Rynek powierzchni magazynowych na Górnym Śląsku

Rynek powierzchni magazynowych na Górnym Śląsku
lipiec 2013
Górny Śląsk – produkcyjne
serce Polski
Wskaźnik
Okolice Katowic to dziś jeden z
najważniejszych rynków powierzchni
Pustostany (%)
magazynowych w Polsce i Europie
Czynsze bazowe
(EUR/ m2/ miesiąc)
Czynsze efektywne
(EUR/ m2/ miesiąc)
tradycje regionu sięgają czasów
rewolucji przemysłowej z XIX w.,
kiedy to dzięki obfitości kopalin
powstały pierwsze zakłady przemysłu ciężkiego i produkcyjnego.
Obecnie aglomeracja Katowic to ponad 2,2 miliona mieszkańców
(4,6 miliona w całym województwie), oraz duży rynek konsumencki i
zaplecze siły roboczej. Dzięki najgęstszej w kraju sieci
nowoczesnych dróg (wraz z ukończoną ostatnio autostradą A1,
Górny Śląsk ma również szansę stać się ośrodkiem logistycznym o
ponadregionalnej skali. Niemały wkład w gospodarkę regionu ma
prężnie działająca Katowicka Specjalna Strefa Ekonomiczna, w
której ulokowano wiele inwestycji, głównie z sektora
motoryzacyjnego. Obecnie, całkowity zasób nowoczesnej
powierzchni magazynowej i produkcyjnej w regionie wynosi prawie
Perspektywa
12 m-cy
25 000
-56%

