1 Konspekt podstawy prawa rzeczowego Cz II Własność i inne

Konspekt podstawy prawa rzeczowego Cz II
Własność i inne prawa rzeczowe. Formy władania nieruchomościami
Część I
Wstęp
Prawa rzeczowe, w tym przede wszystkim własność, należą do praw majątkowych
Prawa majątkowe mogą mieć postać:

praw bezwzględnych (skutecznych erga omnes), np. prawa rzeczowe, prawo do
spadku, prawo do patentu, prawo do przedsiębiorstwa, albo

praw względnych (skutecznych inter partes), np. najem, lokatorskie spółdzielcze
prawo do lokalu, licencja, prawa rodzinne.
Katalog podmiotowych praw majątkowych nie jest zamknięty. Strony stosunków prawnych
- zgodnie z zasadą autonomii woli - mogą powoływać nowe, tzw. nienazwane prawa
majątkowe, lecz tylko w zakresie praw względnych.
W dziedzinie praw rzeczowych, a także innych praw bezwzględnych obowiązuje zasada
zamkniętej listy takich praw (numerus clausus).
Prawa bezwzględne, w tym zwłaszcza prawa rzeczowe, muszą mieć charakter normatywny - o
ich istnieniu decyduje wyłącznie prawo przedmiotowe.
Konstytucyjne gwarancje ochrony własności
Konstytucja stanowi akt prawa pisanego o najwyższej mocy prawnej w systemie prawnym danego
państwa, uchwalany i zmieniany w szczególnej procedurze, określający podstawowe zasady
ustroju państwa, ustrój naczelnych organów państwa, zakres ich kompetencji i wzajemne relacje,
formułujący podstawowe prawa, wolności i obowiązki jednostki.
W Polsce obowiązuje Konstytucja z dnia 2 kwietnia 1997 r (Dz. U. z dnia 16 lipca 1997 r.).
Jedną z podstawowych zasada ustrojowych, wyrażonych w art. 21 Konstytucji jest zasada
ochrony własności.
Własność jest jednym z filarów, na których wspiera się cała konstrukcja systemu prawa
cywilnego. Cały system obowiązującego w danym społeczeństwie ustawodawstwa dąży do
ochrony i umocnienia określonego typu (modelu) własności jako podstawy istniejącego ustroju
społeczno-gospodarczego.
Własność stanowi przede wszystkim kategorię ekonomiczną. W znaczeniu ekonomicznym
właścicielem jest ten, kto faktycznie dysponuje w swoim interesie danym dobrem ekonomicznym.
Od takiego ekonomicznego ujęcia należy wyraźnie odróżnić własność w znaczeniu prawnym, o
czym dalej będzie mowa.
1
Przy czym, w tym miejscu zastrzec trzeba, że w konstytucjach, zwykle w części regulującej
zagadnienie praw i wolności obywateli termin: własność używany jest dla oznaczenia ogółu
praw majątkowych. Jest to bardzo szerokie ujęcie terminu własność.
W ujęciu ścisłym, kodeksowym ( art. 140 k.c.), własność oznacza bowiem podstawowe
prawo majątkowe, przysługujące do rzeczy. Tym wąskim ujęciem prawa własności głównie
będziemy się zajmować.
Szerokie, konstytucyjne ujęcie własności spełnia funkcję polityczno-ustrojową; wyznacza
kierunek działań prawodawczych oraz sposób interpretacji przepisów prawnych i stosowania
prawa. Ponadto własność w znaczeniu szerokim (synonim mienia) występuje zwykle w aktach
prawa międzynarodowego, np. art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i
podstawowych wolności (Dz.U. z 1995 r. Nr 36, poz. 175)1.
W Konstytucji RP termin własność występuje zarówno w części regulującej ustrój gospodarczy (
art. 20 i 21), jak i w części normującej wolności i prawa obywateli ( art. 64), a także w art. 165, w
którym mowa jest o prawie własności przysługującym jednostkom samorządu terytorialnego.
Na podstawie powyższych przepisów można dojść do wniosku, że w Konstytucji RP termin
własność występuje w dwóch znaczeniach:

jako synonim mienia (art. 20 i 21) oraz

jako składnik mienia, czyli jedno z podmiotowych praw majątkowych (art. 64 i 165).
Własność w znaczeniu szerokim (mienie) jest odpowiednikiem własności w sensie
ekonomicznym.
Rozróżnienie własności w sensie ekonomicznym i prawnym2 najłatwiej zaobserwować na
przykładzie korporacyjnych osób prawnych, w których np. wspólnicy spółki z ograniczoną
odpowiedzialnością są właścicielami majątku spółki tylko w znaczeniu ekonomicznym. Własność
tego majątku (w znaczeniu prawnym, a zarazem szerokim) przypada bowiem spółce jako
odrębnemu podmiotowi prawnemu.
Artykuł 21 Konstytucji dotyczy prawnej ochrony własności, jak również uznania prawa jej
dziedziczenia. Własność w tym artykule została potraktowana bardzo szeroko, a więc bez
rozróżniania kto jest jej podmiotem. Wszelka zatem własność podlega ochronie państwa,
zarówno ta, która służy celom produkcyjnym, jak też ta, która ma zaspokajać osobiste potrzeby
właściciela i jego rodziny. Także i prawo dziedziczenia zostało potraktowane w sposób bardzo
szeroki, bez precyzowania zasad dziedziczenia, którą to problematykę regulują ustawy zwykłe.
Zob. o tym E. Łętowska, Konstrukcja gwarancji własności w europejskiej konwencji z 1950 r. (w:) Rozprawy z
prawa cywilnego i ochrony środowiska, Księga pamiątkowa ku czci prof. A. Agopszowicza, Pr.N. UŚ1. nr 1298,
Katowice 1992; Cz. Żuławska, Glosa do orz. TK z 4.12.1990, K 12/1990, PiP 4/1991; M. Bednarek, Przemiany
własności, s. 101 i n.; A. Łabno-Jabłońska, Nowa konstytucyjna regulacja, s. 34 i n
2Zob. E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1997, s. 25 i n.
1
2
Przepisy art. 21 określają kierunki rozwoju prawa cywilnego, a głównie regulacji w zakresie prawa
spadkowego.
Zagwarantowanie prawa własności nie oznacza bynajmniej, że jest ona nienaruszalna. Mogą
zaistnieć sytuacje, w których niezbędna jest zmiana właściciela. Konstytucja przewiduje sytuacje
tego rodzaju i dlatego nie wyklucza i nie zakazuje dokonywania wywłaszczenia mienia. Jest to
dopuszczalne, o ile zostaną spełnione dwa podstawowe warunki.
1. Pierwszy z nich to wywłaszczenie na cele publiczne, a więc podyktowane
interesem publicznym, np. w toku budowy autostrad.
2. Drugi zaś warunek to wypłacenie słusznego odszkodowania. Stąd szukanie
porozumienia z dotychczasowym właścicielem, który też nie może zgłaszać
nieuzasadnionych, czyli wygórowanych stawek odszkodowania.
Na podstawie art. 21 katalog zasad ustroju gospodarczego został wzbogacony o ważne prawo
służące ochronie własności i prawu jej dziedziczenia.
W myśl art. 64 ust. 1 Konstytucji każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych
oraz prawo dziedziczenia. Własność i inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia
podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej (art. 64 ust. 2 Konstytucji). Artykuł 64 ust.
1 Konstytucji stanowi podstawę publicznego prawa podmiotowego, którego treścią jest
gwarantowana konstytucyjnie wolność nabywania mienia, jego zachowania oraz dysponowania
nim. Dysponowanie mieniem obejmuje w szczególności zbywanie go w drodze dokonywania
przez uprawnionego czynności inter vivos i mortis causa.
Ograniczenie własności jest zaś dopuszczalne tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w
jakim nie narusza to istoty prawa własności (art. 64 ust. 3 Konstytucji).
Z gwarancjami poszanowania własności i prawa dziedziczenia koreluje przepis art. 31 ust. 3
Konstytucji, zgodnie z którym wszelkie ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych
wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w
demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla
ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób.
Ograniczenia te nie mogą jednak naruszać istoty wolności i praw.
W świetle Konstytucji własność podlega równej dla wszystkich ochronie prawnej. Zresztą
już ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321)
skreślono przepisy art. 126-135 i art. 138-139 kodeksu i w ten sposób zlikwidowano różnice w
intensywności ochrony własności, ze sztandarową poprzednio zasadą szczególnej ochrony
własności społecznej. Praktyka negatywnie zweryfikowała system socjalistycznej nakazoworozdzielczej gospodarki planowej, sterowanej centralnie, wraz ze wszystkimi jej instrumentami.
Do ewidentnych mankamentów należał brak rzeczywistego, odpowiedzialnego, sprawnego
„dobrego gospodarza"3.
3
(por. J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1997, s. 47)
3
Część II Własność
1. Rozważania wstępne
Termin własność występuje w kilku znaczeniach:
1. Własność w znaczeniu ścisłym ( art. 140 k.c.) jako najszersze prawo do rzeczy
2. Własność w ujęciu szerokim – konstytucyjnym – synonim mienia (art. 44 k.c.)
3. Własność jako termin: stosowany na określenie uprawnień majątkowych do:

dóbr niematerialnych, np. własność przemysłowa, własność intelektualna;

przedmiotów majątkowych nie będących rzeczami w znaczeniu techniczno-prawnym, np.
własność wód, własność górnicza, przy czym są to terminy ustawowe;

zbiorów rzeczy (universitas rerum) lub praw (universitas iuris), np. własność biblioteki,
własność przedsiębiorstwa, własność gospodarstwa rolnego (art. 213 k.c. - verba legis:
zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego; art. 52 ust. 2 pkt 1 i ust. 3 u.k.p. - verba
legis: prawo własności przedsiębiorstwa i własność przedsiębiorstwa).
W wymienionych w pkt. 3 przypadkach termin: własność używany jest dla oznaczenia
poszczególnych praw majątkowych, i to o charakterze bezwzględnym, a nie dla określenia
wszelkich praw majątkowych (czyli jako synonim mienia), co zbliża omawiane ujęcie do
prawa własności w znaczeniu ścisłym ( art. 140 k.c.). Różnica (w stosunku do art. 140 k.c.)
polega na tym, że przedmiotem praw nazywanych jako "własność", np. wód czy
przedsiębiorstwa, nie są rzeczy sensu stricto (art. 45 k.c.), lecz inne dobra. Owych praw
"własności" nie należy więc utożsamiać z prawem własności rzeczy (art. 140 k.c.).
Przyczyny wieloznaczności terminu: własność leżą w wąskim ujęciu rzeczy w znaczeniu
techniczno-prawnym (art. 45 k.c.) oraz w niedostatkach terminologii prawniczej. Wybór padł
na słowo: własność z uwagi na istotne podobieństwo analizowanych praw do własności
sensu stricto w aspekcie rodzaju i charakteru uprawnień przysługujących ich podmiotom.
2. Treść prawa własności (w znaczeniu ścisłym)
2.1 Uwagi wstępne
Prawo własności jest naczelnym prawem rzeczowym. Ze swej istoty (i nazwy) jest prawem na
rzeczy własnej (inne prawa rzeczowe są prawami na rzeczy cudzej). Z tej przyczyny
obejmuje zasadniczo „pełnię władzy" właściciela nad jego rzeczą.
W polskim systemie prawnym treść prawa własności uregulowana jest przede wszystkim w art.
140 k.c., obowiązującym niezmiennie od czasu wejścia w życie Kodeksu cywilnego.
Przedmiotem własności są rzeczy w techniczno-prawnym znaczeniu (w rozumieniu art. 45 k.c.
materialne części przyrody w stanie pierwotnym lub przetworzonym, na tyle wyodrębnione -w
4
sposób naturalny lub sztuczny, że w stosunkach społeczno- gospodarczych mogą być traktowane
jako dobra samoistne.
Przedmiotem własności mogą być tylko istniejące rzeczy oznaczone co do tożsamości4. W
przeciwieństwie do tego przedmiotem stosunków obligacyjnych (obrotu) mogą być rzeczy
przyszłe oraz rzeczy oznaczone co do gatunku, występujące w większej, niewyodrębnionej masie.
Ostatecznie jednak przedmiotem własności (oraz dalszych praw rzeczowych) może być
jedynie wytworzona finalnie rzecz oznaczona co do tożsamości, czy też rzecz (rzeczy)
wyodrębniona z masy rzeczy oznaczonych co do gatunku.
Przedmiotem własności (stosunków prawnorzeczowych), w przeciwieństwie do stosunków
obligacyjnych, musi być w całości określona rzecz. Nie może być przedmiotem własności i
dalszych praw rzeczowych jedynie część rzeczy. Nawet w przypadku współwłasności mamy do
czynienia wyłącznie z wielością podmiotów, którym przysługuje niepodzielnie prawo
własności tej samej rzeczy (art. 195 k.c.).
Natomiast w przypadku dokonania w granicach prawa podziału rzeczy z natury podzielnej,
wydzielone części rzeczy macierzystej stają się odrębnym przedmiotem własności. Jednakże
również w tym wypadku nowa rzecz (mniejsza) jedynie w całości jest przedmiotem
stosunków prawnorzeczowych.
Współcześnie prawo własności jest prawem podmiotowo uniwersalnym. Zasadniczo
bowiem może przysługiwać każdej osobie5. Występują drobne wyjątki, coraz rzadsze w miarę
obecnej reformy stosunków własnościowych. Przykładowo istnieją uzasadnione ograniczenia
dotyczące posiadania broni, środków odurzających itp. Obecnie nie ma występujących
uprzednio ograniczeń podmiotowych w sferze nabywania własności nieruchomości, zwłaszcza
nieruchomości rolnych. Jedyne istniejące ograniczenia zawiera ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o
nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 1996 r. Nr 54, poz. 245 ze zm.).
Własność jest prawem bezterminowym. Wyjątek dotyczy odrębnej własności budynków
nabytych lub wzniesionych przez użytkownika wieczystego. Wygasa ona bowiem z upływem
czasu z tej jedynie przyczyny, że jest związana z terminowym prawem użytkowania wieczystego
(art. 235 § 2 k.c.). Zasadniczo zaś, ze swej natury, własność trwa tak długo, jak długo istnieje
rzecz będąca przedmiotem własności.
Czasowe ograniczenie własności rzeczy ruchomych może jednak nastąpić z woli stron.
Wyraźnie zaś zabroniono takich zastrzeżeń umownych w przypadku nieruchomości, bowiem
własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu
(art. 157 § 1 k.c.).
4
5
por. T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym. Rei vindicatio - actio negatoria, Warszawa 1969, s. 45
(por. J. Ignatowicz, Prawo..., s. 77).
5
Prawo własności jest prawem bezwzględnym. Zatem uprawnieniom właściciela odpowiada
powszechny, obciążający wszelkie inne osoby, obowiązek nienaruszania jego wyłącznego prawa
podmiotowego
Generalnie, prawo własności jest najszerszym, najpełniejszym prawem rzeczowym. Dalsze
prawa rzeczowe są formą pochodną od prawa własności. Z charakteru jest prawem
bezwzględnym, obejmuje bezpośrednie uprawnienia właściciela.
2.2 Treść prawa własności w ujęciu pozytywnym
Jak zostało wspomniane, pozytywna strona własności obejmuje uprawnienie do:

korzystania z rzeczy,

rozporządzania rzeczą,

posiadania rzeczy.
Korzystanie z rzeczy
Uprawnienie właściciela do korzystania z rzeczy wyraźnie jest wskazane w normie art. 140 k.c.,
zgodnie z którym właściciel może korzystać z rzeczy, w szczególności może pobierać pożytki oraz inne dochody
z rzeczy.
Ustawodawca nie definiuje pojęcia korzystania z rzeczy, a jedynie wymienia i to w sposób
jedynie przykładowy różne postaci korzystania z rzeczy.
W zakres prawa do korzystania z rzeczy można zaliczyć uprawnienie do:
1. używania rzeczy (ius utendi) (Chodzi o takie korzystanie z rzeczy, które nie polega
na czerpaniu pożytków (ani innych dochodów), np. można tu wskazywać korzystanie
z nieruchomości rolnej poprzez prowadzenie produkcji roślinnej)
2. pobierania pożytków (ius fruendi), (Chodzi zarówno o pobieranie pożytków
naturalnych, jak też pożytków cywilnych rzeczy. Pożytkami naturalnymi rzeczy są jej
płody oraz inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad
prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (art. 53 § 1 k.c.).
Pobieranie pożytków naturalnych odbywa się przez zawłaszczenie jej płodów oraz
odłączenie innych części składowych, o ile stanowią pożytki naturalne. Pożytkami
cywilnymi rzeczy są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego
(art. 53 § 2 k.c.).
3. pobierania innych dochodów z rzeczy (np. dochodów pobranych w wyniku
nastąpienia zdarzeń nadzwyczajnych, losowych, jak chociażby zagospodarowanie
drzew stanowiących wiatrołomy, czy też odłowienie ryb z wysychającego stawu,
4. przyrostu (accessio ) (właściciel nabywa własność przedmiotów, które zostają z
rzeczą połączone, stając się jej częścią składową lub które rzecz produkuje.
Przykładowo przyrost stanowią naturalne płody rzeczy, dopóki są połączone z
6
rzeczą, przyrost właściciela gruntu stanowią również wzniesione budynki, nawet gdy
wzniesione są przez inne osoby).
5. zużycia (ius abutendi),
6. przetworzenia rzeczy.
Rozporządzanie rzeczą
Uprawnienie do rozporządzania rzeczą ( ius disponendi) jest drugim wśród wymienionych wyraźnie
w art. 140 k.c. uprawnień właściciela.
Uprawnienie do rozporządzania rzeczą oznacza możliwość dokonywania czynności prawnych
dotyczących rzeczy i umożliwia właścicielowi realizację w sensie ekonomicznym wartości
wymiennej rzeczy6.
Ustawodawca nie definiuje pojęcia rozporządzanie.
Czynnością prawną rozporządzenia - albo krótko, rozporządzeniem - jest taka czynność prawna,
której celem i bezpośrednim skutkiem jest przeniesienie, obciążenie lub zniesienie prawa
majątkowego7.
Uprawnienie właściciela do rozporządzania rzeczą obejmuje zatem uprawnienie do przeniesienia
prawa własności, jego obciążenia i zniesienia prawa.
Najdalej idącą postacią rozporządzenia jest wyzbycie się własności. Przede wszystkim
poprzez czynność przeniesienia własności inter vivos, a także czynność rozrządzenia
testamentowego mortis causa. W wyniku sukcesji singularnej (przeniesienia własności) lub
uniwersalnej (dziedziczenia) przechodzi na nabywcę prawo własności w kształcie przysługującym
poprzednikowi.
Formę rozporządzenia stanowią także czynności prawne, których celem i bezpośrednim
skutkiem jest zniesienie (unicestwienie) prawa majątkowego, także prawa własności, takie jak np.
porzucenie rzeczy ruchomej (zgodnie z art. 180 k.c. właściciel może wyzbyć się własności
rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci). Za rozporządzenie zmierzające do
zniesienia prawa własności można uznać dokonane przez właściciela zniszczenie rzeczy. Wygasa
tu prawo własności, ostatecznie, w związku z unicestwienia przedmiotu własności. Elementem
oświadczenia woli jest w tym przypadku czynność faktyczna właściciela (tzw. oświadczenie woli
per facta concludentia).
Postacią rozporządzenia jest również obciążenie prawa własności poprzez ustanowienie
ograniczonych praw rzeczowych. Ustanowione na cudzej rzeczy ograniczone prawa rzeczowe
obciążają prawo własności, ograniczając właściciela w oznaczonym zakresie w jego
uprawnieniach.
zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 82
(zob. A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo..., s. 248; por. także S. Sołtysiński, Czynności rozporządzające przyczynek do analizy podstawowych pojęć cywilistycznych (w:) Rozprawy z prawa cywilnego, Warszawa 1985, s. 301 i n.).
6
7
7
Posiadanie rzeczy
Do podstawowych uprawnień właściciela zalicza się także uprawnienie do posiadania rzeczy (ius
possidendi). Wprawdzie nie uwypuklono dosadniej tego uprawnienia w art. 140 k.c., jednak kodeks
posługuje się otwartą, elastyczną formułą uprawnień objętych treścią prawa własności. Wydaje się
kwestią bezsporną iż posiadanie jest naturalną cechą prawa własności.
2.3 Treść prawa własności w ujęciu negatywnym
Negatywna strona własności stanowi odzwierciedlenie bezwzględnego charakteru własności.
„Negacja" odzwierciedla wykluczenie ingerencji osób trzecich. Właściciel może korzystać z
rzeczy i rozporządzać rzeczą z „wyłączeniem" innych osób. Zatem każdy jest zobowiązany
negatywnie do biernego zachowania się, a mianowicie do poszanowania cudzego prawa
własności, do powstrzymywania się od działań naruszających cudze prawo własności.
W stosunku własności występuje z jednej strony właściciel uprawniony czynnie do posiadania,
korzystania z rzeczy i rozporządzania rzeczą, a z drugiej strony ogół innych osób
zobowiązanych biernie do poszanowania cudzego prawa własności. Natomiast w razie
dokonanego już naruszenia cudzego prawa własności właścicielowi przysługuje określone
roszczenie (windykacyjne bądź negatoryjne) adresowane już do wskazanej osoby
3. Granice prawa własności
Prawo własności jest względnie pełnym, lecz nie jest prawem nieograniczonym. W systemie
polskiego prawa cywilnego określone normatywnie granice własności ( art. 140 zd. 1 k.c.).
Stanowią je sprzężone ze sobą trzy „wyznaczniki", a mianowicie:
1. przepisy ustawy,
2. zasady współżycia społecznego,
3. społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności.
3.1 Przepisy ustawy
Granice prawa własności zakreślają przede wszystkim przepisy ustaw. Chodzi tu o wszelkie
ustawy, zarówno ze sfery prawa cywilnego, jak też innych gałęzi prawa, w tym głównie prawa
administracyjnego.
Ograniczenia najczęściej dotyczą nieruchomości, rzadziej rzeczy ruchomych. Podyktowane są
różnorodnymi względami natury społecznej lub gospodarczej. Przeplatają się więc często z
klauzulą społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa.
a) Po pierwsze trzeba zwrócić uwagę, że ustawodawca kształtuje granice przestrzenne
własności nieruchomości. Było to omówione w części I wykładu.
8
Istotne znaczenie mają spotykane ograniczenia dotyczące sfery korzystania z rzeczy.
b) Tutaj w pierwszym rzędzie można powołać - z zakresu regulacji kodeksowej - liczne przepisy
prawa sąsiedzkiego.
Przez prawo sąsiedzkie rozumie się zespół tych przepisów prawa cywilnego, które regulują
problematykę treści i wykonywania własności nieruchomości w stosunkach sąsiedzkich.
Zadaniem prawa sąsiedzkiego jest zapobieganie konfliktom rodzącym się na tle sąsiedztwa
nieruchomości. Ustawodawca usiłuje też metodą „złotego środka" godzić sprzeczne - w ich
indywidualistycznym wymiarze - interesy poszczególnych właścicieli. Przepisy prawa sąsiedzkiego
nakładają więc na sąsiadów we wzajemnym interesie szereg obowiązków i ograniczeń.
Zasadniczo ograniczenia wynikające z prawa sąsiedzkiego dotyczą „nieruchomości
sąsiadujących", graniczących ze sobą. Jednak art. 144 k.c., zawierający ograniczenia
dopuszczalności immisji w stosunkach sąsiedzkich, obejmuje swym zasięgiem szerszy krąg
„nieruchomości sąsiednich", nawet nie pozostających ze sobą w bezpośredniej styczności
granicznej. Tutaj bowiem należy uwzględniać rzeczywisty, szerszy zakres zakłóceń.
W przypadku służebności drogi koniecznej właściwe przepisy prawa sąsiedzkiego ( art. 145 i 146
k.c.) dotyczą w pierwszym rzędzie nieruchomości sąsiadujących, ponadto zaś kolejnych w szeregu
nieruchomości sąsiednich.
W przeważającej mierze przepisy prawa sąsiedzkiego dotyczą „nieruchomości gruntowych" (art.
148-154 k.c.). W pozostałych przypadkach posługuje się ustawodawca ogólniejszym pojęciem
„nieruchomości". Nie wykluczono tu zatem nieruchomości budynkowych i nieruchomości
lokalowych. Bez wątpienia powszechne zastosowanie wobec nieruchomości budynkowych i
lokalowych (oprócz nieruchomości gruntowych) znajduje art. 144 k.c., dotyczący ograniczenia
immisji. Niewykluczone w praktyce, jest stosowanie wobec nieruchomości budynkowych i
lokalowych (dla tych nieruchomości) przepisów o służebności drogi koniecznej (art. 145-146
k.c.). Częściej jednak zachodzą przesłanki ustanowienia drogi koniecznej dla potrzeb
nieruchomości gruntowej. Wreszcie, bez żadnych ograniczeń właściciele nieruchomości
budynkowych (i lokalowych) mogą korzystać z normy art. 147 kodeksu zakazującej właścicielowi
robót ziemnych grożących nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia.
Pierwszy z przepisów z zakresu prawa sąsiedzkiego na który warto zwrócić uwagę to art. 144 k.c.,
który generalnie ogranicza wykonywanie prawa własności nieruchomości w sposób zakłócający
korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, przyjmując, że wynika ona ze
społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Każdy z
sąsiadów jest równolegle objęty takim ograniczeniem.
9
Chodzi o wszelkie „działania" zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad
przeciętną miarę, tj. o aktywne zachowanie właściciela (działanie), które jest podejmowane w
ramach wykonywania jego prawa, równocześnie oddziałujące na sferę cudzego
(sąsiedniego) prawa własności.
To oddziaływanie nazywane jest „immisją". Przy czym immisje objęte normą art. 144 kodeksu
określa się mianem immisji pośrednich8.Obok tego wyróżnia się immisje bezpośrednie. Dokonuje
się tego rozróżnienia ze względu na sposób naruszenia cudzego (sąsiedniego) prawa własności.
Immisje bezpośrednie polegają na celowym, bezpośrednim kierowaniu określonych
substancji (wody, ścieków, pyłów) na inną nieruchomość za pomocą odpowiednich urządzeń
(rowy, rury itp.). Są więc zbliżone swym charakterem do fizycznej ingerencji.
Immisje pośrednie są ubocznym, choć kłopotliwym dla sąsiadów, skutkiem działania
właściciela, nie stanowią zaś rodzaju zamierzonego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie.
Tutaj właściciel koncentruje się na wykonywaniu swego prawa własności, lecz jego
działanie zakłóca sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości.
Immisje pośrednie są częściowo dopuszczalne tj. w granicach określonych art. 144 k.c. Mówimy
zatem o ograniczonej dopuszczalności zakłóceń korzystania z nieruchomości sąsiednich.
Natomiast immisje bezpośrednie są generalnie zakazane jako naruszające normę art. 140 k.c.
Immisje pośrednie mają różnorodny charakter. Wyróżnia się:
1. immisje materialne (polegają na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek
materii - pyły, gazy, dym) lub pewnych sił (wstrząsy, hałasy, fale elektromagnetyczne)
2. immisje niematerialne (polegają na oddziaływaniu na sferę psychiki właściciela
nieruchomości sąsiedniej - poczucie bezpieczeństwa, estetyki itp.).
Według innego kryterium wyróżnia się:
1. immisje pozytywne (oddziałują wprost, aktywnie na sąsiednie nieruchomości poprzez
przenikanie różnorodnych cząsteczek materii, energii, promieniowania, drgań itp.)
2. immisje negatywne (polegają na przeszkadzaniu w przenikaniu pewnych dóbr z
otoczenia, np. światła, powietrza, widoku. (np. wznoszenia niestosownych budowli,
doprowadzania do nadmiernego rozrostu drzew i krzewów itp.)
Szeroki jest krąg podmiotów chronionych przed niedopuszczalnymi zakłóceniami. Sąsiadami
mogą być właściciele, użytkownicy wieczyści, osoby, którym przysługuje ograniczone prawo
rzeczowe, a także najemcy lokali.
Należy jeszcze podkreślić, że zabronione jest zakłócanie korzystania z nieruchomości sąsiednich
ponad przeciętną miarę wynikającą ze „społeczno-gospodarczego przeznaczenia
(por. zwłaszcza J.St. Piątowski (w:) System... , s. 122-123; W.J. Katner, Ochrona..., s. 30-31; S. Rudnicki, Sąsiedztwo
nieruchomości, Zakamycze 1998, s. 19).
8
10
nieruchomości" oraz „stosunków miejscowych". Przy czym chodzi o miarę obiektywną, a nie o
subiektywne odczucia sąsiadów.
Przy ustalaniu przeciętnej miary należy uwzględniać społeczno-gospodarcze przeznaczenie
nieruchomości emitującej zakłócenia, jak też nieruchomości doznającej zakłóceń.
Dopuszczalne są tylko takie zakłócenia, które:
a) wynikają z normalnej eksploatacji nieruchomości, na której umiejscowione jest źródło
zakłóceń, zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem,
b) nie naruszają normalnej eksploatacji nieruchomości doznającej zakłóceń zgodnie z jej
społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.
Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości wynika z jej charakteru. Przeznaczenie
wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu,
inwestycyjne przeznaczenie gruntu może określać decyzja o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu. Należy też uwzględniać bieżący sposób korzystania z nieruchomości,
zgodny z jej przyrodniczymi właściwościami.
Równocześnie przeciętną miarę dopuszczalnych zakłóceń wyznaczają stosunki miejscowe. To
elastyczne kryterium pozwala brać pod uwagę wiele różnorodnych okoliczności towarzyszących
immisjom, z uwzględnieniem funkcji miejsca i czasu następujących zakłóceń.
Trzeba też uwzględniać miejsce położenia nieruchomości; tak nieruchomości emitującej
zakłócenia, jak też nieruchomości doznających zakłóceń, w tym rodzaj miejscowości i gęstość
zaludnienia (miasto, określona dzielnica miasta, wieś, tereny rekreacyjne, miejscowość
uzdrowiskowa), stopnia degradacji środowiska i skażenia przyrody itp.
Podsumowując, przy łącznym uwzględnieniu społeczno-gospodarczego przeznaczenia
nieruchomości i stosunków miejscowych, zakazane jest dokonywanie immisji ponad
przeciętną miarę.
Środkiem ochronnym - przeciwko niedopuszczalnym immisjom - przysługującym właścicielom
nieruchomości sąsiednich w ramach prawa rzeczowego jest roszczenie negatoryjne.
Kolejnym przepisem z którego wynikają ograniczenia jest art. 147 k.c. Zgodnie z art. 147 k.c.
zabronione jest dokonywanie przez właściciela nieruchomości robót ziemnych zagrażających
nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia.
Źródłem zagrożenia są w tym przypadku roboty ziemne prowadzone na danej nieruchomości.
Zagrożenie to musi mieć charakter obiektywny, nie wystarcza odczucie subiektywne sąsiada. Nie
jest jednak konieczne wystąpienie szkody.
11
Stan zagrożenia można udokumentować stosowną ekspertyzą geologiczną czy technicznobudowlaną. Dobitnie sygnalizuje go zjawisko obsuwania się gruntu, występujące zapadliska,
pękanie fundamentów i ścian budynku, odchylenia od pionu itp.
Zagrożoną nieruchomością sąsiednią może być nieruchomość gruntowa (z jej częściami
składowymi), jak też nieruchomość budynkowa lub lokalowa.
C) ograniczenia wynikające z innych ustaw
Z ustawodawstwa odrębnego należy w przede wszystkim wskazać ustawę z dnia 27 marca
2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Szczególnie zwraca uwagę norma,
według której ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z
innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości ( art. 6).
Trzeba przy tym pamiętać, że w planie miejscowym ustala się szereg wytycznych, jak chociażby:
1. przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub
różnych zasadach zagospodarowania;
2. zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;
3. zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego;
4. zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;
5. wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych;
6. parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym
linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy;
7. granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie,
ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także
narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas
ziemnych;
8. szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem
miejscowym;
9. szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu,
w tym zakaz zabudowy;
10. zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury
technicznej;
11. sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów
(art 15 u.p.z.p;
Poza tym istotne znaczenie ma ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane i
zawarte w niej przepisy uzależniające możliwość dokonywania robót budowlanych od
uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 28). Należy też wspomnieć, że właściciel obiektu
budowlanego jest obowiązany użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i
12
wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymania go w należytym stanie technicznym i
estetycznym (art. 61 pr.bud.).
Ograniczenia, wynikają też z ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece
nad zabytkami w odniesieniu do własności zabytków. Obowiązkiem właścicieli i posiadaczy
zabytku (w tym zabytków nieruchomych) jest m.in. zabezpieczenia i utrzymania zabytku oraz
jego otoczenia w jak najlepszym stanie oraz korzystania z zabytku w sposób
zapewniający trwałe zachowanie jego wartości; (art. 5).
Ograniczenia wynikają też z ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska,
ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody i ustawie z dnia 13 kwietnia 2007 r. o
zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie
Szczególna ingerencja ustawodawcy dotyczy korzystania z gruntów rolnych i leśnych. W
odniesieniu do których zastosowanie znajdują postanowienia ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o
ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Postanowienia ustawy, w połączeniu z przepisami ustawy o zagospodarowaniu
przestrzennym, ograniczają możliwość zmiany przeznaczenia na inne cele gruntu rolnego
i leśnego. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego rozstrzyga się o rolniczym
lub leśnym przeznaczeniu gruntu. Właściciel zaś zobowiązany jest dochować określonego tam
przeznaczenia gruntu.
Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej i leśnej podlega ograniczeniom określonym w ustawie
o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zmiany przeznaczenia dokonuje się w miejscowym
planie zagospodarowania przestrzennego (art. 7 ust. 1 u.o.g.), a wyłączenia gruntów z
produkcji rolnej lub leśnej wymaga następczej decyzji starosty (art. 5 u.o.g.). W
szczególności ograniczono możliwość zmiany przeznaczenia gruntu o wyższej klasie bonitacyjnej
( art. 6 w zw. z art. 7 u.o.g.).
Zastrzeżone w ustawach ograniczenia własności dotyczą również sfery rozporządzania
rzeczą. Z regulacji kodeksowej można tu przytoczyć jedynie przypadki ustawowego prawa
pierwokupu udziału we współwłasności przysługującego współwłaścicielom prowadzącym
gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie (art. 166 § 1 k.c.) oraz ograniczenia ze sfery zniesienia
współwłasności dotyczące sądowego zniesienia współwłasności ( art. 213-218 k.c.). Ponadto w
ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego przewidziano prawo pierwokupu nieruchomości rolnej
przez jej dzierżawcę.
Sporo szczególnych zasad obrotu nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu
Państwa i jednostek samorządu terytorialnego zawiera ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami. Można w niej zauważyć liczne ograniczenia swobody umów
związane z publicznym charakterem własności.
Spotykamy więc tutaj ograniczenia obrotu darmego i „półdarmego" ( art. 13-14),
obligatoryjny, zasadniczo, przetargowy tryb rozporządzania (art. 37 ust. 1) oraz liczne
13
ograniczenia dotyczące warunków rozporządzenia, szczególnie w zakresie ceny nieruchomości
(art. 67 i n. u.g.n.) a także ograniczenia związane ze sposobem korzystania z nieruchomości (tj.
związane z udziałem w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej (art. 143 i n u.g.n) –
, wynikające z nagłej potrzeby (art. 126 u.g.n), właściciel zobowiązany jest ponosić ciężary
związane z instalowaniem …, ograniczenie to następuje zgodnie z decyzją -.
Odrębne, choć podobne ograniczenia obrotu zawiera ustawa z dnia 19 października 1991 r.
o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 1995 r. Nr 57, poz.
299 ze zm.). Również tutaj określa ustawodawca kategorię dopuszczalnych czynności obrotu,
reguluje tryb rozporządzania (zasadniczo - przetargowy) i warunki rozporządzania. Trzeba
uzupełnić, że zasobem nieruchomości rolnych Skarbu Państwa gospodaruje (rozporządza)
Agencja Nieruchomości Rolnych.
Ustawowe ograniczenia własności przybierają różnorodną postać:
1. bezpośrednia norma prawna zakazuje wprost właścicielowi określonego zachowania (np.
zakaz dokonywania immisji - art. 144 k.c., zakaz zmiany przeznaczenia gruntu rolnego i
leśnego itp.
2. bezpośrednia norma prawna obarcza właściciela obowiązkiem określonego zachowania
(np. obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, czy
też obowiązek utrzymania dóbr kultury w należytym stanie)
3. norma prawna jest konkretyzowana adresowanym do właściciela zakazem albo nakazem
w następstwie uruchomionego postępowania administracyjnego (np. nakładany w trybie
ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych obowiązek podjęcia czynności
zapobiegających degradacji gruntu i obowiązek rekultywacji, czy nakładany w trybie
przepisów Prawa budowlanego obowiązek usunięcia nieprawidłowości stanu
technicznego obiektu budowlanego albo rozbiórki obiektu).
4. samo wykonywanie uprawnień właścicielskich zależy od stosownej decyzji
administracyjnej (np. roboty budowlane wolno rozpocząć jedynie na podstawie
ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, bez zezwolenia właściwego wojewódzkiego
konserwatora zabytków nie wolno zabytków przerabiać, odnawiać, rekonstruować,
konserwować, zabudowywać, odbudowywać, zdobić, uzupełniać, rozkopywać ani
dokonywać żadnych innych zmian).
5. ograniczenie cudzego prawa własności, w postaci przyznanego zainteresowanej osobie
roszczenia o ustanowieniu stosownej służebności (np. służebności drogi koniecznej
ustanawianej w stosunkach sąsiedzkich na żądanie właściciela nieruchomości pozbawionej
dostępu do drogi publicznej - art. 145 k.c.)
3.2 Zasady współżycia społecznego
14
Zasady współżycia społecznego są kolejnym elementem wyznaczającym granice prawa
własności ( art. 140 k.c.). Treść prawa własności poprzez odesłanie do zasad współżycia
społecznego została znacznie „uelastyczniona" i „zdynamizowana9.
Zastosowanie generalnej klauzuli zasad współżycia społecznego „zapewnia normom
prawnym dostateczny stopień elastyczności, co z jednej strony umożliwia stosowanie tych norm,
które z natury rzeczy muszą operować pewnymi schematami, do realnych zjawisk społecznych
wykazujących wszelkie bogactwo elementów indywidualnych konkretnego wypadku, z drugiej zaś
zapobiega zbyt szybkiemu procesowi starzenia się norm prawnych, które mogą być bez formalnej
zmiany nadal stosowane, mimo że dokonały się przemiany tych stosunków lub ich ocen10.
Zasady współżycia społecznego - w odróżnieniu od utrwalonych w przepisach prawnych
reguł postępowania - są czymś zmiennym, są funkcją miejsca i czasu, wskutek tego nie są i
nie mogą być skodyfikowane. Ta właśnie cecha gwarantuje elastyczność norm prawnych
odsyłających do zasad współżycia społecznego11.
Uprawnienie do posiadania, korzystania z rzeczy i rozporządzania rzeczą stanowi treść
przysługującego właścicielowi prawa podmiotowego pod warunkiem zgodności z zasadami
współżycia społecznego (w granicach określonych przez zasady współżycia społecznego).
U podstaw wprowadzenia zasad współżycia społecznego leżał zamiar objęcia ochroną
prawną wartości moralnych, kulturalnych, zwyczajowych i obyczajowych, by stosowane prawo
było zbieżne z nurtem życia społecznego i by odpowiadało aktualnym potrzebom społecznym.
6.3. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa
Równolegle z zasadami współżycia społecznego zakres prawa własności wyznacza również
klauzula społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa. O ile jednak zasady współżycia
społecznego wprowadzają do treści prawa własności czynnik moralny, o tyle klauzula społecznogospodarczego przeznaczenia prawa odwołuje się do funkcji ekonomicznej prawa. Należy
bowiem zauważyć, że powołana klauzula hołduje funkcjonalnemu ujęciu praw majątkowych, przy
równoczesnym zabezpieczeniu pierwszeństwa interesu społecznego przed indywidualnym12.
Społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności zależy przede wszystkim od rodzaju
przedmiotu własności i jego funkcji. Różnorodne społeczno-gospodarcze przeznaczenie
własności jest w przypadku nieruchomości rolnych, gruntów budowlanych, terenów
rekreacyjnych, obiektów zabytkowych, terenów fabrycznych itp.
Społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności zależy też od podmiotowej
przynależności rzeczy. W szczególności należy zwracać uwagę na istniejące formy własności
publicznej, jak chociażby własność Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego.
zob. T. Dybowski, Ochrona... , s. 69
zob. A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo..., s. 71.
11 por. także A. Stemachowski, Wstęp..., s. 136 i n.
12 por. A. Stelmachowski, Wstęp..., s. 221-222; także T. Dybowski, Ochrona..., s. 73
9
10
15
Wyznaczająca granice prawa własności klauzula społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa
jest na tyle pojemna i uniwersalna, że pozwala objąć swą treścią wszelkie zmiany w obszarze
upowszechnionych i wyznawanych współcześnie wartości uniwersalnych
4 Nabycie prawa własności
Od strony stosowanego mechanizmu można mówić o:

