę
odwołano
stanowisko
nowelizacji
Ministerstwa Finansów, oddalając zaskarżone
się
więc
bezpośrednio
do
ustawy o podatku od towarów i
usług (nowe brzmienie art. 30 ust. 3 ustawy
przez podatników interpretacje, jak choćby
wyrok WSA w Rzeszowie z 30.03.2009, sygn.
p.t.u.).
akt I SA/Rz 803/08 czy wyrok NSA z
„Jeżeli zatem Zarządca w imieniu własnym,
16.09.2010 r., sygn. akt I FSK 742/10.
ale na rachunek właścicieli lokali (wspólnoty
„Reasumując,
mieszkaniowej) zawiera umowy w zakresie
nabywając
wspólnota
usługi
w
mieszkaniowa,
ramach
usług
zarządu
bieżącej
konserwacji,
napraw
i
nieruchomością wspólną, działa we własnym
remontów
imieniu i na swoją rzecz -jako „osoba
dostawy ciepłej wody i energii elektrycznej,
38/59
nieruchomości
wspólnej
oraz
przez co, jak twierdzi, staje się stroną tych
jest, że nabywcą finalnym towarów i usług
umów i kontrahentem dostawców, a w kon-
świadczonych
sekwencji
dostarczające wodę czy odprowadzające ścieki
nabywcą
towarów
i
usług,
przez
i
lokali kosztów zakupu mediów i ww. usług w
potrzeb każdego z członków wspólnoty jest nie
drodze tzw. refakturowania.
wspólnota, a każdy z jej członków z osobna.
Od 1.12.2008 kwestię tę normuje expressis
Mamy tu do czynienia z sytuacją, w jakiej
verbis art. 30 ust. 3 ustawy o VAT, gdyż
wspólnota mieszkaniowa, od której jako od
odnośnie lokali wyodrębnionych Wspólnota
podatnika VAT dokonującego zakupu towarów
działa we własnym imieniu, ale na rzecz osoby
i usług od podmiotu zewnętrznego (innego po-
trzeciej
zakresie
datnika), każdy jej członek jako konsument,
natomiast części wspólnych zasada powyższa
nabywa towar i usługę. Zatem zakup przez
nie powinna obowiązywać, gdyż działa w
wspólnotę usług odprowadzania nieczystości,
imieniu
wywozu śmieci czy dostarczania wody i
własnym,
lokalu).
na
rzecz
W
swoją
jako
zaspokajaniu
np.
uprawniony jest do rozliczenia z właścicielami
(właściciela
służących
podmioty
indywidualnych
Wspólnoty" (wyrok NSA z 20.03.2009 r, sygn.
służących
akt I FSK 88/08). W przypadku wydatków
potrzeb każdego z członków wspólnoty powi-
ponoszonych przez właściciela - związanych z
nien być refakturowany na członków wspólnoty
utrzymaniem jego lokalu - najczęściej chodzić
ze wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z
będzie o tzw. media (np. energia cieplna,
przepisów ustawy o podatku od towarów i
woda). Zarząd wspólnoty, a w niniejszej
usług" (wyrok NSA z 5.08.2010 r., sygn. akt I
sprawie Zarządca Wspólnoty, w zakresie
FSK 1343/09)."
dostawy mediów do poszczególnych lokali
Natomiast w wyroku NSA z 10.03. 2011 r.,
występuje w odmiennej roli, praktycznie
sygnatura akt I FSK 423/10, sąd orzekł, że jeśli
jedynie jako pośrednik między dostawcami a
wspólnota
odbiorcami
Środki
mediów, to dokonuje świadczenia usług w
uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez wła-
rozumieniu przepisów ustawy o podatku od
ścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie
towa rów i usług; w takim ujęciu wspólnota
tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami
musi wystawiać właścicielom lokali faktury za
w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności
zużywane w ich lokalach media.
lokali. W tym znaczeniu wydatki ponoszone
Nowe zasady
-właścicielami
lokali.
Wydaje
przez właścicieli lokali na zakup mediów do
zaspokajaniu
tylko
się,
indywidualnych
pośredniczy
że
w
opublikowana
Ministerstwo
Wspólnoty Mieszkaniowej przez jej członków".
przepisów prawa podatkowego w sprawie
Decydującym
dla
takiego
rozróżnienia jest odpowiedź na pytanie, kto
wspólnoty
jest ostatecznym odbiorcą usług? Oczywiste
„krakowskim
39/59
mieszkaniowe
targiem".
nowa
przez
ich lokali nie są „partycypacją w kosztach
kryterium
Finansów
zakupie
wykładnia
została
To,
co
przyjęta
dotyczy
działalności zewnętrznej i nie dotyczy części
■ czynności świadczone przez wspólnotę
wspólnej
podlega
mieszkaniową
na
opodatkowaniu. To zaś, co dotyczy utrzymania
zewnętrznych
(tak
części wspólnej nieruchomości, wyłączone jest
zewnętrzna) podlegają przepisom ustawy p.t.u.
spod przepisów ustawy o podatku od towarów
Szkoda tylko, że nie zaimplementowano tych
i usług. Wobec powyższego nowe przepisy
rozstrzygnięć w przepisach samej ustawy lub
prawa podatkowego dotyczące stosowania
rozporządzeń wykonawczych. Nie jest pewne
przepisów
też, czy nowa wykładnia wyczerpuje wszystkie
nieruchomości,
ustawy
p.t.u.
w
działalności
rzecz
kontrahentów
zwana
sprzedaż
wspólnot mieszkaniowych sprowadzają się do
sporne
następujących konkluzji:
właściciele, którzy we wspólnotach mają
■ czynności określone w art. 14 ustawy o
lokale użytkowe, będą nadal żądali pełnego
własności
zarządu
rozliczenia VAT we wspólnocie, tak aby
podlegają
wszystkie ponoszone przez nich koszty (w tym
lokali
nieruchomością
(koszty
wspólną)
nie
problemy.
Pewnie
nie,
bo
ci
przepisom ustawy p.t.u.;
koszty zarządu) mogły być rozliczone ze
■
stawkami
czynności świadczone przez wspólnotę
mieszkaniową na rzecz lokali odrębnych w
VAT
w
ich
działalności
gospodarczej, do której wykorzystują te lokale.
nieruchomości (zaliczki i koszty utrzymania
Źródło: Domy Spółdzielcze wrzesień 2011
lokali poszczególnych członków wspólnoty)
podlegają przepisom ustawy p.t.u.;
8.
NA JAKIEJ PODSTAWIE MOŻNA DOKONAĆ ZMIANY WYSOKOŚCI UDZIAŁÓW W
NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ?
powinien odpowiadać stosunkowi powierzchni
użytkowej
W budynku mieszkalnym należącym do
lokalu
wraz
z
gminy były lokale sukcesywnie sprzedawane
pomieszczeń
najemcom.
otrzymaliśmy
powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz
inwentaryzację całego budynku, z której
z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
wynikają
i
Określenie wysokości udziału związanego z
udziały w aktach notarialnych właścicieli). Co
danym lokalem w nieruchomości wspólnej
jest
wysokości
następuje w akcie notarialnym ustanowienia
powierzchni i udziałów? Czy wspólnota
odrębnej własności lokalu i podlega wpisowi w
powinna otrzymać od gminy inwentaryzację
księdze wieczystej.
wraz z naniesionymi sprostowaniami w aktach
Wysokość
notarialnych
wspólnej
Obecnie
różnice
podstawą
(różne
do
i
powierzchnie
zmiany
księgach
wieczystych?
przynależnych
powierzchnią
udziałów
w
do
łącznej
nieruchomości
R.M. Należy przypomnieć, że w myśl ustawy o
Nikomu nie wolno samodzielnie korygować
własności lokali udział właściciela lokalu
wysokości tych udziałów. Nawet w przypadku
wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej
błędnego
40/59
wyliczenia
udziałów
przy
ustanawianiu
odrębnej
własności
w częściach odpowiadających ich udziałom w
lokali,
zarządca jest związany wielkością udziałów
nieruchomości
zapisaną w księgach wieczystych. Nie ma on
wyodrębnienia ostatniego lokalu
prawa
aktualizacji dokumentacji technicznej budynku
samowolnie
udziałów
wyliczać
poszczególnych
wysokości
lokali
ponosi
w
wspólnej.
dotychczasowy
Do
czasu
koszty
właściciel.
Koszt
nieruchomości wspólnej i na tej podstawie np.
aktualizacji dokumentacji technicznej to koszt
naliczać zaliczki.
szeregu czynności. Jednak z analizy prawnej
Procedura
uporządkowania
pojęć, jakimi posługuje się ustawa o własności
wysokości
udziałów
lokali,
W wielu wspólnotach mieszkaniowych udziały
aktualizacja
w nieruchomości wspólnej nie są właściwie
czynności polegające na zmianie wysokości
określone, np. z uwagi na błędy w obmiarach
udziałów, to dwie różne czynności.
powierzchni lokali. Ma to wpływ zarówno na
Biorąc pod uwagę literalne brzmienie przepisu
prawa, jak i obowiązki właścicieli lokali,
art.
ponieważ to od wielkości udziału zależy
obowiązany
wysokość
dokumentacji technicznej budynku. Natomiast
opłat
czy
też
siła
głosu
w głosowaniu nad uchwałami.
