Wieże nieruchomości

Sygn. akt I Ns 211/14
UZASADNIENIE
postanowienia z dnia 2 czerwca 2014 r.
We wniosku z dnia 22 października 2012 r. W. K. wniósł o stwierdzenie, że nabył przez zasiedzenie własność
nieruchomości położonej w W., przy ul. (...) w U., nr działki (...), w obrębie (...), o powierzchni 0,2223 ha oraz o
dokonanie ogłoszeń o toczącym się postępowaniu i wezwaniu osób zainteresowanych w trybie art. 609 k.p.c.
W uzasadnieniu wniosku wskazał, że jest posiadaczem samoistnym przedmiotowej działki na podstawie umowy
sprzedaży z dnia 26 maja 1990 r., gdyż włada tą nieruchomością jak właściciel. Wnioskodawca podniósł, że od
momentu zakupu nieruchomości nikt nie kwestionował jego prawa władania nią oraz wskazał, że nikt inny nie zgłaszał
roszczeń do tej nieruchomości (wniosek k. 2-4).
W odpowiedzi na wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, uczestnik postępowania R. O. występujący w
sprawie jako następca prawny po swojej żonie K. O. wskazał, że po śmierci rodziców jego żony, każda z pięciu córek
w tym jego żona otrzymały nieruchomość rodzinną w części wynoszącej po 3/20. W związku z tym uczestnik R. O.
po śmierci żony zgłosił nabycie spadku w 1/5 części do Urzędu Skarbowego w celu opodatkowania, w tym udział
wynoszący 1/5 części w przedmiotowej nieruchomości. Natomiast siostra jego żony E. G. w tajemnicy przed nim
dokonała sprzedaży nieruchomości za kwotę (...) starych zł. Uczestnik podniósł, że nie zgadza się z twierdzeniami
wnioskodawcy, jakoby nikt nie rościł sobie prawa do tej nieruchomości. Wskazał, że próbował się w tej sprawie
skontaktować z wnioskodawcą, jednakże nie udało im się dojść do porozumienia (odpowiedź na wniosek uczestnika
R. O. k. 76-77).
Uczestniczka D. P. w odpowiedzi na wniosek wskazała, że wyraża zgodę na stwierdzenie zasiedzenia własności
przedmiotowej nieruchomości na rzecz wnioskodawcy i nie zgłasza żadnych roszczeń do tej nieruchomości (pismo
uczestniczki D. P. k. 83).
Uczestniczka I. B. w odpowiedzi na wniosek przyłączyła się do stanowiska uczestnika R. O. i wskazała, że nie zgadza się
ze stwierdzeniem zasiedzenia przedmiotowej nieruchomości na rzecz wnioskodawcy (pismo uczestniczki I. B. k. 107).
Uczestnicy J. J. oraz E. W. w odpowiedzi na wniosek o zasiedzenie nieruchomości wskazali, że wyrażają zgodę na
stwierdzenie zasiedzenia przedmiotowej nieruchomości na rzecz wnioskodawcy (pismo uczestnika J. J. k. 206 i k.
282, pismo uczestniczki E. W. k. 204 i k. 283).
Wnioskodawca i uczestnicy w toku postępowania podtrzymali swoje dotychczasowe stanowiska.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Spadek po I. S. zmarłym w dniu 25 kwietnia 1951 r. w C. w 5/20 częściach nabyły jego żona S. S. (1) z domu S. oraz
w 3/20 każda z pięciu córek: E. G. z domu S., M. S., K. O. z domu S., A. B. z domu S. i D. S. (postanowienie Sądu
powiatowego w P. z dnia 21 kwietnia 1955 r. Sygn. akt Ns.II.10/55 k. 78).
W dniu 26 maja 1990 r. pomiędzy M. K., E. G., A. B., D. P. oraz I. B. występującą w imieniu spadkobierców zmarłej
K. O. (sprzedający) a W. K. (kupujący) została zawarta umowa sprzedaży nieruchomości położonej w W. w rejonie
ulic (...), oznaczona jako działka wchodząca w skład nieruchomości „O. W. nr (...)”, o powierzchni 2223 m( 2), o
nr ewidencyjnym 90 z obrębu (...), za cenę przed dominacją wynoszącą (...) starych złotych. W umowie sprzedaży
sprzedający zobowiązali się solidarnie w stosunku do kupującego pokryć wszelkie pretensje spadkobierców zmarłej K.
O. oraz dołożyć należytej staranności i pomocy przy zakładaniu księgi wieczystej dla sprzedanej nieruchomości oraz
zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego ( okoliczności bezsporne, dowody: umowa sprzedaży z dnia
26 maja 1990 r. k. 5-6, informacja z rejestru gruntów k. 7, szkic sytuacyjny k. 8).
