Ryszard Podsiadło - Przegląd Budowlany

R E W I TA L I Z A CJA
Rewitalizacja starych budynków
wielopiętrowych
Dr inż. Ryszard Podsiadło
1. Wprowadzenie
Budowane, bez należytej dbałości
o jakość, budynki z minionej epoki,
szybko zestarzały się i wymagają
obecnie gruntownych remontów
i modernizacji. Przy powszechnym
braku funduszy na ten cel, degradacja tzw. „substancji mieszkaniowej” postępuje nadal w szybkim tempie. Nowi właściciele,
w przeważającej części Wspólnoty
Mieszkaniowe, borykają się z dużymi kłopotami, z naprawą niespodziewanych awarii i nadmiernymi
stratami ciepła w źle zaizolowanych domach. Przywrócenie „witalności” tym starym budynkom stało
się naglącą potrzebą. Rozwiązanie
tego problemu napotyka na duże
trudności z powodu braku funduszy. Samodzielne sfinansowa-
PRZEG L Ą D B U D O W L A N Y 4/2006
Korzyści ekologiczne:
• zmniejszenie emisji substancji
szkodliwych;
• zmniejszenie zużycia energii
(nawet do 50%);
• oszczędności terenów poprzez
wykorzystanie już zabudowanych;
• wykorzystanie energii odnawialnych (solary)
Wartości estetyczne:
• poprawa architektury i proporcji
budynku;
• poprawa mikroklimatu mieszkań;
• lepsze samopoczucie mieszkańców;
• uporządkowanie małej architektury wokół budynku.
Mimo tak wielu korzyści płynących
z nadbudowy, nadal ten sposób
pozyskiwania funduszy na modernizacje budynków jest mało
wykorzystywany przez Wspólnoty
Mieszkaniowe, a znalezienie odpowiedniego budynku dla dokonania nadbudowy nie jest rzeczą ani
łatwą, ani prostą.
A R T Y K U ŁY P R O B L E M O W E
Rewitalizacja (łac. re+vita – dosłownie: przywrócenie życia, ożywienie) – działanie skupione na zdegradowanym obiekcie, którego
celem jest przywrócenie jego pierwotnego stanu i funkcji, bądź też
doprowadzenie do stanu, w którym
obiekt ten staje się wartościowy
i funkcjonalny.
nie przez Wspólnotę, ze składek
na fundusz remontowy, zajęłoby
(jak wynika z szacunkowych wyliczeń) około 40 lat. Po tylu latach
budynek uległby takiej degradacji,
że remont jego byłby bezzasadny.
Szacuje się, że około 80% budynków wielorodzinnych wymaga
pilnych prac remontowych. Skąd
wziąć kapitał remontowy? Jednym
z rozwiązań jest dokonanie nadbudowy nad ostatnim piętrem tych
budynków, niekiedy zlokalizowanych w bardzo atrakcyjnych miejscach. Nadbudowa to samofinansująca się inwestycja. Pozyskanie
dodatkowej, taniej powierzchni
mieszkaniowej, a następnie wynajem lub sprzedaż, umożliwia sfinansowanie rewitalizacji całego
budynku. Dla starych budynków,
jedyną szansą na wykonanie
modernizacji jest zgoda wszystkich
mieszkańców na zmianę przeznaczenia części wspólnej, jaką jest
dach nad ostatnią kondygnacją.
Korzyści z takiej decyzji są wielorakie i to zarówno dla mieszkańców,
jak i samego budynku.
Korzyści ekonomiczne:
• nowe atrakcyjne powierzchnie
mieszkaniowe w atrakcyjnych lokalizacjach;
• zasilenie budżetu Wspólnoty
Mieszkaniowej, poprzez wynajem
lub sprzedaż;
• podniesienie wartości rynkowej
mieszkań i całego budynku;
• obniżenie kosztów eksploatacyjnych i utrzymania budynku;
• samofinansująca się inwestycja
bez angażowania własnych środków;
• obniżenie kosztów administrowania i utrzymania części wspólnej
2. Formalności
Niewątpliwie, czynnikiem odstraszającym są obecnie obowiązujące
przepisy administracyjne. Nawet,
jeżeli uda nam się przekonać właścicieli o płynących dla nich korzyściach, to czeka nas istna „droga
przez mękę” biurokracji.
Formalności wymagane przy tego
typu inwestycjach są rozliczne,
wystarczy je wymienić, aby ochłodzić najgorętsze zamiary:
1. Opinia Wydziału Architektury
i Planowania Przestrzennego
Urzędu Gminnego o warunkach
przebudowy na podstawie koncepcji architektonicznej.