umowie przeniesienia własności,

nabyciu własności ex lege,

z mocy orzeczenia sądowego lub

z mocy innych zdarzeń prawnych
Oprócz powyższego podziału wyróżnia się następujące sposoby nabycia własności:
1. nabycie pochodne (następca prawny nabywa własność od poprzednika prawnego. Z
nabyciem pochodnym mamy do czynienia w razie
a. przeniesienia własności (sukcesja syngularna) i
b. dziedziczenia (sukcesja uniwersalna).
2. Nabycie pierwotne (nabywca nie wywodzi swojego prawa od innej osoby)
c. - zasiedzenie;
d. - wywłaszczenie;
e. - nacjonalizacja;
f. - objęcie w posiadanie samoistne rzeczy niczyjej.
Ad 1 a) Przeniesienia własności
Termin „przeniesienie własności" oznacza w terminologii prawa cywilnego przejście własności na
podstawie umowy.
Osobę przenoszącą własność nazywamy zbywcą, a osobę na którą przechodzi własność
nazywamy nabywcą.
Organizacji obrotu służą różnorodne umowy zobowiązujące do przeniesienia własności, np.
umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, dożywocia, dostawy, kontraktacji.
Na przeniesienie własność (w drodze umowy) składają się dwie czynności:
a). z mocy, której zbywca zobowiązuje się przenieść własność (czynność prawna
zobowiązująca, czyli umowna);
b). na mocy której dochodzi do przeniesienia własności (umowa rozporządzająca
ponieważ przenosi własność).
16
Można wskazać kilka ogólnych zasad dotyczących przeniesienia własności:
a) umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rodzi podwójny skutek, tzn.
zobowiązuje zbywcę do przeniesienia własności i równocześnie własność tę przenosi;
b) umowa o przeniesienie własności jest umową konsensualną, tzn. własność
przechodzi na mocy samej umowy, co do zasady nie są potrzebne elementy realne, np.
wydanie rzeczy;
c) umowa o przeniesienie własności jest umową kauzalną, czyli przyczynową, tzn. że
ważność przeniesienia własności zależy od ważności zobowiązania do przeniesienia
własności (przeniesienie własności causa solvendi).
Ad 2 a) Zasiedzenie
Zasiedzenie należy do szerszego kręgu instytucji „dawności" (przedawnienie, prekluzja,
zasiedzenie, przemilczenie). W każdym przypadku tego rodzaju instytucji chodzi o przyjmowane
przez ustawodawcę ujemne następstwa (różnorodne) upływu oznaczonego terminu na skutek
zaniedbań osób uprawnionych. Wśród nich
Stosownie do art. 172 k.c. zasiedzenie polega na nabyciu prawa własności nieruchomości jak i
rzeczy ruchomej, przez nieuprawnionego posiadacza, wskutek faktycznego wykonywania tego
prawa w ciągu oznaczonego w ustawie czasu.
Podstawową funkcją zasiedzenia jest eliminacja długotrwałej rozbieżności między faktycznym
wykonywaniem uprawnień właścicielskich a formalnoprawnym stanem własności, co przyczynia
się do ustabilizowania i uporządkowania stosunków społecznych pod względem prawnym.
Przedmiotem zasiedzenia są rzeczy (rzeczy ruchome lub nieruchomości). Jednak przedmiotem
zasiedzenia może być część rzeczy podzielnej, jeżeli w wyodrębnionej postaci pozostaje w
cudzym posiadaniu samoistnym. W szczególności dotyczy to nieruchomości gruntowych.
Na skutek zasiedzenia można nabyć własność rzeczy a ponadto niektóre inne prawa rzeczowe –
tj. użytkowanie wieczyste – (możliwe jest tylko zasiedzenie - przez inną osobę- już ustanowionego
we właściwym trybie prawa użytkowania wieczystego) oraz służebność gruntową, polegającą na
korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 k.c.).
możliwe jest też „współzasiedzenie" w razie współposiadania samoistnego oznaczonej
nieruchomości.
Nigdy nie może nastąpić „powstanie" odrębnej własności budynku w trybie zasiedzenia. Można
natomiast nabyć w drodze zasiedzenia przez kolejną osobę istniejącej już własności budynku,
przy czym odrębna własność budynków występuje zawsze jako prawo związane z innym,
określonym prawem do gruntu (z prawem użytkowania wieczystego lub prawem użytkowania
przysługującym rolniczej spółdzielni produkcyjnej), czyli zasiedzenie budynkowej nieruchomości
17
użytkownika wieczystego może nastąpić jedynie wraz z zasiedzeniem prawa użytkowania
wieczystego, natomiast nie można nabyć przez zasiedzenie własności nieruchomości
budynkowych, gdy odrębna własność budynku przysługuje rolniczej spółdzielni produkcyjnej.
Nigdy nie może powstać w trybie zasiedzenia odrębna własność lokalu. Natomiast istniejąca
„nieruchomość lokalowa" może zostać nabyta przez zasiedzenie.
Przesłanki zasiedzenia nieruchomości (muszą być spełnione łącznie):
a) posiadanie samoistne;
b) upływ określonego w ustawie terminu – termin ten zależy od dobrej lub złej wiary
posiadacza; dobra lub zła wiara modyfikuje tą przesłankę.
Ad a
Stan posiadania współtworzą fizyczny element (corpus) władania rzeczą oraz intelektualny
element zamiaru (animus) władania rzeczą dla siebie (animus rem sibi habendi). W przypadku
posiadania samoistnego mamy na uwadze animus domini (posiadacz samoistny włada rzeczą „jak
właściciel").
Przy ustalaniu charakteru posiadania kierować się trzeba manifestowanym na zewnątrz wobec
otoczenia zachowaniem posiadacza.
W szczególności można sądzić, że „objęcie we władanie na podstawie porozumienia stron, które
w swej intencji zmierzało do przeniesienia własności, jednakże skutku tego nie osiągnięto z braku
przesłanek wymaganych prawem (niezachowanie formy ad solemnitatem, braku zdolności do
czynności prawnych itp.), świadczy z reguły o posiadaniu samoistnym
Z drugiej strony, zawarcie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia itp., przesądza raczej o nabyciu
posiadania zależnego.
Źródłem nabycia posiadania może być również samodzielne („samowolne") objęcie w posiadanie
(„zawłaszczenie") cudzej nieruchomości.
Do zasiedzenia prowadzi zarówno posiadanie wykonywane osobiście przez posiadacza
samoistnego, jak też wykonywane za pośrednictwem posiadacza zależnego lub dzierżyciela.
Ad b
Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada
nieruchomości nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał
posiadanie w złej wierze (art. 172 § 1 k.c.)
Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność choćby uzyskał
posiadanie w złej wierze (art. 172 § 2 k.c.).
Wskazane terminy obowiązują od 1 października 1990 r., gdy weszła w życie ustawa z dnia 28
lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321). Nastąpiło wówczas
przedłużenie o dziesięć lat terminów zasiedzenia nieruchomości. Wcześniej obowiązywał termin
dziesięciu lat w przypadku nabycia posiadania w dobrej wierze i termin dwudziestu lat w razie złej
wiary.
18
Według właściwego przepisu międzyczasowego ustawy nowelizacyjnej (art. 9) „do zasiedzenia,
którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się od tej chwili
przepisy niniejszej ustawy".
Oznacza to w konsekwencji, że zasiedzenie, którego obowiązujący poprzednio krótszy termin nie
upłynął jeszcze do dnia 1 października 1990 r., biegnie dalej z zastosowaniem nowych,
wydłużonych terminów.
Nie podlegają zaś już przedłużeniu (jakby „wznowieniu") terminy zasiedzenia, które nastąpiło
przed 1 października 1990 r.
Posiadacz rzeczy ruchomej nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz
nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze.
Bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się od nabycia samoistnego posiadania rzeczy, w dniu
objęcia rzeczy w posiadanie samoistne.
Nabycie samoistnego posiadania może nastąpić na podstawie każdego zdarzenie powodującego
nabycie posiadania samoistnego, a więc zarówno objęcie w posiadanie cudzej rzeczy przez
jednostronną czynność faktyczną zawłaszczenia rzeczy, jak też przeniesienie posiadania poprzez
wydanie rzeczy lub poprzez umowę stron.
Ustawodawca wymaga nieprzerwanego posiadania samoistnego w oznaczonym okresie.
Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania lub spadkobranie, obecny
posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika.
Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego
posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego
posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści (art. 176 k.c.).
Bieg terminu zasiedzenia przerywa każda czynność przed sądem lub innym organem powołanym
do rozpoznawania spraw lub do egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem
polubownym, przedsięwzięta bezpośrednio w celu „dochodzenia" lub „ustalenia" albo
„zaspokojenia" lub „zabezpieczenia" prawa własności
Zatem przerywa bieg terminu zasiedzenia roszczenie windykacyjne. Nie spełnia zaś tej funkcji
roszczenie posesoryjne. Przerywa także bieg zasiedzenia powództwo o ustalenie prawa własności.
Podobnie przerywa bieg przedawnienia pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z
rzeczywistym stanem prawnym. Również, służąc „zabezpieczeniu" prawa własności, przerywa
bieg terminu zasiedzenia wniosek o wpis do księgi wieczystej ostrzeżenia o niezgodności
dotychczasowego wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. Przerywają bieg terminu zasiedzenia
czynności procesowe legitymowanego czynnie właściciela przeciwko (z udziałem)
legitymowanemu biernie posiadaczowi
Nie przerywają natomiast biegu zasiedzenia czynności obronne właściciela, a więc na przykład
zarzuty podnoszone przez przeciwnika wniosku o zasiedzenie.
19
W razie przerwania biegu zasiedzenia znajduje odpowiednie zastosowanie norma art. 124 k.c. (w
zw. z art. 175 k.c.). Zatem od dokonanego przerwania zasiedzenie biegnie na nowo.
Z upływem końcowego terminu zasiedzenia następuje ex lege nabycie własności rzeczy
przez jej posiadacza samoistnego. Nabycie własności rzeczy przez jej posiadacza w trybie
zasiedzenia następuje z upływem dnia, który - przy zachowaniu długości terminu oznaczonego
przez ustawodawcę - odpowiada dacie nabycia posiadania.
Posiadacz może wystąpić do sądu o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie. Odbywa
się to w postępowaniu nieprocesowym z udziałem dotychczasowego właściciela. Sąd wydaje
postanowienie stwierdzające nabycie własności – ma ono charakter deklaratoryjny, tzn. stanowi
dowód nabycia w drodze zasiedzenia własności i przede wszystkim jest podstawą wpisu w
księdze wieczystej.
W toku swego postępowania sąd bada i ustala przesłanki zasiedzenia. Ustala więc samoistne
posiadanie rzeczy (nieruchomości), ciągłość posiadania, dobrą lub złą wiarę posiadacza, upływ
terminu zasiedzenia. Korzysta z materiału dowodowego oferowanego przez wnioskodawcę i
uczestników postępowania
Zwraca uwagę funkcjonowanie w ustawodawstwie licznych domniemań prawnych,
przydatnych w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia. Ułatwiają one zadanie wnioskodawcy,
zwalniając go od ciężaru udowodnienia wielu kłopotliwych, a domniemanych faktów. Jest zaś rolą
innych uczestników (uczestnika) postępowania obalenie funkcjonujących domniemań prawnych.
Tutaj należy wskazać domniemanie samoistności posiadania (art. 339 k.c.), domniemanie
ciągłości posiadania ( art. 340 k.c.), wraz z fikcją ciągłości posiadania przywróconego (art. 345
k.c.) oraz domniemanie dobrej wiary ( art. 7 w zw. z art. 172 § 1 in fine k.c.).
Dobra wiara nie stanowi samodzielnej przesłanki zasiedzenia nieruchomości. Nabycie posiadania
w złej wierze nie wyklucza zasiedzenia. Jednakże odgrywa ona istotną rolę decydując o długości
terminu zasiedzenia.
Pozostawanie w dobrej wierze w chwili nabycia posiadania przesądza o stosowaniu krótszego
(dwudziestoletniego) terminu zasiedzenia. Decydujące znaczenie ma stan dobrej lub złej wiary
w chwili uzyskania posiadania. Natomiast nie przedłuży terminu zasiedzenia późniejsza utrata
dobrej wiary.
W dobrej wierze jest posiadacz, który pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym
okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności.
Dobrą wiarę posiadacza wyłącza jego wiedza o rzeczywistym stanie prawnym (stanie własności)
oraz jego niedbalstwo. Pozostaje bowiem również w złej wierze osoba, która przy dołożeniu
należytej staranności mogła się dowiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości (że uzyskując
jej posiadanie nie nabyła własności).
Przykładowo można uznać iż posiadacz pozostawał w dobrej wierze, gdy objęcie w posiadanie
nastąpiło na podstawie umowy o przeniesienie własności, nieważnej z powodu braku zdolności
do czynności prawnych po stronie zbywcy, o czym nabywca nie wiedział, albo z tej przyczyny, że
20
zbywca nie był właścicielem nieruchomości, choć za takiego uchodził w oczach nabywcy. Nie
można natomiast przypisywać nabywcy dobrej wiary, jeżeli umowa była nieważna wskutek
niezachowania formy aktu notarialnego.
W dobrej wierze może być także osoba, która obejmując nieruchomość w posiadanie swym
jednostronnym działaniem błędnie, ale w okolicznościach usprawiedliwiających takie przekonanie
sądzi, że przysługuje jej prawo własności, np. na podstawie dziedziczenia, w szczególności gdy,
będąc spadkobiercą ustawowym, nie wie o istnieniu testamentu, w którym do dziedziczenia
powołano inną osobę13.
Ad b) Przemilczenie
Przemilczenie (Przemilczenie następuje wyjątkowo, tylko w wypadkach wyraźnie
wskazanych w ustawie. Kodeks cywilny taki sposób nabycia własności przewiduje, co do rzeczy
znalezionych. Własność rzeczy nabywa bądź znalazca, bądź Skarb Państwa, jeśli właściciel
rzeczy nie zgłasza się po nią w wyznaczonym terminie (art. art. 187 i 189 k.c.).)
Zgodnie z art. 187 k.c. Pieniądze, papiery wartościowe, kosztowności oraz rzeczy
mające wartość naukową lub artystyczną, które nie zostaną przez uprawnionego odebrane w
ciągu roku od dnia wezwania go przez właściwy organ, a w razie niemożności wezwania - w ciągu
dwóch lat od ich znalezienia, stają się własnością Skarbu Państwa. Inne rzeczy stają się po
upływie tych samych terminów własnością znalazcy, jeżeli uczynił on zadość swoim
obowiązkom; jeżeli rzeczy są przechowywane przez organ państwowy, znalazca może je odebrać
za zwrotem kosztów.
Ponadto warto zwrócić uwagę, że przykładowo dekret o majątkach opuszczonych i
poniemieckich przewidywał bardzo ważny gospodarczo wypadek przemilczenia. Własność
nieruchomości opuszczonych w czasie wojny, których właściciele nie zgłosili się do 1955 r.,
przeszła na Skarb Państwa.
Zasiedzenie i przemilczenie wykazują tę cechę wspólną, że stanowią sposób nabycia własności na
skutek upływu czasu.
Ad c) Wywłaszczenie
Dopuszczalność wywłaszczenia nieruchomości, jako wyjątek od konstytucyjnej zasady
ochrony własności, przewiduje art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, który stanowi, iż wywłaszczenie
jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za
słusznym odszkodowaniem odpowiadającym wartości wywłaszczonej nieruchomości lub
wartości odebranego prawa.
Zasady wywłaszczenia precyzuje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603).
13
zob. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 335
21
Wywłaszczeniem ustawa nazywa pozbawienie albo ograniczenie, w drodze decyzji,
prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na
nieruchomości.
Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być
zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości,
a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.
Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz
jednostki samorządu terytorialnego
W tym sensie jest więc ono środkiem ostatecznym ultima ratio. Jedynymi podmiotami, na
których rzecz wywłaszczenie może nastąpić są Skarb Państwa oraz jednostki samorządu
terytorialnego, oznacza to, że w przypadku pozbawienia prawa własności, czyli wywłaszczenia
sensu stricto, właścicielem wywłaszczonej nieruchomości staje się Skarb Państwa lub jednostka
samorządu terytorialnego.
Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z
zakresu administracji rządowej.
Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli
wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do
prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika
wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na
rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje
wywłaszczenie.
Wywłaszczenie może nastąpić dopiero gdy rokowania z właścicielem, użytkownikiem
wieczystym nie przynoszą pozytywnego rezultatu.
Wywłaszczony uprawniony jest do odszkodowania albo uzyskania nieruchomości
zamiennej. Przy czym jeśli uczestnikiem postępowania jest posiadacz samoistny nie otrzymuje on
odszkodowania lecz nieruchomość zamienną.
Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej
nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.
Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości,
a jeśli tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość
odtworzeniową.
Z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu tego prawa stała się ostateczna