Sytuacja
taka
wymaga
można
29,
wyciągnąć
wnioski,
dokumentacji
dotychczasowy
ponieść
że
technicznej
właściciel
koszty
i
jest
aktualizacji
koszty zmiany wysokości udziałów (wyna-
uregulowania
-
grodzenie notariusza za akt notarialny, koszty
w szczególności dokonania nowych obmiarów
wpisów w księgach wieczystych) trudno uznać
powierzchni:
za aktualizację dokumentacji technicznej, a
wykonania
inwentaryzacji
budynków oraz zmiany wysokości udziałów.
więc
WAŻNE!!!
mieszkaniową. Warto zwrócić uwagę na prak-
Przepisy prawa nakładają na zarząd lub
tykę, zgodnie z którą przynajmniej część gmin,
zarządcę,
które najczęściej w przypadku realizacji art. 29
któremu
zarząd
nieruchomością
powinny
obciążać
wspólnotę
podjęcia
występują jako podmioty zobowiązane do
czynności zmierzających do opracowania lub
zwrotu kosztów aktualizacji dokumentacji
technicznej, uznaje z urzędu, że koszty te
i
z
obejmują także koszty zmiany wysokości
tej
udziałów. Brak precyzyjnego określenia w
wspólną powierzono,
rozliczenia
opracowaniem
dokumentacji
obowiązek
kosztów
lub
w
związanych
aktualizacją
przypadku
braku
przepisach
tego
zagadnienia
oraz
brak
dokumentacji technicznej lub gdy jest ona
orzecznictwa Sądu Najwyższego w tej materii
nieaktualna. Jeżeli uchwała właścicieli lokali
powoduje, że w konkretnej sytuacji należy po
nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub
poniesieniu tych kosztów zażądać ich zwrotu
od
obciążają do czasu wyodrębnienia własności
przypadku
ostatniego lokalu dotychczasowego właściciela
rozwagę i ocenę sądu.
nieruchomości, a po wyodrębnieniu własności
Zasada jednomyślności
ostatniego lokalu wszystkich właścicieli lokali
dotychczasowego
Należy
41/59
odmowy
jednak
właściciela,
a
w
oddać
sprawę
pod
zwrócić
uwagę,
że
w przypadku, gdy nie wyodrębniono jeszcze
inaczej, to art. 3 ust. 7 ustawy byłby zbędny.
wszystkich
zmiany
Na podstawie art. 22 ustawy o własności lokali
wysokości udziału (czyli sporządzenie aktu
istnieje możliwość zmiany udziałów w drodze
notarialnego i zmiana wysokości udziałów w
uchwały, jednak dotyczy ona innych stanów
księdze wieczystej) będzie bardzo utrudnione.
faktycznych wywołanych takimi zdarzeniami,
Stosownie do treści art. 3 ust. 7 ustawy o
jak przebudowa czy rozbudowa nieruchomości
własności lokali, do czasu wyodrębnienia
wspólnej.
ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania
zastosowania do korekty wadliwie obliczonych
udziału w nieruchomości wspólnej w sposób,
udziałów. Stanowisko to potwierdził Sąd
jaki
Najwyższy w wyroku z 18 listopada 2004 r.,
lokali,
był
dokonanie
przyjęty
przy
lokalu,
chyba
pierwszego
wyodrębnianiu
że
sygn.
wszyscy
Przepis
akt
I
ten
CK
nie
357/04.
jednak
Jednak
jednomyślności
dotychczasowy
definitywnie o braku możliwości zmiany
dokonają
w
wysokości
umowie
udziałów
nieruchomości
nowego
w
wysokości
ustalenia
nieruchomości
udziałów.
nie
brak
współwłaściciele lokali wyodrębnionych i
właściciel
właścicieli
ma
przesądza
Wyjście
z
sytuacji
wskazał Sąd Najwyższy w wyżej cytowanym
wspólnej.
wyroku
WAŻNE!!!
uregulowania następstw takiej sytuacji w
W przypadku niewyodrębnienia wszystkich
ustawie o własności lokali, zastosowanie mają
lokali, nie wystarczy podjęcie przez wspólnotę
przepisy Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art.
mieszkaniową uchwały, ale konieczna jest
199
zgoda wszystkich właścicieli w formie umowy
jednomyślności
(wymagana jest jednomyślność).
udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą
Uchwała w takiej sytuacji będzie jedynie
żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie
upoważniała zarząd do podjęcia kroków w celu
mając na względzie cel zamierzonej czynności
aktualizacji dokumentacji, natomiast zmiana
oraz interes wszystkich współwłaścicieli.
stwierdzając,
Kodeksu
że
cywilnego
wobec
braku
w
współwłaściciele,
braku
których
udziałów wymagać będzie umowy podpisanej
przez
wszystkich
właścicieli
lokali
Podstawa prawna:
i
dotychczasowego właściciela. Art. 3 ust 7
Art. 3 i 29 ustawy o własności lokali (Dz.U. z
odnosi
2000 r. nr 80, poz. 903), Art. 199 kodeksu
się
do
konkretnej
okoliczności
cywilnego (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93).
faktycznej (braku wyodrębnienia wszystkich
lokali), a co za rym idzie wyłącza stosowanie
art. 22 ust. 2 i 3 pkt 5a ustawy. Gdyby było
9.
WYKORZYSTANIE CZĘŚCI WSPÓLNEJ PRZEZ WŁAŚCICIELA LOKALU
w zakresie przekraczającym jego udział w
Określenie
zasad
korzystania
przez
nieruchomości wspólnej może nastąpić w
właściciela lokalu z części wspólnych budynku
drodze umowy zawartej przez niego ze
42/59
wspólnotą
mieszkaniową.
Uchwała
nabywania praw i obowiązków związanych z
Sądu
zarządem nieruchomością wspólną.
Najwyższego z dnia 19 czerwca 2007 r. (sygn.
akt III CZP 59/07).
Z ustawy o własności lokali wynika, że
Sąd rozstrzygnął kwestię: „Czy dopuszczalne
wspólnota, a nie jej członkowie, może przed
jest uregulowanie wzajemnych stosunków
sądem żądać sprzedaży lokalu w drodze
pomiędzy
a
licytacji,
i
długotrwale
wspólnotą
właścicielem
mieszkaniową
jednego
z
lokali
współwłaścicielem części wspólnych budynku
budynku
przez
z
właściciel
zapłatą
lokalu
zalega
należnych
opłat.
Wspólnota, a nie poszczególni właściciele,
określających zasady korzystania z części
wspólnych
gdy
odpowiada
tego
bez
zobowiązania
współwłaściciela w drodze odpłatnej umowy
wspólnej.
cywilnoprawnej?"
ograniczeń
dotyczące
Ponadto
za
swoje
nieruchomości
zarząd
wspólnoty
reprezentuje ją na zewnątrz także w stosunkach
pomiędzy nią a poszczególnymi właścicielami.
Zdaniem Sądu Najwyższego
Powyższe uwagi prowadzą do wniosku, że
W
orzecznictwie
Najwyższego
wspólnota mieszkaniowa, jako ułomna osoba
uznawano, że wspólnota mieszkaniowa ma
prawna, może zawierać umowy ze swoim
zdolność
członkiem, podobnie jak spółka z ograniczoną
sądową.
Sądu
Wyrażono
pogląd,
że
wspólnota korzysta ze zdolności sądowej jako
odpowiedzialnością
jednostka odrębna od ogółu właścicieli lokali.
na
się do statusu prawnego wspólnoty, że po
Kodeksu
cywilnego,
wspólnoty,
z
zarządem
nieruchomością
wykorzystania części elewacji budynku na cele
reklamowe przez jednego z właścicieli lokali.
Rozbieżności dotyczą kwestii, czy zaliczenie
ułomnych
kompetencje
wspólną, w tym także np. sprawy kwestii
tzw. ułomną osobą prawną.
kategorii
ograniczone
związanych
mieszkaniowa ma zdolność prawną. Jest więc
do
czy
umowy te dotyczyć mogą jednak tylko spraw
istnieją
podstawy przemawiające za tym, iż wspólnota
wspólnoty
wspólnikiem,
spółka akcyjna z akcjonariuszem, Ze względu
Sąd prezentował jednolity pogląd odnoszący
nowelizacji
ze
osób
Podstawa prawna:
Art. 22, 23, 25, 26 ustawy o własności lokali
(Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903),
Art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce
nieruchomościami (Dz.U. z 1997 r. nr 261,
poz. 2603).
prawnych pozwala uznać, że może ona
posiadać własny majątek, odrębny od majątku
właścicieli lokal. Sąd Najwyższy w obecnym
składzie podziela pogląd, że wspólnocie
mieszkaniowej należy przyznać status tzw.
ułomnej osoby prawnej, wyposażonej w
zdolność prawną i sądową, ograniczoną do
43/59
10. W JAKI SPOSÓB MOŻNA PRZEPROWADZIĆ PODZIAŁ WSPÓLNOTY
MIESZKANIOWEJ?