23
A R T Y K U ŁY P R O B L E M O W E
REWITALIZAC J A
2. Opinia konstrukcyjna o stanie
technicznym budynku i istniejących przyłączach (jako część projektu).
3. Inwentaryzacja – sprawdzenie
zgodności z pierwotnym projektem.
4. Aktualny wypis z Księgi Wieczystej.
5. Ekspertyza wielkości udziału
we własności nieruchomości.
6. Pisemna zgoda współwłaścicieli.
7. Akt Notarialny sprzedaży wyodrębnionej hipotecznie części
budynku.
8. Decyzja o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu z U.G.
9. Projekt Architektoniczno-Budowlany z branżami.
10. Pozwolenie na budowę.
11. Zaświadczenie organu budowlanego o samodzielności lokalu.
12. Wyodrębnienie lokali i założenie dla nich Księgi Wieczystej.
Oczywiście nie są to wszystkie formalności, a problem, jak sprawnie
je załatwić, nie jest przedmiotem
naszych dociekań. Należy podkreślić, że najistotniejszymi warunkami, decydującymi o powodzeniu przedsięwzięcia są: pisemna
zgoda większości współwłaścicieli
(do 7 lokali – wszystkich mieszkańców) oraz uzyskanie pozwolenia na budowę. Zaangażowanie
finansowe w przygotowanie inwestycji można rozpocząć dopiero
po uzyskaniu uchwały Wspólnoty
Mieszkaniowej. Natomiast prace
budowlane przy nadbudowie
można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.
3. Finansowanie
Uzyskane pozwolenie na budowę
uprawnia do rozpoczęcia marketingu na sprzedaż planowanych,
nowych mieszkań. Można ustalić
wysokości i harmonogram przedpłat w taki sposób, aby zapewnić
płynność finansową prowadzonej
nadbudowy. Taki sposób samofinansowania inwestycji jest możli-
24
wy, dla budynków położonych w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach,
na które istnieje duży
popyt na rynku nieruchomości. Nie zawsze
właściciel
budynku
znajdzie tak komfortową sytuację. Na ogół
jednak istnieje potrzeba korzystania z kredytu. Obecnie kredyty inwestycyjne są powszechnie
dostępne, a różne banki ustalają
swoje warunki umów kredytowych.
W przypadku korzystania z premii
termomodernizacyjnej, spłacane
raty i odsetki są od 75% całości
wykorzystanego kredytu. Jeżeli
zabezpieczenie kredytu jest uzależnione od ustanowienia hipoteki
na nieruchomości, to niezbędna
jest solidarna zgoda wszystkich
właścicieli – co praktycznie jest
niemożliwe do załatwienia. Jedną
z form pomocy na rewitalizacje
budynków mieszkalnych, są dotacje unijne. Jeżeli modernizacja
i nadbudowa budynku, znalazła
się w gminnym programie rewitalizacji większego obszaru zabudowy, to możemy rozpocząć starania o środki z funduszy strukturalnych. Jak powszechnie wiadomo,
otrzymanie tych środków nie jest
proste, ale może warto spróbować sięgnąć po 75% faktycznej
wartości inwestycji, które zrefunduje Unia. Najkorzystniejszą formą
realizacji nadbudowy jest zlecenie
jej inwestorowi. Wówczas wspólnota zawiera umowę z inwestorem, w której dokładnie określa, ile
i za co inwestor płaci wspólnocie.
A Wspólnocie pozostaje tylko nadzór nad skrupulatnym realizowaniem zawartej umowy.
4. System nabdudowy
Współczesna technologia budownictwa pozwala na wykorzystanie istniejących budynków
do nadbudowania, bez ryzyka
utraty ich stabilności. Wieloletnie
obciążenie przekazywane na grunt
spowodowało jego komprymację, a co za tym idzie zwiększenie
wytrzymałości. Normy zezwalają
na zwiększenie do 15% dotychczasowego obciążenia podłoża
gruntowego. A więc, z technicznego punktu widzenia, decydującym czynnikiem będzie ciężar
własny nadbudowywanej części
budynku. Najbardziej wskazaną
do wykonania nadbudowy jest
technologia lekkiego szkieletu stalowego. To rozwiązanie konstrukcyjne powstało, dzięki zaistniałym
możliwościom produkcji wysokiej
jakości cienkościennych profili
zimnogiętych ze stali ocynkowanej
o grubości ok. 1 mm. Praktycznie
dowolne kształtowanie profili
pozwala na optymalne dostosowanie ich przekrojów do wymogów
wytrzymałościowych konstrukcji.