następuje przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz
jednostki samorządu terytorialnego następuje, jeżeli prawo użytkowania
wieczystego było ustanowione na nieruchomości gruntowej stanowiącej
własność innej osoby niż ta, na rzecz której nastąpiło wywłaszczenie.
22

prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wygasa, jeżeli prawo
użytkowania wieczystego było ustanowione na nieruchomości gruntowej
stanowiącej własność osoby, na rzecz której nastąpiło wywłaszczenie.
Najem, dzierżawa lub użyczenie oraz trwały zarząd wywłaszczonej nieruchomości wygasają z
upływem 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna.
Nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o
wywłaszczeniu. W razie powzięcia zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na
inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, właściwy organ zawiadamia poprzedniego
właściciela lub jego spadkobiercę o tym zamiarze, informując równocześnie o możliwości
zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.
W razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca
zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od
tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a
także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania
Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji nie może
być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj
nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość
odtworzeniowa.
O zwrocie wywłaszczonych nieruchomości, zwrocie odszkodowania, w tym także nieruchomości
zamiennej, oraz o rozliczeniach z tytułu zwrotu i terminach zwrotu orzeka starosta, wykonujący
zadanie z zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji.
Ad d) Nacjonalizacja
Nacjonalizacja to kolejny, szczególny sposób nabywania własności przez Skarb Państwa.
Istota jej polega na tym, że z mocy aktu nacjonalizacyjnego, którym może być tylko ustawa, na
własność państwa przechodzi określona kategoria dóbr (lasy, fabryki itp.) Nacjonalizacja
powoduje utratę własności przez dotychczasowego właściciela i nabycie jej przez Skarb Państwa.
Jest to pierwotny sposób nabycia własności, którego dopuszczalność może zależeć od
postanowień Konstytucji. Komunalizacja polega natomiast na przejściu w ten sam sposób
określonych dóbr na gminę lub gminy.
Ad e) Objęcie w posiadanie samoistne rzeczy niczyjej
Rzecz ruchoma może być „rzeczą niczyją".
Zdarza się tak w przypadku rzeczy pierwotnie niczyich oraz rzeczy ruchomych porzuconych z
zamiarem wyzbycia się własności.
Porzucenie rzeczy ruchomej powoduje utratę własności i przekwalifikowanie rzeczy porzuconej
do kategorii rzeczy niczyich. Wymaga to łącznego spełnienia dwóch przesłanek, a mianowicie
23
faktycznej czynności porzucenia rzeczy oraz wyrażenia zamiaru wyzbycia się własności. Stąd więc
zgubienie rzeczy (art. 183 § 1) oraz porzucenie rzeczy bez zamiaru wyzbycia się własności (art.
183 § 2) nie powoduje takich skutków.
Zamiar wyzbycia się własności może być wyraźnie ujawniony przez właściciela albo też wynikać z
jego zachowania się na tle okoliczności, w jakich rzecz została porzucona, np. w razie
pozostawienia jej w miejscu przeznaczonym na gromadzenie odpadków.
Każda niczyja rzecz ruchoma może ulec „zawłaszczeniu". Aprobując to, ustawodawca
postanowił, że własność ruchomej rzeczy niczyjej nabywa się przez jej objęcie w posiadanie
samoistne ( art. 181 k.c.). Niezbędne jest zawładnięcie rzeczą. Musi temu towarzyszyć zamiar
władania rzeczą „jak właściciel"; warunkiem jest bowiem objęcia rzeczy w „posiadanie
samoistne" ( vide art. 336 k.c.).
Utrata własności
Tradycyjnie już, wraz z nabyciem własności rozważa się równolegle problematykę utraty
własności. Zasadniczo bowiem z nabyciem własności przez jedną osobę łączy się z reguły jej
utrata przez kogo innego. Z natury rzeczy utrata własności jest równoległym efektem zdarzenia
powodującego nabycie prawa przez inną osobę. Jedyny wyjątek dotyczy nabycia własności
niczyjej rzeczy ruchomej.
Najdalej idącą postacią rozporządzenia jest wyzbycie się własności.
W pierwszym rzędzie obejmuje dokonywaną inter vivos czynność przeniesienia własności, dalej zaś
czynność rozrządzenia testamentowego mortis causa. Mamy tu do czynienia z pochodnym,
translatywnym nabyciem prawa, przy jego utracie przez poprzedniego właściciela. W wyniku
sukcesji singularnej (przeniesienia własności) lub uniwersalnej (dziedziczenia) przechodzi na
nabywcę prawo własności w kształcie przysługującym poprzednikowi.
4 Ochrona własności
Prawo własności może być naruszone w dwojaki sposób.
1) Po pierwsze może zdarzyć się taka ingerencja w sferę uprawnień właściciela, która powoduje
nieodwracalną zmianę w sferze jego władztwa w postaci uszczuplenia tej sfery
(uszkodzenie rzeczy), utraty pewnych korzyści płynących z rzeczy (możliwości posługiwania się
rzeczą i czerpania z niej pożytków), a nawet wygaśnięcia samego prawa własności (na skutek
zniszczenia rzeczy). Mamy wówczas do czynienia ze szkodą i płynącymi stąd konsekwencjami14.
2) Drugą odmianą naruszenia własności jest „trwałe wkroczenie w sferę uprawnień
właściciela przez osobę nieuprawnioną". Zazwyczaj takie trwałe naruszenie własności
prowadzące do ograniczenia lub całkowitego uniemożliwienia wykonywania uprawnień
(zob. T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym. Rei vindicatio - actio negatoria , Warszawa 1969, s. 100;
także E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, t. I, Warszawa 1999, 518
14
24
właścicielskich jest następstwem pogwałcenia posiadania, a ściśle mówiąc - faktycznego władania
rzeczą przez właściciela, może jednak wynikać również z innych przyczyn, chociażby z
bezprawnego objęcia rzeczy egzekucją. Trwałe wkroczenie w sferę uprawnień właściciela może
prowadzić do całkowitego pozbawienia właściciela władztwa nad rzeczą. Może także przybrać
postać ciągłego lub powtarzającego się wkraczania w sferę uprawnień właścicielskich bez
całkowitego jednak pozbawienia właściciela faktycznego władztwa nad rzecz
Instrumentami z arsenału prawa rzeczowego chroniącymi prawa własności przed „trwałym
wkroczeniem w sferę uprawnień właściciela: są przede wszystkim roszczenia windykacyjne
bądź negatoryjne, w zależności od postaci wkroczenia w sferę uprawnień właściciela oraz
roszczenia wynikające z pewnych regulacji szczegółowych. Generalnie chodzi o „usunięcie
przyczyny naruszenia" prawa własności poprzez „wycofanie się ze sfery cudzego władztwa".
Natomiast ochrona przed naruszeniem własności powodującym nieodwracalne zmiany w sferze
uprawnień właściciela realizowana jest poprzez „usunięcie skutków naruszenia". Może tu znaleźć
zastosowanie roszczenie o naprawienie szkody lub roszczenie o zwrot bezpodstawnego
wzbogacenia. Jest to jednak domeną prawa zobowiązań.
Prawno rzeczowe środki ochrony własności można sklasyfikować w następujący sposób:
a. rei vindicatio – roszczenie windykacyjne (lub też wydobywcze)
b. rei negatoria – roszczenie negatoryjne
c. roszczenia uzupełniające
d. szczególny środek ochrony własności, tj. powództwo o ustalenie prawa, wynika z art.
189 k.p.c.
Ad a roszczenie windykacyjne
Roszczenie właściciela polega na żądaniu „wydania rzeczy", a więc zmierza do jej „wydobycia".
Uzasadnione jest więc terminologiczne posługiwanie się łacińskim pojęciem rei vindicatio, albo
polskim określeniem „roszczenia wydobywczego", „roszczenia windykacyjnego", „skargi
wydobywczej", „skargi windykacyjnej", „powództwa windykacyjnego", czy „powództwa
wydobywczego".
Stosowanie do art. 222 §1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada rzeczą, aby
rzecz została mu wydana, chyba, że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela
uprawnienie do władania rzeczą.
Roszczenie obejmuje wydanie rzeczy w takim stanie, w jakim ona się znajduje w czasie realizacji
roszczenia.
25
W celu zaspokojenia roszczenia windykacyjnego powinno nastąpić „w naturze" wydanie
rzeczy, a nie jej wartości. Zużycie rzeczy windykowanej powoduje „zniesienie" prawa własności
i wygaśnięcie roszczenia windykacyjnego. Odrębną kwestią jest zaś odpowiedzialność posiadacza
za zużycie rzeczy.
Legitymację czynną ma właściciel oraz współwłaściciel.
Legitymowany do wystąpienia z roszczeniem jest aktualny właściciel, a nie osoba, która była
właścicielem w chwili naruszenia prawa własności.
Roszczenie windykacyjne wymaga przeprowadzenia przez powoda dowodu własności.
Sprowadza się w istocie do konieczności udowodnienia zdarzeń faktycznych, z którymi przepisy
prawa wiążą jako skutek nabycie własności rzeczy windykowanej. Stopień trudności jest zresztą
różny, zależnie od tego, czy zachodzi nabycie pierwotne, czy pochodne. W tym ostatnim
przypadku oprócz udowodnienia samego zdarzenia, które powoduje nabycie własności,
konieczne jest także udowodnienie własności poprzednika. Ponadto, zarówno w przypadku
nabycia pochodnego, jak też pierwotnego, konieczne jest wykazanie, że do czasu wytoczenia
powództwa nie nastąpiła utrata własności.
Trudności dowodowych unika właściciel nieruchomości posiadającej księgę wieczystą, wpisany w
dziale II księgi jako właściciel. Funkcjonuje tu bowiem domniemanie, że prawo jawne z księgi
wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
Legitymowanym biernie (pozwanym) jest każdy, który faktycznie włada rzeczą, czyli może
być to posiadacz, który faktycznie włada rzeczą dla siebie, dzierżyciel (włada dla kogo innego).
Pozwany w procesie windykacyjnym może w pierwszym rzędzie bronić się zarzutem, że
„przysługuje mu skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą" (tzw. zarzut
hamujący). Skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania jego rzeczą może wynikać:
a) ze stosunku prawnorzeczowego (np. użytkowania, zastawu, służebności mieszkania,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu),
b) ze stosunku obligacyjnego (najem, dzierżawa, leasing, użyczenie),
c) ze stosunku prawnorodzinnego (wykonywany przez rodziców zarząd majątkiem
dziecka),
d) z przysługującego pozwanemu prawa zatrzymania.
Pozwany może też zgłosić zarzut braku legitymacji czynnej powoda twierdząc, że powód nie jest
właścicielem spornej rzeczy. Jeżeli zaś powód nie udowodni swego prawa własności, następuje
oddalenie powództwa, chociażby pozwany nie był uprawniony do władania rzeczą.
Pozwany może również bronić się zarzutem własności, twierdząc że jemu przysługuje prawo
własności spornej rzeczy. Jest on zresztą w sytuacji o tyle wygodnej, że przemawia za nim
26
domniemanie własności. Wszak domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest
posiadaczem samoistnym (art. 339 k.c.) oraz że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym (art.
341 k.c.).
Pozwany może też zgłaszać zarzut braku swej legitymacji biernej zaprzeczając, że włada sporną
rzeczą. Wiadomo zaś, iż ciężar udowodnienia faktu, że sporna rzecz znajduje się we władaniu
pozwanego, obciąża powoda.
Roszczenie windykacyjne nie ulega przedawnieniu jeśli dotyczy nieruchomości.
Roszczenie negatoryjne
Może być podnoszone przeciwko osobie, która narusza własność „w inny sposób aniżeli
przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą", i polega na żądaniu
„przywrócenie stanu zgodnego z prawem" i żądaniu zaniechanie naruszeń".
Bywa ono również nazywaneroszczeniem „przeczącym" lub „zaprzeczającym"
Roszczenie negatoryjne jest - podobnie jak rei vindicatio - wymierzone przeciwko trwałemu
wkroczeniu w sferę uprawnień właściciela przez osobę nieuprawnioną, która wyrazić się
może w wytworzeniu ciągłego lub powtarzającego się i grożącego powtórzeniem się stanu
pogwałcenia sfery uprawnień właściciela. Przykładowo roszczenie negatoryjne znajduje
zastosowanie, gdy osoba nieuprawniona przechodzi lub przejeżdża przez cudzą nieruchomość,
wypędza na tę nieruchomość swoje bydło, gdy na cudzą nieruchomość kieruje odpływ wody
deszczowej, łowi ryby w cudzym jeziorze, prowadzi budowę na cudzym gruncie, czerpie wodę ze
źródła lub studni znajdującej się na cudzym gruncie.
Bez wątpienia roszenie negatoryjne znajduje zastosowanie w razie naruszenia sformułowanego
wśród przepisów prawa sąsiedzkiego zakazu immisji pośrednich
Mieszczą się w tym zakresie wszelkie przypadki zakłóceń korzystania z nieruchomości sąsiednich
ponad przeciętną miarę. W toku procesu sąd winien w takim przypadku ustalić, czy mamy do
czynienia z sąsiedztwem nieruchomości, czy zachowanie naruszające własność stanowi immisję
pośrednią, jest dokonywane przy wykonywaniu prawa własności, jest bezprawne i trwa w chwili
zgłoszenia roszczenia (a właściwie - w czasie orzekania).
Właściciel może, w trybie roszczenia negatoryjnego, żądać „przywrócenia stanu zgodnego z
prawem" oraz „zaniechania naruszeń". W praktyce zaś, stosownie do okoliczności
konkretnego przypadku, właścicielowi przysługuje jedno bądź drugie z tych roszczeń albo
obydwa łącznie.
„Przywrócenie stanu zgodnego z prawem", o którym traktuje art. 222 § 2 k.c., oznacza
przywrócenie właścicielowi stanu niezakłóconego władztwa nad rzeczą i wyeliminowanie
władztwa osoby nieuprawnionej. Do tego sprowadza się treść roszczenia negatoryjnego. Stąd
27
wniosek, że przywrócenie stanu poprzedniego nie jest celem roszczenia negatoryjnego,
jednakże restytucja naturalna może być niekiedy środkiem do realizacji roszczenia o przywrócenie
stanu zgodnego z prawem. Wystąpi to wówczas, gdy do przywrócenia stanu zgodnego z prawem,
a więc do przywrócenia niezakłóconego władztwa właściciela nad rzeczą i wyeliminowania
władztwa osoby nieuprawnionej, konieczne jest podjęcie pewnych działań przez adresata
roszczenia negatoryjnego, zbieżnych z działaniami zmierzającymi do przywrócenia stanu
poprzedniego. Przykładowo, można żądać rozebrania części lub całego budynku wzniesionego na
cudzym gruncie lub z przekroczeniem granic gruntu sąsiedniego, zasypania rowu, którym
spływają nieczystości, zasypania wykopu, który zagraża budynkowi stojącemu na sąsiedniej
nieruchomości, zabrania materiałów budowlanych złożonych na cudzej nieruchomości.
Roszczenie negatoryjne nie obejmuje żądania naprawienia szkody ani tym bardziej zwrotu
bezpodstawnego wzbogacenia. Właściciel może dochodzić naprawienia szkody tylko w ramach
roszczenia odszkodowawczego i jest wówczas zobowiązany udowodnić istnienie przesłanek
takiego roszczenia.
Natomiast „zaniechanie naruszeń" (dalszych naruszeń) oznacza zaprzestanie bezprawnej
ingerencji w sferę cudzego prawa własności.
Dodajmy, że zapadający w procesie negatoryjnym wyrok sądu musi ściśle określać obowiązki
pozwanego, by nadawać się do egzekucji. Trzeba więc określić wymagane działanie pozwanego,
prowadzące do przywrócenia stanu zgodnego z prawem. W drugim przypadku trzeba zaś
określić rodzaj zakazanych działań pozwanego
Identycznie jak w przypadku roszczenia windykacyjnego kształtuje się tutaj legitymacja czynna
(materialna i procesowa). Roszczenie negatoryjne przysługuje właścicielowi rzeczy. Podobnie
trzeba stwierdzić, że legitymowany do wystąpienia z roszczeniem negatoryjnym jest aktualny
właściciel rzeczy.
Roszczenie negatoryjne nie ulega przedawnieniu jeśli dotyczy nieruchomości.
Ad c. roszczenia uzupełniające
Realizacja roszczenia windykacyjnego przywraca zgodny z prawem stan wyłącznego posiadania i
korzystania z rzeczy przez jej właściciela.
Jednakże stan polegający na bezprawnym władaniu cudzą rzeczą rodzi dodatkowy problem
wzajemnych rozliczeń właściciela i posiadacza rzeczy.
Majątkowy interes właściciela wymaga uzyskania rekompensaty od posiadacza za korzystanie z
rzeczy, w tym pobieranie jej pożytków. Nie można też wykluczyć odpowiedzialności
odszkodowawczej za zużycie, pogorszenie lub utratę rzeczy.
Z drugiej strony uwzględnienie interesu posiadacza wymaga rozliczenia stron z tytułu
dokonanych nakładów na cudzą rzecz.
28
Ustawodawca dokonał odrębnej regulacji prawnej, pod względem systematycznym umieszczonej
wśród prawnorzeczowych przepisów o ochronie własności.
Zawarte w art. 224-225 (jak chodzi o roszczenia właściciela) oraz w art. 226 (gdy chodzi o
roszczenia posiadacza) normy szczególne mają pierwszeństwo zastosowania do wzajemnych
roszczeń stron.
Natomiast w kwestiach nieunormowanych można i należy sięgać do powszechnych zasad prawa
cywilnego (ogólnych zasad bezpodstawnego wzbogacenia i deliktowej odpowiedzialności
odszkodowawczej).
Ustawodawca reguluje we wskazanych przepisach problematykę rozliczeń pomiędzy właścicielem
i posiadaczem rzeczy w razie „bezumownego posiadania" cudzej rzeczy
Natomiast w razie istnienia łączącego strony stosunku prawnego, stanowiącego podstawę
posiadania cudzej rzeczy, rozliczenie stron następuje według reżimu prawnego nawiązanego
stosunku.
Ustalone przez ustawodawcę zasady rozliczeń pomiędzy właścicielem i posiadaczem mają
charakter norm iuris dispositivi,
Na roszczenia uzupełniające składają się:
1. roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy,
2. roszczenie o zwrot pożytków lub zapłatę ich wartości,
3. roszczenie o naprawienie szkody z powodu zużycia pogorszenia lub utraty rzeczy
Wskazane roszczenia uzupełniające wzbogacają windykacyjne roszczenie właściciela. Nie znajdują
zaś zastosowania w przypadku naruszenia prawa własności uzasadniającego sięganie do
roszczenia negatoryjnego.
Uzupełniające roszczenia właściciela zależą od szeregu przesłanek natury subiektywnej.
Występuje tu wyraźne zróżnicowanie sytuacji prawnej:

„posiadacza w dobrej wierze" ( art. 224 § 1 k.c.),

„posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu powództwa
o wydanie rzeczy" (art. 224 § 2 k.c.) i

„posiadacza w złej wierze" ( art. 225 k.c.).
Samoistny posiadacz w dobrej wierze

nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i

nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę.

Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie
jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie
wymagalne (art. 224 § 1 k.c.).
Właściciel może domagać się od posiadacza w dobrej wierze, oprócz wydania rzeczy, zwrotu
w granicach bezpodstawnego wzbogacenia pobranych przez niego przychodów, które nie
mają charakteru pożytków naturalnych (lub ich wartości) oraz zwrotu tych pożytków
29
cywilnych, które zostały przez posiadacza pobrane, choć nie były jeszcze wymagane w czasie
jego posiadania
Samoistny posiadacz w dobrej wierze, który dowiedział się o wytoczeniu przeciwko
niemu powództwa (art. 224 §2 k.c.). od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu
przeciwko niemu powództwa:

jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy,

jest odpowiedzialny za zużycie, pogorszenie lub utratę rzeczy, chyba że
pogorszenie lub utrata rzeczy nastąpiła bez jego winy,

jest obowiązany zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie
zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył

Nie jest zobowiązany do zwrotu pożytków, których nie uzyskał w związku
z prowadzeniem nieprawidłowej gospodarki.
Samoistny posiadacz w dobrej wierze (art. 225 k.c.);

jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy,

jest odpowiedzialny za zużycie, pogorszenie lub utratę rzeczy, chyba że rzecz
uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w
posiadaniu uprawnionego

jest obowiązany zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie
zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył

jest zobowiązany do zwrotu pożytków, których nie uzyskał w związku z
prowadzeniem nieprawidłowej gospodarki.
Zatem w ujęciu rodzajowym zasadniczo chodzi tutaj o identyczne roszczenia uzupełniające, takie
jak „roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy", „roszczenie o zwrot pożytków lub
zapłatę ich wartości" oraz „roszczenie o naprawienie szkody z powodu zużycia, pogorszenia lub
utraty rzeczy".
W złej wierze pozostaje posiadacz, który wie lub przy dołożeniu należytej staranności
powinien wiedzieć, że nie przysługuje mu prawo podmiotowe (w przypadku posiadania
samoistnego - prawo własności) do posiadanej rzeczy.
W przypadku samoistnego posiadacza w dobrej wierze nie jest on zobowiązany do
wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy, zanim nie dowiedział się o wytoczeniu przeciwko
niemu powództwa o wydanie rzeczy.
Roszczenie staje się wymagalne od chwili, w której posiadacz dowiedział się o wytoczeniu
powództwa. W tym układzie brakuje podstawy, by przy wytoczeniu powództwa windykacyjnego
30
dochodzić już roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. Co istotniejsze, nie ma tu
żadnego roszczenia o „zaległe wynagrodzenie". Jedynie w toku procesu windykacyjnego można wobec przewlekłości postępowania - dokonywać rozszerzenia powództwa (dotychczas
windykacyjnego) o kolejne roszczenia uzupełniające.
Roszczenia te przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Ad d Powództwo o ustalenie prawa
Może je wnieść każdy kto ma interes prawny w ustaleniu tego prawa. Legitymowany czynnie musi
przedstawić dowody na posiadanie interesu prawnego dla wniesienia tego powództwa.
To powództwo dąży do tego aby sąd wydał orzeczenie stwierdzające istnienie prawa, natomiast
roszczenia windykacyjne i negatoryjne wiążą się z żądaniem od innej osoby spełnienia
określonego świadczenia, np. wydania rzeczy.
Roszczenia posiadacza o zwrot nakładów:
W granicach określonych prawem roszczeniu windykacyjnemu oraz roszczeniom uzupełniającym
właściciela posiadacz może przeciwstawić własne roszczenie o zwrot nakładów na rzecz.
Jeśli zaś służy mu roszczenie o zwrot nakładów, może skorzystać z prawa zatrzymania (ius
retentionis), hamując w ten sposób roszczenie windykacyjne, aż do momentu zaspokojenia
przysługujących mu roszczeń.
Rozliczenia co do nakładów posiadacza:
a. nakłady konieczne; Służą utrzymaniu rzeczy w należytym stanie. Umożliwiają
prawidłowe z niej korzystanie, np. remonty, konserwacja.
b. nakłady użyteczne; Są ponoszone w celu ulepszenia rzeczy. Mają na celu podniesienie
jej funkcjonalności.
c. nakłady zbytkowne. Jeżeli nakłady użyteczne wiążą się ze znacznym kosztem oraz
służą celom luksusów.
Roszczenia od zwrotu nakładów:
Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać:

może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w
korzyściach, które uzyskał z rzeczy,

zwrotu innych nakładów o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania
właścicielowi.
Samoistny posiadacz w dobrej wierze

co do nakładów dokonanych po chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko
niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów
koniecznych.
31
Samoistny posiadacz w złej wierze:

może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel
wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.
Część III Współwłasność
Ze współwłasnością mamy do czynienia, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie
kilku osobom (art 195 k.c.)
Każdy ze współwłaścicieli dysponuje wszystkimi atrybutami prawa własności. Współwłasność
charakteryzują 3 cechy:
a) jedność przedmiotu – przedmiotem współwłasności może być rzecz, która może być
podmiotem własności (nie może to być np. zbiór praw, rzeczy);
b) wielość podmiotów – muszą być przynajmniej 2 podmioty;
c) niepodzielność wspólnego prawa – każdy ze współwłaścicieli ma prawo własności
do całej rzeczy, a nie do wyodrębnionej fizycznie części tej rzeczy. Wspólne prawo
własności nie podlega podziałowi, który by rozdzielał je, według jakichkolwiek kryteriów,
na odrębne, rozłączne uprawnienia współwłaścicieli. W szczególności żadnemu ze
współwłaścicieli nie przysługuje odrębne, a zarazem wyłączne (skuteczne erga omnes i
erga partes) prawo podmiotowe do wydzielonej fizycznie części rzeczy;
Źródłami współwłasności są:

dziedziczenie,

powstanie ex lege, np. zasiedzenie jednej rzeczy przez kilku współposiadaczy samoistnych
powstaniu współwłasności w razie połączenia lub pomieszania rzeczy ruchomych w taki
sposób, że przywrócenie stanu poprzedniego byłoby związane z nadmiernymi
trudnościami lub kosztami

czynności prawne (wspólne nabycie przez kilka osób, z różnych przyczyn, własności
jednej rzeczy lub przekształcenia przez właściciela przysługującego mu prawa we
współwłasność i rozporządzenia wobec osoby trzeciej (osób trzecich) udziałem we
współwłasności.