W jednej ze wspólnot mieszkaniowych
możliwości zagospodarowania wydzielonych
mieści się 10 lokali handlowych na parterze
działek gruntu. Dokonuje go geodeta, a
budynku. Właściciele tych lokali czują się
następnie podział zatwierdza w formie decyzji
dyskryminowani
wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Po
przez
wspólnotę
-
wielokrotnie próbowano im narzucać wyższe
dokonaniu
podziału
opłaty, mimo że brak jest uciążliwości i
nieruchomości
tak,
podstaw do zwiększenia stawek opłat dla lokali
znajdował się na innej działce, konieczne jest
użytkowych,
jeszcze
co
aż
czterokrotne
musiał
aby
zawarcie
każdy
przez
budynek
zarząd
notarialnego,
każdym
określenia nowych nieruchomości wspólnych i
próbuje
utrudnić
życie
właścicielom lokali użytkowych. Czy
w
udziałów
w
którym
aktu
potwierdzać w wyrokach sąd. Zarząd też na
kroku
w
geodezyjnego
dokonuje
nieruchomości
się
wspólnej
związku z tym dla tych lokali może powstać
przynależnych do poszczególnych lokali w
odrębna wspólnota oraz czy jest jakiś sposób,
budynkach. Akt ten zawierać będzie wniosek
aby
do
zmienić
niesprawiedliwe
traktowanie
właścicieli lokali użytkowych?
Co
do
zasady
sądu
rejonowego
wieczystych
właściwego
ze
ksiąg
względu
na
wspólnoty
położenie nieruchomości o wpisanie podziału
mieszkaniowej na dwie mniejsze wspólnoty
nieruchomości wspólnej, założenie nowych
jest możliwy, jednak z reguły będziemy z nim
ksiąg
mieć do czynienia w sytuacji, gdy jedna
nieruchomości
wspólnota mieszkaniowa składa się z kilku
wpisów ułamkowych we wszystkich księgach
budynków,
wieczystych
gdyż
podział
wydziału
podział
wspólnoty
jest
wieczystych
dla
wspólnych
wydzielonych
i
prowadzonych
sprostowanie
dla
lokali
możliwy tylko wraz z podziałem działki i
mieszkalnych. Ponadto należy zwrócić uwagę,
polega wówczas na wyodrębnieniu działki pod
że ustawa o gospodarce nieruchomościami do
każdym budynkiem.
podziału
Jak przebiega podział nieruchomości
jednomyślności
W celu dokonania podziału wspólnota musi
nieruchomości
wymaga
współwłaścicieli,
gdyż
zgodnie z nią, jeżeli nieruchomość jest
przede wszystkim podjąć stosowną uchwalę.
przedmiotem
Po podjęciu uchwały konieczne jest dokonanie
współużytkowania
podziału
można dokonać tylko na wniosek wszystkich
nieruchomości.
Podziału
współwłasności
wieczystego,
podziału
nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on
współwłaścicieli
zgodny z ustaleniami planu miejscowego w
wieczystych.
zakresie
właściciele, których udziały wynoszą co
przeznaczenia
terenu,
jak
też
44/59
W
albo
lub
współużytkowników
braku
jednomyślności
najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia
podzielenie.
przez sąd, który orzeknie mając na względzie
przygotowanie przez uprawnionego architekta
cel
projektu przebudowy i uzyskanie pozwolenia
zamierzonej
czynności
oraz
interesy
Wówczas
konieczne
będzie
wszystkich współwłaścicieli. Jest to bardzo
na
skomplikowana i kosztowna procedura.
prezydent), gdy przy podziale nieruchomości
Podział wspólnoty jednobudynkowej
konieczne będzie dokonanie takiej przebudowy
taką
przebudowę.
Wójt
(burmistrz,
W przypadku, gdy wspólnota mieszkaniowa
budynku, uzależni wydanie swojej pozytywnej
składa się tylko z jednego budynku, podział
opinii o podziale nieruchomości od dokonania
wspólnoty staje się sprawą kontrowersyjną. Od
stosownych
razu należy jednak uznać za niemożliwy
użytkowe we wspólnocie mieszkaniowej są tak
podział wspólnoty, jeżeli nie sprowadza się on
umiejscowione, że zajmują część budynku,
do dokonania podziału pionowego budynku.
która
Według orzeczenia Sądu Najwyższego z 13
podziałem
maja 1960 r. (OSPiKA 1967, poz. 110) taki
wspólnoty lokali użytkowych będzie możliwe.
podział pionowy budynku jest dopuszczalny,
Jeżeli jednak lokale użytkowe zajmują, jak to z
jeżeli następuje wraz z działką i jeżeli linia
reguły bywa, parter budynku, a nad nimi na
podziału przebiega przez ścianę budynku
kolejnych
dzielącą budynek na części regularne i
mieszkalne, to nie jest możliwe wydzielenie
samodzielne. Może być to ściana już istniejąca
takiej wspólnoty, bo fizycznie nie da się
lub wykonana w tym celu na podstawie
wydzielić działki, na której znajdować się
pozwolenia organu budowlanego. Ważne, żeby
będzie tylko część budynku obejmująca lokale
ściana
użytkowe.
ta
przebiegała
przez
wszystkie
zmian.
może
zostać
działki,
Jeżeli
zatem
wydzielona
to
takie
lokale
wraz
z
wydzielenie
kondygnacjach
są
lokale
kondygnacje i była na tej samej linii co podział
„Wspólnota" we wspólnocie mieszkaniowej
działki. Wobec powyższego można spotkać się
Warto zauważyć, że oddzielenie się od
z odmową dokonania podziału budynku a wraz
wspólnoty mieszkaniowej nie jest jedyną
z nią podziału działki, jeżeli nie będzie
metodą,
możliwe przedzielenie pionowe budynku w
lokali użytkowych nie czuli się bezbronni.
jednej linii na dwie regularne i samodzielne
Mogą oni równie skutecznie oddziaływać na
części
wspólnotę mieszkaniową działając wspólnie,
nawet
po
dokonaniu
określonych
aby
tworząc
dyskryminowani
„nieformalną
właściciele
przeróbek budowlanych.
czyli
wspólnotę
Podział budynku wraz z działką
właścicieli lokali użytkowych". Ich siła głosu
Sama procedura podziału budynku wraz z
nie jest przecież mała, a ponadto zawsze mogą
działką przebiega tak, jak procedura podziału
pozyskać do współpracy niezadowolonych z
samej działki. Dodatkowe czynności mogą
zarządu
wynikać z konieczności dokonania przeróbek
Oczywistym przy tym jest, że właściciele
budynku
lokali
umożliwiających
jego
fizyczne
45/59
właścicieli
użytkowych,
lokali
na
co
mieszkalnych.
dzień
zajęci
prowadzeniem własnych interesów, do takich
Schemat postępowania
spraw
Podział wspólnoty mieszkaniowej
powinni
ustanowić
pełnomocnika.
Osoba ta będzie na bieżąco kontrolowała
-
dokumentację
i
tylko poprzez podział działki
mieszkaniowej,
podejmie
finanse
wspólnoty
kroki
w
celu
-
Wspólnotę mieszkaniową można podzielić
Wspólnoty
wielobudynkowe
wydzielając
zarządu właścicielami lokali mieszkalnych,
budynkami
chcącymi zmienić zarząd i wprowadzić do
-
niego osoby reprezentujące interesy właścicieli
możliwy jest tylko poprzez podział działki
lokali użytkowych. Trzeba pamiętać, że każdą
wraz z budynkiem jedną pionową
uchwałę właścicieli lokali można zaskarżyć do
- W celu dokonania podziału wspólnota
sądu z powodu jej niezgodności z przepisami
mieszkaniowa musi podjąć stosowną uchwalę
prawa lub z umową właścicieli lokali lub jeżeli
- Podziału działki stanowiącej nieruchomość
narusza ona zasady prawidłowego zarządzania
wspólną dokonuje uprawniony geodeta
nieruchomością wspólną czy w inny sposób
- Po dokonaniu podziału, zarząd wspólnoty
narusza interesy współwłaścicieli. Jest to nie
zawiera akt notarialny określający nowe-
tylko skuteczne narzędzie walki o swoje
nieruchomości wspólne oraz nowe udziały
prawa, ale także wywierania nacisku na
właścicieli
wspólnotę mieszkaniową. Jeżeli zarząd nie
- Sąd wieczystoksięgowy zakłada nowe księgi
wypełnia swoich obowiązków albo narusza
wieczyste
zasady
wspólnych i dokonuje stosownych wpisów
właściciel
prawidłowej
w
gospodarki,
ostateczności
każdy
może
wspólnoty
w
dla
tych
poszczególnymi
jednobudynkowej
nieruchomościach
nowych
nieruchomości
żądać
Podstawa prawna:
Art. 22, 23, 25, 26 ustawy o własności lokali
(Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903),
Art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce
nieruchomościami (Dz.U. z 1997 r. nr 261,
poz. 2603).
ustanowienia zarządcy przymusowego przez
sąd.
11.
pod
się
porozumienia się z innymi niezadowolonymi z
Podział
działki
dzieli
ZNIESIENIE ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ
współwłasności
współwłasności jest nierealny. W wypadku
nieruchomości wspólnej w czasie istnienia
odrębnych lokali w budynku, który można
odrębnej własności lokali istnieje wówczas,
podzielić, można znieść odrębną własność
gdy ustanowiono odrębną własność lokali w
lokali przez sąd, aby umożliwić orzeczenie
dużych budynkach^ których podział pro-
podziału fizycznego nieruchomości wspólnej.
wadzący
Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7
Zakaz
znoszenia
do
całkowitego
wyjścia
ze
46/59
maja 2008 r. (sygn. akt: H CSK 664/07).
lokali.