Parametry wytrzymałościowe stali
oraz optymalny dobór przekrojów
prętów zapewnia lekkość konstrukcji, a więc oszczędne zużycie materiałów, co w konsekwencji znacznie obniża, w porównaniu z klasycznymi rozwiązaniami,
nie tylko koszty inwestycji, ale i ciężar własny nadbudowy. Jak wykazują dotychczasowe doświadczenia, ciężar szkieletu stalowego
na dom o powierzchni 130 m2
waży 2200 kg, a więc mniej niż
1 m3 betonu. Nie bez znaczenia
jest znaczne skrócenie, w stosunku do tradycyjnego budownictwa, czasu realizacji nadbudowy.
Z doświadczeń wynika, że dom
o powierzchni ok. 80 m2 jest możliwy do postawienia pod dachem
w ciągu 3 (słownie: trzech) dni.
Ten niewiarygodnie krótki czas był
możliwy do uzyskania dzięki prefabrykacji elementów ścian i dachu.
Prefabrykacja oznacza przeniesienie części procesu budowlanego
do hali fabrycznej, minimalizując
w ten sposób zakres robót na placu
PRZEGLĄD BUDOWLANY 4/2006
R E W I TA L I Z A CJA
Tym bardziej, że prace rozbiórkowe istniejącego dachu, możemy
prowadzić już pod zmontowanym
nowym dachem, bez ryzyka zalania niżej położonych pomieszczeń. Powyższe zalety pozwalają
na stwierdzenie, że lekka konstrukcja stalowa jest idealną technologią do nadbudowy istniejących
obiektów.
5. Wnioski
Zalety tej technologii rewitalizacji
starych budynków wielopiętrowych:
1. Uzyskanie dodatkowych powierzchni mieszkaniowych po cenach konkurencyjnych (ok. 25%
taniej).
2. Krótki czas realizacji.
3. Lekkość konstrukcji nie obciąża
nadmiernie ścian i gruntu.
4. Uniknięcie konieczności wzmacniania fundamentów.
5. Duża dokładność wykonania.
DANE FIRMY
PP ZAKPOL Jerzy Zakonek
55-200 Oława, ul. Portowa 1
e-mail: [email protected]
www.zakpol.wroc.pl
Tel. (71) 303 90 00
Faks (71) 303 90 01
6. Uniknięcie uciążliwych hałasów
i robót na „mokro”.
7. Dowolność w wypełnieniu przegród i doboru elewacji.
8. Umożliwienie
prowadzenia
prac rozbiórkowych bez ryzyka
zalania budynku opadami atmosferycznymi.
9. Uniknięcie składowania materiałów budowlanych wokół budynku.
10. Duża odporność na biodegradacje i trwałość czasowa konstrukcji.
Powyższe zalety pozwalają na
stwierdzenie, że ta technologia rozwiązuje wiele dylematów współczesnego budownictwa.
A R T Y K U ŁY P R O B L E M O W E
budowy. Dodatkową zaletą prefabrykacji jest precyzja wymiarowa,
co zapewnia wysoką jakość zmontowanych obiektów. Zmontowany
z prefabrykatów szkielet nośny,
może być wypełniony w dowolny sposób, dowolnymi materiałami, w zależności od upodobań
i zasobów finansowych inwestora. Jednak z uwagi na konieczność obniżenia ciężaru, występują
pewne ograniczenia w tej dowolności. Istotną zaletą szkieletu, jest
możliwość zastosowania energooszczędnych przegród warstwowych, zwłaszcza z uwagi na systematyczny wzrost cen za energię.
Nie bez znaczenia jest prowadzenie robót budowlanych bez tradycyjnych: piasku, wapna, betonu, a nawet hałaśliwej betoniarki,
co znacznie zmniejsza uciążliwości
dla otoczenia. Dodając krótki czas
realizacji, nadbudowa nie jest już
obecnie kłopotliwa dla mieszkańców nadbudowywanego budynku.
MOTTO FIRMY
Wygniemy każdy profil z blachy,
zrobimy każdą ościeżnicę stalową.
NASZE MOŻLIWOŚCI
Krawędziarka CNC
– długość stołu 3000 mm,
– nacisk stempla 175 T
Gilotyna CNC
– długość cięcia 3000 mm,
– max grubość cięcia 6 mm
Produkujemy ościeżnice stalowe
wg aprobaty i na specjalne życzenie
ODBIORCY.
Produkujemy otwarte
kształtowniki zimnogięte
wg PN-76/H-93461/00-/30
oraz wszystkie inne według
indywidualnych uzgodnień.
PRZEG L Ą D B U D O W L A N Y 4/2006
25