orzeczenie sądowe. np. postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości w toku
postępowania egzekucyjnego, gdy licytacji dokonywało wspólnie kilka osób).
Rodzaje współwłasności: (art. 196 k.c.)
a) Współwłasność łączna
b) Współwłasność w częściach ułamkowych.
32
Ad a) Współwłasność łączna.
Współwłasność łączna wiąże się zawsze z innym, podstawowym, „osobistym" stosunkiem
prawnym i spełnia względem niego rolę służebną. Istnieje dla wzmocnienia nadrzędnego
stosunku osobistego, by spełniał on swoją funkcję społeczną i ekonomiczną.
Podstawowym stosunkiem prawnym jest:

małżeństwo,

stosunek spółki cywilnej,
U jej podstaw leży zatem określony stosunek prawny, bez którego nie mogłaby powstać i istnieć.
Współwłasność łączna jest uregulowana w przepisach dotyczących stosunków, z których ona
wynika.
Współwłasność łączna zachodzi w stosunkach majątkowych:

między małżonkami ( art. 31 i n. k.r.o.) oraz

pomiędzy wspólnikami spółki cywilnej (art. 860 i n. k.c.).
W przypadku współwłasności łącznej nie można oznaczyć wielkości (ułamkowej) udziału we
współwłasności i nie można wyodrębnić udziałów przysługujących poszczególnym
współwłaścicielom.
Nie ma zatem możliwości
rozporządzania udziałem, byłoby to sprzeczne z istotą
współwłasności łącznej.
Nie ma też możliwości żądania zniesienia współwłasności łącznej w trakcie trwania stosunku
podstawowego. Dopiero ustanie podstawowego stosunku prawnego powoduje przekształcenie
współwłasności łącznej we współwłasność w częściach ułamkowych.
Ad a) Współwłasność w częściach ułamkowych
Jest ona regulowana w przepisach działu IV tytułu I księgi drugiej Kodeksu cywilnego (przepisy
prawa rzeczowego.
Współwłasność ułamkowa jest samoistnym stosunkiem prawa rzeczowego.
Udział poszczególnych współwłaścicieli we wspólnym prawie własności jest określony, co
do wielkości, ułamkiem (zwykłym lub dziesiętnym).
Zasadniczo współwłasność ułamkowa jest stosunkiem nietrwałym, a niejednokrotnie stosunkiem
przypadkowym. Możliwe jest tu więc - a niekiedy pożądane - zniesienie współwłasności.
33
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem we współwłasności bez zgody
pozostałych współwłaścicieli (art. 198 k.c.)
Rozporządzenia udziałem obejmują

zbycie udziału,

jego obciążenie i
 zrzeczenie się udziału.
Nabywcę udziału wiążą wcześniejsze, umowne ustalenia współwłaścicieli określające zarząd i
sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia
współwłasności, jeżeli o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. To samo dotyczy
wypadku, gdy sposób korzystania z rzeczy został ustalony w orzeczeniu sądowym (art. 221 k.c.).
W przypadku zbycia udziału we współwłasności nieruchomości rolnej pozostałym
współwłaścicielom przysługuje co do zasady prawo pierwokupu. Jednak nie przysługuje ono w
wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój
udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel
albo osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy (art. 166 k.c.)
Natomiast do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają
zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej
zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać
rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz
interesy wszystkich współwłaścicieli.
Zniesienie współwłasności
Ustawodawca dopuszcza możliwość zniesienia w każdym czasie współwłasności.
Zniesienie współwłasności oznacza generalnie, bez względu na stosowaną in concreto
„technikę", likwidację stosunku współwłasności. Chodzi zatem o skasowanie stanu, w którym
własność jednej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Roszczenie o zniesienie
współwłasności nie ulega przedawnieniu.
Żaden ze współwłaścicieli nie może skutecznie sprzeciwiać się zniesieniu współwłasności.
Istnieją jednak przepisy szczególne wyłączające w określonych sytuacjach możliwości zniesienia
współwłasności ułamkowej. Przykładem jest konieczna współwłasności nieruchomości wspólnej
uregulowana w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Mianowicie w razie
wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości
wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia
34
współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1
u.w.l.).
Roszczenie o zniesienie współwłasności „może być wyłączone przez czynność prawną na czas
nie dłuższy niż pięć lat" (art. 210 zd. 2 k.c.). Dodajmy, że „w ostatnim roku przed upływem
zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat; przedłużenie
można ponowić" (art. 209 zd. 3 k.c.).
Zniesienie współwłasności może nastąpić:

w trybie umownego zniesienia współwłasności lub

na drodze orzeczenia sądowego.
W przypadku umownego tryb zniesienia współwłasności niezbędne jest zgodne oświadczenie
woli wszystkich współwłaścicieli. Dotyczy to zarówno zamiaru zniesienia współwłasności, jak
również zastosowanego sposobu zniesienia współwłasności.
Nie można „brakującego oświadczenia woli" któregokolwiek ze współwłaścicieli uzupełniać
orzeczeniem sądu podejmowanym w trybie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną (ani w trybie
art. 199 zd. 2, ani według art. 201 zd. 2 k.c.). Brak również podstaw materialnoprawnych do
zastosowania w trybie procesowym normy art. 64 k.c. Wprawdzie bowiem każdy ze
współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, jednakże określenie sposobu
zniesienia współwłasności wymaga konstytutywnego doprecyzowania. Nie można tu więc
stwierdzić obowiązku „złożenia oznaczonego oświadczenia woli".
Umowa o zniesieniu współwłasności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego.
W istocie bowiem, umowa taka stanowi rozporządzenie nieruchomością, kończąc się nabyciem
wyodrębnionych części rzeczy przez poszczególnych współwłaścicieli (w razie podziału rzeczy
wspólnej) lub nabyciem wyłącznej własności całej rzeczy przez jednego ze współwłaścicieli albo
osobę trzecią (w razie sprzedaży).
W przypadku braku zgodnego oświadczenia woli wszystkich współwłaścicieli dla
uwzględnienia roszczenia o zniesienie współwłasności, niezbędne jest przeprowadzenie
postępowania nieprocesowego, z jego końcowym konstytutywnym postanowieniem o
zniesieniu współwłasności.
O wyborze sposobu zniesienia współwłasności rozstrzyga sąd, chociaż jest zobowiązany zasięgać
stanowiska uczestników postępowania, a w razie zgodnego wniosku jest związany
stanowiskiem współwłaścicieli ( art. 622 § 2 k.p.c.). Możliwe jest tu również zawarcie ugody
sądowej.
W obu trybach (umownym i sądowym) zniesienie współwłasności może nastąpić z
zastosowaniem różnorodnych „sposobów" technicznych likwidacji stosunku współwłasności.
35
W samym Kodeksie cywilnym ( art. 211-212) oraz w Kodeksie postępowania cywilnego (art. 621625) wyróżniono i uregulowano - na użytek postępowania sądowego - trzy sposoby zniesienia
współwłasności, a mianowicie:

podział rzeczy wspólnej,

przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli,

sprzedaż rzeczy wspólnej.
Pierwszorzędne znaczenie ma zniesienie współwłasności przez podział (fizyczny) rzeczy
wspólnej. Oczywiście jest on możliwy do zastosowania jedynie w przypadku rzeczy podzielnych;
o ile projektowany podział nie jest zakazany.
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło właśnie przez
podział rzeczy wspólnej (art. 211 k.c.).
W przypadku umownego zniesienia współwłasności podziału dokonują sami współwłaściciele. W
przypadku nieruchomości niezbędne jest skorzystanie z usług geodety dla zaprojektowania
podziału, ustalenia granic, sporządzenia mapy i opisu nieruchomości. Częstokroć niezbędne jest
zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości przez wójta gminy, burmistrza lub prezydenta
miasta.
W przypadku sądowego zniesienia współwłasności o dokonywanym podziale orzeka sąd. W toku
postępowania sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału,
wskazując im sposoby mogące do tego prowadzić ( art. 622 § 1 k.p.c.). Obowiązuje przy tym
zasada, że projektowany sposób podziału nieruchomości na części powinien być zaznaczony na
planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczeniu nieruchomości w księgach
wieczystych (art. 621 k.p.c.). Zachodzi więc potrzeba korzystania z pomocy biegłego geodety. Sąd
dokonuje zaś podziału w nawiązaniu do sporządzonego projektu.
Zasadniczo dokonanie podziału rzeczy wspólnej powinno nastąpić stosownie do wielkości
udziałów we współwłasności. Zatem wydzielone części rzeczy powinny swoją wartością
odpowiadać wielkości poszczególnych udziałów. Możliwe są jednak odstępstwa dyktowane
praktyczną koniecznością lub szczególnymi potrzebami współwłaścicieli. Wówczas, jeżeli
zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów
może być wyrównana przez dopłaty pieniężne ( art. 212 § 1 zd. 2 k.c.). W przypadku
umownego zniesienia współwłasności o zastosowaniu dopłat oraz ich wysokości rozstrzygają
współwłaściciele.
W przypadku umownego zniesienia współwłasności należy zadbać, by umowa obejmowała
oświadczenie woli zniesienia współwłasności poprzez wyodrębnienie nowych, oznaczonych
rzeczy i rozporządzenia tymi rzeczami oraz oświadczenie woli nabycia wyodrębnionych rzeczy
przez poszczególnych współwłaścicieli.
Oświadczenie o zniesieniu współwłasności przez podział rzeczy wspólnej i rozporządzeniu
wyodrębnionymi rzeczami składają wszyscy współwłaściciele, natomiast oświadczenie o nabyciu
rzeczy (każdej wyodrębnionej rzeczy) składa osobno każdy ze współwłaścicieli.
36
Niezbędna ścisłość wymaga, by posługiwać się tu poprawną terminologią, wyrażającą zamiar
„rozporządzenia" („przeniesienia własności") w trybie zniesienia współwłasności i zamiar
„nabycia własności".
Natomiast w przypadku sądowego zniesienia współwłasności znaczenie konstytutywne ma
postanowienie sądu. Sąd dokonuje zniesienia współwłasności, dzieląc określoną rzecz wspólną i
„przyznając" wyodrębnione części rzeczy wspólnej jako nowe przedmioty własności
poszczególnym uczestnikom postępowania. Konstytutywny skutek orzeczenia następuje z
chwilą uprawomocnienia się postanowienia (art. 624 zd. 1 k.p.c.). W razie potrzeby, gdy
współwłaściciele nie władają jeszcze przyznanymi im częściami rzeczy wspólnej, sąd w
postanowieniu o zniesieniu współwłasności orzeka również o obowiązku wydania rzeczy (art. 624
zd. 2 k.p.c.).
Zniesienie współwłasności poprzez podział nie może nastąpić, jeżeli byłby on:

sprzeczny z przepisami ustawy lub

społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo

pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości ( art. 212
in fine k.c.).
Ustawowe ograniczenia podziału rzeczy spotykamy jedynie w przypadku nieruchomości. Zawiera
je ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46,
poz. 543). Zgodnie z art. 93 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on
zgodny z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi.
Jednakże zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami,
wzniesionymi na postawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla
poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z
działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków podział
nieruchomości może nastąpić niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego (art. 93 pkt 1 u.g.n.).
Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta
miasta, zatwierdzającej projekt podziału. Projekt podziału powinien być sporządzony na aktualnej
mapie przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (art. 96 ust. 1 u.g.n.).
Jeżeli o podziale orzeka sąd, nie wydaje się decyzji zatwierdzającej projekt podziału.
Jednakże gdy podział jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego, sąd zasięga opinii wójta,
burmistrza albo prezydenta miasta.
Wskazanych powyżej zasad nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach
przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału
spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg nie będących niezbędnymi drogami
dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo
spowodowałoby wydzielenie działek o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha (art. 92 u.g.n.).
37
Jednakże podział nieruchomości rolnych w toku sądowego zniesienia współwłasności jest
ograniczony poprzez zastosowanie klauzuli zgodności z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej
( art. 213 k.c.). Nie ma natomiast jakichkolwiek ograniczeń w razie umownego zniesienia
współwłasności.
Podział gruntu zabudowanego;
Jak wiadomo budynki trwale z gruntem związane stanowią zasadniczo części składowe gruntu.
Grunt może być przedmiotem współwłasności, a wówczas wzniesione budynki są częściami
składowymi gruntu wspólnego. Niekiedy wspólna nieruchomość gruntowa jest zabudowana
wieloma budynkami. Wtedy wszystkie budynki są częściami składowymi wspólnego gruntu.
Jednakże również w tej złożonej sytuacji można dokonać zniesienia współwłasności, nawet przez
podział rzeczy wspólnej, chociażby wzniesione budynki łączyły się ze sobą bliźniaczo lub
szeregowo. Trzeba jedynie pamiętać, że podziałowi podlega nieruchomość gruntowa, a wraz z nią
następuje podział budynków stanowiących części składowe gruntu. Należy jedynie zwracać
uwagę, by podział nie następował wbrew społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu rzeczy, ani
nie powodował istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości.
Zatem możliwy jest podział gruntu i stanowiących jego części składowe budynków na części
wyznaczone linią pionowego rzutu ścian rozdzielających budynki na regularne, samodzielne
konstrukcyjnie i funkcjonalnie części. Nie może być natomiast podzielony budynek (wraz z
działką), jeżeli projektowana linia podziału przebiegałaby poprzez pomieszczenia wewnątrz
budynku lub dzieliła budynek na nieregularne części.
Współwłasność przymusowa przy odrębnej własności lokali
Można wyodrębnić własność „samodzielnego" lokalu mieszkalnego, a także lokalu o innym
przeznaczeniu (art. 2 ust. 1 u.w.l.).
Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba
lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami
pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 2 zd. 1 u.w.l.). Przepis
ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z ich
przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (art. 2 ust. 2 zd. 2 u.w.l.).
Spełnienie warunku samodzielności lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust.
3 u.w.l.).
W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w
nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nie można żądać
zniesienia współwłasności wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali ( art. 3 ust. 1 u.w.l.).
Dodajmy, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie
służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.).
Zatem przy ustanowieniu odrębnej własności lokali następuje fizyczny podział budynku w
obszarze zajmowanym przez lokale (samodzielne), w pozostałym zakresie ulega kontynuacji
38
stosunek współwłasności, a nawet istniejąca nadal w oznaczonym zakresie nieruchomość
wspólna jest objęta współwłasnością przymusową.
Zarząd rzeczą wspólną:
Przez zarząd rzeczą wspólną należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie
wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych w toku
normalnej eksploatacji rzeczy, jak również w sytuacjach nietypowych.
Sprawowanie zarządu polega na licznych czynnościach faktycznych i prawnych zmierzających do
gospodarowania rzeczą wspólną zgodnie z wolą współwłaścicieli oraz w ich wspólnym interesie,
w ramach obowiązujących przepisów prawa dotyczących wykonywania własności.
Generalnie zaś pojęciem zarządu można objąć dokonywanie wszelkich, licznych czynności o
charakterze faktycznym, prawnym i procesowym (urzędowym), dotyczących rzeczy w zakresie jej
utrzymania, gospodarowania, rozporządzania.
Sprawowanie zarządu wymaga stosownego współdziałania.
Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (art.
200 k.c.). Wymagane współdziałanie oznacza konieczność współdecydowania o zamierzonych
czynnościach i podejmowanie wspólnych czynności dotyczących przedmiotu współwłasności.
Według ustawowego modelu zarządu niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli na
dokonywanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 199 k.c.) oraz
zgoda większości współwłaścicieli na dokonywanie czynności zwykłego zarządu.
Ustanowienie zarządu może nastąpić:
1. w drodze umowy (umowny zarząd rzeczą wspólną),
2. na podstawie przepisów ustawy (ustawowy zarząd rzeczą wspólną),
3. na mocy postanowienia sądu (sądowy zarząd rzeczą wspólną).
ad. 1.
Umowa ta może być zawarta w dowolnej formie.
Niewątpliwie ustalenie sposobu wykonywania zarządu wymaga zgodnego oświadczenia woli
wszystkich współwłaścicieli. Bez tego brak w ogóle właściwej umowy
Strony mogą w niej określić, że:
- zarząd będzie sprawował jeden z nich lub osoba trzecia nie będąca współwłaścicielem,
- rodzaj czynności prawnych lub faktycznych dla których dokonania będzie wymagana zgoda
wszystkich współwłaścicieli albo większości z nich.
Umowa taka może być wypowiedziana lub zmieniona.
Częstym, klasycznym rozwiązaniem umownym jest powierzenie zarządu rzeczą wspólną
oznaczonemu zarządcy z grona współwłaścicieli lub osób trzecich, z równoczesnym określeniem
praw i obowiązków zarządcy.
39
Z zasady zarządca jest uprawniony (i zobowiązany), by dokonywać czynności zwykłego
zarządu. Równocześnie zachodzi potrzeba udzielenia zarządcy pisemnego (ad solemnitatem)
pełnomocnictwa ogólnego dla czynności z zakresu jego zarządu (art. 99 § 2 w zw. z art. 98 zd. 1
k.c.).
Umowa o powierzeniu zarządu wyznaczonemu zarządcy wyłącza uprawnienia
współwłaścicieli do sprawowania zarządu według zasad ustawowych .
Współwłaściciele mogą także, pozostawiając sobie wykonywanie zarządu, modyfikować
reguły ustanowione przez ustawodawcę. Możliwe jest więc, przykładowo biorąc, zastrzeżenie, że
zgody wszystkich współwłaścicieli wymagają wszelkie czynności (także z zakresu czynności
zwykłego zarządu). Można też sobie wyobrazić rozstrzygnięcie przeciwne, gdzie do wszelkich
czynności - nawet przekraczających zakres zwykłego zarządu - wystarcza zgoda większości
współwłaścicieli. Jest zresztą sporo możliwych, dalszych modyfikacji.
Przyjęte w umowie współwłaścicieli ustalenia dotyczące sposobu wykonywania zarządu (lub
sposobu korzystania z nieruchomości) mogą być ujawnione w księdze wieczystej ( art. 16 ust. 2
pkt 3 u.k.w.).
ad. 2
W braku umownej regulacji sposobu wykonywania zarządu rzeczą wspólną funkcjonuje „zarząd
ustawowy"
Ustawowe zasady zarządu rzeczą wspólną:
- każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, art.
200 k.c.,
- ustawodawca wyraził trojakiego rodzaju czynności składające się na zarząd rzeczą wspólną:
a) czynności zwykłego zarządu,
b) czynności przekraczające zwykły zarząd,
c) czynności zachowawcze.
Dla dokonania czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli
(art. 201 k.c.). W razie braku zgody większości każdy ze współwłaścicieli może żądać
upoważnienia sądowego do dokonania takiej czynności. Większość współwłaścicieli ustala się
według wielkości udziałów.
Dla dokonania czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda wszystkich
współwłaścicieli. W jej braku właściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą
żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który bierze pod uwagę interesy wszystkich współwłaścicieli oraz
cel zamierzonej czynności – art. 199 k.c.
Dla dokonania czynności zachowawczych, mających na celu zachowanie wspólnego prawa (np.
wniesienie powództwa) upoważniony jest każdy ze współwłaścicieli art. 209 k.c.
40
Pojęcie czynności zwykłego zarządu i przekraczającej zwykły zarząd
Czynności zwykłego zarządu mają na celu utrzymanie rzeczy wspólnej w należytym stanie oraz
mają na celu zwykła eksploatację tej rzeczy.
Czynności przekraczające zwykły zarząd są to np. zbycie, obciążenie rzeczy wspólnej, zmiana
przeznaczenia rzeczy wspólnej.
ad. 3
Instytucja „zarządu sądowego" (orzeczonego i nadzorowanego przez sąd) możliwy jest w 3
sytuacjach (art. 203 k.c):
a) gdy nie można uzyskać zgody współwłaścicieli, nie wszystkich ale ich większości w istotnych
sprawach dotyczących zwykłego zarządu,
b) jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasadę prawidłowego zarządu,
c) jeżeli większość współwłaścicieli krzywdzi mniejszość.
Ustanowienie zarządu następuje na wniosek. Czynna legitymacja procesowa przysługuje każdemu
ze współwłaścicieli. Sąd orzeka w trybie nieprocesowym.
W tych sytuacjach wydawane jest postanowienie sądu o ustanowienie zarządu rzeczą wspólną.
Zarządcą może być ustanowiony jeden ze współwłaścicieli lub osoba trzecia
Funkcją sądu jest ustanowienie zarządcy i sprawowanie nadzoru. Do tego nadzoru stosuje się
odrębne przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (art. 611-616 oraz odpowiednio art. 935-941
k.p.c.). Dotyczą one jednak wyłącznie zarządu wspólną nieruchomością.
Art. 611 k.p.c. stanowi, że w przypadku ustanowienia sądowego zarządu nieruchomością zarządca
zobowiązany jest niezwłocznie zgłosić wniosek o ujawnienie zarządu w księdze wieczystej.
Sąd uchyli zarząd, gdy odpadnie podstawa dalszego jego trwania.
Każdy ze współwłaścicieli nie sprawujący zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich
terminach rachunku z zarządu (Art. 208 k.c.) – to uprawnienie przysługuje tylko temu, który nie
ma prawa do zarządu rzeczą. Reguła ta nie ma zastosowania do zarządu rzeczą wspólną
ustanowioną przez sąd.
Złożenie rachunku zarządu ozn. złożenie sprawozdania rachunkowego wraz z informacjami
dotyczącymi rzeczy wspólnej, a w szczególności o dokonanych czynnościach związanych z tą
rzeczą, o wydatkach i ciężarach poniesionych w związku z tą rzeczą oraz o przychodach
uzyskanych z tej rzeczy. Sprawozdanie to powinno być odpowiednio udokumentowane, złożone
w odpowiednim terminie w odpowiedniej formie w zależności od okoliczności danego
przypadku. Termin i forma złożenia sprawozdania zależy od woli.
W razie odmowy złożenia takiego rachunku uprawnieni współwłaściciele mogą wystąpić do sądu
z pozwem o nakazanie złożenia rachunku. Art. 208 k.c. – przepis bezwzględnie obowiązujący,
tzn., że umowa między współwłaścicielami nie może wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia
współwłaścicieli nie sprawujących zarządu do żądania rachunków z zarządu.
41
Zarząd nieruchomością wspólną według ustawy o własności lokali
Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie
zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a
w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1).
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do
dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną
mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego
o współwłasności (art. 19 u.w.l.).
Natomiast jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż
siedem, właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub
kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana
spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (art. 20 ust. 1).
Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków
albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy
przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie.
Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania (art. 26).
Zarząd, stanowiący rodzaj organu, kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje
ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art.
21 ust. 1).
Czynności zwykłego zarządu podejmuje ten organ samodzielnie (art. 22 ust. 1). Do podjęcia
czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali
wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do
zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie
prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2).
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów,
chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie
na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 u.w.l.).
Korzystanie z rzeczy wspólnej:
Obejmuje ono:
1. pobieranie pożytków rzeczy – z art. 207 wynika, że jeżeli współwłaściciel nie postanawia
inaczej, przychody z rzeczy przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów.
Ta sama reguła dotyczy ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną.
Przychodami rzecz są przede wszystkim: pożytki oraz inne przychody np. materiał po rozbiórce
budynku, drzewo zwalone podczas burzy. Wydatki związane z rzeczą są to wydatki poniesione w
42
związku z normalną eksploatacją rzeczy oraz z zachowaniem zasad prawidłowej gospodarki.
Ciężarami są przede wszystkim: podatki oraz inne świadczenia o charakterze publiczno-prawnym.
2. uprawnienie do posiadania rzeczy – oznacza, że każdy współwłaściciel może posiadać całą
rzecz i korzystać z niej ponieważ takie uprawnienie przysługuje wszystkim współwłaścicielom.
Korzystanie z rzeczy jest ograniczone w ten sposób, że współwłaściciel może czynić to tylko o
tyle, o ile nie przeszkadza analogicznemu korzystaniu z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli
– art. 206 k.c.
3. uprawnienie do używania rzeczy.
Strony mogą w drodze umowy określić sposoby korzystania z rzecz wspólnej:

mogą strony przewidzieć podział nieruchomości do korzystania quoad usum. Polega ona na
tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wyodrębnioną
część nieruchomości wspólnej. Ten podział nie oznacza zniesienia współwłasności ponieważ
dalej osoby, które są współwłaścicielami przysługuje im prawo żądania zniesienia
współwłasności.

jest to podział korzystania z rzeczy pod względem czasu.

jest to podział korzystania z rzeczy wg rodzaju pożytków z niej pobieranych.

mogą przyznać prawo korzystania z rzeczy jednemu z nich z zastrzeżeniem oddania
pozostałym części pożytków.
Odrębna własność lokali
Konstrukcja prawna odrębnej własności lokalu: reguluje to ustawa z 24.6. 94 o własności
lokali.
1.Przedmiot własności. Poszczególne lokale w budynku są nieruchomościami w miarę
wyodrębnienia ich własności. Chodzi tu o samodzielne( wydzielona trwałymi ścianami izba lub
zespół izb) lokale mieszkalne i lokale o innym przeznaczeniu(użytkowe). Do lokalu mogą
przynależeć jako części składowe pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie
przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym
wyodrębniono dany lokal (np. piwnica).
2.współwłasność „przymusowa” nieruchomości wspólnej.
Nieruchomość lokalowa
wyłania się z nieruchomości macierzystej (budynkowej). W razie wyodrębnienia własności lokali
właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną
stanowi grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli
lokali. Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni
użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowych wszystkich lokali. Nie można zadąć
zniesienia współwłasności nieruchomości dopóki trwa odrębna własność lokalu(prawo związaneprzymusowe). Są to np. klatki schodowe, instalacje elektryczne itp.
Ustanowienie odrębnej własności lokalu:
43
Umowne ustanowienie odrębnej własności. Odrębną własność lokalu można ustanowić w
drodze:

Umowy (np. sprzedaży); wraz z nabyciem lokalu następuje ukonstytuowanie stosunku
współwłasności nieruchomości wspólnej. Umowa powinna być dokonana w formie aktu
notarialnego, obowiązkowy wpis do księgi wieczystej. Umowa taka powinna określać rodzaj,
położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość
udziałów przypadających w nieruchomości wspólnej.

jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości; właściciel nieruchomości może
ustanowić odrębna własność lokalu dla siebie. Stosuje się tu odpowiednio przepisy o
ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy(akt notarialny itp.).

orzeczenia sądu znoszącego współwłasność; oznacza to podział nieruchomości. Podziałowi
ulega będąca przedmiotem współwłasności dotychczasowa nieruchomość macierzysta.
Wydziela się z niej odrębną własność poszczególnych samodzielnych lokali. Równocześnie
utrzymana zostaje, w okrojonym rozmiarze, współwłasność nieruchomości wspólnej,
przekształcając się we współwłasność przymusową. Podziału dokonuje się stosownie do
liczby samodzielnych lokali.
Wspólnota mieszkaniowa właścicieli lokali: Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład
określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może
nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną (zdolność prawna i sądowa).
Prawa i obowiązki właścicieli lokali: Właściciele lokali są uprawnieni do posiadania,
korzystania z lokalu i rozporządzania swoim prawem własności. Mają również prawo do
współkorzystania z nieruchomości wspólnej. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej
służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby
przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Właściciel ponosi wydatki związane
z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie,
przestrzegać porządku, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem
nieruchomości wspólnej. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w
formie bieżących, miesięcznych opłat.
Zarząd nieruchomością wspólną: Sposób zarządzania nieruchomością wspólną właściciele
lokali mogą określić w umowie. Mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeżeli nie
zawarto stosownej umowy, zarząd odbywa się według reguł ustawowych. Jest on różny zależnie
od liczby mieszkańców:

„mała” wspólnota mieszkaniowa; liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych,
należących do nadal do dotychczasowego właściciela nie jest większa niż siedem. Do zarządu
taką wspólnotą mieszkaniową mają odpowiednie zastosowanie przepisy KC i KPC o
współwłasności.