W razie wyodrębnienia własności lokali
Kodeksie cywilnym uprawnienie do żądania
właścicielowi lokalu przysługuje udział w
zniesienia
nieruchomości wspólnej jako prawo związane
wyłączył żądanie zniesienia współwłasności
z
przez podział, jeżeli byłby on sprzeczny z
własnością
zniesienia
lokali.
Nie
można
współwłasności
żądać
Przyznając
współwłasności,
przepisami
nieruchomości
współwłaścicielom
ustawy.
Taki
w
ustawodawca
właśnie
zakaz
wspólnej, dopóki trwa odrębna własność
widnieje w ustawie o własności lokali,
lokali. Sąd Najwyższy w uchwale z 14 lipca
stanowiący że nie można żądać zniesienia
2006 r., sygn. akt III CZP 53/06, stanął na
współwłasności
stanowisku,
dopóty, dopóki trwa odrębna własność lokali.
że
prawo
to
nie
wyłącza
nieruchomości
wspólnej
dopuszczalności zniesienia przez sąd odrębnej
Zwrot „dopóki trwa odrębna własność lokali"
własności lokali w postępowaniu o zniesienie
prowadzi do wniosku, że zawarty w tym
współwłasności nieruchomości wspólnej, jeżeli
przepisie
możliwy jest fizyczny podział budynku, w
współwłasności nieruchomości wspólnej, nie
którym
zaś zniesienia odrębnej własności lokali, sta-
tę
Najwyższy
własność
ustanowiono.
podkreślił,
że
o
Sąd
zakaz
nowiącej
możliwości
dotyczy
przeszkodę
zniesienia
do
zniesienia
wygaśnięcia odrębnej własności lokali można
współwłasności nieruchomości wspólnej.
pośrednio wnioskować już z zawartego w
Z
treści art. 3 ust. 1 zdanie drugie ustawy o
współwłasności
czego
Zakaz
własności lokali (WLU) zwrotu „dopóki trwa",
wynika
zakaz
znoszenia
znoszenia
współwłasności
nieruchomości wspólnej w czasie istnienia
Sądowe zniesienie odrębnej własności lokali
Wprawdzie sądowego zniesienia odrębnej
odrębnej własności lokali dotyczy takich
własności lokali, jako sposobu jej wygaśnięcia,
stanów faktycznych, w których ustanowiono
nie przewidują przepisu Kodeksu cywilnego
odrębną własność lokali w dużych budynkach,
ani ustawy o własności lokali, jednak w
których podział prowadzący do całkowitego
literaturze wskazuje się, że ustanie odrębnej
wyjścia ze współwłasności jest nierealny.
własności
zarówno
W wypadku odrębnych lokali w budynku,
konsekwencją wygaśnięcia, jak i zniesienia,
który można podzielić, aktualne staje się także
przy
wygaśnięcia
zniesienie odrębnej własności lokali przez sąd,
wymienia się zniszczenie budynku lub utratę
aby umożliwić - przy spełnieniu przesłanek
przez niego charakteru odrębnego od gruntu
przewidzianych w Kodeksie cywilnym -
przedmiotu
orzeczenie podziału fizycznego nieruchomości
czym
lokali
jako
może
być
przypadek
własności,
a
jako
przykłady
zniesienia - notarialne oświadczenie jednego
wspólnej.
właściciela
które
dopuszczalność zniesienia przez sąd odrębnej
odwrotność
własności lokali w sytuacji, w której możliwy
oświadczenia o ustanowieniu tej odrębnej
jest fizyczny podział budynku i całkowite
własności; połączenie kilku lokali i umowę w
wyjście
formie
względy
stanowiłoby
wszystkich
jak
notarialnej
lokali,
gdyby
właścicieli
wszystkich
47/59
Za
ze
wykładnią
współwłasności,
praktyczne
z
przyjmującą
przemawiają
punktu
widzenia
słusznych interesów współwłaścicieli, jak i
szeregowego
interesu społeczno-gospodarczego. Umacnia
•
się bowiem w ten sposób sytuacja prawna
doprowadzi
każdego dotychczasowego właściciela lokalu,
dotychczasowym współwłaścicielom gruntu i
który przy spełnieniu przesłanek określonych
części budynku będzie przysługiwać w takirn
w Kodeksie cywilnym stanie się właścicielem
samym
odrębnej nieruchomości, dla której zostanie
budynku trwale związanego z gruntem
założona oddzielna księga wieczysta.
•, powstanie współwłasności w częściach
zniesienie odrębnej własności lokali
do
udziale
stanu,
w
którym
współwłasność
gruntu
i
ułamkowych, którą można znieść na zasadach
Schemat postępowania
ogólnych
Zniesienie przez sąd odrębnej własności
•
lokali
fizycznego mogą powstać działki gruntu; które
w
postępowaniu
o
zniesienie
ze-względu na to że w wyniku podziału
współwłasności nieruchomości wspólnej
nie odpowiadają dotychczasowym udziałom

skoro można ustanowić odrębną własność
uczestników, różnice wyrównywane są-za
lokali w drodze orzeczenia sądu, to można
pomocą "dopłat wyliczonych na podstawie
ją również w tym samym trybie znieść
opinii biegłego.
•
zmiana formy władania nieruchomościami
lokalowymi nastąpi w taki sposób, aby
nieruchomość wspólną i usytuowanie na niej
Podstawa prawna:
lokale w budynku stanowiącym współwłasność
Art. 3 ustawy o własności lokali (t. j. Dz.U. z
przymusową
2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) Art. 210, 211
własność
przekształcić
nieruchomość
w
wyłączną
gruntowej
ustawy Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16,
z
poz. 93 ze zm.)
posadowionymi na mej budynkami typu
12.
USTANAWIANIE ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALI W SPÓŁDZIELNIACH
MIESZKANIOWYCH
Panuje pogląd, że niektóre spółdzielnie
budynek. Jeśli zdarzy się jednak, że cały pro-
celowo blokują procesy przekształceń lokali
ces został zablokowany bez uzasadnionej
spółdzielczych w prawo odrębnej własności,
przyczyny, posiadaczom spółdzielczych praw
bojąc się utraty części majątku. Takie oceny
do lokali przysługuje prawo do wystąpienia
wynikają często z niewiedzy oraz braku
przeciwko spółdzielni na drogę sądową. Warto
świadomości, jakie czynności musi wykonać
jednak pamiętać, że tego rodzaju postępowanie
spółdzielnia, aby doprowadzić do ustanowienia
jest dość skomplikowane i długotrwałe oraz
odrębnej własności lokali. Niejednokrotnie
może być wszczęte, jeśli spełnione zostaną
podstawową
ustawowe
przeszkodą
jest
niemożność
uregulowania kwestii prawnych związanych z
Zasady ogólne
gruntem, na którym posadowiony został
48/59
przesłanki
Zgodnie z zapisem art. 42 ust. 2 ustawy o
Pierwszym
krokiem
powinno
być
spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia
wystąpienie
ma obowiązek określenia przedmiotu odrębnej
udzielenia wyjaśnień co do przyczyn zwłoki.
własności wszystkich lokali mieszkalnych oraz
Zdarza się, że spółdzielnia złożyła wniosek o
lokali o innym przeznaczeniu w terminie 24
podział nieruchomości, który nie zostaje
miesięcy od daty złożenia pierwszego wniosku
zaakceptowany
w
konieczność
odniesieniu
do
danej
nieruchomości.
do
spółdzielni
przez
z
urząd.
żądaniem
Oznacza
wszczęcia
to
procedury
Spółdzielnia nie może zatem tłumaczyć swojej
odwoławczej, bądź też sporządzenia nowego
bezczynności niewielkim zainteresowaniem
projektu
mieszkańców.
jednego
ustanowienie własności lokali nie jest możliwe
wniosku uruchamiania całą procedurę, której
z uwagi na nieuregulowany stan prawny
kulminacją jest podjęcie przez zarząd uchwały
nieruchomości gruntowej, na której znajduje
w przedmiocie określenia odrębnej własności
się budynek (np. część budynku usytuowana
lokali w nieruchomości. Zanim jednak nastąpi
jest na gruncie, co do którego spółdzielni nie
podjęcie uchwały, zarząd zmuszony jest
przysługuje prawo użytkowania wieczystego).
uzyskać
samodzielności
W takich sytuacjach konieczne jest uzyskanie
lokali. Wiąże się to m.in. z koniecznością
przez spółdzielnię tytułu prawnego do całej
sporządzenia
nieruchomości.
Złożenie
zaświadczenia
nawet
o
odpowiedniej
dokumentacji
podziału.