W. K. poczynając od 1993 r. do 2014 r. opłacał podatek od zakupionej nieruchomości (dowody uiszczenia opłaty za
podatek od nieruchomości k. 367).
R. O. po śmierci swojej żony K. O. dokonał w Urzędzie Skarbowym W. - M. zgłoszenia udziału wynoszącego 1/5 we
własności nieruchomości niezabudowanej, położonej w W., w dzielnicy U. przy ul. (...) o wartości 733.590,00 zł. Jako
spadkobiercy po K. O. zgłoszeni zostali mąż R. O. oraz córki: W. P. z domu O., B. O. N. - W. z domu O. i I. B. z domu
O. po ¼ części każde z nich ( zezwolenie z dnia 27 sierpnia 1986 r. wydane przez Urząd Skarbowy W.- M. k. 79,
postanowienie Sądu Rejonowego dla m. st. Warszawy z dnia 8 lipca 1986 r., o sygn. akt III Ns 831/86 k. 90, odpis
skrócony aktu zgonu K. O. k. 93).
Spadek po zmarłej w dniu 16 maja 200 r. w P. E. G., na podstawie testamentu ustnego z dnia 4 kwietnia 2000 r. nabyły
jej wnuki: E. W. i J. J. po ½ części każde z nich (postanowienie Sądu rejonowego w Pruszkowie z dnia 9 lutego 2001
r. o sygn. akt I Ns 10/01 k. 139-140).
Na mocy postanowienia Sądu Rejonowego dla Warszawy - Mokotowa, z dnia 11 stycznia 2010 r. o sygn. akt I
Ns 762/09, spadek po zmarłej w dniu 15 września 2005 r. w W. A. B. na podstawie testamentu notarialnego
sporządzonego w dniu 24 maja 1994 r. za numerem rep. A (...), nabył w całości syn W. B. (postanowienie Sądu
Rejonowego dla Warszawy- Mokotowa, z dnia 11 stycznia 2010 r. o sygn. akt I Ns 762/09 k. 236).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych powyżej dowodów z dokumentów urzędowych i
prywatnych, albowiem nie budzą one wątpliwości co do ich autentyczności oraz zgodności z rzeczywistym stanem
rzeczy i nie były w toku postępowania kwestionowane przez żadną ze stron.
Sąd zważył, co następuje:
Wniosek nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem jest przedwczesny.
Zgodnie z dyspozycją art. 172 k.c., posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność przez
zasiedzenie, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał
posiadanie w złej wierze (§ 1). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał
posiadanie w złej wierze (§ 2). W świetle powołanego uregulowania przesłankami niezbędnymi do nabycia własności
nieruchomości przez zasiedzenie są nieprzerwane posiadanie o charakterze samoistnym oraz upływ odpowiedniego
okresu czasu - w zależności od charakteru wejścia w posiadanie.
Posiadanie, o którym mowa w tym przepisie musi mieć charakter posiadania samoistnego (art. 336 k.c.), a więc
winno mieć cechy władania rzeczą „jak właściciel”. O posiadaniu samoistnym nie świadczy sama tylko długotrwałość
posiadania, która nie jest kryterium odróżniającym posiadanie samoistne od zależnego, ale sposób wykonywania
władztwa nad nieruchomością. Podkreślić należy, że wola posiadania jak właściciel (animus possidendi) oznacza
wykonywanie faktycznego władztwa w takim zakresie, w jakim wykonuje je właściciel, przy czym swą wolę władania
daną nieruchomością jak właściciel posiadacz samoistny musi objawiać na zewnątrz.
Treść prawa własności określa przepis art. 140 k.c., zgodnie z którym w granicach określonych przez ustawy i
zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społecznogospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W
tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Konieczne jest zatem wykonywanie przez posiadacza, który
właścicielem nie jest, czynności faktycznych wskazujących na samodzielny, rzeczywisty, niezależny od woli innej
osoby stan władztwa. Mówiąc inaczej, wszystkie dyspozycje posiadacza powinny swą treścią odpowiadać dyspozycjom
właściciela, co wcale nie oznacza, że w każdej sytuacji posiadacz musi mieć przekonanie, że jest właścicielem.
Na korzyść posiadacza przemawia domniemanie ciągłości posiadania (art. 340 k.c., 345 k.c.) oraz domniemanie, że
ten kto rzeczą faktycznie włada jest posiadaczem samoistnym
(339 k.c.).
Przesłanką zasiedzenia jest także upływ czasu, który wynosi 20 lat, gdy posiadacz samoistny uzyskał posiadanie w
dobrej wierze lub 30 lat, gdy posiadacz samoistny uzyskał posiadanie w złej wierze. Dobrą wiarę posiadacza wyłącza
jego wiedza o rzeczywistym stanie prawnym (stanie własności) oraz jego niedbalstwo. Pozostaje bowiem również w złej
wierze osoba, która przy dołożeniu należytej staranności mogła się dowiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości.