„duża” wspólnota mieszkaniowa; liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych,
należących do nadal do dotychczasowego właściciela jest większa niż siedem. Tu właściciele
są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub wieloosobowego
44
zarządu(niekoniecznie spośród grona właścicieli lokali). Powołany zarząd jest organem
wspólnoty mieszkaniowej. Obok zarządu istnieje też naczelny organ wspólnoty-„ogół
właścicieli”. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz.
Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest
uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę.
UŻYTKOWANIE WIECZYSTE
Użytkowanie wieczyste zostało wprowadzone do systemu prawa polskiego ustawą z dnia 14 lipca
1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst jednolity z 1969 r. Dz. U. Nr 22, poz.
159). Ustawa ta zniosła jednocześnie instytucję własności czasowej przewidzianą w dekrecie z 11
października 1946 - Prawo rzeczowe. W dniu jej wejścia w życie, tj. 21 lipca 1961 r. zarówno
własność czasowa, jak i inne prawa do gruntu ustanowione na podstawie wcześniej
obowiązujących przepisów (prawo zabudowy, prawo wieloletniej dzierżawy lub użytkowania
gruntu jako prawa wieczystego, zarząd i użytkowanie gruntu ustanowione na rzecz innych
jednostek niż państwowe) przekształciły się w prawo użytkowania wieczystego.
Użytkowanie wieczyste zostało następnie wprowadzone do kodeksu cywilnego, jako prawo
rzeczowe usytuowane między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Mimo
uregulowania w kodeksie cywilnym (art. 232-243), ustawodawca utrzymał w mocy także
odnoszące się do użytkowania wieczystego przepisy ustawy o gospodarce gruntami w miastach i
osiedlach.
Ta dwutorowość regulacji użytkowania wieczystego została zachowana, choć ustawy szczególne
zmieniały się: ustawę z 1961 r. zastąpiła ustawa z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i
wywłaszczaniu nieruchomości (tekst jednolity z 1991 r. Dz. U. Nr 30, poz. 127 ze zm.), tę z kolei
- ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 ze
zm.).
Ewoluowała także koncepcja użytkowania wieczystego. Początkowo prawo to powstawało w
drodze decyzji administracyjnej o przeznaczeniu określonego gruntu do oddania w użytkowanie
wieczyste. Osoba, na rzecz której decyzja została wydana uzyskiwała tzw. promesę użytkowania
wieczystego i mogła się ubiegać o zawarcie z nią umowy w formie aktu notarialnego o oddanie
gruntu w użytkowanie wieczyste. Nowelizacja ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości z 1990 r. zniosła wymóg decyzji administracyjnej.
Użytkowanie wieczyste powstaje obecnie w sposób właściwy wszystkim prawom rzeczowym, tj.
przez umowę między właścicielem nieruchomości i nabywcą użytkowania wieczystego.
Wybór kontrahenta następuje co do zasady w trybie przetargu. Wpis do księgi wieczystej był od
początku (art. 12 ust. 4 ustawy z 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach), i nadal
pozostaje (art. 27 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami), warunkiem
konstytutywnym powstania użytkowania wieczystego.
45
Użytkowanie wieczyste zostało skonstruowane jako prawo celowe; było ustanawiane w celu
budowy mieszkań. Cel ten znajdował bezpośredni wyraz w określeniu kręgu podmiotów, na rzecz
których prawo mogło powstać. Były to mianowicie osoby fizyczne i spółdzielnie mieszkaniowe.
Obecnie, może być ono wykorzystywane także do innych celów, zwłaszcza inwestycyjnych. Tym
samym ustawodawca zrezygnował z limitowania kręgu podmiotów, które mogą być
potencjalnymi użytkownikami wieczystymi.
Mimo wskazanych wyżej zmian, przez cały okres funkcjonowania użytkowania wieczystego
w naszym systemie prawnym nie zmieniona pozostaje jego treść, a tym samym - wartość
gospodarcza.
Użytkowanie wieczyste zostało wprowadzone do systemu prawa polskiego w okresie, gdy nie
była możliwa sprzedaż gruntów państwowych. W tamtym okresie było ono wykorzystywane jako
jedna z form uprzywilejowywania osób zasłużonych dla reżimu.
Ewolucja rozwiązań normatywnych doprowadziła do tego, że dziś prawo to, oczyszczone z
elementów administracyjnego nacisku, jest sprawnym narzędziem gospodarki rynkowej,
dostępnym dla wszystkich podmiotów na równych zasadach, konkurującym w obrocie z prawem
własności.
W doktrynie podnosi się walory ekonomiczne tego prawa, które dla inwestora ma tę
zasadniczą zaletę, że pozwala mu wejść we władanie nieruchomością bez konieczności
ponoszenia pełnych kosztów jej nabycia. Jednocześnie nabywane prawo, ze względu na czas
trwania, gwarantuje inwestorowi opłacalność czynienia nawet bardzo znacznych nakładów. Z
drugiej strony właściciel, którym jest podmiot wykonujący zadania publiczne, poprzez wskazanie
w umowie w sposób wiążący celu użytkowania wieczystego, ma wpływ na sposób
zagospodarowania terenu15. Istotne funkcje użytkowania wieczystego w gospodarce rynkowej
podkreślono w stanowisku Rządu Polskiego wobec poselskich projektów ustaw przewidujących
przekształcenie użytkowania wieczystego i uwłaszczenie użytkowników wieczystych (pismo z 27
maja 1997 r.).
Należy podkreślić, iż prawo polskie uformowało użytkowanie wieczyste jako prawo
rzeczowe o charakterze pośrednim, usytuowane między własnością jako najsilniejszym prawem
rzeczowym a klasycznymi prawami rzeczowymi ograniczonymi (użytkowanie, służebności i inne),
zbliżone w swej treści do własności. Podkreślenie silnej pozycji prawnej użytkownika wieczystego
nie oznacza jednak, że po stronie właściciela gruntu (Skarb Państwa, gmina) pozostaje nic nie
znaczące nudum ius. Wprawdzie w okresie trwania użytkowania użytkownik wieczysty jest
jedynym dysponentem przedmiotu użytkowania, jednakże właścicielowi gruntu przysługuje
cywilnoprawne roszczenie o opłaty, kontrola sposobu wykorzystywania gruntu co do jego
zgodności z umową, a wreszcie - swoboda decyzji co do przedłużenia lub nieprzedłużenia
użytkowania wieczystego po upływie okresu, na jaki je ustanowiono.
Trzeba zwrócić uwagę, że istnienie silnego prawa do gruntu, które jest - obok własności prawem umożliwiającym podejmowanie i realizację inwestycji, w tym budownictwa
15
(por. E. Gniewek, O przyszłości użytkowania wieczystego, Rejent 2/99, s. 14, 15).
46
mieszkaniowego, to cecha wspólna wielu porządków prawnych, zarówno w aspekcie
historycznym, jak i prawnoporównawczym. Pierwotnym wzorcem jest znana prawu rzymskiemu
emfiteuza, dziedziczne i zbywalne prawo trwałego (wieczystego) użytkowania cudzego gruntu za
zapłatą daniny16. Współcześnie prawa tego rodzaju funkcjonują, rzecz jasna w zróżnicowanej
postaci normatywnej, w państwach zachodnich. Jako przykład można wskazać dzierżawę
wieczystą oraz dzierżawę w celu zabudowy przyjętą w prawie francuskim i dziedziczne prawo
zabudowy regulowane w prawie niemieckim.
Dzierżawa wieczysta (bail emphytéootique) początkowo funkcjonowała w prawie francuskim
jako prawo umożliwiające oddanie gruntu rolnego do eksploatacji innej osobie. Ustawowa
regulacja z 25 czerwca 1902 r. pozwoliła na rozszerzenie zakresu zastosowania dzierżawy
wieczystej. Ze względu na długi okres trwania (18-99 lat) oraz uprawnienia prawnorzeczowe z nią
związane (dopuszczalność zbycia i obciążenia hipoteką), daje ona możliwość dokonywania
poważnych inwestycji i zabudowy gruntu. Podkreśla się, że prawo to jest wykorzystywane przez
społeczności lokalne, gdyż ułatwia im - przy zachowaniu własności ziemi - kierowanie procesem
zabudowy i urbanizacji, co ma doniosłe znaczenie zwłaszcza w miastach. Ważne jest też
umożliwienie inwestycji podmiotom gospodarczym bez konieczności ponoszenia nakładów na
zakup gruntu17. Dzierżawa w celu zabudowy (bail a construction), wprowadzona do prawa
francuskiego ustawą z 16 października 1964 r., wyrosła - jak się podkreśla - z niedostatków
dzierżawy wieczystej, pozostającej domeną gospodarki rolnej. Według ustawy, na osobie
uprawnionej ciąży zobowiązanie do wzniesienia na oddanym jej terenie określonej konstrukcji i
do jej utrzymywania przez czas trwania umowy (18-99 lat). Przysługuje mu prawo rzeczowe do
nieruchomości, prawo, które ma charakter zbywalny i może być obciążone hipoteką. Uprawniony
wnosi opłatę, podlegającą co 3 lata waloryzacji, albo może być zobowiązany do udostępnienia
właścicielowi gruntu korzystania (w różny sposób) z części nieruchomości.
W prawie niemieckim prawo zabudowy (Erdbaurecht) początkowo było uregulowane w
kodeksie cywilnym w § 1012-1017. Jednak przepisy te, już 15 stycznia 1919 r., zostały zastąpione
regulacją szczególną poświęconą tej instytucji. Zgodnie z § 1, nieruchomość gruntową można
obciążyć zbywalnym i dziedzicznym prawem, na podstawie którego uprawniony może wznieść na
powierzchni lub pod powierzchnią budowlę. Umowa powinna określać bliżej prawa i obowiązki
stron; może przyznawać właścicielowi prawo żądania zwrotu nieruchomości przy spełnieniu
pewnych przesłanek, a także uzależniać prawo rozporządzania od zgody właściciela
nieruchomości. Przez czas trwania prawa właściciel otrzymuje opłatę za korzystanie ze swojego
gruntu. Po wygaśnięciu prawa uprawnionemu należy się odszkodowanie (całkowite lub
częściowe) za budowle wzniesione na gruncie. Podkreśla się gospodarcze znaczenie prawa
zabudowy, które umożliwia wznoszenie budynków bez zakupu gruntu18.
(por. W. Osuchowski, Rzymskie prawo prywatne, Warszawa 1981, s. 292).
(F. Collart Dutilleul, Ph. Delbecque, Contrats civils et commerciaux, Paryż 1991, s. 274).
18 (por. J. Schapp, Sachenrecht, Monachium 1989, s. 20, H. Schwab, H. Prutting, Sachenrecht, Monachium 1991, s.
350).
16
17
47
Przedstawione wyżej uwagi uzasadniają twierdzenie, że użytkowanie wieczyste, mimo swego
szczególnego rodowodu i traktowania go jako sui generis substytutu prawa własności, nie jest
reliktem epoki socjalistycznej, lecz - w swym obecnym kształcie - stanowi instytucję
prawną odpowiadającą standardom europejskim.
Jest jedną z form prawnych władania gruntem, która wzbogaca wachlarz możliwości obrotu
nieruchomościami. Pozostawiona obok własności i kilku innych form korzystania z
nieruchomości (prawnorzeczowych - użytkowania, obligacyjnych - najem, dzierżawa, użyczenie),
pozwala osobom zainteresowanym na dokonanie wyboru takiego stosunku prawnego, który
najbardziej odpowiada ich zamierzeniom gospodarczym i możliwościom finansowym19.
Zgodnie z art. 233 k.c., użytkownik wieczysty z wyłączeniem innych osób może korzystać z
gruntu oraz może swym prawem rozporządzać. W tym zakresie jego uprawnienia są identyczne z
uprawnieniami właściciela gruntu (art. 140 kc).
Różnica tkwi w wyznaczeniu granic wykonywania tych uprawnień. O ile właścicielowi służą
one w granicach ustaw i zasad współżycia społecznego, o tyle użytkownika wieczystego limituje:
1. ustawa,
2. zasady współżycia społecznego i
3. umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Z umowy wynikają:
1. granice czasowe prawa (40-99 lat),
2. obowiązek uiszczania opłaty rocznej i
3. sposób zagospodarowania gruntu.
Użytkownik wieczysty jest jednocześnie właścicielem budynków i urządzeń wzniesionych na
gruncie. Przyznanie użytkownikowi wieczystemu tak szerokich uprawnień decyduje o pozycji
tego prawa w systematyce praw rzeczowych i o jego znaczeniu rynkowym. W okresie trwania
użytkowania wieczystego uprawniony korzysta ze wszystkich atrybutów własności, a przede
wszystkim może swobodnie swym prawem rozporządzać, także na wypadek śmierci.
Wyłączone są jakiekolwiek uprawnienia do gruntu innych osób, w tym - co należy szczególnie
podkreślić - uprawnienia właściciela, tj. jednostki samorządu terytorialnego lub państwa.
Póki trwa użytkowanie wieczyste, póty właściciel nie może podejmować działań, które
zagrażałyby użytkownikowi wieczystemu. Najlepszą, ustawową gwarancją takiego stanu rzeczy
jest art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym: "Nieruchomość
gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi
wieczystemu".
Zgodnie z Kodeksem cywilnym przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być:
1) grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach
administracyjnych miast oraz grunty położone poza tymi granicami, lecz włączone do
(por. J. Ignatowicz, Użytkowanie wieczyste de lege ferenda [w:] Studia Iuridica, Księga Pamiątkowa ku czci Prof. T.
Dybowskiego, Warszawa 1994, zwł. s. 123)
19
48
planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego
gospodarki (art. 232 § 1 in principio k.c.);
2) a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich
związków (art. 232 § 1 in fine k.c.);
3) ponadto w wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem
użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek
samorządu terytorialnego lub ich związków (art. 232 § 2 k.c.).
Użytkowanie wieczyste można ustanowić tylko na nieruchomości gruntowej.
Użytkownikiem wieczystym mogą być zarówno osoby fizyczne jak i prawne.
Może być także jednostka samorządu terytorialnego użytkownikiem wieczystym na gruncie
Skarbu państwa i odwrotnie.
Zgodnie z art. 233 k.c., użytkownik wieczysty z wyłączeniem innych osób może korzystać z
gruntu oraz może swym prawem rozporządzać. W tym zakresie jego uprawnienia są
identyczne z uprawnieniami właściciela gruntu (art. 140 kc).
Różnica tkwi w wyznaczeniu granic wykonywania tych uprawnień. O ile właścicielowi
służą one w granicach ustaw i zasad współżycia społecznego, o tyle użytkownika wieczystego
limituje:
1. ustawa,
2. zasady współżycia społecznego i
3. umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
W przypadku użytkowania wieczystego szczególnego znaczenia nabierają postanowienia umowy.
Z umowy wynikają:
1. granice czasowe prawa (40-99 lat),
2. obowiązek uiszczania opłaty rocznej i
3. sposób zagospodarowania gruntu.
Użytkownik wieczysty jest jednocześnie właścicielem budynków i urządzeń wzniesionych na
gruncie. Przyznanie użytkownikowi wieczystemu tak szerokich uprawnień decyduje o pozycji
tego prawa w systematyce praw rzeczowych i o jego znaczeniu rynkowym. W okresie trwania
użytkowania wieczystego uprawniony korzysta ze wszystkich atrybutów własności, a przede
wszystkim może swobodnie swym prawem rozporządzać, także na wypadek śmierci.
Wyłączone są jakiekolwiek uprawnienia do gruntu innych osób, w tym - co należy szczególnie
podkreślić - uprawnienia właściciela, tj. jednostki samorządu terytorialnego lub państwa.
49
Póki trwa użytkowanie wieczyste, póty właściciel nie może podejmować działań, które
zagrażałyby użytkownikowi wieczystemu. Najlepszą, ustawową gwarancją takiego stanu rzeczy
jest art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym: "Nieruchomość
gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi
wieczystemu".
Rozporządzanie prawem użytkowanie wieczystego
użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać, a więc może przenieś prawa
użytkowania wieczystego, podlega dziedziczeniu, można je także obciążyć ograniczonymi
prawami rzeczowymi. W grę wchodzi ustanowienie hipoteki oraz użytkowania i służebności
ponadto stosownie do art. 16 ust. 1 u.g.n. państwowa lub samorządowa osoba prawna może
zrzec się użytkowania wieczystego (lub własności) odpowiednio na rzecz Skarbu Państwa lub
jednostki samorządu terytorialnego.
Do oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego
bądź ich związków w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu
własności nieruchomości.
Użytkowania wieczystego udziela się na okres maksymalny 99 lat. Użytkownik wieczysty może w
ciągu 5 lat przed upływem okresu użytkowania wieczystego użytkownik wieczysty może żądać
jego przedłużenia na dalszy okres o (na okres od 40 do 99 lat). Organ może odmówić
przedłużenia tylko ze względu na ważny interes społeczny.
Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu
terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed
upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób
oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli
wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
Forma zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Umowa ta powinna być
sporządzona w formie aktu notarialnego oraz umowa o przedłużenia użytkowania wieczystego
powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Umowa dochodzi do skutku z chwilą wpisu w księdze wieczystej – ma charakter
konstytutywny.
Opłaty za użytkowanie wieczyste – użytkownik wieczysty jest zobowiązany do uiszczania
przez czas trwania użytkowania wieczystego opłaty rocznej.
Wysokość opłaty wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i
opłaty roczne.
50
Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca
każdego roku, z góry za dany rok
Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się wg stawki procentowej od ceny
nieruchomości gruntowej.
Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15 do 25 %
ceny nieruchomości gruntowej.
Natomiast wysokość stawek procentowych opłat rocznych jest uzależniona od określonego w
umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i wynosi za nieruchomości:

oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, od budowę obiektów sakralnych
wraz z budynkami towarzyszącymi, na działalność charytatywną oraz na niezarobkową
działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub
badawczo-rozwojową – 0,3 %

pod budownictwo mieszkaniowe albo na realizację urządzeń infrastruktury technicznej
lub na cele rolne – 1% ceny,

za nieruchomość oddaną na działalność turystyczną - 2 % ceny,
 za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3 % ceny.
Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być
aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie
Przedawnienie roszczeń przeciwko użytkownikowi wieczystemu o naprawienie szkód za
nieprawidłowe korzystanie gruntu przedawnia się z upływem lat 3 od daty zwrotu gruntu
oddanego w użytkowanie wieczyste. Taki sam termin jest przewidziany dla roszczeń użytkownika
wieczystego przeciwko właścicielowi o wynagrodzenie za budynki i urządzenia.
Wygaśnięcie użytkowania wieczystego:
1. wygasa po upływie czasu na które było ustanowione;
2. rozwiązanie prze strony umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste;
3. zrzeczenie się użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie;
4. konfuzja, czyli zlanie się w jednym ręku użytkowania wieczystego z prawem własności;
5. rozwiązanie umowy ustanowione na skutek jednostronnego żądania;
6. wywłaszczenie.
Skutki wygaśnięcia:
1. wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia (art.
241 k.c.) – poza wyjątkami wynikającymi z ustawy o przekształceniu;
2. wygasa przysługujące właścicielowi budynków lub urządzeń wzniesionych na gruncie oddanym
w użytkowanie wieczyste, prawo własności;
51
3. użytkownik ma obowiązek wydać nieruchomość właścicielowi, który może od niego żądać na
zasadach ogólnych odszkodowania za szkody wynikłe z niewłaściwego korzystania z oddanego
gruntu.
Przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności:
Użytkownik wieczysty może w dwojaki sposób stać się właścicielem użytkowanego
gruntu (tryby):
1. w trybie ustawy z 29.VII.2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w
prawo własności nieruchomości);
2. zgodnie z ustawą z 21.VIII.1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tą ustawą
użytkownik wieczysty może stać się właścicielem w drodze umowy sprzedaży zawartej z
właścicielem. Chodzi o sprzedaż bezprzetargową (art. 37 ust 2 ustawy).
ad. 1
Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo
własności nieruchomości (dalej jako ustawa z 2005 r.) zastąpiła regulacje, dotyczące kwestii
uzyskiwania własności nieruchomości przez użytkowników wieczystych będących osobami
fizycznymi, a mianowicie

ustawę z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego
przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. z 2001 r. Nr 120, poz.
1299 z późn. zm.) oraz

ustawę z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa
własności nieruchomości (Dz. U. Nr 113, poz. 1209 z późn. zm.).
Celem uchwalenia nowej ustawy było - jako to wynika z uzasadnienia jej projektu - usunięcie
z polskiego systemu prawnego instytucji użytkowania wieczystego. W ostatecznym tekście
ustawy nie znalazł się jednak przepis uchylający stosowne przepisy, m.in. kodeksu cywilnego,
dotyczące prawa użytkowania wieczystego [zob. R. Sztyk,
Przekształcenie prawa
użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, Rejent 2005, nr 10, s. 47 oraz s.
55]. Można więc stwierdzić, iż kształt ustawy z 2005 r. wskazuje na to, że w sporze między
przeciwnikami użytkowania wieczystego głoszącymi potrzebę jego likwidacji a
zwolennikami jego utrzymania w systemie prawnym zwyciężyli na razie ci ostatni [A. Cisek
(w:) E. Gniewek (red.), System prawa prywatnego. Prawo rzeczowe, tom 4, Warszawa 2007,
s. 219]
Zakres podmiotowy:
52
Ustawa z 2005 r. obejmuje zakresem podmiotowym szerszy krąg użytkowników wieczystych
niż ustawy z 1997 r. oraz z 2001 r., w poprzednim stanie prawnym nie było bowiem możliwe
przekształcenie prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom prawnym
Ustawa z 2005 r. nie wspomina o trzeciej kategorii podmiotów występujących w stosunkach
cywilnoprawnych, mianowicie o jednostkach organizacyjnych niebędących osobami
prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną (art. 331 § 1 k.c.). Nie budzi
wątpliwości, iż jednostkom tym może przysługiwać prawo użytkowania wieczystego [A.
Cisek (w:) E. Gniewek (red.), System prawa prywatnego, s. 220]. Zgodnie z art. 331 § 1 k.c.
do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje
zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Tym samym ustawa
z 2005 r. obejmuje zakresem podmiotowym także wskazane wyżej jednostki organizacyjne,
przykładowo wskazać można spółkę jawną, partnerską czy komandytową. Jednostki takie
mają możliwość przekształcenia przysługującego im prawa użytkowania wieczystego na
takich samych zasadach jak osoby prawne.
Pierwszą grupę podmiotów, które mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia, stanowią osoby
fizyczne, będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi
nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo
przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych (art. 1 ust. 1).
Druga kategoria podmiotów uprawnionych do przekształcenia określona jest w art. 1 ust. 1a.
Po pierwsze, do kategorii tej należą osoby, którym oddano nieruchomość w użytkowanie
wieczyste w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz
Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów przed dniem 5 grudnia 1990 r. Artykuł 1 ust. 1a
pkt 1 odnosi się więc do sytuacji, gdy użytkowanie wieczyste zostało przyznane w zamian za
wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej jako forma odszkodowania.
Do trzeciej kategorii należą osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których
udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego (art. 1 ust. 2 pkt
1).
Czwarta kategoria podmiotów uprawnionych do przekształcenia obejmuje spółdzielnie
mieszkaniowe, będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. W tym wypadku
możliwość przekształcenia dotyczy wyłącznie tych gruntów, na których posadowione są
budynki mieszkalne lub garaże stanowiące własność spółdzielni mieszkaniowej, przy czym
dotyczy to wyłącznie nieruchomości, do których prawo użytkowania wieczystego
przysługiwało spółdzielni w dniu wejścia w życie ustawy z 2005 r. o przekształceniu, tj. w
dniu 13 października 2005 r.
Kolejną kategorię tworzą osoby fizyczne będące następcami prawnymi osób zaliczonych do
kategorii pierwszej oraz drugiej ( art. 1 ust. 3).
Wreszcie do kategorii ostatniej należą osoby prawne oraz fizyczne będące następcami
prawnymi podmiotów zaliczonych do kategorii trzeciej i czwartej ( art. 1 ust. 3).
53
Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności ma co do zasady charakter
odpłatny. Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w
prawo własności, jest obowiązana uiścić dotychczasowemu właścicielowi opłatę z tytułu
tego przekształcenia, stanowiącą rekompensatę za utratę własności oraz dochodów z
tytułu użytkowania wieczystego (por. wyrok SN z dnia 26 lutego 2002 r., I CKN 1516/99,
OSNC 2003, nr 3, poz. 23). Wyjątki od tej zasady przewiduje art. 5 ustawy o przekształceniu
prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, zgodnie z którym
przekształcenie następuje nieodpłatnie na rzecz użytkowników wieczystych, którzy
uzyskali użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości
gruntowej na rzecz Skarbu Państwa, na podstawie innych tytułów przed dniem 5 grudnia
1990 r. lub na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i
użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. Nieodpłatne przekształcenie ma miejsce
również w odniesieniu do następców prawnych wskazanych kategorii użytkowników
wieczystych (art. 5 w zw. z art. 1 ust. 1a ustawy). Zawarte w art. 5 ustawy wyliczenie
wyjątków ma charakter enumeratywny.
ad 2.
Zgodnie z art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami sprzedaż nieruchomości gruntowej,
która była uprzednio oddana w użytkowanie wieczyste może nastąpić wyłącznie na rzecz
użytkownika wieczystego co nie obejmuje sprzedaży między Skarbem Państwa a jednostkami
samorządu terytorialnego. Ustawę tę stosuje się do osób fizycznych i osób prawnych.
Użytkownik wieczysty może powołać się na pierwszeństwo, jeżeli właściciel (Skarb państwa,
jednostka samorządu terytorialnego) zdecyduje o sprzedaży tej nieruchomości. Jeżeli Skarb
państwa, jednostka samorządu terytorialnego dokona sprzedaży z pominięciem użytkownika
wieczystego (jego pierwszeństwa) użytkownik wieczysty może skorzystać z art. 58 k.c. – który
stanowi o bezprawności czynności.
Art. 35 ustawy o gospodarce nieruchomościami – właściwy organ sporządza i podaje do
publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w
użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę.
Pierwszeństwo (ma na celu eliminację innych podmiotów ubiegających się o tę rzecz)  (nie
równa się) pierwokup (zastrzeżenie dla jednej ze stron, że będzie miała ona pierwszeństwo)
Realizacja pierwszeństwa zależy od dwóch przesłanek:
1. osoba uprawniona musi złożyć wniosek o nabycie przed upływem terminu wskazanego w
wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Ten wyznaczony termin nie może być
krótszy niż 6 tygodni.
2. osoba uprawniona składa oświadczenie, że wyraża zgodę na cenę ustaloną w sposób określony
w ustawie.
54
Z chwilą zawarcia umowy sprzedaży wygasa z mocy prawa ustanowione na niej użytkowanie
wieczyste.
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie
aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własności, która zostaje zawarta w celu
wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości,
zobowiązanie powinno być w akcie wymienione (art. 158 k.c.).
55
Część IV Ograniczone prawa rzeczowe
Ograniczone prawa rzeczowe są prawami na „rzeczy cudzej”. W tym przypadku sfera władzy
uprawnionego jest ograniczona(stąd nazwa) do tych uprawnień, jakie są jej przyznane przez
ustawodawcę.
Ograniczone prawa rzeczowe polegają na wykonywaniu niektórych uprawnień na cudzej rzeczy,
przysługujących w zwykłych warunkach właścicielowi. W takim znaczeniu stanowią obciążenia
prawa własności. Ustawodawca limituje katalog praw rzeczowych (numerus clausus).
Ograniczonymi prawami rzeczowymi są (art. 244 kc):

użytkowanie,

służebność,

zastaw,

spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

hipoteka
Nie można więc zaliczać do kategorii ograniczonych praw rzeczowych dalszych praw na rzeczach
cudzych. Zmiana katalogu ograniczonych praw rzeczowych, prowadząca do poszerzenia lub
zawężenia dotychczasowej listy, wymaga zmiany ustawodawstwa
Nie jest ograniczonym prawem rzeczowym „prawo najmu lokalu". Nie wystarcza tu bowiem
jedynie ochronna norma odsyłająca, według której do ochrony praw najemcy lokalu „stosuje się
odpowiednio" przepisy o ochronie własności (art. 690 k.c.).
Nie jest ograniczonym prawem rzeczowym „prawo dożywocia". Należy tu zaś dosłownie
traktować normę, według której do prawa dożywocia „stosuje się odpowiednio" przepisy o
prawach rzeczowych ograniczonych ( art. 910 § 1 zd. 2 k.c.). Natomiast do treści dożywocia
mogą należeć użytkowanie zbywanej nieruchomości (z wykonywaniem ograniczonym do
części nieruchomości) i służebność mieszkania (art. 908 § 2 k.c.).
Nie stanowią również, w żadnej postaci, ograniczonych praw rzeczowych ustanawiane w
trybie art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ograniczenia
własności nieruchomości w trybie decyzji starosty zezwalającej na zakładanie i
przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do
przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i
sygnalizacji. Brak podstaw do zakwalifikowania takich ograniczeń do kategorii użytkowania lub
służebności (ze względu na treść i cechy tych praw). Nie ustanawia zaś ustawa o gospodarowaniu
nieruchomościami odrębnej postaci ograniczonego prawa rzeczowego. Pozostaje więc uznać, że
mamy tu raczej do czynienia ze skutecznym wobec każdoczesnego właściciela zobowiązaniem
realnym, powstającym z administracyjnej decyzji starosty.
56
Nie jest też ograniczonym prawem rzeczowym spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
mieszkalnego.
Ograniczone prawa rzeczowe polegają na wykonywaniu niektórych uprawnień na cudzej rzeczy,
przysługujących w zwykłych warunkach właścicielowi. W takim znaczeniu stanowią „obciążenia"
prawa własności. Zakres tych obciążeń jest rozmaity, odmienny w przypadku poszczególnych
praw. Nigdy jednak nie posuwają się do zupełnego pozbawienia właściciela wszystkich jego
uprawnień względem rzeczy.
Zasadniczo przedmiotem ograniczonych praw rzeczowych są rzeczy (w rozumieniu art. 45 k.c.).
Jednakże wyjątkowo, z mocy przepisów szczególnych, spotykamy obok tego wybrane
postacie ograniczonych praw rzeczowych obciążających inne prawa majątkowe. Dopuszcza
się mianowicie użytkowanie praw (art. 265 k.c.), zastaw na prawach ( art. 327 k.c.), hipotekę
na użytkowaniu wieczystym (art. 65 ust. 3 u.k.w.), hipotekę na spółdzielczym własnościowym
prawie do lokalu (art. 65 ust. 4 pkt 1-3 u.k.w.) oraz hipotekę na wierzytelności zabezpieczonej
hipoteką (art. 65 ust. 4 pkt 4 u.k.w.). Jednakże są to jedynie uboczne formy ograniczonych praw
rzeczowych, występujące równolegle do podstawowych postaci użytkowania rzeczy, zastawu na
rzeczach ruchomych, hipoteki na nieruchomościach
Niektóre ograniczone prawa rzeczowe można ustanowić tylko na niektórych rodzajach rzeczy tj.:
- tylko na nieruchomości,(np. służebność, hipoteka)
- tylko na ruchomości,(np. zastaw)
Powstanie ograniczonych praw rzeczowych
Podstawowym zdarzeniem prawnym powodującym powstanie ograniczonego prawa rzeczowego
jest:
(1) Umowa. Zdecydowana przewaga tego instrumentu jest zupełnie naturalna, gdy się pamięta
o skutkach w postaci obciążenia cudzej rzeczy.
Jednakże wyjątkowo dopuszcza jeszcze ustawodawca powstanie ograniczonych praw
rzeczowych w innym trybie:
2. z mocy samego prawa,
3. na mocy orzeczenia sądowego i
4. na mocy decyzji administracyjnej
ad 2
Możliwość powstania ex lege ograniczonych praw rzeczowych dotyczy wybranych praw, przy
spełnieniu odrębnych przesłanek określonych prawem. Należy mieć tu na uwadze:

zasiedzenie służebności (art. 292 k.c.),
57

zastaw ustawowy (przykładowo zob. art. 432, 670, 790, 802 k.c.)
ad 3
W szczególności w stosunkach sąsiedzkich istnieje możliwość ustanowienia na mocy orzeczenia
sądowego:

służebności drogi koniecznej ( art. 145 i 146 k.c.) czy też

służebności gruntowej niezbędnej z powodu przekroczenia granic gruntu
sąsiedniego przy wznoszeniu budynku (art. 151 k.c.). Także

przy zniesieniu współwłasności może zachodzić potrzeba ustanowienia odpowiednich
służebności (zob. art. 212 § 1 zd. 2 k.c.).
ad 4
Możliwe jest powstanie ograniczonych praw rzeczowych na podstawie decyzji administracyjnej
ale w zupełnie rzadkich, określonych szczególną normą przypadkach.
Istnieje przykładowo możliwość ograniczenia cudzego prawa własności nieruchomości w trybie
wywłaszczenia na podstawie ustawy z dnia 12 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Możliwe jest ograniczenie prawa własności ( art. 112 ust. 2 u.g.n.), przy spełnieniu wymaganych
przesłanek, poprzez ustanowienie służebności (ewentualnie użytkowania).
ad 1
Umowne ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego
Strony:
Stosowną umowę zawiera właściciel obciążonej rzeczy i nabywca prawa. Właściciel
oświadcza swoją wolę obciążenia rzeczy poprzez ustanowienie oznaczonego prawa
rzeczowego, a jego kontrahent oświadcza wolę nabycia ustanowionego prawa.
Jedynie w stosunkach ze sfery rolniczej spółdzielczości produkcyjnej dopuszczalne jest
ustanowienie na rzecz spółdzielni użytkowania gruntów przez samoistnego posiadacza,
wnoszącego posiadane grunty jako swój wkład gruntowy ( art. 141 i n. pr.spółdz.)
Treść:
W umowie określa się rodzaj i treść ustanawianego prawa. Nie można przy tym naruszać
bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa rzeczowego. Przede wszystkim stronom nie
wolno zmieniać ustawowej treści i charakteru właściwego prawa.
Do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego co do zasady „stosuje się odpowiednio
przepisy o przeniesieniu własności".
58

Zatem nabycie ograniczonego prawa rzeczowego następuje solo consensu z mocy
zobowiązująco-rozporządzającej umowy o ustanowieniu prawa (art. 155 § 1 w
zw. z art. 245 § 1 k.c.). (ALE są też wyjątki np. do ustanowienia zastawu niezbędna
jest zasadniczo (poza wyjątkiem zastawu rejestrowego) realna czynność wydania
rzeczy wierzycielowi (art. 307 § 1 k.c.), do ustanowienia hipoteki konieczny jest
wpis tego prawa do księgi wieczystej ( art. 67 ust. 1 u.k.w.).