Niejednokrotnie,
Wyrokiem
Trybunału
przez geodetę. Spółdzielnia musi również (o
Konstytucyjnego z dnia 29 października 2010
ile nie zostało to wykonane wcześniej) dopro-
r. za niezgodny z Konstytucją uznany został
wadzić do wyodrębnienia pod budynkiem
art. 35 ust. 41 ustawy o spółdzielniach
nieruchomości
mieszkaniowych,
gruntowej,
której
który
umożliwiał
współwłaścicielami stanąsię właściciele lokali
spółdzielniom uzyskanie tytułu własności, po
w danym budynku. Co do zasady, ustawa
przeprowadzeniu
zabrania bowiem tworzenia nieruchomości
zasiedzenia. Spółdzielnie, które chcą obecnie
wielobudynkowych.
się
uregulować stan prawny swoich nieruchomość,
przeprowadzenie
zmuszone są zatem do występowania z
zatem
Konieczne
okazać
administracyjnej
procedury
może
podziału
wnioskami
o
uproszczonej
zasiedzenie
na
procedury
podstawie
nieruchomości. Opisane w wielkim skrócie
przepisów kodeksu cywilnego, bądź też do
czynności, trwają w praktyce wiele miesięcy.
zwrócenia
Nie można zatem oczekiwać, że niezwłocznie
(najczęściej gminy) z wnioskiem o jego
po złożeniu pierwszego wniosku, nastąpi
wykup. Oba warianty mogą w praktyce wiązać
ustanowienie odrębnej własności lokali. Co
się
jednak mogą zrobić mieszkańcy w sytuacji,
zasiedzenia
gdy pomimo złożenia przez nich wniosków,
długotrwałego postępowania sądowego, w
spółdzielnia nie podejmuje żadnych czynności
którym spółdzielnia musi wykazać szereg
w
przesłanek (m.in. posiadanie nieruchomości
tym
kierunku?
z
się
do
wieloma
właściciela
trudnościami.
wymaga
gruntu
Uzyskanie
przeprowadzenia
przez odpowiednio długi czas). Z kolei pro-
Uprawnienia mieszkańców
49/59
cedura wykupu może ulec przedłużeniu ze
własności
lokalu.
względu na roszczenia złożone w stosunku do
pozwem
obciąża
nieruchomości przez jej dawanych właścicieli.
okoliczności świadczących o istnieniu stanu
Możliwa jest również sytuacja, w której cała
bezczynności
procedura
poprzez
obowiązku zawarcia umowy przeniesienia
zaskarżenie do sądu uchwały zarządu w
własności lokalu. Spółdzielnia ma z kolei
przedmiocie ustanowienia odrębnej własności
obowiązek
lokali. Mieszkańcy zaniepokojeni opóźnieniem
mogłyby tę bezczynności usprawiedliwiać.
w ustanawianiu odrębnej własności lokali,
Co
powinni zatem zacząć swoje działania od
ponoszenia kosztów sądowych, które zgodnie z
rozpoznania stanu prawnego nieruchomości
ustawą obciążają spółdzielnię. Bez względu na
oraz sprawdzenia, jakie konkretne czynności
końcowy wynik postępowania, spółdzielnia
podjęła
zachodzą
poniesie
również
obiektywne przeszkody odsuwające w czasie,
wszelkie
koszty
bądź uniemożliwiające ustanowienie odrębnej
wynagrodzenia
własności
że
pełnomocnika. Podmiotami uprawnionymi do
spółdzielnia, pomimo braku jakichkolwiek
wystąpienia z powództwem są członkowie
przeszkód, nie realizuje złożonych wniosków,
spółdzielni oraz osoby nie będące członkami,
możliwe
którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie
zostanie
zahamowana
spółdzielnia
lokali.
jest
oraz,
Jeśli
czy
okaże
wystąpienie
na
się,
drogę
własnościowe
Etap sądowy
garażu
roszczeń
o
we
wypełnieniu
okoliczności,
nie
ma
obowiązku
własnym
sądowe,
w
które
zakresie
tym
koszt
reprezentującego
ją
prawo
do
lokalu
lub
o
wydania przez sąd prawomocnego wyroku
zobowiązującego spółdzielnię do ustanowienia
ile
odrębnej własności lokalu, może upłynąć wiele
spółdzielnia wykazuje bezczynności w tym
miesięcy. Wszystko zależy nie tylko od
zakresie, a nie toczy się postępowanie w
sprawności działania sądu, ale również od
przedmiocie stwierdzenia nieważności uchwa-
tego, czy spółdzielnia podjęła już jakiekolwiek
ły zarządu określającej przedmiot odrębnej
działania niezbędne do przeprowadzenia pro-
własności. Cała procedura rozpoczyna się w
cesu
momencie złożenia przez osobę uprawnioną
przeniesienia
wyodrębniania
lokali.
Co
istotne,
obowiązki sądu nie sprowadzają się w tego
powództwa o zobowiązanie spółdzielni do
i
czym
od chwili złożenia powództwa, do momentu
491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
zastosowanie,
(przy
własności całego garażu). Pamiętać warto, że
odrębnej własności lokali regulują art. 49 oraz
znajdą
wielostanowiskowym
przekształcone jedynie w ułamkowy udział we
zobowiązanie
spółdzielni do ustanowienia na ich rzecz
ustanowienia
powód
w
wszelkich
prawo do miejsca postojowego może być
niebędących członkami w zakresie sądowego
te
spółdzielni
z
spółdzielcze prawo do miejsca postojowego w
Uprawnienia członków spółdzielni oraz osób
Przepisy
wykazanie
wykazania
istotne,
występującą
prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze
postępowania sądowego.
dochodzenia
Osobę
typu postępowaniu tylko i wyłącznie do
odrębnej
zbadania,
50/59
czy
spółdzielnia
dokonała
już
wszystkich
koniecznych
czynności.
sprawie toczącej się z powództwa jednego
Sąd
rozpatrujący sprawę ma również „zastąpić"
mieszkańca,
spółdzielnię w czynnościach niezbędnych do
znaczenie
ustanowienia
Pod
mieszkańców
pojęciem tym kryje się obowiązek wykonania
postępowaniu
sądowym
sposób
wielu
nieruchomości
będzie
bowiem
odrębnej
działań,
z
własności.
których
zdecydowana
będzie
dla
miał
bardzo
wszystkich
budynku.
istotne
pozostałych
Określony
w
podziału
wiązał
większość wymaga wiadomości specjalnych,
wszystkie późniejsze osoby, które zdecydują
co wiąże się z powołanie biegłych sądowych
się na realizację przysługujących im uprawnień
(m.in. z zakresu geodezji). Konieczne może
w zakresie uzyskania odrębnej własności
okazać się dokonanie podziału nieruchomości,
lokali.
polegające na przypisaniu odpowiedniej części
nieruchomości może również wpłynąć na
gruntu do budynku, w którym znajduje się
prawa i obowiązki posiadaczy praw do lokali
lokal
postępowania.
w budynkach sąsiednich. Powstaje zatem
Niejednokrotnie, sąd będzie również musiał
pytanie, w jaki sposób pozostałe osoby mogą
powołać biegłego geodetę, który dokona
zabezpieczyć swoje prawa? Instytucją, która
pomiarów
całkowitą
może mieć w tym zakresie zastosowanie, jest
powierzchnię budynku oraz doprowadzi do
interwencja uboczna. Została ona uregulowana
uzyskania
samodzielności
w art. 76 kodeksu postępowania cywilnego.
lokali. Sąd powinien również ustalić, czy
Zgodnie z tym przepisem, kto ma interes
osoba występująca z powództwem spełniła
prawny
wszelkie
warunków,
rozstrzygnięta na korzyść jednej ze stron, może
pozwalające na ubieganie się o ustanowienie
w każdym stanie sprawy aż do zamknięcia
odrębnej własności - m.in. dokonała spłaty
rozprawy w drugiej instancji przystąpić do tej
wszelkich zobowiązań związanych z budową
strony. Nie ulega wątpliwości, że posiadacze
lokalu oraz zapłaty należności związanych z
praw do spółdzielczych lokali znajdujących się
korzystaniem z lokalu. Zgodnie z wyrokiem
w obrębie nieruchomości, która stanie się
Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28
przedmiotem
stycznia 2011 r. (sygn. aktVIACa 791/10),
postępowaniu,
żądanie pozwu może być uwzględnione tylko
pozwalający
wtedy,
nieruchomości
postępowania sądowego po stronie powoda. W
pozwala na ustanowienie odrębnej własności
ten sposób osoby te uzyskają możliwość zgła-
lokali. Należy zatem zbadać tę okoliczność,
szania
jeszcze
ewentualnego
będący
przedmiotem
lokalu,
ustali
zaświadczeń
określone
gdy
stan
przed
o
ustawą
prawny
wytoczeniem
powództwa
Co
w
więcej,
tym,
dokonany
aby
podziału
sprawa
w
posiadają
im
wniosków
na
rozstrzygnięć sądu.
przeciwko spółdzielni.