W myśl art. 176 § 1 k.c., jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może
doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz
uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z
czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
Na gruncie niniejsze sprawy należy zauważyć, że W. K. nabył na podstawie umowy sprzedaży nieruchomość położoną
w W. w rejonie ulic (...), oznaczoną jako działka wchodząca w skład nieruchomości „O. W. nr (...)”, o powierzchni 2223
m( 2), o nr ewidencyjnym (...) z obrębu (...), za cenę 35000000 zł, od współwłaścicieli tej nieruchomości M. K., E. G., A.
B., D. P. oraz I. B. tj. spadkobierców po I. S.. Niewątpliwie zwykła forma pisemna nie była już ówcześnie formą właściwą
dla nabycia własności nieruchomości. Dlatego nie jest w dobrej wierze posiadacz samoistny, który nabył posiadanie
nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu
notarialnego, osoba taka bowiem zdaje sobie sprawę z tego, że nie nabywa prawa własności ( podobne stanowisko
zajął Sad Najwyższy w uchwale 7 sędziów z dnia 6 grudnia 1991 roku - zasadzie prawnej, sygn. III CZP 108/91, OSNCP
1992, nr 4, póz. 48; glosy aprobujące: J. G., PiP 1992, z. 5 s. 116; M. W., PS 1993, nr 6, s. 82). Niewątpliwie zatem był
on posiadaczem w złej wierze. Ponadto pomimo zobowiązania w umowie sprzedaży do zawarcia w przyszłości umowy
w formie aktu notarialnego nie doszło do tej czynności.
W ocenie Sądu wnioskodawca W. K. był posiadaczem samoistnym przedmiotowej nieruchomości w złej wierze.
Świadczą o tym między innymi podejmowane przez niego działania, które odpowiadały swą treścią dyspozycjom
właściciela. Zdaniem Sądu okolicznością, która przemawiała za uznaniem, że posiadanie miało charakter samoistny
przez wnioskodawcę miało również opłacanie przez niego poczynając od 1993 r. do bieżącego roku, podatku od
przedmiotowej nieruchomości. W tym miejscu należy zauważyć, że posiadacze zależni nie są podatnikami tego
podatku. W. K. uiszczał regularnie powyższe należności publiczno – prawne, co oznacza, że wola posiadania
samoistnego – jak właściciel wyraziła się więc i uzewnętrzniła w tym zakresie w sposób wyraźny i stabilny.
Zaznaczyć należy nadto, że sytuację posiadacza samoistnego stabilizują domniemania prawne oraz zasady związane
z instytucją posiadania (art. 337 k.c., 339 k.c., 340 k.c., 341 k.c.). Z mocy art. 234 k.c. domniemania prawne wiążą
Sąd, choć mogą być one obalone, jeśli ustawa tego nie wyłącza. Jednym z domniemań prawnych wzruszalnych
jest właśnie domniemanie sformułowane w art. 339 k.c. Przepis ten stanowi, że domniemywa się, że ten, kto
rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Powyższe zwalnia posiadacza od konieczności prowadzenia
dowodów i legitymizuje go do chwili obalenia domniemania przez tego, kto twierdzi, że jest ono w konkretnej sprawie
nieprawdziwe. Wskazać przy tym należy, że ciężar obalenia domniemań wynikających z art. 7 KC i art. 339 KC
spoczywa na uczestniku postępowania o stwierdzenie zasiedzenia, bowiem to on właśnie, sprzeciwiając się wnioskowi,
zmierza do wyprowadzenia skutku prawnego ze swego twierdzenia o braku po stronie wnioskodawców przymiotów
niezbędnych do uwzględnienia wniosku, a wynikających z tych domniemań (postanowienie SN – Izba Cywilna z dnia
06 lutego 1998 r., sygn. I CKN 484/97).
W niniejszej sprawie uczestnicy postępowania nie kwestionowali posiadania samoistnego nieruchomości przez
wnioskodawcę. Biorąc pod uwagę, że był on posiadaczem samoistnym w złej wierze, mógł zasiedzieć nieruchomość
skutecznie po upływie 30 lat.