Obowiązuje też tutaj zasada przyczynowości. Jeżeli zatem ustanowienie
ograniczonego prawa rzeczowego następuje dla wykonania uprzedniego
zobowiązania, ważność umowy zależy od istnienia tego zobowiązania ( art. 156 w zw.
z art. 245 § 1 k.c.)
Jednak:

do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości „nie stosuje się
przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu" (art. 245 § 2 zd. 1 k.c.),

„forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który
prawo ustanawia" (art. 245 § 2 zd. 2 k.c.).
Wolno zatem ustanawiać ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość z zastrzeżeniem
warunku (zawieszającego albo rozwiązującego) lub terminu (początkowego bądź końcowego).
Co do wymagania formy aktu notarialnego, ustawodawca zastosował rozwiązanie połowiczne.
Przyjął mianowicie, że forma aktu notarialnego jest niezbędna dla oświadczenia właściciela, który
prawo ustanawia. W efekcie umowa ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego może
składać się z oświadczeń woli złożonych w różnym czasie i w różnej formie. Nabywca prawa
może nawet złożyć swoje oświadczenie woli przez czynności dorozumiane. Natomiast nie
można oświadczenia woli właściciela nieruchomości o ustanowieniu ograniczonego prawa
rzeczowego traktować jako jednostronnej (wystarczającej) czynności prawnej.
Są jednak wyjątki co do wymaganej formy aktu notarialnego, przykładowo przy użytkowaniu
wkładów gruntowych przez rolnicze spółdzielcze produkcyjne „do wniesienia wkładów
gruntowych nie stosuje się przepisów o obowiązku zachowania formy aktu notarialnego przy
ustanowieniu użytkowania nieruchomości" ( art. 277 § 2 k.c.).
Przeniesienie ograniczonych praw rzeczowych
Zagadnienie dotyczy zbywalnych praw rzeczowych ograniczonych.
Spośród ograniczonych praw rzeczowych można wyodrębnić:
a. prawa niezbywalne, są to:
prawo użytkowania i służebności osobiste (zob. art. 254 i 300 k.c.).
b. zbywalne bez ograniczeń, są to:
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
59
c. zbywalne jako prawo związane z własnością nieruchomości – tak może zostać zbyta
służebność gruntowa.
d. przenoszone wraz z przelewem wierzytelności zabezpieczonej tj. zastaw i hipoteka jako
prawa akcesoryjne - nie mogą być przeniesione bez przelewu zabezpieczonej wierzytelności.
(Prawa samoistne mają swój samodzielny byt prawny. Ich ustanowienie oraz dalsze istnienie
jest niezależne od innego prawa. Prawa akcesoryjne zaś ustanawia się dla zabezpieczenia
wierzytelności)
Do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa
między uprawnionym a nabywcą. Jeżeli zbywane prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do
jego przeniesienia potrzebny jest stosowny wpis do księgi (art. 245 1 in fine k.c.). Chodzi tu o
wymaganie wpisu o charakterze konstytutywnym. Dla dokonania wpisu niezbędne będzie
zawarcie umowy z podpisami notarialnie poświadczonymi (art. 31 ust. 1 u.k.w.).
wygaśnięcie ograniczonych praw rzeczowych
Różne zdarzenia prawne mogą powodować wygaśnięcie ograniczonych praw rzeczowych.
a. „zrzeczenie się prawa" (246 k.c.)
b. Konfuzja (prawo przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej lub ten, komu prawo
takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej)
c. upływ czasu
d. niewykonywanie niektórych rodzajów praw ( użytkowania lub służebności przez
10 lat)
e. decyzja administracyjna
Ad a
Poprzez złożenie przez uprawnionego jednostronnego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa
właścicielowi rzeczy obciążonej ograniczone prawo wygasa.
Mimo jednostronnego (w skutkach ostatecznych) charakteru czynności zrzeczenia się prawa,
oświadczenie uprawnionego musi być jednak złożone właścicielowi obciążonej rzeczy. Stosując
się do normy art. 61 k.c., iż oświadczenie o zrzeczeniu się prawa jest złożone z chwilą, gdy
dotarło do właściciela nieruchomości w taki sposób, że mógł się z nim, zapoznać
W doktrynie można spotkać stanowisko, iż na podstawie art. 33 u.k.w. oświadczenie o zrzeczeniu
się ograniczonego prawa rzeczowego uważa się również za złożone, jeżeli stosowny wniosek
wpłynął do sądu prowadzącego księgę wieczystą (artykuł ten brzmi: (Art. 33. Oświadczenie woli
właściciela nieruchomości o ustanowieniu na niej ograniczonego prawa rzeczowego uważa
się za złożone nie tylko wtedy, gdy doszło do wiadomości nabywcy, lecz także gdy zostało
60
złożone w przepisanej formie w sądzie rejonowym prowadzącym księgę wieczystą. Przepis ten
stosuje się odpowiednio do ustępstwa pierwszeństwa.)
Forma dla czynności prawnej zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego jest co do zasady
dowolna. Jedynie według zasad ogólnych (art. 75 w zw. z art. 74 k.c.) obowiązuje zastrzeżona dla
celów dowodowych forma pisemna, jeżeli wartość prawa przekracza dwa tysiące złotych.
Równocześnie należy jednak pamiętać, że dla potrzeb wpisu do księgi wieczystej niezbędna jest
forma dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 u.k.w.).
Zasadniczo zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego następuje z mocy złożonego
oświadczenia woli. Jednak jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia
potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej (art. 246 § 2 k.c.).
Ad b
Na skutek różnych zdarzeń prawnych, następujących od czasu ustanowienia (powstania)
ograniczonego prawa rzeczowego, dokonuje się zjednoczenie (zlanie, confusio ) w jednej osobie
prawa własności i ograniczonego prawa rzeczowego. Odpada wówczas potrzeba podtrzymywania
bytu prawnego ograniczonego prawa rzeczowego, zostaje bowiem pochłonięte przez szersze
prawo własności.
Ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli:
i) przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo
ii) jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej.
(Art. 247k.c.)
Przykładem wygaśnięcia prawa ze względu na to że przeszło na właściciela jest, wygaśnięcie
hipoteki, gdy właściciel obciążonej nieruchomości nabywa wraz z hipoteką zabezpieczoną
wierzytelność. Podobnie wygasa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, gdy nabyła to
prawo spółdzielnia mieszkaniowa.
Drugi przypadek, wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego poprzez zjednoczenie w jednej
osobie prawa własności i ograniczonego prawa rzeczowego (konfuzji) to sytuacja gdy, własność
rzeczy obciążonej przejdzie uprawnionego z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego. (art. 247 in
principio k.c.). Przykładem jest nabycie nieruchomości przez jej użytkownika lub uprawnionego z
tytułu służebności gruntowej. Podobnie można mieć na uwadze nabycie nieruchomości przez
wierzyciela hipotecznego lub nabycie rzeczy ruchomej przez zastawnika.
Wyjątkowo ustawodawca może wstrzymać wygaśnięcie ograniczonego prawa rzeczowego mimo
zachodzącej konfuzji. Można tu wskazać przykład normy, według której „zastaw nie wygasa
pomimo nabycia rzeczy obciążonej przez zastawnika na własność, jeżeli wierzytelność
zabezpieczona zastawem jest obciążona prawem osoby trzeciej lub na jej rzecz zajęta" (art. 325 §
2 k.c.).
Do konsolidacji, a w konsekwencji do wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego
charakteryzującego się niepodzielnością, a takim prawem jest np. służebność gruntowa, nie
dojdzie w razie nabycia przez uprawnionego z tego prawa udziału we współwłasności
61
nieruchomości obciążonej. Nie dochodzi wówczas do połączenia całości uprawnień "w tej samej
ręce", a w konsekwencji występuje brak tożsamości podmiotów będący konsekwencją
niepodzielności ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności gruntowej, co wyklucza
wygaśnięcie tego prawa. postanow. SN 2007.04.25 (IV CSK 40/07)
Ad c
Jeżeli ograniczone prawo rzeczowe zostało ustanowione z zastrzeżeniem terminu końcowego,
wygasa z upływem tego terminu.
Często wygasa również ze śmiercią uprawnionego (służebności osobiste, użytkowanie).
Z racji akcesoryjnego charakteru wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za
sobą wygaśnięcie hipoteki. Podobnie jest w przypadku zastawu.
Ad d
Niektóre ograniczone prawa rzeczowe wygasają z mocy prawa (ex lege) na skutek
niewykonywania przez dziesięć lat (np. użytkowanie).
Ad e
Istnieje również możliwość wywłaszczenia ograniczonych praw rzeczowych obciążających
nieruchomości.
Zmiany treści ustanowionego prawa
Co do zasady do zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego potrzebna jest umowa między
uprawnionym, a właścicielem rzeczy obciążonej, a jeżeli prawo było ujawnione w księdze
wieczystej- wpis do księgi.
Zmiana treść ograniczonych praw rzeczowych nie może naruszać przepisów powszechnie
obowiązujących. Należy więc mieścić się w zakreślonych granicach, aby - podobnie jak na etapie
ustanawiania prawa - nie zmieniać ustawowej treści i charakteru prawa.
Jeżeli uzgodniona zmiana dotyczy prawa ujawnionego w księdze wieczystej, niezbędne jest
dokonanie wpisu korygującego w tej księdze (art. 248 § 1 in fine k.c.). Mamy tu do czynienia z
wymaganiem wpisu o charakterze konstytutywnym.
Możliwa jest także zmiana treści ograniczonego prawa rzeczowego poprzez konstytutywne
orzeczenie sądu (np. w przypadku służebności) lub decyzję administracyjną.
Jeżeli zmiana treści dotyka praw osoby trzeciej, do zmiany potrzebna jest zgoda tej osoby.
Oświadczenie osoby trzeciej powinno być złożone jednej ze stron (art. 248 § 2 k.c.). Ewidentnym
zamiarem ustawodawcy jest tutaj ochrona istniejących praw osób trzecich. Bez zgody (czy
późniejszego potwierdzenia) czynność stron jest dotknięta sankcją bezskuteczności zawieszonej.
62
Ustawodawca nie wymaga w art. 248 k.c. żadnej formy szczególnej dla umowy o zmianę
treści ograniczonego prawa rzeczowego. Zasadniczo więc wystarcza forma pisemna zastrzeżona
generalnie dla celów dowodowych ( art. 75 w zw. z art. 74 k.c.), gdy wartość prawa przekracza
dwa tysiące złotych
Kolizja ograniczonych praw rzeczowych
W praktyce często jedna rzecz jest obciążona kilkoma ograniczonymi prawami
rzeczowymi tego samego lub odmiennego rodzaju. Może wówczas powstać kolizja polegająca na
tym, że wykonywanie jednego prawa odbywałoby się z uszczerbkiem dla innego (innych).
W skrajnym przypadku może dojść do całkowitego wyłączenia możliwości wykonywania innego
prawa. Można wskazać przykład ustanowienia użytkowania nieruchomości na rzecz dwóch
różnych użytkowników, bez żadnego ograniczenia tych praw w trybie art. 253 k.c.
Innym razem będzie występował uszczerbek częściowy. Przykładowo, przeszkadza w pełnym
wykonywaniu prawa użytkowania nieruchomości przyznana komu innemu czynna służebność
gruntowa (polegająca przecież na „korzystaniu z nieruchomości w oznaczonym zakresie" - art.
285 § 1 k.c.). Podobnie będzie w wypadku ustanowienia dwóch hipotek w sytuacji, gdy w ujęciu
wartościowym obciążona nieruchomość wystarcza na pełne zaspokojenie jednego oraz częściowe
zaspokojenie drugiego wierzyciela.
Jednakże często mimo mnogości praw nie zachodzi żadna kolizja pomiędzy ograniczonymi
prawami rzeczowymi obciążającym tę samą rzecz. Przykładowo wielość hipotek nie
przekraczających łącznie wartości obciążonej nieruchomości. Również nie kolidują ze sobą
obciążające jedną nieruchomość służebności gruntowe o różnej treści i zakresie. Podobnie
pozwala uniknąć kolizji między wieloma prawami użytkowania ograniczenie ich zakresu do
oznaczonych pożytków (art. 253 § 1 k.c.), czy też wydzielenie poszczególnym użytkownikom
oznaczonych części nieruchomości (art. 253 § 2 k.c.)
W razie kolizji ograniczonych praw rzeczowych obciążających jedną rzecz zachodzi potrzeba
rozstrzygnięcia nasuwających się kontrowersji. Z pomocą przychodzi ustawodawca, ustanawiając
zasady „pierwszeństwa" wśród kolidujących ze sobą ograniczonych praw rzeczowych. Przepisy
przesądzają imperatywnie, które prawo jest lepsze i ustalają hierarchię praw ora kolejność ich
wykonywania
Przede wszystkim pierwszeństwo zależy od tego czy prawo zostało ujawnione w księdze
wieczystej czy też nie.
Ograniczone prawo rzeczowe ujawnione w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed takim
prawem nie ujawnionym w księdze (art. 11 u.k.w.).
63
Nie ma tu znaczenia czas ustanowienia tych kolidujących praw. Można wręcz stwierdzić, że
gorszym prawem jest ustanowione wcześniej, a nie wpisane do księgi wieczystej ograniczone
prawo rzeczowe.
Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze wieczystej
O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej
rozstrzyga dzień, od którego liczą się skutki dokonanego wpisu (art. 12 ust. 1 u.k.w.).
Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisu
(art. 29 u.k.w.).
Zatem o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze
wieczystej rozstrzyga data złożenia wniosku o wpis.
Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo (art.
12 ust. 2 u.k.w.).
Szczególną instytucją jest „zastrzeżenie pierwszeństwa” dla innego prawa. Polega to na tym,
że ustanawiając ograniczone prawo rzeczowe, które ma być wpisane w księdze wieczystej,
właściciel może zastrzec pierwszeństwo przed tym prawem lub równe z nim dla innego
prawa (art. 13 ust. 1 u.k.w.).
Do zastrzeżenia pierwszeństwa ograniczonego prawa rzeczowego niezbędny jest wpis do
księgi wieczystej (art. 13 ust. 3 u.k.w.).
Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych nie ujawnionych w księdze wieczystej
Zgodnie z art. 249. § 1. Jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo
powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej
(pierwszeństwo). Przy czym zgodnie z § 2. Przepis powyższy nie uchybia przepisom, które
określają pierwszeństwo w sposób odmienny.
Zatem lepsze jest prawo wcześniej ustanowione (powstałe) zgodnie z zasadą prior tempore
potior iure.
Przepisy szczególne mogą ustanawiać odmienne reguły pierwszeństwa (art. 249 § 2 k.c.).
Przykładowo jeżeli w chwili ustanowienia zastawu rzecz jest już obciążona innym prawem
rzeczowym, zastaw powstały później ma pierwszeństwo przed prawem powstałym wcześniej,
chyba że zastawnik działał w złej wierze ( art. 310 k.c.).
Z kolei zastaw skarbowy powstaje z dniem wpisu do rejestru zastawów skarbowych ( art. 42
§ 1 Ordynacji skarbowej) i wpisany zastaw skarbowy ma pierwszeństwo przed zastawem
skarbowym wpisanym później (art. 42 § 2). Gdy rzecz ruchoma lub prawo majątkowe jest
obciążone zastawem ujawnionym w innym rejestrze prowadzonym na podstawie odrębnych
ustaw, zastaw wpisany wcześniej ma pierwszeństwo przed zastawem wpisanym później (art. 42 §
4 Ordynacji podatkowej).
64
Inny przykład, hipoteka ustawowa ma pierwszeństwo przed innymi hipotekami, chociażby
wierzytelność z tytułu podatków nie została ujawniona w księdze wieczystej ( art. 34 § 5).
Wpisanej hipotece ustawowej przysługuje pierwszeństwo przed hipotekami ustawowymi nie
ujawnionymi w księdze wieczystej (art. 36 § 2). Należy równocześnie pamiętać, że jeżeli organ
podatkowy nie złoży wniosku o wpis hipoteki ustawowej w terminie miesiąca od dnia jej
powstania, hipoteka ustawowa wygasa ( art. 37 Ordynacji podatkowej).
Zmiana pierwszeństwa
Ustawodawca dopuszcza umowną zmianę pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych. (art.
250 § 1 zd. 1 k.c.).
Do zmiany pierwszeństwa potrzebna jest umowa między tym, czyje prawo ma ustąpić
pierwszeństwa, a tym, czyje prawo ma uzyskać pierwszeństwo ustępującego prawa.
Jeżeli chociaż jedno z tych praw jest ujawnione w księdze wieczystej, potrzebny jest także wpis do
księgi wieczystej (art. 250 § 2 zd. 2 k.c.).
Na skutek zmiany pierwszeństwa następuje zamiana pozycji prawa ustępującego swojego
pierwszeństwa i prawa uzyskującego pierwszeństwo ustępującego prawa. Skutkiem tej zmiany
prawo ustawione niżej w gronie istniejących praw rzeczowych obciążających tę samą rzecz
uzyskuje pierwszeństwo wyższe. Natomiast wyższe w ustalonej poprzednio hierarchii prawo
ustępujące pierwszeństwo schodzi niżej, na opuszczone miejsce prawa podwyższonego. Panuje tu
swoboda umów.
Nie wolno jednak stosować manewru zmiany pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych w
celu uszczuplenia praw osób trzecich, lokowanych dotychczas pośrodku w ustalonej poprzednio
hierarchii ograniczonych praw rzeczowych obciążających tę samą rzecz. Dlatego postanowiono
dosadnie w Kodeksie cywilnym, że zmiana pierwszeństwa nie narusza praw mających
pierwszeństwo niższe aniżeli prawo ustępujące pierwszeństwa, a wyższe aniżeli prawo, które
uzyskuje pierwszeństwo ustępującego prawa (art. 250 § 1 zd. 2 k.c.). Zatem zmiana pierwszeństwa
jest możliwa „z przeskokiem" nad prawami pośrednimi, jednakże jedynie w zakresie nie
pogarszającym pozycji tych praw.
Ochrona ograniczonych praw rzeczowych
Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie
własności.
Możliwe jest zatem stosowanie do ochrony ograniczonych praw rzeczowych roszczenia
odpowiadającego treścią roszczeniu windykacyjnemu (art. 222 § 1 k.c.), jeżeli dokonano
naruszenia prawa poprzez pozbycie uprawnionego posiadania rzeczy. Dotyczyć to może ochrony
65
użytkowania, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa zastawu, niektórych postaci
służebności (zwłaszcza służebności mieszkania).
Może też zachodzić potrzeba stosowania roszczenia o przywrócenie stanu zgodnego z
prawem i zaniechanie naruszeń, wzorowanego na roszczeniu negatoryjnym (art. 222 § 2 k.c.).
Taka potrzeba zdarza się w razie naruszenia prawa w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie
uprawnionego faktycznego władztwa nad rzeczą.
Z powodu bezwzględnego charakteru ograniczonych praw rzeczowych roszczenia
przysługują zarówno przeciwko osobom trzecim, jak też przeciwko właścicielowi rzeczy
obciążonej, jeżeli on dokonuje naruszenia ustanowionego (istniejącego) prawa.
66
Użytkowanie
Prawo użytkowania jest ograniczonym prawem rzeczowym o najszerszym zakresie. Tym samym
w sposób najmocniejszy obciążenie cudze prawo własności.
Użytkowanie polega na obciążeniu rzeczy prawem do jej „używania" i „pobierania pożytków"
Ustanowienie użytkowania następuje w celu wypełnienia określonej funkcji społecznogospodarczej. Tradycyjnie już - w stosunkach między osobami fizycznymi - prawo użytkowania
pełniło (i pełni) przeważnie funkcję alimentacyjną. W przeważającej mierze występuje w
ramach stosunku dożywocia, stanowiąc prawo objęte treścią dożywocia (zob. art. 908 § 2 k.c.).
Służy więc zabezpieczeniu egzystencji określonych osób.
Użytkowanie jest niezbywalne.
Przedmiot użytkowania
Przedmiotem użytkowania są rzeczy, zarówno nieruchomości, jak też rzeczy ruchome.
Obciąża oznaczoną rzecz w całości. Rozciąga się też bez wyjątków na jej części składowe, a w
braku odmiennego postanowienia umownego, na jej przynależności.
Użytkownik powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki.
(art. 256 k.c.). Bez wątpienia kryterium prawidłowej gospodarki nie może być ujmowane
abstrakcyjnie, niezbędna jest natomiast ocena dokonywana w okolicznościach konkretnych, z
uwzględnieniem naturalnych i gospodarczych właściwości rzeczy oraz celu użytkowania. Zakres
wymagań prawidłowej gospodarki określa charakter nieruchomości będącej
przedmiotem użytkowania, przyczyna i cel, dla którego zostało ono ustanowione, oraz
czas jego trwania.
Jeżeli użytkowanie obejmuje określony zespół środków produkcji użytkownik może w granicach
prawidłowej gospodarki zastępować poszczególne składniki innymi. Włączone w ten sposób
składniki stają się własnością właściciela użytkowanego zespołu" (art. 257 § 1 k.c.). Jednak
uprawnienie to nie obejmuje gruntu i jego części składowych
Jednakże „jeżeli użytkowany zespół środków produkcji ma być zwrócony według oszacowania,
użytkownik nabywa własność jego poszczególnych składników z chwilą, gdy zostają mu wydane;
po ustaniu użytkowania jest zobowiązany zwrócić zespół tego samego rodzaju i tej samej
wartości, chyba że inaczej zastrzeżono" (art. 257 § 2 k.c.).
67
Użytkownik ponosi ciężary", które zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki „powinny
być pokrywane z pożytków rzeczy". Wolno jednak stronom odmiennie ukształtować rozkład
ciężarów związanych z rzeczą.
Do obciążeń użytkownika należy z całą pewnością zaliczyć podatki i inne ciężary publiczne oraz
obowiązkowe ubezpieczenia majątkowe.
Jednak odpowiedzialność za podatki, ubezpieczenia i temu podobne świadczenia ponosi
właściciel, o ile przepis szczególny nie stanowi inaczej. Użytkownik jest zaś obarczony ciężarem
rozliczenia się z właścicielem.
Pułap ciężarów użytkownika stanowi wartość pożytków, jakie rzecz przynosi lub może przynosić
według zasad prawidłowej gospodarki
Właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem. Nie
korzysta bowiem z rzeczy. Może jednak dokonywać nakładów z własnej woli, tak koniecznych,
jak też użytecznych lub zbytkownych.
Jeżeli zaś in concreto właściciel dokonał określonych nakładów, może żądać ich zwrotu przez
użytkownika według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Odesłanie do reżimu
prawnego prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia (art. 752-757 k.c.) ogranicza zastosowanie i
zakres zobowiązania użytkownika. Niezbędne jest tu bowiem działanie (poprzez nakłady)
zgodnie z prawdopodobną wolą użytkownika, przy zachowaniu należytej staranności (art. 752
odpowiednio zastosowany).
Użytkownika obciąża obowiązek dokonywania nakładów i napraw „związanych ze
zwykłym korzystaniem z rzeczy". Ustawodawca nie definiuje zwykłego korzystania z rzeczy.
Generalizując można stwierdzić, że chodzi tu o czynności korzystania z rzeczy zgodnie z ich
naturalnym przeznaczeniem.
Właściciel nie ma żadnego instrumentu pozwalającego wyegzekwować od użytkownika
wypełniania obowiązku dokonywania nakładów i napraw rzeczy (związanych ze zwykłym
korzystaniem z rzeczy). Może ewentualnie sam właściciel dokonać nakładów w zastępstwie
użytkownika i żądać ich zwrotu według zasad art. 259 k.c.
Użytkownik nie ponosi obowiązku dokonywania „innych" napraw i nakładów. Jeżeli
zachodzi potrzeba dokonywania napraw lub nakładów nie związanych ze zwykłym korzystaniem
z rzeczy użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie
potrzebnych robót (art. 260 § 1 zd. 2 k.c.).
Jednakże, ze względu na to, że właściciel nie jest zobowiązany dokonywać jakichkolwiek
nakładów na rzecz (zob. art. 259 k.c.). Może zatem właściciel zlekceważyć potrzebę dokonywania
napraw i nakładów. Nie jest bowiem zobowiązany do utrzymywania rzeczy w stanie
przydatnym do umówionego użytku (jak wynajmujący w stosunku najmu).
Użytkownik może więc we własnym interesie dokonywać, w razie bezczynności właściciela,
potrzebnych napraw (nakładów) nie związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy.
68
Stosuje się wówczas do rozliczenia stron przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art.
752-757 w zw. z art. 260 § 2 k.c.).
Uwikłany w spór o własność rzeczy użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela o
zgłoszonym przeciwko niemu roszczeniu osoby trzeciej. Zapobiega w ten sposób
niebezpieczeństwu nieudolnej obrony prawa właściciela. Zyskuje równocześnie wsparcie
procesowe, o ile właściciel przystąpi do procesu w charakterze interwenienta ubocznego (art. 76 i
n. k.p.c.).
W przypadku użytkowania przysługującego osobom fizycznym ustawodawca ogranicza
wykonywanie prawa poprzez zastrzeżenie obowiązku zachowania substancji rzeczy i zakazu
zmiany dotychczasowego przeznaczenia rzeczy.
Obowiązek salvere rei substantiae zmierza do zapobieżenia pogorszeniu obiektu przez jego fizyczne
uszczuplenie i obniżenie wartości użytkowej, a także pogorszeniu warunków środowiskowych
przez zmianę rzeźby terenu oraz walorów krajobrazowych
Ustawodawca narzuca użytkownikowi model zachowawczego korzystania z rzeczy.
Użytkownik w takich granicach jak najemca może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia.
Użytkownik może założyć w użytkowanym (najętym) lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon,
radio i inne podobne urządzenia (np telewizja kablowa czy sieć Internet), chyba że sposób ich
założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości.
Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie właściciela (wynajmującego),
użytkownik (najemca) może domagać się tego współdziałania." ( art. 684 k.c.). Nakłady na
instalację takich urządzeń ponosi użytkownik. Zasadniczo bowiem wiążą się ze zwykłym
korzystaniem z rzeczy (art. 260 § 1 k.c.).
Właściciel może żądać zabezpieczenia „z ważnych powodów". Zachodzą takie powody, gdy
użytkownik swym działaniem w trakcie wykonywania użytkowania stwarza poważne zagrożenie
dla interesów majątkowych właściciela. Następuje to, gdy użytkownik wykonuje swe prawo w
sposób sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki (art. 256 k.c.), nie czyni napraw i
nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy (art. 260 § 1 k.c.), narusza
substancję i dotychczasowe przeznaczenie ( art. 267 § 1 k.c.), czy wręcz dewastuje rzecz
stanowiącą przedmiot użytkowania. Zasadniczo stosuje się w takich wypadkach zabezpieczenie
poprzez złożenie określonej kwoty pieniężnej w depozycie sądowym. Po bezskutecznym upływie
wyznaczonego terminu na uzyskanie zabezpieczenia może wystąpić do sądu o wyznaczenie
zarządcy.
Ustanowienie zarządu i wyznaczenie zarządcy służy tutaj ostatecznej ochronie interesów
właściciela przy negatywnym postępowaniu użytkownika (w trakcie wykonywania prawa) i
odmowie zabezpieczenia. Takie zabezpieczenie jest konieczne, bo właściciel nie dysponuje
instrumentem wypowiedzenia (zwykłego lub „niezwłocznego") stosunku użytkowania.
69
Szczególną kategorię prawną stanowi „użytkowanie praw". W tym zakresie ustawodawca
postanowił, że „przedmiotem użytkowania mogą być także prawa" (art. 265 § 1 k.c.).
Treść prawa użytkowania
Treść użytkowania zasadniczo obejmuje uprawnienie do:
1. używania rzeczy i
2. pobierania jej pożytków (naturalnych, cywilnych)
Skoro użytkownikowi przysługują te dwa uprawnienia to jest on uprawniony także do posiadania
rzeczy. Użytkownik jest uprawnionym „posiadaczem zależnym”.
Ustawodawca reguluje szczegółowo w przepisach kodeksu i ustaw odrębnych granice uprawnień
użytkownika. Dokonuje tego zarówno co do przedmiotu użytkowania, jak też ze względu na
wyróżnione odmiany podmiotowe prawa użytkowania.
Zasadniczo ustanowienie użytkowania obejmuje całą rzecz i uprawnia do pobierania wszystkich
jej pożytków.
Zakres użytkowania można ograniczyć przez wyłączenie oznaczonych pożytków.
Natomiast wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej
części (czyli prawo obciąża całą rzecz a jedynie umownie ogranicza się wykonanie).
Użytkowanie jest niezbywalne.
Użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej ma charakter osobisty, a ustanowione na
rzecz osoby prawnej służy ściśle określonym celom statutowym, ma więc charakter wyłączny.
Niezbywalność prawa użytkowania dotyczy sukcesji singularnej w trybie czynności prawnej
przeniesienia prawa. Niewykluczone jest natomiast nabycie prawa użytkowania w trybie sukcesji
uniwersalnej następującej w związku z przekształceniami organizacyjnymi osób prawnych,
którym przysługuje takie prawo.
Zakaz zbywania prawa użytkowania nie obliguje użytkownika do osobistego
wykonywania użytkowania. Użytkownik może oddać rzecz w najem, dzierżawę,
użyczenie.
Użytkownik powinien wykonywać swoje prawo „zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki".
Kryterium prawidłowej gospodarki nie może być ujmowane abstrakcyjnie, niezbędna jest
natomiast ocena dokonywana w okolicznościach konkretnych, z uwzględnieniem naturalnych i
gospodarczych właściwości rzeczy oraz celu użytkowania.
Powstanie użytkowania:
Zasadą jest, że użytkowanie powstaje w wyniku umowy między właścicielem a przyszłym
użytkownikiem. Użytkowanie może też powstać wskutek decyzji administracyjnej jeżeli przepisy
szczególne to przewidują.
70
Wygaśnięcie użytkowania:
Użytkowanie wygasa:
1. z upływem czasu określonego w umowie.
2. jeżeli użytkownik zrzeknie się tego prawa. Oświadczenie o zrzeczenie się powinno być
złożone właścicielowi (art. 246).
3. przez jego niewykonywanie przez 10 lat (art. 255). zaniechanie korzystania z uprawnień
użytkownika powoduje wygaśnięcie ex lege prawa użytkowania. Ustawodawca wymaga
ciągłego, nieprzerwanego, dziesięcioletniego stanu niewykonywania prawa użytkowania
4. przez konfuzję (zlanie się w jednym ręku uprawnień właściciela i użytkownika) – art. 247.
5. w wyniku decyzji administracyjnej jeżeli było w ten sposób ustanowione. Użytkowanie
wygasa przez wywłaszczenie.
Po wygaśnięciu użytkowania, użytkownik zobowiązany jest zwrócić rzecz właścicielowi, któremu
w razie odmowy zwrotu rzeczy przysługują dwa roszczenia:
- roszczenie o zwrot rzeczy oddanej w użytkowanie. Roszczenie to przysługuje właścicielowi na
podstawie art. 262. Właściciel wnosząc takie roszczenie powinien udowodnić, że pozwany
otrzymał rzecz na podstawie umowy użytkowania i użytkowanie wygasło. Właściciel nie
potrzebuje wykazywać swojego prawa własności. Nie jest to bowiem przesłanką art. 262.
- roszczenie windykacyjne (art. 222 §1) o wydanie rzeczy. Właściciel obciąża dowód własności.
Rzecz powinna być zwrócona w stanie w jakim powinna się znajdować stosownie do przepisów o
wykonywaniu użytkowania. Jeżeli stan ten został określony w umowie to zwrot powinien nastąpić
zgodnie z jej postanowieniami.
Służebność
Służebności należą do znanych od najdawniejszych czasów ograniczeń własności. Stanowią
grupę ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomości. Najczęściej zaś
występują w stosunkach sąsiedzkich.
Służebność jest obciążeniem cudzej nieruchomości, mającym na celu zwiększenie
użyteczności innej nieruchomości albo zaspokojenie określonych potrzeb oznaczonej osoby
fizycznej.
Wyróżnia się:

„służebności gruntowe" przysługujące każdoczesnemu właścicielowi „nieruchomości
władnącej"
71

„służebności osobiste" przysługujące „osobie fizycznej",
oraz

„służebność przesyłu” przysługująca przedsiębiorcy który zamierza wybudować lub
którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania
wody, pary, gazu, prądu elektrycznego i innych urządzeń podobnych, nawet trwale
połączonych z gruntem, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa
Z perspektywy podmiotowej można wyróżnić wyżej wspomniane służebności gruntowe, osobiste
i przesyłu.
Pod względem treści można wyróżnić służebności:
a. czynne.
Obejmują uprawnienie właściciela nieruchomości władnącej (przy służebności gruntowej)
lub uprawnioną osobę fizyczna (przy służebności osobistej) do „korzystania w
oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej" (art. 285 § 1 in principio k.c.);
b. bierne w dwóch wersjach:

W pierwszym wariancie „właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w
możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań" (art. 285 § 1 in
medio k.c.).

W drugim wariancie służebności „właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno
wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej
przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (art. 285 § 1 in fine
k.c.);
Służebności odznaczają się własną, odmienną od innych ograniczonych praw rzeczowych, treścią.
Pełnią też odmienną, „służebną" funkcję.
W przypadku służebności gruntowych spełniają funkcję „zwiększenia użyteczności
nieruchomości władnącej" lub jej części (art. 285 § 2 k.c.) – tylko to może być celem
służebności gruntowej. Bezwzględnie zatem musi istnieć określona nieruchomość władnąca, a
ustanowiona służebność musi służyć „zwiększeniu użyteczności" nieruchomości
władnącej (tak więc nieco inne służebności będą występować w stosunkach wiejskich a nieco
inne w miejskich) .
Służebności osobiste przysługują zaś określonym osobom fizycznym i spełniają też funkcję
służebną, gospodarczą bądź alimentacyjną (np. służebność mieszkania).
Nieruchomością władnącą może być zarówno nieruchomość gruntowa (grunt), jak też
nieruchomość budynkowa. Nie obala tego stwierdzenia posługiwanie się przez ustawodawcę
pojęciem „służebności gruntowej". Podobnie, od drugiej strony, służebnością można obciążyć
dowolną nieruchomość gruntową, budynkową lub lokalową.
72
Nie jest konieczne dla ustanowienia służebności gruntowej obciążającej oznaczoną
nieruchomość bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej.
Bezwzględnie jednak należy przestrzegać zasady, że służebność gruntowa może mieć jedynie
na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej (lub jej części). Nie można
zatem zakwalifikować do kategorii służebności gruntowych dokonywanych decyzją starosty w
trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami ograniczeń własności nieruchomości w
celu zakładania i korzystania „z ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do
przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i
sygnalizacji". Tego rodzaju urządzenia służą prowadzeniu działalności gospodarczej
przedsiębiorcy, a nie zwiększeniu użyteczności nieruchomości władnącej; zresztą brak tu w
ogóle takiej nieruchomości. Również w trybie umownym nie można ustanowić takiej
„służebności gruntowej".
Zwiększenie użyteczności musi czynić zadość interesom każdoczesnego właściciela
nieruchomości władnącej. Musi mieć charakter trwały, obiektywny. Właściwe kryterium
ocenne stanowi przeznaczenie nieruchomości władnącej.
Służebność gruntowa jest ex definitione (art. 285 § 1 k.c.) prawem związanym z własnością
nieruchomości władnącej. Z tej przyczyn stanowi część składową nieruchomości władnącej
(prawa również mogą być częściami składowymi).
Służebności gruntowe obciążają oznaczoną nieruchomość bez względu na późniejsze zmiany
własnościowe. Są więc skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości
obciążonej. Oczywiście, wobec bezwzględnego charakteru są równocześnie skuteczne erga omnes.
Z drugiej strony, co równie ważne, służebności gruntowe przysługują każdoczesnemu
właścicielowi nieruchomości władnącej.
Natomiast w służebności osobistej prawo przysługuje „oznaczonej osobie fizycznej" (art. 296
k.c.). Z tej przyczyny służebność osobista jest prawem niezbywalnym (art. 300 k.c.), a wygasa
najpóźniej ze śmiercią uprawnionego ( art. 299 k.c.). Z drugiej strony, podobnie jak w przypadku
służebności gruntowych, służebność osobista obciąża oznaczoną nieruchomość. Jest więc
skuteczna wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej (a pod kątem
ochrony - erga omnes). W konstrukcji stosunku prawnego służebności osobistej następuje
obciążenie oznaczonej nieruchomości, dotykające każdoczesnego właściciela tej nieruchomości,
natomiast uprawnioną jest oznaczona osoba fizyczna. Brakuje zaś elementu nieruchomości
władnącej. Zatem dla powstania oraz istnienia służebności osobistej zupełnie obojętne jest, czy
podmiot uprawniony z tytułu służebności osobistej jest właścicielem innej nieruchomości
Nie można ustanawiać służebności osobistych na rzecz osób prawnych; dla potrzeb ich
działalności statutowej, najczęściej gospodarczej. Nie może posłużyć konstrukcja służebności
osobistych dla prawnorzeczowego legalizowania budowy na cudzym gruncie i korzystania z
73
„urządzeń przesyłowych" przez przedsiębiorców (dostawców wody, energii, gazu itp.) będących
osobami prawnymi
Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, aby jak najmniej utrudniała
korzystanie z nieruchomości obciążonej (art. 288 k.c.).
Nie może więc właściciel nieruchomości władnącej wykonywać przysługującej mu służebności
gruntowej według swej maksymalnej wygody, powinien natomiast minimalizować
uszczerbek i niedogodności właściciela nieruchomości obciążonej.
W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do
wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej (art. 289
k.c.). Chodzi tu o ciężar „obsługi" oraz „kosztów" utrzymania niezbędnych urządzeń. Właściciel
nieruchomości władnącej ma prawo wstępu na nieruchomość obciążoną w celu dokonywania
konserwacji, napraw i remontów urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności.
Ustawodawca rozwiązuje problem utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania
służebności gruntowej. Pomija zaś milczeniem kwestię wzniesienia (budowy, instalacji) takich
urządzeń. wielokrotnie wykonywanie służebności zależy od wzniesienia i późniejszego
utrzymywania odpowiednich urządzeń. Można tu wskazać tytułem przykładu takie urządzenia,
jak drogi i urządzenia drogowe, mosty, studnie, zbiorniki wodne, instalacje wodne, elektryczne,
gazowe itp.. Kwestię wzniesienia niezbędnych urządzeń (gdy jeszcze nie istnieją) i pokrycia
kosztów takiej inwestycji powinna regulować umowa stron.
Rodzaje i treść służebności
Z perspektywy podmiotowej można wyróżnić wyżej wspomniane służebności gruntowe i
osobiste.
Pod względem treści można wyróżnić służebności:
c. czynne.
Obejmują uprawnienie właściciela nieruchomości władnącej (przy służebności gruntowej) lub
uprawnioną osobę fizyczna (przy służebności osobistej) do „korzystania w oznaczonym
zakresie z nieruchomości obciążonej" (art. 285 § 1 in principio k.c.);
d. bierne w dwóch wersjach:

W pierwszym wariancie „właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w
możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań" (art. 285 § 1 in
medio k.c.).

W drugim wariancie służebności „właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno
wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej
74
przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (art. 285 § 1 in fine
k.c.);
Ustawodawca dokonał tylko najogólniejszej typologii, wyróżniając ww. służebności Natomiast
nie ma szczegółowego uregulowania treści różnorodnych postaci służebności.
Ad a służebności czynne
Występuje tu ogólnie określone uprawnienie właściciela nieruchomości władnącej do
czynnego korzystania z cudzej (obciążonej) nieruchomości
Równocześnie zaś właściciel (każdoczesny) nieruchomości obciążonej jest zobowiązany do
znoszenia ( pati) stanu uprawnionego korzystania z jego nieruchomości przez właściciela
nieruchomości władnącej.
Czynna służebność gruntowa polega na „korzystaniu", jednakże „w oznaczonym zakresie" z
nieruchomości obciążonej. Nie osiąga więc nigdy rozległego zakresu właściwego prawu
użytkowania, polegającego na używaniu rzeczy i pobieraniu pożytków.
Niemniej jednak rezerwowane dla służebności pojęcie korzystania z nieruchomości „w
oznaczonym zakresie" nie wyklucza pobierania pożytków; chociażby wydobywania
oznaczonych kopalin, czerpania wody, wypasu bydła.
Również zwykłe „używanie rzeczy" mieszczące się pod ogólniejszą postacią „korzystania z
nieruchomości obciążonej" może mieć wiele odmian indywidualnych.
Tytułem przykładu jako służebności czynne można wskazać służebność przejazdu lub przechodu
(tzw. służebność drogowa), służebność przegonu lub wypasu bydła, służebność czerpania wody
ze studni lub źródła sąsiada, służebność oparcia budynku o mur sąsiada, służebność korzystaniu
z cudzych urządzeń budowlanych, energetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych itp.
służebności mieszkania.
Ustawodawca poświęca szczególną uwagę odrębnej postaci osobistych służebności czynnych,
jaką jest „służebność mieszkania".
Służebność mieszkaniowa to prawo do „zamieszkiwania", a więc zajmowania oznaczonego
(oznaczonych) pomieszczenia mieszkalnego dla schronienia, wypoczynku, snu,
przyrządzania posiłków, dokonywania czynności higieny osobistej, zaspokajania potrzeb
kulturalnych itp.
Zakres osobistych potrzeb mieszkaniowych uprawnionego, zaspokajanych w trybie ustanawianej
służebności mieszkania, określa w pierwszym rzędzie umowa stron.
Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie" ( art.
301 § 1 zd. 1 k.c.).
75
Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy
prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w
mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.
W umowie strony mogą się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania
przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Mamy tu sporadyczne, jednak
wyraźne odejście od zasady, że służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego
( art. 299 k.c.). Możliwa jest tu więc sukcesja singularna na podstawie umowy zawartej na rzecz
osoby trzeciej (osób trzecich).
Uprawniony z tytułu służebności mieszkania może korzystać z przeznaczonych do jego użytku
pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych w określonym mieszkaniu;
Szeroki zakres uprawnień osoby, której przysługuje służebność mieszkania, zbliża takie prawo do
użytkowania.
Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem
nieruchomości obciążonej „stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby
fizyczne.
Ad b służebności bierne
Ich treść też jest określona z ogólnością
W pierwszym wariancie Chodzi o ograniczenie podejmowania określonych działań w stosunku do nieruchomości
własnej przez właściciela nieruchomości obciążonej.
Służebność ta nie daje właścicielowi nieruchomości władnącej pozytywnego uprawnienia do
korzystania z cudzej nieruchomości, natomiast właściciela nieruchomości obciążonej ogranicza
biernie przez nałożenie obowiązku powstrzymywania się (non facere) od określonych
działań, których normalnie mógłby dokonywać z racji swych uprawnień właścicielskich
Tytułem przykładu można tu wskazać ustanowienie zakazu prowadzenia określonej
działalności gospodarczej z wykorzystaniem nieruchomości obciążonej. Innym przykładem jest
ustanowienie zakazu wznoszenia określonych budynków budowli (głównie chodzi o
ograniczenie wysokości ) lub sadzenia drzew wysokopiennych, w celu zapewnienia dostępu
do światła lub widoku stąd nazywa się je służebnościami widoku lub czerpania światła.
Ten rodzaj służebności traci znaczenie wraz ze współczesnym rozwojem prawa ochrony
środowiska, prawa budowlanego i prawa zagospodarowania przestrzennego
W drugim wariancie
treść służebności polega na obowiązku powstrzymania się (non facere) przez właściciela
nieruchomości obciążonej od określonych działań względem cudzej nieruchomości (tutaj nieruchomości władnącej), zaś właściciel nieruchomości władnącej uzyskuje - bez uprawnień
pozytywnych - „korzyść" w postaci niezakłóconego korzystania ze swej nieruchomości.
76
Przykładowo można tu zastosować pozbawienie właściciela nieruchomości obciążonej
uprawnienia do wejścia na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego
drzewa gałęzi lub owoców (por. art. 149 k.c.).
Powstanie służebności
1. Umowne ustanowienie służebności
Następuje tu zawarcie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej a nabywającym
prawo służebności właścicielem nieruchomości władnącej.
W odniesieniu do oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążonej konieczne jest
dochowanie - pod rygorem nieważności - formy aktu notarialnego (art. 245 § 2 in fine k.c.). Taka
forma dokumentu stanowi też podstawę wpisu prawa służebności do księgi wieczystej (art. 31
ust. 1 u.k.w.).
Zadaniem stron jest „dopracowanie" (a właściwie określenie) w konkretnych stosunkach
prawnych treści prawa stosownie do ich zapotrzebowania.
Strony, ustanawiając służebność, mogą uregulować szereg „zobowiązań realnych" występujących
we względnym stosunku prawnym pomiędzy właścicielem nieruchomości władnącej i
nieruchomości obciążonej, np. w odniesieniu do ciężarów związanych z utrzymaniem urządzeń
potrzebnych do wykonywania służebności.
Dokładna treść służebności powinna być określona w umowie lub w innym akcie ustanawiającym
takie prawo (orzeczenie sądu, decyzja administracyjna).
W braku odpowiednich postanowień umownych lub innych danych, zakres służebności
gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się według zasad współżycia społecznego przy
uwzględnieniu zwyczajów miejscowych".
W przypadku służebności osobistej często dochodzi do ustanowienia tej służebności przy
podpisaniu umowy dożywocia, umowy z następcą, czasem z darowizną.
Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych,
według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia
społecznego i zwyczajów miejscowych. (art. 298 k.c.).
Ustanowiona służebność osobista powinna być wykonywana w taki sposób, by jak najmniej
utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej (odpowiednio dostosowany art. 288 k.c.).
2. Zasiedzenie służebności.
Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na
korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.
Wykluczone jest zatem zasiedzenie służebności biernych.
Za trwałe i widoczne mogą być uznane tylko urządzenia będące efektem świadomego, aktywnego
działania ludzkiego. Pojęcie urządzenia oznacza wynik przedsięwzięć ludzkich, uzewnętrzniony w
77
trwałej postaci widocznych przedmiotów, tutaj służących - poprzez wykonywanie posiadania
służebności - potrzebom nieruchomości władnącej. Za przykład stosownych urządzeń można
uznać utwardzony szlak drogi, most na trasie drogi, nasypy, groble, studnie, mury, kominy, wieże
itp.
Nie jest konieczne do zasiedzenia, by wykorzystywane urządzenie było wykonane przez
posiadacza służebności.
Niezbędne jest stwierdzenie posiadania służebności. Chodzi o posiadanie wykonywane przez
właściciela nieruchomości, która będzie nieruchomością władnącą
Jeżeli posiadacz służebności uzyskał jej posiadanie w dobrej wierze, dla zasiedzenia wystarcza
okres 20 lat nieprzerwanego korzystania z cudzej nieruchomości. W przypadku złej wiary- 30 lat.
Przy spełnieniu powyższych przesłanek nabycie służebności gruntowej następuje ex lege.
Natomiast stwierdzenie zasiedzenia następuje w trybie deklaratoryjnego postanowienia
właściwego sądu.
Służebności osobistej nie można uzyskać w drodze zasiedzenia
3. Służebności co do których roszczenie o ich ustanowienie wynika z przepisów prawa
(mogą powstać na podstawie orzeczenia sądu)
Z przepisów prawa sąsiedzkiego (ewentualnie odrębnych przepisów szczególnych) wypływają
roszczenia o ustanowienie odpowiedniej służebności.
We wskazanych przez prawo warunkach służebności mogą zatem powstawać z mocy
konstytutywnego orzeczenia sądu

Ustanowienie służebności drogi koniecznej. Jeżeli nieruchomość nie ma
odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących co tej nieruchomości
budynków gospodarczych, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich
ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Ma ona miano
drogi koniecznej. Właścicielowi przysługuje roszczenie o ustanowienie służebności drogi
koniecznej.
Przysługiwanie roszczenia zależy od wystąpienia określonych przez ustawodawcę przesłanek.
Według normy art. 145 k.c., można żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia
potrzebnej służebności drogowej, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi
publicznej lub zabudowań gospodarskich,
Przepis art. 145 k.c. nie daje roszczenia o ustanowienie służebności drogi zapewniającej
łatwiejsze korzystanie z nieruchomości, lecz ustanawia podstawę prawną żądania ustanowienia
drogi koniecznej, zapewniającej nieruchomości dostęp do drogi publicznej lub należących
do niej budynków gospodarskich. Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia "odpowiedniego
dostępu", którym posłużył się w art. 145 § 1 k.c., co nakazuje przyjąć, że chodzi o jego potoczne
rozumienie. W tym zaś ujęciu "odpowiedni" oznacza odpowiadający przeznaczeniu, spełniający
78
wymagane warunki. O tym, czy istniejący dostęp jest odpowiedni, decyduje więc każdorazowo
okoliczności konkretnej sprawy (SN 2007.03.07 II CSK 482/06)
Zawsze potrzebne jest ustalenia treści służebności, obejmującej owo uprawnienie do
„korzystania" z nieruchomości „w oznaczonym zakresie". W przypadku służebności drogi
koniecznej niezbędne jest ustalenie rodzaju korzystania (przechodzenie, przejazd), celu dostępu
(droga publiczna, zabudowania gospodarskie) i wytyczenie konkretnej trasy
Droga konieczna prowadzi z nieruchomości władnącej, poprzez obciążone nieruchomości
sąsiednie, aż do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich.
Zaspokojenie tego roszczenia może nastąpić w trybie umownym, gdy na żądanie właściciela
nieruchomości izolowanej właściciel obciążonej nieruchomości sąsiedniej godzi się na złożenie
oświadczenia woli o ustanowieniu służebności. Natomiast w razie braku takiej zgody
ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje w trybie sądowym na mocy postanowienia,
o ile zachodzą wymagane przesłanki.
Wynagrodzenie ustala się według cen rynkowych. Przy czym jako kryteria brane są pod
uwagę: szczególne zwiększenie wartości nieruchomości władnącej poprzez uzyskanie dostępu do
drogi publicznej, obniżenie wartości nieruchomości obciążonej.
Ustanowienie drogi koniecznej następuję z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które
droga ta ma prowadzić.
Wynagrodzenie należy się za samo ustanowienie służebności drogi koniecznej i jest niezależne
od szkody właściciela nieruchomości obciążonej.
Zarówno w orzecznictwie, jak i literaturze przyjmuje się, że pojęcie wynagrodzenia w rozumieniu
art. 145 § 1 k.c. jest szersze niż odszkodowanie przewidziane w poprzednio obowiązującym
prawie (art. 33 Prawa rzeczowego z 1946 r.). Przesłanką tego ostatniego było powstanie szkody
na skutek ustanowienia drogi koniecznej, natomiast wynagrodzenie należy się za samo
ustanowienie drogi koniecznej, chociażby nie wynikła stąd żadna szkoda dla właściciela
nieruchomości obciążonej. Jednakże w razie powstania szkody okoliczność ta powinna być brana
pod uwagę przy ustaleniu wysokości i rodzaju odszkodowania (por. uchwała SN z dnia 1 grudnia
1970 r., III CZP 68/70 - OSNC 71/5/81).
Zasadniczo wynagrodzenie powinno być świadczeniem jednorazowym. Nie ma przeszkód, by w
umowie o ustanowienie służebności strony ustaliły świadczenie spełniane częściami (okresowe).
Podobnie można postąpić w orzeczeniu sądowym, jeżeli zainteresowani uczestnicy postępowania
wyrażali taką wolę.
Ustawodawca nie daje wskazówek dotyczących wysokości należnego wynagrodzenia - a ściślej żadnych wskazówek dotyczących podstawy (metody) ustalenia wynagrodzenia.
Kierując się wszakże wskazówką „ekwiwalentności" można ocenić, że właściwym kryterium
będzie tu skumulowany (skapitalizowany w przypadku świadczenia jednorazowego) rozmiar strat
właściciela nieruchomości obciążonej, obejmujących uszczerbek rzeczywisty, a zwłaszcza utratę
spodziewanych korzyści. W literaturze proponuje się np. określenie należnego wynagrodzenia
79
jako iloczynu 25-krotnej wartości rocznej utraconych pożytków i dochodów. Ostatecznie
można przyjąć wartość rynkową zajętego pasa gruntu.
W przypadku zastrzeżenia świadczenia okresowego, przydatną miarą porównawczą może być
wartość rynkowa czynszu najmu lub dzierżawy.
Dokonana w orzecznictwie wykładnia pojęcia wynagrodzenia, jego charakteru i funkcji, jaką ma
do spełnienia wobec właściciela nieruchomości służebnością drogi koniecznej obciążonej,
prowadzi do wniosku, że wysokość tego wynagrodzenia jest zależna od okoliczności danego
wypadku (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 1969 r. III CRN 379/68, OSNCP
1969, z. 12, poz. 213; z dnia 1 grudnia 1970 r. III CZP 68/70, OSNCP 1971, z. 5, poz. 81).
Pojecie drogi koniecznej, którego używa przepis art. 145 k.c., związane jest z pojęciem drogi w jej
tradycyjnym rozumieniu jako traktu do naziemnego poruszania się. Utrwalone orzecznictwo
sądowe przesądziło o możliwości stosowania tego przepisu w drodze analogi i dla ustanawiania
odpowiednich służebności mających zapewnić dostęp do sieci elektrycznej, gazowej,
wodociągowej, kanalizacyjnej, telekomunikacyjnej, itd. (Postanowienie SN z dnia 25 września
2003 r. V CK 201/02)
Ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje za wynagrodzeniem. Należy konsekwentnie
przyjąć, że właścicielowi nieruchomości obciążonej służebnością przyłączenia do takich instalacji
wynagrodzenie co do zasady przysługuje również. (Wyrok z dnia 10 stycznia 2002 r. Sąd
Najwyższy II CKN 639/99).

Ustanowienia służebności drogi koniecznej może również żądać posiadacz samoistny
nieruchomości. Tu może być ustanowiona jedynie służebność osobista (tylko dla
niego).

Służebności ustanowione w związku z przekroczeniem granic gruntu sąsiedniego
przy wznoszeniu budynku.
Właściciel naruszonego gruntu, jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia
przekroczono bez winy umyślnej granice gruntu sąsiedniego i nie wnosił on sprzeciwu oraz nie
grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda, może żądać albo stosownego wynagrodzenia w
zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej
części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie
gospodarcze.
O ustanowieniu takiej służebności orzeka sąd. Specyficznie jednak roszczenie o ustanowienie
przysługuje właścicielowi obciążonej nieruchomości.