Interwencja uboczna
Źródło Tęcza Polska wrzesień 2011
Jest rzeczą oczywistą, że wyrok wydany w
51/59
została
toczącym
interes
się
prawny
wstąpienie
dowodowych
zaskarżania
podział
do
oraz
niekorzystnych
13. STATUS PRAWNY MAŁŻONKÓW I DOMOWNIKÓW W ODNIESIENIU DO
MIESZKANIA (I)
stosunku w czasie trwania małżeństwa i w celu
Zgodnie z tradycją i przeznaczeniem lokal
mieszkalny ma być wykorzystywany do
zaspokojenia
zaspokajania potrzeb nie tylko podmiotu
założonej przez nich rodziny. W konsekwencji
stosunku prawnego, na jakim opiera się
tego,
tytuł prawny do Sokalu, ale i członków
wspólności
rodziny.
na
małżeństwa nie pociągnie za sobą ustania
rozwiązania prawne wyznaczające tytuł
wspólności najmu zajmowanego przez nich
prawny do lokalu.
lokalu mieszkalnego. Jednakże sąd, stosując
Prawa małżonków do mieszkania wspólność
odpowiednio przepisy o zniesieniu wspólności
majątkowa małżeńska
majątkowej, może z ważnych powodów, na
Ma
to
istotny
wpływ
W świetle art. 680 (1) k.c. małżonkowie, bez
potrzeb
co
żądanie
zostało
powiedziane,
ustawowej
jednego
mieszkaniowych
z
w
czasie
małżonków,
ustanie
trwania
znieść
względu na istniejące między nimi stosunki
wspólność
majątkowe,
są
najemcami
lokalu
zdecydował
mieszkalnego,
jeżeli
nawiązanie
stosunku
przymusowej wspólności najmu, analogicznej
najmu lokalu, mającego służyć zaspokajaniu
do tej, jaka dawniej dotyczyła spółdzielczego
potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich
prawa do lokalu, podczas gdy nowelą do
rodziny,
ustawy
nastąpiło
małżeństwa.
istnieje
Jeżeli
w
czasie
między
rozdzielność
trwania
małżonkami
majątkowa,
takiego
najmu.
Ustawodawca
na
wprowadzenie
się
o
spółdzielniach
mieszkaniowych
ustawodawca poszedł niejako w odwrotnym
do
kierunku, a mianowicie zniósł przymusową
wspólności najmu stosuje się odpowiednio
wspólność spółdzielczego prawa do lokalu.
przepisy o wspólności ustawowej. Wynika z
Warto przypomnieć, że owa przymusowa
tego,
wspólność
że
oboje
małżonkowie
są
praw
do
obowiązywała
lokalu mieszkalnego, bez względu na regulację
dzielczego prawa do lokalu pod rządem art.
tej kwestii przez przepisy o wspólności
215
majątkowej, a więc niezależnie od obowiązują-
uchylony 1 5 stycznia 2003 r. wspomnianą
cego ich ustroju majątkowego (tzn. nie tylko
nowelą
wtedy
wspólność
mieszkaniowych. Od tej pory spółdzielcze
ustawowa lub umowna, ale także w przypadku
prawo do lokalu, tak jak i własność domu lub
rozdzielności majątkowej). Jest to bowiem ure-
odrębna własność lokalu, rządzi się w tym
gulowanie samoistne. O przymiocie obojga
zakresie
małżonków jako współnajemców nie decyduje
dotyczącymi
więc treść łączącej ich z wynajmującym
małżeńskich.
umowy, ale wyłącznie fakt nawiązania tego
Jednakże nadal członkami spółdzielni mogą
gdy
obowiązuje
ich
52/59
do
odniesieniu
spółdzielczego,
ustawy
ogólnymi
o
który
spółzostał
spółdzielniach
przepisami
stosunków
do
lokalu
równoprawnymi najemcami (współnajemcami)
Prawa
w
małżonków
k.r.
i
o.
majątkowych
być oboje małżonkowie, choćby spółdzielcze
być przydatna także dlatego, że obecnie został
prawo do lokalu albo prawo odrębnej
on przeszczepiony na grunt instytucji najmu.
własności lokalu przysługiwało tylko jednemu
Przypomnieć warto, że w świetle art. 215 par.
z nich. Uchylając w całości przepisy Prawa
4 Prawa spółdzielczego wkład mieszkaniowy
spółdzielczego dotyczące omawianego prawa
lub budowlany należał przed przydziałem
do lokalu, ustawodawca uregulował je w
lokalu „wspólnie do obojga małżonków,
całości w rozdz. 2(1) ustawy o spółdzielniach
niezależnie od pochodzenia środków, z których
mieszkaniowych. Jednocześnie znowelizowane
został zgromadzony". Przy czym w zdaniu
zostały postanowienia części ogólnej Prawa
drugim tego przepisu zaznacza się, że nie
spółdzielczego.
w
narusza on uprawnienia żadnego z małżonków
ogólnych
do żądania zwrotu wydatków i nakładów po-
pozostawiających spółdzielniom swobodę w
czynionych z majątku odrębnego na majątek
ustalaniu
wspólny.
Ustalono,
przeciwieństwie
do
zasad
wysokości
spółdzielniach
że
wpisowego,
mieszkaniowych
w
Stanowiło
to
rozszerzenie
wysokość
podyktowanej względami na dobro rodziny
wpisowego nie może przekraczać wysokości
zasady, że mieszkanie jest dobrem całej
najniższego wynagrodzenia ogłaszanego przez
rodziny, w tym sensie, że jako przeznaczone
ministra właściwego na podstawie kodeksu
dla
pracy.
członków, powinno służyć rodzinie tak długo,
Prawa małżonków pod rządem dawnego art.
jak długo pozostaje ona - w całości lub w
215 Prawa spółdzielczego
zmniejszonym składzie - we wspólnocie.
Choć od dnia 15 styczna 2003 r., tj. od
Rozwiązanie
wejścia w życie ustawy nowelizującej ustawę
spółdzielczego wchodziło w grę wówczas, gdy
o
stosunki
spółdzielniach
mieszkaniowych
nie
zaspokojenia
z
potrzeb
art.
majątkowe
wszystkich
215
między
§
4
jej
Prawa
małżonkami
obowiązują szczegółowe zasady regulujące
podlegały wspólności ustawowej, a więc nie
prawa
mieszkania
nastąpiła jej zmiana lub wyłączenie w drodze
spółdzielczego, zawarte w art. 215 Prawa
zawartej w formie aktu notarialnego umowy
spółdzielczego (a do praw nabytych po tym
majątkowej małżeńskiej ani też nie nastąpiło
dniu zastosowanie będą miały ogólne zasady
zniesienie wspólności ustawowej przez sąd z
ustroju majątkowego małżeńskiego zawarte
ważnych powodów. Jest to rozwiązanie, które
w kodeksie rodzinnym i opiekuńczym),
tak jak obecnie to ma miejsce w odniesieniu do
znajomość zasad zawartych w uchylonym
najmu, modyfikuje ogólny reżim majątkowo-
art. 215 Prawa spółdzielczego jest nadal
małżeński, uznający, że prawo majątkowe
niezbędna. Zasady te są bowiem nadal miaro-
należy do dorobku małżonków w zasadzie
dajne przy ocenie praw mieszkaniowych
wówczas, gdy zostanie nabyte w czasie
małżonków uzyskanych w czasie, gdy przepis
trwania wspólności ustawowej (art. 32 § 1 k.r.
ten obowiązywał. Znajomość doświadczeń
i o.).
zgromadzonych
wieloletniego
Cytowany przepis Prawa spółdzielczego
obowiązywania tego reżimu prawnego może
natomiast stanowi, że wkład i związana z
małżonków
w
do
toku
53/59
nim
ekspektatywa
powstała
za dotyczące „istotnych spraw rodziny" (art. 24
przed
w
k.r. i o.). O takich sprawach małżonkowie
momencie zawarcia małżeństwa i poddania
decydują wspólnie, a w braku porozumienia
stosunków
każdy
zawarciem
małżeństwa,
stawały
majątkowych
się
wspólności
z
nich
może
zwrócić
się
o
ustawowej prawem należącym wspólnie do
rozstrzygnięcie do sądu. Dla rodziny ma to o
obojga małżonków. Nie obowiązują tu
tyle istotne znaczenie, że wstąpienie do
zatem tzw. reguły surogacji, pozwalające
spółdzielni wiąże się z poważnymi wydatkami
prawo nabyte w czasie tnwania wspólności
finansowymi. Zastosowanie wspomnianego
ustawowej wyłączyć z tej wspólności na tej
środka prawnego jest jednak z natury rzeczy
podstawie, że zostało ono nabyte ze środków
ograniczone. Nie można bowiem na tej
należących
postawie
do
określonych
składników
uzyskać
orzeczenia
sądu
majątku odrębnego jednego z małżonków (art.
nakazującego
33 pkt 3 k.r. i o.). Zachowane zostało jednak
wstąpienie do spółdzielni, czy też zabra-
uprawnienie każdego z małżonków do żądania
niającego mu wystąpienia z niej. Można by co
zwrotu wydatków i nakładów poczynionych z
najwyżej wykorzystać ten instrument prawny
majątku odrębnego na majątek wspólny (art.
dla
215 § 4 Prawa spółdzielczego i art. 45 k.r. i o.),
członkostwa. Chodzi tu bowiem o osobisty
co następuje przy podziale majątku wspólnego,
stosunek
chyba że sąd nakaże wcześniejszy zwrot z
dobrowolności.
uwagi na dobro rodziny.