Z dniem wejścia w życie art. 7 ustawy z dnia 14 lipca 1961 roku o gospodarce terenami w miastach i osiedlach
(Dz. U. Nr 32, póz. 159 ze zm., a następnie art. 177 k.c.), aż do l października 1990 roku wyłączona była możliwość
zasiedzenia nieruchomości państwowych tj. do czasu wejścia w życie ustawy z dnia 28 lipca 1990 roku o zmianie
ustawy - Kodeks cywilny, (Dz. U. Nr 55, 321 ze zm.). Okresu posiadania przed wejściem w życie przepisów
wyłączających zasiedzenie nieruchomości państwowych nie dolicza się do okresu, o który skraca się termin zasiedzenia
nieruchomości państwowej, ani nie uwzględnia przy ustalaniu czasu posiadania niezbędnego do zasiedzenia takiej
nieruchomości (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 2008 roku, IV CSK 21/08, LEX nr 398485).
Natomiast zgodnie z obowiązującym od dnia l października 1990 roku art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 roku o
zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, póz. 321) jeżeli przed dniem wejścia w życie ustawy istniał stan, który
według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów obowiązujących po jej
wejściu w życie prowadzi do zasiedzenia, zasiedzenie biegnie od dnia wejścia jej w życie, jednakże termin ten ulega
skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem jej w życie, lecz nie więcej niż o połowę. Stosownie do
treści art. 9 cytowanej ustawy, do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje
się od tej chwili przepisy ustawy; dotyczy to w szczególności możliwości nabycia prawa przez zasiedzenie.
Art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321 ze zm.) ma
zastosowanie do posiadania w okresie poprzedzającym uchylenie art. 177 k.c. w odniesieniu do nieruchomości, która
była własnością państwową, lecz od dnia 27 maja 1990 r. stała się z mocy prawa własnością jednostki samorządu
terytorialnego (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 lutego 2011 r., I CSK 247/10, LEX nr 936476).
W niniejszej sprawie bieg terminu zasiedzenia rozpoczął się od dnia zakupu przez wnioskodawcę przedmiotowej
nieruchomości tj. od dnia 26 maja 1990 roku. Należy zwrócić uwagę, że powyższe przepisy dotyczyły możliwości
skrócenia okresu niezbędnego do zasiedzenia nieruchomości o połowę, wyłącznie w stosunku do nieruchomości
należących do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, które do dnia 1 października 1990 r.
były wyłączone od zasiedzenia. W niniejszej sprawie nie będą miały one zastosowanie, ponieważ przedmiotowa
nieruchomość nie była objęta ustawą z dnia 14 lipca 1961 roku o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.
U. Nr 32, póz. 159 ze zm.), która wyłączała możliwość zasiedzenia nieruchomości państwowych. Skoro w myśl art.
172 § 2 k.c., nabycie nieruchomości przez zasiedzenie możliwe jest po trzydziestu latach nieprzerwanego posiadania
samoistnego, a okres ten rozpoczął się z dniem 26 maja 1990 roku i nie może zostać skrócony o 15 lat na podstawie
art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 roku, to zasiedzenie może nastąpić nie wcześniej niż z upływem dnia 26 maja
2020 r. Ponadto nie miał w tym przypadku zastosowania również art. 176 k.c., ponieważ wnioskodawca nabył
nieruchomość od współwłaścicieli, którym przysługiwało prawo własności przedmiotowej nieruchomości. Natomiast
możliwość doliczenia posiadania poprzednika prawnego przy ustalaniu wymagań co do czasu posiadania samoistnego
potrzebnego do zasiedzenia prawa, zgodnie z art. 176 § 1 k.c. może dotyczyć tylko okresu posiadania przez poprzednika
prawnego (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2010 r., III CZP 108/10, LEX nr 688690). Zgodnie z
art. 176 k.c. - zarówno stosowanym w związku z art. 172 k.c., jak i w związku z art. 292 k.c. - posiadacz na potrzeby
zasiedzenia do czasu swego posiadania może doliczyć czas posiadania poprzednika tylko o tyle, o ile do przeniesienia
posiadania lub dziedziczenia doszło podczas biegu zasiedzenia, co oczywiście wyklucza doliczenie przez obecnego
posiadacza czasu posiadania poprzednika, który był posiadaczem uprawnionym (postanowienie Sądu Najwyższego
z dnia 3 lutego 2010 r., II CSK 465/09, LEX nr 738479). Dlatego należało uznać, że wnioskodawca złożył wniosek
przedwcześnie, przed upływem okresu niezbędnego do zasiedzenia przedmiotowej nieruchomości.
Z tych wszystkich przyczyn Sąd orzekł, na podstawie powołanych przepisów, jak w sentencji postanowienia w pkt 1.
O kosztach postępowania Sąd orzekł w pkt 2 postanowienia stosownie do art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o
kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r., nr 90, poz. 594), ponieważ wnioskodawca był
zwolniony od kosztów postępowania w całości, Sąd obciążył Skarb Państwa nieuiszczonymi kosztami opłaty sądowej
od wniosku w wysokości 2.000 zł.
SSR Paweł Szymański
Zarządzenie: (...).