34 000
+5%

10 000
-74%

6,7%
+130 bp

3,1-3,9
0%

2,45-3,40
0%

Popyt netto: Powierzchnia wynajęta bez odnowionych umów
Popyt netto na Górnym Śląsku wg sektorów 2006 – I kw. 2013
300 000
200 000
100 000
która pozwoliła na domknięcie obwodnicy aglomeracji) oraz dobrym
połączeniom drogowym z centralną Polską oraz krajami sąsiednimi,
Zmiana r-d-r-
Popyt netto (m2)
Odnowienia umów
(m2)
Nowa powierzchnia
(m2)
Środkowo-Wschodniej. Przemysłowe
I kw. 2013
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Archiwa
Art. spożywcze
Inne
Motoryzacyjne
Art. chemiczne
Budowlane
Kosmetyki
Operator logistyczny
Art. elektroniczne
Farmaceutyki
Lekka produkcja
Papier i książki
I kw
2013
Pustostany, powierzchnia oddana do użytku i w budowie
300 000
1,4 miliona m2, co stanowi 19% całkowitego wolumenu krajowego,
200 000
czyniąc tym samym Górny Śląsk drugim po Warszawie lokalnym
100 000
rynkiem magazynowym.
25%
20%
15%
10%
5%
0%
0
Popyt napędzany przez operatorów logistycznych i sektor
motoryzacyjny
Powierzchnia niewynajęta w budowie (m²)
Powierzchnia wynajęta w budowie (m²)
Nowa powierzchnia (m²)
Wskaźnik pustostanów
Popyt na powierzchnie magazynowe na Górnym Śląsku kształtuje
się podobnie jak w całym kraju i odzwierciedla ogólny stan
Q2 2013
Q1 2013
Q4 2012
poniżej średniej kwartalnej z roku 2012) i stanowiły 43% całkowitego
zapotrzebowania. Pozostałą część stanowiły odnowienia umów, co
Q4 2011
Nowe umowy w I kw. 2013 r. zawarto na 25 000 m2, (niewiele
Q4 2010
bezpośrednio przez sieci handlowe, odnotowano kolejny spadek.
Q4 2009
kiedy to, między innymi na skutek niższego popytu zgłoszonego
4,50
4,00
3,50
3,00
2,50
2,00
Q4 2008
z 2008 r. Sytuacja stopniowo ulegała poprawie aż do roku 2012
Czynsze bazowe w najlepszych obiektach (EUR/ m2/ miesiąc)
Q4 2007
został zahamowany przez skutki zawirowań na rynkach finansowych
Q4 2006
gospodarki. Dynamiczny rozwój rynku po wejściu Polski do UE
Źródło wszystkich wykresów: Jones Lang LaSalle, magazyny.pl, I i II kw. 2013
Pulse • Rynek powierzchni magazynowych na Górnym Śląsku - lipiec 2013 • 2
może świadczyć o tym, że region jest dobrze postrzegany przez
Piekar Śląskich). Może to oznaczać, że w rejonach tych będą w
firmy już w nim obecne. Największy udział w popycie w 2012 r. mieli
kolejnych latach powstawały nowe inwestycje magazynowe.
operatorzy logistyczni (52%), którzy z górnośląskich obiektów
korzystają często przy obsłudze niedalekiej aglomeracji Krakowa.
Prologis, Panattoni i SEGRO to wciąż trójka największych graczy na
Rynek krakowski charakteryzuje się niewielką dostępnością
rynku górnośląskim. Dzięki ubiegłorocznej transakcji kupna portfela
powierzchni i wyraźnie wyższymi stawkami czynszowymi. Na
nieruchomości Prologis o powierzchni ponad 100 000 m2 swoją
kolejnych miejscach znalazły się sektory motoryzacyjny (23%) i
obecność w regionie silnie znaznaczyła również firma Hines.
lekkiej produkcji (11%). Pierwszy z nich odpowiadał także za 60%
nowego popytu w I kw. 2013. Obserwujemy także rosnące
Całkowita powierzchnia oddana do użytku w 2012 r. wyniosła
zainteresowanie regionem ze strony firm dalekowschodnich, a w
96 000 m2. W I kw. 2013 rynek wzbogacił się o skromne 10 000 m2,
szczególności koreańskich, dla których Górny Śląsk stanowi
oddane do użytku w ramach Panattoni Park Mysłowice.
atrakcyjną lokalizację ze względu na niewielką odległość od ich
zakładów w Czechach i Słowacji.
Największe nowe umowy najmu na Górnym Śląsku w I kw. 2013
Okres
I kw.
2013
I kw.
2013
Rodzaj
umowy
Nowa
Nowa
I kw.
2013
Nowa
I kw.
2013
Nowa
Obiekt
Najemca
Powierzchnia
MLP Bieruń
Flexider
8 000
Denso
4 400
Messer
Eutectic
Castolin
4 000
Cartonplast
3 600
Panattoni Park
Mysłowice
Diamond
Business Park
Glwice
Panattoni Park
Mysłowice
Panattoni Park Mysłowice
Obecnie w fazie realizacji znajduje się łącznie ok. 38 000 m2 w
ramach następujących obiektów: 18 000 m2 w SEGRO Industrial
Park Tychy dla firmy Dayco, 8 000 m2 w MLP Tychy (m.in. dla firmy
Źródło: Jones Lang LaSalle, magazyny.pl, I kw. 2013
Eurosoft) oraz 8 000 m2 w MLP Bieruń dla firmy Flexider. Region
cieszy się stabilnym zainteresowaniem głównych graczy, choć
budowy spekulacyjne stanowią jedynie 10% powstającej
Możliwy deficyt wolnych powierzchni
powierzchni. Deweloperzy nie są zbytnio skłonni do podejmowania
Przed spowolnieniem gospodarczym wielkość nowej powierzchni
ryzyka i budują w oparciu o zawarte wcześniej umowy najmu. Aby
oddawanej do użytku charakteryzowała się wysoką dynamiką, co
móc liczyć budowę nowego obiektu, najemcy muszą liczyć się z
jest właściwością rynków młodych, i sięgnęła ponad 280 000 m2 w
tym, że powierzchnia nie powinna być mniejsza niż 7 000 m2, a
2009 r. Od tego czasu deweloperzy znacznie ograniczyli budowy
umowy są zazwyczaj zawierane na okres 7-10 lat. Biorąc pod
spekulacyjne, a wskaźnik nowej powierzchni oddawanej do użytku
uwagę, że scenariusz zakładający dalszy spadek wolumenu
oscyluje wokół 100 000
m2
rocznie i trend ten zapewne utrzyma się
dostępnej powierzchni może stać się faktem, nasuwa się pytanie
w kolejnych latach. Jednocześnie popyt w regionie zdołał wchłonąć
czy którykolwiek z obecnych na rynku graczy zdecyduje się na
większość dostępnej powierzchni, skutkując spadkiem wskaźnika
powrót do aktywności spekulacyjnej.
pustostanów z 19% w 2009 r. do ok. 5% w 2012 r. Pod koniec I kw.
2013 wzrósł on nieznacznie do poziomu 6.7% co odpowiadało
Mniejsza dostępność może wpłynąć na wzrost stawek
93 000 m2 wolnej powierzchni na tym rynku. Jest ona rozporoszona
Mając na uwadze ograniczoną dostępność oraz niemały popyt na
po wielu obiektach, z których tylko w Prologis Park Chorzów,
magazyny w regionie, możemy oczekiwać, że wolne dziś
jednorazowo można wynająć powyżej 15,000 m2.
powierzchnie będą znikać z rynku, co może skutkować presją na
podwyżkę czynszów. Obecnie stawki bazowe oscylują w zależności
Duże zainteresowanie deweloperów pomimo niskiej aktywności
od lokalizacji w granicach od 3,1 do 3,9 Eur/ m2/ miesiąc, co na tle
Zdecydowana większość powierzchni magazynowych na Górnym
kraju jest poziomem średnim. Czynsze efektywne są niższe i
Śląsku znajduje się w regionie aglomeracji Katowickiej.
znajdują się w granicach od 2,45 do 3,40 Eur/ m2/ miesiąc.
Otrzymujemy również zapytania dotyczące zarówno południowej
części województwa (okolice Bielska-Białej i Cieszyna), jak i
obszaru wzdłuż nowej autostrady A1 (okolice Zabrza, Bytomia i
Rynek powierzchni magazynowych na Górnym Śląsku
- lipiec 2013 -
Wybrane dostępne powierzchnie w regionie Górnego Śląska
Park
Właściciel
Wolna powierzchnia
Status
Prologis Park
Chorzów
Prologis
37 000 m2
Istniejąca
Panattoni Park
Mysłowice
Panattoni
15 000 m2
Istniejąca
Tulipan Park Gliwice
SEGRO
8 000 m2
Istniejąca
Distribution Park
Będzin
Hines
4 400 m2
Istniejąca
Alliance Silesia
Logistics Center
Czeladź
PZU Asset
Management
3 500 m2
Istniejąca
Tomasz Mika
Head of Industrial Poland
Tel: +48 22 318 0221
Mob: +48 695 340 298
[email protected]
Wojciech Zoń
Senior Consultant
Tel: +48 22 318 0223
Mob: +48 603 089 414
[email protected]
Jan Jakub Zombirt
Senior Research Analyst
Poland
+48 22 318 0105
[email protected]
Rynek powierzchni magazynowych na Górnym Śląsku - lipiec 2013 –
Volume Issue Optional
Pulse reports from Jones Lang LaSalle are frequent updates on real estate market dynamics.
www.joneslanglasalle.pl
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2013. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of
Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We
would like to be told of any such errors in order to correct them.
Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.