potrzebne, skoro drugi małżonek może bez
Możliwość zmiany lub wyłączenia wspólności
ograniczeń sam wstąpić do spółdzielni. Zasada
ustawowej albo też jej rozszerzenia lub
dobrowolnej
ograniczenia w drodze umowy majatkowo-
podstawowych
małżeńskiej (art. 47 § 1 k.r. i o.) nie wchodzi
spółdzielczości i jakiekolwiek formy przymusu
w grę pod rządem omawianego art. 215, tak
byłyby nie do pogodzenia z nią, a także z
jak w odniesieniu do najmu. Wspólność ta ma
drugą nie mniej ważną zasadą wolności
charakter
osobistej człowieka. Podobnie np. małżonek
przymusowy,
niezależnie
jak
opornemu
uniemożliwienia
nawiązania
członkostwa
Nie
małżonkowi
oparty
byłoby
przynależności
założeń
stosunku
na
to
pełnej
zresztą
należy
do
organizacyjnych
układają się stosunki majątkowo-małżeńskie.
nie
Spółdzielcze prawo do lokalu należy do obojga
rozwiązaniu stosunku pracy przez drugiego
małżonków
jego
małżonka. Z chwilą powstania spółdzielczego
ekspektatywa należała do jednego z nich.
prawa do lokalu zostaje ono związane z
Ubieganie się przez jednego z małżonków o
prawem do wkładu. Od tej pory żadne z tych
przyjęcie do spółdzielni stanowi realizację
praw nie może być przedmiotem odrębnych
ustanowionego
i
czynności prawnych. Choć spółdzielcze prawo
opiekuńczy obowiązku przyczyniania się do
do lokalu jest prawem pochodnym od wkładu
zaspokajania
rodziny. Szczególne
to jednak ze względu na fakt, że celem osoby
znaczenie potrzeb mieszkaniowych nakazuje
wstępującej do spółdzielni jest uzyskania
decyzje małżonków w tym przedmiocie uznać
lokalu, spółdzielcze prawo do lokalu jest
także
przez
potrzeb
wówczas,
kodeks
gdy
rodzinny
54/59
mógłby
skutecznie
sprzeciwiać
się
majątkowym małżeńskim. Z uwagi na spo-
prawem dominującym.
łeczne walory prawa do mieszkania aspekt
Zgodnie z zasadą jednopodmiotowości, która
w
odniesieniu
spółdzielczego
do
prawa
własnościowego
jego wartości materialnej, choć jest ona
lokalu
znaczna, schodził na dalszy plan.
do
została
Trybunał
O takim statusie spółdzielczego prawa do
Konstytucyjny orzeczeniem z 29.06.2001 r. (co
lokalu decydowało to, że mieszkanie było
następnie uwzględniła grudniowa nowelizacji
przydzielone
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych),
mieszkaniowych rodziny". Dotyczy to zatem z
spółdzielcze prawo do lokalu mogło należeć
reguły pierwszego lokalu, ale nie następnych,
tylko do jednej osoby. Wyjątek od tej zasady
których małżonkowie obecnie mogą mieć
dotyczył małżonków, którym prawo to może
więcej, po odejściu co do własnościowego
przysługiwać wspólnie (dawny art. 138 i 215 §
prawa do lokalu od ograniczenia wynikającego
1). Wcześniej, również dzięki interwencji
z zasady tylko jednego mieszkania. Można by
Trybunału
dopuszczono
też uznać, że prawo do mieszkania uzyskane
wyjątek od zasady jednopodmiotowości przy
na zaspokojenie potrzeb oddzielnie od rodziny
dziedziczeniu.
zamieszkującego
W świetle art. 215 § 2 własnościowe
podlega zasadom Prawa rodzinnego, a nie
spółdzielcze prawo do lokalu przydzielone
wyjątkowemu reżimowi Prawa spółdzielczego.
obojgu małżonkom lub jednemu z nich w
Takie prawo zatem, zgodnie z zasadami Prawa
czasie trwania małżeństwa „dla zaspokojenia
rodzinnego,
potrzeb mieszkaniowych rodziny" należało
małżonków w zasadzie wówczas, gdyby
wspólnie do obojga małżonków, bez względu
zostało nabyte w czasie trwania wspólności
na istniejące między nim stosunki majątkowe.
ustawowej. Wspólność ta może jednak być
Jeżeli
przez małżonków wyłączona. Zastosowanie
zakwestionowana
przez
Konstytucyjnego,
między
rozdzielność
małżonkami
majątkowa,
do
istniała
mogłyby
wspólności
„na
zaspokojenie
jednego
z
należałoby
też
znaleźć
potrzeb
małżonków,
do
reguły
dorobku
surogacji,
spółdzielczego prawa do lokalu w kwestiach
pozwalające zaliczyć do majątku odrębnego
nieuregulowanych w Prawie spółdzielczym
każdego z małżonków przedmioty majątkowe
stosowano odpowiednio przepisy o wspólności
uzyskane w zamian za określone składniki tego
ustawowej. Było to zatem usytuowanie praw
majątku (art. 33 pkt 3 k.r. i o.), w
małżonków analogiczne do tego, jakie miało
szczególności w przypadku dokonania przez
miejsce pod rządami dawnego prawa loka-
jednego z małżonków wpłaty na wkład
lowego (art. 10 ust. 3) i pod rządami ustawy o
pochodzącej z jego majątku odrębnego.
najmie
dodatkach
Prawo do lokalu można by zaliczyć do majątku
mieszkaniowych (art. 7), a obecnie - po
odrębnego także na tej podstawie, że stanowi
wejściu w życie ustawy o ochronie praw
przedmiot majątkowy służący wyłącznie do
lokatorów -w świetle art. 6801 § 1 k.c.
zaspokajania osobistych potrzeb jednego z
Prawa mieszkaniowe małżonków usytuowano
małżonków,
częściowo
przystosowane do potrzeb małżonka będącego
lokali
mieszkalnych
poza
ogólnym
i
reżimem
55/59
w
szczególności
mieszkanie
inwalidą (art. 33 pkt 4 k.r. i o.).
że,
Wynikająca z art. 215 § 2 szczególna
mieszkalnego, obowiązuje wspólność prawa
wspólność spółdzielczego prawa do lokalu
do
przeznaczonego
na
potrzeb
małżeństwa. Wynika to z odpowiedniego
rodziny
wspólnością
przymusową.
zastosowania art. 6801 k.c. w brzmieniu
Oznacza to, że nawet zniesienie wspólności
ustalonym przez ustawę o ochronie praw
ustawowej w czasie trwania małżeństwa
lokatorów.
(umowne lub sądowe) nie powodowało ustania
budowane przy pomocy państwa, a pomoc ta
wspólności spółdzielczego prawa do lokalu.
powinna służyć całej rodzinie. Trzeba tu
Jedynie sąd z ważnych powodów na żądanie
zaznaczyć, że pomoc ta przedstawiała się w
jednego z małżonków mógł znieść wspólność
sposób
tego prawa, stosując odpowiednio przepisy o
momentu powstania spółdzielczego prawa do
zniesieniu wspólności majątkowej. Wprawdzie
lokalu.
żądanie zniesienia wspólności spółdzielczego
29.11.1991 r. III CZAP 123/91, OSNCP 1992,
prawa
zgłoszone
nr 1, poz. 1) wyjaśnił, że o statusie prawnym
żądaniem,-„ogólnego"
małżonków w interesującym nas tu zakresie
była
do
lokalu
jednocześnie
zniesienia
zaspokojenie
mogło
z
wspólności
być
lokalu
do
nabytego
Chodzi
w
wszak
zróżnicowany
Sąd
najmu
w
Najwyższy
czasie
o
lokalu
trwania
mieszkania
zależności
(w
uchwale
od
z
ale
decydują przepisy obowiązujące w momencie
dotyczyć
powstania spółdzielczego prawa do lokalu.
odrębnie zniesienia wspólności majątkowej w
Zaliczenie prawa do lokalu do wspólnego
ogóle, a odrębnie zniesienia wspólności prawa
majątku małżonków w przypadku rozpadu
do lokalu. Podstawowe znaczenie w tego typu
rodziny ułatwia ochronę rodziny, choć w
sprawach miał fakt, że mieszkanie nie jest już
zmniejszonym składzie, a zwłaszcza ochronę
przeznaczone
potrzeb
małoletnich dzieci. Sprzyja temu zaliczenie
zatem
prawa do mieszkania do majątku wspólnego,
odpadła przesłanka objęcia go wspólnością
gdyż wówczas mieszkanie może być przed-
przymusową.