Służebności ustanowione przy zniesieniu współwłasności. Przy podziale gruntu sąd
może obciążyć poszczególne potrzebnymi służebnościami gruntowymi.
4. Powstanie służebności na podstawie decyzji administracyjnej. Wyjątkowo służebność
może powstać na podstawie decyzji administracyjnej. Obecnie można się posługiwać jedynie
80
przykładem decyzji wywłaszczeniowej. Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu lub
ograniczeniu w drodze decyzji prawa własności lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.
Można ustanowić służebności gruntowe na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu
terytorialnego.
Podział nieruchomości
Skutki podziału nieruchomości władnącej
W razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej
części utworzonych przez podział; jednakże gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej
lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności
względem części pozostałych ( art. 290 § 1 k.c.).
Zatem od momentu podziału kontynuowana służebność przysługuje właścicielom nowych
(mniejszych) nieruchomości powstających w wyniku podziału. Oczywiście, przysługuje
każdoczesnym właścicielom nowych nieruchomości.
Utrzymane w mocy służebności gruntowe podlegają ujawnieniu w księgach wieczystych
zakładanych dla nowych (odłączonych) nieruchomości. Jednakże mamy tu do czynienia z wpisem
deklaratoryjnym, a przy tym nie obowiązkowym. Podstawę wpisu stanowi dawniejszy akt
notarialny ustanowienia służebności (lub orzeczenie sądu albo decyzja administracyjna) i obecny
akt rozporządzenia nieruchomościami powstającymi w wyniku podziału nieruchomości. Nie
potrzeba zaś żadnego oświadczenia „o utrzymaniu służebności w mocy". Taki skutek następuje
ex lege.
Natomiast w przypadku braku użyteczności służebności dla niektórych nowych nieruchomości,
właściciel nieruchomości obciążonej „może żądać zwolnienia jej od służebności względem części
pozostałych". Niezbędne jest więc konstytutywne orzeczenie sądu, nie wygasa zaś
ustanowiona służebność ex lege. W toku postępowania powód (właściciel nieruchomości
obciążonej) winien udowodnić, że po dokonanym podziale nieruchomości władnącej
ustanowiona wcześniej służebność obecnie zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku (ale nie
wszystkich) nieruchomości utworzonych w wyniku podziału.
Skutki podziału nieruchomości obciążonej
W razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach
utworzonych przez podział; jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub
kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności" (art. 290 §
2 k.c.).
Utrzymanie w mocy służebności pomimo podziału nieruchomości obciążonej podlega
deklaratoryjnemu, fakultatywnemu ujawnieniu w księgach wieczystych, gdy założono księgi dla
nowych nieruchomości.
Podstawę wpisu stanowi dawniejszy akt notarialny ustanowienia służebności (orzeczenie sądu,
decyzja administracyjna) oraz obecny akt rozporządzenia nieruchomościami powstającymi w
81
wyniku podziału nieruchomości obciążonej. Także tu nie potrzeba żadnego oświadczenia „o
utrzymaniu służebności w mocy", skutek taki następuje bowiem ex lege.
Można zwolnić od służebności gruntowej te spośród nowych nieruchomości, powstających w
wyniku podziału nieruchomości obciążonej, których nie dotyka wykonywanie służebności
ustalone od początku.
Sąd może na żądanie powoda - właściciela nieruchomości wydzielonej w wyniku podziału dokonać „zwolnienia do służebności" jego nieruchomości. Niezbędne jest wszakże ustalenie, że
„wykonywanie służebności ogranicza się do pozostałych części".
Zmiana sposobu wykonywania służebności w razie podziału nieruchomości władnącej
lub obciążonej
Jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób
wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie
ustalony przez sąd" (art. 290 § 3 k.c.). Chodzi więc tutaj o utrzymanie w mocy dotychczasowej
służebności, przy dokonywanej zmianie sposobu wykonywania służebności, bez skrajnego
zwolnienia od służebności
Zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności.
Zmiana treści służebności gruntowej może nastąpić w trybie umowy zawieranej przez właściciela
nieruchomości władnącej i właściciela nieruchomości obciążonej.
W wyjątkowych przypadkach zmiana taka może nastąpić w trybie sądowym, tj. jeżeli po
ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel
nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu
wykonywania służebności, chyba że zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek
nieruchomości władnącej. Chodzi tu niewątpliwie o nowe potrzeby gospodarcze
nieruchomości obciążonej, nie przewidziane podczas ustanowienia służebności, skrępowane
obecnie (z chwilą ich powstania) poprzez pierwotną treść i ustalony sposób wykonywania
ustanowionej służebności.
Zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności, dokonywana na żądanie właściciela
nieruchomości obciążonej, następuje „za wynagrodzeniem".
Zatem nawet gdyby właściciel nieruchomości obciążonej, zgłaszając swoje roszczenie,
przemilczał kwestię wynagrodzenia należnego pozwanemu właścicielowi nieruchomości
władnącej, to sąd rozpoznający powództwo powinien w ramach przestrzegania przepisów prawa
materialnego ustalić niezbędne wynagrodzenie i dokonać w swym orzeczeniu „zmiany treści" (lub
sposobu wykonywania) służebności „za wynagrodzeniem"
Trudności praktyczne sprawia wszakże ustalenie wysokości należnego wynagrodzenia, gdy
ustawodawca unika wskazania podstawy jego obliczenia. Z ogólnej intencji przepisu można
wywnioskować, że ustalone wynagrodzenie powinno stanowić rekompensatę zmniejszenia
82
użyteczności nieruchomości władnącej na skutek zmiany treści lub sposobu
wykonywania służebności.
W takim kontekście pozostaje częstokroć do dyspozycji sądu orzekającego odpowiednie
korzystanie z procesowej normy zezwalającej „w sprawach o dochody" na zasądzenie
„odpowiedniej sumy" według oceny sądu, opartej na rozważeniu wszystkich okoliczności sprawy
(art. 322 k.p.c.). Istotnie bowiem nader utrudnione jest tu ścisłe ustalenie wysokości
wynagrodzenia.
Wygaśnięcie służebności
Służebności gruntowe wygasają - podobnie jak wszelkie ograniczone prawa rzeczowe - w razie:

zrzeczenia się prawa (art. 246 k.c.) oraz w razie
 konfuzji (art. 247 k.c.).
Ponadto wygasają także:

wskutek niewykonania przez lat dziesięć" (art. 293 § 1 k.c.). „jeżeli treść służebności
polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na
nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią
służebności" (art. 293 § 2 k.c.).
Dotychczasowa służebność gruntowa wygasa w tym przypadku ex lege. Dla celów wpisu
(wykreślenia) do księgi wieczystej niezbędny jest wyrok sądu ustalający (w trybie art. 189 k.p.c.)
wygaśnięcie służebności.
 na mocy orzeczenia sądowego, po spełnieniu przesłanek określonych prawem.
1) Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za
wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków stała się dla niego szczególnie uciążliwa,
a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej" (art. 294 k.c.);
Pierwszą przesłanką roszczenia jest „szczególna uciążliwość" służebności dla właściciela
nieruchomości obciążonej, następująca „wskutek zmiany stosunków". Konieczny jest taki
związek przyczynowy.
Drugą, wymaganą łącznie dla skuteczności roszczenia o zniesienie służebności przesłanką jest
stwierdzenie, że oznaczona służebność „nie jest konieczna dla prawidłowego korzystania z
nieruchomości władnącej"
Zmianą stosunków w rozumieniu art. 294 k.c. jest zarówno zmiana okoliczności związanych z
wykonywaniem konkretnej służebności gruntowej, jak i ogólna zmiana stosunków społecznogospodarczych (por. orz. SN z dnia 13 grudnia 1977 r., III CRN 301/78, OSNCP 11/78, poz.
209; orz. SN z dnia 10 lutego 1998 r., II CKN 606/98, nie publ.).
Mamy do czynienia z sytuacją, w której służebność jest ciągle użyteczna dla nieruchomości
władnącej, choć nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z tej nieruchomości.
83
Przy ustalaniu wynagrodzenia należy więc brać pod uwagę wartość dotychczasowego
zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej.
W razie potrzeby może znaleźć odpowiednie zastosowanie norma art. 322 k.p.c. Sąd orzekający
znosi służebność za wynagrodzeniem, chociażby powód (właściciel nieruchomości obciążonej) w
złożonym pozwie przemilczał kwestię wynagrodzenia; orzeka bowiem zgodnie z właściwymi
przepisami prawa materialnego.
Zniesienie służebności następuje „na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej"
(wyrażone w pozwie) na mocy konstytutywnego orzeczenia sądu, po przeprowadzeniu
postępowania w trybie procesowym. Zniesienie służebności następuje w postępowaniu sądowym
bez względu na pierwotne źródło służebności (umowa, orzeczenie sądu, decyzja administracyjna,
nabycie ex lege).
2) Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie,
właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.

na mocy decyzji administracyjnej. Ze współczesnego ustawodawstwa można powołać
jedynie przykład wywłaszczenia służebności
Służebność osobista wygasa „najpóźniej ze śmiercią uprawnionego".
Możliwe jest ustanowienie służebności osobistej na czas oznaczony (na czas przewidywanego
trwania potrzeb osobistych uprawnionego)
Hipoteka
W polskim systemie prawnym hipoteka jest podstawową formą zabezpieczenia wierzytelności
pieniężnych. Przedmiotem takiego zabezpieczenia są wyłącznie nieruchomości.
Hipoteka obok użytkowania, służebności, zastawu, spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu zalicza się do ograniczonych praw rzeczowych inaczej zwanymi prawami na rzeczy
cudzej (iura in re aliena) będących kategorią praw rzeczowych w ogóle.
W odróżnieniu od dającego pełnię uprawnień względem rzeczy prawa własności, hipoteka jak
i inne ograniczone prawa rzeczowe charakteryzuje się ściśle, określonym zakresem
możliwości działania, jakie wobec rzeczy może realizować osoba uprawniona.
W przypadku hipoteki rzeczą tą jest nieruchomość. Zakres zaś uprawnień wynikający z
ograniczonych praw rzeczowych jest uregulowany pozytywnie i wyczerpująco definicjami
ustawowymi.
Treść hipoteki została uregulowana w art. 65 wspomnianej ustawy o kwih według którego:
„W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć
prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości
bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed
wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”.
84
Od lutego 2011
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku
prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może
dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością,
i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości
(hipoteka).
Przepis ten oddaje istotę hipoteki. Zauważyć bowiem należy, że wynikają z niego dwa bardzo
istotne uprawnienia wierzyciela hipotecznego. Mianowicie,
 pierwszeństwo zaspokojenia się z nieruchomości przed dłużnikami osobistymi tzn.
takimi którzy nie korzystają z zabezpieczenia hipotecznego oraz
 skuteczność obciążenia niezależnie od tego kto stał się właścicielem nieruchomości.
Hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe, nie uprawnia wierzyciela do korzystania z
nieruchomości ani nie daje mu nad nieruchomością żadnej władzy faktycznej. Hipoteka nie
ogranicza również prawa właściciela do rozporządzania nieruchomością
Wspomnieć w tym miejscu należy o prawach właściciela do korzystania z nieruchomości.
Prawo to realizowane jest bowiem z pewnymi ograniczeniami, które chronią hipotekę.
Właścicielowi nie wolno dokonywać takich czynności fizycznych które mogłyby
doprowadzić do zmniejszenia wartości nieruchomości w takim stopniu, że nie
zabezpieczałaby ona już spłaty wierzytelności.
Zagadnienia ochrony hipoteki uregulowano w art. 91 do 93 ustawy o kwih w ten sposób, że
wyposażono wierzyciela w uprawnienia dotyczące żądania zaniechania niekorzystnych
działań właściciela nieruchomości bądź naprawienia wyrządzonej szkody lub postawienia
wierzytelności w stan natychmiastowej wymagalności. Wspomniane przepisy są przepisami
szczególnymi względem art. 251 k.c. normującego generalnie ochronę ograniczonych praw
rzeczowych w taki sam sposób jak ochronę praw własności.
Warunkiem skutecznego dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości jest uzyskanie przez
wierzyciela hipotecznego tytułu wykonawczego przeciwko właścicielowi nieruchomości,
zasądzającego od niego zabezpieczoną hipoteką wierzytelność, chociażby właściciel był tylko
dłużnikiem odpowiadającym rzeczowo (hipotecznym).
Przedmiotem hipoteki może być każda nieruchomość, a więc zarówno gruntowa, jak i
budynkowa oraz lokalowa
Przedmiotem hipoteki może być także
1) użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie
stanowiącymi własność użytkownika wieczystego,
2) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
3) wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
85
3. Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział
współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw
wymienionych w ust. 2 pkt 1 i 2.
Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą.
2. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Jeżeli zabezpieczenie
hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia
sumy hipoteki.
3. Sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, jeżeli strony
w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej.
Hipoteka umowna może także zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków
prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi.
2. W umowie ustanawiającej hipotekę należy określić stosunki prawne oraz wynikające z nich
wierzytelności objęte zabezpieczeniem
W celu zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a
służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia, wierzyciele powołują administratora
hipoteki. Administratorem może być jeden z wierzycieli albo osoba trzecia.
Administrator hipoteki zawiera umowę o ustanowienie hipoteki oraz wykonuje prawa i
obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli,
których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. W umowie ustanawiającej hipotekę należy
określić zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcie, którego
sfinansowaniu służą
W razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub
wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem
jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki
proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Jeżeli jednak
sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w
księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy
W razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach
wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.
Może on ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie za zgodą
uprawnionego którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość.
Jeżeli hipoteka wygasła tylko częściowo, właściciel może rozporządzać opróżnionym
miejscem hipotecznym w tej części.
W razie wykreślenia hipoteki bez jednoczesnego wpisania na jej miejsce innej hipoteki,
właściciel nieruchomości może zachować uprawnienie do rozporządzania opróżnionym
miejscem hipotecznym, jeżeli jednocześnie z wykreśleniem hipoteki uprawnienie to zostanie
wpisane do księgi wieczystej.
86
Zastaw
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem,
na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to,
czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy,
wyjąwszy tych, którym z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne.
Do ustanowienia zastawu potrzebna jest umowa między właścicielem a wierzycielem oraz, z
zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wydanie rzeczy wierzycielowi albo osobie
trzeciej, na którą strony się zgodziły.
87
Część V Posiadanie.
Posiadanie – nie jest prawem, jest faktycznym władztwem nad rzeczą.
Elementy posiadania:
1. podmiot – podmiotem posiadania może być każdy podmiot prawa cywilnego;
2. przedmiot – przedmiotem posiadania mogą być przedmioty materialne, ale tylko takie,
które są przedmiotem obrotu i przedmiotem prawa;
3. treść – na treść posiadania składają się dwa elementy:

animus possesionis – element psychiczny posiadania, oznacza zamiar władania
rzeczą dla siebie;

corpus possesionis – element fizyczny posiadania, fizyczne, faktyczne władztwo nad
rzeczą.
nie jest posiadaczem rzeczy, a jedynie „dzierżycielem" osoba, która faktycznie włada rzeczą „za
kogo innego" (bo nie ma pierwszego elementu)
Kryteria podziału posiadania:
1. samoistne i zależne
2. prawne i bezprawne
3. w dobrej wierze i w złej wierze
ad. 1
Kryterium tego podziału – zakres władztwa nad rzeczą.
Podstawą prawną jest art. 336 k.c. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie
włada jak właściciel.
Posiadaczem zależnym jest ten, kto włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca,
dzierżawca lub mający inne prawo z którym łączy się władztwo nad rzeczą, np.
użytkowanie wieczyste. Ma charakter czasowy i powstaje zwykle na podstawie umowy o czasowe
korzystanie z rzeczy.
ad. 2
Zgodnie z prawem samoistne posiadanie przysługuje właścicielowi.
Zgodne z tytułem prawnym posiadanie zależne (użytkownika, zastawnika, najemcy, dzierżawcy
lub osoby mającej inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą)
przysługuje na podstawie nawiązanego stosunku prawnego.
W pozostałych przypadkach występuje posiadanie zależne bez tytułu prawnego, gdy władającego
cudzą rzeczą posiadacza nie łączył z właścicielem żaden stosunek prawny albo już wygasł.
88
ad. 3
Kryterium – to przeświadczenie posiadacza czy prawo mu przysługuje. Pojęcie dobrej i złej wiary
to klauzula generalna – w prawie cywilnym istotą klauzul generalnych jest możliwość
uwzględniania przy ocenie stanu faktycznego różnych okoliczności faktycznych, które w
oderwaniu od konkretnej sprawy nie mogą być oceniane raz na zawsze wg bezwzględnie
obowiązującego schematu.
W dobrej wierze jest posiadacz, który władając rzeczą pozostaje w błędnym, ale
usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu określone
prawo podmiotowe do rzeczy. Chodzi tu o takie prawo, jakie faktycznie wykonuje, a więc w
przypadku posiadania samoistnego - prawo własności.
Trzeba dodać, że dobrą wiarę posiadacza wyłącza zarówno wiedza o rzeczywistym stanie
prawnym, jak też jego niedbalstwo.
Zatem w złej wierze pozostaje osoba, która przy dołożeniu należytej staranności mogła się
dowiedzieć, że nie przysługuje jej prawo podmiotowe do posiadanej rzeczy. W tym
przypadku jej błędne przeświadczenie o przysługującym prawie do rzeczy jest
nieusprawiedliwione.
Ochrona posiadania
Ustawodawca udziela ochrony posiadaczowi. Art. 342 k.c. – bezwzględny zakaz naruszania
posiadania, nawet posiadania w złej wierze.
Środki ochrony posiadania:
1. domniemania związane z posiadaniem
2. środki ochrony pozasądowej (własnej)
3. środki ochrony sądowej.
ad. 1
Są cztery domniemania, które chronią posiadanie:
1. domniemanie posiadania samoistnego – art. 339 k.c. – domniemywa się, że ten, kto rzeczą
faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym;
2. domniemanie zgodności posiadania ze stanem prawnym – art. 341 k.c. – domniemywa
się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym. Domniemanie to dotyczy również posiadania
przez poprzedniego posiadacza.
3. domniemanie ciągłości posiadania – art. 340 k.c. – domniemywa się ciągłość posiadania.
Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.
4. domniemanie dobrej wiary – art. 7 k.c. – jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej
wiary lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.
Wszystkie domniemania są wzruszalne, można je obalić przeprowadzając dowód przeciwny.
Wartość czy istota tych domniemań polega na tym, że zarówno posiadacz jak i sąd są zwolnieni z
89
przeprowadzenia dowodów, co więcej posiadacz jest legitymowany jako posiadacz w dobrej
wierze dopóki ktoś nie udowodni, że to domniemanie jest nieprawdziwe.
Domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ma
pierwszeństwo przed domniemaniem zgodności posiadania ze stanem prawnym (art. 341 k.c.).
ad. 2
1. obrona konieczna (art. 343 k.c.)
2. dozwolona samopomoc (art. 343 k.c.)
posiadacz sam dochodzi prawa
Przesłanki obrony koniecznej:
1. zamach na dobro powinien być bezpośredni
2. zamach musi być bezprawny
3. zamach musi być rzeczywisty realny.
Obrona konieczna musi być natychmiastowa, w momencie naruszenia naszego posiadania, przy
zastosowaniu odpowiednio współmiernych środków, w przeciwnym razie będzie to nadużycie
obrony koniecznej.
Dozwolona samopomoc wchodzi w rachubę po naruszeniu posiadania, jednak w bardzo
krótkim czasie po naruszeniu posiadania, czyli niezwłoczne, tzn. bez nieuzasadnionej zwłoki. Jeśli
chodzi o zastosowanie samopomocy dozwolonej w stosunku do nieruchomości nie wolno
stosować przemocy względem osób. Jeśli chodzi o zastosowanie samopomocy do ruchomości
muszą być spełnione dwa warunki:
1. gdy zachodzi niebezpieczeństwo powstania niepowetowanej straty,
2. samopomoc musi nastąpić natychmiast, bezpośrednio po naruszeniu.
ad. 3
Z tej ochrony posiadacz może skorzystać w każdym przypadku naruszenia posiadania. Ochrona
przysługuje wtedy, gdy posiadanie zostało samowolnie naruszone przez jakąkolwiek osobę, nawet
przeciwko właścicielowi. Z faktu naruszenia posiadania powstają dla posiadacza dwojakiego
rodzaju roszczenia:
a. roszczenie posesoryjne (art. 344 k.c.)
b. roszczenie o wstrzymanie budowy (art. 347 k.c.)
ad. a
Roszczenie posesoryjne służy ochronie posiadania i odróżnia się od roszczeń petytoryjnych
przewidzianych dla ochrony praw podmiotowych
Różne są przesłanki roszczenia, tryb postępowania i charakter orzeczenia w procesie
posesoryjnym i petytoryjnym. Niemniej jednak zarówno w trybie procesu petytoryjnego, jak też
procesu posesoryjnego można osiągnąć rezultat w postaci przywrócenia poprzedniego stanu
posiadania i zakazu dalszych naruszeń. Jednakże w postępowaniu petytoryjnym uzyskuje się
ochronę trwałą, definitywną, uzasadnioną treścią przysługującego prawa podmiotowego.
90
Z roszczenia petytoryjnego może jednak skorzystać wyłącznie osoba, której przysługuje
określone prawo podmiotowe do rzeczy. Może więc skorzystać z roszczenia windykacyjnego lub
negatoryjnego właściciel rzeczy ( art. 222 k.c.), użytkownik wieczysty, a także (odpowiednio)
uprawniony z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego (art. 251 k.c.). Odpowiednich roszczeń
petytoryjnych (na wzór ochrony własności) może także dochodzić wobec osób trzecich najemca
lokalu (art. 690 k.c.).
Zatem osobie uprawnionej z tytułu prawa podmiotowego do rzeczy przysługuje wybór pomiędzy
roszczeniem posesoryjnym a roszczeniem petytoryjnym. Za każdym razem musi dowodzić
odmiennych przesłanek, a mianowicie w przypadku roszczenia posesoryjnego - samowolnego
naruszenia jego posiadania, natomiast w przypadku roszczenia petytoryjnego - naruszenia jego
prawa podmiotowego. Natomiast posiadaczowi rzeczy władającemu nią bez tytułu prawnego
pozostaje korzystanie z roszczenia posesoryjnego. Nie jest wszakże pozbawiony ochrony
posiadania przed samowolnym naruszeniem ze strony innych osób.
Legitymację czynną – czyli powodem – w procesie posesoryjnym – jest każdy posiadacz w dobrej
wierze lub złej wierze, samoistny i zależny, ten którego posiadanie jest prawne lub bezprawne.
Nie może z nim wystąpić dzierżyciel.
Legitymację bierną – czyli pozwanym – może być:
a) ten kto dopuścił się naruszenia posiadania;
b) ten, na kogo korzyść nastąpiło naruszenie posiadania.
Powód może pozwać jedną z tych osób albo obie łącznie.
Ochrona posesoryjna jest ochroną obiektywną, tzn. że przysługuje posiadaczowi niezależnie od
tego czy osobie, która naruszyła posiadanie, można zarzucić winę.
Na roszczenie posesoryjne składają się dwa roszczenia:
1. roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego;
2. roszczenie o zaniechanie naruszeń.
Powód może wystąpić z jednym z tych roszczeń albo z jednym i drugim.
Naruszenie posiadania może polegać:
1. na nękaniu posiadania;
2. przez pozbawienie dotychczasowego posiadacza władztwa nad rzeczą, czyli wyzucie z
posiadania.
Dwa modele procesu posesoryjnego:
1. tzw. czysty model procesu posesoryjnego – polega na tym, że sąd bada wyłącznie okoliczności
związane z samym posiadaniem;
2. model ograniczonej ochrony posesoryjnej – polega na tym, że w pewnym zakresie sąd bada
również elementy petytoryjne, czyli bada komu przysługuje prawo do rzeczy.
Nasz ustawodawca przyjął model ‘czystego procesu posesoryjnego’, co wynika z art. 478 k.p.c. –
jest to postępowanie odrębne. W sprawach o naruszenie posiadania sąd bada jedynie stan
posiadania i fakt jego naruszenia, nie rozpatruje samego prawa ani dobrej wiary posiadacza. Z
91
tego wynika, że sąd ma bezwzględny zakaz badania prawa do rzeczy spornej, że roszczenie to nie
zależy od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności jego posiadania ze stanem prawnym. Sąd ma
ustawowy zakaz badania sprawy co do prawa. W procesie posesoryjnym istnieje bezwzględny
zakaz badania prawa co do spornej rzeczy, a to oznacza, że ten kto naruszył posiadanie nie może
przed sądem powołać się na zarzut prawa własności, czyli exceptio domini ani na zarzut innego
prawa (np. zastaw), czyli exceptio iuris. Poza jednym wyjątkiem. Otóż ten wyjątek wynika z art. 344
§1 zdanie 2: naruszający posiadanie (pozwany) w procesie posesoryjnym może powołać się na to,
że przysługuje mu prawo do rzeczy spornej jeżeli prawomocne orzeczenie sądu lub innego
organu powołanego do rozstrzygania spraw tego rodzaju stanowi, że stan posiadania powstały na
skutek naruszenia jest zgodny z prawem. Orzeczenie musi zapaść po naruszeniu posiadania ale
przed zakończeniem procesu posesoryjnego. Orzeczenie to musi być prawomocne przed
zakończeniem procesu posesoryjnego. Organ, który wydaje takie orzeczenie jest organem
państwowym – chodzi o decyzję administracyjną. Rozstrzygnięcie w procesie posesoryjnym ma
charakter tymczasowy (prowizoryczny), to oznacza, że przedmiotem orzeczenia sądu jest tylko
orzeczenie o tym czy posiadanie zostało naruszone. Sąd nigdy nie rozstrzyga samego prawa do
posiadania. Prawo do posiadania rozstrzygane jest w procesie petytoryjnym. W związku z tym
podmiot, który przegrał proces posesoryjny może wystąpić z powództwem o ochronę prawa.
Termin dochodzenia roszczenia posesoryjnego: zgodnie z art. 344 §2 roszczenie to wygasa, jeśli
nie będzie dochodzone w ciągu roku od naruszenia posiadania. Jest to termin zawity
(prekluzyjny) a nie termin przedawnienia. Upływ terminu zawitego powoduje, że roszczenie
wygasa, natomiast upływ terminu przedawnienia oznacza, że roszczenie nie może być
dochodzone przed sądem po upływie tego terminu, ale roszczenie nie wygasa, dobrowolnie może
je wypełnić zobowiązany. Nie można zrzec się terminu zawitego – zrzeczenie się tego terminu
jest bezskuteczne. Dochodzenie roszczenia polega na wniesieniu powództwa.
Wyrok ten musi zawierać dwa elementy:
1. musi być sformułowany tak, by nadawał się do egzekucji, tzn. musi dokładnie określać do
jakich działań zobowiązany jest pozwany, czyli na czym ma polegać przywrócenie posiadania.
2. w wyroku tym należy zawrzeć stwierdzenie, że przywrócenie posiadania nastąpiło w trybie
posesoryjnym.
Przywrócenie posiadania następuje w chwili wykonania wyroku. Bardzo szczególnym skutkiem
posiadania jest – że posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane (art. 345 k.c.).
Ochrona posiadania między współposiadaczami:
Z art. 346 k.c. wynika, że roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach między
współposiadaczami tej samej rzeczy jeżeli nie da się ustalić zakresu współdziałania, tzn. że jeden
ze współposiadaczy może wystąpić przeciwko drugiemu o ochronę posiadania jeżeli posiadanie
może być wykonywane bez współdziałania z pozostałymi współposiadaczami.
92
ad. b
Roszczenie o wstrzymanie budowy – jest to roszczenie uzupełniające w stosunku do właściwego
roszczenia posesoryjnego. Przysługuje ono w razie podjęcia budowy na gruncie sąsiednim jeżeli
budowa ta grozi albo wyrządzeniem szkody posiadaczowi albo naruszeniem jego posiadania.
Roszczenie to wygasa gdy nie będzie dochodzone przed rozpoczęciem budowy albo w ciągu
miesiąca od rozpoczęcia budowy (termin zawity). Legitymację czynną – czyli powodem – jest
posiadacz nieruchomości.
Nabycie posiadania może być:
1. pierwotne – czyli nie istnieje więź między poprzednim a następnym posiadaczem. Są to dwie
sytuacje:
a) gdy ktoś objął w posiadanie rzecz niczyją;
b) objęcie w posiadanie rzeczy przez kradzież, podstęp, drogą kradzieży.
2. pochodne – czyli nabycie od dotychczasowego posiadacza, jest to kontynuacja posiadania innej
osoby (art. 176 k.c.).
Nabycie pochodne wiąże się z przeniesieniem posiadania. Przeniesienie posiadania jest to termin
techniczno-prawny zastrzeżony dla nabycia posiadania w drodze czynności prawnej.
Pięć sposobów przeniesienia posiadania; dzielą się one na dwie grupy:
I. przeniesienie posiadania z wydaniem rzeczy:
1. wydanie rzeczy (fizyczne wręczenie rzeczy) – art. 348 zdanie 1;
2. wydanie dokumentów umożliwiających rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie
środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą;
II. przeniesienie posiadania bez wydania rzeczy:
3. zgodnie z art. 249 k.c. przeniesienie posiadania samoistnego może nastąpić w ten sposób,
że dotychczasowy posiadacz samoistny zachowa rzecz w swoim władaniu jako posiadacz
zależny albo jako dzierżyciel na podstawie stosunku prawnego, który strony jednocześnie
ustalał;
4. jeżeli rzecz znajduje się z posiadaniu zależnym albo w dzierżeniu osoby trzeciej
przeniesienie posiadania samoistnego następuje przez umowę między stronami i przez
zawiadomienie posiadacza zależnego albo dzierżyciela;
5. przeniesienie posiadania samoistnego na posiadacza zależnego albo na dzierżyciela
następuje na mocy umowy między stronami.
93