Rozwiązania
kwestii
miotem rozstrzygnięcia o podziale i w wyniku
wspólności
przymusowej
małżonków
takiego podziału przypaść temu z małżonków,
dotyczyły tylko lokalu „przydzielanego" w
przy którym pozostają dzieci. Inną możliwą do
czasie trwania małżeństwa przed wejściem w
przyjęcia formą ochrony rodziny byłoby
życie
spółdzielniach
dopuszczenie do rozstrzygania na wypadek
mieszkaniowych, a więc przed 24.04.2001 r.
rozwodu o mieszkaniu także należącym do
(tzw. nabycie pierwotne). Nie dotyczyły zatem
majątku odrębnego jednego z małżonków.
własnościowego prawa do lokalu nabytego w
Kolejna
drodze umowy kupna sprzedaży zawartej z
wspólności majątkowej mająca miejsce po
innym niż spółdzielnia podmiotem, któremu
zniesieniu
przysługiwało
prawo.
spółdzielczego prawa do lokalu w drodze
W odniesieniu do zbliżonego do najmu
orzeczenia sądu (art. 215 § 3). Dotyczyć to
lokatorskiego prawa do lokalu, należy przyjąć,
może także dziedziczenia testamentowego
rozstrzygnięcie
majątkowej,
analogicznie
sądu
dla
mieszkaniowych
musiało
zaspokajania
całej
ustawy
rodziny,
o
to
a
w
56/59
forma
to
instytucja
przymusowej
ułamkowej
wspólności
dotyczącego obojga małżonków, a także
prawnym. Możliwe jest również wniesienie
nabycia własnościowego spółdzielczego prawa
powództwa o stwierdzenie, że środki wpłacone
do lokalu za środki z ich majątków odrębnych.
na wkład stanowią nakład z majątku odrębnego
W razie zaistnienia między małżonkami sporu
na majątek wspólny. Wspomnieć też warto o
o to, do jakiego majątku należy spółdzielcze
możliwości
prawo do lokalu, w szczególności o to, czy
spółdzielczego prawa do lokalu do wspólności
prawo do lokalu wraz ze związanym z nim
majątkowej małżeńskiej. Prawo spółdzielcze
wkładem
tego
dopuszcza, aby członkami byli oboje mał-
małżonka, z którego członkostwem prawo to
żonkowie, choćby spółdzielcze prawo do
jest związane, czy też stanowi przedmiot
lokalu przysługiwało tylko jednemu z nich.
majątku
małżonków,
Pozwala to na wzmocnienie ochrony prawnej,
zainteresowany małżonek może wytoczyć
jako że trwałość spółdzielczego prawa do
powództwo o ustalenie (art. 189 k.p.c). W
lokalu zabezpieczana jest w szerokim zakresie
odniesieniu do własnościowego prawa do
za
lokalu wpisanego do księgi wieczystej na
spółdzielnią.
stanowi
majątek
wspólnego
odrębny
obojga
umownego
pomocą
więzi
włączenia
członkowskiej
ze
nazwisko małżonka -członka spółdzielni, drugi
małżonek może domagać się uzgodnienia
Źródło: Domy Spółdzielcze wrzesień 2011
treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
14. ORZECZNICTWO Garaż według niższej stawki podatku od nieruchomości
Wyrok NSA z 12.10.2011 r., II FSK 733/10 i II FSK 335/10
Garaż, który stanowi część budynku
argumenty nie przekonały jednak organu
mieszkalnego, mimo użytkowego charakteru
odwoławczego, który uznał że z wypisu z
podlega, tak jak mieszkanie, niższej stawce
rejestru gruntów wynika, iż podatnicy mają
podatku
nieruchomości.
prawo
precedensowych
odniesieniu
przed
z
mieszkalnego. Nabycie garażu jako lokalu
12.10.2011 r., II FSK 733/10 i II FSK 335/10.
stanowiącego odrębną nieruchomość prowadzi
Za kanwę takich rozstrzygnięć posłużyła
do tego, że lokal ten staje się odrębnym
sprawa małżonków, właścicieli garażu, który
przedmiotem
kupili go wraz z mieszkaniem i uznali, że
Zdaniem SKO odrębność lokali garażowych i
prezydent miasta bezprawnie naliczył im
mieszkalnych oznacza, że garaż nie może być
podatek
pozostałych
postrzegany jako część lokalu mieszkalnego.
gruntów oraz od pozostałych budynków lub
Dlatego nawet jeśli znajduje się w bryle
ich części. Ich zdaniem garaż powinien być
budynku, to nie dzieli losów całego domu,
opodatkowany tak samo jak mieszkanie. Te
gdyż stanowi odrębną od gruntu i budynku
Tak
od
wynika
orzeczeń,
z
które
według
dwóch
zapadły
stawek
od
NSA
57/59
własności
do
do
części
garażu
podatku
od
i
działki
do
w
lokalu
nieruchomości.
nieruchomość
i
odrębny
opodatkowania.
Skarżący
rozstrzygnięcie
ustanowienie
SKO
przedmiot
niczym nie przesądza. Opodatkowane są
zaskarżyli
bowiem nie lokale, ale budynki i ich części.
podnosząc,
odrębnej
własności
Garaż, mimo niemieszkalnego charakteru,
że
ponieważ
lokalu
stanowi
część
budynku
garażowego w budynku mieszkalnym nie
mieszkalnego, jest opodatkowany jak część
powoduje
budynku
wzrostu
stawki
podatku
od
mieszkalnego.
NSA
ponadto
nieruchomości. Ustawodawca nie zróżnicował
przypomniało, że w XXI w. garaż nie jest
stawek
podatkowych
położonych
w
dla
nieruchomości
niczym nadzwyczajnym i pozwala w pełni
budynkach
mieszkalnych,
zrealizować funkcje mieszkalne. Nie ma
będących
częściami
względu
na
tych
funkcję
niemieszkalną.
budynków,
mieszkalną
Takiej
ze
znaczenia, że jest lokalem użytkowym, bo
albo
stanowi część budynku mieszkalnego.
argumentacji
Skarżących nie podzieliło WSA, a dopiero
Źródło :Monitor Prawniczy październik 2011
NSA, które zwróciło uwagę na to, że w
zakresie
podatku
od
nieruchomości
ustawodawca nie odnosi się do pojęcia lokalu.
To, że odrębna nieruchomość jest lokalem, o
15. ORZECZNICTWO Najemca lokalu gminnego podatnikiem podatku od nieruchomości
Wyrok WSA w Gdańsku z 14.9.2011 r., I SA/Gd 1065/10
nieruchomości.
Z art. 3 ust. 1 pkt 4 lit.a) ustawy o
podatkach i opłatach lokalnych wynika, że
Pomimo dość jasnego brzmienia powyższego
podatnikami podatku od nieruchomości są
przepisu, w praktyce pojawiał się jednak
osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki
problem dotyczący określenia podmiotu
organizacyjne,
spółki
zobowiązanego do płatności podatku od
prawnej,
nieruchomości w sytuacji, w której osoba
będące m.in. posiadaczami nieruchomości
fizyczna lub osoba prawna wynajęła lokal od
lub ich części albo obiektów budowlanych
jednostki samorządu terytorialnego albo
lub ich części, stanowiących własność
Skarbu Państwa. Odpowiedź na powyższą
Skarbu Państwa lub jednostki samorządu
kwestię przedstawił WSA w Gdańsku w
terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z
wyroku wydanym w dniu 14.9.2011 r., I
umowy zawartej z właścicielem, Agencją
SA/Gd
Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z
jednoznacznie uznał, że najemca lokalu od
innego tytułu prawnego, z wyjątkiem
jednostki
posiadania przez osoby fizyczne lokali
podatnikiem podatku od nieruchomości.
mieszkalnych niestanowiących odrębnych
Z uzasadnienia przedmiotowego wyroku
nieposiadające
w
tym
osobowości
58/59
1065/10.
Sąd
samorządu
administracyjny
terytorialnego
jest
podatkowe
wynajmującemu i w dalszym ciągu z niego
powinny przed wydaniem decyzji w sprawie
korzysta, to kwestia ta ma w dalszym ciągu
podatku od nieruchomości kompleksowo
istotny
badać każdy stan faktyczny. W omawianej
odpowiedzialnego za płatność podatku od
sprawie, wynajmujący tj. Burmistrz Miasta
nieruchomości. Z literalnej wykładni treści
jeszcze przed wydaniem decyzji ustalającej
ustawy o podatkach i opłatach lokalnych
wymiar podatku od nieruchomości rozwiązał
wynika bowiem, że obowiązek podatkowy
umowę
wypowiedzeniem.
ciąży na posiadaczu lokalu, niezależnie od
W konsekwencji, od daty upływu okresu
tego, z czego podmiot taki swoje posiadania
wypowiedzenia,
wywodzi.
wynika
jednak,
najmu
że
organy
za
druga
strona
umowy
wpływ
na
ustalenia
Podatnikiem
podmiotu
podatku
od
przestała być najemcą lokalu użytkowego
nieruchomości będzie więc również podmiot,
stanowiącego własność jednostki samorządu
który zajmuje lokal użytkowy bez tytułu
terytorialnego,
prawnego.
teoretycznie
a
zatem
przestał
na
od
tego
niej
dnia
ciążyć
obowiązek podatkowy na podstawie art. 3
Źródło :Monitor Prawniczy październik 2011
ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o podatkach i
opłatach lokalnych. Jeżeli bowiem najemca
nie
wydał
lokalu
użytkowego
59/59

zarządca - doradca nr 10 z 31 października 2011r - OIGN

Transkrypt

Podobne dokumenty

Barbara Gołębiowska-Makowiec DOKUMENTY NIEZBĘDNE DO

Mieszkania czekają! Złóż wniosek!

Załącznik DO-Z3

Ogłoszenie o terminie kontroli - Spółdzielnia Mieszkaniowa

Regulamin rozliczania kosztów energii cieplnej zużywanej na

upoważnienie

Oferta dla deweloperów

Piłsudskiego 36-15

Pokaż treść uchwały

Komenda Miejska Policji w Gliwicach Uciążliwy sąsiad. Co robić?